Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

[Jeffrey]

"Non, vous avez posté à peu près n’importe quoi. "
je ne sais pas quelle expérience vous permet de dire cela.

par exemple, quand j'estime les charges de gestion à 10%, c'est du vécu, et qui ne figure pas dans la plupart des simulateurs (ni dans vos posts )

raté, si fallait lire le fil en entier.

"comme le terme cash-flow qui ne veut strictement rien dire présentement, "
bien au contraire, le flux de trésorerie du ménage est l'élément le plus essentiel à prendre en compte dans un investissementpinel, bien plus que le rendement.[...]

Amen

"comme par exemple imaginer partir sur un endettement de 100% pour un investissement locatif d’un particulier qui serait déjà à un taux marginal d’imposition de 30%, et ce pour une durée de 20 ans, c’est à dire le double de la durée de la période de défiscalisation. Cela ne vous viendrait pas à l’idée que rapprocher la durée d'endettement de celle de la réduction fiscale est une base de départ..."
lol, vous voulez encore dégrader le flux de trésorerie ?

Quand on n'est pas équipé pour comprendre, ce n'est pas la peine d'insister.

faites donc une simulation en prenant une liste de charges réalistes, et on en reparles.

pas vu le pdf,

gagné

[Pazuzu]

Les dispositifs de type Pinel sont plébiscités par les investisseurs locatifs.

un peu comme le mondial de l'auto est plébiscité par rapport à l'opéra de Paris, ou que TF1 est plébiscitée par rapport à Arte, ou que la plage de la grande motte est plébiscitée par rapport à Boukhara ...

faudrait plutot interroger ceux qui ont acheté un robien y'a 10 ou 15 ans

[Pazuzu]

"hypothèse vacance locative 1,00 mois par an
frais annuels 739,68 (un mois de loyer, je ne les déduis pas des sommes imposables)
Gain locatif 8136,52
surcout impots 2440,96 (taxation à 30%)
Gain locatif après impots 5695,56
montage pinel
réduction impots 3780,00 (2% par an)
durée pinel 9,00
réduction impots réelle 13767,34 (surcout lié à la ressource locative moins déduc pinel)"

là ?
frais annuels, c'est quoi ? c'est frais de trauvax + agence + charges de copro + TF ?
1 mois ? lol.

[ignatius]

Vous plussoyez et corrigez les pseudos calculs de cas d’un fonctionnaire des impôts qui fait des calculs de situation où certains paramètres sont invraisemblables, comme par exemple imaginer partir sur un endettement de 100% pour un investissement locatif d’un particulier qui serait déjà à un taux marginal d’imposition de 30%, et ce pour une durée de 20 ans, c’est à dire le double de la durée de la période de défiscalisation. Cela ne vous viendrait pas à l’idée que rapprocher la durée d'endettement de celle de la réduction fiscale est une base de départ.

Tes paramètres sont totalement inadaptés.
L'investissement locatif se fait avec un prêt d'une durée maximale, et en aucun cas selon la durée de détention.
Tu investis sur 9 ans, tu prends un emprunt sur 9 ans ???
Mais quelle idée absconse !!!!
J'ai pris pour simplifier le régime micro foncier dans mes calculs.
En régime réel (tu peux regarder sur internet si tu ne sais pas ce que c'est) tu as vraiment intérêt à prendre la durée la plus longue en finançant le maximum du bien par l'emprunt.
Cela permet de réduire l'assiette taxable, et donc l'imposition, qui est le principal écueil sur un bien loué nu .
En général j'approuve tes démonstrations, mais là tu es complètement à côté de la plaque.
As tu déjà été bailleur ?

[ignatius]

A ce que je sache, le seul à uriliser le dispositif pinel ici, c'est moi
Mais en aucun cas sur la base d'un programme hors de prix (291000 € pour 41 m2 ) avec un rendement famélique.

[stchong]

Oui il faut prendre l'emprunt sur la durée de défiscalisation.

Au réel tu ne peux déduire que les intérêts de l'emprunt, non ?

Je précise que ignatius veut se faire un patrimoine, et n'est pas dans l'optique d'une défiscalisation pure.

[ignatius]

Oui il faut prendre l'emprunt sur la durée de défiscalisation.

Au réel tu ne peux déduire que les intérêts de l'emprunt, non ?

Et donc en fait chaque année tu paies de plus en plus d'impôts, bien plus qu'en empruntant sur 20 ans.
Je te laisse faire le calcul de la fiscalité et du rendement net net sur un investissement de 300 000 € avec :
100 000 € d'apport et 200 000 € d'emprunt sur 9 ans.
Ou
300 000 € empruntés sur 20 ans.

Et bien sûr tu places les 100 000 € d'écart à 1.8 % brut.

Comme quoi on a beau avoir fait des études, l'éducation financière est totalement décorrelée.
Je suppose que tu n'as jamais été bailleuse non plus.

[ignatius]

Oui il faut prendre l'emprunt sur la durée de défiscalisation.

