Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

[Jeffrey]

Le Pinel n'en est même pas une, c'est juste un mauvais investissement. Comme la plupart des produits de défiscalisation.

L'achat d'un appartement en Pinel est un mauvais investissement .
La construction d'une maison avec le choix du terrain et du constructeur sous le régime Pinel peut être intéressant, ou valoriser des terrains que l'on ne peut ou ne veut pas vendre.

1° c’est tellement un mauvais investissement qu’il faut voir le nombre de gens qui se précipitent pour en profiter.
2° Le dispositif Pinel permet de réduire de 20% le prix d’achat dans le neuf, ce qui porte le prix d’acquisition à des montants comparables à de l’ancien « moyen », cad de 20 à 30 ans. Et ce qui autorise à tabler sur une période d’une dizaine d’années sans frais de propriété. En plus, c’est plus attractif comme type de bien locatif. Comme le nombre de pinels fixe en définitive le prix d’un marché locatif, je dirais que ce genre de déclaration est un propos infondé.

[Vincent92]

Le Pinel n'en est même pas une, c'est juste un mauvais investissement. Comme la plupart des produits de défiscalisation.

L'achat d'un appartement en Pinel est un mauvais investissement .
La construction d'une maison avec le choix du terrain et du constructeur sous le régime Pinel peut être intéressant, ou valoriser des terrains que l'on ne peut ou ne veut pas vendre.

1° c’est tellement un mauvais investissement qu’il faut voir le nombre de gens qui se précipitent pour en profiter.
2° Le dispositif Pinel permet de réduire de 20% le prix d’achat dans le neuf, ce qui porte le prix d’acquisition à des montants comparables à de l’ancien « moyen », cad de 20 à 30 ans. Et ce qui autorise à tabler sur une période d’une dizaine d’années sans frais de propriété. En plus, c’est plus attractif comme type de bien locatif. Comme le nombre de pinels fixe en définitive le prix d’un marché locatif, je dirais que ce genre de déclaration est un propos infondé.

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.
Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.
Le deuxième problème c’est qu’à la fin de la défiscalisation il y a plein de propriétaires qui revendent en même temps (donc il faut être concurrentiel sur le prix) et qu’on ne peut pas revenir au prix marché du locatif avec les lois Duflot (rappelons qu’on loue moins que le marché en général. Il y a un plafond de loyer)
On peut aussi rajouter que pas mal de programmes sont carrément fait pour des pigeons (endroits avec peu de demande ne permettant même pas de profiter de la défiscalisation).

[squamata]

c’est tellement un mauvais investissement qu’il faut voir le nombre de gens qui se précipitent pour en profiter.

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.

CQFD, Ce qu'il fallait détourner

[Vincent92]

c’est tellement un mauvais investissement qu’il faut voir le nombre de gens qui se précipitent pour en profiter.

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.

CQFD, Ce qu'il fallait détourner

Très clairement, il y a des contribuables à qui cela fait tellement mal de payer des impôts qu’ils sont prêts à acheter n’importe quoi si on leur promet de payer moins d’impôts. Avec une bonne technique de ventes (« devenez propriétaire pour 50€/mois » ), on peut donc trouver des gogos.
Il y a bien sûr probablement des Pinel intéressants, on ne va pas généraliser. Ne serait ce que pour loger des proches ça peut être pas mal (la limitation du loyer n’est pas un problème). Ou peut être dans le cas où on a le terrain. Mais il y a surtout beaucoup d’investissements très médiocres.
L’emballage c’est sympa mais parfois c’est bien de regarder ce qu’il y à l'intérieur.
Ce n’est pas parce qu’ils sont nombreux à investir que cela en fait par nature un bon investissement. Tous les investisseurs n’étant pas forcément avisés. Il y a même des types qui viennent pleurer parce qu’ils ont acheté sans connaître la région ou même sans visiter (mais comment c’est possible??? )

[Jeffrey]

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.
Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.

C’est bien de répéter ce que certains martèlent ici, mais l’auto-persuasion à ses limites.
Les logements ne sont pas des dispositifs Pinels obligés, ils sont seulement éligibles au dispositif Pinel, ce qui veut dire que dans une même construction, on peut côtoyer des appartements de proprio et d’autres de bailleurs, et parmi ceux là, il y a des Pinels et d’autres pas.

Le deuxième problème c’est qu’à la fin de la défiscalisation il y a plein de propriétaires qui revendent en même temps (donc il faut être concurrentiel sur le prix) et qu’on ne peut pas revenir au prix marché du locatif avec les lois Duflot (rappelons qu’on loue moins que le marché en général. Il y a un plafond de loyer)

Dans de nombreux cas, la proportion de Pinels fixe la valeur locative .
De plus, je n’ai pas parlé d’un avantage à la revente, uniquement de l’avantage à l’acquisition.

On peut aussi rajouter que pas mal de programmes sont carrément fait pour des pigeons (endroits avec peu de demande ne permettant même pas de profiter de la défiscalisation).

Ouais, sauf que c’est le genre d’affirmation au cas par cas qui permet de dire tout et son contraire, mais sûrement pas d’énoncer une généralité.

[Jeffrey]

c’est tellement un mauvais investissement qu’il faut voir le nombre de gens qui se précipitent pour en profiter.

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.

CQFD, Ce qu'il fallait détourner

Très clairement, il y a des contribuables à qui cela fait tellement mal de payer des impôts qu’ils sont prêts à acheter n’importe quoi si on leur promet de payer moins d’impôts. Avec une bonne technique de ventes (« devenez propriétaire pour 50€/mois » ), on peut donc trouver des gogos.

C’est bien de prendre les gens pour des imbéciles, ça donne un sentiment de confort.

Il y a bien sûr probablement des Pinel intéressants, on ne va pas généraliser. Ne serait ce que pour loger des proches ça peut être pas mal (la limitation du loyer n’est pas un problème). Ou peut être dans le cas où on a le terrain. Mais il y a surtout beaucoup d’investissements très médiocres.

Rappelle moi où tu puises ta propre expertise en ce domaine ? Tu es conseiller en placement Immo ? Tu as prospecté combien de Pinels ? Tu tiens des stats ?
Ce n’est pas clair...

