Question concernant la reprise de la maison de mes parents

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Hiboude
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Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#1 Message par Hiboude » 07 mai 2020, 21:23

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#2 Message par EmileZola » 07 mai 2020, 23:05

Ca m'a l'air bien bancale comme solution. J'éviterais.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#3 Message par stchong » 07 mai 2020, 23:15

Non ce n'est pas réalisable, car en cas de mort de votre père dans votre location, votre mère n'aurait plus l'avantage d'avoir l'usufruit de la grande maison, car cec ne serait plus sa résidence principale.
Pour votre mère c'est trop risqué.
Votre fratrie pourrait demander la vente de la maison dans ce cas là, pour récupérer leur part

Si 300m2 habitable vous coupez la maison en deux. 100m2 pour vos parents et 200m2 pour vous et avec le prix du loyer de votre location actuelle vous faites des travaux.
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/2017)

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#4 Message par kamoulox » 07 mai 2020, 23:22

EmileZola a écrit :
07 mai 2020, 23:05
Ca m'a l'air bien bancale comme solution. J'éviterais.
+1

Ça sent la carotte tôt ou tard. Tout cela m’a l’air bancal et c’est une équation à plusieurs inconnues.

Trop risqué

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#5 Message par EmileZola » 07 mai 2020, 23:26

Et les autres enfants pourraient demander des comptes si vous êtes logés à titre gratuit.

Idem pour le proprio de la location, qui se retrouve avec des gens chez lui qui ne sont pas ceux du bail.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#6 Message par Jeffrey » 07 mai 2020, 23:29

Ça me paraît parfaitement possible. Vos parents bénéficient a priori des protections réciproques du conjoint survivant, et ils peuvent renforcer ces dispositions de base par une protection au conjoint survivant.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#7 Message par EmileZola » 07 mai 2020, 23:34

En résumé plusieurs sources à grosses emmerdes potentielles. Cumulables en plus. A fuir.

Donc le mieux à faire c'est d'attendre d'avoir le pognon et de faire les choses proprement, en rachetant la totalité à vos parents, ou si ils vous font une donation en rachetant la part des 2 autres enfants. Pour que tout le monde soit traité sur un pied d'égalité.

Pourquoi se presser ?

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#8 Message par neron » 07 mai 2020, 23:43

stchong a écrit :
07 mai 2020, 23:15
Si 300m2 habitable vous coupez la maison en deux. 100m2 pour vos parents et 200m2 pour vous et avec le prix du loyer de votre location actuelle vous faites des travaux.
+1 Cette idée me semble très pratique.

@ hiboude il manque quelques informations:
- La maison et le terrain appartient-ils à votre père en propre ? Sinon détailler l'indivision, A-t-elle été construite avant/après sa 2em union ?
- Quel est le type d'union entre vos parents (concubinage, PACS, Marié avec ou sans contrat), a-t-il fait un testament genre usage aux derniers survivant, ..), Quel est la valeur des 2 maison & loyer, le tout environ pour ce faire une idée Y-a qqfois des choses sweet à faire....
- et surtout .... voulez-vous maintenir de bon rapport avec vos demi-sœurs après (ça n'a pas de prix) et/ou faire les choses "correctement",
Jeffrey a écrit :
07 mai 2020, 23:29
Ils peuvent renforcer ces dispositions de base par une protection au conjoint survivant.
Bonne idée ... à condition qu'hiboude accepte les risques et em..que Leticia & Johnny ..
Modifié en dernier par neron le 08 mai 2020, 00:03, modifié 1 fois.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#9 Message par wasabi » 08 mai 2020, 00:01

Si vous faites des travaux sans posséder la maison, les deux tiers de vos travaux et la plus value liée appartiendra à vos frères et soeurs au moment de la vente ou de la succession. Si votre père meurt, les dispositifs de protection de la belle mère (du point de vue de vos frères et soeurs) seront différents si sa résidence principale est dans la maison en location et elle ne bénéficiera peut être pas du dispositif d'usufruit au dernier survivant de la maison de 300m2. En plus le bailleur sera pas content d'avoir un changement s'occupant en particulier un 77+ qui a des lois de protection spécifique.

