Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

[Jeffrey]

je me suis aperçu que j'avais inversé le montant de l'apport et du crédit par rapport à ma première hypothèse, j'étais parti dans mon calcul initial avec 80K€ d'apport au lieu de 100.
ça donne les mêmes résultats à 2000 € près au final.

[ignatius]

Justement je ne partirai pas sur les mêmes bases.
Au lieu de prendre le même budget (189000), je prendrai deux appartements de surface identique :
l'un en Pinel, l'autre dans l'ancien plutôt récent (même standing, on ne peut comparer des choux et des carottes).
Après, pas sûr que je fasse cela ce soir.

[Jeffrey]

Justement je ne partirai pas sur les mêmes bases.
Au lieu de prendre le même budget (189000), je prendrai deux appartements de surface identique :
l'un en Pinel, l'autre dans l'ancien plutôt récent (même standing, on ne peut comparer des choux et des carottes).
Après, pas sûr que je fasse cela ce soir.

Je pense que ce n'est pas une démarche pertinente. A priori, un investisseur dispose d'un capital de départ + d'une capacité d'endettement, ce qui définit un périmètre constant.
Prendre le paramètre surface comme constant n'a pas trop d'intérêt amha.

[ignatius]

Justement je ne partirai pas sur les mêmes bases.
Au lieu de prendre le même budget (189000), je prendrai deux appartements de surface identique :
l'un en Pinel, l'autre dans l'ancien plutôt récent (même standing, on ne peut comparer des choux et des carottes).
Après, pas sûr que je fasse cela ce soir.

Je pense que ce n'est pas une démarche pertinente. A priori, un investisseur dispose d'un capital de départ + d'une capacité d'endettement, ce qui définit un périmètre constant.
Prendre le paramètre surface comme constant n'a pas trop d'intérêt amha.

Ce qui m'intéresse c'est de déterminer jusqu'à quel prix peut on payer un pinel par rapport à un logement équivalent dans l'ancien sans dégrader la rentabilité.
Je pense que ça peut être intéressant.
Mais ce soir je suis pris.
Je ferai peut être cela dimanche, j'ai une semaine très chargée, samedi compris.

[squamata]

Je ne comprend pas pourquoi tu parles de logement équivalent, cela n'a aucun intérêt, sauf si tu veux récupérer le logement pour toi à la fin.
Tu peux aussi te dire que tu vends le terrain (découpé et viabilisé si besoin) pour constituer un apport pour acheter un appart dans l'ancien avec un bon emplacement dans une métropole.

Mais tu ne vas pas cibler le même genre de foyer, ton taux de vacances et d'impayés ne vont pas etre les mêmes.

Voici une sorte d'étude qui parle des taux de vacances/impayés locatives en fonction de l'emplacement ( zone "favorisé"/"sensible" ), du prix au m² et de la taille du logement.
Ce que je comprend sur une rapide lecture, c'est que la vacance locative est lié au prix médian de location et le taux d'impayé est plus fort sur les zones urbaines sensibles et encore plus sur les petits logements dans ces zones.
Le taux d'impayé est relativement faible les 3 premières années d'une location. Il commence a diminuer après 6-7 ans d'occupation sur des grands logements car l'indice de référence des loyers est défavorable au bailleur par rapport à une relocation
https://immo2.pro/ressources/etude/les- ... atif-f.pdf

Il doit y avoir une sorte d'optimum entre la taille du logement, l'emplacement et le prix au m2 pour qu'un locataire ne reste pas plus de 3 ans dans un logement pour maximiser le rendement en minimisant la vacance/impayé locative

[goinfrimmo]

Immobilier neuf : jusqu'à 30% de surcoût en défiscalisation Pinel
En savoir plus sur https://www.cbanque.com/actu/62082/immo ... VGAGf5d.99

Donc ça continue depuis au moins 2004, quand j'avais étudié un projet de Robien. Sur le prix de vente, on était proche des +100% sur le prix de l'ancien sur une simulation qu'un défiscalisator m'avait faite à St-Pierre-des-Corps.
Mais peut-être que le prix de vente n'a aucune incidence sur un projet d'investissement immobilier Pinel, grâce à l'IR économisé.
Je suis curieux de lire les simulations d'ignatius quand il sera disponible .

[Jeffrey]

Immobilier neuf : jusqu'à 30% de surcoût en défiscalisation Pinel
En savoir plus sur https://www.cbanque.com/actu/62082/immo ... VGAGf5d.99

Donc ça continue depuis au moins 2004, quand j'avais étudié un projet de Robien. Sur le prix de vente, on était proche des +100% sur le prix de l'ancien sur une simulation qu'un défiscalisator m'avait faite à St-Pierre-des-Corps.
Mais peut-être que le prix de vente n'a aucune incidence sur un projet d'investissement immobilier Pinel, grâce à l'IR économisé.
Je suis curieux de lire les simulations d'ignatius quand il sera disponible .

Suffit de lire les commentaires de l’article. Cet article est un tissu de conneries puisque tous les appartements d’un programme neuf sont éligibles au dispositif Pinel à partir du moment où un seul l’est. Il n’y a aucun moyen de faire deux catégories de prix comme dit dans l’article, l’un regroupant les prix neufs en Pinel, l’autre les prix neufs en dehors du Pinel dans la même ville.

[goinfrimmo]

Du coup, j'ai fait un tour rapide sur selogerneuf pour la ville de Tours que je connais. Les prix de vente sont environ 80% supérieurs au prix de l'ancien. Tous les programmes que j'ai regardés sont éligibles au Pinel et au PTZ: on ne peut pas savoir quel est la différence de prix. En neuf, le Pinel ressemble donc à une aubaine fiscale.
Pour le rendement, je reste sur mon idée d'acheter dans l'ancien de petites surfaces, puisque les loyers du neuf et de l'ancien sont similaires. Les investisseurs passionnés sont libres de participer au renouvellement urbain.

[ignatius]

Suite de la discussion sur le Pinel de la semaine dernière :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 0#p2354831

L’hay les Roses : Programme neuf :
https://www.immoneuf.com/programme/anno ... 8/p8500359

Prix d’un T2 : 284 000 €
Surface : 41 m2
Zone Pinel : A bis
Coeff de zone : 17.17 €
coeff =(0.7+19/S)*zone = 19.92
Valeur locative =coeff*surf = 816.72 €
Frais de notaire (VEFA à 2.5 % ) : 7100 €

Coût total d’acquisition : 291 100 €

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1338.29 € pour l’emprunt + 48.50 € pour l’assurance soit 1386.79 €
Taxe foncière : 800 € (pas de TF les 2 premières années, soit 800 x 7/9) = 622 € sur 9 ans
Charges : 80 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (816.72*12)x0.7= 6860
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x6860 = 3238 €
Assurance du bien : 200 €
Coût total annuel (je mets la déduction fiscale dans la partie recettes) :
(1386.79+80) x 12 + 622 +3238 + 200 = 21 661.48 €

Calcul des recettes annuelles :
Loyer : 816.72 x 12 = 9 800.64 €
Réduction d’impôt :
Base de la réduction : 5500 € du m2 soit 41 x 5500 = 225 500 €
Réduction : base x 0.02 par an pendant 9 ans : 4 510 €
Recettes annuelles : 9800.64 + 4510 = 14 310.64 €

Cash flow (négatif) : -7350.84 € (-612.57 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 123 780.64 € soit 13 753.40 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : -7350.84 + 13 753.4 = 6402.56
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 6402.56/284000*100 = 2.25 % en net net (Pour rappel, un PEL à 2.50 brut donne un gain net de 2.07 %)
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 284000 €) :
Cash flow sur 9 ans : - 66157.56
Amortissement : 123 780.64
Bilan : 57 623, 08 €
On voit que l’effet de levier de l’emprunt reste intéressant mais sans la défiscalisation (4510 € x 9 ans soit 40 510 €) le gain est quasi nul sur cette période (moins de 2000 € par an).
Cet investissement ne donne pas un excellent rendement, compte tenu des risques associés à la gestion de l’immobilier.

L’hay les Roses – Immobilier ancien

J’ai essayé de trouver des biens qui semblaient correspondre pour un montant approchant (291000 €).
J’ai donc pris 1 appartement récent, de taille un peu plus importante, un peu moins cher (frais de notaire plus élevés).

