Investir en giletjaunie ?
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Investir en giletjaunie ?
On dit souvent avec un certain cynisme que le gueux est rentable. Chez moi, en giletjaunie (Saint-Étienne), un gars possède plusieurs appartements dans un même immeuble, qu'il loue à des roms (il ne se prend pas la tête à récupérer le surplus qui n'est pas payé par la caf). Les roms sont trouvés par sa fille qui a fondé une asso locale d'aide aux roms. Évidemment aucun travaux depuis 10 ans, et ce charmant humaniste bloque la copro.
Mais peut-on faire du fric en giletjaunie avec du smicard alors que les maisons y valent pas grand chose et que les taux sont bas (comprendre 2% sur 25 ans avec un dossier pourri) ?
Mais peut-on faire du fric en giletjaunie avec du smicard alors que les maisons y valent pas grand chose et que les taux sont bas (comprendre 2% sur 25 ans avec un dossier pourri) ?
- Praséodyme
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Re: Investir en giletjaunie ?
C'est dans les coins les moins tendus que le ratio prix/loyer est le plus favorable. Surtout sur les petites surfaces.
Le problème, c'est la vacance et les loyers impayés dans les coins les moins recherchés. Surtout si la stratégie du bailleur est de ne jamais faire les travaux de rénovation, les locataires seront tentés de cesser de payer quelques mois avant de partir à la cloche de bois, ou mieux, faire traîner la procédure d'expulsion. Surtout sur les petites surfaces et les meublés : plus facile de jouer les sauterelles quand on peut déménager léger.
Le problème, c'est la vacance et les loyers impayés dans les coins les moins recherchés. Surtout si la stratégie du bailleur est de ne jamais faire les travaux de rénovation, les locataires seront tentés de cesser de payer quelques mois avant de partir à la cloche de bois, ou mieux, faire traîner la procédure d'expulsion. Surtout sur les petites surfaces et les meublés : plus facile de jouer les sauterelles quand on peut déménager léger.
Pétition pour le RÉFÉRENDUM D’INITIATIVE CITOYENNE CONSTITUANT
https://petitions.assemblee-nationale.f ... ves/i-2082
Proposée par Léo Girod
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Re: Investir en giletjaunie ?
En giletjaunie : rendement élevé mais moins-value à prévoir.
En zone attractive : rendement faible mais plus-value potentielle.
En zone attractive : rendement faible mais plus-value potentielle.
Re: Investir en giletjaunie ?
Le problème c'est le cout des travaux et les risques juridiques.
Perso je vise quand même des locataires corrects et j'améliore les logements.
La c'est même plus de la gilletjaunie, c'est du plan à cassos. Si jamais y'en a un qui porte plainte pour insalubrité ou si la mairie met en place le permis de louer, il est mal, ou au moins moins bien.
Pour faire mieux, faudrait louer à taux réduit à l'association qui prendrait en charge les travaux. La c’est la martingale.
Si t'achetes bien, aucun risque de moins-value, contrairement à ceux qui surpaient en banlieue !:
Perso je vise quand même des locataires corrects et j'améliore les logements.
La c'est même plus de la gilletjaunie, c'est du plan à cassos. Si jamais y'en a un qui porte plainte pour insalubrité ou si la mairie met en place le permis de louer, il est mal, ou au moins moins bien.
Pour faire mieux, faudrait louer à taux réduit à l'association qui prendrait en charge les travaux. La c’est la martingale.
Si t'achetes bien, aucun risque de moins-value, contrairement à ceux qui surpaient en banlieue !:
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Re: Investir en giletjaunie ?
sous-entenduNouveau stephanois a écrit : ↑02 déc. 2019, 11:59Mais peut-on faire du fric en giletjaunie avec du smicard alors que les maisons y valent pas grand chose et que les taux sont bas (comprendre 2% sur 25 ans avec un dossier pourri) ?
contrairement aux grandes villes où il n'y a aucun espoir de faire un investissement potable
ou contrairement aux grandes villes où tu as une rente assurée ?
le rendement théorique est bien meilleur en GJie, mais le risque de vacance également. On peut malgré tout supposer qu'en mettant sous le marché, ce risque devient très faible et le rendement continue à être meilleur qu'en ville chère. Par dessus le marché, le risque de MV est plus fort dans les zones qui n'ont pas encore degonflé, total la GJie me semble un meilleur endroit pour investir que les villes en bulle.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
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Re: Investir en giletjaunie ?