Et si vous faites tout en douce sans changer les adresses officielles, ce sont vos frères et soeur qui vont râler ainsi que la mairie pour mensonge sur le nombre de personnes du foyer.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#10 Message par neron » 08 mai 2020, 00:07

En principe oui "on ne construit JAMAIS chez les autres" et ca ferais X% pour demi-soeurs (((mais y a qqes trucs pour y pallier)))

D'où la question désirez-vous maintenir de bons liens avec vos frères et soeurs et faire les choses correctement ?
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#11 Message par Gpzzzz » 08 mai 2020, 00:45

Suffit de se mettre d accord avec tout le monde !
Le problème qui semble resurgir c est que vous semblez tous short niveau pognon.. et c est pas bon :roll:

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#12 Message par Hiboude » 08 mai 2020, 00:57

Alors en sois mes parents ne peuvent pas acheter une nouvelle maison sans vendre celle ci. C’est une maison qui vaut plus de 500 milles euros mais pour moi ils me la laissent à 200 milles histoires qu’ils aient de quoi s’acheter une petite maison dans les environs. Nous avons vu un courtier il y a peu et juste avec le salaire de mon mari nous pouvons emprunter 240 milles euros, mais nous avons un crédit voiture élevé qui fait qu’ils veulent qu’on attende de finir ce crédit pour faire le crédit immobilier (pour ma part je travail en école mais vu que je ne suis pas titulaire et donc pas de « cdi » pour le moment, le courtier ne veut pas compter mon salaire dans ce crédit maison). Bref notre crédit voiture prend fin dans 3 ans d’où le fait qu’on voulait acheter que la.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#13 Message par Hiboude » 08 mai 2020, 01:07

Et pour répondre à d’autre questions.

Mes parents sont mariés depuis 46 ans, ils ont construit ensemble la maison. Ils sont déjà passé devant le notaire et en gros mon demi frère et ma demi sœur auront 25% de la maison et moi 50% et c’est au dernier du vivant. Mon demi frère et ma demi sœur ne veulent absolument pas la maison, ils sont chacun propriétaire de la leur et ils ont fait leurs vies à des centaines de kilomètres de chez nous et n’ont aucun envie de revenir ici. Niveau relation nous n’avons plus aucune nouvelle de ma demi sœur, et mon demi frère vient quelques fois chez mes parents dans l’année, nous avons une relation simple, avec une très bonne entente.

Couper la maison pour ma mère c’est niet direct. Lol, elle veut une maison neuve en lotissement sans rien à faire dedans et ne veut vraiment plus vivre dans cette maison là.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#14 Message par Hiboude » 08 mai 2020, 01:25

Ce que mes parents voulaient faire c’était que j’achète leur maison à 200 000€ au lieu des 500 000€, s’acheter une petite maison à 200 000€ et que le jour où ils ne sont plus là, vu que moi j’aurais eu la maison moins cher c’est de partager l’héritage de leur nouvelle maison entre ma demi sœur et mon demi frère (moi perso l’argent je m’en fou royalement, tout ce que je veux c’est que la maison que mes parents ont fait de leur main reste dans la famille et y vivre avec mon mari et nos 3 filles.). Je sais que c’est le rêve de mon père me voir reprendre la maison.

Après voilà personnellement ça ne me dérange pas plus que ça d’attendre 3 ans (dans le pire des cas, moins si j’arrive à me faire titulariser avant). Mais je veux surtout que ma mère puisse vivre dans une petite maison comme elle en rêve depuis des années, le plus tôt possible.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#15 Message par ignatius » 08 mai 2020, 08:45

La vente de la maison peut être requalifiee en donation déguisée par le fisc (vendre 200 une maison qui vaut 500 à un seul de ses héritiers à 77 ans :shock:).

Il existe des solutions, vous ne les trouverez malheureusement pas ici.

Dans votre cas il faut ABSOLUMENT voir un notaire pour sécuriser juridiquement tous ces éléments et éviter les ennuis avec le fisc, faire accepter cette solution à tous les héritiers, et sécuriser la situation de votre mère, qui est encore jeune.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#16 Message par ignatius » 08 mai 2020, 08:53

Pour vous donner un exemple, un simple requetage informatique fait ressortir cette vente en anomalie.

700 € du m2 alors que la moyenne du coin est de 1500 €.
Ça sort sur une liste.
Ensuite on regarde l'acheteur et le vendeur.
Père et fille. :shock:

Ouverture d'un dossier directement.
Il y a plusieurs dizaines de milliers d'euros à récupérer dans le cadre d'une donation déguisée.
Et c'est très facile à récupérer, il y a un bien de 500 k€ en face.