L’emballage c’est sympa mais parfois c’est bien de regarder ce qu’il y à l'intérieur.
Ce n’est pas parce qu’ils sont nombreux à investir que cela en fait par nature un bon investissement. Tous les investisseurs n’étant pas forcément avisés. Il y a même des types qui viennent pleurer parce qu’ils ont acheté sans connaître la région ou même visiter (mais comment c’est possible??? )

Ouais, il y a aussi des gens qui affirment des choses sans trop savoir ce qu’il en est réellement.

[Vincent92]

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.
Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.

C’est bien de répéter ce que certains martèlent ici, mais l’auto-persuasion à ses limites.
Les logements ne sont pas des dispositifs Pinels obligés, ils sont seulement éligibles au dispositif Pinel, ce qui veut dire que dans une même construction, on peut côtoyer des appartements de proprio et d’autres de bailleurs, et parmi ceux là, il y a des Pinels et d’autres pas.

Je n'ai pas dit qu'on ne trouvait pas de logements non Pinel dans un immeuble à dispositif Pinel. J'ai dit qu'un logement neuf n'était pas forcément un dispositif Pinel.

Le deuxième problème c’est qu’à la fin de la défiscalisation il y a plein de propriétaires qui revendent en même temps (donc il faut être concurrentiel sur le prix) et qu’on ne peut pas revenir au prix marché du locatif avec les lois Duflot (rappelons qu’on loue moins que le marché en général. Il y a un plafond de loyer)

Dans de nombreux cas, la proportion de Pinels fixe la valeur locative .
De plus, je n’ai pas parlé d’un avantage à la revente, uniquement de l’avantage à l’acquisition.

Loyer max :
Zone A bis 17,17 €
Zone A 12,75 €
Zone B1 10,28 €
Zone B2 8,93 €
Prix du marché? Sérieusement, ca dépend où. Probablement en zone non tendue (c'est d'ailleurs là qu'il y a le plus de Pinel spécial pigeon)

On peut aussi rajouter que pas mal de programmes sont carrément fait pour des pigeons (endroits avec peu de demande ne permettant même pas de profiter de la défiscalisation).

Ouais, sauf que c’est le genre d’affirmation au cas par cas qui permet de dire tout et son contraire, mais sûrement pas d’énoncer une généralité.

Oui je suis d'accord. D'ailleurs, je n'en fais pas. Il y a des Pinel qui sont intéressants. J'ai même donné 2 exemples.

[Jeffrey]

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.
Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.

C’est bien de répéter ce que certains martèlent ici, mais l’auto-persuasion à ses limites.
Les logements ne sont pas des dispositifs Pinels obligés, ils sont seulement éligibles au dispositif Pinel, ce qui veut dire que dans une même construction, on peut côtoyer des appartements de proprio et d’autres de bailleurs, et parmi ceux là, il y a des Pinels et d’autres pas.

Je n'ai pas dit qu'on ne trouvait pas de logements non Pinel dans un immeuble à dispositif Pinel. J'ai dit qu'un logement neuf n'était pas forcément un dispositif Pinel.

Le deuxième problème c’est qu’à la fin de la défiscalisation il y a plein de propriétaires qui revendent en même temps (donc il faut être concurrentiel sur le prix) et qu’on ne peut pas revenir au prix marché du locatif avec les lois Duflot (rappelons qu’on loue moins que le marché en général. Il y a un plafond de loyer)

Dans de nombreux cas, la proportion de Pinels fixe la valeur locative .
De plus, je n’ai pas parlé d’un avantage à la revente, uniquement de l’avantage à l’acquisition.

Zone A bis 17,17 €
Zone A 12,75 €
Zone B1 10,28 €
Zone B2 8,93 €
Prix du marché? Sérieusement, ca dépend où.

On peut aussi rajouter que pas mal de programmes sont carrément fait pour des pigeons (endroits avec peu de demande ne permettant même pas de profiter de la défiscalisation).

Ouais, sauf que c’est le genre d’affirmation au cas par cas qui permet de dire tout et son contraire, mais sûrement pas d’énoncer une généralité.

Oui je suis d'accord. D'ailleurs, je n'en fais pas. Il y a des Pinel qui sont intéressants. J'ai même donné 2 exemples.

1 essaye de quoter proprement stp
2 jette un œil plus précis aux modalités de fixation des prix au m2, tu verras qu’il y a quelques détails qui t’ont échappé...

[Vincent92]

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.
Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.

C’est bien de répéter ce que certains martèlent ici, mais l’auto-persuasion à ses limites.
Les logements ne sont pas des dispositifs Pinels obligés, ils sont seulement éligibles au dispositif Pinel, ce qui veut dire que dans une même construction, on peut côtoyer des appartements de proprio et d’autres de bailleurs, et parmi ceux là, il y a des Pinels et d’autres pas.

Je n'ai pas dit qu'on ne trouvait pas de logements non Pinel dans un immeuble à dispositif Pinel. J'ai dit qu'un logement neuf n'était pas forcément un dispositif Pinel.

Dans de nombreux cas, la proportion de Pinels fixe la valeur locative .
De plus, je n’ai pas parlé d’un avantage à la revente, uniquement de l’avantage à l’acquisition.

Zone A bis 17,17 €
Zone A 12,75 €
Zone B1 10,28 €
Zone B2 8,93 €
Prix du marché? Sérieusement, ca dépend où.

On peut aussi rajouter que pas mal de programmes sont carrément fait pour des pigeons (endroits avec peu de demande ne permettant même pas de profiter de la défiscalisation).

Ouais, sauf que c’est le genre d’affirmation au cas par cas qui permet de dire tout et son contraire, mais sûrement pas d’énoncer une généralité.

Oui je suis d'accord. D'ailleurs, je n'en fais pas. Il y a des Pinel qui sont intéressants. J'ai même donné 2 exemples.

1 essaye de quoter proprement stp
2 jette un œil plus précis aux modalités de fixation des prix au m2, tu verras qu’il y a quelques détails qui t’ont échappé...

