Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

[ignatius]

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[Pazuzu]

pardon pour le jargon, je parle de "flux de brouzoufs" depuis que je n'ai plus le droit de parler de cash flow.

[ProfGrincheux]

Tu dirais flux de liquidités si tu savais parler français.

[Pazuzu]

oui, mais je ne sais pas parler français.

[Kartala]

Bonjour à tous,
Tout nouveau sur le forum, je viens de parcourir rapidement ce post dans lequel les discussions sont très ....passionnées et instructives,
J'avais une petite question à poser @Ignatius, comme tu as l'aire de connaitre le secteur de Rouen, et le Pinel sur une construction,
Comment on fait pour échanger par messagerie privée?

[ignatius]

Bonjour à tous,
Tout nouveau sur le forum, je viens de parcourir rapidement ce post dans lequel les discussions sont très ....passionnées et instructives,
J'avais une petite question à poser @Ignatius, comme tu as l'aire de connaitre le secteur de Rouen, et le Pinel sur une construction,
Comment on fait pour échanger par messagerie privée?

Tu cliques sur mon nom tu vois mon profil et tu cliques sur envoyer un message privé.
Tu veux faire construire sur quel secteur ?

[Kartala]

Justement, sur ton profil, je ne vois pas de lien « contact ». Je ne sais pas pourquoi.
Un terrain à Grand Quevilly ( environ 100k€)
Pour une maison d’environ 100m2
De source sûre, il y a une très très forte demande pour ce type de bien dans ce secteur.
Mes interrogations ne sont pas vraiment sur la pertinence d’un Pinel ou une rentabilité, mais sur:
À quel niveau de qualité de finition aller selon vous?
Cuisine? Sol? Peinture?exterieurs? Domotique?

Par contre je suis peut être hors sujet.
C’est pour ça que je voulais passer en MP.

[ignatius]

Justement, sur ton profil, je ne vois pas de lien « contact ». Je ne sais pas pourquoi.
Un terrain à Grand Quevilly ( environ 100k€)
Pour une maison d’environ 100m2
De source sûre, il y a une très très forte demande pour ce type de bien dans ce secteur.
Mes interrogations ne sont pas vraiment sur la pertinence d’un Pinel ou une rentabilité, mais sur:
À quel niveau de qualité de finition aller selon vous?
Cuisine? Sol? Peinture?exterieurs? Domotique?

Par contre je suis peut être hors sujet.
C’est pour ça que je voulais passer en MP.

Non c'est intéressant.
Regarde combien vaut le prix du m2 carré d'un pavillon sur Grand-Q.
Ensuite, tu adaptes ta construction pour que le prix au m2 soit en dessous.
Exemple :
Mettons un prix à 2300 € du m2 dans ton quartier.
Si tu veux faire une maison de 100 m2, le coût de construction moyen finition comprise est d'environ 160 à 170 k€ (l'idée est d'éviter ce qui coûte cher, du genre rupture de toit, toit à 4 pans etc...).
Ton projet te revient à 270 k€ + quelques frais divers, on a toujours des surprises.
Cela fait environ 280 k€ soit 2800 € du m2.
C'est bien moins cher que du neuf que tu achètes chez un promoteur, mais c'est au-dessus de la fourchette haute du prix du m2 pour les maisons à Grand-Q.


La possibilité serait donc, dans l'enveloppe des 300 k€ retenue pour le Pinel, d'augmenter légèrement la surface pour réduire le coût au m2.
Le coût marginal se réduit en matière de construction.
Pour une maison de 115 m2 avec garage, tu peux très largement rester sous l'enveloppe des 200 k€ donc 300 k€ en ajoutant le prix du terrain.
Tu tombes autour de 2600 € du m2, ce qui rentre dans la fourchette haute des maisons à G-Q, ce qui est normal pour une maison neuve.
Tu restes dans l'enveloppe prévue pour la défiscalisation.
Ton loyer reste modéré, autour de 1000 à 1050 € par mois (selon la surface du garage).