Voyez votre notaire, il vous proposera plusieurs possibilités.
Ça vous coûtera peut être quelques centaines d'euros, mais ça vous en fera gagner des dizaines de milliers, et surtout ça préservera la bonne entente au sein de la famille.

Sinon autre solution :
Vos parents vendent, achètent leur nouvelle maison, et font des dons d'argent à qui ils veulent du montant qu' ils veulent.
Cela sera rapporté lors de la succession.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#17 Message par clairette2 » 08 mai 2020, 08:57

Oui il faut voir un notaire. Ils i t des solutions. Et c'est gratuit.

Sinon, possibilité d'acheter la nue propriété de la maison, avec décote due a l'âge des occupants. Puis s'y installer ? Quand vous aurez possibilité de faire un crédit...

Mais a 200, ca ne passera pas, ni du fisc, ni des demi frères et sœurs.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#18 Message par Jeffrey » 08 mai 2020, 09:09

ignatius a écrit :
08 mai 2020, 08:45
La vente de la maison peut être requalifiee en donation déguisée par le fisc (vendre 200 une maison qui vaut 500 à un seul de ses héritiers à 77 ans :shock:).

Il existe des solutions, vous ne les trouverez malheureusement pas ici.

Dans votre cas il faut ABSOLUMENT voir un notaire pour sécuriser juridiquement tous ces éléments et éviter les ennuis avec le fisc, faire accepter cette solution à tous les héritiers, et sécuriser la situation de votre mère, qui est encore jeune.
Oui, ce serait perçu comme de la fraude. À juste titre.
Sinon je pense que vous vous trompez avec les pourcentages 25, 25, 50 et le dernier des vivants.
D’après ce que vous dites, vous êtes la seule héritière de votre mère, et votre père a trois enfants. Tout dépend alors de l’ordre de décès.
Par exemple, si votre père décède en premier. Le mécanisme de protection du conjoint survivant fait que :
- votre mère a 50% du patrimoine.
- elle rentre dans la succession de votre père au même titre que ses enfants. Donc les 50% de votre père sont divisés en 4 parts. C’est à dire 12,5%
Votre mère a alors 62,5% du patrimoine, chaque enfant dispose de 12,5%.
- mais votre mère a en plus l’usufruit de la totalité jusqu’à son décès .
- ensuite, au décès de votre mère, vous serez la seule héritière de la totalité de son patrimoine.
A l’inverse, si votre mère décède en premier, votre père rentre en ligne de compte sur sa succession, et vous n’êtes plus sa seule héritière. Ensuite, au second décès, le patrimoine de votre père sera divisé en trois parts égales.
Je passe les détails sur l’usufruit du patrimoine bancaire qui est différent du patrimoine immo. Ce sont les grandes lignes.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#19 Message par floflo » 08 mai 2020, 09:16

ignatius a écrit :
08 mai 2020, 08:45
La vente de la maison peut être requalifiee en donation déguisée par le fisc (vendre 200 une maison qui vaut 500 à un seul de ses héritiers à 77 ans :shock:).

Il existe des solutions, vous ne les trouverez malheureusement pas ici.

Dans votre cas il faut ABSOLUMENT voir un notaire pour sécuriser juridiquement tous ces éléments et éviter les ennuis avec le fisc, faire accepter cette solution à tous les héritiers, et sécuriser la situation de votre mère, qui est encore jeune.
+ 1000

Nid à emmerdes.
Nous passons notre temps à essayer de solutionner des cas à problèmes.
Les gens sont trop pressés de faire ce qu’ils ont envie de faire, ensuite ils viennent voir le notaire et tapent des scandales pour qu’on les sorte de la mouise..
Sauf qu’une fois que le mal est fait, il est fait.

Allez voir un notaire avant de faire quoi que ce soit..

La solution d‘Ignatius dans le message suivant est de loin la meilleure..

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#20 Message par EmileZola » 08 mai 2020, 09:27

Hiboude a écrit :
08 mai 2020, 01:25
Ce que mes parents voulaient faire c’était que j’achète leur maison à 200 000€ au lieu des 500 000€
:lol:

Vous rêvez là !
En plus de la fraude fiscale, il y a un risque de préemption de la Mairie à ce prix là ! Et les autres enfants ne vont pas forcément être d'accord, même si ça peut être régulariser plus tard. Mais dans 15 ou 20 ans, c'est long.

