Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

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ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#201 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 05:50

WolfgangK a écrit :
04 sept. 2019, 00:08
Est-ce qu'on pourrait plutôt profiter d'avoir sous la main un agent du MinFi de gros niveau pour avoir des infos sur le rendement Pinel du côté de l'État :
- combien ça coûte à l'État ? Et comment ce coût est calculé ?
- quel est l'effet obtenu ? Changement ("diversification" ?) des populations locatives (en zone Abis, 75016, un enseignant-chercheur est śous le plafond) ? Enrichissement (appauvrissement moindre ?) de celles-ci ? Comment c'est mesuré ?

Si vous avez des infos, ça m'intéresse beaucoup !

D'avance, merci.
Je passerai sur l'ironie de la 1ere phrase pour rappeler que l'évaluation des politiques publiques est du ressort de la Cour des Comptes.

Voici le rapport sur l'investissement locatif des ménages :
https://www.ccomptes.fr/fr/publications ... es-menages

Et le point de vue de la fpi (les promoteurs ) :
https://www.google.com/amp/s/www.journa ... -pinel/amp

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#202 Message par goinfrimmo » 04 sept. 2019, 08:32

Jeffrey a écrit :
03 sept. 2019, 22:21
cas 1 :
Montant de l'emprunt = 75000
taux =1%
assurance =0.2%
durée = 10 ans

remboursement : 357,42 €
intérêts totaux 7781€
Coût global du prêt avec assurance 10781€

cas 2
Montant de l'emprunt = 150000
taux =1,8%
assurance =0,2%
durée = 20 ans

remboursement = 769,70 €
intérêts totaux 28728€
Coût global du prêt avec assurance 34728€
Pourquoi le montant emprunté du cas 1 est 75K€, et celui du cas 2, 150K€ ?
Sur meilleurtaux:
150K sur 10 ans: taux promis=0,96% ( :shock: ) +0,36% assurance
LE MONTANT DE VOS MENSUALITÉS S'ÉLÈVE À 1 356,46 € DONT 45,00 € D'ASSURANCE.
Le coût total de votre crédit sera de
12 775,13 € dont 5 400,00 € d'assurance.

150K sur 20 ans: taux promis=1,33% +0,36% assurance
LE MONTANT DE VOS MENSUALITÉS S'ÉLÈVE À 757,15 € DONT 45,00 € D'ASSURANCE.
Le coût total de votre crédit sera de
31 716,03 € dont 10 800,00 € d'assurance.

Mon CGP me conseille généralement d'investir 100% à crédit et de placer l'épargne, même avec des rendements/taux et des risques comparables.
A la fin, tous les investisseurs et tous leurs projets sont différents et demandent une étude précise au cas par cas.

Ce qui me pose réellement problème dans ces programmes immobiliers, c'est le prix facial: 5048€/m2 à Tours ! Vous ne me croyez pas ? Vérifiez-vous mêmes: https://www.selogerneuf.com/annonces/ne ... 108721529/. Même en recouvrant la totalité des surfaces de marbre ou de bois précieux, et de réaliser toute la plomberie en plaqué or, c'est impossible de justifier les 3000€/m2 de différence par rapport à l'ancien. Et je ne crois pas du tout que ce prix tiendra pendant 10 ans, car je ne trouve aucun exemple sur le marché actuel.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#203 Message par WolfgangK » 04 sept. 2019, 09:40

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 05:50
WolfgangK a écrit :
04 sept. 2019, 00:08
Est-ce qu'on pourrait plutôt profiter d'avoir sous la main un agent du MinFi de gros niveau pour avoir des infos sur le rendement Pinel du côté de l'État :
- combien ça coûte à l'État ? Et comment ce coût est calculé ?
- quel est l'effet obtenu ? Changement ("diversification" ?) des populations locatives (en zone Abis, 75016, un enseignant-chercheur est śous le plafond) ? Enrichissement (appauvrissement moindre ?) de celles-ci ? Comment c'est mesuré ?

Si vous avez des infos, ça m'intéresse beaucoup !

D'avance, merci.
Je passerai sur l'ironie de la 1ere phrase pour rappeler que l'évaluation des politiques publiques est du ressort de la Cour des Comptes.

Voici le rapport sur l'investissement locatif des ménages :
https://www.ccomptes.fr/fr/publications ... es-menages

Et le point de vue de la fpi (les promoteurs ) :
https://www.google.com/amp/s/www.journa ... -pinel/amp
Merci beaucoup pour ces liens !
( il n'y avait oas d'ironie de ma part, juste l'utilisation de "gros niveau" plutôt que "haut niveau" pour des raisons morphologiques.)
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#204 Message par squamata » 04 sept. 2019, 10:05

goinfrimmo a écrit :
04 sept. 2019, 08:32
Ce qui me pose réellement problème dans ces programmes immobiliers, c'est le prix facial: 5048€/m2 à Tours ! Vous ne me croyez pas ? Vérifiez-vous mêmes: https://www.selogerneuf.com/annonces/ne ... 108721529/. Même en recouvrant la totalité des surfaces de marbre ou de bois précieux, et de réaliser toute la plomberie en plaqué or, c'est impossible de justifier les 3000€/m2 de différence par rapport à l'ancien. Et je ne crois pas du tout que ce prix tiendra pendant 10 ans, car je ne trouve aucun exemple sur le marché actuel.
Je constate la meme chose sur Nantes mais je pense qu'il y a un biais de sélection.
Dans le quartier ou je recherche, si je cherche par seloger.com, je tombe sur des offres a 4000-4500€/m2 ( jusqu'a 7000-7500€/m2 sur Nantes dans les meilleurs quartier ) mais si je regarde les transactions passés sur les ventes VEFA sur un immeuble de moins de 2 ans, les ventes à une même adresse s’échelonnent sur au moins 1 an :
- les 6 premiers mois, des ventes à 2500-3000€/m2 => les ventes au tarif social sans doute permettant de déclencher le début des travaux, les prix sont proche de l'ancien :shock:
- les 6 derniers mois, des ventes à 4000-4500€/m2 => le pinel, ce qu'on voit sur seloger

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#205 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 10:51

Jeffrey a écrit :
03 sept. 2019, 17:41
Quand on n'est pas équipé pour comprendre, ce n'est pas la peine d'insister.
Quelle suffisance, ou bien quel manque de lucidité sur son propre cas ?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#206 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 10:58

stchong a écrit :
03 sept. 2019, 19:49
Oui il faut prendre l'emprunt sur la durée de défiscalisation.