Le premier bien qui m’a l’air de qualité correcte (construction de 2008), sans travaux importants :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 06681.htm/
Prix d’achat : 255 000 €
Frais de notaire : 17 500 €
Total : 272 500 €

Loyer : 950 €
https://www.leboncoin.fr/locations/1667732344.htm/

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1253.21 € pour l’emprunt + 45.42 € pour l’assurance soit 1298.63 €
Taxe foncière : 1000 €
Charges : 100 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (950*12)x0.7= 7980
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x6860 = 3766 €
Assurance du bien : 200 €
Coût total annuel :
(1298.63+100) x 12 +1000+3766 + 200 = 21 749.56 €

Recettes annuelles: 950 x 12 = 11 400 €

Cash flow (négatif) : -10 349.56 € (-862.46 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 115 911.42 € soit 12 879.05 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : 2529.49 €
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 2529.49/272500*100 = 0.93 % en net net soit moins qu’un fond euros.
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 255000 €) :
Cash flow sur 9 ans : - 93146.04
Amortissement : 115911.42
Bilan : 22 765.38 €

Le gain est très légèrement supérieur au Pinel sur la période hors défiscalisation.
La défiscalisation vient s’ajouter dans le cadre du Pinel.
Conclusion sur ce premier calcul :
Le pinel n’est pas terrible, mais l’achat d’un logement récent (2008) est une aberration pour un investissement.
Le pinel l’emporte donc face à un logement récent, qui présente les mêmes caractéristiques mais sans la défiscalisation.

Investissement plus rentable toujours à l’Hay les Roses :
Achat de 2 studios
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 27990.htm/
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 54431.htm/

Montant cumulé des achats : 234 000
1er studio : 105 000 ; 2e studio : 129 000

Frais de notaire : 8750 + 10 000 = 18 750

Total : 252 750 €

Loyer (location nue) : 550 + 650 €
https://www.leboncoin.fr/locations/1667732344.htm/

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1162.38 € pour l’emprunt + 42.12 € pour l’assurance soit 1298.63 €
Taxe foncière : 1000 €
Charges : 100 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (1200*12)x0.7= 10 080
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x10 080 = 4758€
Assurance des biens : 300 €
Coût total annuel :
(1204.5+100) x 12 +1000+4758 + 300 = 21 712 €

Recettes annuelles: 1200 x 12 = 14 400 €

Cash flow (négatif) : -7312 € (-609.33 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 107 510 € soit 11 945.56 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : 4633.56 €
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 4633.56/252750*100 = 1.83 % en net net soit légèrement plus qu’un fond euros après prélèvement forfaitaire.
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 234000 €) :
Cash flow sur 9 ans + amortissement :
Bilan : 41 702 €
Dans ce cas, le rendement avant fiscalité est boosté par les loyers plus élevés, mais la fiscalité vient bouffer le gain (ce qui explique l’attrait pour le pinel).

Calcul des 3 cas hors fiscalité (j’enlève la fiscalité et j’ajoute le résultat au bilan global calculé pour chaque cas) :

Pinel : (3238-4510) x 9 + 57 623 = 46 175 €
T3 récent : (3766x9) + 22 765 = 56 659 €
2 studios : (4758x9)+41702 = 84 524 €

On voit clairement que ce qui bride totalement le rendement dans l'ancien est la fiscalité (de même qu'elle gonfle celle du Pinel).
D’où comme je le disais, l’intérêt pour le Pinel, qui est réel et fondé si l’on suit ces exemples (ce n'est qu'une étude de cas théorique).

Un élément que je n’ai pas intégré :
On peut négocier fortement le prix pour des biens anciens, ce qui est difficile pour le Pinel.
On récupère un peu de rendement, malheureusement érodé à hauteur de 0.7x0.472 = 33 % par la fiscalité des revenus fonciers.

Solutions alternatives pour gagner en rendement, et réduire son imposition.

- Acheter des studios ou des appartements beaucoup plus dégradés, faire des travaux importants et bénéficier du régime du déficit foncier. Gain escompté : très important, puisque le retour sur travaux est quasiment de 47.2 % (réduction de l’assiette taxable). Cela impose pas contre de ne pas déclarer en micro-foncier mais au régime réel.

- Louer dans l’ancien avec un dispositif spécifique : loi Cosse ancien, Malraux (pour certains biens spécifiques), loi Denormandie (ne concerne que 250 villes environ, et pas l’Hay les Roses).

- Se mettre sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
1er avantage : possibilité de louer plus cher qu’une location nue, pour un coût pas énorme (le coût des meubles pour un studio est peu élevé, et le rendement apporté par le complément de loyer est donc très élevé).
2e avantage : Avec le régime au réél, on peut déduire les charges liées au bien (frais d’acquistion, charges locatives, taxe foncière…) ainsi que les amortissements comptables (sur les meubles et les immeubles). Ces avantages fiscaux permettent d’améliorer très nettement la rentabilité de son investissement locatif. Dans la plupart des cas, il permet de ne pas déclarer de revenus fonciers pendant 5, voire 10 ans. Dans le cas des deux studios, cela représente 4758 € net de plus par an (soit le double du rendement).
3e avantage Le bail pour une location meublée est également moins contraignant que celui d’une location nue. La LMNP permet de profiter d’un bail écourté (bail étudiant de 9 mois, par exemple) ce qui permet d’arrêter plus facilement la location avec un occupant négligent ou posant problème.

Si certains ont le courage de reprendre l’exemple des deux studios et de recalculer les rendements sur la même trame en LMNP, en Cosse ancien, ou souhaitent à effectuer les mêmes calculs pour d’autres biens, sur des zones B1 en Pinel (exemple : Bordeaux, Rouen, Nantes…) en les comparant avec l'ancien en location nue non aidée, en location nue avec dispositif défiscalisant (Cosse, Denormandie), en location nue avec gros travaux, en LMNP, toute contribution est la bienvenue, le forum est là pour cela.

[Pazuzu]

Je me permet d'intervenir sur le sujet de la rentabilité Pinel.

Vos calculs ne prennent pas en compte un élément important, l'avantage des 12%/18%/21% du prix du bien est borné, le prix du bien ne peux dépasser ni 300.000 euros ni 5500eur/m2.

Dans l'exemple du 20m2 sur Antony, le prix du bien pris en compte sera 110.000e ...

Si vous voulez un exemple concret, j'ai fait un investissement pinel cette année.

Localisation : 94240
PA : 193k (parking exclu car pas pris en compte dans le Pinel)
PA retenu Pinel : 189200e
FDN : 5k environ
Plafond loyer HC : 692e/mois
Surface : 34,4m2
Charges copro. estimées : 90e/mois
TF : aucune idée... mais offerte les 2 premières années

A vos calculs de renta

4,2 % de renta brute avant avantage fiscal.

je pense qui'il est néanmoins plus intéressant d'estimer le cash-flow.

Financé sur 20 ans, avec un TMI à 30%
tu auras un loyer d'environ 690 €
un avantage fiscal de 310 €

charges de copro 90 €
frais de gestion 70 €
un IR de 100 €
un crédit de 900 €
travaux 150 €
TF de 100 €
Assurance PNO 15 €
GLI 25€
provisions pour impayés, allez, disons 0.

soit 450 € de dépenses mensuelles pour loger un locataire.
ca baissera un peu avec l'inflation
puis ca explosera avec la fin de l avantage fiscal.

[cashisking]

Ok.

[roi.de.trefle]

Gros boulot de ta part !
J'hésite à faire du Denormandie dans le sud de la France (ville que je connais bien) mais j'ai peur de réduire ma capacité financière pour une plus grande résidence principale d'ici max 3 ans)

[Pazuzu]

amha, il manque dans les charges deux points importants :
- les frais de gestions, que j'estime à 10%. en tenant compte des états des lieux entrées/sorties.
- les travaux du bien et de la copro. 1% du bien par an ca parait correct. même si c'est du neuf, faudra bien repeindre entre deux locataire, réparer un colet roulant ou la porte d'entrée de l'immeuble...
(on pourrait ajouter un minimum de vacances et d'impayés, à moins de loger un proche).

[ignatius]

amha, il manque dans les charges deux points importants :
- les frais de gestions, que j'estime à 10%. en tenant compte des états des lieux entrées/sorties.
- les travaux du bien et de la copro. 1% du bien par an ca parait correct. même si c'est du neuf, faudra bien repeindre entre deux locataire, réparer un colet roulant ou la porte d'entrée de l'immeuble...
(on pourrait ajouter un minimum de vacances et d'impayés, à moins de loger un proche).

Pour les travaux, comme je prends du micro foncier au niveau déclaratif, j'ai voulu réduire la part de travaux.
Car quand tu fais des travaux au régime réel tu les déduis de tes revenus fonciers et tu gommes une grosse part de l'IR + Contributions sociales.
La comparaison ne devenait plus possible.
Sur les frais de gestion ils sont théoriquement identiques en Pinel ou sur de l'ancien.
L'idée n'est pas de dégager la rentabilité exacte de chaque bien, mais de pouvoir effectuer des comparaisons entre chaque régime.

[Pazuzu]

Si c'est pour comparer, OK.

ce que je voulais souligner, moi, c'est à quel point le cash-flow peut être négatif.

Les gens pensent économiser des impôts, et toucher un loyer de 800€, mais c'est bien le proprio qui doit remettre 800€/mois au pot en achetant le premier exemple de Pinel.