Bref, attendez d'avoir le Pognon, au lieu d'essayer de truander.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#21 Message par Hodjit » 08 mai 2020, 09:40

Il y a aussi beaucoup d'affect dans ce projet, mais est-il raisonnable financièrement? Avez-vous les moyens d'entretenir une grande maison de 300m2 et de payer une taxe foncière qui doit être assez rondelette ?

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#22 Message par PACA » 08 mai 2020, 11:42

Ok, avec toutes les remarques et recommandations ...
Mais j'ai des doutes pour l'estimation de la valeur du bien : "maison construite de leur main + des travaux sont toujours en suspend." => a priori je n'achète pas aux prix du marché
Si Il faut éviter de truander le fisc ce n'est pas une raison pour se faire avoir => ne pas sur estimer la valeur du bien.
Quand on est acquéreur on déprécie.=> on met en évidence les défauts , ces 300 m2 ce n'est pas une maison d'architecte.

Une possibilité à la limite de la légalité mais je pense que c'est jouable, à voir avec le notaire pour rester dans la légalité :
- Faire un découpage "dévalorisant" de la maison en deux lots (Valueur du Lot 1 + Valeur du lot 2 < inférieure à la valeur initiale du bien
. Lot 1 : donation de la nue propriété à tous les enfants, les parents y habitent officieusement
. Lot 2 : vente en pleine propriété

Dans les faits :
- Vous abandonnez votre location => le montant du loyer vous permet l'acquisition du lot 2 en pleine propriété
- Vous habitez le lot 2 ou le Lot 1 .... personne ne va le contrôler
Pour le Lot 1 => au décès ça se traite de façon classique

La stratégie est basée sur un découpage dévalorisant judicieux en deux lots en restant dans la légalité.
Modifié en dernier par PACA le 08 mai 2020, 11:46, modifié 1 fois.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#23 Message par ignatius » 08 mai 2020, 11:46

Voir avec un notaire si c'est possible.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#24 Message par PACA » 08 mai 2020, 11:50

ignatius a écrit :
08 mai 2020, 11:46
Voir avec un notaire si c'est possible.
Oui probablement mais c'est le type découpage qui peut être contesté par le fisc ou les autres héritiers.
L'objectif du découpage étant de tout dévaloriser. Il ne faut pas que le saccage soit trop évident.
L'avantage est de ne plus payer de loyer en mettant un pied en pleine propriété, ils ont toutes les cartes en main.
En fait Il ne faut pas être trop gourmand en évitant de déclencher une guerre des familles.....
Attention aux 77 ans, la santé mentale peut être contestée pour le découpage et la vente.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#25 Message par Hiboude » 08 mai 2020, 12:09

Alors pour une précisions.

Cette maison est composé d’un studio de 35m2 avec entrée indépendante et petit jardin avec terrasse sans vis à vis mais avec une porte d’accès direct dans la maison, où mes parents logés ma grand mère à titre gratuit et où ils m’ont logé avec mon mari au tout début de notre relation (nous étions tout juste majeur).

Nous à la base ce studio nous voulions le transformer en grande suite parental. Moi personnellement je peux faire une croix dessus étant donné qu’il reste 4 grandes chambres dans la maison, mais après voir si ça aussi c’est possible que mes parents vivent dans ce studio (étant donné qu’ils voyagent beaucoup en camping car c’est surtout pour y vivre l’hivers. L’automne, printemps et été ils sont souvent en voyage.) et nous dans le reste de la maison. À voir si c’est faisable et à quelle conditions, peut être donner un loyer à mes parents jusqu’à ce qu’on puisse acheter la totalité de la maison? Et voir aussi si cette solution convient à tous! Moi personnellement ça serait l’un de mes rêves d’avoir mes parents dans la même propriété étant donné que je veux m’en occuper jusqu’à leur mort quand ils ne pourront plus se gérer seul, pour mon mari et moi il est hors de question qu’ils aillent en maison de retraite.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#26 Message par lecriminel » 08 mai 2020, 12:20