Fais la différence de calcul de rentabilité entre 100 et 115 m2, et dis nous ce qu'il en est.
Par ailleurs, tu revendras plus facilement une maison de 115 m2 à 300000 € qu'une maison de 100 m2 à 280000 € (taille des chambres, du salon, correspondent mieux à ce que recherchent les gens pour une maison dans cette gamme de prix.

[ignatius]

Justement, sur ton profil, je ne vois pas de lien « contact ». Je ne sais pas pourquoi.
Un terrain à Grand Quevilly ( environ 100k€)
Pour une maison d’environ 100m2
De source sûre, il y a une très très forte demande pour ce type de bien dans ce secteur.
Mes interrogations ne sont pas vraiment sur la pertinence d’un Pinel ou une rentabilité, mais sur:
À quel niveau de qualité de finition aller selon vous?
Cuisine? Sol? Peinture?exterieurs? Domotique?

Par contre je suis peut être hors sujet.
C’est pour ça que je voulais passer en MP.

Je vois que je n'ai pas tout à fait répondu à la question, c'est dans mes habitudes
La finition est : clé en main.

Cuisine aménagée mais pas totalement équipée : je mets les plaques, les meubles, la hotte (Leroy Merlin ou Ikea, et Cdiscount pour l'électro ménager parce que c'était à Bordeaux). Emplacement prévu pour un lave-vaisselle.
Après le locataire vient avec son lave-vaisselle et son frigo, son micro-onde et son four.

Les sols sont systématiquement faits : du carrelage de bonne qualité, sobre et surtout très résistant. Tons neutres (gris, noir, blanc, et toutes les variantes).
En général je profite d'une promo chez les principaux fournisseurs (Lapeyre, et autres magasins auprès desquels se fournissent les artisans ... éviter les GSB type Leroy-Merlin, Brico Dépôt pour ces matériaux).

Je fais faire également les peintures par un artisan (pour la défiscalisation).

Les extérieurs : allée, clôture, portail, antenne hertzienne, sonnette, cabanon de jardin, boîte aux lettres : tout est fourni.
De même le gazon et les haies plantées par un jardinier (rentre dans l'assiette du pinel).
Du coup à indiquer dans l'état des lieux .

Petit conseil : dans la salle de bain, j'ai fait mettre une baignoire + une douche à l'italienne, une double vasque, quelque chose d'assez qualitatif et solide.
La salle de bain est essentielle, surtout dans du neuf.
Si tu peux, fais un combo douche + baignoire. Ca coûte pas beaucoup plus cher si c'est prévu.

De même pour la peinture :
j'ai fait tout faire en blanc sauf les encadrements de porte et également les portes à l'étage (gris clair, un truc passe partout).
C'est flatteur à l'oeil, et ça coûte que dalle.

Dans mon cas le but était de fidéliser les locataires, vu que c'est à 700 bornes de chez moi, j'ai pas envie d'en changer tous les 6 mois.

[Kartala]

Super,
Merci pour tous ces conseils.
J'aurai sûrement d.autres questions lorsque la construction aura débuté.

[ignatius]

Quand tu mettras en location, un autre conseil pour que ton bien soit entretenu un minimum.
Conditionne les augmentations du loyer en fonction de l'entretien du bien.
Bien entretenu (y compris jardin) : pas d'augmentation du loyer pendant la durée du bail.
Mal entretenu : augmentation maximale selon le plafond pinel.
C'est du donnant-donnant.

[Kartala]

Quand tu mettras en location, un autre conseil pour que ton bien soit entretenu un minimum.
Conditionne les augmentations du loyer en fonction de l'entretien du bien.
Bien entretenu (y compris jardin) : pas d'augmentation du loyer pendant la durée du bail.
Mal entretenu : augmentation maximale selon le plafond pinel.
C'est du donnant-donnant.

C'est possible de faire ça contractuellement ?
Si oui j'en discuterai avec le notaire (je pense signer un bail notarié )
Autre question
Dans le but d'éviter des changements de locataires trop fréquents, j'envisageais un loyer dans la fourchette basse (je sais que ça va dégrader mon rendement, mais là n'est pas la question).
Je me dis qui si le loyer est trop élevé, les locataires ne resterons pas longtemps. Je me trompe?