Faudrait voir avec une SCI à L'IS le cas des deux studios. Mais quand on part avec un rendement trop faible au début, c'est de toute façon difficile.

[PACA]

Sujet très intéressant, dommage que je sois rentré en phase de récession, régression, intellectuelle .... !
J'ai lu pour les retraités qui sont toujours en état de compter et qui en ont l'envie :

Pour pouvoir être exonéré d’IFI, les revenus imposables de l’activité de location meublée devront être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faites des pensions retraites.

L’exonération d’IFI pour les biens en location meublée pourra être difficile à obtenir pour l’exploitant qui perçoit d’autres revenus d’activité professionnelle (sauf si ces derniers sont inférieurs aux revenus imposables au titre de la location meublée).

L’exonération d’IFI devrait être plus facile à obtenir pour les exploitants de locations meublées retraités. En effet, les pensions retraites étant exclues du calcul du seuil des 50%… il sera donc plus facile à atteindre.

https://www.leblogpatrimoine.com/impot/ ... liere.html

[Jeffrey]

Bonsoir,
J'ai fait un peu de ménage en rapatriant les échanges initiaux à propos du Pinel et de son intérêt;

[Jeffrey]

Suite de la discussion sur le Pinel de la semaine dernière :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 0#p2354831

L’hay les Roses : Programme neuf :
https://www.immoneuf.com/programme/anno ... 8/p8500359

Prix d’un T2 : 284 000 €
Surface : 41 m2
Zone Pinel : A bis
Coeff de zone : 17.17 €
coeff =(0.7+19/S)*zone = 19.92
Valeur locative =coeff*surf = 816.72 €
Frais de notaire (VEFA à 2.5 % ) : 7100 €

Coût total d’acquisition : 291 100 €

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1338.29 € pour l’emprunt + 48.50 € pour l’assurance soit 1386.79 €
Taxe foncière : 800 € (pas de TF les 2 premières années, soit 800 x 7/9) = 622 € sur 9 ans
Charges : 80 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (816.72*12)x0.7= 6860
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x6860 = 3238 €
Assurance du bien : 200 €
Coût total annuel (je mets la déduction fiscale dans la partie recettes) :
(1386.79+80) x 12 + 622 +3238 + 200 = 21 661.48 €

Calcul des recettes annuelles :
Loyer : 816.72 x 12 = 9 800.64 €
Réduction d’impôt :
Base de la réduction : 5500 € du m2 soit 41 x 5500 = 225 500 €
Réduction : base x 0.02 par an pendant 9 ans : 4 510 €
Recettes annuelles : 9800.64 + 4510 = 14 310.64 €

Cash flow (négatif) : -7350.84 € (-612.57 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 123 780.64 € soit 13 753.40 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : -7350.84 + 13 753.4 = 6402.56
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 6402.56/284000*100 = 2.25 % en net net (Pour rappel, un PEL à 2.50 brut donne un gain net de 2.07 %)
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 284000 €) :
Cash flow sur 9 ans : - 66157.56
Amortissement : 123 780.64
Bilan : 57 623, 08 €
On voit que l’effet de levier de l’emprunt reste intéressant mais sans la défiscalisation (4510 € x 9 ans soit 40 510 €) le gain est quasi nul sur cette période (moins de 2000 € par an).
Cet investissement ne donne pas un excellent rendement, compte tenu des risques associés à la gestion de l’immobilier.

L’hay les Roses – Immobilier ancien

J’ai essayé de trouver des biens qui semblaient correspondre pour un montant approchant (291000 €).
J’ai donc pris 1 appartement récent, de taille un peu plus importante, un peu moins cher (frais de notaire plus élevés).

Le premier bien qui m’a l’air de qualité correcte (construction de 2008), sans travaux importants :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 06681.htm/
Prix d’achat : 255 000 €
Frais de notaire : 17 500 €
Total : 272 500 €

Loyer : 950 €
https://www.leboncoin.fr/locations/1667732344.htm/

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1253.21 € pour l’emprunt + 45.42 € pour l’assurance soit 1298.63 €
Taxe foncière : 1000 €
Charges : 100 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (950*12)x0.7= 7980
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x6860 = 3766 €
Assurance du bien : 200 €
Coût total annuel :
(1298.63+100) x 12 +1000+3766 + 200 = 21 749.56 €

Recettes annuelles: 950 x 12 = 11 400 €

Cash flow (négatif) : -10 349.56 € (-862.46 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 115 911.42 € soit 12 879.05 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : 2529.49 €
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 2529.49/272500*100 = 0.93 % en net net soit moins qu’un fond euros.
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 255000 €) :
Cash flow sur 9 ans : - 93146.04
Amortissement : 115911.42
Bilan : 22 765.38 €

Le gain est très légèrement supérieur au Pinel sur la période hors défiscalisation.
La défiscalisation vient s’ajouter dans le cadre du Pinel.
Conclusion sur ce premier calcul :
Le pinel n’est pas terrible, mais l’achat d’un logement récent (2008) est une aberration pour un investissement.
Le pinel l’emporte donc face à un logement récent, qui présente les mêmes caractéristiques mais sans la défiscalisation.

Investissement plus rentable toujours à l’Hay les Roses :
Achat de 2 studios
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 27990.htm/
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 54431.htm/

Montant cumulé des achats : 234 000
1er studio : 105 000 ; 2e studio : 129 000

Frais de notaire : 8750 + 10 000 = 18 750

Total : 252 750 €

Loyer (location nue) : 550 + 650 €
https://www.leboncoin.fr/locations/1667732344.htm/

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1162.38 € pour l’emprunt + 42.12 € pour l’assurance soit 1298.63 €
Taxe foncière : 1000 €
Charges : 100 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (1200*12)x0.7= 10 080
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x10 080 = 4758€
Assurance des biens : 300 €
Coût total annuel :
(1204.5+100) x 12 +1000+4758 + 300 = 21 712 €

Recettes annuelles: 1200 x 12 = 14 400 €

Cash flow (négatif) : -7312 € (-609.33 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 107 510 € soit 11 945.56 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : 4633.56 €
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 4633.56/252750*100 = 1.83 % en net net soit légèrement plus qu’un fond euros après prélèvement forfaitaire.
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 234000 €) :
Cash flow sur 9 ans + amortissement :
Bilan : 41 702 €
Dans ce cas, le rendement avant fiscalité est boosté par les loyers plus élevés, mais la fiscalité vient bouffer le gain (ce qui explique l’attrait pour le pinel).

Calcul des 3 cas hors fiscalité (j’enlève la fiscalité et j’ajoute le résultat au bilan global calculé pour chaque cas) :

Pinel : (3238-4510) x 9 + 57 623 = 46 175 €
T3 récent : (3766x9) + 22 765 = 56 659 €
2 studios : (4758x9)+41702 = 84 524 €

On voit clairement que ce qui bride totalement le rendement dans l'ancien est la fiscalité (de même qu'elle gonfle celle du Pinel).
D’où comme je le disais, l’intérêt pour le Pinel, qui est réel et fondé si l’on suit ces exemples (ce n'est qu'une étude de cas théorique).

Un élément que je n’ai pas intégré :
On peut négocier fortement le prix pour des biens anciens, ce qui est difficile pour le Pinel.
On récupère un peu de rendement, malheureusement érodé à hauteur de 0.7x0.472 = 33 % par la fiscalité des revenus fonciers.

Conclusion, j'avais raison
Le montage Pinel rend l'achat d'un logement neuf financièrement plus intéressant que de nombreux investissements locatifs dans l'ancien.
Merci de plussoyer mon appréciation de la question cf supra.

[ProfGrincheux]

Bravo pour le travail.

Je ne suis pas étonné un instant des conclusions.

Ajoutons qu'il faut une belle surface financière pour amortir le cash flow négatif causé par un impayé conflictuel. Ou payer 5% du loyer brut en primes d'assurances GLI sachant qu'il faudra alors imposer au locataire une vérification de solvabilité inquisitrice.

[ProfGrincheux]

L'investissement locatif hors Pinel dans du logement récent ou en bon état, en fait dans du logement recherché pour un achat de RP sans travaux, sera le plus souvent inférieur au Pinel.

La raison est que l'investisseur locatif est alors en concurrence avec des accédants qui peuvent parfaitement supporter dans les conditions actuelles de taux un rendement locatif brut de 4%. L'accedant ne paye pas d'ir ou de csg sur les loyers qu'il ne touche pas, il obtient de meilleures conditions d'emprunt et n'a ni gestion locative ni risque locataire à assumer. Et en plus, s'il est primo, il se débarrasse d'un propriétaire-bailleur qui ne pense qu'à son rendement.

[Jeffrey]

L'investissement locatif hors Pinel dans du logement récent ou en bon état, en fait dans du logement recherché pour un achat de RP sans travaux, sera le plus souvent inférieur au Pinel.