Au réel tu ne peux déduire que les intérêts de l'emprunt, non ?

Je précise que ignatius veut se faire un patrimoine, et n'est pas dans l'optique d'une défiscalisation pure.
il faut prendre l emprunt sur 20 ans minimum vu les taux actuels et ne pas cramer son cash.

Sinon, une défiscalisation pure, je sais pas ce que c'est moi. A mon sens on peut investir pour se faire un revenu complémentaire, pour se constituer un patrimoine ou un mix des deux.

Mais cramer son capital, remettre au pot tous les mois pour avoir pas grand chose au final, pour moi ce n'est pas de la defisc, c'est de la colombophilie.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#207 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 10:59

Le principal intérêt de mettre un gros apport dans la simulation, c'est que si on minimise aussi beaucoup les frais et charges, on obtient un flux de tréso pas trop mauvais.

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#208 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 11:01

WolfgangK a écrit :
04 sept. 2019, 09:40
ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 05:50
WolfgangK a écrit :
04 sept. 2019, 00:08
Est-ce qu'on pourrait plutôt profiter d'avoir sous la main un agent du MinFi de gros niveau pour avoir des infos sur le rendement Pinel du côté de l'État :
- combien ça coûte à l'État ? Et comment ce coût est calculé ?
- quel est l'effet obtenu ? Changement ("diversification" ?) des populations locatives (en zone Abis, 75016, un enseignant-chercheur est śous le plafond) ? Enrichissement (appauvrissement moindre ?) de celles-ci ? Comment c'est mesuré ?

Si vous avez des infos, ça m'intéresse beaucoup !

D'avance, merci.
Je passerai sur l'ironie de la 1ere phrase pour rappeler que l'évaluation des politiques publiques est du ressort de la Cour des Comptes.

Voici le rapport sur l'investissement locatif des ménages :
https://www.ccomptes.fr/fr/publications ... es-menages

Et le point de vue de la fpi (les promoteurs ) :
https://www.google.com/amp/s/www.journa ... -pinel/amp
Merci beaucoup pour ces liens !
( il n'y avait oas d'ironie de ma part, juste l'utilisation de "gros niveau" plutôt que "haut niveau" pour des raisons morphologiques.)
Halte à la grossophobie et à la ségrégation capillaire :evil:

Pazuzu
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#209 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 11:22

Jeffrey a écrit :
03 sept. 2019, 22:21
ignatius a écrit :
03 sept. 2019, 22:04
[Bref, la gestion patrimoniale englobe l'ensemble de ces considérations et ne s'arrête pas sur 1 seule opération.

Mais libre à chacun d'emprunter sur 9 ans avec un apport de 30 % pour acheter un pinel.
Misère ...
Allez,

cas 1 :
Montant de l'emprunt = 75000
taux =1%
assurance =0.2%
durée = 10 ans

remboursement : 357,42 €
intérêts totaux 7781€
Coût global du prêt avec assurance 10781€

cas 2
Montant de l'emprunt = 150000
taux =1,8%
assurance =0,2%
durée = 20 ans

remboursement = 769,70 €
intérêts totaux 28728€
Coût global du prêt avec assurance 34728€

A ton avis, (cas 1) * 2 , ça te coute plus ou moins que cas 2 ? ça dure plus longtemps ou pas ?
tu vois, pas besoin de baratin , j'ai pas utilisé le mot cash-flow....
C'est quoi l'idée ? dire qu'il vaut mieux investir en série qu'en parallèle.
Y'a beaucoup trop de chiffres pour moi :oops: , mais instinctivement j'aurais pensé que si l'investissement est bon, autant en faire 2 le plus vite possible.

"j'ai pas utilisé le mot cash-flow..."
c'est bien le problème, si tu as plus de rentrées d'argent tu vas pouvoir réinvestir plus vite.

Au delà, les sommes d intérets sont une demi-escroquerie car ne sont pas des euros constants. Et personne n'est sur des données dans 10 ans.

va falloir faire une file dédiée sur le choix de la durée d emprunt. :lol:

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#210 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 11:45

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 10:59
Le principal intérêt de mettre un gros apport dans la simulation, c'est que si on minimise aussi beaucoup les frais et charges, on obtient un flux de tréso pas trop mauvais.
Quel intérêt de cramer un apport placé à 1.8 % alors que tu peux emprunter à 1 %, et/ou allonger la durée d'emprunt (attention pour du locatif, c'est parfois difficile de dépasser 20 ans, même en ayant moins de 40 ans) pour réduire les mensualités ?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#211 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 14:08

goinfrimmo a écrit :
04 sept. 2019, 08:32
Pourquoi le montant emprunté du cas 1 est 75K€, et celui du cas 2, 150K€ ?
Erreur de copié collé de ma part, je reprends le calcul et je donne une explication.