[kamoulox]

Pas besoin. Tu suis les conseils de maître ignat et ça roule.
Le couple qui loue la maison fera attention a ton bien, ça coûte pas grand chose mai pour eux ça fait des économies car pas d’augmentation.

Donc ça les maintien dans le logement.
Et s’ils partent, le logement est propre il est relouable de suite sans frais de rénovation.

Mieux vaut s’assoir sur quelques centaines d’euros à l’année mais garder ses bons locataires

[ignatius]

Je suis un peu en dessous du plafond pinel.
Comme ça l'augmentation est possible et pas conditionnée à l'évolution du plafond.
Je ne le fais pas contractuellement c'est plutôt de la bonne gestion et de la relation personnelle avec les locataires.
Y a aussi des seuils psychologiques.
Mieux vaut un loyer à 990 € qu'à 1020 €.

[Kartala]

Bon, j'ai signé la réservation d'un terrain (88500€ frais de notaire inclus)
Maintenant objectif constructeur pour concevoir un projet clés en main, tenant compte des remarques de ignatus.
Donc, même si je sens que ça va être compliqué, je vais chercher à être sous les 2440€/m2, qui est le prix moyen constaté dans le quartier (calculé sur une trentaine de maison vendues dans un rayon de 500m entre 2014 et 2019).
Ensuite une fois le tout chiffré avec précision (maison, finitions, loyer, taxe foncière, prêt, assurance, gestion locative...etc.) , je viens vers vous avec mes calculs de rentabilité
Et c'est à ce moment là que probablement je vais me faire allumer...

Déjà en Brut, j'ai l'impression que je serai vers les 5,2% (non je ne vous donne pas encore mes chiffres )
non, pas taper...!

[ignatius]

5,2 % sur du neuf hors avantage pinel ?
C'est plutôt pas mal pour une maison.

Tu prends ton emprunt sur quelle durée ?

Pour les impôts, au réel ou microfoncier ?

[Kartala]

5,2 % sur du neuf hors avantage pinel ?
C'est plutôt pas mal pour une maison.

Tu prends ton emprunt sur quelle durée ?

Pour les impôts, au réel ou microfoncier ?

Oui 5,2% c'est hors Pinel. Mais peut être que je m'enflamme un peu dans mes hypothèses (coût estimé trop faible et loyer trop haut).
Pour l'instant je raisonne sans la défiscalisation. Je me dis que si l'opération n'est pas trop mauvaise sans, elle ne peut qu'être bonne avec le Pinel.

Je n'ai pas encore fixé les choses au niveau du prêt. Mais la question de la durée se pose sérieusement.
Je pourrais partir sur 15ans. ça serait financièrement serré, mais je peux assumer la différence avec le loyer.
Ou alors sur 25 ans, là je suis à la limite d'avoir le loyer qui paye le remboursement banque et un peu de la taxe foncière.
Le choix ici n'est pas que financier, il dépend aussi de ce qu'on fait de la maison dans 12-15ans. Est ce qu'on la revend, est ce qu'on continue à la louer ou est ce qu'on va y habiter?
Vous feriez quoi dans chacun de ces cas?

Pour les impôts, au réel ou microfoncier ? alors là tu viens de semer le trouble dans mon esprit.
Je pensais naïvement qu'en faisant un Pinel, je n'étais pas concerné par ce choix.
Je crois que je n'ai pas tout compris.

[ignatius]

Concernant la durée du prêt , cela dépend si tu veux faire d'autres opérations dans les prochaines années.
Si la réponse est non, tu peux prendre une durée plus courte.
Si la réponse est oui, il est plus prudent d'allonger.
25 ans me semble trop long.
15 un peu court (enfin ça dépend de ton âge).
Ça donne quoi sur 20 ans ?

Pour la revente, peu importe que le prêt soit soldé ou non, au bout de 12 ans, pas de risque de negative equity sur une construction neuve gérée soi même .

Pour le choix sur la déclaration des revenus fonciers, le micro foncier est juste conditionné au montant des recettes brutes (pour l'ensemble de tes locations).
En dessous de 15000 €, tu as le choix entre réel et micro foncier (abattement de 30 %).
Au delà, déclaration au réel obligatoire.

