Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

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goinfrimmo
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#251 Message par goinfrimmo » 06 sept. 2019, 12:48

Pour la revente de RS, c'est pas gagné, dit Olivier.

ignatius

Re: La nouvelle idée de Bercy pour le taxer la RP

#252 Message par ignatius » 06 sept. 2019, 12:58

Pazuzu a écrit :
06 sept. 2019, 10:44
Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 18:34
Jeffrey a écrit :
23 août 2019, 21:36
Donc le bailleur Pinel déclare 5100-3000=2100. Je table sur un taux marginal d’imposition de 30%.
...
Achat dispositif Pinel gain après impôt = 3000+2100*0,7 = 4470€
j ai pas bien compris ce calcul moi, trop de chiffres toussa toussa ...
j'ai toujours pas compris d ou sortait l'abattement de 3000. Si quelqu 'un veut bien m'expliquer.
Cherche pas c'est pas comme cela qu'on calcule la réduction pinel.
C'est pas un abattement, c'est une réduction d'impôt.

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#253 Message par ignatius » 06 sept. 2019, 13:11

goinfrimmo a écrit :
06 sept. 2019, 12:48
Pour la revente de RS, c'est pas gagné, dit Olivier.
D'où l'intérêt de la construction à un coût moindre que le prix de l'immobilier ancien.
Inconvénient : cela ne peut concerner qu'une maison.

Je viens de regarder pour un programme près de chez moi.
Le bien est intéressant.
Mais le coût est à 3800 € du m2.
J'ai regardé pour une construction : ce serait intéressant pour un construction de plus de 130 m2.
Le hic, c'est qu'on dépasse les 300 k€ de budget et donc la defisc est plafonnée (et pour ma part je dépasserais la limite des 10 k€ de déduction d'impôt ).
En dessous de 130 m2, vu le prix (fixe) du terrain, on se retrouve à plus de 3000 € du m2.
Le prix moyen de l'ancien est de 2700 € pour les maisons sur cette zone et de 3000 € pour les appartements.
Même si on peut viser un prix supérieur du fait des nouvelles normes d'isolation et de la faible vétusté du bien, il n'empêche qu'en cas de baisse de 5 ou 10 % de l'immobilier, ce qui n'est pas impossible vu la faiblesse actuelle des taux, ben tu peux te retrouver à vendre la maison moins cher que le prix d'acquisition.
Pour l'appartement je n'en parle même pas, ça tombe sous le sens.
Donc pas d'investissement.
Malgré la faiblesse des taux.

canti
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#254 Message par canti » 06 sept. 2019, 23:08

goinfrimmo a écrit :
06 sept. 2019, 12:48
Pour la revente de RS, c'est pas gagné, dit Olivier.
Si c'est Olivier qui le dit :roll:
Ce cassandre depuis 10 ans, toujours dans le pessimisme systématique.
En novembre 2011 il prévoyait un cac à 2000/2500, on attends toujours. Bien entendu, il a toujours raison, jamais un mea culpa pour dire qu'il s'est lamentablement planté…
Pour lui c'était jamais le moment pour investir en bourse… Et maintenant le CAC est à plus de 5000.
Il attends avec impatience un Krach pour dire qu'il avait finalement raison :?
un vrai guignol

https://www.youtube.com/watch?v=b5MVpFC2pB4

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#255 Message par olmostoline » 07 sept. 2019, 07:21

Delamarche travaille pour un vendeur d'or, donc forcément il conclut toutes ses interventions en conseillant d'acheter de l'or.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018 et 2022.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#256 Message par goinfrimmo » 07 sept. 2019, 08:29

canti a écrit :
06 sept. 2019, 23:08
Si c'est Olivier qui le dit :roll:
Ce cassandre depuis 10 ans, toujours dans le pessimisme systématique.
En novembre 2011 il prévoyait un cac à 2000/2500, on attends toujours. Bien entendu, il a toujours raison, jamais un mea culpa pour dire qu'il s'est lamentablement planté…
Pour lui c'était jamais le moment pour investir en bourse… Et maintenant le CAC est à plus de 5000.
Il attends avec impatience un Krach pour dire qu'il avait finalement raison :?
un vrai guignol

https://www.youtube.com/watch?v=b5MVpFC2pB4
<HS>Bill Bonner, le mentor américain des Econoclastes dont font partie Olivier Delamarche et Philippe Béchade, continue à défendre la position baissière. Ils reconnaissent qu'en 2011, ils n'avaient jamais imaginé le "whatever it takes" de Mario Dragui, ainsi que la courbe des taux entièrement négative dans certains pays valeur-refuge, comme l'Allemagne. Olivier D. a été licencié de sa société de gestion de l'époque, et après une traversée du désert, gère un Family office en Suisse. Depuis quelques mois, il publie des articles sur la-chronique-agora, que je trouve d'une grande profondeur d'analyse. Sur le fond, il a raison: la dette s'est agravée, et le risque est pire encore. Sur l'aspect pratique, le problème est la gestion du timing sur les positions à prendre sur les différentes classes d'actifs. Si vous pensez que la BCE va forcer des taux négatifs à l'infini pour gonfler la bulle-mère sur l'obligataire, vous pouvez effectivement continuer à vous moquer de lui. Il l'assume.</HS>

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#257 Message par ProfGrincheux » 07 sept. 2019, 09:10

Dans cette histoire, ce qui me fait le plus plaisir est qu'il gère un family office. Il est bon que quelques grandes fortunes soient éliminées de temps en temps.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#258 Message par squamata » 07 sept. 2019, 09:48

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 18:30
goinfrimmo a écrit :
04 sept. 2019, 18:22
Quel est le rendement d'un investissement Pinel dont le prix vendu neuf est 5000€/m2 et le prix de revente au bout des 9/10 ans de défiscalisation est redescendu au marché de l'ancien, disons 2000€/m2 ? Parce que la paille, la poutre, toussa.
Un exemple sur une zone où je "prospectais" l'an dernier :
Prix des appartements neufs : 4000 €/m2

Prix d'un terrain de 450 m2 à 50 mètres : 120 000 €.
Coût de la construction d'une maison de 100 m2 avec toutes les taxes associées : 180 000 €.
Prix au m2 d'une maison sur cette zone (même promoteur pour les apparts et le terrain, N....y): 3000 €

A votre avis, quelle est l'opération la plus rentable, et quel bien aura le moins de chances de décoter ?
C'est quoi ton secteur de prospection ? La gironde ?
On trouve des maisons a 1000€/m2
https://vente.gironde-habitat.fr/logeme ... sidentiel/

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#259 Message par ignatius » 07 sept. 2019, 10:13

Non, la banlieue de Rouen rive droite (plateau nord).
Pour moi une zone où les prix risquent peu de baisser (zone dynamique, bons collèges, bon lycée, bonne desserte en transport).

Ce que tu me montres, c'est Saint Ciers sur Gironde.
D'une, c'est un trou perdu .
De deux, tu mets presque autant de temps à aller à Bordeaux que si tu habitais Angoulême.
De trois, ce n'est pas ce type de bien que je cherche.
Je suis sur du plus haut de gamme (d'où la construction).
Mon principe, c'est de ne donner en location que ce que j'aimerais moi même habiter.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#260 Message par kamoulox » 07 sept. 2019, 14:42

ignatius a écrit :
07 sept. 2019, 10:13
Non, la banlieue de Rouen rive droite (plateau nord).
Pour moi une zone où les prix risquent peu de baisser (zone dynamique, bons collèges, bon lycée, bonne desserte en transport).