La raison est que l'investisseur locatif est alors en concurrence avec des accédants qui peuvent parfaitement supporter dans les conditions actuelles de taux un rendement locatif brut de 4%. L'accedant ne paye pas d'ir ou de csg sur les loyers qu'il ne touche pas, il obtient de meilleures conditions d'emprunt et n'a ni gestion locative ni risque locataire à assumer. Et en plus, s'il est primo, il se débarrasse d'un propriétaire-bailleur qui ne pense qu'à son rendement.

Je n'ai rien compris.

[pimono]

fais attention profgrincheux, c'est un piège, jeffrey est en mode rouleau compresseur

[canti]

Suite de la discussion sur le Pinel de la semaine dernière :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 0#p2354831

L’hay les Roses : Programme neuf :
https://www.immoneuf.com/programme/anno ... 8/p8500359

Prix d’un T2 : 284 000 €
Surface : 41 m2
Zone Pinel : A bis
Coeff de zone : 17.17 €
coeff =(0.7+19/S)*zone = 19.92
Valeur locative =coeff*surf = 816.72 €
Frais de notaire (VEFA à 2.5 % ) : 7100 €

Coût total d’acquisition : 291 100 €

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1338.29 € pour l’emprunt + 48.50 € pour l’assurance soit 1386.79 €
Taxe foncière : 800 € (pas de TF les 2 premières années, soit 800 x 7/9) = 622 € sur 9 ans
Charges : 80 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (816.72*12)x0.7= 6860
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x6860 = 3238 €
Assurance du bien : 200 €
Coût total annuel (je mets la déduction fiscale dans la partie recettes) :
(1386.79+80) x 12 + 622 +3238 + 200 = 21 661.48 €

Calcul des recettes annuelles :
Loyer : 816.72 x 12 = 9 800.64 €
Réduction d’impôt :
Base de la réduction : 5500 € du m2 soit 41 x 5500 = 225 500 €
Réduction : base x 0.02 par an pendant 9 ans : 4 510 €
Recettes annuelles : 9800.64 + 4510 = 14 310.64 €

Cash flow (négatif) : -7350.84 € (-612.57 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 123 780.64 € soit 13 753.40 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : -7350.84 + 13 753.4 = 6402.56
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 6402.56/284000*100 = 2.25 % en net net (Pour rappel, un PEL à 2.50 brut donne un gain net de 2.07 %)
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 284000 €) :
Cash flow sur 9 ans : - 66157.56
Amortissement : 123 780.64
Bilan : 57 623, 08 €
On voit que l’effet de levier de l’emprunt reste intéressant mais sans la défiscalisation (4510 € x 9 ans soit 40 510 €) le gain est quasi nul sur cette période (moins de 2000 € par an).
Cet investissement ne donne pas un excellent rendement, compte tenu des risques associés à la gestion de l’immobilier.

L’hay les Roses – Immobilier ancien

J’ai essayé de trouver des biens qui semblaient correspondre pour un montant approchant (291000 €).
J’ai donc pris 1 appartement récent, de taille un peu plus importante, un peu moins cher (frais de notaire plus élevés).

Le premier bien qui m’a l’air de qualité correcte (construction de 2008), sans travaux importants :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 06681.htm/
Prix d’achat : 255 000 €
Frais de notaire : 17 500 €
Total : 272 500 €

Loyer : 950 €
https://www.leboncoin.fr/locations/1667732344.htm/

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1253.21 € pour l’emprunt + 45.42 € pour l’assurance soit 1298.63 €
Taxe foncière : 1000 €
Charges : 100 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (950*12)x0.7= 7980
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x6860 = 3766 €
Assurance du bien : 200 €
Coût total annuel :
(1298.63+100) x 12 +1000+3766 + 200 = 21 749.56 €

Recettes annuelles: 950 x 12 = 11 400 €

Cash flow (négatif) : -10 349.56 € (-862.46 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 115 911.42 € soit 12 879.05 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : 2529.49 €
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 2529.49/272500*100 = 0.93 % en net net soit moins qu’un fond euros.
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 255000 €) :
Cash flow sur 9 ans : - 93146.04
Amortissement : 115911.42
Bilan : 22 765.38 €

Le gain est très légèrement supérieur au Pinel sur la période hors défiscalisation.
La défiscalisation vient s’ajouter dans le cadre du Pinel.
Conclusion sur ce premier calcul :
Le pinel n’est pas terrible, mais l’achat d’un logement récent (2008) est une aberration pour un investissement.
Le pinel l’emporte donc face à un logement récent, qui présente les mêmes caractéristiques mais sans la défiscalisation.

Investissement plus rentable toujours à l’Hay les Roses :
Achat de 2 studios
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 27990.htm/
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 54431.htm/

Montant cumulé des achats : 234 000
1er studio : 105 000 ; 2e studio : 129 000

Frais de notaire : 8750 + 10 000 = 18 750

Total : 252 750 €

Loyer (location nue) : 550 + 650 €
https://www.leboncoin.fr/locations/1667732344.htm/

Calcul des dépenses annuelles :
Emprunt de la totalité (valeur du bien + frais de notaire)
Durée de l’emprunt : 20 ans (trop compliqué de faire du 25 ans sur du locatif)
Taux dans le cadre d’un investissement : 1 %
Taux de l’assurance 0.20 %
Remboursement : 1162.38 € pour l’emprunt + 42.12 € pour l’assurance soit 1298.63 €
Taxe foncière : 1000 €
Charges : 100 € par mois
Fiscalité supplémentaire (calcul sur la base du micro-foncier avec abattement des Revenus locatifs de 30 % et un TMI à 30 % ) :
Revenus fonciers nets : (1200*12)x0.7= 10 080
IR + CSG supplémentaires : (0.30+0.172)x10 080 = 4758€
Assurance des biens : 300 €
Coût total annuel :
(1204.5+100) x 12 +1000+4758 + 300 = 21 712 €

Recettes annuelles: 1200 x 12 = 14 400 €

Cash flow (négatif) : -7312 € (-609.33 € par mois).
Capital remboursé sur 9 ans : 107 510 € soit 11 945.56 € par an.
Gain par an (cash flow + amortisement) : 4633.56 €
Gain net annuel rapport au prix d’achat : 4633.56/252750*100 = 1.83 % en net net soit légèrement plus qu’un fond euros après prélèvement forfaitaire.
Bilan de l’opération si revente à prix identique ( 234000 €) :
Cash flow sur 9 ans + amortissement :
Bilan : 41 702 €
Dans ce cas, le rendement avant fiscalité est boosté par les loyers plus élevés, mais la fiscalité vient bouffer le gain (ce qui explique l’attrait pour le pinel).

Calcul des 3 cas hors fiscalité (j’enlève la fiscalité et j’ajoute le résultat au bilan global calculé pour chaque cas) :

Pinel : (3238-4510) x 9 + 57 623 = 46 175 €
T3 récent : (3766x9) + 22 765 = 56 659 €
2 studios : (4758x9)+41702 = 84 524 €

On voit clairement que ce qui bride totalement le rendement dans l'ancien est la fiscalité (de même qu'elle gonfle celle du Pinel).
D’où comme je le disais, l’intérêt pour le Pinel, qui est réel et fondé si l’on suit ces exemples (ce n'est qu'une étude de cas théorique).

Un élément que je n’ai pas intégré :
On peut négocier fortement le prix pour des biens anciens, ce qui est difficile pour le Pinel.
On récupère un peu de rendement, malheureusement érodé à hauteur de 0.7x0.472 = 33 % par la fiscalité des revenus fonciers.

Solutions alternatives pour gagner en rendement, et réduire son imposition.

- Acheter des studios ou des appartements beaucoup plus dégradés, faire des travaux importants et bénéficier du régime du déficit foncier. Gain escompté : très important, puisque le retour sur travaux est quasiment de 47.2 % (réduction de l’assiette taxable). Cela impose pas contre de ne pas déclarer en micro-foncier mais au régime réel.

- Louer dans l’ancien avec un dispositif spécifique : loi Cosse ancien, Malraux (pour certains biens spécifiques), loi Denormandie (ne concerne que 250 villes environ, et pas l’Hay les Roses).

- Se mettre sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
1er avantage : possibilité de louer plus cher qu’une location nue, pour un coût pas énorme (le coût des meubles pour un studio est peu élevé, et le rendement apporté par le complément de loyer est donc très élevé).
2e avantage : Avec le régime au réél, on peut déduire les charges liées au bien (frais d’acquistion, charges locatives, taxe foncière…) ainsi que les amortissements comptables (sur les meubles et les immeubles). Ces avantages fiscaux permettent d’améliorer très nettement la rentabilité de son investissement locatif. Dans la plupart des cas, il permet de ne pas déclarer de revenus fonciers pendant 5, voire 10 ans. Dans le cas des deux studios, cela représente 4758 € net de plus par an (soit le double du rendement).
3e avantage Le bail pour une location meublée est également moins contraignant que celui d’une location nue. La LMNP permet de profiter d’un bail écourté (bail étudiant de 9 mois, par exemple) ce qui permet d’arrêter plus facilement la location avec un occupant négligent ou posant problème.

