Et le foncier la dedans ?

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leprimo13
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Et le foncier la dedans ?

#1 Message par leprimo13 » 07 juin 2005, 22:38

Je voudrais juste avoir votre position de "baissier" (ultra majoritaire dans ce forum ?) sur le sujet du foncier.

Moi je constate juste que les nouvelles lois ont rapidement assêché le marché du neuf de terrains à la vente. Aujourd'hui on trouve plus vraiment d'opportunités (j'ai sans doute pas les relations et le bagage pour...)

alors mes questions sont :
- sur le foncier est-il aussi évident pour vous qu'il y aura une baisse ?
- le coût du neuf : c'est surtout le prix du foncier avec une maison dessus et une maison ca évolue avec l'icc .. la c'est sur ca baisse pas (un autre mythe pour moi )?
- le marché du neuf et de l'ancien sont-ils décorélés ?

comment vous faitent baisser le neuf ?

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slash33
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#2 Message par slash33 » 08 juin 2005, 08:54

Je me dévoue pour vous apporter un semblant de réponse. Actuellement le foncier est hors de prix (je parle pour mon secteur et au vu des prix publiés par les notaires, fnaim...). Le manque de terrains construtibles est marquant.
Plusieurs remarques:
- cela concerne presque exclusivement les maisons d'habitation,
- le phénomène est accentué dans les grandes villes et aux abords. Je ne pense pas qu'il y ait pénurie dans le Larzac pour prendre un exemple extrême.

Toutefois les événements récents laissent supposer un relâchement des POS. Si le nombre de terrains libérés s'avère suffisant, il est logique que les prix des terrains s'assagissent.

Kisuisje

#3 Message par Kisuisje » 08 juin 2005, 09:07

Mais si on assouplit le POS et que l'on donne le droit de construire dans des endroits aujourd'hui interdit, ne prend on pas le risque en cas de catastrophes (innondations, affaissement, nuisances sonores) d'avoir un paquet de gens mécontents ?
Ou bien, autorisons la construction dans ces fameux terrains mais AUX RISQUES ET PERILS de l'acquereur.

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Céline
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#4 Message par Céline » 08 juin 2005, 09:58

Je pense que réduire le problème du foncier à une simple histoire de disponibilité de terrain est une vision très réductrice du problème. Autour d'une grande agglomération comme Lyon, il y a quantité d'hectares de terrains utilisés par des agriculteurs. Dans une ville comme Villeurbanne, il y a des hectares de friche industrielle abandonnée depuis de nombreuses années. Du terrain disponible, et tout près, il y en a donc.
Le problème, c'est que lorsque ces terrains sont transformés en terrains constructibles, il y a automatiquement une augmentation de la population de la commune sur laquelle se trouvent ces terrains. Et qui dit augmentation de la population, dit :
- agrandissement de l'école,
- construction d'un collège,
- agrandissement de la mairie,
- agrandissement de la poste,
- alourdissement de la collecte des ordures ménagères,
J'en passe et des meilleures, comme :
- obligation de construire des logements sociaux...
Au niveau d'un Etat, c'est un investissement très lourd, donc des impots à prélever en perpective.
Au niveau d'un maire de petite commune, la perspective d'un paquet de boulot et d'em... en plus.
Donc, tout pousse les décideurs à freiner des quatre fers pour autoriser la construction.
Vous me retorquerez sans doute que, de toutes façons, il faudra bien en passer par là un jour ou l'autre, compte tenu de l'accroissement de la population, mais l'homme d'Etat est ainsi fait qu'il espère refiler le problème à son successeur et le maire espère le refiler à la commune voisine.

Bonne journée.

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slash33
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#5 Message par slash33 » 08 juin 2005, 13:35

Céline a écrit :Vous me retorquerez sans doute que, de toutes façons, il faudra bien en passer par là un jour ou l'autre, compte tenu de l'accroissement de la population, mais l'homme d'Etat est ainsi fait qu'il espère refiler le problème à son successeur et le maire espère le refiler à la commune voisine
C'est quand déja la prochaine élection présidentielle? :lol: :lol: :lol:

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Gandalf_barbones
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#6 Message par Gandalf_barbones » 08 juin 2005, 17:04

Céline a écrit :Je pense que réduire le problème du foncier à une simple histoire de disponibilité de terrain est une vision très réductrice du problème. Autour d'une grande agglomération comme Lyon, il y a quantité d'hectares de terrains utilisés par des agriculteurs. Dans une ville comme Villeurbanne, il y a des hectares de friche industrielle abandonnée depuis de nombreuses années. Du terrain disponible, et tout près, il y en a donc.
Le problème, c'est que lorsque ces terrains sont transformés en terrains constructibles, il y a automatiquement une augmentation de la population de la commune sur laquelle se trouvent ces terrains. Et qui dit augmentation de la population, dit :
- agrandissement de l'école,
- construction d'un collège,
- agrandissement de la mairie,
- agrandissement de la poste,
- alourdissement de la collecte des ordures ménagères,
J'en passe et des meilleures, comme :
- obligation de construire des logements sociaux...
Au niveau d'un Etat, c'est un investissement très lourd, donc des impots à prélever en perpective.
Au niveau d'un maire de petite commune, la perspective d'un paquet de boulot et d'em... en plus.
Donc, tout pousse les décideurs à freiner des quatre fers pour autoriser la construction.
Vous me retorquerez sans doute que, de toutes façons, il faudra bien en passer par là un jour ou l'autre, compte tenu de l'accroissement de la population, mais l'homme d'Etat est ainsi fait qu'il espère refiler le problème à son successeur et le maire espère le refiler à la commune voisine.