Ce que tu me montres, c'est Saint Ciers sur Gironde.
D'une, c'est un trou perdu .
De deux, tu mets presque autant de temps à aller à Bordeaux que si tu habitais Angoulême.
De trois, ce n'est pas ce type de bien que je cherche.
Je suis sur du plus haut de gamme (d'où la construction).
Mon principe, c'est de ne donner en location que ce que j'aimerais moi même habiter.
En parlant de ça, tout ceux que je connais de près ou de loin, qui ont une maison et lors d’une mutation la loue (bien de qualité etc) sa se bat pour avoir la location et c’est loué dans la quinzaine.

Et ce, que ce soit de l’ancien bien retapé ou une maison récente.

Mes parents n’ont même pas eu besoin de mettre d’annonce, en parlant au voisin leur fille voulait revenir dans le coin, hop, loué.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#261 Message par squamata » 08 sept. 2019, 00:30

ignatius a écrit :
07 sept. 2019, 10:13
Non, la banlieue de Rouen rive droite (plateau nord).
Pour moi une zone où les prix risquent peu de baisser (zone dynamique, bons collèges, bon lycée, bonne desserte en transport).

Ce que tu me montres, c'est Saint Ciers sur Gironde.
D'une, c'est un trou perdu .
De deux, tu mets presque autant de temps à aller à Bordeaux que si tu habitais Angoulême.
De trois, ce n'est pas ce type de bien que je cherche.
Je suis sur du plus haut de gamme (d'où la construction).
Mon principe, c'est de ne donner en location que ce que j'aimerais moi même habiter.
C'est pas faux pour le lien.
Je ne sais pas ou tu as eu tes terrains sur Bordeaux, j'étais resté sur cela. Enfin bref.

On va dire que j'ai plus ou moins le même principe sauf qu'on a pas les mêmes moyens/exigences.
Je me pose la question de savoir si le logement ne va pas trop me coûter à chauffer l'hiver et/ou a l'usage. Comme pour une voiture. Il faut que le chauffage marche l'hiver, qu'elle ne consomme pas trop et facile d'entretien.

J'ai quand meme du mal a comprendre qu'il faille attendre la fin du Pinel pour avoir le rendement réel de tes investissements. Tu as dis que tu comptais vendre mais pour les autres, comment ils font ? Ils vendent aussi ?
Donc pendant 10 ans tu mets des gens éligibles aux HLM, puis ils doivent avoir une TMI à 30% ? Enfin ils doivent avoir la prétention de louer un bien que tu voudrais bien habiter. ( c'est pas un reproche, c'est une question de niveau de vie ).

Dernière question, mais je ne cherches pas a attaquer ta fonction, c'est juste une énorme faille dans le dispositif. Tu as mis un lien de la cours des comptes dans le topic. Si je comprends bien, personne ne contrôle le niveau de revenu des locataire, ni les plafonds du Pinel appliqués par les bailleurs. Mais le calcul de la décote se fait correctement.
C'est comme cela que De Rugy c'est retrouvé avec une location Pinel Scellier alors qu'il n'y avait pas droit ?
Ce n'est pas de la responsabilité de la DGFIP cela ? Vous avez une section immobilière pro/investisseur assez conséquente non !

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#262 Message par ignatius » 08 sept. 2019, 07:00

En Seine-Maritime on regarde tout cela (je ne dirai pas grâce à qui :mrgreen: ).

Pour les locataires, c'est pas compliqué.
Je loue à des personnes aux revenus médians (mes locataires sont ou ont été : vendeur, infirmier, employé d'assurance, chauffeur-livreur...) un bien qu'ils ne pourraient pas louer dans un marché libre, car trop onéreux pour eux.
Ils sont ravis, et cela m'assure une réelle tranquillité car ils ne peuvent pas trouver mieux aux alentours (l'intérêt de construire est également de choisir un endroit où il y a peu ou pas de pinel, que du marché libre, donc pas de résidence récente ). Ils restent donc assez longtemps.

Pour la revente, ils sont au courant qu au bout de 9 ou 12 ans le bien sera revendu.
Seule éventualité de repousser la date, ce serait que l'abattement sur la plus value taxable et la plus value potentielle représentent plus chaque année que la perte de la défiscalisation.

Parce que tu ne peux pas passer d'un coup un loyer de 900 € à 1250 €. Et tu ne peux pas mettre ton locataire en place dehors pour y mettre quelqu'un qui puisse payer le nouveau loyer.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#263 Message par neorural01 » 08 sept. 2019, 09:19

ignatius a écrit :
04 sept. 2019, 18:30
goinfrimmo a écrit :
04 sept. 2019, 18:22
Quel est le rendement d'un investissement Pinel dont le prix vendu neuf est 5000€/m2 et le prix de revente au bout des 9/10 ans de défiscalisation est redescendu au marché de l'ancien, disons 2000€/m2 ? Parce que la paille, la poutre, toussa.
Un exemple sur une zone où je "prospectais" l'an dernier :
Prix des appartements neufs : 4000 €/m2

Prix d'un terrain de 450 m2 à 50 mètres : 120 000 €.
Coût de la construction d'une maison de 100 m2 avec toutes les taxes associées : 180 000 €.
Prix au m2 d'une maison sur cette zone (même promoteur pour les apparts et le terrain, N....y): 3000 €



A votre avis, quelle est l'opération la plus rentable, et quel bien aura le moins de chances de décoter ?
450 m² à 120 000 euros... cela fait 266 € / m²

?
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#264 Message par ignatius » 08 sept. 2019, 09:49

Il faut ramener le prix du terrain aux m2 que tu fais construire.
Il apparaît donc plus rentable de faire construire une grande maison sur un terrain pas cher que l'inverse :mrgreen:
Là par exemple, ton terrain de 120 000 €, tu rajoutes 1200 € par m2 de maison si tu fais une maison de 100 m2.

Coût de construction : 1800 €/m2
Intégration du prix du terrain : 1200 €/m2
Coût global au m2 : 3000 €.

Bien sûr cela décroît si tu fais une maison plus grande, ou augmente si tu fais une maison plus petite.
Et pour choisir quel type de maison tu construis, tu compares avec le prix du m2 des ventes de maisons récentes dans le secteur.
Cela te donnera un indicateur si ton projet est une bonne idée ou pas, au niveau financier.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#265 Message par PACA » 08 sept. 2019, 10:01

ignatius a écrit :
08 sept. 2019, 09:49
Bien sûr cela décroît si tu fais une maison plus grande, ou augmente si tu fais une maison plus petite.
Pourquoi pas deux petites/moyennes mitoyennes en fonction du marché locatif ? ... en optimisant par la mitoyenneté des conduites des cuisines et sanitaires.
Ou bien découper en deux étapes, contruire la premiére en prévoyant les branchements de la deuxiéme ?