Au réel tu ne peux déduire que les intérêts de l'emprunt, non ?

Je précise que ignatius veut se faire un patrimoine, et n'est pas dans l'optique d'une défiscalisation pure.

Ah non moi je veux gagner sur les deux tableaux.
Rendement élevé, défiscalisation maximale, et plus value honteuse (tiens ça fait 3 tableaux )

[ignatius]

Principe de base pour un emprunt immobilier :

- prendre la durée la plus courte pour l'achat de sa RP
- prendre la durée la plus longue pour un investissement locatif.

Celui qui gère un investissement locatif comme sa RP ne comprend absolument rien à la fiscalité des revenus fonciers.

[stchong]

Oui il faut prendre l'emprunt sur la durée de défiscalisation.

Au réel tu ne peux déduire que les intérêts de l'emprunt, non ?

Et donc en fait chaque année tu paies de plus en plus d'impôts, bien plus qu'en empruntant sur 20 ans.
Je te laisse faire le calcul de la fiscalité et du rendement net net sur un investissement de 300 000 € avec :
100 000 € d'apport et 200 000 € d'emprunt sur 9 ans.
Ou
300 000 € empruntés sur 20 ans.

Et bien sûr tu places les 100 000 € d'écart à 1.8 % brut.

Comme quoi on a beau avoir fait des études, l'éducation financière est totalement décorrelée.
Je suppose que tu n'as jamais été bailleuse non plus.

Je n'ai pas analysé ce que tu as fait trop long pour moi en ce moment.
Ce que je sais c'est que ceux qui veulent défiscaliser font un emprunt sur la durée de la défiscalisation et non sur une notion de 20 ans où on ne parle plus de défiscalisation, vu les aléas sur 20 ans.

Tu ne peux comparer une durée sur 20 ans et sur 9 ou 12 ans (pinel)
Toi tu es bailleur parce que tu as hérité d'un terrain, excuse moi de ne pas être héritière.

Mais j'ai fait mieux que toi, j'ai les murs d'un demi cabinet dentaire, dont je déduis tout Mieux que le pinel
.

[stchong]

Principe de base pour un emprunt immobilier :

- prendre la durée la plus courte pour l'achat de sa RP
- prendre la durée la plus longue pour un investissement locatif.

Celui qui gère un investissement locatif comme sa RP ne comprend absolument rien à la fiscalité des revenus fonciers.

N'importe quoi , c'est les principes de base d'une défiscalisation que tu ne comprends pas.
Je veux bien une source si tu as.

[ignatius]

Principe de base pour un emprunt immobilier :

- prendre la durée la plus courte pour l'achat de sa RP
- prendre la durée la plus longue pour un investissement locatif.

Celui qui gère un investissement locatif comme sa RP ne comprend absolument rien à la fiscalité des revenus fonciers.

N'importe quoi , c'est les principes de base d'une défiscalisation que tu ne comprends pas.
Je veux bien une source si tu as.

Fais un calcul comme je te l'ai indiqué entre un emprunt sur 9 ans et sur 20 ans, et le calcul du rendement net (de charges) net (en déduisant la fiscalité).
Tu auras peut être des surprises.
D'autant plus si ton TMI est élevé.

Sinon, je ne comprends pas la défiscalisation

[stchong]

le seul intérêt d'un Pinel c'est bien la défiscalisation
Après pour la RP ben ça dépend des finances de chacun, y'a pas de règles établies, si tu peux payer comptant c'est pas mal aussi . Si les taux sont bas sur une longue durée et que tu places le surplus par rapport au taquet pourquoi pas. Chacun voit midi à sa porte.

[stchong]

Principe de base pour un emprunt immobilier :

- prendre la durée la plus courte pour l'achat de sa RP
- prendre la durée la plus longue pour un investissement locatif.

Celui qui gère un investissement locatif comme sa RP ne comprend absolument rien à la fiscalité des revenus fonciers.

N'importe quoi , c'est les principes de base d'une défiscalisation que tu ne comprends pas.
Je veux bien une source si tu as.

Fais un calcul comme je te l'ai indiqué entre un emprunt sur 9 ans et sur 20 ans, et le calcul du rendement net (de charges) net (en déduisant la fiscalité).
Tu auras peut être des surprises.
D'autant plus si ton TMI est élevé.

Sinon, je ne comprends pas la défiscalisation

je comprends bien ce que tu dis sur la durée et que t'es plus gagnant sur le long terme si entre temps, tu n'as pas une décharge en face de ton bien , le risque est aussi plus élevé.

Un Pinel c'est pour une défiscalisation pure.Au bout de 9 ans tu vends et c'est là que tu tu vois ce que tu gagnes, c'est pas fait pour rester dans les mains d'un défiscalisateur.
Le seul inconvenient des Pinel c'est qu'ils sont vendus trop cher, et la limitation des loyers. Pour cela, le Pinel ce n'est pas pour moi sans sompter que si tu as besoin de liquidité rapidement avec un bail en cours c'est toujours assez long la vente à moins de vendre bas.