Bonne journée.

et alors? plus d'habitations dit aussi plus d'habitants et d'impots locaux pour financer tout ca!

Pierrabulle

#7 Message par Pierrabulle » 08 juin 2005, 17:25

Céline a écrit :Je pense que réduire le problème du foncier à une simple histoire de disponibilité de terrain est une vision très réductrice du problème. Autour d'une grande agglomération comme Lyon, il y a quantité d'hectares de terrains utilisés par des agriculteurs. Dans une ville comme Villeurbanne, il y a des hectares de friche industrielle abandonnée depuis de nombreuses années. Du terrain disponible, et tout près, il y en a donc.
Le problème, c'est que lorsque ces terrains sont transformés en terrains constructibles, il y a automatiquement une augmentation de la population de la commune sur laquelle se trouvent ces terrains. Et qui dit augmentation de la population, dit :
- agrandissement de l'école,
- construction d'un collège,
- agrandissement de la mairie,
- agrandissement de la poste,
- alourdissement de la collecte des ordures ménagères,
J'en passe et des meilleures, comme :
- obligation de construire des logements sociaux...
Au niveau d'un Etat, c'est un investissement très lourd, donc des impots à prélever en perpective.
Au niveau d'un maire de petite commune, la perspective d'un paquet de boulot et d'em... en plus.
Donc, tout pousse les décideurs à freiner des quatre fers pour autoriser la construction.
Vous me retorquerez sans doute que, de toutes façons, il faudra bien en passer par là un jour ou l'autre, compte tenu de l'accroissement de la population, mais l'homme d'Etat est ainsi fait qu'il espère refiler le problème à son successeur et le maire espère le refiler à la commune voisine.

Bonne journée.
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Votre analyse est parfaitement juste, en tant que professionnel de l’immobilier et comme citoyen je la compléterais comme suit;

France entière, on peut convenir comme l’expose ce site qu’il n’y a pas de réel problème de foncier.
En région PACA ou j’exerce depuis plus de 25 ans, plus particulièrement dans le var, il y a un réel problème de pénurie de terrains à bâtir pour les raisons que vous venez de donner.

Les effets ont toujours à l’origine des causes :

- 36 000 communes, 36 000 POS ou PLU = difficile pour la gestion des sols.
- Décentralisation, du non au référendum de 1969 sur la régionalisation à la loi sur la décentralisation, il a fallu attendre 1983, plus de 20ans de retard, on en paie les conséquences aujourd’hui (comme peut-être pour l’Europe demain)

Un simple exemple ma commune de Saint Maximin dans le var : en 1979, 4700 habitants, en 2005, 15 000 habitants.
De 1979 à 1985 ma taxe professionnelle était de 100 €/an de 1985 à 1999 année de cession de mon entreprise à mes employés la T.P était à 50 000 FF.
Mes clients étaient à 90% des locaux régionaux, marseillais, aixois, du bassin toulonnais dans une moindre mesure.
Ma commune a dû faire face à toutes ces charges énumérées par Céline. Les taxes locales d’équipement ne suffisaient pas d’autant qu’elles subissaient des abattements de 50 à 80% liés aux prêts PAP et Conventionnés.
Aucun transfert de recettes de l’état et d'une partie des Taxes professionnelles des communes percevant ces ressources, véritables rentes de situation pour certaines, vers les communes logeant les employés des entreprises des premières et assumant les charges d’éducation et autres des secondes, n’ont vu le jour de façon significative.
Il suffit de voir la croissance du budget scolaire au cours des 20 dernières années de Saint Maximin, par rapport à ceux de Gémenos, d’Aubagne ou d’Aix les Milles pour comprendre.

Résultat, POS drastique sur Saint Maximin, recul de la mise en place d’un PLU, qui obligerait les élus à classer en zone urbaine constituée des zones actuellement en zones naturelles et ou l’article 5 exige 5000 à 10000 m² pour construire.

Ce qui a pour effet secondaire un mitage du parcellaire hypothéquant l'avenir d'une urbanisation économique et esthétique harmonieuse .
Autre conséquence de la cherté du foncier, elle tire vers le haut le marché de l’ancien.

Malgré cela il est encore moins onéreux d’acheter un terrain (prix moyen actuel 200 000 € contre 50 000€ en 1999 et pour autant que l’on en trouve) et de faire construire, le gain est d’environ 20% et on a du neuf à son goût.