Hiboude a écrit :
08 mai 2020, 00:57
C’est une maison qui vaut plus de 500 milles euros mais pour moi ils me la laissent à 200 milles histoires qu’ils aient de quoi s’acheter une petite maison dans les environs. Nous avons vu un courtier il y a peu et juste avec le salaire de mon mari nous pouvons emprunter 240 milles euros, mais nous avons un crédit voiture élevé
vous avez l'air assez dépensiers,
réfléchissez bien -si vous pouvez recevoir ce bien légalement (vis à vis des frères) et -s'il vous convient.
Ce n'est pas un cadeau, ou alors empoisonné, de devoir vivre dans un logement immense (et devoir l'entretenir) si on est limité financièrement.
Moi personnellement ça serait l’un de mes rêves d’avoir mes parents dans la même propriété étant donné que je veux m’en occuper jusqu’à leur mort quand ils ne pourront plus se gérer seul, pour mon mari et moi il est hors de question qu’ils aillent en maison de retraite.
tout ceci n'a rien à voir avec la vente du bien, là pour le coup vous faites ce que vous voulez. Hébérgés à titre gratuit semble naturel.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#27 Message par neron » 08 mai 2020, 13:25

kamoulox a écrit :
07 mai 2020, 23:22
EmileZola a écrit :
07 mai 2020, 23:05
Ca m'a l'air bien bancale comme solution. J'éviterais.
+1Ça sent la carotte tôt ou tard. Tout cela m’a l’air bancal et c’est une équation à plusieurs inconnues. Trop risqué
Exactement.

Vous dites ne pas être intéressé par les sous" alors qu'au bilan des 500k€. de vos parents vous en espérez presque totalité puisque de la 2em maison à 200 k€. vous récupéreriez de Droit entre 75% et 100%. Donc 475 k€. pour vous et 25 k€. pour vos frères et soeurs et sus de l'usage d'une maison à 500 k€. contre une à 200 k€. Ceci n'est pas naturel pour votre mère, votre père, frères acceptent cela sauf motivations financières et émotives propres qui dans le temps peuvent changer! > Mon principe, "ne JAMAIS faire d'affaire en famille" car le risque de se fâcher donc de voir vos montages dévoiler en justices est très forte (Des familles s’entredéchire pour savoir qui aura le mouchoir) donc de perdre des plumes. Ces motivations peuvent disparaitre du fait d'événements d'un divorce (le votre), décès (de votre père ou mère), d'un remariage (de votre mère), d'indigence .... générant de nouvelles situations affectives, légales et financières.

Attention de ne pas renouveler l'expérience de votre père avec votre conjoint.La situation ne sera pas la mème : Je ne sais votre contrat de mariage ni celui de votre père, ni le propriétaire du terrain mais pas dit que votre conjoint en cas de divorce ne récupère une part vous forcant à vendre (j'imagine alors la tête de vos parents)
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#28 Message par wasabi » 08 mai 2020, 14:08

Sinon idée.
Vos parents font une donation partage en vous donnant en franchise d'impôt 200k (100k chacun) en indivision de leur maison à 500k (que l'on valorisera plutôt à 400k, les estimations étant trop optimistes et faites avant Coronavirus), donc la moitié. Et ensuite vous faites un emprunt de 200k à la banque, que vous donnez à vos parents en échange du reste de l'indivision (vous achetez ce qui reste quoi). Et ensuite votre père file 100k en donation partage à chacun de ses deux autres enfants.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#29 Message par floflo » 08 mai 2020, 15:05

wasabi a écrit :
08 mai 2020, 14:08
Sinon idée.
Vos parents font une donation partage en vous donnant en franchise d'impôt 200k (100k chacun) en indivision de leur maison à 500k (que l'on valorisera plutôt à 400k, les estimations étant trop optimistes et faites avant Coronavirus), donc la moitié. Et ensuite vous faites un emprunt de 200k à la banque, que vous donnez à vos parents en échange du reste de l'indivision (vous achetez ce qui reste quoi). Et ensuite votre père file 100k en donation partage à chacun de ses deux autres enfants.
Tu veux dire une donation partage dans laquelle le bien lui est attribué, avec soulte à verser à la fratrie ?
Je n’ai pas bien compris combien elle a de demi frères et de demi sœurs et qui est parent de qui..