[stchong]

Principe de base pour un emprunt immobilier :

- prendre la durée la plus courte pour l'achat de sa RP
- prendre la durée la plus longue pour un investissement locatif.

Celui qui gère un investissement locatif comme sa RP ne comprend absolument rien à la fiscalité des revenus fonciers.

N'importe quoi , c'est les principes de base d'une défiscalisation que tu ne comprends pas.
Je veux bien une source si tu as.

Fais un calcul comme je te l'ai indiqué entre un emprunt sur 9 ans et sur 20 ans, et le calcul du rendement net (de charges) net (en déduisant la fiscalité).
Tu auras peut être des surprises.
D'autant plus si ton TMI est élevé.

Sinon, je ne comprends pas la défiscalisation

Tu n'as pas l'esprit d'un financier qui est de ce faire un maximum de fric en un minimum de temps.

[ignatius]

Euh....
Si tu empruntes sur une longue durée, ta capacité d'emprunt est préservée.
Et donc tu peux faire une 2e, puis une 3e opération.
Mais là tu oublies le micro foncier.

En fait emprunter sur une courte durée, c'est se condamner à ne faire qu'une seule opération.

C'est en empruntant sur une longue durée que l'on se fait un max de POGNON !!!

[stchong]

Euh....
Si tu empruntes sur une longue durée, ta capacité d'emprunt est préservée.
Et donc tu peux faire une 2e, puis une 3e opération.
Mais là tu oublies le micro foncier.

En fait emprunter sur une courte durée, c'est se condamner à ne faire qu'une seule opération.

C'est en empruntant sur une longue durée que l'on se fait un max de POGNON !!!

Tu parles de ton cas personnel. Un financier il fait plusieurs Pinel en même temps. Petite surface bien placée.Je vais te dire une chose, mon mari a une capacité d'emprunt maximum et bien il fait rien,il ne veut pas s'emmerder avec cela, et il ne veut pas d'emprunt. Comme quoi tout dépend de la nature des gens.

[ignatius]

Ton mari bossera jusqu'à 67 ans en pestant sur le faible niveau des retraites. Tant pis

Sinon un financier actuellement il fait du lmnp.
Ou alors il achète des immeubles.

[Jeffrey]

Vous plussoyez et corrigez les pseudos calculs de cas d’un fonctionnaire des impôts qui fait des calculs de situation où certains paramètres sont invraisemblables, comme par exemple imaginer partir sur un endettement de 100% pour un investissement locatif d’un particulier qui serait déjà à un taux marginal d’imposition de 30%, et ce pour une durée de 20 ans, c’est à dire le double de la durée de la période de défiscalisation. Cela ne vous viendrait pas à l’idée que rapprocher la durée d'endettement de celle de la réduction fiscale est une base de départ.

Tes paramètres sont totalement inadaptés.
L'investissement locatif se fait avec un prêt d'une durée maximale, et en aucun cas selon la durée de détention.

Ah bon? Pourquoi ? tu peux expliquer le mécanisme ?

Tu investis sur 9 ans, tu prends un emprunt sur 9 ans ???
Mais quelle idée absconse !!!!

Ah ...
excuse moi, je ne sais pas bien compter ni faire des calculs. Remarque, il y a une semaine, tu jurais coûte que coûte qu'un investissement Pinel était comparativement un mauvais investissement locatif, sauf cas à la marge.
Tu veux qu'on rigole un peu pour voir si mon idée est réellement absconse par rapport à ta stratégie sur un endettement sur deux fois plus long ? Tu crois vraiment que je dis ça en l'air ?

J'ai pris pour simplifier le régime micro foncier dans mes calculs.
En régime réel (tu peux regarder sur internet si tu ne sais pas ce que c'est) tu as vraiment intérêt à prendre la durée la plus longue en finançant le maximum du bien par l'emprunt.
Cela permet de réduire l'assiette taxable, et donc l'imposition, qui est le principal écueil sur un bien loué nu .
En général j'approuve tes démonstrations, mais là tu es complètement à côté de la plaque.
As tu déjà été bailleur ?

Avoir été bailleur n'est pas une garantie pour savoir qui a raison. Tu devrais réfléchir un peu plus sur ce qui est taxé.
Je vais te rappeler un principe très simple : plus tu prends un emprunt sur du long terme, plus tu payes d'intérêts.
Pour chaque euro d'intérêt, tu peux déduire le même euro du montant du loyer perçu d'un locataire. Donc l'euro passe en fait directement de la poche du locataire à celle du banquier, tu n'en vois pas la couleur. Certes, tu n'es pas imposé dessus. Encore heureux puisque tu n'es en rien détenteur définitif de cet euro. Maintenant, si tu réduis d'un euro le montant de tes intérêts, cet euro n'ira pas dans la poche du banquier une fois qu'il t'aura été donné par ton locataire. Certes, l'état te prélèvera 30% + 17% de cet euro, mais il t'en restera 53 centimes.
Tu comprends ou pas ? Tu veux que je mette des mots plus compliqués et que je parle de cash flow, de retour sur investissement, ou que je te prenne un exemple à Trifouillis les Oies en zone B- ?