_MARIE_

#8 Message par _MARIE_ » 08 juin 2005, 22:22

Ca date d'avril 2005, c'est un communique de presse, et ca confirme que les actifs immobiliers ne sont pas forcement a rechercher en bourse :

Le titre: "Immocroissance : diminution des valeurs locatives estimées"

L'article / communiqué (gratuit) :

http://www.paperjam.lu/c/articles/11627.html

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leprimo13
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#9 Message par leprimo13 » 09 juin 2005, 14:22

ok, donc a vous lire, les reponsables locaux n'ont pas olibgatoirement interet a libérer du foncier ? c'etait mon approche.

si vous me parlez de st maximin .. c'est la cas typique ou il y a eu fuite vers la grande périphérie de aix en provence ou le foncier était simplement innaborbale vers des zones moins cheres. 1/2 heure par autoroute directe.

mais le foncier a saint maximin a aussi bigrement monté dans ces zones.

slash33 pourquoi "les evenements rescents laissent supposer un relachement des POS" ?

en fait ma question eté volontairement orientée :
si il n'y a pas détente sur le foncier comment le neuf va t'il pouvoir baisser.

ok j'ai bien compris les théories sur l'ancien mais sur le neuf , je reste dans le flou.
de plus si l'on se base sur une théorie de "baisse de l'ancien " le marché du neuf ne va t'il pas "coincer" ?

Pierrabulle

#10 Message par Pierrabulle » 10 juin 2005, 11:14

leprimo13 a écrit :ok, donc a vous lire, les reponsables locaux n'ont pas olibgatoirement interet a libérer du foncier ? c'etait mon approche.

si vous me parlez de st maximin .. c'est la cas typique ou il y a eu fuite vers la grande périphérie de aix en provence ou le foncier était simplement innaborbale vers des zones moins cheres. 1/2 heure par autoroute directe.

mais le foncier a saint maximin a aussi bigrement monté dans ces zones.

slash33 pourquoi "les evenements rescents laissent supposer un relachement des POS" ?

en fait ma question eté volontairement orientée :
si il n'y a pas détente sur le foncier comment le neuf va t'il pouvoir baisser.

ok j'ai bien compris les théories sur l'ancien mais sur le neuf , je reste dans le flou.
de plus si l'on se base sur une théorie de "baisse de l'ancien " le marché du neuf ne va t'il pas "coincer" ?
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Pour être concret en matière de foncier et essayer d’être simple (ce qui n’est pas évident dans ce domaine) je vais essayer de donner une explication à l’aide de quelques notions de base.

D’abord concernant le logement il y a lieu de faire la distinction entre le logement collectif et le logement individuel.

Charge foncière, incidence foncière, % de charge foncière sont des termes équivalents :

Logement individuel

La CF s’obtient en divisant le prix de revient du foncier (PRF) par le même prix, augmenté du coût du bâti (ou encore appelée valeur technique (VT)qui est égale à la valeur du neuf s’il s’agit d’une construction neuve ou de l’équivalent valeur à neuf diminué de la vétusté pour une construction ancienne, augmentée du coût du foncier)

Exemple : PRF 150 000 € : (PRF150000€ + CB100 000€) = 0,40 ou 40%

L’étude analytique des mutations enregistrées dans un marché local donné, laisse apparaître un lien géométrique entre le % de charge foncière et un coefficient affectant la (VV)valeur vénale.

L’oscillation de ce %CF affectera la valeur vénale d’un coefficient en corrélation, ainsi lorsque le % est compris entre 30 et 40% on considère et on vérifie que VT=VV coefficient = 1
Entre 40 et 80%CF on vérifie que VV>VT coefficient >1
En de çà de 30% CF la VV < ou = VT coefficient < 1
Ainsi sur la commune de St Maximin, le coefficient est 1,2 pour une CF de 57%
Sur Aix-en-Provence le coefficient est de 1,45 pour une CF de 73%.

Dans la pratique il sera facile de faire le choix soit d’acquérir de l’ancien ou de faire construire ; lorsque l’on est aux deux extrémités, malgré le paradoxe suivant :
Les terrains ne sont pas chers en Lozère donc j’achète de l’ancien et je construis à Aix ou les terrains sont très chers (dans l’hypothèse bien sur ou j’en ai les moyens)

Enfin pour essayer de répondre à leprimo13 quand le foncier baissera-t-il ?

Dans un marché de pénurie on voit rarement baisser le prix. Cependant comme on dit en Provence, les oliviers ne montent pas jusqu’au ciel !
Si le prix de l’ancien diminue dans de telles proportions qu’il est vraiment plus intéressant pour l’acquéreur d’acheter de l’ancien que de construire cas du Coef.<1, le prix du foncier diminuera

Je précise que ce coefficient dit d’adaptation au marché par la charge foncière n’est pas le seul à affecter la valeur vénale mais je préfère en rester là pour l’instant.

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