Tu empruntes la moitié de la même somme, mais deux fois de suite sur la moitié du délai.
cas 1 :

montant 75000
taux d'emprunt 1
assurance 0,2
durée en année 10
remboursement 669,53 €

données techniques
intérêts totaux 3844

montant emprunté 75000
rembt hors ass 657
Coût global du prêt 5344

Au bout de 10 ans, tu recommences, même somme, même taux...
bilan : coût global des prêts : 5344*2 = 10688€

Cas 2 : tu empruntes tout d'un coup, mais sur la durée globale de 20 ans.

calcul crédit
montant 150000
taux d'emprunt 1,5
assurance 0,2
durée en année 20
remboursement 748,82 € (tiens, les remboursements sont déjà plus élevés en empruntant tout d'un coup...)

données techniques
intérêts totaux 23716
montant emprunté 150000
rembt hors ass 724
Coût global du prêt 29716


Bilan des deux solutions :
pour la même somme empruntée, la solution 2 te coûte 29716 - 10688 = 19K€ de plus, qui vont dans la poche du banquier et de l'assureur.
Mais c'est un cas d'école qui ne te convainc peut être pas. C'est juste pour saisir le principe de l'importance de la durée.

Je vais donc faire un peu plus clair :
Goinfrimmo a écrit : Sur meilleurtaux:
150K sur 10 ans: taux promis=0,96% ( :shock: ) +0,36% assurance
LE MONTANT DE VOS MENSUALITÉS S'ÉLÈVE À 1 356,46 € DONT 45,00 € D'ASSURANCE.
Le coût total de votre crédit sera de
12 775,13 € dont 5 400,00 € d'assurance.

150K sur 20 ans: taux promis=1,33% +0,36% assurance
LE MONTANT DE VOS MENSUALITÉS S'ÉLÈVE À 757,15 € DONT 45,00 € D'ASSURANCE.
Le coût total de votre crédit sera de
31 716,03 € dont 10 800,00 € d'assurance.

Mon CGP me conseille généralement d'investir 100% à crédit et de placer l'épargne, même avec des rendements/taux et des risques comparables.
A la fin, tous les investisseurs et tous leurs projets sont différents et demandent une étude précise au cas par cas.
Ok, je reprends ton exemple chiffré.
Suppose que tu aies besoin de 150K€ et que tu aies une capacité de remboursement de 757 € et une réserve financière de 30K€ , c'est ton exemple sur 20 ans avec en plus un peu d'avance financière.
Ton conseiller financier te dit de placer la somme et d'emprunter au taquet.
Donc tu peux tout emprunter sur 20 ans avec tes données et placer tes 30K€

Au bout de 20 ans, tu as ton bien de 150K€ + ton épargne placée de 30K€ à disons 1.8% , ça fait ... 30* (1.018)^20 soit 42862€

Maintenant, tu décides plutôt de baisser ton crédit en utilisant ta réserve de 30K€.
Tu empruntes 120 K€, mais sur moins longtemps puisque tu peux toujours rembourser la même somme, donc le taux d'emprunt baisse (tu m'as proposé 1.33 % sur 20 ans et 0.96 sur 10 ans, je te propose un taux intermédiaire)
Un petit calcul dans un tableur te dira que si tu empruntes 120K€ sur 15 ans et 2 mois, à un taux de 1.2%, tu as exactement la même mensualité : 757€ .

Donc pendant 15 ans et 2 mois, tu es dans la même situation : ta capacité de remboursement est absorbée par ton remboursement de prêt. Mais au bout de 15ans et 2 mois, ton crédit est remboursé.
Ensuite, pendant la durée complémentaire 20ans - 15 ans et 2 mois = 4 ans et 10 mois, tu peux utiliser ta capacité de remboursement pour placer cette somme.
On va supposer que t'es pas très fortiche pour trouver un placement financier (c'est mon cas, mais je sais un peu calculer :wink: ). Disons en hypothèse minimale que tu te contentes de ne rien placer, juste accumuler ta capacité de remboursement sur ton compte en banque. C'est pas très avantageux a priori...
voyons voir : 757* (4ans et 10 mois) = 757*58 = 43906 €.

Mince alors ! :shock:
Sans se prendre la tête à placer le moindre copeck sur un fond d'assurance vie, tu as déjà 1000€ de plus qu'en suivant le conseil de ton conseiller en gestion de patrimoine...

Moralité :
Le CGP ne fait que te répéter ce qu'il a entendu et il vend sa soupe. Comme d'ailleurs ici un tas de gens qui te disent de placer ton épargne plutôt que de l'utiliser pour réduire la durée de l'emprunt, les mêmes qui me parlent d'intuition ou d'instinct ou de colombophilie. Et qui utilisent le mot cash flow :lol: 8)
Après, t'inquiètes pas, les mêmes conseillers vont t'expliquer que j'ai oublié un truc genre le cash flow négatif qui permet de défiscaliser la retenue à la source en maximisant la décôte annuelle indiciaire.

Certains vont dire que je ne suis pas gentil ou aimable. Enfin, j'essaye surtout de ne pas raconter trop de conneries, c'est là l'essentiel je pense, et puis moi, ça fait des années que ces calculs, je sais les faire, je me contente juste de vous suggérer de refaire les calculs vous même, et de ne pas répéter benoitement les pseudo conseils avisés des spécialistes. Le principe de tout ceci, ce sont des additions et des multiplications, rien de plus.
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#212 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 14:17

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 11:45
Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 10:59
Le principal intérêt de mettre un gros apport dans la simulation, c'est que si on minimise aussi beaucoup les frais et charges, on obtient un flux de tréso pas trop mauvais.
Quel intérêt de cramer un apport placé à 1.8 % alors que tu peux emprunter à 1 %, et/ou allonger la durée d'emprunt (attention pour du locatif, c'est parfois difficile de dépasser 20 ans, même en ayant moins de 40 ans) pour réduire les mensualités ?
tu prêches un convaincu. même si l'apport est placé à 0% il vaut mieux le garder, en cas d'imprévu ou d'opportunité ça peut servir.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#213 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 14:23

Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 14:08
Suppose que tu aies besoin de 150K€ et que tu aies une capacité de remboursement de 757 € et une réserve financière de 30K€ , c'est ton exemple sur 20 ans avec en plus un peu d'avance financière.
Ton conseiller financier te dit de placer la somme et d'emprunter au taquet.
Donc tu peux tout emprunter sur 20 ans avec tes données et placer tes 30K€

Au bout de 20 ans, tu as ton bien de 150K€ + ton épargne placée de 30K€ à disons 1.8% , ça fait ... 30* (1.018)^20 soit 42862€

Maintenant, tu décides plutôt de baisser ton crédit en utilisant ta réserve de 30K€.
Tu empruntes 120 K€, mais sur moins longtemps puisque tu peux toujours rembourser la même somme, donc le taux d'emprunt baisse (tu m'as proposé 1.33 % sur 20 ans et 0.96 sur 10 ans, je te propose un taux intermédiaire)
Un petit calcul dans un tableur te dira que si tu empruntes 120K€ sur 15 ans et 2 mois, à un taux de 1.2%, tu as exactement la même mensualité : 757€ .
Maintenant suppose que tu aies une bonne opportunité deux ans plus tard, où la banque ne veut pas te payer les frais de notaires ou travaux, ou bien qu'il faille apporter 10 ou 20% pour participer à une belle enchère :

cas 1 : tu peux investir.
cas 2 : tu l'as dans l'os.


A contrario, supposons que tu aies à faire face à un an d'impayés :
cas 1 : tu tapes dans ton épargne de précaution
cas 2 : tu vas voir Ma Tante pour fourguer la bague de maman.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#214 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 14:25

Certains vont dire que je ne suis pas gentil ou aimable. Enfin, j'essaye surtout de ne pas raconter trop de conneries, c'est là l'essentiel je pense, et puis moi, ça fait des années que ces calculs, je sais les faire, je me contente juste de vous suggérer de refaire les calculs vous même, et de ne pas répéter benoitement les pseudo conseils avisés des spécialistes. Le principe de tout ceci, ce sont des additions et des multiplications, rien de plus.
100% d'accord avec cela.

cela dit, la pratique aide à comprendre les calculs.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#215 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 14:26

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 14:23
Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 14:08
Suppose que tu aies besoin de 150K€ et que tu aies une capacité de remboursement de 757 € et une réserve financière de 30K€ , c'est ton exemple sur 20 ans avec en plus un peu d'avance financière.
Ton conseiller financier te dit de placer la somme et d'emprunter au taquet.
Donc tu peux tout emprunter sur 20 ans avec tes données et placer tes 30K€

Au bout de 20 ans, tu as ton bien de 150K€ + ton épargne placée de 30K€ à disons 1.8% , ça fait ... 30* (1.018)^20 soit 42862€

Maintenant, tu décides plutôt de baisser ton crédit en utilisant ta réserve de 30K€.
Tu empruntes 120 K€, mais sur moins longtemps puisque tu peux toujours rembourser la même somme, donc le taux d'emprunt baisse (tu m'as proposé 1.33 % sur 20 ans et 0.96 sur 10 ans, je te propose un taux intermédiaire)
Un petit calcul dans un tableur te dira que si tu empruntes 120K€ sur 15 ans et 2 mois, à un taux de 1.2%, tu as exactement la même mensualité : 757€ .
Maintenant suppose que tu aies une bonne opportunité deux ans plus tard, où la banque ne veut pas te payer les frais de notaires ou travaux, ou bien qu'il faille apporter 10 ou 20% pour participer à une belle enchère :

cas 1 : tu peux investir.
cas 2 : tu l'as dans l'os.


A contrario, supposons que tu aies à faire face à un an d'impayés :
cas 1 : tu tapes dans ton épargne de précaution
cas 2 : tu vas voir Ma Tante pour fourguer la bague de maman.
Le problème, quand on explique un principe de calcul de base et qu'on l'illustre par un exemple formel qui n'a de valeur que pour présenter le concept, c'est qu'il y a toujours des gens persuadés par avance que l'exemple ne traite pas toutes les situations. Ce qui les exonère pensent-ils de piger le calcul de base.
T'as raison mon gars.
Tu vois, j'ai été gentil, je ne t'ai pas traité de crétin. 8)
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#216 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 14:32

Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 14:26
Tu vois, j'ai été gentil, je ne t'ai pas traité de crétin. 8)
moi non plus, je sais me tenir. 8) 8)

reste que tu éludes bien souvent les réponses.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#217 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 14:37

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 14:32
Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 14:26
Tu vois, j'ai été gentil, je ne t'ai pas traité de crétin. 8)
moi non plus, je sais me tenir. 8) 8)

reste que tu éludes bien souvent les réponses.
c'est ça.
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#218 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 14:42

tu vois :wink:

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#219 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 14:50

On a pu voir dans les calculs que j'ai exposés sur les 3 cas de l'hay les roses que la fiscalité faisait toute la différence entre les 3 projets.
Et sur des calculs comparatifs, il ne faudrait pas en tenir compte ?

Sur le principe on est d'accord, un emprunt sur long terme coûte plus cher que le même emprunt sur le court terme. Ne serait ce que basiquement parce que les taux d'intérêt sont inférieurs sur du court terme.

C'est pourquoi lorsque la fiscalité n'entre pas en jeu, il paraît plus judicieux d'emprunter sur le plus court terme possible. C'est le cas pour l'achat de sa résidence principale.

Il en va autrement d'un investissement immobilier, où la fiscalité change beaucoup la donne (sinon personne n'acheterait de Pinel).
Quand tu es au régime réel, avec un TMI de 30 %, ton surcoût emprunt long/emprunt court est réduit de 47.2 %.
Il reste quand même un surcoût.
Le placement de la différence de trésorerie donne des intérêts qui viennent encore rogner ce surcoût.
Sur le terme, on se retrouve avec un surcoût d'à peine quelques euros mensuels.