Je n’ai pas donné d’exemple de calcul. Juste le prix de base. Si on va dans le détail, comme pour le marché libre, les petites surfaces profitent d’un coefficient multiplicateur supérieur à 1 et les grandes surfaces inférieur à 1.
Ça ne change pas que c’est moins que le prix du marché en zone tendue.
Par exemple, pour un 20m2, au max dans la zone la plus chère : 1,2*20*17=408€

[WolfgangK]

Je ne comprends pas la controverse : n'est-il pas évident que les vendeurs essaient de vendre au plus cher et les acheteurs d'acheter au moins cher / plus rentable ?
SI les vendeurs le peuvent, ils captent le bénéfice de la défiscalisation.
Qu'ils puissent le faire ou non ne dépend ni de leur volonté ni de celle des acheteurs, mais du marché local, non ?

[ignatius]

Le Pinel permet d'obtenir une défiscalisation de soit 12 %, soit 18 %, soit 21 % du prix du bien selon la durée de détention.
Mais comme le Scellier et le Duflot, cette défiscalisation n'est acquise que sous certaines conditions, telles que le respect d'un plafond de ressources du locataire, un plafond de loyer selon la zone et la surface du bien, et la mise en location en tant que résidence principale pour le locataire.
Ces conditions doivent être respectées durant toute la durée de la période de défiscalisation (6,9 ou 12 ans).
Un nombre non négligeables d'avantages fiscaux sont remis en cause pour non respect d'une de ces conditions (souvent à la relocation).

Par contre, je conviens que la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant est un avantage non négligeable pour ce type d'investissement.

Ensuite sur la rentabilité, pour la zone B1 que je connais mieux, le plafond de loyer est d'environ 125 € par m2 (sans rentrer dans la formule de calcul dégressive selon la surface du bien, tout comme l'est le prix au m2).
Un appartement se vend environ 3500 € le m2 (banlieue de Rouen) et légèrement plus en banlieue de Bordeaux (j'avais regardé des biens entre 3700 et 4000 € du m2).

Bref on tourne autour de 3.5 % de rendement brut, duquel il faut enlever la fiscalité (on paie de l'impôt et des contributions sociales sur les revenus foncier, la taxe foncière ) et ensuite rajouter la défiscalisation.

Bref, il y a moyen de faire mieux, même si c'est assez simple à gérer et que le bien ne nécessite pas de travaux réguliers de remise en état (avantage du neuf).

Faire construire revient bien moins cher (environ 1600 à 1800 € du m2 finitions comprises pour une maison standard) mais il faut rajouter le prix du terrain.
L'idéal est donc de trouver un terrain dont le montant rapporté au m2 permet de rester à un prix de revient de 2500 € (pour un rendement brut de 5%).
Soit 700 à 900 € .
Pour une maison de 100 m2, cela voudrait dire un terrain entre 70 et 90 k€.
Donc petit terrain (350-400 m2).

Par exemple, je m'interessais ici à une zone spécifique pour investir, les terrains étaient un peu en deçà de 100 k€.
Les derniers se sont vendus, une nouvelle tranche a été mise en vente, mais à... 130 k€.

Du coup j'ai renoncé, le projet ne me paraissait pas suffisamment rentable avec ces nouveaux tarifs.

[ignatius]

Je ne comprends pas la controverse : n'est-il pas évident que les vendeurs essaient de vendre au plus cher et les acheteurs d'acheter au moins cher / plus rentable ?
SI les vendeurs le peuvent, ils captent le bénéfice de la défiscalisation.
Qu'ils puissent le faire ou non ne dépend ni de leur volonté ni de celle des acheteurs, mais du marché local, non ?

La défiscalisation est souvent l'écran de fumée qui permet de masquer un rendement médiocre.
Après si l'appartement est de bonne facture dans un quartier agréable, et qu'il permet de loger un de ses enfants ou un de ses parents ce peut être un investissement à envisager.

[Jeffrey]

Je n’ai pas donné d’exemple de calcul. Juste le prix de base. Si on va dans le détail, comme pour le marché libre, les petites surfaces profitent d’un coefficient multiplicateur supérieur à 1 et les grandes surfaces inférieur à 1.
Ça ne change pas que c’est moins que le prix du marché en zone tendue.
Par exemple, pour un 20m2, au max dans la zone la plus chère : 1,2*20*17=408€

Ok, je prends un exemple . Tu habites du côté d’Antony je crois , ou pas loin.
Je tape sur se loger une recherche d’appart entre 20 et 25 m2.
Se loger me renvoie 5 réponses.
Je prends le prix du milieu 605€ dont 90 € de charge pour 20,62 m2 soit 515€ par mois et donc 6180/an
https://www.seloger.com/annonces/locati ... stToDetail
Simulation pinel 425€ Pour cet appart soit 5100/an
Différence = -90€/mois = 1080€/an en défaveur d’un pinel.
Mais avantage fiscal pinel = 2% du prix du bien par an en choisissant la formule intermédiaire de 9 ans.
Dans Castorus, il y a deux apparts d’environ 20m2 à 150K€, je prends ça comme prix à la louche. 2%, ça fait 3000€.
Donc le bailleur Pinel déclare 5100-3000=2100.
Je table sur un taux marginal d’imposition de 30%.
Ce qui donne :
Achat hors dispositif Pinel gain après impôt = 6180*0,7= 4326€
Achat dispositif Pinel gain après impôt = 3000+2100*0,7 = 4470€
Je te laisse pinailler sur des détails de calcul ou d’hypothèses, comme tu le sais, je ne sais pas très bien compter...

[Jeffrey]

Ah j’ai oublié de dire que le Pinel permet de rajouter 50% de la surface de la cave . Et qu’il est possible de conclure un contrat supplémentaire pour la location du parking qui fait généralement partie des achats en logement neuf mais qui n’est pas compté dans le dispositif Pinel. Ça fait sans doute gagne petit mais ça réduit l’écart d’une cinquantaine d’euros par mois

[Vincent92]

Tu cherches des logements neufs Pinel sur Castorus?
Allons jusqu’au bout et trouve un programme précis, ça sera plus simple (histoire de voir combien c’est plus cher que l’ancien et combien de rendement théorique on peut espérer, défiscalisation comprise).

[Jeffrey]

Je ne comprends pas la controverse : n'est-il pas évident que les vendeurs essaient de vendre au plus cher et les acheteurs d'acheter au moins cher / plus rentable ?
SI les vendeurs le peuvent, ils captent le bénéfice de la défiscalisation.
Qu'ils puissent le faire ou non ne dépend ni de leur volonté ni de celle des acheteurs, mais du marché local, non ?