[Jeffrey]

A ce que je sache, le seul à uriliser le dispositif pinel ici, c'est moi
Mais en aucun cas sur la base d'un programme hors de prix (291000 € pour 41 m2 ) avec un rendement famélique.

Tu te prends pour un gourou

[vincenzo2]

Bonjour/Bonsoir,

Apparemment des spécialistes du Pinel sont sur le topic, j'en profite.
Question : pour un appart pinel signé en 2018 en zone B2 par exemple et qui est surclassé l'année suivante en zone B1, quel formule de loyer applique-t-on ? B1 j'imagine ? La date de signature n'a rien à voir ?

Merci.

[ignatius]

@Jeffrey
Tu sais également qu'entre un loyer qui couvre les mensualités, et l'obligation de financer à hauteur de 600 € par mois sur tes fonds propres ton emprunt, il y a une capacité d'épargne totalement différente.
Allez, 7200 € par an, 64800 € pour 9 ans.
Placé chaque année sur un fonds euros à 1.8 %, je te laisse faire le calcul tu es très doué pour cela.

Tu comprends ou pas ?
Ou il faut que je mette une équation ?

Ah non suis je bête.
Tu fais un apport de 50 000 ou 100 000 €.
En t'asseyant sur la rémunération de cette épargne.

[Jeffrey]

@Jeffrey
Tu sais également qu'entre un loyer qui couvre les mensualités, et l'obligation de financer à hauteur de 600 € par mois sur tes fonds propres ton emprunt, il y a une capacité d'épargne totalement différente.
Allez, 7200 € par an, 64800 € pour 9 ans.
Placé chaque année sur un fonds euros à 1.8 %, je te laisse faire le calcul tu es très doué pour cela.

Peut être qu'à un moment ça finira par te traverser l'esprit que les profils des investisseurs Pinel n'est pas exactement celui auquel tu penses ?

Tu comprends ou pas ?
Ou il faut que je mette une équation ?

T'inquiètes, j'avais parfaitement compris, et pour moi, les ordres de grandeur c'est inné on va dire. Mais plutôt que de jouer à la répartie à deux balles, qui ne m'impressionne pas, dis moi si tu as pigé en quoi ton idée de faire durer l'emprunt est une ineptie ? Sinon je veux bien te réexpliquer.

[Jeffrey]

Bonjour/Bonsoir,

Apparemment des spécialistes du Pinel sont sur le topic, j'en profite.
Question : pour un appart pinel signé en 2018 en zone B2 par exemple et qui est surclassé l'année suivante en zone B1, quel formule de loyer applique-t-on ? B1 j'imagine ? La date de signature n'a rien à voir ?

Merci.

pas un spécialiste, mais je pense que si. La plupart des Pinel sont des Vefa, et c'est l'acte de signature qui compte.
à vérifier sur des retours concrets

[ignatius]

A ce que je sache, le seul à uriliser le dispositif pinel ici, c'est moi
Mais en aucun cas sur la base d'un programme hors de prix (291000 € pour 41 m2 ) avec un rendement famélique.

Tu te prends pour un gourou

Non je me prends pour quelqu'un qui connait le pinel et qui sait faire construire des maisons (4 depuis 2004).
J'ai décortiqué l'instruction fiscale (le BOI) depuis...2011 (une astuce se cache dans cette assertion, sauras tu la découvrir ?).
J'ai fait des dizaines et des dizaines de simulations en intégrant tout un tas de paramètres.
Je peux te dire quel type de maison construire pour optimiser le rendement, réduire le coût et maximiser la défiscalisation.
Quel type de chauffage mettre, quel type de terrain choisir, quel montage financier privilégier, pour tirer parti au mieux de la construction et de la loi pinel.

[kamoulox]

Ignat connaît le Pinel et ne se fait pas piner

[Jeffrey]

A ce que je sache, le seul à uriliser le dispositif pinel ici, c'est moi
Mais en aucun cas sur la base d'un programme hors de prix (291000 € pour 41 m2 ) avec un rendement famélique.

Tu te prends pour un gourou

Non je me prends pour quelqu'un qui connait le pinel et qui sait faire construire des maisons (4 depuis 2004).
J'ai décortiqué l'instruction fiscale (le BOI) depuis...2011 (une astuce se cache dans cette assertion, sauras tu la découvrir ?).
J'ai fait des dizaines et des dizaines de simulations en intégrant tout un tas de paramètres.
Je peux te dire quel type de maison construire pour optimiser le rendement, réduire le coût et maximiser la défiscalisation.
Quel type de chauffage mettre, quel type de terrain choisir, quel montage financier privilégier, pour tirer parti au mieux de la construction et de la loi pinel.

t'es un laborieux, j'en doute pas.
Sinon, une réponse sur cette histoire de durée maximale d'emprunt ?