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#266 Message par ignatius » 08 sept. 2019, 10:51

PACA a écrit :
08 sept. 2019, 10:01
ignatius a écrit :
08 sept. 2019, 09:49
Bien sûr cela décroît si tu fais une maison plus grande, ou augmente si tu fais une maison plus petite.
Pourquoi pas deux petites/moyennes mitoyennes en fonction du marché locatif ? ... en optimisant par la mitoyenneté des conduites des cuisines et sanitaires.
Ou bien découper en deux étapes, contruire la premiére en prévoyant les branchements de la deuxiéme ?
Aussi.
Après tout dépend de ce que tu veux faire.
Si tu fais de la qualité, tu degrades le rendement locatif mais tu récupères à la revente (et en assiette de défiscalisation). Et surtout tu evites de te faire massacrer sur la pv à la revente (forfait 15 % sur le prix d'achat).

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#267 Message par squamata » 08 sept. 2019, 10:55

Pas sur que cela soit possible sur 450m2.
En général, les terrains de cette taille sont en long et non en large par rapport a la voie d'acces, donc il faudrait prevoir un droit de passage pour y acceder au 2eme lot et cela exclut un garage.
Et diviser ce genre de surface, je ne suis pas sur que cela soit possible au niveau de l'urbanisme

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#268 Message par ignatius » 08 sept. 2019, 11:17

squamata a écrit :
08 sept. 2019, 10:55
Pas sur que cela soit possible sur 450m2.
En général, les terrains de cette taille sont en long et non en large par rapport a la voie d'acces, donc il faudrait prevoir un droit de passage pour y acceder au 2eme lot et cela exclut un garage.
Et diviser ce genre de surface, je ne suis pas sur que cela soit possible au niveau de l'urbanisme
Pour le garage, y a 2 possibilités.
Soit tu fais un vrai garage, 16 à 20 m2, et ça limite la taille de la maison selon la configuration du terrain.
Soit , tu fais un local technique qui sert aussi de cellier (de 5 à 8 m2), et tu mets un bel abri de jardin de qualité au fond du jardin (au moins 5 m2) sur une dalle.
Quasiment personne ne met sa voiture dans un garage de 16 m2.

Avantage de la 2e solution, tout est compris dans la surface du pinel (donc loyer supérieur ), et ça te coute beaucoup moins cher.

Par ailleurs ça "habille" ton terrain s'il est en longueur.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#269 Message par PACA » 08 sept. 2019, 11:25

Si c'est possible de faire plus grand et qu'on ne fait pas, ce n'est pas perdu, la conception doit être "ouverte", les éventuelles possibilités d'extensions potentielles sont un argument pour l'estimation du prix à la revente.(...j'avais pas lu le message d'ignatus)

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#270 Message par yann76 » 08 sept. 2019, 17:35

ignatius a écrit :
07 sept. 2019, 10:13
Non, la banlieue de Rouen rive droite (plateau nord).
Pour moi une zone où les prix risquent peu de baisser (zone dynamique, bons collèges, bon lycée, bonne desserte en transport).
Ce ne sont effectivement pas les terrains qui manquent, entre Isneauville, Qcmpx ou Bosc-Guerard... depuis quelques années c'est l'inflation avec toutes les dérives associées, du type "domaine du Manoir" à Isneauville : selon deux experts du marché local (des boulangeries...), les gens sont en sont très déçus.
Bref, des terrains pour la plupart entre 400 et 500m², pour des maisons-kibboutz : la maison-bunker en forme de cube ou le pavillon Ortelli, avec la variante "étage ou sans" (sans parler du peu de surface qu'il reste pour un jardin, une fois implantée une place de parking ou deux). Ca fait pas rêver, mais apparemment. les programmes de type "HLM horizontal" ont de beaux jours devant eux.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#271 Message par PACA » 10 sept. 2019, 09:50

Les questions sérieuses étant en suspend, je me permet un intermède avec des fantasmes de retraité :
Je n'ai pas tout compris et avec l'âge je ne m'arrange pas pour compter, au pif, je sent assez bien le Pinel pour de la location étudiant.=> la demande est certaine

Question 1 : Es-ce possible ? Je me plante ?
Sachant que j'ai déjà loué deux apparts meublés à des étudiants de l'IRA, ils avaient droit à l'APL.=> locataires parfaits !
Voir aussi si Pinel est compatible avec la loi « ÉLAN » qui permet un nouveau type de bail : le « bail mobilité. » ?
Le « bail mobilité » : Est un contrat de location d’une durée comprise entre un et dix mois, non renouvelable et non reconductible
Le bail mobilité instaure deux grands changements
https://www.la-loi-pinel.com/actualites ... -mobilite/

Question 2 : peut-on envisager du Pinel sur de la rénovation transformation complète de locaux bureau/administratif en logement ? .... c'est de la création de logement.(J'ai deux locaux loués en bureaux à une administration qui vont se libérer, possibilité de 2 studios)

… c'est du niveau fantasmes pour l'instant, j'ai plus envie de lever le petit doigt, encore moins de calculer ! … je préfère devenir locataire d'une maison de retraite ou faire du bateau.
J'ai une petite expérience de la défiscalisation avec du Périssol et de Robien, il m'en reste toujours des queues.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#272 Message par PACA » 15 sept. 2019, 21:49

... c'était sans doute évident :
ça marche aussi dans de l'ancien bureau que l'on transforme en habitation mais à condition que la date d'acquisition soit du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021 (dispositif « Pinel »)....
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8495-PGP
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... l#p2310124

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#273 Message par squamata » 16 sept. 2019, 01:18

PACA a écrit :
10 sept. 2019, 09:50
Les questions sérieuses étant en suspend, je me permet un intermède avec des fantasmes de retraité :
Je n'ai pas tout compris et avec l'âge je ne m'arrange pas pour compter, au pif, je sent assez bien le Pinel pour de la location étudiant.=> la demande est certaine

Question 1 : Es-ce possible ? Je me plante ?
Sachant que j'ai déjà loué deux apparts meublés à des étudiants de l'IRA, ils avaient droit à l'APL.=> locataires parfaits !
Voir aussi si Pinel est compatible avec la loi « ÉLAN » qui permet un nouveau type de bail : le « bail mobilité. » ?
Le « bail mobilité » : Est un contrat de location d’une durée comprise entre un et dix mois, non renouvelable et non reconductible
Le bail mobilité instaure deux grands changements
https://www.la-loi-pinel.com/actualites ... -mobilite/

Question 2 : peut-on envisager du Pinel sur de la rénovation transformation complète de locaux bureau/administratif en logement ? .... c'est de la création de logement.(J'ai deux locaux loués en bureaux à une administration qui vont se libérer, possibilité de 2 studios)

… c'est du niveau fantasmes pour l'instant, j'ai plus envie de lever le petit doigt, encore moins de calculer ! … je préfère devenir locataire d'une maison de retraite ou faire du bateau.
J'ai une petite expérience de la défiscalisation avec du Périssol et de Robien, il m'en reste toujours des queues.
Le bail "mobilité" a l'air assez chaud a assumer en tant que locataire. Un bail de 10 mois, il faut chercher un nouvel appart des que tu rentres dans ta location en gros.
C'est bien des nouvelles lois "de Normandie" que tu parles ? Il y a plusieurs possibilités avec ce nouveau package de loi.
J'ai survolé les textes, il faut genre 25% du prix de l'immo en travaux pour etre éligible pour avoir une réduction d’impôt. Je ne comprends pas comment faire ce genre de travaux dans un appart où la copro verrouille les investissements énergétiques ( fenêtre, chaudière,... ). A quoi cela sert d'isolé son appart si tu paies la même chose en chauffage ?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#274 Message par ignatius » 16 sept. 2019, 05:27

Le Denormandie c'est surtout fait pour le rachat de petits immeubles dans les villes moyennes..

