Proprio winner depuis 5 ans - Retour d'expérience suite divorce
Posté : 16 août 2019, 13:16
Bonjour à tous,
Ca vous dis un petit retour d'expérience? Passant de manière irrégulière sur ce forum, je reviens un peu plus, notamment pour les sujets placements. Puisqu'il ne faut pas que prendre sans donner, je me dis qu'une petite rétrospective pourra en intéresser certains.
En résumé : Ville "classe" de région parisienne, achat à 335k€ en 2014, 24k€ de frais de notaire. 4 ans plus tard, le bien a pris 5-10 k€ pour 20k€ de travaux effectués. 10k€ de frais de notaire supplémentaire avec le divorce. L'opération n'est pas extraordinaire, mais me fait perdre peu au final, financièrement parlant bien sûr .
Achat à l'été 2014 d'une maison sur Yerres (91, ville avec la taxe foncière / habitation les plus élevées). Marié, avec un enfant qui vient de naître, on trouve enfin la maison qui correspond à notre besoin, tout en restant OK d'un point de vue budget (338 k€, dont 10k€ de frais d'agence et 3k€ de meubles, soit 328k€ net vendeur, auquel se sont ajoutés 24k€ de frais de notaire). La maison a du potentiel, un grand volume, mais nécessite des travaux de refraichissements. D'abord proposée à 415k€, elle avait été visitée après une baisse à 370k€ et noéciation à 335k€. Le couple divorçait, donc les négociations sont un peu longue. Emprunt à 2.5% sur 16 ans.
Entre 2014 et 2017 : un 2ème enfant, et pas mal de travaux : changement de porte et fenêtres pour du double vitrage (11.5k€), peintures et parquet à l'étage (2K€ de matos je pense, et pas mal d'huile de coude), nouvelle chaudière pour remplacer l'ancienne qui avait 30 ans (4.7k€), création d'un dressing sur mesure (3k€ ???). Bref, plus de 20k€ de travaux.
2017 : on profite d'un taux Boursorama à 0.95% sur 4 ans pour faire un rachat du prêt immo Boursorama (sans frais). L'augmentation des revenus permet de le faire sans risque, et on pense faire une bonne affaire.
En 2018 : Afin de confirmer que les stats sur le divorce sont correctes, et qu'un couple a plus de chance de divorcer que de rester ensemble, madame décide de partir. Je dois alors décider si je garde la maison, ou bien si l'on revend.
Afin de faire mon choix, des estimations sont effectuées :
Une estimation IAD : mise en vente entre 330k€ et 350k€ frais d'agence inclus, mais leur "dossier" recommande une mise à prix à 310k€ pour vendre rapidement.
Une agence traditionnelle : Recommande une vente à 340 k€ net vendeur (mais affichée à 356k€ en vitrine). J'ai été étonné de voir cette agence côté vendeur (Mme-futureMlle à fait les autres estimations). Tout de suite on me montre des graphiques pour me montrer que les prix n'ont pas augmentés depuis 2014, qu'ils sont restés stables, que malgré les travaux fait, il y a pas mal de choses qui peuvent faire peur aux acheteurs (crépis de la maison à refaire, toit également, RDC qui fait vieillot par rapport à l'étage, descente du garage avec le béton qui part en cacahuète... ). Sachant que cette agence n'était pas censée savoir la cause de la vente (qui aurait pu expliquer le discours, pour avoir une vente rapide). Donc l'époque où les agents étaient dans la surenchère semble révolue, les biens qui restent en catalogue pendant 2 ans ne les intéressent plus, ils cherchent dès le départ à avoir un prix bas, pour faire une vente rapide.
Suite à l'estimation à 340k€ net vendeur, je lui ai expliqué les causes, et savoir si les 340k€ était ferme ou non. Elle m'a indiqué que c'était une mise à prix, que ça pouvait baisser jusque 330k€.
Donc on s'est mis d'accord avec Mme-futureMlle pour un rachet des parts à hauteur de 332k€, ce qui prenait en compte une partie des travaux, tout en prenant en compte les estimations.
Cela n'était pas le plus intéressant d'un point de vue du notaire (10k€ de taxes), mais j'ai priorisé la stabilité pour mes 2 enfants, que j'ai en garde alternée. La période n'étant pas facile, devoir rechercher un appartement dans le coin ne m'arrangeait guère, et il y avait alors le risque
Mon évolution de salaire me permet d'envisager de reprendre la maison en totalité sans me mettre dans le rouge (même si je n'ai qu'un demi smic bulle-immo ^^).