La défiscalisation est souvent l'écran de fumée qui permet de masquer un rendement médiocre.
Après si l'appartement est de bonne facture dans un quartier agréable, et qu'il permet de loger un de ses enfants ou un de ses parents ce peut être un investissement à envisager.

J’ai regardé des Pinels pour des amis qui m’ont demandé de faire les calculs dans le 92 et le 91. J’ai conclu à un rendement brut de l’ordre de 5%. Je ne trouve pas cela médiocre.

[ignatius]

La fiscalité pour un Pinel s'applique ainsi :

5100 € de revenus bruts.
Déclaration : 5100
Base retenue (microfoncier) : 5100 × 0,7 = 3570
Impôt sur le revenu (TMI à 30 %) : 3570 × 0.3 = 1071 €
Prélèvements sociaux : 3570 × 0.172 = 614 €
Fiscalité totale : 1685 €
Avantage fiscal : 3000 € pour 150 k€ investis.

Un calcul de rendement net hypothétique pour 150 k€ :
Recettes : 5100 (loyer) + 3000 € ( crédit d'impôt ) = 8100 €
Dépenses : IR + CS : 1685 € ; TF : mettons 600 €; Assurances : 200 € ; Charges proprio : 500 €
Total dépenses : 2985 €

Rendement net : (8100 - 2985):150 000 x 100 = 3.4 %
Hors defisc on est à 1,4 % net.
Chacun se fera une idée si c'est un bon placement ou non.

[ignatius]

Je ne comprends pas la controverse : n'est-il pas évident que les vendeurs essaient de vendre au plus cher et les acheteurs d'acheter au moins cher / plus rentable ?
SI les vendeurs le peuvent, ils captent le bénéfice de la défiscalisation.
Qu'ils puissent le faire ou non ne dépend ni de leur volonté ni de celle des acheteurs, mais du marché local, non ?

La défiscalisation est souvent l'écran de fumée qui permet de masquer un rendement médiocre.
Après si l'appartement est de bonne facture dans un quartier agréable, et qu'il permet de loger un de ses enfants ou un de ses parents ce peut être un investissement à envisager.

J’ai regardé des Pinels pour des amis qui m’ont demandé de faire les calculs dans le 92 et le 91. J’ai conclu à un rendement brut de l’ordre de 5%. Je ne trouve pas cela médiocre.

Hors défiscalisation ou défiscalisation incluse ?

[Jeffrey]

Tu cherches des logements neufs Pinel sur Castorus?
Allons jusqu’au bout et trouve un programme précis, ça sera plus simple (histoire de voir combien c’est beaucoup plus cher que l’ancien et combien de rendement théorique on peut espérer, défiscalisation comprise).

tes remarques portaient sur le fait que le bailleur n’avait pas intérêt à rentrer dans un dispositif Pinel pour des raisons de rentabilité. Je viens de faire un calcul de base pour te prouver que c’est une ineptie. Il est entendu que c’est en considérant toutes choses égales par ailleurs, comme le fait qu’on parle d’un bien neuf dont on fixe une estimation du prix et qui peut soit rentrer dans le dispositif pinel ou pas.
Maintenant, moi ça ne me dérange pas que tu continues de penser comme avant.

[Vincent92]

Tu cherches des logements neufs Pinel sur Castorus?
Allons jusqu’au bout et trouve un programme précis, ça sera plus simple (histoire de voir combien c’est beaucoup plus cher que l’ancien et combien de rendement théorique on peut espérer, défiscalisation comprise).

tes remarques portaient sur le fait que le bailleur n’avait pas intérêt à rentrer dans un dispositif Pinel pour des raisons de rentabilité. Je viens de faire un calcul de base pour te prouver que c’est une ineptie. Il est entendu que c’est en considérant toutes choses égales par ailleurs, comme le fait qu’on parle d’un bien neuf dont on fixe une estimation du prix et qui peut soit rentrer dans le dispositif pinel ou pas.
Maintenant, moi ça ne me dérange pas que tu continues de penser comme avant.

J’avais donné 2 raisons :
1- Le prix (vis à vis de l’ancien)
2- Ce qui se passe à la fin de la défiscalisation (on aura sûrement du mal à vendre à bon prix. Et le loyer ne pourra pas retrouver le prix marché, ce qui fait s´écrouler le rendement à la fin de la défiscalisation).
Maintenant, si tu trouves un Pinel au prix de l’ancien en zone tendue, c’est probablement une bonne affaire.
Le rendement n'étant que le gain net/prix.
Le mieux est que tu trouves un cas réel. Comme ça, on pourra vraiment faire le calcul.

[Jeffrey]

Je ne comprends pas la controverse : n'est-il pas évident que les vendeurs essaient de vendre au plus cher et les acheteurs d'acheter au moins cher / plus rentable ?
SI les vendeurs le peuvent, ils captent le bénéfice de la défiscalisation.
Qu'ils puissent le faire ou non ne dépend ni de leur volonté ni de celle des acheteurs, mais du marché local, non ?

La défiscalisation est souvent l'écran de fumée qui permet de masquer un rendement médiocre.
Après si l'appartement est de bonne facture dans un quartier agréable, et qu'il permet de loger un de ses enfants ou un de ses parents ce peut être un investissement à envisager.

J’ai regardé des Pinels pour des amis qui m’ont demandé de faire les calculs dans le 92 et le 91. J’ai conclu à un rendement brut de l’ordre de 5%. Je ne trouve pas cela médiocre.

Hors défiscalisation ou défiscalisation incluse ?

Incluse, et ça correspond à peu près à ce que tu viens d’écrire il me semble.3,4% net ça fait du 4,9 brut . Sauf que comme je ne travaille pas aux impôts, ça ne me serait jamais venu à l’idée de compter les 3000€ comme recette.

[Jeffrey]

Tu cherches des logements neufs Pinel sur Castorus?
Allons jusqu’au bout et trouve un programme précis, ça sera plus simple (histoire de voir combien c’est beaucoup plus cher que l’ancien et combien de rendement théorique on peut espérer, défiscalisation comprise).

tes remarques portaient sur le fait que le bailleur n’avait pas intérêt à rentrer dans un dispositif Pinel pour des raisons de rentabilité. Je viens de faire un calcul de base pour te prouver que c’est une ineptie. Il est entendu que c’est en considérant toutes choses égales par ailleurs, comme le fait qu’on parle d’un bien neuf dont on fixe une estimation du prix et qui peut soit rentrer dans le dispositif pinel ou pas.
Maintenant, moi ça ne me dérange pas que tu continues de penser comme avant.