En contrepartie tu as de la trésorerie, une meilleure capacité d'épargne, et tu es moins sensible aux aléas de la location (en cas d'impayés, une mensualité de 700 € ou une de 1300 €, ce n'est pas pareil), et cela te laisse la possibilité de financer une 2e opération.

Alors reste l'assurance du crédit qui est plus chère sur une longue durée. Effectivement, mais là on parle de quelques euros mensuels (les assurances en cas d'investissement sont moins chères que sur la rp car les garanties obligatoires sont moins nombreuses), et en contrepartie ton conjoint ou tes enfants disposent d'une garantie en cas de décès prématuré.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#220 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 15:01

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 14:50
En contrepartie tu as de la trésorerie, une meilleure capacité d'épargne, et tu es moins sensible aux aléas de la location (en cas d'impayés, une mensualité de 700 € ou une de 1300 €, ce n'est pas pareil), et cela te laisse la possibilité de financer une 2e opération.
Notre ami n'a visiblement pas saisi l’intérêt de pouvoir multiplier les opérations ou de subvenit aux mauvaises surprises. il préfère insulter.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#221 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 15:04

qu'est ce que je disais ?
peine perdue, un expert est un expert. :mrgreen:
Allez, t'as tout compris, et t'es un expert.
rectification, le temps que je poste, vous avez tout compris, et vous êtes deux experts. :arrow:
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#222 Message par WolfgangK » 04 sept. 2019, 15:11

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 14:17
ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 11:45
Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 10:59
Le principal intérêt de mettre un gros apport dans la simulation, c'est que si on minimise aussi beaucoup les frais et charges, on obtient un flux de tréso pas trop mauvais.
Quel intérêt de cramer un apport placé à 1.8 % alors que tu peux emprunter à 1 %, et/ou allonger la durée d'emprunt (attention pour du locatif, c'est parfois difficile de dépasser 20 ans, même en ayant moins de 40 ans) pour réduire les mensualités ?
tu prêches un convaincu. même si l'apport est placé à 0% il vaut mieux le garder, en cas d'imprévu ou d'opportunité ça peut servir.
:roll:
Il peut valoir mieux en garder UNE PARTIE, (variable selon ce qu'on peut prévoir comme imprévus :mrgreen: ), mais le message de Jeffrey aurait dû vous convaincre que sinon, vous transférez les gains de votre épargne votre banquier.
Et c'est un peu normal, non ? Si vous gardez du cash, ça peut être utile mais ça a un coût.
(Je dis ça, mais j'ai une quantité obscène de cash sur mes comptes en banque et 0 crédit immo, hein, c'est pas pour me rassurer d'avoir fait le bon choix que j'écris ça).
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#223 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 15:18

WolfgangK a écrit :
04 sept. 2019, 15:11
Il peut valoir mieux en garder UNE PARTIE, (variable selon ce qu'on peut prévoir comme imprévus :mrgreen: ),
j'ai donné deux exemples d'imprévus :
Maintenant suppose que tu aies une bonne opportunité deux ans plus tard, où la banque ne veut pas te payer les frais de notaires ou travaux, ou bien qu'il faille apporter 10 ou 20% pour participer à une belle enchère :
cas 1 : tu peux investir.
cas 2 : tu l'as dans l'os.

A contrario, supposons que tu aies à faire face à un an d'impayés :
cas 1 : tu tapes dans ton épargne de précaution
cas 2 : tu vas voir Ma Tante pour fourguer la bague de maman.
le cash laissé à la banque (LDD, PEL, ...) ne coûte pas si cher que ça. et sûrement pas les pertes d’opportunités
et l'emprunt est presque gratuit désormais.

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#224 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 16:05

Du cash rémunéré à 2.5 % brut (PEL) soit 2.07 % net , comparé à un emprunt à 1 % sur 20 ans, comment dire, je ne suis pas si sûr que le paiement cash soit plus intéressant.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#225 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 16:09

Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 15:04
qu'est ce que je disais ?
peine perdue, un expert est un expert. :mrgreen:
Allez, t'as tout compris, et t'es un expert.
rectification, le temps que je poste, vous avez tout compris, et vous êtes deux experts. :arrow:
Pour ma part j'ai fait plusieurs opérations immobilières sur les 3 dernières années (RP + investissements locatifs).
Je ne suis pas expert mais j'ai un peu réfléchi à tout cela (dans une optique patrimoniale).

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#226 Message par optimus maximus » 04 sept. 2019, 16:12

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 15:18
WolfgangK a écrit :
04 sept. 2019, 15:11
Il peut valoir mieux en garder UNE PARTIE, (variable selon ce qu'on peut prévoir comme imprévus :mrgreen: ),
j'ai donné deux exemples d'imprévus :
Maintenant suppose que tu aies une bonne opportunité deux ans plus tard, où la banque ne veut pas te payer les frais de notaires ou travaux, ou bien qu'il faille apporter 10 ou 20% pour participer à une belle enchère :
cas 1 : tu peux investir.
cas 2 : tu l'as dans l'os.

A contrario, supposons que tu aies à faire face à un an d'impayés :
cas 1 : tu tapes dans ton épargne de précaution
cas 2 : tu vas voir Ma Tante pour fourguer la bague de maman.
le cash laissé à la banque (LDD, PEL, ...) ne coûte pas si cher que ça. et sûrement pas les pertes d’opportunités
et l'emprunt est presque gratuit désormais.
Règle d'or : on n'investit que l'argent dont on n'a pas besoin. Le cash, ça doit servir à couvrir les imprévus y compris le cas où il faut fuir le pays (je le dis en blaguant à moitié).