Côté banque : zéro pointé pour Boursorama (demande de désolidarisation du prêt, aucune réponse en 5 mois malgré plusieurs relance, et le fait qu'ils le facturent 1000 euros). Les banques en ligne n'étaient pas intéressée ; soit elle ne voulait pas faire de prêt pour la soulte, soit le dossier était trop complexes (en fait le nouveau divorce à l'amiable n'était pas géré par leurs systèmes, ils demandaient des pièces du juge alros qu'il n'y en a plus). Le crédit conso utilisé pour rembourser du prêt immo gêne un peu, je dois faire un remboursement total pour que mon dossier passe.
Finalement je passe par un courtier qui me fait passer par le crédit foncier 1.2% hors assurance sur 15 ans, avec la possibilité de faire un remboursement partiel ou total sans frais au bout de 4 ans.
Pour l'instant, bien que je regrette la situation, je ne regrette pas mon choix de garder la maison. Les enfants y sont biens, j'ai largement de quoi y vivre. Afin de rester en garde alternée, je ne pouvais de toute façon pas me rapprocher de Paris. Bien sûr les frais de notaire allourdissent pas mal le bilan, mais en location j'en aurait eu pour au moins 1300 euros par mois. Donc 62.4k€ sur la durée - 10k€ de taxe foncière que je n'aurai pas eu à payer-20k€ de travaux que je n'aurai pas fait-34k€ de frais de notaire que je n'aurai pas eu -> on est un peu prêt à l'équilibre malgré la durée courte. Si on prend en compte les frais d'intérêt bas, et le peu qu'aurait rapporté l'argent sur des placements sûrs, je pense que j'ai du perdre moins de 5k€ sur la totalité.
L'argent n'est bien sûr qu'accesoire dans de tels moments, mais il aide à faire face à l'avenir. J'ai un peu plus de 1000 euros d'économies à la fin du mois, une fois tout payé, sans me privé (j'ai même garder ma femme de ménage), et en ayant de l'épargne de côté au cas où. Je cherche à placer ces économies de fin de mois. La bourse à 5600 points étant haute à mes yeux, dur de rentrer en ce moment (même si Trump à l'air de vouloir faire tenir la bulle jusque 2020 élection oblige). Ce n'est pas la joie pour l'assurance vie en fond euro, et les UC sont risquées vu les niveaux boursiers.
Reste les SCPI, qui me tente bien, malgré les frais d'entrées. Au final, j'ai l'impression qu'on ne s'attend plus à des miracles avec l'immobilier, mais que cela reste une valeur plus sûre que les autres.
Ou alors je me décide à refaire le crépis de ma maison, mais les prix sont assez élevés, et comme je ne compte pas revendre de suite...
Ca vous dis un petit retour d'expérience? Passant de manière irrégulière sur ce forum, je reviens un peu plus, notamment pour les sujets placements. Puisqu'il ne faut pas que prendre sans donner, je me dis qu'une petite rétrospective pourra en intéresser certains.
En résumé : Ville "classe" de région parisienne, achat à 335k€ en 2014, 24k€ de frais de notaire. 4 ans plus tard, le bien a pris 5-10 k€ pour 20k€ de travaux effectués. 10k€ de frais de notaire supplémentaire avec le divorce. L'opération n'est pas extraordinaire, mais me fait perdre peu au final, financièrement parlant bien sûr .
Achat à l'été 2014 d'une maison sur Yerres (91, ville avec la taxe foncière / habitation les plus élevées). Marié, avec un enfant qui vient de naître, on trouve enfin la maison qui correspond à notre besoin, tout en restant OK d'un point de vue budget (338 k€, dont 10k€ de frais d'agence et 3k€ de meubles, soit 328k€ net vendeur, auquel se sont ajoutés 24k€ de frais de notaire). La maison a du potentiel, un grand volume, mais nécessite des travaux de refraichissements. D'abord proposée à 415k€, elle avait été visitée après une baisse à 370k€ et noéciation à 335k€. Le couple divorçait, donc les négociations sont un peu longue. Emprunt à 2.5% sur 16 ans.
Entre 2014 et 2017 : un 2ème enfant, et pas mal de travaux : changement de porte et fenêtres pour du double vitrage (11.5k€), peintures et parquet à l'étage (2K€ de matos je pense, et pas mal d'huile de coude), nouvelle chaudière pour remplacer l'ancienne qui avait 30 ans (4.7k€), création d'un dressing sur mesure (3k€ ???). Bref, plus de 20k€ de travaux.
2017 : on profite d'un taux Boursorama à 0.95% sur 4 ans pour faire un rachat du prêt immo Boursorama (sans frais). L'augmentation des revenus permet de le faire sans risque, et on pense faire une bonne affaire.
En 2018 : Afin de confirmer que les stats sur le divorce sont correctes, et qu'un couple a plus de chance de divorcer que de rester ensemble, madame décide de partir. Je dois alors décider si je garde la maison, ou bien si l'on revend.