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#275 Message par PACA » 16 sept. 2019, 18:36

Aucune contrainte du type copropriété, je n'ai qu'à respecter les règles d'urbanisme et fiscales.... et l'accord de ma fille nue propriétaire (... à clarifier avec le fisc ?).
Un niveau va se libérer, le bail était pour du service public + bureau (non commercial), si je transforme en logement, Il n'y que lavabo WC, reste à ajouter : eau chaude + cuisine + douche + des compteurs séparés si je fais deux studios…. et déclarer le tout.
Bon, c'est dans un ou deux ans, d'ici là je ne serais probablement plus en état de m'en occuper, et je n'ai plus du tout envie. Laisser inoccupé ce ne serait pas "correct".

"de Normandie" je ne sais pas si c'est ça ? j'ai vu simplement passer de la doc sur le « bail mobilité »(qualifié de ÉLAN ) en relation avec les locataires IRA.

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour le taxer la RP

#276 Message par Jeffrey » 17 sept. 2019, 10:47

ignatius a écrit :
06 sept. 2019, 12:58
Pazuzu a écrit :
06 sept. 2019, 10:44
Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 18:34
Jeffrey a écrit :
23 août 2019, 21:36
Donc le bailleur Pinel déclare 5100-3000=2100. Je table sur un taux marginal d’imposition de 30%.
...
Achat dispositif Pinel gain après impôt = 3000+2100*0,7 = 4470€
j ai pas bien compris ce calcul moi, trop de chiffres toussa toussa ...
j'ai toujours pas compris d ou sortait l'abattement de 3000. Si quelqu 'un veut bien m'expliquer.
Cherche pas c'est pas comme cela qu'on calcule la réduction pinel.
C'est pas un abattement, c'est une réduction d'impôt.
Je l'avais corrigé dans les posts suivants, mais certains pensent qu'il y a trop de chiffres...
Le calcul de ce qu'un logement Pinel apporte peut se résumer à
(Loyer-charges récupérables- frais récupérables)*(1-taux d'imposition - taux prélèvements sociaux)+2%(prix logement).
Le loyer peut être considéré comme 12*loyer mensuel ou tenir compte d'un taux de vacance.
Les risques sont soit imputables directement en transformant la formule en une espérance de gain (une moyenne), soit en payant une assurance.
Le calcul montre que l'achat Pinel est un dispositif avantageux par rapport à de l'ancien "standard".
Le Denormandie est un dispositif très risqué vu les endroits où il est déployé et le type de logements auquel il s'adresse
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#277 Message par Pazuzu » 17 sept. 2019, 10:57

et les charges non récupérables / frais de gestion ?

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour le taxer la RP

#278 Message par Pazuzu » 17 sept. 2019, 10:59

Jeffrey a écrit :
17 sept. 2019, 10:47

Je l'avais corrigé dans les posts suivants, mais certains pensent qu'il y a trop de chiffres...
au temps pour moi, c'est vrai qu'il y a beaucoup de chiffres.

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour le taxer la RP

#279 Message par Pazuzu » 17 sept. 2019, 11:00

Jeffrey a écrit :
17 sept. 2019, 10:47
Le calcul montre que l'achat Pinel est un dispositif avantageux par rapport à de l'ancien "standard".
Tout dépend du différentiel de rendement, en fait.

ignatius

Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#280 Message par ignatius » 17 sept. 2019, 11:01

Le Denormandie est réservé aux investisseurs qui connaissent bien leur marché local, et ont déjà plusieurs opérations derrière eux.
Problème : le LMNP ou le LMP est plus avantageux pour ces personnes.
Pour l'instant.
C'est ce qui me fait penser que le statut LMNP, déjà rogné, va encore perdre une partie de son attractivité.

Si l'on prend les propositions contenues dans le rapport action publique 2022, il était préconisé d'augmenter les avantages du micro foncier, jusqu'à 20 000 ou 30 000 € de revenus bruts (passer l'abattement à 35 % je crois) et en contrepartie faire sauter tous les dispositifs fiscaux.

Pour l'instant c'est dans les cartons, cela ne sortira peut etre jamais, mais méfiance...

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#281 Message par Jeffrey » 17 sept. 2019, 11:39

Pazuzu a écrit :
17 sept. 2019, 10:57
et les charges non récupérables / frais de gestion ?
Vous les retirez de la parenthèse, ça doit pas être compliqué pour un ingénieur non ?
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour le taxer la RP

#282 Message par Jeffrey » 17 sept. 2019, 11:39

Pazuzu a écrit :
17 sept. 2019, 11:00
Jeffrey a écrit :
17 sept. 2019, 10:47
Le calcul montre que l'achat Pinel est un dispositif avantageux par rapport à de l'ancien "standard".
Tout dépend du différentiel de rendement, en fait.
ça veut rien dire, on donne des ordres de grandeur, les mots savants, c'est quand on est savant
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#283 Message par Pazuzu » 17 sept. 2019, 11:46

Jeffrey a écrit :
17 sept. 2019, 11:39
Pazuzu a écrit :
17 sept. 2019, 10:57
et les charges non récupérables / frais de gestion ?
Vous les retirez de la parenthèse, ça doit pas être compliqué pour un ingénieur non ?
ben tu parles des charges récupérables mais pas des charges non récupérables. Y'a une raison ?

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#284 Message par Pazuzu » 17 sept. 2019, 11:49

Jeffrey a écrit :
17 sept. 2019, 11:39
Pazuzu a écrit :
17 sept. 2019, 11:00
Jeffrey a écrit :
17 sept. 2019, 10:47
Le calcul montre que l'achat Pinel est un dispositif avantageux par rapport à de l'ancien "standard".
Tout dépend du différentiel de rendement, en fait.
ça veut rien dire, on donne des ordres de grandeur, les mots savants, c'est quand on est savant
SI l'immobilier "standard" c'est un pinel-like situé au même endroit, c'est enfoncer une porte ouverte que de dire que le Pinel est plus avantageux.

Maintenant, l'ancien "standard", c'est pas forcément acheter un logement à 4% de rendement brut (je sais que tu aimes ce vocables...)

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#285 Message par ignatius » 17 sept. 2019, 13:23

Quand on cherche à investir dans l'ancien, c'est justement pour ne pas avoir de rendement type Pinel.
Donc les deux sont difficilement comparables.
Ce qui n'a aucun intérêt, c'est d'acheter un appart en sortie de défiscalisation et le payer au prix fort.