[Jeffrey]

Tout ça sans connaître le niveau des revenus.
Ça c’est du conseil

[ignatius]

Tout ça sans connaître le niveau des revenus.
Ça c’est du conseil

Déjà les revenus supportent un emprunt sur 15 ans.
Ils supporteront donc un emprunt sur 20 ou plus.
Ensuite qui dit pinel, dit personne imposable.
L'âge m'intéresse plus que les revenus dans ce cas, pour voir les possibilités d'allongement de l'emprunt.

Ensuite, pour le réel ou le micro foncier, peu importe le niveau d'imposition tant qu'il est non nul.
L'idée est de réduire l'assiette des revenus fonciers taxable.
Cela vaut quel que soit le dispositif fiscal choisi (pinel ou location classique ).

[ddv]

A propos du Pinel...
https://www.lesechos.fr/economie-france ... es-1147913

Pour les particuliers, investir en loi Pinel n'est pas toujours une bonne affaire en raison notamment d'une décote de 30 % des prix dans l'ancien par rapport au neuf. « L'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans, hors effet de la hausse du prix de l'immobilier », note le rapport.

En clair, la « carotte fiscale » est le plus souvent l'élément déclencheur psychologique, et éclipse souvent la question du rendement locatif ou de la plus ou moins-value à la revente.

C'est clair qu'on dirait que les gens ne voient que la carotte en oubliant le reste.

[Jeffrey]

A propos du Pinel...
https://www.lesechos.fr/economie-france ... es-1147913

Pour les particuliers, investir en loi Pinel n'est pas toujours une bonne affaire en raison notamment d'une décote de 30 % des prix dans l'ancien par rapport au neuf. « L'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans, hors effet de la hausse du prix de l'immobilier », note le rapport.

En clair, la « carotte fiscale » est le plus souvent l'élément déclencheur psychologique, et éclipse souvent la question du rendement locatif ou de la plus ou moins-value à la revente.

C'est clair qu'on dirait que les gens ne voient que la carotte en oubliant le reste.

Comment on dit déjà ? Bullshit ?
Quand on part du principe qu'il y a d'un côté le prix du neuf et de l'autre le prix de l'ancien, cela revient à considérer que l'ancien est uniforme en prix indépendamment son ancienneté, et que la décote est binaire.
C'est idiot et irréaliste. Evaluer la décote entre 0 et 10 ans et ne pas évaluer la décote entre 10 et 20 ans puis entre 20 et 30 ans est un exercice de journaliste ,rien de plus.
Si une décote de 30 % intervient entre le neuf et le 10 ans, et que c'est transposable de 10 à 20, alors un appart de 20 ans coûterait ...la moitié du prix d'un appart neuf.

Donc de deux choses l'une, ou bien la décote de 30 % avancée pour comparer le neuf et l'ancien neuf en sortie de pinel est une ânerie, ou bien les acheteurs d'ancien ne sont pas capables de faire la différence entre un bien de 10 ans et un bien de 20 ou 30 ans.
Bref, comme d'hab, c'est juste comme ici, se rassurer en brassant des affirmations stupides.

[ProfGrincheux]

Le prix du m2 dans l'ancien dans un marché donné ne veut rien dire. La fourchette de prix, c'est différent. Sur la zone ou je vis c'est 1000-4000€/m2. Les biens ne sont en effet pas homogènes.

[ddv]

A propos du Pinel...
https://www.lesechos.fr/economie-france ... es-1147913

Pour les particuliers, investir en loi Pinel n'est pas toujours une bonne affaire en raison notamment d'une décote de 30 % des prix dans l'ancien par rapport au neuf. « L'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans, hors effet de la hausse du prix de l'immobilier », note le rapport.

En clair, la « carotte fiscale » est le plus souvent l'élément déclencheur psychologique, et éclipse souvent la question du rendement locatif ou de la plus ou moins-value à la revente.

C'est clair qu'on dirait que les gens ne voient que la carotte en oubliant le reste.