[ignatius]

Ignat connaît le Pinel et ne se fait pas piner

Précision. Je connais tellement bien le pinel que je n'acheterai pas un appart sous ce dispositif.
Une maison en vefa à la rigueur, selon le prix et le loyer attendu, à condition de bien connaître le constructeur.

[kamoulox]

Ignat connaît le Pinel et ne se fait pas piner

Précision. Je connais tellement bien le pinel que je n'acheterai pas un appart sous ce dispositif.
Une maison en vefa à la rigueur, selon le prix et le loyer attendu, à condition de bien connaître le constructeur.

Ha mais j’en n’en doute pas une seule seconde. Si y’a bien un mec à qui demander conseil c’est bien toi sur ce point.

[Jeffrey]

Ignat connaît le Pinel et ne se fait pas piner

Précision. Je connais tellement bien le pinel que je n'acheterai pas un appart sous ce dispositif.
Une maison en vefa à la rigueur, selon le prix et le loyer attendu, à condition de bien connaître le constructeur.

Ha mais j’en n’en doute pas une seule seconde. Si y’a bien un mec à qui demander conseil c’est bien toi sur ce point.

ça va lui faire plaisir, comme ça il ne répondra pas à la question de la maximisation de la durée du prêt. L'important c'est le ressenti, ou un truc comme ça je crois.

[ignatius]

A ce que je sache, le seul à uriliser le dispositif pinel ici, c'est moi
Mais en aucun cas sur la base d'un programme hors de prix (291000 € pour 41 m2 ) avec un rendement famélique.

Tu te prends pour un gourou

Non je me prends pour quelqu'un qui connait le pinel et qui sait faire construire des maisons (4 depuis 2004).
J'ai décortiqué l'instruction fiscale (le BOI) depuis...2011 (une astuce se cache dans cette assertion, sauras tu la découvrir ?).
J'ai fait des dizaines et des dizaines de simulations en intégrant tout un tas de paramètres.
Je peux te dire quel type de maison construire pour optimiser le rendement, réduire le coût et maximiser la défiscalisation.
Quel type de chauffage mettre, quel type de terrain choisir, quel montage financier privilégier, pour tirer parti au mieux de la construction et de la loi pinel.

t'es un laborieux, j'en doute pas.
Sinon, une réponse sur cette histoire de durée maximale d'emprunt ?

A defaut d'être un génie
Pourquoi privilégier un emprunt long ?
Réponse : pour moins entamer sa capacité d'endettement et faire plusieurs opérations.

Exemple de calcul :
Mon opération (désolé chuis un besogneux faut que je parte du réel ) :
Emprunt 150 k€ sur 20 ans à 1.5 %
En comptant le cash flow + l'amortissement du prêt on arrive au bout de 9 ans à 77 679 €.

Emprunt 150 k€ sur 25 ans à 1.8 %
Au bout de 9 ans : 75 604 €
Auxquels il faut rajouter la rémunération du différentiel de mensualité 730 € sur 20 ans, 622 € sur 25 ans).
108 x 12 = 1296 € chaque année.
Ce qui represente 1102 € de plus.
Total : 76 706 €
973 € en faveur de l'emprunt sur 20 ans en 9 ans.

Tu vas me dire ah ah !!! j'avais raison.
Oui et non (9 € de gain par mois)
Un emprunt sur une courte durée (10 ans par exemple) empêche d'effectuer une autre opération (1314 € de mensualité ) à moins d'avoir une capacité d'emprunt très importante.
Le différentiel de trésorerie rapportera plus si le taux de rémunération de l'épargne est plus élevé que le taux de l'emprunt (dans mon cas, l'emprunt est à 1.8 % et la rémunération de l'épargne 1.8 %,c'est ballot).
Vaut il mieux emprunter à 0.8 % sur 15 ans ou à 1.1% sur 25 ans, et placer la différence sur un pel à 2.5 %, tout en préservant sa capacité d'emprunt et en investissant dans un 2e projet ?

Bref, la gestion patrimoniale englobe l'ensemble de ces considérations et ne s'arrête pas sur 1 seule opération.

Mais libre à chacun d'emprunter sur 9 ans avec un apport de 30 % pour acheter un pinel.

Je continue à indiquer que compte tenu des prix et des taux d'emprunt, l'allongement de la durée des emprunts pour un investissement immobilier permet de se constituer un plus gros patrimoine en permettant de multiplier les opérations qu'investir sur des durées plus courtes et se trouver au taquet en matière de capacité de remboursement.

[ignatius]

Désolé pour la lenteur de réaction, j'ai dû ressortir mes tableurs.
Je précise que j'ai emprunté sur 20 ans après avoir fait le comparatif avec 12 et 15 ans.
Et surtout dans une optique d'une 2e opération puis d'une 3e.