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#286 Message par Jeffrey » 17 sept. 2019, 16:42

ignatius a écrit :
17 sept. 2019, 13:23
Quand on cherche à investir dans l'ancien, c'est justement pour ne pas avoir de rendement type Pinel.
Il peut y avoir un tas d’autres raisons.
ignatius a écrit : Donc les deux sont difficilement comparables.
C’est pour cela que tu as fait toutes les comparaisons précédentes.
ignatius a écrit : Ce qui n'a aucun intérêt, c'est d'acheter un appart en sortie de défiscalisation et le payer au prix fort.
Ce qui est déjà un élément de comparaison en soi.
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#287 Message par Jeffrey » 17 sept. 2019, 22:50

Pazuzu a écrit :
17 sept. 2019, 11:46
Jeffrey a écrit :
17 sept. 2019, 11:39
Pazuzu a écrit :
17 sept. 2019, 10:57
et les charges non récupérables / frais de gestion ?
Vous les retirez de la parenthèse, ça doit pas être compliqué pour un ingénieur non ?
ben tu parles des charges récupérables mais pas des charges non récupérables. Y'a une raison ?
Parce qu’elles sont relativement faibles en regard des frais déductibles des loyers imposables.
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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#288 Message par Pazuzu » 18 sept. 2019, 14:53

Jeffrey a écrit :
23 août 2019, 21:47
J’ai regardé des Pinels pour des amis qui m’ont demandé de faire les calculs dans le 92 et le 91. J’ai conclu à un rendement brut de l’ordre de 5%. Je ne trouve pas cela médiocre.
Ils ont acheté ? ca serait bien qu'on ait la suite de l'histoire !
(a moins que vous ne vous fachiez d'ici là...)

Tu leur as aussi calculé le rendement net ? et le cash flow ?

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#289 Message par Jeffrey » 18 sept. 2019, 22:27

Pazuzu a écrit :
18 sept. 2019, 14:53
Jeffrey a écrit :
23 août 2019, 21:47
J’ai regardé des Pinels pour des amis qui m’ont demandé de faire les calculs dans le 92 et le 91. J’ai conclu à un rendement brut de l’ordre de 5%. Je ne trouve pas cela médiocre.
Ils ont acheté ? ca serait bien qu'on ait la suite de l'histoire !
(a moins que vous ne vous fachiez d'ici là...)
Oui, ils ont acheté, c’était il y a trois ans. Ils sont très satisfaits.
Pazuzu a écrit : Tu leur as aussi calculé le rendement net ? et le cash flow ?
:mrgreen:
Ben non, ce sont des amis, pas une entreprise. Un couple n’a aucune raison d’appliquer une gestion comptable de la forme de celle d’une entreprise - amortissement , immobilisation, résultat d’exercice et autres trucs du même genre. Ça c’est des nunucheries de ceux qui se la pètent et sont incapables de comprendre les choses au delà de leur univers pro.
La première notion qu’on introduit en microéconomie concernant les ménages, c’est la fonction d’utilité. Sensibiliser les gens à leur fonction d’utilité est bien plus pertinent que de leur calculer un cash flow. Il est par exemple totalement évident que vous n’avez pas la même fonction d’utilité que moi quand on lit votre post de présentation et votre fil sur la RS.
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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#290 Message par Pazuzu » 19 sept. 2019, 11:31

Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 22:27
La première notion qu’on introduit en microéconomie concernant les ménages, c’est la fonction d’utilité. Sensibiliser les gens à leur fonction d’utilité est bien plus pertinent que de leur calculer un cash flow. Il est par exemple totalement évident que vous n’avez pas la même fonction d’utilité que moi quand on lit votre post de présentation et votre fil sur la RS.
l'utilité d'un pinel c'est quand même de capitaliser du brouzouf, ou alors le plaisir de loger un locataire.

Enfin, tu appelles ca comme tu veux, mais tu leur as calculé le flux de brouzouf qui devait sortir de leur poche chaque mois ?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#291 Message par Vincent92 » 19 sept. 2019, 12:29

goinfrimmo a écrit :
07 sept. 2019, 08:29
canti a écrit :
06 sept. 2019, 23:08
Si c'est Olivier qui le dit :roll:
Ce cassandre depuis 10 ans, toujours dans le pessimisme systématique.
En novembre 2011 il prévoyait un cac à 2000/2500, on attends toujours. Bien entendu, il a toujours raison, jamais un mea culpa pour dire qu'il s'est lamentablement planté…
Pour lui c'était jamais le moment pour investir en bourse… Et maintenant le CAC est à plus de 5000.
Il attends avec impatience un Krach pour dire qu'il avait finalement raison :?
un vrai guignol

https://www.youtube.com/watch?v=b5MVpFC2pB4
<HS>Bill Bonner, le mentor américain des Econoclastes dont font partie Olivier Delamarche et Philippe Béchade, continue à défendre la position baissière. Ils reconnaissent qu'en 2011, ils n'avaient jamais imaginé le "whatever it takes" de Mario Dragui, ainsi que la courbe des taux entièrement négative dans certains pays valeur-refuge, comme l'Allemagne. Olivier D. a été licencié de sa société de gestion de l'époque, et après une traversée du désert, gère un Family office en Suisse. Depuis quelques mois, il publie des articles sur la-chronique-agora, que je trouve d'une grande profondeur d'analyse. Sur le fond, il a raison: la dette s'est agravée, et le risque est pire encore. Sur l'aspect pratique, le problème est la gestion du timing sur les positions à prendre sur les différentes classes d'actifs. Si vous pensez que la BCE va forcer des taux négatifs à l'infini pour gonfler la bulle-mère sur l'obligataire, vous pouvez effectivement continuer à vous moquer de lui. Il l'assume.</HS>
[HS]Je ne comprends pas pourquoi tu prends pour parole d'évangile un gestionnaire de fond qui raconte toujours la même chose et qui n'a fait qu'appauvrir pendant une décennie les pigeons qui lui ont confié leur argent jusqu'à ce que Platinium gestion décide enfin de fermer ces fonds. Cela parait juste fou vu de l'extérieur car cela n'a vraiment aucun sens d'être "bear" ou "bull" aussi longtemps quand on est gestionnaire de fond.

C'est un peu comme si je me fiais à ce que tu racontes pour savoir quand acheter ou vendre ma résidence principale :lol: .[/HS]
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#292 Message par Jeffrey » 19 sept. 2019, 12:51

Pazuzu a écrit :
19 sept. 2019, 11:31
Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 22:27
La première notion qu’on introduit en microéconomie concernant les ménages, c’est la fonction d’utilité. Sensibiliser les gens à leur fonction d’utilité est bien plus pertinent que de leur calculer un cash flow. Il est par exemple totalement évident que vous n’avez pas la même fonction d’utilité que moi quand on lit votre post de présentation et votre fil sur la RS.
l'utilité d'un pinel c'est quand même de capitaliser du brouzouf, ou alors le plaisir de loger un locataire.

Enfin, tu appelles ca comme tu veux, mais tu leur as calculé le flux de brouzouf qui devait sortir de leur poche chaque mois ?
Je n'aime pas le ton sarcastique.
Jusqu'à présent vous avez fait preuve de quoi ? De votre présentation de proprio raté à Paris devenu investisseur locatif dans un bled inconnu en province + une chambre de bonne à Paris IM tout en restant locataire de son logement, et qui donne des conseils en investissement locatif en racontant s'y connaitre, jusqu' à prospecteur-d'endroits-pour-acheter-une-résidence-secondaire-pas-trop-loin-de-Paris-mais-qui-doit-être-rentable ?
Vous vous pointez sans comprendre un strict mot des calculs et vous insistez pour qu'on vous réponde avec votre vocable à la noix quand même en revendiquant qu'il y a trop de chiffres.
L'humilité et la réflexion personnelle, apparemment, c'est pas votre fort. Encore un effort et je vous vois bien poster des camemberts de mes deux pour vous vanter de votre capital.
Vous avez un problème de reconnaissance dans votre milieu pro ? Vous voulez ouvrir un fil sur la question ?
Sinon, changez de ton, merci
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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#293 Message par Pazuzu » 19 sept. 2019, 13:16

Jeffrey a écrit :
19 sept. 2019, 12:51
Pazuzu a écrit :
19 sept. 2019, 11:31
Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 22:27
La première notion qu’on introduit en microéconomie concernant les ménages, c’est la fonction d’utilité. Sensibiliser les gens à leur fonction d’utilité est bien plus pertinent que de leur calculer un cash flow. Il est par exemple totalement évident que vous n’avez pas la même fonction d’utilité que moi quand on lit votre post de présentation et votre fil sur la RS.
l'utilité d'un pinel c'est quand même de capitaliser du brouzouf, ou alors le plaisir de loger un locataire.

