goinfrimmo a écrit : ↑04 sept. 2019, 08:32
Pourquoi le montant emprunté du cas 1 est 75K€, et celui du cas 2, 150K€ ?
Erreur de copié collé de ma part, je reprends le calcul et je donne une explication.
Tu empruntes la moitié de la même somme, mais deux fois de suite sur la moitié du délai.
cas 1 :
montant 75000
taux d'emprunt 1
assurance 0,2
durée en année 10
remboursement 669,53 €
données techniques
intérêts totaux 3844
montant emprunté 75000
rembt hors ass 657
Coût global du prêt 5344
Au bout de 10 ans, tu recommences, même somme, même taux...
bilan : coût global des prêts : 5344*2 = 10688€
Cas 2 : tu empruntes tout d'un coup, mais sur la durée globale de 20 ans.
calcul crédit
montant 150000
taux d'emprunt 1,5
assurance 0,2
durée en année 20
remboursement 748,82 € (tiens, les remboursements sont déjà plus élevés en empruntant tout d'un coup...)
données techniques
intérêts totaux 23716
montant emprunté 150000
rembt hors ass 724
Coût global du prêt 29716
Bilan des deux solutions :
pour la même somme empruntée, la solution 2 te coûte 29716 - 10688 = 19K€ de plus, qui vont dans la poche du banquier et de l'assureur.
Mais c'est un cas d'école qui ne te convainc peut être pas. C'est juste pour saisir le principe de l'importance de la durée.
Je vais donc faire un peu plus clair :
Goinfrimmo a écrit :
Sur meilleurtaux:
150K sur 10 ans: taux promis=0,96% (
) +0,36% assurance
LE MONTANT DE VOS MENSUALITÉS S'ÉLÈVE À 1 356,46 € DONT 45,00 € D'ASSURANCE.
Le coût total de votre crédit sera de
12 775,13 € dont 5 400,00 € d'assurance.
150K sur 20 ans: taux promis=1,33% +0,36% assurance
LE MONTANT DE VOS MENSUALITÉS S'ÉLÈVE À 757,15 € DONT 45,00 € D'ASSURANCE.
Le coût total de votre crédit sera de
31 716,03 € dont 10 800,00 € d'assurance.
Mon CGP me conseille généralement d'investir 100% à crédit et de placer l'épargne, même avec des rendements/taux et des risques comparables.
A la fin, tous les investisseurs et tous leurs projets sont différents et demandent une étude précise au cas par cas.
Ok, je reprends ton exemple chiffré.
Suppose que tu aies besoin de 150K€ et que tu aies une capacité de remboursement de 757 € et une réserve financière de 30K€ , c'est ton exemple sur 20 ans avec en plus un peu d'avance financière.
Ton conseiller financier te dit de placer la somme et d'emprunter au taquet.
Donc tu peux tout emprunter sur 20 ans avec tes données et placer tes 30K€
Au bout de 20 ans, tu as ton bien de 150K€ + ton épargne placée de 30K€ à disons 1.8% , ça fait ... 30* (1.018)^20 soit 42862€
Maintenant, tu décides plutôt de baisser ton crédit en utilisant ta réserve de 30K€.
Tu empruntes 120 K€, mais sur moins longtemps puisque tu peux toujours rembourser la même somme, donc le taux d'emprunt baisse (tu m'as proposé 1.33 % sur 20 ans et 0.96 sur 10 ans, je te propose un taux intermédiaire)
Un petit calcul dans un tableur te dira que si tu empruntes 120K€ sur 15 ans et 2 mois, à un taux de 1.2%, tu as exactement la même mensualité : 757€ .
Donc pendant 15 ans et 2 mois, tu es dans la même situation : ta capacité de remboursement est absorbée par ton remboursement de prêt. Mais au bout de 15ans et 2 mois, ton crédit est remboursé.
Ensuite, pendant la durée complémentaire 20ans - 15 ans et 2 mois = 4 ans et 10 mois, tu peux utiliser ta capacité de remboursement pour placer cette somme.
On va supposer que t'es pas très fortiche pour trouver un placement financier (c'est mon cas, mais je sais un peu calculer
). Disons en hypothèse minimale que tu te contentes de ne rien placer, juste accumuler ta capacité de remboursement sur ton compte en banque. C'est pas très avantageux a priori...
voyons voir : 757* (4ans et 10 mois) = 757*58 = 43906 €.
Mince alors !
Sans se prendre la tête à placer le moindre copeck sur un fond d'assurance vie, tu as déjà 1000€ de plus qu'en suivant le conseil de ton conseiller en gestion de patrimoine...
Moralité :
Le CGP ne fait que te répéter ce qu'il a entendu et il vend sa soupe. Comme d'ailleurs ici un tas de gens qui te disent de placer ton épargne plutôt que de l'utiliser pour réduire la durée de l'emprunt, les mêmes qui me parlent d'intuition ou d'instinct ou de colombophilie. Et qui utilisent le mot cash flow
Après, t'inquiètes pas, les mêmes conseillers vont t'expliquer que j'ai oublié un truc genre le cash flow négatif qui permet de défiscaliser la retenue à la source en maximisant la décôte annuelle indiciaire.
Certains vont dire que je ne suis pas gentil ou aimable. Enfin, j'essaye surtout de ne pas raconter trop de conneries, c'est là l'essentiel je pense, et puis moi, ça fait des années que ces calculs, je sais les faire, je me contente juste de vous suggérer de refaire les calculs vous même, et de ne pas répéter benoitement les pseudo conseils avisés des spécialistes. Le principe de tout ceci, ce sont des additions et des multiplications, rien de plus.