Attention toutefois quant à l’éventuelle nécessité de revente du bien..
- Si il y a un usufruitier
Et même si le bien a été donné en pleine propriété seront nécessaires :
- L’accord des parents (sauf à exclure toutes les clauses d’interdiction d’aliéner, droit de retour etc..)
- L’accord des demi-frères/sœurs jusqu’à 5 ans après décès du donateur (sauf à insérer dans l’acte une clause dans laquelle ils renoncent à l’action en réduction).
- Si ce bien vous appartiendra en propre, il faudra toutefois l’accord du conjoint si c’est la résidence principale des époux.

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#30 Message par PACA » 08 mai 2020, 15:14

(j'avais pas vu le post floflo)
Oui, difficile d'éviter la donation partage pour limiter les frais.
Avec 300 m2 habitable, dont un studio de 35 m2, 4000 m2 de terrain, on doit pouvoir éviter un loyer et une nouvelle acquisition
Si on veut déshériter totalement les autres enfants, c'est un autre sujet et c'est illégal => voir un avocat et le notaire

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#31 Message par floflo » 08 mai 2020, 15:19

PACA a écrit :
08 mai 2020, 15:14
(j'avais pas vu le post floflo)
Oui, difficile d'éviter la donation partage pour limiter les frais.
Avec 300 m2 habitable, dont un studio de 35 m2, 4000 m2 de terrain, on doit pouvoir éviter un loyer et une nouvelle acquisition
Si on veut déshériter totalement les autres enfants, c'est un autre sujet et c'est illégal => voir un avocat et le notaire
On peut toujours faire une donation à un seul des enfants, c’est légal, mais quand vient le jour de la succession et qu’il faut verser la part des autres héritiers, à moins d’avoir un compte en banque blindé, ça peut faire très mal..

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#32 Message par neron » 08 mai 2020, 15:24

Sur la base des motivations que vous nous avez explicité qui me semble objective (il peut y en avoir d'autres que vous avez même pas conscience ou qui vous dépassent) je comprend que vos parents aimerait "vendre leur bien à 500 k€ pour acheter plus petit à 200 k€" (sans pression affective de vous, ils faut voir leurs motivations en vous placant de leur côté et non du votre), et que vous (pas votre mari) aimeriez en devenir propriétaire en apportant à votre père 200 k€. obtenu par un crédit (de la comunauté à defaut votre mari) puis que le couple (votre mari) y fasse des travaux revalorisant ce bien par exemple à 800 k€.: Pour cela plusieurs solutions:

(1) Déjà coté droit de succession: Ne rêvez pas en payer sur 200 € un truc qui en vaut 500 €, De plus rappelez-vous que "les donations sont rapportée pour leur valeur au jour de la succession" soit 800 k€. (sauf donation-partage antérieur- souvent un accord moral sous seing privée entre héritiers de pas revenir sur la valeur des parts recus) et à vous de prouver que la PV de 300 est du à votre labeur (garder les preuves). Faite faire 3 évaluations honnêtes (retiré 10/20 max de frais agence) et que votre père en parle à ces enfants

(2) Faire un crédit auprès de vos parents de 300 k€. Le pb. est de savoir après l'achat à qui sera ce bien: Vous, votre époux, la communauté car le bien est à celui qui apporte "en bien propre" 50 % du prix d'achat et cela est noté sur l'acte d'achat. En principe l'argent apporté par un crédit fait par un des membres du couple (même en communauté de bien) peut être considéré comme propre. La jurisprudence dessus est très complexe et versatile (avec la convergence Européenne). Je ne connais déjà pas votre contrat de mariage! Par principe, même si le remboursement du prêt est fait par votre conjoint, celui-ci peut être considéré par un juge comme étant la juste rétribution de son usage de votre bien propre (ou inversement) ou que la PV de 300 k€. doit être partagé car résultant de labeur de la communauté ou requalifier votre prêt auprès de votre père comme étant faite par celle-ci. En effet tout juge peut constater si il est honnête que sans fond propre vous ne pouviez acquérir en propre une partie de cette maison.