Comment on dit déjà ? Bullshit ?
Quand on part du principe qu'il y a d'un côté le prix du neuf et de l'autre le prix de l'ancien, cela revient à considérer que l'ancien est uniforme en prix indépendamment son ancienneté, et que la décote est binaire.
C'est idiot et irréaliste. Evaluer la décote entre 0 et 10 ans et ne pas évaluer la décote entre 10 et 20 ans puis entre 20 et 30 ans est un exercice de journaliste ,rien de plus.
Si une décote de 30 % intervient entre le neuf et le 10 ans, et que c'est transposable de 10 à 20, alors un appart de 20 ans coûterait ...la moitié du prix d'un appart neuf.

Donc de deux choses l'une, ou bien la décote de 30 % avancée pour comparer le neuf et l'ancien neuf en sortie de pinel est une ânerie, ou bien les acheteurs d'ancien ne sont pas capables de faire la différence entre un bien de 10 ans et un bien de 20 ou 30 ans.
Bref, comme d'hab, c'est juste comme ici, se rassurer en brassant des affirmations stupides.

Je pense que le neuf a un attrait spécifique sur certaines personnes, les frileux (appart bbc), ceux qui veulent zéro travaux.
Dès que le bien est ancien, que ce soit de 10, 20 ou 30 ans, ça ne change rien pour les autres acheteurs, à partir du moment où il y a eu un minimum d'entretien et quelques travaux.

Et niveau location, un locataire lambda est prêt à payer le même loyer pour un appart des années 90 que pour un appart neuf, enfin, je pense, étant moi-même un ancien locataire, et futur hypothétique locataire.

[Kartala]

Concernant la durée du prêt , cela dépend si tu veux faire d'autres opérations dans les prochaines années.
Si la réponse est non, tu peux prendre une durée plus courte.
Si la réponse est oui, il est plus prudent d'allonger.
25 ans me semble trop long.
15 un peu court (enfin ça dépend de ton âge).
Ça donne quoi sur 20 ans ?

Pour la revente, peu importe que le prêt soit soldé ou non, au bout de 12 ans, pas de risque de negative equity sur une construction neuve gérée soi même .

Pour le choix sur la déclaration des revenus fonciers, le micro foncier est juste conditionné au montant des recettes brutes (pour l'ensemble de tes locations).
En dessous de 15000 €, tu as le choix entre réel et micro foncier (abattement de 30 %).
Au delà, déclaration au réel obligatoire.

Oui on envisageait peut être d'acheter un (tout) petit pied à terre dans quelques temps.
( Déjà ) 46 ans et 45 pour mon épouse.
On a déjà un appart en location, donc oui il faut que je me penche sérieusement sur cette histoire de choix sur la déclaration.

Tout ça sans connaître le niveau des revenus.
Ça c’est du conseil

En fait je ne souhaitais pas trop rentrer dans les détails financiers de ce projet ( Revenus, Impôts, Prêt, Pertinence d'un Pinel, rentabilité...).
Ma question de départ concernait juste le niveau de finitions d'une maison qu'on souhaite mettre en location.

En clair, la « carotte fiscale » est le plus souvent l'élément déclencheur psychologique, et éclipse souvent la question du rendement locatif ou de la plus ou moins-value à la revente.
C'est clair qu'on dirait que les gens ne voient que la carotte en oubliant le reste.

Justement dans notre cas, on se moque royalement du Pinel et de la carotte fiscale. On cherche simplement à se constituer un patrimoine immobilier.
Le projet est déjà lancé, et toutes les hypothèses on été faites sans défiscalisation. Et au finale, même si ça améliore notre rendement, on ne ferra pas forcement de Pinel (pour des raisons vraiment personnelles).