Enfin, tu appelles ca comme tu veux, mais tu leur as calculé le flux de brouzouf qui devait sortir de leur poche chaque mois ?
Je n'aime pas le ton sarcastique.
Les gouts et les couleurs, ça ne se discute pas.

Jusqu'à présent vous avez fait preuve de quoi ?
Je n'ai rien revendiqué.
Je me suis juste présenté, sans rien enjoliver et le plus humblement possible.
Ce que je pourrais revendiquer, c'est quand même d'avoir une idée assez précise des problèmes de bailleur, de financement ou de relation avec les locataires.
De votre présentation de proprio raté à Paris devenu investisseur locatif dans un bled inconnu en province + une chambre de bonne à Paris IM tout en restant locataire de son logement, et qui donne des conseils en investissement locatif en racontant s'y connaitre,
S'y connaitre ? je ne suis pas un expert en tout, moi, mais j'ai quand même l'expérience pratique de l'acquisition d'une grosse dizaine de logements en 3 ans. Avec le soucis de la rentabilité, car je ne suis pas millionnaire.

"Vous vous pointez sans comprendre un strict mot des calculs et vous insistez pour qu'on vous réponde avec votre vocable à la noix quand même en revendiquant qu'il y a trop de chiffres. "
Je ne serai pas assez présomptueux pour dire que mes calculs son les bons. Pourtant, parfois je le pense.

"L'humilité et la réflexion personnelle, apparemment, c'est pas votre fort."
La, je dois m'incliner, vous êtes bien plus humble que moi, il n'y a qu'à voir les qualificatifs agréables dont vous usez depuis le début.

"Encore un effort et je vous vois bien poster des camemberts de mes deux pour vous vanter de votre capital."
Non, je n'ai pas envie de passer pour un pauvre.

"Vous avez un problème de reconnaissance dans votre milieu pro ? "
C'est certain, ça.

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#294 Message par Jeffrey » 19 sept. 2019, 13:30

Pazuzu a écrit :
19 sept. 2019, 13:16
Jusqu'à présent vous avez fait preuve de quoi ?
Je n'ai rien revendiqué.
Je me suis juste présenté, sans rien enjoliver et le plus humblement possible.
Ce que je pourrais revendiquer, c'est quand même d'avoir une idée assez précise des problèmes de bailleur, de financement ou de relation avec les locataires.

De votre présentation de proprio raté à Paris devenu investisseur locatif dans un bled inconnu en province + une chambre de bonne à Paris IM tout en restant locataire de son logement, et qui donne des conseils en investissement locatif en racontant s'y connaitre,
S'y connaitre ? je ne suis pas un expert en tout, moi, mais j'ai quand même l'expérience pratique de l'acquisition d'une grosse dizaine de logements en 3 ans. Avec le soucis de la rentabilité, car je ne suis pas millionnaire.
Ah bon ? Et donc trois ans de montage c'est suffisant pour vous pour avoir un recul d'efficacité ? Ou c'est suffisant pour réaliser un certain nombre d'erreurs sur vos stratégies ? Acheter une dizaine de logements, c'est pas le plus difficile, il suffit de mettre sa signature en bas de la demande de crédit et de l'acte notarié ensuite. C'est en général après que les problèmes surviennent. Donc jouer les expérimentés sur un forum anonyme avec ce background, ça parait léger tout du moins.
Pazuzu a écrit : "Vous vous pointez sans comprendre un strict mot des calculs et vous insistez pour qu'on vous réponde avec votre vocable à la noix quand même en revendiquant qu'il y a trop de chiffres. "
Je ne serai pas assez présomptueux pour dire que mes calculs son les bons. Pourtant, parfois je le pense.
et bah essayez déjà de comprendre ceux des autres, et demandez vous pourquoi ils ne parlent pas nécessairement de cash flow. Si vous faites un effort, ça pourra peut être donner quelque chose. Sinon...
Pazuzu a écrit : "L'humilité et la réflexion personnelle, apparemment, c'est pas votre fort."
La, je dois m'incliner, vous êtes bien plus humble que moi, il n'y a qu'à voir les qualificatifs agréables dont vous usez depuis le début.
Je n'ai pas l'intention de répondre soft quand les propos tenus sont des axiomes et des invocations débiles et trompeuses.
Pazuzu a écrit : "Encore un effort et je vous vois bien poster des camemberts de mes deux pour vous vanter de votre capital."
Non, je n'ai pas envie de passer pour un pauvre.
Encore un goût ou une couleur qui nous différencie, moi je m'en fous, je fais la différence entre être et avoir. Et je ne parle pas de moi, je parle des personnes à qui je m'adresse.
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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#295 Message par Pazuzu » 19 sept. 2019, 13:45

Jeffrey a écrit :
19 sept. 2019, 13:30
Ah bon ? Et donc trois ans de montage c'est suffisant pour vous pour avoir un recul d'efficacité ? Ou c'est suffisant pour réaliser un certain nombre d'erreurs sur vos stratégies ?
...
Donc jouer les expérimentés sur un forum anonyme avec ce background, ça parait léger tout du moins.
3 ans c'est largement suffisant pour faire plein d'erreurs. Je ne me prétends pas plus expérimenté que ce que j'ai écrit. Je ne me serais même pas permis de dire qu'un Pinel est très rentable au bout de 3 ans.

il suffit de mettre sa signature en bas de la demande de crédit
Quand on n'a jamais essayé, il suffit, oui.
Dans la vraie vie, obtenir lesdits crédits qui représentent un taux d'endettement relativement élevé, sans un gros apport, c'est quand même beaucoup plus difficile.


et demandez vous pourquoi ils ne parlent pas nécessairement de cash flow. Si vous faites un effort, ça pourra peut être donner quelque chose. Sinon...
Je l ai écrit dans mon précédent message, je ne suis pas attaché au mot cash flow, que pourtant le commun des mortels comprend. Vous éludez ou minorez systématiquement le montant du "flux de brouzoufs".
C'est pourtant ce qui coince pour la plupart des acheteurs de Pinel ou Robien.
Encore un goût ou une couleur qui nous différencie, moi je m'en fous, je fais la différence entre être et avoir. Et je ne parle pas de moi, je parle des personnes à qui je m'adresse.
Mais non, moi aussi je m'en fous. On est pareil alors.
J'assume pleinement être pauvre, sinon je survivrai pas dans mon milieu naturel.