[squamata]

Ignat connaît le Pinel et ne se fait pas piner

Précision. Je connais tellement bien le pinel que je n'acheterai pas un appart sous ce dispositif.
Une maison en vefa à la rigueur, selon le prix et le loyer attendu, à condition de bien connaître le constructeur.

Oui, ca on est d'accord. Il y a des cas ou le Pinel est intéressant.
Dans ton cas, tu pars avec un terrain hérité. Tu as intégré l'impot foncier non bati a ton rendement depuis qu'il t'appartient ? Je n'ai pas trop fait gaffe au calcul mais comment tu intègres la valeur de ton bien. C'est un apport en gros, on est d'accord ?
Si j'hérite d'un appart ou d'une maison, et que j'arrive a bien le louer, je dois pouvoir faire un meilleur rendement que le tien et au final, on va en venir a comparer ce que l'on a hérité

[stchong]

Ton mari bossera jusqu'à 67 ans en pestant sur le faible niveau des retraites. Tant pis

Sinon un financier actuellement il fait du lmnp.
Ou alors il achète des immeubles.

Ben oui, sauf que je serai morte et qu'il n'a pas de gros besoin

[ignatius]

Ignat connaît le Pinel et ne se fait pas piner

Précision. Je connais tellement bien le pinel que je n'acheterai pas un appart sous ce dispositif.
Une maison en vefa à la rigueur, selon le prix et le loyer attendu, à condition de bien connaître le constructeur.

Oui, ca on est d'accord. Il y a des cas ou le Pinel est intéressant.
Dans ton cas, tu pars avec un terrain hérité. Tu as intégré l'impot foncier non bati a ton rendement depuis qu'il t'appartient ? Je n'ai pas trop fait gaffe au calcul mais comment tu intègres la valeur de ton bien. C'est un apport en gros, on est d'accord ?
Si j'hérite d'un appart ou d'une maison, et que j'arrive a bien le louer, je dois pouvoir faire un meilleur rendement que le tien et au final, on va en venir a comparer ce que l'on a hérité

Ce qui est intéressant c'est d'avoir un bien avec un bon rendement locatif.
Si le régime de défiscalisation s'ajoute c'est bien.
Mais c'est un complément.
Hors pinel, j'aurais fait la même opération, mais en majorant mes loyers de 20 à 25 %.
Pour compléter je suis en train de réfléchir à une autre opération en achetant le terrain.
Moins rentable qu'avec un terrain hérité, mais bien plus rentable que l'achat d'un appart .

[Jeffrey]

[Bref, la gestion patrimoniale englobe l'ensemble de ces considérations et ne s'arrête pas sur 1 seule opération.

Mais libre à chacun d'emprunter sur 9 ans avec un apport de 30 % pour acheter un pinel.

Misère ...
Allez,

cas 1 :
Montant de l'emprunt = 75000
taux =1%
assurance =0.2%
durée = 10 ans

remboursement : 357,42 €
intérêts totaux 7781€
Coût global du prêt avec assurance 10781€

cas 2
Montant de l'emprunt = 150000
taux =1,8%
assurance =0,2%
durée = 20 ans

remboursement = 769,70 €
intérêts totaux 28728€
Coût global du prêt avec assurance 34728€

A ton avis, (cas 1) * 2 , ça te coute plus ou moins que cas 2 ? ça dure plus longtemps ou pas ?
tu vois, pas besoin de baratin , j'ai pas utilisé le mot cash-flow....

[stchong]

Bonjour/Bonsoir,

Apparemment des spécialistes du Pinel sont sur le topic, j'en profite.
Question : pour un appart pinel signé en 2018 en zone B2 par exemple et qui est surclassé l'année suivante en zone B1, quel formule de loyer applique-t-on ? B1 j'imagine ? La date de signature n'a rien à voir ?

Merci.

Ca dépend de la date de la signature du bail du 1er locataire soit quand il était en B2 si pas VEFA. Connaissant les impôts tu dois rester en B2.

[ignatius]

Il faut comparer le même montant sur 2 durées différentes.
Et ensuite déduire le coût de la fiscalité qui gomme les differences sans les effacer totalement.
Puis rajouter la rémunération du differentiel d'effort de trésorerie.

Sinon pour sa RP il faut prendre l'emprunt le plus court possible (pour payer moins d'intérêts, mais surtout dégager rapidement de la capacité d'emprunt pour investir).

Edit : j'avais soldé le prêt de ma RP à 33 ans, avant de devoir m'exiler au pays de la pluie

[vincenzo2]

Bonjour/Bonsoir,

Apparemment des spécialistes du Pinel sont sur le topic, j'en profite.
Question : pour un appart pinel signé en 2018 en zone B2 par exemple et qui est surclassé l'année suivante en zone B1, quel formule de loyer applique-t-on ? B1 j'imagine ? La date de signature n'a rien à voir ?

Merci.