J’avais donné 2 raisons :
1- Le prix
2- Ce qui se passe à la fin de la défiscalisation (on aura sûrement du mal à vendre à bon prix. Et le loyer n’en pourra pas retrouver le prix marché, ce qui fait s´écrouler le rendement à l’an fin de la défiscalisation).
Maintenant, si tu trouves un Pinel au prix de l’ancien en zone tendue, c’est probablement une bonne affaire.
Le rendement n'étant que le gain net/prix.

En sortie de Pinel, il est possible de réévaluer le loyer dès lors qu’on entreprend des travaux de rénovation dont le montant dépasse 50% du loyer, ce qui fait environ 3000€ pour les exemples dont on parle. Cela n’a rien d’excessif pour l’entretien d’un bien après une bonne dizaine d’années. Et comme ces montants sont déductibles des revenus locatifs...
De plus, il me semble que la loi Alur fixe les hausses de loyer de manière stricte dans les zones de logement tendue présentant plus de 50000 habitants. Et encore, on peut justifier d’une hausse de loyer si on argumente que le loyer est sous évalué par rapport au prix du marché...

[ignatius]

La défiscalisation est souvent l'écran de fumée qui permet de masquer un rendement médiocre.
Après si l'appartement est de bonne facture dans un quartier agréable, et qu'il permet de loger un de ses enfants ou un de ses parents ce peut être un investissement à envisager.

J’ai regardé des Pinels pour des amis qui m’ont demandé de faire les calculs dans le 92 et le 91. J’ai conclu à un rendement brut de l’ordre de 5%. Je ne trouve pas cela médiocre.

Hors défiscalisation ou défiscalisation incluse ?

Incluse, et ça correspond à peu près à ce que tu viens d’écrire il me semble.3,4% net ça fait du 4,9 brut . Sauf que comme je ne travaille pas aux impôts, ça ne me serait jamais venu à l’idée de compter les 3000€ comme recette.

C'est pourtant le cas désormais avec le prélèvement à la source.
Les RICI (réductions et crédits d'impôts) font désormais l'objet du versement d'un acompte de 60 % en janvier N+1 (1800 €) et le reste au moment du calcul du solde de l'impôt .
C'est pourquoi je l'ai compté en recette, car comptablement parlant c'en est une.
La magie du prélèvement à la source et de la méthode retenue pour les RICI.

[Jeffrey]

C'est pourtant le cas désormais avec le prélèvement à la source.
Les RICI (réductions et crédits d'impôts) font désormais l'objet du versement d'un acompte de 60 % en janvier (1800 €) et le solde au moment du calcul du solde de l'impôt.
C'est pourquoi je l'ai compté en recette, car comptablement parlant c'en est une.
La magie du prélèvement à la source et de la méthode retenue pour les RICI.

J’ai mis un clin d’oeil, juste parce que je trouvais ça drôle. Il me semble que ton calcul se rapproche finalement du mien, et je ne pense pas que 3,4% après avantage fiscal soit inintéressant. Il y a sans doute d’autres rendements plus optimisés, mais cela ne multiplie pas le benef miraculeusement. A comparer aux placements financiers par ailleurs...

[ignatius]

C'est pourtant le cas désormais avec le prélèvement à la source.
Les RICI (réductions et crédits d'impôts) font désormais l'objet du versement d'un acompte de 60 % en janvier (1800 €) et le solde au moment du calcul du solde de l'impôt.
C'est pourquoi je l'ai compté en recette, car comptablement parlant c'en est une.
La magie du prélèvement à la source et de la méthode retenue pour les RICI.

J’ai mis un clin d’oeil, juste parce que je trouvais ça drôle. Il me semble que ton calcul se rapproche finalement du mien, et je ne pense pas que 3,4% après avantage fiscal soit inintéressant. Il y a sans doute d’autres rendements plus optimisés, mais cela ne multiplie pas le benef miraculeusement. A comparer aux placements financiers par ailleurs...

Le problème est que la majorité du rendement vient de l'avantage fiscal.
Construire son logement permet de gagner environ 1.5 à 2 points de plus sur le rendement net.

[squamata]

+ les merdes du locatif quand on n'est pas a coté de ce que l'on loue

[Jeffrey]

C'est pourtant le cas désormais avec le prélèvement à la source.
Les RICI (réductions et crédits d'impôts) font désormais l'objet du versement d'un acompte de 60 % en janvier (1800 €) et le solde au moment du calcul du solde de l'impôt.
C'est pourquoi je l'ai compté en recette, car comptablement parlant c'en est une.
La magie du prélèvement à la source et de la méthode retenue pour les RICI.

J’ai mis un clin d’oeil, juste parce que je trouvais ça drôle. Il me semble que ton calcul se rapproche finalement du mien, et je ne pense pas que 3,4% après avantage fiscal soit inintéressant. Il y a sans doute d’autres rendements plus optimisés, mais cela ne multiplie pas le benef miraculeusement. A comparer aux placements financiers par ailleurs...

Le problème est que la majorité du rendement vient de l'avantage fiscal.
Construire son logement permet de gagner environ 1.5 à 2 points de plus sur le rendement net.

Mouais, les charges d’entretien dans une habitation individuelle ne sont pas du même ordre.
N’importe comment, pour des gens résidant en Région parisienne, le prix du foncier complique l’équation et ce 1% à 2% disparaît assez aisément. Or devenir proprio bailleur à distance de son lieu de résidence principale n’est pas un conseil que je donnerais.