Si certains ont le courage de reprendre l’exemple des deux studios et de recalculer les rendements sur la même trame en LMNP, en Cosse ancien, ou souhaitent à effectuer les mêmes calculs pour d’autres biens, sur des zones B1 en Pinel (exemple : Bordeaux, Rouen, Nantes…) en les comparant avec l'ancien en location nue non aidée, en location nue avec dispositif défiscalisant (Cosse, Denormandie), en location nue avec gros travaux, en LMNP, toute contribution est la bienvenue, le forum est là pour cela.

Merci pour les calculs.
Mais je suis désolé mais ton calcul est totalement erroné.
A cause du prix de revente :

A la revente on va dire à la même date dans la meme ville
Ton pinel de 41m2 tu le revendras 284000 euros
Le 64m2 "seulement" 255000 euros

C'est totalement impossible!

Tu as une chance beaucoup plus grande de faire une moins value sur ton pinel.
en général les pinel sont vendus 30% trop cher :
https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... igeon.html

Dans ton calcul tu aurait dû intégrer à la revente du pinel 41m² le prix du m2 du 64m²
Donc : 255000/64 = 3984€
3984*41 = 163344€

voilà Pinel tu ne gagnes pas d'argent mais tu fais plutôt une sacrée perte

[Jeffrey]

Merci pour les calculs.
Mais je suis désolé mais ton calcul est totalement erroné.
A cause du prix de revente :

A la revente on va dire à la même date dans la meme ville
Ton pinel de 41m2 tu le revendras 284000 euros
Le 64m2 "seulement" 255000 euros

C'est totalement impossible!

Tu as une chance beaucoup plus grande de faire une moins value sur ton pinel.
en général les pinel sont vendus 30% trop cher :
https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... igeon.html

Dans ton calcul tu aurait dû intégrer à la revente du pinel 41m² le prix du m2 du 64m²
Donc : 255000/64 = 3984€
3984*41 = 163344€

voilà Pinel tu ne gagnes pas d'argent mais tu fais plutôt une sacrée perte

J’aime ce forum aussi pour la collection d’imbéciles qui lisent sans réfléchir et sont juste là pour répéter leur credo,

[canti]

Merci pour les calculs.
Mais je suis désolé mais ton calcul est totalement erroné.
A cause du prix de revente :

A la revente on va dire à la même date dans la meme ville
Ton pinel de 41m2 tu le revendras 284000 euros
Le 64m2 "seulement" 255000 euros

C'est totalement impossible!

Tu as une chance beaucoup plus grande de faire une moins value sur ton pinel.
en général les pinel sont vendus 30% trop cher :
https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... igeon.html

Dans ton calcul tu aurait dû intégrer à la revente du pinel 41m² le prix du m2 du 64m²
Donc : 255000/64 = 3984€
3984*41 = 163344€

voilà Pinel tu ne gagnes pas d'argent mais tu fais plutôt une sacrée perte

J’aime ce forum aussi pour la collection d’imbéciles qui lisent sans réfléchir et sont juste là pour répéter leur credo,

Vu que t'es tellement intelligent, dans 9 ans je te laisse acheter le 41m2 à 284000
Et tu laisses aux autres le 64m2 à 255000

Y a des pigeons de compet' sur ce forum

[ProfGrincheux]

L'investissement locatif hors Pinel dans du logement récent ou en bon état, en fait dans du logement recherché pour un achat de RP sans travaux, sera le plus souvent inférieur au Pinel.

La raison est que l'investisseur locatif est alors en concurrence avec des accédants qui peuvent parfaitement supporter dans les conditions actuelles de taux un rendement locatif brut de 4%. L'accedant ne paye pas d'ir ou de csg sur les loyers qu'il ne touche pas, il obtient de meilleures conditions d'emprunt et n'a ni gestion locative ni risque locataire à assumer. Et en plus, s'il est primo, il se débarrasse d'un propriétaire-bailleur qui ne pense qu'à son rendement.

Je n'ai rien compris.

Je n'y peux rien. C'est une application triviale de la loi de l'offre et de la demande. Réfléchis plus.

[Gpzzzz]

Merci pour les calculs.
Mais je suis désolé mais ton calcul est totalement erroné.
A cause du prix de revente :


A la revente on va dire à la même date dans la meme ville
Ton pinel de 41m2 tu le revendras 284000 euros
Le 64m2 "seulement" 255000 euros

C'est totalement impossible!

Tu as une chance beaucoup plus grande de faire une moins value sur ton pinel.
en général les pinel sont vendus 30% trop cher :
https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... igeon.html

Dans ton calcul tu aurait dû intégrer à la revente du pinel 41m² le prix du m2 du 64m²
Donc : 255000/64 = 3984€
3984*41 = 163344€

voilà Pinel tu ne gagnes pas d'argent mais tu fais plutôt une sacrée perte

J’aime ce forum aussi pour la collection d’imbéciles qui lisent sans réfléchir et sont juste là pour répéter leur credo,

Vu que t'es tellement intelligent, dans 9 ans je te laisse acheter le 41m2 à 284000
Et tu laisses aux autres le 64m2 à 255000

Y a des pigeons de compet' sur ce forum

4k vs 7ke ?
Un appart de neuf ans se vend plus cher qu un bien des années 80 mais tu peux pas le vendre 75% plus cher au M2
Je suis d accord avec canti se prendre la tête sur des différences de 50pb de rendement en ignorant la valeur du bien a la revente c est pas très logique..
Ça me fait penser a ceux qui calculent le rendement de leur bien sûr le prix d achat de leur loc il y a 15ans et non sur la valeur a l'instant T..

[ignatius]

Conclusion, j'avais raison
Le montage Pinel rend l'achat d'un logement neuf financièrement plus intéressant que de nombreux investissements locatifs dans l'ancien.
Merci de plussoyer mon appréciation de la question cf supra.

Tout à fait.
Au royaume des aveugles, les borgnes sont rois
Hors fiscalité, le pinel est bon dernier, ce qui prouve que l'investissement ne vaut que par l'avantage fiscal.
Je regarderai le week end prochain sur du pinel en province, je pense que les conclusions risquent d'être différentes (exemple : Rouen : prix du neuf : 4000 € et prix de l'ancien 2500 €).
Et comme le disait Canti à la revente, pas sûr que le 41 m2 se revende plus cher que le 64 m2.

En tout cas les conclusions que j'en tire, c'est qu' aucun de ces investissements n'est intéressant avec les modalités évoquées, et qu'il faut sortir énormément de sa poche chaque mois.

[canti]

4k vs 7ke ?
Un appart de neuf ans se vend plus cher qu un bien des années 80 mais tu peux pas le vendre 75% plus cher au M2

Sauf que l'appartement à 255ke (si on l'achète au prix!) est de 2008 (pas des années 80), il possède une terrasse et Parking, ce qui n'est pas du tout sûr pour le pinel car le prix "à partir de "
La différence de prix au m² entre les deux appartements sera vraiment minime dans 9 ans.

Le Pinel ça fait gagner de l'argent aux promoteurs, notaires et cie.... Mais certainement pas aux investisseurs des pinel
Si quelqu'un gagne de l'argent forcément quelqu'un en perds....

[Jeffrey]

Au royaume des aveugles, les borgnes sont rois
Hors fiscalité, le pinel est bon dernier, ce qui prouve que l'investissement ne vaut que par l'avantage fiscal.

C’est quoi un Pinel hors fiscalité ?

Je regarderai le week end prochain sur du pinel en province, je pense que les conclusions risquent d'être différentes (exemple : Rouen : prix du neuf : 4000 € et prix de l'ancien 2500 €).
Et comme le disait Canti à la revente, pas sûr que le 41 m2 se revende plus cher que le 64 m2.

Toi non plus t’écoutes pas...mais c’est sur qu’à considérer que tout ce qui n’est pas neuf est ancien, et que tout ce qui est ancien se vend au prix moyen indépendamment de l’ancienneté sans tenir compte de l’accumulation de l’ancienneté (10 ans + 10 ans = ancien = 10 ans), ça donne des démonstrations à la canti. Ça ne m’intéresse même plus d’en discuter.

En tout cas les conclusions que j'en tire, c'est qu' aucun de ces investissements n'est intéressant avec les modalités évoquées, et qu'il faut sortir énormément de sa poche chaque mois.

Rassure moi, c’est pas un conseil ?