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#227 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 16:15

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 16:09
Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 15:04
qu'est ce que je disais ?
peine perdue, un expert est un expert. :mrgreen:
Allez, t'as tout compris, et t'es un expert.
rectification, le temps que je poste, vous avez tout compris, et vous êtes deux experts. :arrow:
Pour ma part j'ai fait plusieurs opérations immobilières sur les 3 dernières années (RP + investissements locatifs).
Je ne suis pas expert mais j'ai un peu réfléchi à tout cela (dans une optique patrimoniale).
ah je m'incline alors. 8)
Au fait, j'ai un peu réfléchi aux problèmes combinatoires ces dernières années. Je ne suis pas un expert, mais j'ai fait plusieurs passages au Casino (roulette, black jack). Mise tout sur le rouge impair et passe. Je viens de te donner mes références, j'y réfléchis depuis trois ans. 8) :lol:
bonjour chez vous.
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#228 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 16:28

en attendant, ca fait 11 posts d'affilée ou tu éludes ... et mon petit doigts dit que c'est pas fini ! :lol:

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#229 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 17:04

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 16:28
en attendant, ca fait 11 posts d'affilée ou tu éludes ... et mon petit doigts dit que c'est pas fini ! :lol:
Allez, j'ai du temps, j'ai fini ma semaine.
Donc, pour ta petite comprenette, quand je donne l'exemple de 30K€, ce n'est pas pour dire que j'ai 30K€ exactement, mais je cherche à faire comprendre un mécanisme simple de coût de l'emprunt. Les coûts d'emprunt croissent exponentiellement avec la durée. Excuse moi si tu comprends pas.
Ainsi je disais que j'aurais pu prendre n'importe quel autre exemple que 30K€, disons 40K€ ou 20K€, et j'aurais pu dire que j'ai 200K€ en trésorerie, ou 300 K€ ou 400K€, ce qui n'a pas d'importance, puisque l'intention était de faire réaliser un truc mathématique qui contrevient à ce que toi et ton pote optimiseur d'investissement patrimonial racontez à tout bout de champ.
Wolfgang a bien sûr pigé, et il a même essayé de vous mettre la puce à l'oreille en parlant sur un plan qualitatif. Mais c'est peine perdue. Soit vous n'êtes pas équipés, soit vous voulez prouver autre chose.

Je pense qu'effectivement, Ignatius a un certain besoin de reconnaissance en la matière, une manière de jouer les rémy51 quelque part, mais je pense également qu'il n'est pas vraiment copain avec les chiffres. Tant pis.

Donc je ne vais pas perdre mon temps à refaire les calculs en rajoutant son histoire de fiscalité parce que c'est totalement évident que ça ne change rien à l'affaire - et qu'il soit d'accord ou pas, ça m'est proprement égal - ni même à faire observer que si on réduit la voilure du montant du remboursement en allongeant la durée pour faire une autre opération, du point de vue du calcul mathématique et financier, c'est exactement pareil que de choisir l'option longue et taquet plutôt que d'opter pour une option courte de remboursement. Je sais, j'ai du te perdre et je vais avoir des objections sur une phrase ou une autre, mais c'est pas grave, comme je te dis, j'ai fini ma semaine.

Donc, non, je n'avais pas l'intention d'éluder, mais je me couperais une main en pariant que ce post ne sera pas plus compris que les précédents sur ce que j'expliquais, et en quoi vos principes à la noix ne sont que des trucs stupides que vous avez lu dans capital ou sur devenir rentier, mais qui, comme l'espèce de demeuré que j'ai croisé une fois à la banque et qui m'a dit être mon conseiller fiscal, a essayé de me vendre.

Enfin, dis toi bien que j'ai quand même essayé d'être constructif, notamment en pensant à Goinfrimmo qui a posé une question neutre et assez sincère, et aussi à profgrincheux, qui à mon avis est capable de piger un peu plus les calculs et les principes qui en découlent.
Voilà, deux choses encore, finalement, avec vos posts et principes àlakon, vous avez réussi à me faire repenser à ce truc de Pinel que j'avais regardé vaguement pour des amis, et je me dis que je serais bien idiot de ne pas voir si je peux monter un projet là dessus, parce que ça me parait rentable et assez robuste.

Autre chose, ce qui m'intéresse aussi, c'est de voir à l'œuvre des gens qui adoptent un comportement dogmatique même sur des savoirs purement rationnels et objectifs. C'est vraiment fascinant. Merci pour ce moment. 8)
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#230 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 17:07

Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 16:15
ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 16:09
Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 15:04
qu'est ce que je disais ?
peine perdue, un expert est un expert. :mrgreen:
Allez, t'as tout compris, et t'es un expert.
rectification, le temps que je poste, vous avez tout compris, et vous êtes deux experts. :arrow:
Pour ma part j'ai fait plusieurs opérations immobilières sur les 3 dernières années (RP + investissements locatifs).
Je ne suis pas expert mais j'ai un peu réfléchi à tout cela (dans une optique patrimoniale).
ah je m'incline alors. 8)
Au fait, j'ai un peu réfléchi aux problèmes combinatoires ces dernières années. Je ne suis pas un expert, mais j'ai fait plusieurs passages au Casino (roulette, black jack). Mise tout sur le rouge impair et passe. Je viens de te donner mes références, j'y réfléchis depuis trois ans. 8) :lol:
bonjour chez vous.
J'hésite entre suivre ce conseil et acheter un pinel à 2 % de rendement en prenant un crédit sur 9 ans, le tout avec un loyer couvrant à peine la moitié de la mensualité du crédit.
Le choix est difficile. :roll:

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#231 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 17:13

J'aime passer pour un imbécile.
C'est un plaisir de fin gourmet.

Enfin vu que tu as un peu de temps, peut être sera t il utile que tu t'intéresses à la fiscalité des revenus fonciers.

Si cela n'avait aucune incidence comme tu le déclares, pourquoi donc les opérations immobilières dans le neuf sont elles encouragées par des lois de défiscalisation ?