[ignatius]

Il est vrai que je raisonne en vil provincial

[Vincent92]

Tu cherches des logements neufs Pinel sur Castorus?
Allons jusqu’au bout et trouve un programme précis, ça sera plus simple (histoire de voir combien c’est beaucoup plus cher que l’ancien et combien de rendement théorique on peut espérer, défiscalisation comprise).

tes remarques portaient sur le fait que le bailleur n’avait pas intérêt à rentrer dans un dispositif Pinel pour des raisons de rentabilité. Je viens de faire un calcul de base pour te prouver que c’est une ineptie. Il est entendu que c’est en considérant toutes choses égales par ailleurs, comme le fait qu’on parle d’un bien neuf dont on fixe une estimation du prix et qui peut soit rentrer dans le dispositif pinel ou pas.
Maintenant, moi ça ne me dérange pas que tu continues de penser comme avant.

J’avais donné 2 raisons :
1- Le prix
2- Ce qui se passe à la fin de la défiscalisation (on aura sûrement du mal à vendre à bon prix. Et le loyer n’en pourra pas retrouver le prix marché, ce qui fait s´écrouler le rendement à l’an fin de la défiscalisation).
Maintenant, si tu trouves un Pinel au prix de l’ancien en zone tendue, c’est probablement une bonne affaire.
Le rendement n'étant que le gain net/prix.

En sortie de Pinel, il est possible de réévaluer le loyer dès lors qu’on entreprend des travaux de rénovation dont le montant dépasse 50% du loyer, ce qui fait environ 3000€ pour les exemples dont on parle. Cela n’a rien d’excessif pour l’entretien d’un bien après une bonne dizaine d’années. Et comme ces montants sont déductibles des revenus locatifs...
De plus, il me semble que la loi Alur fixe les hausses de loyer de manière stricte dans les zones de logement tendue présentant plus de 50000 habitants. Et encore, on peut justifier d’une hausse de loyer si on argumente que le loyer est sous évalué par rapport au prix du marché...

On peut justifier d’une hausse supérieure à l’IRL si le loyer est manifestement sous évolue et qu’on effectue des travaux. Mais on ne peut pas ramener le loyer au loyer marché. Ça prend beaucoup de temps.
Celui qui achète un logement ancien n’a pas besoin de le faire. Il va louer dès le début à un loyer beaucoup plus cher que celui qui loue un Pinel.
Je ne connais pas Antony mais ça m'étonnerait qu’on trouve facilement des appartements de 20m à louer pour 412€/mois.

[Jeffrey]

On peut justifier d’une hausse supérieure à l’IRL si le loyer est manifestement sous évolue et qu’on effectue des travaux. Mais on ne peut pas ramener le loyer au loyer marché. Ça prend beaucoup de temps.
Celui qui achète un logement ancien n’a pas besoin de le faire. Il va louer des le début à un loyer beaucoup plus cher que celui qui loue un Pinel.

C’était bien la peine de faire un calcul explicatif pour illustrer les comparaisons.
Finalement, t’as raison, je te laisse à tes certitudes.

[Vincent92]

On peut justifier d’une hausse supérieure à l’IRL si le loyer est manifestement sous évolue et qu’on effectue des travaux. Mais on ne peut pas ramener le loyer au loyer marché. Ça prend beaucoup de temps.
Celui qui achète un logement ancien n’a pas besoin de le faire. Il va louer des le début à un loyer beaucoup plus cher que celui qui loue un Pinel.

C’était bien la peine de faire un calcul explicatif pour illustrer les comparaisons.
Finalement, t’as raison, je te laisse à tes certitudes.

Je ne sais pas comment tu peux déduire que c’est une bonne ou une mauvaise affaire sans prix d’achat.
2%*9 ça fait 18%. Si le Pinel est par exemple 25 ou 30% plus cher, qu’est ce qu’il se passe?
C’est pour cela que j’ai demandé un programme réel.
Ensuite, nous pourrons discuter de la bonne ou mauvaise opération. Comparer à l’ancien. De ce qui va se passer après que la défiscalisation soit passée.
Ton calcul met en avant un avantage fiscal temporaire. Avantage que j’ai noté dès la première phrase de mon premier message. C’est pour moi insuffisant pour conclure.
Chez moi en tout cas, les prix des programmes Pinel sont juste délirants et les emplacements médiocres. C’est beaucoup plus cher que l’ancien.

[Jeffrey]

On peut justifier d’une hausse supérieure à l’IRL si le loyer est manifestement sous évolue et qu’on effectue des travaux. Mais on ne peut pas ramener le loyer au loyer marché. Ça prend beaucoup de temps.
Celui qui achète un logement ancien n’a pas besoin de le faire. Il va louer des le début à un loyer beaucoup plus cher que celui qui loue un Pinel.

C’était bien la peine de faire un calcul explicatif pour illustrer les comparaisons.
Finalement, t’as raison, je te laisse à tes certitudes.

Je ne sais pas comment tu peux déduire que c’est une bonne ou une mauvaise affaire sans prix d’achat.
2%*9 ça fait 18%. Si le Pinel est par exemple 25 ou 30% plus cher, qu’est ce qu’il se passe?
J’ai pour cela que j’ai demandé un programme réel.
Ensuite, nous pourrons discuter de la bonne ou mauvaise opération. Comparer à l’ancien. De ce qui va se passer après que la défiscalisation soit passée.
Ton calcul met en avant un avantage fiscal temporaire. Avantage que j’ai noté dès la première phrase de mon premier message. C’est pour moi insuffisant pour conclure.

Qu’est ce que tu ne comprends pas dans « quand on achète un logement neuf, on peut soit fixer le prix du loyer librement, soit employer un dispositif pinel qui plafonne le loyer mais permet de rendre l’opération financière au moins aussi intéressante qu’en choisissant un loyer libre » ?
Maintenant, si tu veux absolument affirmer qu’il est plus rentable d’acheter de l’ancien que du neuf, je m’en voudrais d’ébranler tes certitudes. D’abord quand tu t’intéresses un peu au marché ancien à visée locative, tu devrais constater que la dépréciation du prix de vente dans l’ancien n’est pas une loi binaire, et que dans bien des cas, un logement de dix ans se vend pratiquement au prix du neuf construit à côté. Si le bien a trente ans d’âge, tu t’exposes à d’autres aléas que je n’ai pas envie de détailler ici et maintenant.

[Jeffrey]

[
Chez moi en tout cas, les prix des programmes Pinel sont juste délirants et les emplacements médiocres. C’est beaucoup plus cher que l’ancien.