[ProfGrincheux]

Il y a au moins 2 autres acteurs à prendre en compte: le locataire et l'Etat

Dans un bail, le locataire perd de l'argent (=a un cash-flow négatif) en échange d'un service de logement. S'il paye peu pour un bon service, il est gagnant. Il n'est donc pas impossible que le locataire d'un Pinel soit gagnant mais, si solvable, il gagnerait plus sur le long terme à être propriétaire de son logement .

Quant au bilan financier du Pinel pour l'Etat, je vous laisse le soin de découvrir par vous même le diagnostic 2018 de la Cour des Comptes. On peut le contester mais je vous laisse aussi le soin de découvrir qui le conteste.

3ème acteur: le secteur bancaire. Normalement, il doit au moins gagner un petit peu d'argent dans l'opération.

[Jeffrey]

L'investissement locatif hors Pinel dans du logement récent ou en bon état, en fait dans du logement recherché pour un achat de RP sans travaux, sera le plus souvent inférieur au Pinel.

La raison est que l'investisseur locatif est alors en concurrence avec des accédants qui peuvent parfaitement supporter dans les conditions actuelles de taux un rendement locatif brut de 4%. L'accedant ne paye pas d'ir ou de csg sur les loyers qu'il ne touche pas, il obtient de meilleures conditions d'emprunt et n'a ni gestion locative ni risque locataire à assumer. Et en plus, s'il est primo, il se débarrasse d'un propriétaire-bailleur qui ne pense qu'à son rendement.

Je n'ai rien compris.

Je n'y peux rien. C'est une application triviale de la loi de l'offre et de la demande. Réfléchis plus.

C'était une manière rapide de t’exprimer que tes propos sont incohérents, et il n’y avait aucune agressivité de ma part. J’ai suffisamment contribué et argumenté dans ce fil pour escompter recevoir un minimum de considération en retour quand j’exprime de manière même sibylline un doute ou désaccord sur ce qui est annoncé. Je me demande si un enseignant universitaire réagit ainsi quand quelqu’un lui dit ne pas comprendre . Mais si tu préfères le voir comme ça.

Juste pour relever un petit bout de ta contribution, qui n'est qu'une succession de propos assénés avec beaucoup de conviction mais pas beaucoup de preuves : tu dis qu'un accédant obtient de meilleures conditions d'emprunt [qu'un investisseur locatif je suppose, vu la construction de la phrase]. T'es certain ? Non, je dis ça parce que je me disais qu'un investisseur immo est en général doté d'un patrimoine plus important qu'un primo-accédant, a une situation financière plus confortable en moyenne qu'un accédant, et peu donc bénéficier de conditions de prêt plus avantageuses que le primo. Mais si tu me dis le contraire et que je dois y réfléchir (loi de l'offre et de la demande...), je vais laisser la question en l'état.

Pour le reste de ta phrase, ne fais pas comme beaucoup de contributeurs sans méthodologie d'analyse et obnubilés par leur conclusion avancée, n'oublie pas que je viens de n'en extraire qu'un tout petit aspect et que bien des aspects me semblent disons fantaisistes...

[olmostoline]

Sur une autre file :

Je vous laisse deviner. On ne sort de l'ambiguïté qu'à ses dépens.

[Gpzzzz]

Je regarderai le week end prochain sur du pinel en province, je pense que les conclusions risquent d'être différentes (exemple : Rouen : prix du neuf : 4000 € et prix de l'ancien 2500 €).
Et comme le disait Canti à la revente, pas sûr que le 41 m2 se revende plus cher que le 64 m2.

Toi non plus t’écoutes pas...mais c’est sur qu’à considérer que tout ce qui n’est pas neuf est ancien, et que tout ce qui est ancien se vend au prix moyen indépendamment de l’ancienneté sans tenir compte de l’accumulation de l’ancienneté (10 ans + 10 ans = ancien = 10 ans), ça donne des démonstrations à la canti. Ça ne m’intéresse même plus d’en discuter.

Il mettait juste en avant le fait que de prendre le prix du neuf pour une vente dans l'ancien 10ans plus tard c'etait surestimé le prix de vente..
Après bien sur que c'est évident qu'un appart de 10ans en RT2012 vaudra plus qu'un appart de 30ans..
Mais je suis d'accord avec lui sur le fond, la décote d'un appart dans ses 10 premières années de vie sera plus forte en moyenne que celle d'un appart entre 20 et 30ans par exemple.
Pour contrebalancer les frais d'entretien auront été plus faible sur le neuf pendant ces 10ans..

[canti]

Je regarderai le week end prochain sur du pinel en province, je pense que les conclusions risquent d'être différentes (exemple : Rouen : prix du neuf : 4000 € et prix de l'ancien 2500 €).
Et comme le disait Canti à la revente, pas sûr que le 41 m2 se revende plus cher que le 64 m2.

Toi non plus t’écoutes pas...mais c’est sur qu’à considérer que tout ce qui n’est pas neuf est ancien, et que tout ce qui est ancien se vend au prix moyen indépendamment de l’ancienneté sans tenir compte de l’accumulation de l’ancienneté (10 ans + 10 ans = ancien = 10 ans), ça donne des démonstrations à la canti. Ça ne m’intéresse même plus d’en discuter.

Il mettait juste en avant le fait que de prendre le prix du neuf pour une vente dans l'ancien 10ans plus tard c'etait surestimé le prix de vente..
Après bien sur que c'est évident qu'un appart de 10ans en RT2012 vaudra plus qu'un appart de 30ans..
Mais je suis d'accord avec lui sur le fond, la décote d'un appart dans ses 10 premières années de vie sera plus forte en moyenne que celle d'un appart entre 20 et 30ans par exemple.
Pour contrebalancer les frais d'entretien auront été plus faible sur le neuf pendant ces 10ans..

Sauf que l'appartement en comparaison à 11 ans (2008) et aura 20 ans dans 9 ans et ne se dévalorisera quasiment pas d'ici là (si les prix restent stable et que la copropriété est bien entretenue)
Dans 9 ans, le pinel ne sera plus neuf et limite récent. Il sera quasiment aussi vieux que l'actuel de 2008 donc il se vendra autour des 4 ke. (si les prix restent stable)

Cela me semblait facile à comprendre pourtant....

[Jeffrey]

Je regarderai le week end prochain sur du pinel en province, je pense que les conclusions risquent d'être différentes (exemple : Rouen : prix du neuf : 4000 € et prix de l'ancien 2500 €).
Et comme le disait Canti à la revente, pas sûr que le 41 m2 se revende plus cher que le 64 m2.

Toi non plus t’écoutes pas...mais c’est sur qu’à considérer que tout ce qui n’est pas neuf est ancien, et que tout ce qui est ancien se vend au prix moyen indépendamment de l’ancienneté sans tenir compte de l’accumulation de l’ancienneté (10 ans + 10 ans = ancien = 10 ans), ça donne des démonstrations à la canti. Ça ne m’intéresse même plus d’en discuter.

Il mettait juste en avant le fait que de prendre le prix du neuf pour une vente dans l'ancien 10ans plus tard c'etait surestimé le prix de vente..

t'as compris ça toi ?
on va relire ensemble ce qu'a écrit ignatius :

Conclusion sur ce premier calcul :
Le pinel n’est pas terrible, mais l’achat d’un logement récent (2008) est une aberration pour un investissement.
Le pinel l’emporte donc face à un logement récent, qui présente les mêmes caractéristiques mais sans la défiscalisation.

Après bien sur que c'est évident qu'un appart de 10ans en RT2012 vaudra plus qu'un appart de 30ans..
Mais je suis d'accord avec lui sur le fond, la décote d'un appart dans ses 10 premières années de vie sera plus forte en moyenne que celle d'un appart entre 20 et 30ans par exemple.
Pour contrebalancer les frais d'entretien auront été plus faible sur le neuf pendant ces 10ans..

Donc en fait, t'es plutôt d'accord avec ce que je dis moi, mais tu penses que t'es d'accord avec ceux qui squizzent dans leur approche que le niveau de vétusté donne une fonction décroissante du prix dans l'ancien...

[Jeffrey]

Je regarderai le week end prochain sur du pinel en province, je pense que les conclusions risquent d'être différentes (exemple : Rouen : prix du neuf : 4000 € et prix de l'ancien 2500 €).
Et comme le disait Canti à la revente, pas sûr que le 41 m2 se revende plus cher que le 64 m2.

Toi non plus t’écoutes pas...mais c’est sur qu’à considérer que tout ce qui n’est pas neuf est ancien, et que tout ce qui est ancien se vend au prix moyen indépendamment de l’ancienneté sans tenir compte de l’accumulation de l’ancienneté (10 ans + 10 ans = ancien = 10 ans), ça donne des démonstrations à la canti. Ça ne m’intéresse même plus d’en discuter.