Ca dépend de la date de la signature du bail du 1er locataire soit quand il était en B2 si pas VEFA. Connaissant les impôts tu dois rester en B2.

le 1er locataire ne sera pas avant 2020... donc c'est bien zone B1 alors (mais signé décembre 2018 chez le notaire)

[stchong]

Bonjour/Bonsoir,

Apparemment des spécialistes du Pinel sont sur le topic, j'en profite.
Question : pour un appart pinel signé en 2018 en zone B2 par exemple et qui est surclassé l'année suivante en zone B1, quel formule de loyer applique-t-on ? B1 j'imagine ? La date de signature n'a rien à voir ?

Merci.

Ca dépend de la date de la signature du bail du 1er locataire soit quand il était en B2 si pas VEFA. Connaissant les impôts tu dois rester en B2.

le 1er locataire ne sera pas avant 2020... donc c'est bien zone B1 alors (mais signé décembre 2018 chez le notaire)

je te file cela
https://www.corrigetonimpot.fr/impot-lo ... ter-quand/

C'est loyer B2 le fait générateur.

[vincenzo2]

merci schtong
Oui la date de signature fait foi pour calculer les 30 mois de délai pou achever la construction, mais je n'ai rien lu sur les loyers.
Ces derniers sont revus annuellement selon la zone, point.
Bêtement je me dis, zone B1 , je regarde la formule, et basta, date ou pas date..Bon peut-être aussi parce que ce serait une bonne nouvelle si ça se faisait comme ça

jvais me renseigner. Merci encore. Bonne nuit.

[squamata]

Ignat connaît le Pinel et ne se fait pas piner

Précision. Je connais tellement bien le pinel que je n'acheterai pas un appart sous ce dispositif.
Une maison en vefa à la rigueur, selon le prix et le loyer attendu, à condition de bien connaître le constructeur.

Oui, ca on est d'accord. Il y a des cas ou le Pinel est intéressant.
Dans ton cas, tu pars avec un terrain hérité. Tu as intégré l'impot foncier non bati a ton rendement depuis qu'il t'appartient ? Je n'ai pas trop fait gaffe au calcul mais comment tu intègres la valeur de ton bien. C'est un apport en gros, on est d'accord ?
Si j'hérite d'un appart ou d'une maison, et que j'arrive a bien le louer, je dois pouvoir faire un meilleur rendement que le tien et au final, on va en venir a comparer ce que l'on a hérité

Ce qui est intéressant c'est d'avoir un bien avec un bon rendement locatif.
Si le régime de défiscalisation s'ajoute c'est bien.
Mais c'est un complément.
Hors pinel, j'aurais fait la même opération, mais en majorant mes loyers de 20 à 25 %.
Pour compléter je suis en train de réfléchir à une autre opération en achetant le terrain.
Moins rentable qu'avec un terrain hérité, mais bien plus rentable que l'achat d'un appart .

Oui, mais si on ne tient pas compte de l'apport, cela ne veut rien dire. C'est comme pour le cash flow. Dans ton cas, tu as plusieurs lots donc tu dois maintenir un niveau d'endettement faible pour pouvoir financer la suite, sinon il faut revendre une des maisons en fin de Pinel pour construire la suivante. Mais aucun de tes locataires ne seront capable de le racheter car il faut ajouter les 20%
Tu vas devoir demander a un de tes enfants de résider fiscalement dans chacune de tes maisons pour dégager les locataires en place. Tu n'as pas peur que cela se voit ?

[Jeffrey]

Il faut comparer le même montant sur 2 durées différentes.

Ben non. C'est le même montant 150K€ , sur la même durée 20 ans. C'est pas toi qui vient d'écrire qu'il ne faut pas compter sur une seule opération ?

Edit : j'avais soldé le prêt de ma RP à 33 ans, avant de devoir m'exiler au pays de la pluie

Osef . Remarque, moi j'avais soldé le prêt de ma maison 4 ans après la demande de crédit

[ignatius]

Oui, mais si on ne tient pas compte de l'apport, cela ne veut rien dire. C'est comme pour le cash flow. Dans ton cas, tu as plusieurs lots donc tu dois maintenir un niveau d'endettement faible pour pouvoir financer la suite, sinon il faut revendre une des maisons en fin de Pinel pour construire la suivante. Mais aucun de tes locataires ne seront capable de le racheter car il faut ajouter les 20%
Tu vas devoir demander a un de tes enfants de résider fiscalement dans chacune de tes maisons pour dégager les locataires en place. Tu n'as pas peur que cela se voit ?

Ben non au bout des 9 ans tu indiques au locataire que tu vends.
Il a 6 mois pour partir.
Je ne comprends pas l'histoire des enfants.