Pourquoi pas un abattement sur la tva pour faire baisser le prix (tu passes de 20 % à 5.5 %, tu as presque l'équivalent de l'avantage du Pinel) ?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#232 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 17:16

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 17:13
J'aime passer pour un imbécile.
C'est un plaisir de fin gourmet.
Oh, mais je ne te prends pas pour un imbécile, plutôt pour un type qui a un problème de reconnaissance et le besoin de faire savoir qu'il réussit.
cépapareil :mrgreen:
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#233 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 17:23

Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 17:16
ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 17:13
J'aime passer pour un imbécile.
C'est un plaisir de fin gourmet.
Oh, mais je ne te prends pas pour un imbécile, plutôt pour un type qui a un problème de reconnaissance et le besoin de faire savoir qu'il réussit.
cépapareil :mrgreen:
J'ai pas besoin de cela.
Sinon je ferais des camemberts à la Emile (dits camemberts à la louche).
J'ai juste la win qui irradie en moi 8)

Tiens pour les amateurs, je conseille la série White gold sur netflix, sur des vendeurs de fenêtres dans l'Angleterre thatcherienne. 8)

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#234 Message par optimus maximus » 04 sept. 2019, 17:56

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 17:13
J'aime passer pour un imbécile.
C'est un plaisir de fin gourmet.

Enfin vu que tu as un peu de temps, peut être sera t il utile que tu t'intéresses à la fiscalité des revenus fonciers.

Si cela n'avait aucune incidence comme tu le déclares, pourquoi donc les opérations immobilières dans le neuf sont elles encouragées par des lois de défiscalisation ?

Pourquoi pas un abattement sur la tva pour faire baisser le prix (tu passes de 20 % à 5.5 %, tu as presque l'équivalent de l'avantage du Pinel) ?
À mon avis, c'est juste une question budgétaire. Avec le Pinel, tu donnes un peu chaque année, ce qui permet une montée en charge et lisse l'effort budgétaire.
Dans le second cas c'est plein pot dès le début.

Les incitations dans le neuf obéissent à une simple logique de relance de la croissance par la construction : c'est assez facile à mettre en œuvre, mais pas si efficient que ça sur le long terme.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#235 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 18:08

Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 17:04
Donc, pour ta petite comprenette, quand je donne l'exemple de 30K€, ce n'est pas pour dire que j'ai 30K€ exactement, mais je cherche à faire comprendre un mécanisme simple de coût de l'emprunt. Les coûts d'emprunt croissent exponentiellement avec la durée. Excuse moi si tu comprends pas.
Ainsi je disais que j'aurais pu prendre n'importe quel autre exemple que 30K€, disons 40K€ ou 20K€, et j'aurais pu dire que j'ai 200K€ en trésorerie, ou 300 K€ ou 400K€, ce qui n'a pas d'importance, puisque l'intention était de faire réaliser un truc mathématique qui contrevient à ce que toi et ton pote optimiseur d'investissement patrimonial racontez à tout bout de champ.
Ca fait déjà quelques fois que tu me dis de ne pas prendre au pied de la lettre tes chiffres, que ne dirais-tu si je prenais des chiffres que tu n'as pas écris !

bref, pour ta comprenette, mon raisonnement est le même si tu as 200K ou 300K en trésorerie.
Si tu les mets dans un apport, tu ne pourras plus les mettre dans un autre projet.

évidemment, si tu considères que ton apport est minime par rapport à ce qu'il te reste, que tu es milliardaire mais prêt à investir sur un pinel à Dunkerque, c'est moins vrai.


les maths c'est bien, mais à un moment faut passer au concrêt, et ça ne sert à rien de mettre 3 chiffres après la virgule quand tu as des incertitudes de 10% ou plus.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#236 Message par pimono » 04 sept. 2019, 18:11

Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 17:04
... vos principes à la noix ne sont que des trucs stupides que vous avez lu dans capital ou sur devenir rentier...
Pour Ignatius, il est abonné à "mieux vivre votre argent" :mrgreen: et faut pas trop le roulo-compresser je l'aime bien, il represente une certaine forme de sagesse du forum, c'est une référence pour beaucoup malgré son mépris certain pour les classes dites inférieures, s'il est discrédité c'est comme si une patte du forum se brisait, non faut le laisser tranquille le petit ignatius, le chambrer de temps en temps ok mais pas plus, car trouve que tu y a va fort jeffrey, carrément avec les 2 cuillères en même temps, c'est un vrai carnage vu de l'extérieur ! :mrgreen:

Sinon les échanges sont intéréssantes (surtout pour les gens en phase cupide !) . j'aime beaucoup tes interventions Jeffrey, (et celles d'Ignatius aussi). vos posts apportent une jolie valeur ajoutée au forum...
Modifié en dernier par pimono le 04 sept. 2019, 18:50, modifié 1 fois.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#237 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 18:14

vos principes à la noix ne sont que des trucs stupides que vous avez lu dans capital ou sur devenir rentier, mais qui, comme l'espèce de demeuré que j'ai croisé une fois à la banque et qui m'a dit être mon conseiller fiscal, a essayé de me vendre.
Nos principes à la noix sont semble-t-il plus liés à l'expérience personnelle et à la réalité du terrain qu'à la lecture de capital.

Et il semble aussi que nous appliquions personnellement ce que nous avons écrit.

Je ne pense pas que tu aies déjà acheté un pinel en t'endettant sur 9 ans ...