Il mettait juste en avant le fait que de prendre le prix du neuf pour une vente dans l'ancien 10ans plus tard c'etait surestimé le prix de vente..
Après bien sur que c'est évident qu'un appart de 10ans en RT2012 vaudra plus qu'un appart de 30ans..
Mais je suis d'accord avec lui sur le fond, la décote d'un appart dans ses 10 premières années de vie sera plus forte en moyenne que celle d'un appart entre 20 et 30ans par exemple.
Pour contrebalancer les frais d'entretien auront été plus faible sur le neuf pendant ces 10ans..

Sauf que l'appartement en comparaison à 11 ans (2008) et aura 20 ans dans 9 ans et ne se dévalorisera quasiment pas d'ici là (si les prix restent stable et que la copropriété est bien entretenue)
Dans 9 ans, le pinel ne sera plus neuf et limite récent. Il sera quasiment aussi vieux que l'actuel de 2008 donc il se vendra autour des 4 ke. (si les prix restent stable)

Cela me semblait facile à comprendre pourtant....

comprendre, je ne sais pas. S'en persuader, cela a l'air facile pour certains en effet.

[canti]

Toi non plus t’écoutes pas...mais c’est sur qu’à considérer que tout ce qui n’est pas neuf est ancien, et que tout ce qui est ancien se vend au prix moyen indépendamment de l’ancienneté sans tenir compte de l’accumulation de l’ancienneté (10 ans + 10 ans = ancien = 10 ans), ça donne des démonstrations à la canti. Ça ne m’intéresse même plus d’en discuter.

Il mettait juste en avant le fait que de prendre le prix du neuf pour une vente dans l'ancien 10ans plus tard c'etait surestimé le prix de vente..
Après bien sur que c'est évident qu'un appart de 10ans en RT2012 vaudra plus qu'un appart de 30ans..
Mais je suis d'accord avec lui sur le fond, la décote d'un appart dans ses 10 premières années de vie sera plus forte en moyenne que celle d'un appart entre 20 et 30ans par exemple.
Pour contrebalancer les frais d'entretien auront été plus faible sur le neuf pendant ces 10ans..

Sauf que l'appartement en comparaison à 11 ans (2008) et aura 20 ans dans 9 ans et ne se dévalorisera quasiment pas d'ici là (si les prix restent stable et que la copropriété est bien entretenue)
Dans 9 ans, le pinel ne sera plus neuf et limite récent. Il sera quasiment aussi vieux que l'actuel de 2008 donc il se vendra autour des 4 ke. (si les prix restent stable)

Cela me semblait facile à comprendre pourtant....

comprendre, je ne sais pas. S'en persuader, cela a l'air facile pour certains en effet.

on ne sera définitivement jamais d'accord sur ce sujet. tant pis

[ProfGrincheux]

@Jeffrey: c'est précisément parce que je respecte ta capacité à analyser le problème de plusieurs points de vue que j'ai fait cette réponse.

[dioubiban]

Tites questions :
1- dans tous ces supers calculs il me semble ne jamais voir l'impact de l'impot sur la PV.
2- dans tous ces supers calculs il me semble ne jamais voir d'inflation des frais de notaires
3- quel est la variation d'un taux entre un ti jeune kinenveux et un quadra stressé qui doit préparer la retraite et qui sur investi dans l'immo en mode otaké?

Apres vu les rendements proposés dans les exemples de ce post je préfère faire des placements à la Georges Best mais si je me goure pas ça veut dire que dans la vrai vie les rendements de ces exemples sont encore plus pourris et qu'il est donc urgent de mettre son brozouf dans des tartes up locales histoire de le perdre avec grandeur ou dans son propre business ou pour son plaisir immédiat.

[canti]

J’aime ce forum aussi pour la collection d’imbéciles qui lisent sans réfléchir et sont juste là pour répéter leur credo,

J’ai suffisamment contribué et argumenté dans ce fil pour escompter recevoir un minimum de considération en retour

tu nous traites d'imbécile et tu demandes aux autres qu'on te considère, tu doutes vraiment de rien

[Jeffrey]

J’aime ce forum aussi pour la collection d’imbéciles qui lisent sans réfléchir et sont juste là pour répéter leur credo,

J’ai suffisamment contribué et argumenté dans ce fil pour escompter recevoir un minimum de considération en retour

tu nous traites d'imbécile et tu demandes aux autres qu'on te considère, tu doutes vraiment de rien

C'est à dire qu'après avoir contribué pour un bon tiers des interventions depuis 3 pages où je dis que :
- le Pinel n'est pas le mauvais investissement qui est doctement décrié par les trois premiers intervenants, notamment parce que ces intervenants partent du principe que le mécanisme du Pinel est une stratégie où on "doit" revendre au bout de dix ans et que c'est un principe qui n'est PAS un principe contenu dans le Pinel
- que je mène des calculs de base pour mettre en évidence que la fiscalité change énormément la donne sur l'attractivité du dispositif même après dix ans et que +30% de prix d'achat n'est pas égal à -30% de rentabilité,

je m'étonne (pas vraiment) qu'un contributeur ramène sa fraise en disant "le pinel se vendra moins cher au bout de dix ans". C'est comme ouvrir sa bouche au milieu d'une discussion où on ne comprend pas ce qui vient d'être débattu.

Maintenant, c'est trop facile de se ranger tous ensemble du même côté opposé au mien dans la liste des intervenants et de dire que je vous traite tous d'imbéciles. Ce n'est pas vrai, c'était assez ciblé. Je ne pense pas ranger dans la même catégorie d'intervenants sur ce sujet ignatius, profgrincheux, vincent ou canti...

D'ailleurs, je dirais qu'ignatius a très bien compris la "démo", mais c'est plus une question de posture qu'autre chose.

Quant à savoir si je suis considéré ou pas par certains, je m'en tape royalement, ce que je voulais dire, c'est qu'il est hasardeux de faire comme si je ne comprenais pas de quoi je parle quand je m'exprime, en général (c)....

[ProfGrincheux]

Donc en fait, t'es plutôt d'accord avec ce que je dis moi, mais tu penses que t'es d'accord avec ceux qui squizzent dans leur approche que le niveau de vétusté donne une fonction décroissante du prix dans l'ancien...

Les prix moyens au m2 n'intègrent pas la décote pour vétusté. Ce point est hors de doute.

Les biens avec travaux ou "à rafraichir" nécessitent une rude négociation à l'achat car le vendeur essaye de ne pas prendre en compte de décote pour vétusté.

J'estime celle ci de l'ordre de la moitié du montant des travaux à engager pour remettre en bon état le bien si on utilise des professionnels déclarés.

Mon estimation n'a pas de valeur objective, c'est un sentiment, un bilan empirique de décisions personnelles plus ou moins inspirées et de discussions immobilières avec diverses personnes. N'oublions pas que le sentiment des acteurs du marché est un déterminant du niveau des prix. Ce qui a une valeur déjà plus objective est le sentiment de l'ensemble des acteurs d'un marché.

Supposons toutefois que mon estimation soit plus ou moins correcte.

L'hypothèse est cohérente avec les faits suivants:

1) les professionnels du bâtiment ou de l'immobilier semblent avoir un avantage comparatif comme investisseurs en immobilier.
2) le recours massif au travail au noir.

[ignatius]

Plusieurs observations (que certains pourront assimiler à des conseils ) :
- ce n'est pas parce que le pinel est plus rentable que les autres exemples cités que c'est un bon investissement
- le pire investissement semble être l'achat d'un bien récent, à un prix élevé, et pour lequel aucun dispositif de défiscalisation n'est envisagé

Ma conclusion :
si vous voulez investir dans l'ancien dans ce secteur plusieurs possibilités de gagner en rentabilité :
- acheter des biens avec de gros travaux, négocier fortement le prix (ce qui n'est pas possible pour du neuf, la négociation étant toujours possible mais plus faible) pour ensuite faire jouer le mécanisme du déficit foncier.
Inconvénient : le déficit n'est possible qu'à hauteur du montant des travaux, et le calcul de la plus value à la revente et donc sa fiscalisation se fait sur le prix d'achat;
- utiliser un dispositif qui permette de gommer la fiscalité, le régime LMNP au réel.
Avantage : fiscalité très avantageuse, rentabilité améliorée (un meublé se loue plus cher qu'une location nue pour un surcoût faible).
Inconvénient : gestion locative plus complexe, régime dans le collimateur du gouvernement.
- supprimer les intermédiaires : ce n'est pas possible à l'hay les roses, mais en zone b1, il est possible d'acheter un terrain et de faire construire, pour une rentabilité brute hors avantage fiscal autour de 4-5 %. L'application du régime pinel sur ce type de bien permet de booster la rentabilité.

La plupart des investisseurs dans de l'ancien visent un taux de rentabilité brute de 10 % pour avoir un cash flow positif.
Ce type de rentabilité est difficile à avoir. Il peut être plus facilement atteint en achetant des immeubles avec de gros travaux mais est réservé à une certaine catégorie d'investisseurs.