On répète ... un programme Pinel, ça veut rien dire. C’est du neuf ou de l’ancien fortement rénové . C’est l'acquéreur qui fait la démarche de demander la mise en place du dispositif Pinel, pas le constructeur.
Et ancien, ça ne veut rien dire non plus. C’est comme faire une pseudo comparaison entre le prix d’une voiture neuve et d’une voiture d’occasion. Il y a des voitures d’occasion qui ont un an, d’autres 15. Ce n’est pas pareil.
Pitié de ne pas embrayer sur les bagnoles, c’est juste pour faire comprendre le non sens exprimé...

[Vincent92]

Si tu achètes un logement neuf hors loi Pinel, tu peux choisir ton loyer mais il est plus que probable que le logement coûte plus cher que dans l’ancien.
Si tu achètes un logement neuf et en Pinel, tu vas très probablement payer plus cher qu’un logement équivalent dans l’ancien et très probablement louer moins cher que dans l’ancien. En contre-partie de ce loyer médiocre tu auras un avantage fiscal.
Enfin bon, on tourne en rond et tout cela est trop théorique (on ne peut pas faire de généralité. J’ai déjà dit qu’il peut arriver qu’un Pinel soit intéressant).
On ne se comprend pas. Ce n’est pas grave, laissons tomber

[Vincent92]

[
Chez moi en tout cas, les prix des programmes Pinel sont juste délirants et les emplacements médiocres. C’est beaucoup plus cher que l’ancien.

On répète ... un programme Pinel, ça veut rien dire. C’est du neuf ou de l’ancien fortement rénové . C’est l'acquéreur qui fait la démarche de demander la mise en place du dispositif Pinel, pas le constructeur.
Et ancien, ça ne veut rien dire non plus. C’est comme faire une pseudo comparaison entre le prix d’une voiture neuve et d’une voiture d’occasion. Il y a des voitures d’occasion qui ont un an, d’autres 15. Ce n’est pas pareil.
Pitié de ne pas embrayer sur les bagnoles, c’est juste pour faire comprendre le non sens exprimé...

Si tu veux dire qu’on ne peut pas faire de généralité en immobilier, tu as raison. Je suis d’accord avec toi.

[Jeffrey]

Si tu achètes un logement neuf hors loi Pinel, tu peux choisir ton loyer mais il est plus que probable que le logement coûte plus cher que dans l’ancien.
Si tu achètes un logement neuf et en Pinel, tu vas très probablement payer plus cher qu’un logement équivalent dans l’ancien et très probablement louer moins cher que dans l’ancien. En contre-partie de ce loyer médiocre tu auras un avantage fiscal.
Enfin bon, on tourne en rond et tout cela est trop théorique (on ne peut pas faire de généralité. J’ai déjà dit qu’il peut arriver qu’un Pinel soit intéressant).
On ne se comprend pas. Ce n’est pas grave, laissons tomber

Rappelle moi, t’es ingénieur , c’est ça ? Ça te parait trop théorique un exemple chiffré où on ne fait varier qu’un seul paramètre ?

[Vincent92]

Si tu achètes un logement neuf hors loi Pinel, tu peux choisir ton loyer mais il est plus que probable que le logement coûte plus cher que dans l’ancien.
Si tu achètes un logement neuf et en Pinel, tu vas très probablement payer plus cher qu’un logement équivalent dans l’ancien et très probablement louer moins cher que dans l’ancien. En contre-partie de ce loyer médiocre tu auras un avantage fiscal.
Enfin bon, on tourne en rond et tout cela est trop théorique (on ne peut pas faire de généralité. J’ai déjà dit qu’il peut arriver qu’un Pinel soit intéressant).
On ne se comprend pas. Ce n’est pas grave, laissons tomber

Rappelle moi, t’es ingénieur , c’est ça ? Ça te parait trop théorique un exemple chiffré où on ne fait varier qu’un seul paramètre ?

Je te dis que si x = y/z et que je ne connais pas z, je peux faire varier y comme je veux je serais incapable de dire si x est faible ou élevé.

[Jeffrey]

Si tu veux dire qu’on ne peut pas faire de généralité en immobilier, tu as raison. Je suis d’accord avec toi.

Ah, c’est pour cela que tu avais commencé par écrire ceci :

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.
Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.

Ce n’est en rien une généralité donc ?

[Vincent92]

Si tu veux dire qu’on ne peut pas faire de généralité en immobilier, tu as raison. Je suis d’accord avec toi.

Ah, c’est pour cela que tu avais commencé par écrire ceci :

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.
Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.

Ce n’est en rien une généralité donc ?

Il fallait comprendre en général = dans la majorité des cas.
J’ai donné moi même des contre exemples et dit que le Pinel pouvait très bien être intéressant.
Je n’ai jamais dit que le Pinel n’était jamais intéressant.

[Jeffrey]

Je te dis que si x = y/z et que je ne connais pas z, je peux faire varier y que j’en veux je serais incapable de d’Irène si x est faible ou élevé.

Sans déconner, je t’aime bien d’habitude, mais c’est gonflant quand tu ne te relis même pas.
Achète toi un note pad si tu as des doigts trop gros...

[Jeffrey]

Si tu veux dire qu’on ne peut pas faire de généralité en immobilier, tu as raison. Je suis d’accord avec toi.

Ah, c’est pour cela que tu avais commencé par écrire ceci :

Une défiscalisation est toujours bonne à prendre en soit.
Le principal problème n’est pas le dispositif mais le prix. En général, tu surpaies complètement parce que c’est neuf et Pinel en même temps.

Ce n’est en rien une généralité donc ?

Il fallait comprendre en général = dans la majorité des cas.
J’ai donné moi même des contre exemples et dit que le Pinel devait très bien être intéressant.
Je n’ai jamais dit que le Pinel n’était jamais intéressant.

Ça va être compliqué de discuter si tu écris « en général » mais que cela n’évoque pas une généralité dans ton esprit. Surtout si tu me parles d’Irène en même temps.

[Raisonnable92]

Je me permet d'intervenir sur le sujet de la rentabilité Pinel.

Vos calculs ne prennent pas en compte un élément important, l'avantage des 12%/18%/21% du prix du bien est borné, le prix du bien ne peux dépasser ni 300.000 euros ni 5500eur/m2.

Dans l'exemple du 20m2 sur Antony, le prix du bien pris en compte sera 110.000e ...