S'il y a un petit peu de tourisme: acheter une petite maison avec un aspect un peu typique, un petit jardin, et le tout électrique, pour louer comme gîte.Nouveau stephanois a écrit : ↑02 déc. 2019, 11:59On dit souvent avec un certain cynisme que le gueux est rentable. Chez moi, en giletjaunie (Saint-Étienne), un gars possède plusieurs appartements dans un même immeuble, qu'il loue à des roms (il ne se prend pas la tête à récupérer le surplus qui n'est pas payé par la caf). Les roms sont trouvés par sa fille qui a fondé une asso locale d'aide aux roms. Évidemment aucun travaux depuis 10 ans, et ce charmant humaniste bloque la copro.
Mais peut-on faire du fric en giletjaunie avec du smicard alors que les maisons y valent pas grand chose et que les taux sont bas (comprendre 2% sur 25 ans avec un dossier pourri) ?
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021
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Re: Investir en giletjaunie ?
Alors il faut habiter à proximité pour s'en occuper. Ou bien sous-traiter la tenue du gîte à une personne de confiance du cru.
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Re: Investir en giletjaunie ?
Le coup du gite, tout le monde y a pensé, mais pas grand monde a réussi.
Ou alors ca devient vite un boulot à temps plein.
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Re: Investir en giletjaunie ?
Tu as un turnover important ? Car dans les coins où l'immo ne vaut rien, y a que les intérimaires et les CDD en locataires corrects non ?
Pas bête ! Mais les Roms ne se plaignent jamais donc...Pazuzu a écrit : ↑02 déc. 2019, 14:52La c'est même plus de la gilletjaunie, c'est du plan à cassos. Si jamais y'en a un qui porte plainte pour insalubrité ou si la mairie met en place le permis de louer, il est mal, ou au moins moins bien.
Pour faire mieux, faudrait louer à taux réduit à l'association qui prendrait en charge les travaux. La c’est la martingale.
Re: Investir en giletjaunie ?
Là, il risque vraiment rien, le "marchand de sommeil" : les roms ne vont pas se plaindre, ils sont logés gratuitement, c'est la CAF qui paie, vu qu'il ne s'embête pas à récupérer la part de loyer non couverte par le puissance publique. En plus, sa fille qui gère l'association locale peut faire passer le message aux locataires que s'ils foutent le bordel, ils risquent de se retrouver dehors et de perdre le soutien de l'association...Nouveau stephanois a écrit : ↑02 déc. 2019, 21:00Tu as un turnover important ? Car dans les coins où l'immo ne vaut rien, y a que les intérimaires et les CDD en locataires corrects non ?
Pas bête ! Mais les Roms ne se plaignent jamais donc...Pazuzu a écrit : ↑02 déc. 2019, 14:52La c'est même plus de la gilletjaunie, c'est du plan à cassos. Si jamais y'en a un qui porte plainte pour insalubrité ou si la mairie met en place le permis de louer, il est mal, ou au moins moins bien.
Pour faire mieux, faudrait louer à taux réduit à l'association qui prendrait en charge les travaux. La c’est la martingale.
Donc risque juridique inexistant, sauf si l'immeuble s'effondre, mais dans ce cas, ce sera la faute de la mairie qui n'a pas pris d'arrêté de mise en péril. Il aurait pu augmenter son rendement (et moins emmerder les autres propriétaires de l'immeuble) en achetant directement un immeuble de rapport plutôt que plusieurs appartements séparés.
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"
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Re: Investir en giletjaunie ?
Oui, c'est ça, et surtout, bien choisir le bien immo. J'avais loué un gîte dans une mignonne maison en pierre, détenue par un proprio à l'autre bout de la France, et gérée par une personne du bourg, aucun problème par rapport à ça. Le problème, c'était que la pierre fait le charme, mais l'isolation et le mode de chauffage (tout électrique) étaient désastreux (on se les caillait, même les radiateurs à fond). Le proprio a revendu récemment cette maison.Praséodyme a écrit : ↑02 déc. 2019, 18:21Alors il faut habiter à proximité pour s'en occuper. Ou bien sous-traiter la tenue du gîte à une personne de confiance du cru.
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021
Re: Investir en giletjaunie ?
le gite c'est un choix de vie. sinon c'est un mauvais investissement dans 99% des cas.
Re: Investir en giletjaunie ?
turnover, pas assez de recul. EN 3 ans, les deux locataires que j ai repris sont partis, et sur les 5 que j ai eus, je viens d'avoir le premier départ il y a peu.Nouveau stephanois a écrit : ↑02 déc. 2019, 21:00
Tu as un turnover important ? Car dans les coins où l'immo ne vaut rien, y a que les intérimaires et les CDD en locataires corrects non ?
Les profils sont varié, mais pas de couples en CDI, c'est sur ... J'ai du temps partiel, du "vieux" en CDI, un indépendant, des CDD, et 2/5 qui s'arrangent pour être au max de la CAF (ce qui leur fait un logement quasi gratuit)