S'agissant du taux octroyé par les banques dans le cadre d'un investissement immobilier (en fait hors achat de RP), il est majoré de 10 à 20 pb, selon les banques, mais il est toujours possible de le négocier.

Conclusion :
Je suis d'accord avec Jeffrey pour dire que l'achat d'un appartement en pinel sera plus rentable que l'achat du même appartement hors pinel.
Cependant, dans les cas étudiés ce sont de mauvais investissements hors plus value à la revente.
Je regarderai le week end prochain d'autres secteurs et feraient d'autres comparaisons.
Un marché immobilier local (l'hay les roses) n'est qu'un exemple.
L'idée est de faire ce type de calculs comparatifs à chaque fois que l'on veut investir, en fonction de sa propre situation.
Par exemple, avec un TMI à 14 %, les valeurs changent totalement (mais qui investirait dans un pinel avec un TMI à 14 % ?)

[Pazuzu]

C’est quoi un Pinel hors fiscalité ?

un pinel qui a 12 ans ou qui ne trouve pas de locataires ...

[Pazuzu]

je ne pense pas que 3,4% après avantage fiscal soit inintéressant.

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI.

Un investissement locatif pendant 51 ans avec une rentabilité de 2% ce n'est pas intéressant ?

j'ai posté un calcul sur un exemple donné par un forumeur pour montrer à quel point le cash flow est négatif dans ces cas-là.

plus généralement, vous semblez grandement ignorer les charges et les risques inhérents à la location en général et au pinel en particulier.

une rentabilité brute de 2% c'est l assurance de perdre de l'argent.

après chacun fait ce qu'il veut, il y en a bien qui ont acheté du robien à montauban.

[dioubiban]

je ne pense pas que 3,4% après avantage fiscal soit inintéressant.

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI.

Un investissement locatif pendant 51 ans avec une rentabilité de 2% ce n'est pas intéressant ?

Brute ou nette?
Avec un achat cash ou pas?
Avec des intérêts composés ou pas? (spécial dédicace à Mimile)
Parce que si j'ai la garantie de gagner 2% avec 0 risques et 0 travail pendant 51 ans sur plusieurs Myions dont je sais pas quoi foutre et dont j'aurais jamais besoin et que ça me coute 0 efforts de gestion alors pourquoi pas? au pire le foncier suivra l'inflation..
Les 2% devrait peu ou pour payer la TF et la remise en état du batiment. Par contre faudra que je me casse la nénette à leur faire faire des petits à coté parce qu'il faut bien que je bouffe... Ca me donnera donc du boulot..
C'est épuisant d'etre riche...

[Jeffrey]

je ne pense pas que 3,4% après avantage fiscal soit inintéressant.

Les rentabilités seuil en dessous desquelles c'est une arnaque, c'est du bullshit de BI.

Un investissement locatif pendant 51 ans avec une rentabilité de 2% ce n'est pas intéressant ?

j'ai posté un calcul sur un exemple donné par un forumeur pour montrer à quel point le cash flow est négatif dans ces cas-là.

Non, vous avez posté à peu près n’importe quoi. Une succession de chiffres au pifomètre sans aucune justification ni même une simple addition. Vous agrémentez cela d’un discours importé du monde de l’entreprise et du bilan financier qui y est utilisé, comme le terme cash-flow qui ne veut strictement rien dire présentement, parce que les règles comptables d’une entreprise ne sont pas transposables à l'économie d’un ménage. Cela donne déjà une idée de l’horizon indépassable qui borde votre aptitude à modéliser une situation. Vous plussoyez et corrigez les pseudos calculs de cas d’un fonctionnaire des impôts qui fait des calculs de situation où certains paramètres sont invraisemblables, comme par exemple imaginer partir sur un endettement de 100% pour un investissement locatif d’un particulier qui serait déjà à un taux marginal d’imposition de 30%, et ce pour une durée de 20 ans, c’est à dire le double de la durée de la période de défiscalisation. Cela ne vous viendrait pas à l’idée que rapprocher la durée d'endettement de celle de la réduction fiscale est une base de départ...

plus généralement, vous semblez grandement ignorer les charges et les risques inhérents à la location en général et au pinel en particulier.

Pardon ?
Je parie que vous n'avez même pas ouvert le lien pdf donné par un contributeur qui rapporte une étude sur les risques de vacance et d'impayé d'un bien locatif dans le secteur particulier. Vous diriez combien au pifomètre pour les risques d'impayés ?
Maintenant, ce n'est même pas en vous donnant un pourcentage que vous seriez en mesure de l'incorporer à un modèle pour une simulation de rentabilité, je suppose que la question de l'espérance de gain ne rentre pas dans la comptabilité de l'entreprise.

une rentabilité brute de 2% c'est l assurance de perdre de l'argent.

Ma foi, j'aurais dû écrire une rentabilité de 1% pendant 101 ans, peut être que ça aurait fait tilt, ou une rentabilité de 0,5% pendant 201 ans. Là pour le coup je n'ai même pas imaginé qu'on puisse prendre ce 2% pour une valeur plausible et commencer à pinailler pour savoir si c'est du brut ou du net. Mon intention était de faire comprendre là encore que ces considérations de rentabilité issues d'un calcul de placement "comparatif" n'ont de sens que lorsqu'on parle d'immobilisations et de rendement associé, encore de l'économie de comptable d'entreprise... Mais l'intention vous est passée au dessus de la tête. Ce n'est pas grave.

après chacun fait ce qu'il veut, il y en a bien qui ont acheté du robien à montauban.

oui, il faut savoir rire des autres, c'est essentiel.

[Pazuzu]

"Non, vous avez posté à peu près n’importe quoi. "
je ne sais pas quelle expérience vous permet de dire cela.

par exemple, quand j'estime les charges de gestion à 10%, c'est du vécu, et qui ne figure pas dans la plupart des simulateurs (ni dans vos posts )

"comme le terme cash-flow qui ne veut strictement rien dire présentement, "
bien au contraire, le flux de trésorerie du ménage est l'élément le plus essentiel à prendre en compte dans un investissementpinel, bien plus que le rendement. si ce flux de tréso avait été envisagé, je pense (au pifomètre bien sur) que bien des investissements n auraient pas été réalisés !

"comme par exemple imaginer partir sur un endettement de 100% pour un investissement locatif d’un particulier qui serait déjà à un taux marginal d’imposition de 30%, et ce pour une durée de 20 ans, c’est à dire le double de la durée de la période de défiscalisation. Cela ne vous viendrait pas à l’idée que rapprocher la durée d'endettement de celle de la réduction fiscale est une base de départ..."
lol, vous voulez encore dégrader le flux de trésorerie ?

faites donc une simulation en prenant une liste de charges réalistes, et on en reparles.

pas vu le pdf, mais le taux d impayés en france est entre 2 et 3%.

[Jeffrey]

Donc en fait, t'es plutôt d'accord avec ce que je dis moi, mais tu penses que t'es d'accord avec ceux qui squizzent dans leur approche que le niveau de vétusté donne une fonction décroissante du prix dans l'ancien...

Les prix moyens au m2 n'intègrent pas la décote pour vétusté. Ce point est hors de doute.

Les biens avec travaux ou "à rafraichir" nécessitent une rude négociation à l'achat car le vendeur essaye de ne pas prendre en compte de décote pour vétusté.

J'estime celle ci de l'ordre de la moitié du montant des travaux à engager pour remettre en bon état le bien si on utilise des professionnels déclarés.

Mon estimation n'a pas de valeur objective, c'est un sentiment, un bilan empirique de décisions personnelles plus ou moins inspirées et de discussions immobilières avec diverses personnes. N'oublions pas que le sentiment des acteurs du marché est un déterminant du niveau des prix. Ce qui a une valeur déjà plus objective est le sentiment de l'ensemble des acteurs d'un marché.

Je vais m'arrêter sur cette remarque.
En effet, et comme tout le monde peut le constater au vu des publications statistiques et des enquêtes de la cour des comptes. Les dispositifs de type Pinel sont plébiscités par les investisseurs locatifs. Je suppose que ça s'appelle plus ou moins une aubaine ou quelque chose qu'on pourrait "objectivement nommer un sentiment des acteurs du marché, les vrais, ceux qui achètent, pas ceux qui t'expliquent que c'est une arnaque et qui n'ont pas les ronds pour acheter.
Alors après, on peut très bien critiquer le procédé fiscal, le dispositif en cela qu'il est injuste socialement ou économiquement, j'entends bien. Mais c'est assez risible je dois dire de montrer par un calcul simple que le Pinel est un investissement locatif rentable par la nature de l'avantage fiscal qu'il procure (eh oui), et de lire en retour autant de commentaires navigant à contre sens, comme quoi je ne sais pas de quoi je parle et que je n'ai pas bien fait le calcul ou qu'acheter en zone sensible avec rénovation est un meilleur plan d'investissement... (et peut être que je ne sais pas compter )