Le prix du m2 dans l'ancien dans un marché donné ne veut rien dire. La fourchette de prix, c'est différent. Sur la zone ou je vis c'est 1000-4000€/m2. Les biens ne sont en effet pas homogènes.

j'ai juste donné le prix moyen, mais en réalité j'étais allé une peu plus loin
Une analyse plus fine du prix au m2 dans le secteur sur les 5 derrières année, donne:
Moyenne (2015 à 2019 sur 25 valeurs): 2564
L'écart-type: 392
Corrigé déviation standard: 400
Erreur type: 80
Le coefficient de variation: 0,153071
Minimum: 1685
Maximum: 3563
Plage: 1878
Médian: 2528
Écart 306,192000
Écart médian 222
Je te passe le calcul de la moyenne géométrique, harmonique et du coefficient de dissymétrie.
Tu peux donc voir que ça reste relativement homogène.
Après tu peux toujours me dire que tout ça c'est bien, mais on ne sait pas dans quel état étaient les maisons qui ce sont vendus à ces prix....

Alors oui, on peut se poser pleins de questions, mais moi il n'y en avait qu'une (hors sujet) à la base

[yann76]

Plus de 3500 Eur à Grand Que ??
Où ça ? Ste Lucie ? Diochon ?

[Kartala]

Le chêne à Leu

[Kartala]

Plus de 3500 Eur à Grand Que ??
Où ça ? Ste Lucie ? Diochon ?

Je ne sais pas si on a le droit de mettre des liens vers des annonces, mais regarde le genre de choses qu'on peut trouver dans le secteur.
https://www.leboncoin.fr/vi/1709890966. ... BMYSRCH%5D
Comment dire...?

[ignatius]

Plus de 3500 Eur à Grand Que ??
Où ça ? Ste Lucie ? Diochon ?

Je ne sais pas si on a le droit de mettre des liens vers des annonces, mais regarde le genre de choses qu'on peut trouver dans le secteur.
https://www.leboncoin.fr/vi/1709890966. ... BMYSRCH%5D
Comment dire...?

C'est le prix d'une maison de 200 m2 à Bois-Guillaume.

[cashisking]

Plus de 3500 Eur à Grand Que ??
Où ça ? Ste Lucie ? Diochon ?

Je ne sais pas si on a le droit de mettre des liens vers des annonces, mais regarde le genre de choses qu'on peut trouver dans le secteur.
https://www.leboncoin.fr/vi/1709890966. ... BMYSRCH%5D
Comment dire...?

C'est le prix d'une maison de 200 m2 à Bois-Guillaume.

C'est comment les habitants de Bois Guillaume ? Les BG ?

[yann76]

Ah dis donc, c’est l’hallu complète cette annonce ! Comment un agent immo n’a pas plus de recul... c’est bien de faire plaisir à son client, mais c’est pas gagné pour la vente.
C’est bien la proximité avec le lycée (y en a qu’un à GQ). Mais je doute que ce soit l’élément déterminant lors de la signature du compromis ...

[yann76]

Pour compléter ... je pense que c'est cette maison :

https://www.google.fr/maps/@49.4013376, ... 312!8i6656

C'est un peu excentré mais effectivement proche lycée, et autoroute/zone indus, etc...
Pour les forumers qui s'intéressent à WW1,on trouve à Grand Quevilly le plus grand cimetière du Commonwealth en France.

[cashisking]

Pour compléter ... je pense que c'est cette maison :

https://www.google.fr/maps/@49.4013376, ... 312!8i6656

C'est un peu excentré mais effectivement proche lycée, et autoroute/zone indus, etc...
Pour les forumers qui s'intéressent à WW1,on trouve à Grand Quevilly le plus grand cimetière du Commonwealth en France.

Ça envoie du rêve, pour un peu moins de 600k€ en province...

[yann76]

... et pour conclure, la maison est à moins de 2 km à vol d'oiseau de Borealis (usine soeur d'AZF Toulouse). Mais ça craint rien dans la région de Rouen, le risque industriel est globalement bien maitrisé.

[clarine]

Mais ça craint rien dans la région de Rouen, le risque industriel est globalement bien maitrisé.

[Kartala]

Bonjour
est ce que parmi vous certains connaissent bien le site: https://www.rendementlocatif.com/ ?
Qu'est ce que vous en pensez?
Est ce que c'est fiable?
Peut réellement se baser sur le modèle pour calculer une rentabilité en Pinel?