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#238 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 18:19

pimono a écrit :
04 sept. 2019, 18:11
Jeffrey a écrit :
04 sept. 2019, 17:04
... vos principes à la noix ne sont que des trucs stupides que vous avez lu dans capital ou sur devenir rentier...
Pour Ignatius, il est abonné à "mieux vivre à votre argent" :mrgreen: et faut pas trop le roulo-compresser je l'aime bien, il represente une certaine forme de sagesse du forum, c'est une référence pour beaucoup malgré son mépris certain pour les classes dites inférieures, s'il est discrédité c'est comme si une patte du forum se brisait, non faut le laisser tranquille le petit ignatius, le chambrer de temps en temps ok mais pas plus, car trouve que tu y a va fort jeffrey, carrément avec les 2 cuillères en même temps, c'est un vrai carnage vu de l'extérieur ! :mrgreen:

Sinon les échanges sont intéréssantes (surtout pour les gens en phase cupide !) . j'aime beaucoup tes interventions Jeffrey, (et celles d'Ignatius aussi). vos posts apportent une jolie valeur ajoutée au forum...
Ignatius c'est monsieur second degré.
C'est parfois difficile à saisir, surtout pour les non smicard bullimesque 8) :mrgreen:
Sinon tout ce que j'ai indiqué dans cette file est réel et appliqué personnellement.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#239 Message par goinfrimmo » 04 sept. 2019, 18:22

Quel est le rendement d'un investissement Pinel dont le prix vendu neuf est 5000€/m2 et le prix de revente au bout des 9/10 ans de défiscalisation est redescendu au marché de l'ancien, disons 2000€/m2 ? Parce que la paille, la poutre, toussa.

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#240 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 18:30

goinfrimmo a écrit :
04 sept. 2019, 18:22
Quel est le rendement d'un investissement Pinel dont le prix vendu neuf est 5000€/m2 et le prix de revente au bout des 9/10 ans de défiscalisation est redescendu au marché de l'ancien, disons 2000€/m2 ? Parce que la paille, la poutre, toussa.
Un exemple sur une zone où je "prospectais" l'an dernier :
Prix des appartements neufs : 4000 €/m2

Prix d'un terrain de 450 m2 à 50 mètres : 120 000 €.
Coût de la construction d'une maison de 100 m2 avec toutes les taxes associées : 180 000 €.
Prix au m2 d'une maison sur cette zone (même promoteur pour les apparts et le terrain, N....y): 3000 €

A votre avis, quelle est l'opération la plus rentable, et quel bien aura le moins de chances de décoter ?

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour le taxer la RP

#241 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 18:34

Jeffrey a écrit :
23 août 2019, 21:36
Donc le bailleur Pinel déclare 5100-3000=2100. Je table sur un taux marginal d’imposition de 30%.
...
Achat dispositif Pinel gain après impôt = 3000+2100*0,7 = 4470€
j ai pas bien compris ce calcul moi, trop de chiffres toussa toussa ...

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour le taxer la RP

#242 Message par pimono » 04 sept. 2019, 18:52

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 18:34
Jeffrey a écrit :
23 août 2019, 21:36
Donc le bailleur Pinel déclare 5100-3000=2100. Je table sur un taux marginal d’imposition de 30%.
...
Achat dispositif Pinel gain après impôt = 3000+2100*0,7 = 4470€
j ai pas bien compris ce calcul moi, trop de chiffres toussa toussa ...
tu sais pas à qui tu as à faire pazuzu avec tes provocations, tu es fou, tu vas te faire dévorer !
A ta place je prendrais la fuite au plus fuite !!!
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#243 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 18:57

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 18:08
les maths c'est bien, mais à un moment faut passer au concrêt
J’adore. Ça en dit long sur tout le reste. :
Pazuzu a écrit : Nos principes à la noix sont semble-t-il plus liés à l'expérience personnelle et à la réalité du terrain qu'à la lecture de capital.

Et il semble aussi que nous appliquions personnellement ce que nous avons écrit.
Je comprends , vous avez forcément raison puisque vous appliquez vous même vos principes. Logique :mrgreen:
ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 18:19

Sinon tout ce que j'ai indiqué dans cette file est réel et appliqué personnellement.
Et en plus, comme vous êtes au moins deux à dire la même chose, c’est rassurant :lol:
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#244 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 19:00

"J’adore. Ça en dit long sur tout le reste. :"
oui, parce qu'un calcul d'emprunts à 3 chiffres après la virgule n'a aucun sens quand tu oublies 2/3 des charges et frais.

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Jeffrey
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#245 Message par Jeffrey » 04 sept. 2019, 19:01

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 18:19

Ignatius c'est monsieur second degré.
C’est sûr ça ? Je serais étonné d’apprendre que tu sais résoudre une équation du second degré.
On tente ?
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#246 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 19:02

" tu vas te faire dévorer !"
ca tombe bien j ai quelques kilos à perdre.

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#247 Message par ignatius » 04 sept. 2019, 19:06

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 19:02
" tu vas te faire dévorer !"
ca tombe bien j ai quelques kilos à perdre.
Chhhhhtttt.... sinon tout le monde va comprendre que tu es mon multi.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#248 Message par pimono » 04 sept. 2019, 20:08

Mais c'est vrai ça, qui est ce pazuzu qui sort du chapeau comme ça ?
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#249 Message par squamata » 05 sept. 2019, 03:43

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 17:23
Tiens pour les amateurs, je conseille la série White gold sur netflix, sur des vendeurs de fenêtres dans l'Angleterre thatcherienne. 8)
Ignatius, tu peux dire : "Donnes moi ton numéro d'assurance maladie !" , juste pour voir ? :twisted:

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour le taxer la RP

#250 Message par Pazuzu » 06 sept. 2019, 10:44

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 18:34
Jeffrey a écrit :
23 août 2019, 21:36
Donc le bailleur Pinel déclare 5100-3000=2100. Je table sur un taux marginal d’imposition de 30%.
...
Achat dispositif Pinel gain après impôt = 3000+2100*0,7 = 4470€
j ai pas bien compris ce calcul moi, trop de chiffres toussa toussa ...
j'ai toujours pas compris d ou sortait l'abattement de 3000. Si quelqu 'un veut bien m'expliquer.

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