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#296 Message par Jeffrey » 19 sept. 2019, 14:04

Pazuzu a écrit :
19 sept. 2019, 13:45

Je l ai écrit dans mon précédent message, je ne suis pas attaché au mot cash flow, que pourtant le commun des mortels comprend. Vous éludez ou minorez systématiquement le montant du "flux de brouzoufs".
C'est pourtant ce qui coince pour la plupart des acheteurs de Pinel ou Robien.
Ah bon ? Une source peut être ?
Les seules personnes que je connaisse ayant investi en Pinel et Scellier sont des quadragénaires puis quinquagénaires ou sexagénaires environ 10 ans avant leur retraite, avec des résidences principales déjà payés, une capacité d'épargne non nulle, et un capital à investir.
Comme je l'ai écrit, dans ce cas, ils font le calcul d'acquérir un logement neuf dont le prix est minoré de 20% fiscalement en rentrant dans le dispositif Pinel. Je ne vais pas refaire la démonstration que ce cadeau fiscal rend le dispositif plus attractif que du neuf classique même avec liberté du loyer, ou de l'ancien qui n'est pas à remonter de toutes pièces. Ce genre de personnes que je connais vérifient juste que la somme du prêt à rembourser minoré des loyers et après imposition (et le reste) est compatible avec leur capacité de financement mensuel. Je n'en connais aucun qui cherche à avoir un équilibre égal à 0€.
La résultante est de disposer à la retraite d'un bien susceptible d'être remboursé totalement et de procurer un complément de retraite, donc pas forcément pour le revendre. Ca s'appelle une fonction d'utilité.

Si vous voulez qu'on fasse le comparatif avec un placement purement financier, c'est déjà expliqué plus haut, tout comme les idées fausses sur la pseudo bonne idée d'emprunter sur la plus longue durée possible. En faisant le tour mentalement, j'ai exactement 4 couples dans cette optique dans mon entourage, ma cousine qui approche la soixantaine, et trois couples d'amis. Deux de ces couples savent assez bien compter pour ne pas avoir besoin de mes services, le quatrième couple m'a demandé de l'aide pour le calcul.
Si vous avez des infos sur la quotité de couples qui coincent en Pinel pour des raisons de "cash flow", merci de les sourcer. Pour le reste, j'ai tendance à penser que la majorité des bailleurs locatifs sont déjà proprios de leur RP.
Pazuzu a écrit :
Encore un goût ou une couleur qui nous différencie, moi je m'en fous, je fais la différence entre être et avoir. Et je ne parle pas de moi, je parle des personnes à qui je m'adresse.
Mais non, moi aussi je m'en fous. On est pareil alors.
J'assume pleinement être pauvre, sinon je survivrai pas dans mon milieu naturel.
C'est obscur.
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#297 Message par ignatius » 19 sept. 2019, 14:36

Jeffrey a écrit :
19 sept. 2019, 14:04
Pour le reste, j'ai tendance à penser que la majorité des bailleurs locatifs sont déjà proprios de leur RP.
Il existe plusieurs profils d'investisseurs dans l'immobilier locatif. J'en citerai 2 qui semblent correspondre aux descriptions faites ici.

Le quadra avec une situation correcte, et une RP payée ou en passe de l'être, qui n'est pas très chaud pour mettre toutes ses billes en bourse.
En général, l'investissement immobilier se limite à une seule opération, parfois 2.

Et il y a le multi investisseur, qui cherche non pas un complément de retraite, mais aussi et surtout un complément de revenus, voire un substitut à son salaire.
Qui commence souvent plus jeune à investir. Et n'est pas forcément propriétaire de sa RP, considérée comme un passif et un frein à sa capacité d'investissement (merci Kiyosaki :roll: )

Pour ce dernier, la notion de cash flow est essentielle, alors qu'elle ne l'est pas pour le premier (dont le but est de se constituer un capital, et éventuellement un complément de retraite).
Ce dernier ne s'intéresse en général pas à l'immobilier défiscalisé, il n'est tout simplement pas la cible.

Donc en fait, selon que vous ayez l'un ou l'autre profil, l'intérêt pour telle ou telle opération sera différent.

C'est bien pour cela qu'avant de définir quel type de produit il faut, il faut d'abord définir les objectifs de l'opération.

Quelqu'un qui ne veut jamais revendre pourra investir dans un pinel, si les conditions de financement et les loyers perçus lui conviennent.

Pour quelqu'un qui souhaite en tirer un revenu immédiat et une plus value à la revente au bout de 9 ans, il faut comparer cela avec d'autres types d'investissements immobiliers, et d'autres montages financiers et/ou juridiques.
Et en général, dans ces conditions, le pinel souffre de la concurrence d'autres investissements immobiliers.

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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#298 Message par Pazuzu » 19 sept. 2019, 15:06

Jeffrey a écrit :
19 sept. 2019, 14:04
Pazuzu a écrit :
19 sept. 2019, 13:45

Je l ai écrit dans mon précédent message, je ne suis pas attaché au mot cash flow, que pourtant le commun des mortels comprend. Vous éludez ou minorez systématiquement le montant du "flux de brouzoufs".
C'est pourtant ce qui coince pour la plupart des acheteurs de Pinel ou Robien.
Ah bon ? Une source peut être ?
Les seules personnes que je connaisse ayant investi en Pinel et Scellier sont des quadragénaires puis quinquagénaires ou sexagénaires environ 10 ans avant leur retraite, avec des résidences principales déjà payés, une capacité d'épargne non nulle, et un capital à investir.

Moi je connais surtout des personnes qui ont acheté trentenaire avec un petit peu d'apport et un salaire correct. Sauf que le flux de brouzouf est moins bon qu'attendu et que lorsque les enfants arrive, ça devient problématique. Bon, il reste moins de CRD que de valeur du bien, pas de faillite en vue, mais mes trois connaissances trentenaires regrettent.

"Comme je l'ai écrit, dans ce cas, ils font le calcul d'acquérir un logement neuf dont le prix est minoré de 20% fiscalement en rentrant dans le dispositif Pinel. "
Vu qu'il y a 20% de TVA (hors ensemble à TVA réduite), je trouve un peu abusif de parler de prix minoré de 20%

"Je ne vais pas refaire la démonstration que ce cadeau fiscal rend le dispositif plus attractif que du neuf classique même avec liberté du loyer, ou de l'ancien qui n'est pas à remonter de toutes pièces."
Ca, ca dépend des hypothèses de différentiels de loyers, de prix d'achat et de risque.
Par exemple à Antony, on voit les pinel sur seloger des 30m2 à 7500€-8000€ du m2 quand on trouve de la bonne occase à 150-160000. Le Pinel ne peut pas être rentable dans ces conditions.
Ce genre de personnes que je connais vérifient juste que la somme du prêt à rembourser minoré des loyers et après imposition (et le reste) est compatible avec leur capacité de financement mensuel. Je n'en connais aucun qui cherche à avoir un équilibre égal à 0€.
La résultante est de disposer à la retraite d'un bien susceptible d'être remboursé totalement et de procurer un complément de retraite, donc pas forcément pour le revendre. Ca s'appelle une fonction d'utilité.
C'est la même choses avec mes petites maisons, qui j'espère financeront ma retraite plus ou moins anticipée selon la réussite, sauf que j'espère juste ne pas remettre de cash dedans, et que je n'avais pas un gros apport.
Si vous voulez qu'on fasse le comparatif avec un placement purement financier,

Encore faut il bien évaluer les charges, et les risques.
Pour le reste, j'ai tendance à penser que la majorité des bailleurs locatifs sont déjà proprios de leur RP.
Certes, mais pas moi.
Et peut être qu'il existe au moins un autre locataire dans le monde qui est intéressé par être aussi bailleur.