[ignatius]

Bonjour
est ce que parmi vous certains connaissent bien le site: https://www.rendementlocatif.com/ ?
Qu'est ce que vous en pensez?
Est ce que c'est fiable?
Peut réellement se baser sur le modèle pour calculer une rentabilité en Pinel?

Calcule la directement avec un tableur.
Ca évite de payer, et ça te permet de mieux appréhender l'impact de chaque élément sur le rendement.

[olmostoline]

Rien de tel que de fabriquer ton propre tableau, cela te permettra de bien comprendre les calculs. Utiliser le travail d'un autre, c'est un complément : ca te permet de vérifier que tes calculs sont justes.

[laurentjames]

Super sujet j'ai enfin trouvé les réponses que je recherchais.
Merci

[ignatius]

Super sujet j'ai enfin trouvé les réponses que je recherchais.
Merci

De rien.
Tu es autorisé à chanter les louanges du bullimaute sur le net.
6000 € de revenus, 130 de QI minimum

[ignatius]

Aaargh, la félonnie.

La construction individuelle sera exclue du Pinel à compter du 1/1/21.
Le filon était trop bon, et les intermédiaires ne pouvaient se gaver.

https://www.google.com/amp/s/www.leblog ... 1.html/amp

Amis investisseurs, vous avez jusqu'au 31/12/20 pour déposer votre permis de construire.

[Kartala]

Eh bien, je crois que je vais être parmi les deniers à pouvoir faire un Pinel sur une construction individuelle.
Le COVID aidant, notre projet a pris énormément de retard, mais PC déposé le 31/12/2020 à 15h59 (pour une fermeture des bureaux à 16h)

Et effectivement en éliminant les intermédiaires qui se gavent, et en gérant tout nous-même, l'affaire semble vraiment intéressante.
A y regarder de prés, c'est hallucinant ce que les promoteurs peuvent se mètre dans la poche sur notre dos.

@ suivre

[ignatius]

Eh bien, je crois que je vais être parmi les deniers à pouvoir faire un Pinel sur une construction individuelle.
Le COVID aidant, notre projet a pris énormément de retard, mais PC déposé le 31/12/2020 à 15h59 (pour une fermeture des bureaux à 16h)

Et effectivement en éliminant les intermédiaires qui se gavent, et en gérant tout nous-même, l'affaire semble vraiment intéressante.
A y regarder de prés, c'est hallucinant ce que les promoteurs peuvent se mètre dans la poche sur notre dos.

@ suivre

Peux tu chiffrer ton projet et le comparer avec un achat clé en main, en vefa par exemple, que l'on se rende compte combien il est rentable de faire construire soi même (à condition de s'y connaître un peu, mais pas tant que cela).

[stchong]

Eh bien, je crois que je vais être parmi les deniers à pouvoir faire un Pinel sur une construction individuelle.
Le COVID aidant, notre projet a pris énormément de retard, mais PC déposé le 31/12/2020 à 15h59 (pour une fermeture des bureaux à 16h)

Et effectivement en éliminant les intermédiaires qui se gavent, et en gérant tout nous-même, l'affaire semble vraiment intéressante.
A y regarder de prés, c'est hallucinant ce que les promoteurs peuvent se mètre dans la poche sur notre dos.

@ suivre

T'es sûr que c'est la date de dépôt et non d'obtention du permis qui compte ?

[ignatius]

Eh bien, je crois que je vais être parmi les deniers à pouvoir faire un Pinel sur une construction individuelle.
Le COVID aidant, notre projet a pris énormément de retard, mais PC déposé le 31/12/2020 à 15h59 (pour une fermeture des bureaux à 16h)

Et effectivement en éliminant les intermédiaires qui se gavent, et en gérant tout nous-même, l'affaire semble vraiment intéressante.
A y regarder de prés, c'est hallucinant ce que les promoteurs peuvent se mètre dans la poche sur notre dos.

@ suivre

T'es sûr que c'est la date de dépôt et non d'obtention du permis qui compte ?

Non c'est la date de dépôt, mais à condition que le permis soit accordé par la suite.