Afin de faire mon choix, des estimations sont effectuées :
Une estimation IAD : mise en vente entre 330k€ et 350k€ frais d'agence inclus, mais leur "dossier" recommande une mise à prix à 310k€ pour vendre rapidement.
Une agence traditionnelle : Recommande une vente à 340 k€ net vendeur (mais affichée à 356k€ en vitrine). J'ai été étonné de voir cette agence côté vendeur (Mme-futureMlle à fait les autres estimations). Tout de suite on me montre des graphiques pour me montrer que les prix n'ont pas augmentés depuis 2014, qu'ils sont restés stables, que malgré les travaux fait, il y a pas mal de choses qui peuvent faire peur aux acheteurs (crépis de la maison à refaire, toit également, RDC qui fait vieillot par rapport à l'étage, descente du garage avec le béton qui part en cacahuète... ). Sachant que cette agence n'était pas censée savoir la cause de la vente (qui aurait pu expliquer le discours, pour avoir une vente rapide). Donc l'époque où les agents étaient dans la surenchère semble révolue, les biens qui restent en catalogue pendant 2 ans ne les intéressent plus, ils cherchent dès le départ à avoir un prix bas, pour faire une vente rapide.
Suite à l'estimation à 340k€ net vendeur, je lui ai expliqué les causes, et savoir si les 340k€ était ferme ou non. Elle m'a indiqué que c'était une mise à prix, que ça pouvait baisser jusque 330k€.
Donc on s'est mis d'accord avec Mme-futureMlle pour un rachet des parts à hauteur de 332k€, ce qui prenait en compte une partie des travaux, tout en prenant en compte les estimations.
Cela n'était pas le plus intéressant d'un point de vue du notaire (10k€ de taxes), mais j'ai priorisé la stabilité pour mes 2 enfants, que j'ai en garde alternée. La période n'étant pas facile, devoir rechercher un appartement dans le coin ne m'arrangeait guère, et il y avait alors le risque
Mon évolution de salaire me permet d'envisager de reprendre la maison en totalité sans me mettre dans le rouge (même si je n'ai qu'un demi smic bulle-immo ^^).
Côté banque : zéro pointé pour Boursorama (demande de désolidarisation du prêt, aucune réponse en 5 mois malgré plusieurs relance, et le fait qu'ils le facturent 1000 euros). Les banques en ligne n'étaient pas intéressée ; soit elle ne voulait pas faire de prêt pour la soulte, soit le dossier était trop complexes (en fait le nouveau divorce à l'amiable n'était pas géré par leurs systèmes, ils demandaient des pièces du juge alros qu'il n'y en a plus). Le crédit conso utilisé pour rembourser du prêt immo gêne un peu, je dois faire un remboursement total pour que mon dossier passe.
Finalement je passe par un courtier qui me fait passer par le crédit foncier 1.2% hors assurance sur 15 ans, avec la possibilité de faire un remboursement partiel ou total sans frais au bout de 4 ans.
Pour l'instant, bien que je regrette la situation, je ne regrette pas mon choix de garder la maison. Les enfants y sont biens, j'ai largement de quoi y vivre. Afin de rester en garde alternée, je ne pouvais de toute façon pas me rapprocher de Paris. Bien sûr les frais de notaire allourdissent pas mal le bilan, mais en location j'en aurait eu pour au moins 1300 euros par mois. Donc 62.4k€ sur la durée - 10k€ de taxe foncière que je n'aurai pas eu à payer-20k€ de travaux que je n'aurai pas fait-34k€ de frais de notaire que je n'aurai pas eu -> on est un peu prêt à l'équilibre malgré la durée courte. Si on prend en compte les frais d'intérêt bas, et le peu qu'aurait rapporté l'argent sur des placements sûrs, je pense que j'ai du perdre moins de 5k€ sur la totalité.
L'argent n'est bien sûr qu'accesoire dans de tels moments, mais il aide à faire face à l'avenir. J'ai un peu plus de 1000 euros d'économies à la fin du mois, une fois tout payé, sans me privé (j'ai même garder ma femme de ménage), et en ayant de l'épargne de côté au cas où. Je cherche à placer ces économies de fin de mois. La bourse à 5600 points étant haute à mes yeux, dur de rentrer en ce moment (même si Trump à l'air de vouloir faire tenir la bulle jusque 2020 élection oblige). Ce n'est pas la joie pour l'assurance vie en fond euro, et les UC sont risquées vu les niveaux boursiers.
Reste les SCPI, qui me tente bien, malgré les frais d'entrées. Au final, j'ai l'impression qu'on ne s'attend plus à des miracles avec l'immobilier, mais que cela reste une valeur plus sûre que les autres.
Ou alors je me décide à refaire le crépis de ma maison, mais les prix sont assez élevés, et comme je ne compte pas revendre de suite...