Pour finir, je ne sais pas pour vous, mais personnellement je ne connais personne qui ait fait deux défisc. Une leur a suffi.

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Jeffrey
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Re: La nouvelle idée de Bercy pour taxer la RP

#299 Message par Jeffrey » 19 sept. 2019, 21:01

Pazuzu a écrit :
19 sept. 2019, 15:06
Jeffrey a écrit :
19 sept. 2019, 14:04
Pazuzu a écrit :
19 sept. 2019, 13:45

Je l ai écrit dans mon précédent message, je ne suis pas attaché au mot cash flow, que pourtant le commun des mortels comprend. Vous éludez ou minorez systématiquement le montant du "flux de brouzoufs".
C'est pourtant ce qui coince pour la plupart des acheteurs de Pinel ou Robien.
Ah bon ? Une source peut être ?
Les seules personnes que je connaisse ayant investi en Pinel et Scellier sont des quadragénaires puis quinquagénaires ou sexagénaires environ 10 ans avant leur retraite, avec des résidences principales déjà payés, une capacité d'épargne non nulle, et un capital à investir.

Moi je connais surtout des personnes qui ont acheté trentenaire avec un petit peu d'apport et un salaire correct. Sauf que le flux de brouzouf est moins bon qu'attendu et que lorsque les enfants arrive, ça devient problématique. Bon, il reste moins de CRD que de valeur du bien, pas de faillite en vue, mais mes trois connaissances trentenaires regrettent.

"Comme je l'ai écrit, dans ce cas, ils font le calcul d'acquérir un logement neuf dont le prix est minoré de 20% fiscalement en rentrant dans le dispositif Pinel. "
Vu qu'il y a 20% de TVA (hors ensemble à TVA réduite), je trouve un peu abusif de parler de prix minoré de 20%

"Je ne vais pas refaire la démonstration que ce cadeau fiscal rend le dispositif plus attractif que du neuf classique même avec liberté du loyer, ou de l'ancien qui n'est pas à remonter de toutes pièces."
Ca, ca dépend des hypothèses de différentiels de loyers, de prix d'achat et de risque.
Par exemple à Antony, on voit les pinel sur seloger des 30m2 à 7500€-8000€ du m2 quand on trouve de la bonne occase à 150-160000. Le Pinel ne peut pas être rentable dans ces conditions.
Ce genre de personnes que je connais vérifient juste que la somme du prêt à rembourser minoré des loyers et après imposition (et le reste) est compatible avec leur capacité de financement mensuel. Je n'en connais aucun qui cherche à avoir un équilibre égal à 0€.
La résultante est de disposer à la retraite d'un bien susceptible d'être remboursé totalement et de procurer un complément de retraite, donc pas forcément pour le revendre. Ca s'appelle une fonction d'utilité.
C'est la même choses avec mes petites maisons, qui j'espère financeront ma retraite plus ou moins anticipée selon la réussite, sauf que j'espère juste ne pas remettre de cash dedans, et que je n'avais pas un gros apport.
Si vous voulez qu'on fasse le comparatif avec un placement purement financier,

Encore faut il bien évaluer les charges, et les risques.
Pour le reste, j'ai tendance à penser que la majorité des bailleurs locatifs sont déjà proprios de leur RP.
Certes, mais pas moi.
Et peut être qu'il existe au moins un autre locataire dans le monde qui est intéressé par être aussi bailleur.

Pour finir, je ne sais pas pour vous, mais personnellement je ne connais personne qui ait fait deux défisc. Une leur a suffi.

Première remarque, citer correctement, cela ne demande pas beaucoup d'efforts, et c'est faire preuve d'un minimum de soin à l'égard de ses interlocuteurs.
Deuxième remarque sur le profil courant des investisseurs immo, voici un lien assez simple à suivre :
https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... -2018.html
Profil-type de l’investisseur locatif en 2018

Publié le jeudi 18 octobre 2018 11:05 par Meilleurtaux.com

Portrait-robot de l’investisseur locatif

D’après l’étude, l’âge moyen de l’investisseur locatif en 2018 est de 45 ans. Dans le détail, les quadragénaires sont les plus nombreux (35 %), devant les trentenaires (27 %) et les quinquagénaires (33 %). La proportion de jeunes de moins de 30 ans n’est en revanche que de 5 %. Quasiment 70 % des particuliers ayant acheté un logement en vue d’une mise en location vivent en couple (mariés, pacsés ou en union libre).

Ces ménages disposent d’un revenu médian de 71 000 euros par an, mais des disparités régionales importantes sont constatées. Ainsi, à 77 900 euros, le revenu des investisseurs franciliens dépasse la moyenne nationale de 10 %. A contrario, dans d’autres territoires, le niveau de revenu annuel médian est inférieur à la moyenne nationale. C’est le cas en Pays de la Loire (61 900 euros ; -13 %), en Provence-Alpes-Côte d’Azur (65 050 euros ; -9 %), en Occitanie (66 150 euros ; -7 %) ou encore en Nouvelle-Aquitaine (66 850 euros ; -6 %).
La nature du projet d’investissement locatif moyen

S’agissant du type de bien, les maisons n’ont pas la cote auprès des investisseurs en locatif, puisque 92 % d’entre eux optent pour un appartement, de préférence de petite surface. Ainsi, les studios et deux-pièces d’une superficie moyenne de 45 mètres carrés composent 60 % du marché. Au premier semestre, le coût médian d’un tel bien s’élève à 170 000 euros.
Et comme la localisation du bien est un critère essentiel de rentabilité, toutes les villes de France n’ont pas la même attractivité aux yeux des acheteurs. Sans surprise, l’Île-de-France est une zone privilégiée, puisqu’elle concentre 23 % des opérations.
[...]
Plus de la moitié des personnes interrogées par Crédit foncier (54 %) ont cité la volonté de se constituer un patrimoine comme motivation à l’investissement locatif, en particulier pour ceux qui ont choisi un logement ancien (63 % contre 48 % d’acquéreurs d’un bien neuf.) Le souhait de se constituer un complément de revenu en vue de la retraite réunit pour sa part 50 % des suffrages. Enfin, 47 % des sondés évoquent la défiscalisation permise par des dispositifs tels que la loi Pinel.
Voilà, en peu de mots l'essentiel des considérations qui nous opposent sur ce sujet sont abordées et résumées dans ce petit article. Chacun sait lire n'est-ce pas ?
Et sinon je connais des gens qui en sont à leur quatrième opération. J'en connais même deux qui en sont à leur quinzième et vingt-cinquième respectivement. A savoir si toutes les opérations sont adossées à une réduction fiscale, je n'en sais rien, mais je sais qu'ils connaissent parfaitement ces dispositifs et les utilisent couramment.
Mais ils ne sont pas nécessairement plus représentatifs que ceux qui sont locataires de leur résidence principale et qui ont lancé 10 opérations immobilières en 3 ans.
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#300 Message par Pazuzu » 20 sept. 2019, 13:20

Chacun sait lire oui, je dois avoir dans mes relations plus de trentenaires que de quinquas.

Il est évident que si tu n'es pas à 1000€ près par mois, tu ne risques pas grand chose à faire un investissement pas très bon. Les quinquas qui gagnent 70000€ et sont propriétaires sont surement dans ce cas dans leur majorité.

Personnellement avec un tel FDB, j'aurais peut être pu faire une opération, mais surement pas deux.

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