[stchong]

Eh bien, je crois que je vais être parmi les deniers à pouvoir faire un Pinel sur une construction individuelle.
Le COVID aidant, notre projet a pris énormément de retard, mais PC déposé le 31/12/2020 à 15h59 (pour une fermeture des bureaux à 16h)

Et effectivement en éliminant les intermédiaires qui se gavent, et en gérant tout nous-même, l'affaire semble vraiment intéressante.
A y regarder de prés, c'est hallucinant ce que les promoteurs peuvent se mètre dans la poche sur notre dos.

@ suivre

T'es sûr que c'est la date de dépôt et non d'obtention du permis qui compte ?

Non c'est la date de dépôt, mais à condition que le permis soit accordé par la suite.

Merci

[Kartala]

Oui, c'est la date de dépôt,
Mais évidement, les autres conditions doivent aussi être réunies: obtention du PC comme dit ignatus, construction (PMR), mise en location effective dans les délais, avec respect des plafonds loyers et revenus, ...etc.
Dans notre cas, l'obtention du permis serra une simple formalité, vu que le dossier a été validé en amont par l'architecte conseil de la commune après de nombreux aller-retours.

[Kartala]

Peux tu chiffrer ton projet et le comparer avec un achat clé en main, en vefa par exemple, que l'on se rende compte combien il est rentable de faire construire soi même (à condition de s'y connaître un peu, mais pas tant que cela).

Je sais que je vais en faire hurler plus d'un ici, mais dans la mesure où je ne cours pas après une rentabilité maximum, j'ai fait des choix qui je sais vont la dégrader.
Pour faire simple, je n'ai pas cherché à réduire le coût de la construction, je suis parti sur une réalisation assez qualitative. L'idée étant de garder cette maison dans la famille après le Pinel.

Terrain 400m2: 82500€ (FNI)
Maison 120m2, 4 ch avec placards, 2 SdB, garage, cellier aménagé, Cuisine aménagée, dressing parquets, peintures, raccordements, taxes aménagement, clôtures, extérieurs... : 178400€ (mais manque encore deux trois bricoles et de nombreux devis à remettre à jours, merci covid)
Cout de la construction pour l'instant : 261K€
Le même bien en vefa serait aux alentours de 310/330K€ (enfin, je n'en suis pas certain vu que ça n'existe pas dans le coin)

Loyer mensuel pour ce type de bien: de l'ordre de 950/980€ (d'après le notaire qui gère un appartement à nous et connait très bien le secteur)
Donc vous allez me dire (avec la fourchette basse du loyer) qu'une rentabilité brut à 4,36 % c'est super naze.
En intégrant la taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion, vacances, ...etc, je tombe à 3,34 % en nette.

Alors qu'est-ce que vous en pensez? (mais soyez cool )
Moi, je me dis simplement que c'est suffisant pour ne pas perdre d'argent.

[ignatius]

Excellent.
Tu rajoutes environ 5200 € par an de crédit d impôt au titre du pinel
180000 pour 120 m2 avec garage, C est vraiment pas cher.
Quel constructeur ?
Pour une surface de 120 m2en zone B1, tu peux aller jusqu'à 1050 € (1064 mais mieux vaut garder une marge) en Pinel.
Je n'ai pas compté le garage.

Pour moi c est une excellente opération.
Environ 17000 € de recettes annuelles (12000 loyer + 5000 crédit d'impôt).
Dans 12 ans, tu peux revendre un bien qui vaudra peut être 300 k€ ou plus.

Bonne pioche.

[Kartala]

On passe par Maisons CDR.
Et oui on a bien négocié je pense.
Tous les autres (Extracco, Lucas, Ortelli, Estoril, France Style, Balency, Hexagone...oui j'avais du temps pour faire jouer la concurrence ) étaient au moins 30K€ plus chers. Ou comme Ortelli, nous ont clairement fait comprendre que notre chantier ne les intéressait pas.
J'ai même vu un archi qui m'a sorti un projet à plus de 400K€.

Au niveau loyer on restera certainement en dessous des 1000 € (C'est psychologique), même si on est persuadé qu'à 1050€, ça se louerait sans problème, vu l'offre inexistante en location de maison dans le secteur.

Donc si pour vous ça tient la route avant crédit d'impôts, on continue

@suivre