Jeffrey a écrit : ↑03 sept. 2019, 21:22
ignatius a écrit : ↑03 sept. 2019, 21:15
Jeffrey a écrit : ↑03 sept. 2019, 20:52
ignatius a écrit : ↑03 sept. 2019, 19:36
A ce que je sache, le seul à uriliser le dispositif pinel ici, c'est moi
Mais en aucun cas sur la base d'un programme hors de prix (291000 € pour 41 m2
) avec un rendement famélique.
Tu te prends pour un gourou
Non je me prends pour quelqu'un qui connait le pinel et qui sait faire construire des maisons (4 depuis 2004).
J'ai décortiqué l'instruction fiscale (le BOI) depuis...2011 (une astuce se cache dans cette assertion, sauras tu la découvrir ?).
J'ai fait des dizaines et des dizaines de simulations en intégrant tout un tas de paramètres.
Je peux te dire quel type de maison construire pour optimiser le rendement, réduire le coût et maximiser la défiscalisation.
Quel type de chauffage mettre, quel type de terrain choisir, quel montage financier privilégier, pour tirer parti au mieux de la construction et de la loi pinel.
t'es un laborieux, j'en doute pas.
Sinon, une réponse sur cette histoire de durée maximale d'emprunt ?
A defaut d'être un génie
Pourquoi privilégier un emprunt long ?
Réponse : pour moins entamer sa capacité d'endettement et faire plusieurs opérations.
Exemple de calcul :
Mon opération (désolé chuis un besogneux faut que je parte du réel ) :
Emprunt 150 k€ sur 20 ans à 1.5 %
En comptant le cash flow + l'amortissement du prêt on arrive au bout de 9 ans à 77 679 €.
Emprunt 150 k€ sur 25 ans à 1.8 %
Au bout de 9 ans : 75 604 €
Auxquels il faut rajouter la rémunération du différentiel de mensualité 730 € sur 20 ans, 622 € sur 25 ans).
108 x 12 = 1296 € chaque année.
Ce qui represente 1102 € de plus.
Total : 76 706 €
973 € en faveur de l'emprunt sur 20 ans en 9 ans.
Tu vas me dire ah ah !!! j'avais raison.
Oui et non (9 € de gain par mois)
Un emprunt sur une courte durée (10 ans par exemple) empêche d'effectuer une autre opération (1314 € de mensualité ) à moins d'avoir une capacité d'emprunt très importante.
Le différentiel de trésorerie rapportera plus si le taux de rémunération de l'épargne est plus élevé que le taux de l'emprunt (dans mon cas, l'emprunt est à 1.8 % et la rémunération de l'épargne 1.8 %,c'est ballot).
Vaut il mieux emprunter à 0.8 % sur 15 ans ou à 1.1% sur 25 ans, et placer la différence sur un pel à 2.5 %, tout en préservant sa capacité d'emprunt et en investissant dans un 2e projet ?
Bref, la gestion patrimoniale englobe l'ensemble de ces considérations et ne s'arrête pas sur 1 seule opération.
Mais libre à chacun d'emprunter sur 9 ans avec un apport de 30 % pour acheter un pinel.
Je continue à indiquer que compte tenu des prix et des taux d'emprunt, l'allongement de la durée des emprunts pour un investissement immobilier permet de se constituer un plus gros patrimoine en permettant de multiplier les opérations qu'investir sur des durées plus courtes et se trouver au taquet en matière de capacité de remboursement.