[ignatius]

Edit : j'avais soldé le prêt de ma RP à 33 ans, avant de devoir m'exiler au pays de la pluie

Osef . Remarque, moi j'avais soldé le prêt de ma maison 4 ans après la demande de crédit

C'était aussi 4 ans après ma demande de crédit (2e maison).
Et je ne suis pas polytechnicien, mais tout le monde s'en est rendu compte

[Jeffrey]

Edit : j'avais soldé le prêt de ma RP à 33 ans, avant de devoir m'exiler au pays de la pluie

Osef . Remarque, moi j'avais soldé le prêt de ma maison 4 ans après la demande de crédit

C'était aussi 4 ans après ma demande de crédit (2e maison).
Et je ne suis pas polytechnicien, mais tout le monde s'en est rendu compte

Moi je ne suis pas chauve. Je ne vois pas ce que ça vient faire là dedans; si c'est pour te foutre de moi en essayant de me mettre dans une boite à part, et toi de l'autre côté avec le jugement du peuple, ça me laisse de marbre. Si c'est pour dire que je n'ai pas de mérite d'avoir soldé mon prêt en 4 ans parce que je suis X, je pourrais te répondre que le mérite est situé en une autre circonstance. Mais en réalité, il y a clairement un problème de fond dans ta manière de calculer un "bon plan" d'après moi. Je pige pas comment tu prends les calculs, c'est jamais simple et entaché de principes appris que je ne comprends pas. Libre à toi de ne pas les remettre en question, moi je ne fais pas la course à celui qui a la plus grosse ou le plus gros porte-feuille.

[WolfgangK]

Est-ce qu'on pourrait plutôt profiter d'avoir sous la main un agent du MinFi de gros niveau pour avoir des infos sur le rendement Pinel du côté de l'État :
- combien ça coûte à l'État ? Et comment ce coût est calculé ?
- quel est l'effet obtenu ? Changement ("diversification" ?) des populations locatives (en zone Abis, 75016, un enseignant-chercheur est śous le plafond) ? Enrichissement (appauvrissement moindre ?) de celles-ci ? Comment c'est mesuré ?

Si vous avez des infos, ça m'intéresse beaucoup !

D'avance, merci.

[squamata]

Oui, mais si on ne tient pas compte de l'apport, cela ne veut rien dire. C'est comme pour le cash flow. Dans ton cas, tu as plusieurs lots donc tu dois maintenir un niveau d'endettement faible pour pouvoir financer la suite, sinon il faut revendre une des maisons en fin de Pinel pour construire la suivante. Mais aucun de tes locataires ne seront capable de le racheter car il faut ajouter les 20%
Tu vas devoir demander a un de tes enfants de résider fiscalement dans chacune de tes maisons pour dégager les locataires en place. Tu n'as pas peur que cela se voit ?

Ben non au bout des 9 ans tu indiques au locataire que tu vends.
Il a 6 mois pour partir.
Je ne comprends pas l'histoire des enfants.

Il faut vendre ou une autre raison légale pour rompre le bail

[ignatius]

Oui, mais si on ne tient pas compte de l'apport, cela ne veut rien dire. C'est comme pour le cash flow. Dans ton cas, tu as plusieurs lots donc tu dois maintenir un niveau d'endettement faible pour pouvoir financer la suite, sinon il faut revendre une des maisons en fin de Pinel pour construire la suivante. Mais aucun de tes locataires ne seront capable de le racheter car il faut ajouter les 20%
Tu vas devoir demander a un de tes enfants de résider fiscalement dans chacune de tes maisons pour dégager les locataires en place. Tu n'as pas peur que cela se voit ?

Ben non au bout des 9 ans tu indiques au locataire que tu vends.
Il a 6 mois pour partir.
Je ne comprends pas l'histoire des enfants.

Il faut vendre ou une autre raison légale pour rompre le bail

Bien évidemment, tu vends au terme des 9 ou 12 ans (calcul à faire selon la tendance du marché, taxation eventuelle d'une plus value... ).

[ignatius]

@Jeffrey
Dans tous tes calculs tu oublies l'impact sur la taxation des revenus fonciers, et la rémunération du différentiel de trésorerie.

Pour prendre un exemple basique :
Vaut il mieux :
- avoir un crédit sur 10 ans, 1200 € par mois, pour un loyer de 600 €, qui rapportera mettons 80 000 € en 9 ans une fois enlevé la fiscalité ?
- avoir un crédit sur 25 ans, 650 € par mois, pour un loyer de 600 €, qui rapportera 75000 € en 9 ans (ou 70 000, ou 65 000) ?
Tu vas me répondre cas 1.
Si l'on n'etudie que ce cas, tu as raison.

Or dans une stratégie patrimoniale le cas 2 est bien plus avantageux car il te permet de te lancer dans une 2e opération si tu le souhaites 2 ou 3 ans après l'achat du 1er bien.
Autrement dit, l'effort financier bien plus faible du cas 2 te laisse une plus grande marge et te permet dans un 2e temps de t'engager sur une 2e opération qui te rapportera autant.
Pour résumer, avec une même mensualité tu finances 2 biens et encaisses 2 loyers, en dégradant beaucoup moins ta capacité d'emprunt auprès de la banque.

Après tout cela ne se fait pas avec des biens qui rapportent moins de 2 % net net.