Si vous voulez un exemple concret, j'ai fait un investissement pinel cette année.

Localisation : 94240
PA : 193k (parking exclu car pas pris en compte dans le Pinel)
PA retenu Pinel : 189200e
FDN : 5k environ
Plafond loyer HC : 692e/mois
Surface : 34,4m2
Charges copro. estimées : 90e/mois
TF : aucune idée... mais offerte les 2 premières années

A vos calculs de renta

[Vincent92]

Marrant cette manie de retirer systématiquement ceci ou cela chez les acheteurs. Si on veut calculer une rentabilité il faut prendre tous les coûts en compte, y compris le parking.
Je ne connais pas la ville (il y a très probablement des endroits plus chers que d'autres) mais en 30 secondes j'ai par exemple trouvé ca : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 74262.htm/
2008/49m2/154k€ (prix d'affichage), parking compris.

[ProfGrincheux]

Désolé d'avoir lance le débat. Je suis 100% d'accord avec Ignatius même s'il m' a repris de volée au premier échange.

Je vais reformuler: il faut réunir beaucoup de conditions pour qu'un Pinel soit intéressant.

Quand j'ai réfléchi a la possibilité pour mon compte, appartement neuf, dans la commune ou je réside, zone B1 et > 3500€/m2, ca a été non très vite.

Par ailleurs, ces dispositifs depuis 25 ans ont contribué à la survalorisation du foncier français qui est la raison d'être de ce forum. Je n'en souffre pas vraiment mais j'ai eu du bol d'acheter en 1998.

[Raisonnable92]

Marrant cette manie de retirer systématiquement ceci ou cela chez les acheteurs. Si on veut calculer une rentabilité il faut prendre tous les coûts en compte, y compris le parking.
Je ne connais pas la ville (il y a très probablement des endroits plus chers que d'autres) mais en 30 secondes j'ai par exemple trouvé ca : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 74262.htm/
2008/49m2/154k€ (prix d'affichage), parking compris.

Ce n'est pas moi qui l'exlu mais le pinel dans ses différents plafonds (loyer, déduction)
Mon propos n'etait pas de comparer avec l'ancien, qui peut-être bien plus rentable en cas de bonne sélection et maîtrise des frais de remise en état, mais d'estimer la renta d'un pinel.

[ignatius]

Pour un rendement intéressant en zone B1 (5 % brut hors defisc) il faudrait théoriquement payer 2500 € du m2.
La seule façon d'atteindre ce prix est de construire soi-même.
De plus, on ne peut construire trop grand, la limite des 300 k€ est vite atteinte quand on inclus le prix du foncier.

[ignatius]

Désolé d'avoir lance le débat. Je suis 100% d'accord avec Ignatius même s'il m' a repris de volée au premier échange.

Ny vois aucune acrimonie de ma part, j'essaie d'être régulièrement désagréable sinon les gens me trouvent extrêmement sympathique.

[Vincent92]

Marrant cette manie de retirer systématiquement ceci ou cela chez les acheteurs. Si on veut calculer une rentabilité il faut prendre tous les coûts en compte, y compris le parking.
Je ne connais pas la ville (il y a très probablement des endroits plus chers que d'autres) mais en 30 secondes j'ai par exemple trouvé ca : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 74262.htm/
2008/49m2/154k€ (prix d'affichage), parking compris.

Ce n'est pas moi qui l'exlu mais le pinel dans ses différents plafonds (loyer, déduction)
Mon propos n'etait pas de comparer avec l'ancien, qui peut-être bien plus rentable en cas de bonne sélection et maîtrise des frais de remise en état, mais d'estimer la renta d'un pinel.

Si tu veux estimer la rentabilité de ton pinel, il faut considérer tous les frais. Si tu as payé un parking qui ne te rapporte pas plus, c'est du rendement en moins.
Au delà de cela, je voulais aussi mettre en avant la possible difficulté de vendre à bon prix quand on trouve des appartements qui ont une dizaine d'années beaucoup moins cher (c'est l'âge qu'aura ton appartement quand il faudra arbitrer). Si (et je n'en sais rien) le prix reste plus ou moins constant et que ton bien est plus ou moins comparable (en terme d'emplacement, de finition, d'étage, d'exposition,...) il y a une grosse MV latente (puisque j'ai trouvé plus grand et 50k€ moins cher en 30 secondes) à la fin des 9 ans si tu décides de revendre. Ce qui va complétement changer le rendement global de l'opération.
Depuis le début j'alerte uniquement là dessus (le prix d'achat très souvent beaucoup plus cher qu'un bien d'une dizaine d'années et revente difficile/relocation en dessous du prix marché après les 9 ans).
Pour autant, je ne dis pas que c'est forcément inintéressant. En immobilier, chaque vente est unique.
Ignatius explique probablement mieux que moi car je suis d'accord avec ce qu'il a indiqué et il n'a pas été repris.

[Raisonnable92]

Si tu veux estimer la rentabilité de ton pinel, il faut considérer tous les frais. Si tu as payé un parking qui ne te rapporte pas plus, c'est du rendement en moins.
Au delà de cela, je voulais aussi mettre en avant la possible difficulté de vendre à bon prix quand on trouve des appartements qui ont une dizaine d'années beaucoup moins cher (c'est l'âge qu'aura ton appartement quand il faudra arbitrer). Si

Oui bien sur le parking est soustrait des frais ET des revenus.
Sinon je te suit complètement, le risque PINEL est à la revente après la defisc.
C'est pas nouveau sur ce genre de programme, le pinel tente de le minimiser (3 durées différentes, immeuble pas 100% pinel, zone tendu), mais le risque de MV est toujours bien probable.

[ignatius]

La défiscalisation est à double tranchant.
On la veut maximale, pour payer le moins d'impôt, ce qui fait que l'on peut être moins regardant sur le prix et les calculs de rentabilité brute hors défiscalisation.
Car celle-ci n'est pas éternelle.
Du coup, une fois la défiscalisation passée, il y a revente car la rentabilité est médiocre pour un bien ancien.
Or le problème, c'est que cette stratégie est identique pour une proportion importante de propriétaires, et cela fait baisser le prix à la revente.
Raison de plus pour utiliser le dispositif Pinel sur une construction individuelle.