(3) Donation partielle et démenbrement du bien - voir post d'un buleur précédent
Donation: En effet, hormis par crédit (voir 2) c'est la seule manière puisque vous n'avez pas les sous pour acheter cash ce truc à 500
Partiel: En effet à part si votre père et/ou mère ont d'autres bien, ils ne peuvent vous donner la totalité de la maison. Disons que votre père et votre mère vous en donne pour 300 k€. et que vous (votre couple) achetiez le reste à le crédit après avoir payé 20 k€. de droit (voir 0) .
Démenbrement : En effet, il vous faut obtenir en nom propre les meilleurs morceaux du bien pour éviter les problème en cas de divorce (voir 1). Donc démembrer. Le meilleur morceau est le terrain car "la propriété du terrain emporte la propriété du dessus et du dessous" bien qu'ici encore la jurisprudence ressente évolue (regarder sur le web) . L'autre morceau amha est l'usufruit (cela est apparemment possible suite à une toute nouvelle jurisprudence statuée par le conseil d'état) car rappelez vous que "celui qui jouie d'un bien en indivi (la maison) doit un dédommagement aux autres indivisaires". Ainsi l'acte de vente pourrait statuer: achat par apport en bien propre de Madame du terrain pour une valeur de X, d'usufruit pour une valeur de Y, de Z correspondant à X% de la nue propriété reçus par donation et le reste par un crédit conjoint. (ce qui voici qques temps était impossible car l'usufruit était une entité ""dépendante"" -saleté d'Europe qui remet en cause des règles de droits français immémoriaux d'avant Napoléon) . L'autre solution classique " Mme apporte en propre le terrain pour 10 k€, et 50% de la maison pour 20k€ reçu par donation,le reste par crédit conjoint" avec le risque d'un reliquat lors de la succession de votre père de 300 k€ pour la PV et Y pour l'usage, à payer au prorata des parts de votre mère et frères.

(4) Autres je ne vois pas "avec juste 200k€. de crédit" hormis par un "crédit familial" (2) ou "une donation" (3) sauf à sous-estimer le truc

(5) Allez voir votre notaire. Ce que j'ai écris est juste pour vous donner matière à réfléchir et pour le fun: Faite clair juridiquement

Je me suis pas relue, et écrit au fil de ma pensée désolé - re-edit 3 : des détails
Modifié en dernier par neron le 08 mai 2020, 17:16, modifié 4 fois.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#33 Message par wasabi » 08 mai 2020, 15:33

floflo a écrit :
08 mai 2020, 15:05
wasabi a écrit :
08 mai 2020, 14:08
Sinon idée.
Vos parents font une donation partage en vous donnant en franchise d'impôt 200k (100k chacun) en indivision de leur maison à 500k (que l'on valorisera plutôt à 400k, les estimations étant trop optimistes et faites avant Coronavirus), donc la moitié. Et ensuite vous faites un emprunt de 200k à la banque, que vous donnez à vos parents en échange du reste de l'indivision (vous achetez ce qui reste quoi). Et ensuite votre père file 100k en donation partage à chacun de ses deux autres enfants.
Tu veux dire une donation partage dans laquelle le bien lui est attribué, avec soulte à verser à la fratrie ?
Si ils ont suffisament de cash dispo pour financer la soulte oui. Là je proposais un truc en trois temps, une première donation partage, une vente immobilière entre membres de la famille puis une deuxième donation partage, de manière à ce que l'emprunt bancaire soit fait dans le cas d'une vente classique. Parce que si la soulte est financée par l'emprunt les taux seront moins bons, et les frais de dossier de la banque plus élevés, non ?
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#34 Message par neron » 08 mai 2020, 15:52

Sûr si vous diminuez le prix (rien ne vous dit qu'il ne l'a déjà été grandement) et faite fit "de l'usufruit",
cela simplifie la question et l'on peut investiguer alors l'aspect ("optimisation") fiscal, du crédit et des frais :)
Modifié en dernier par neron le 08 mai 2020, 15:58, modifié 3 fois.
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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes pare

#35 Message par floflo » 08 mai 2020, 15:54

wasabi a écrit :
08 mai 2020, 15:33
floflo a écrit :
08 mai 2020, 15:05
wasabi a écrit :
08 mai 2020, 14:08
Sinon idée.
Vos parents font une donation partage en vous donnant en franchise d'impôt 200k (100k chacun) en indivision de leur maison à 500k (que l'on valorisera plutôt à 400k, les estimations étant trop optimistes et faites avant Coronavirus), donc la moitié. Et ensuite vous faites un emprunt de 200k à la banque, que vous donnez à vos parents en échange du reste de l'indivision (vous achetez ce qui reste quoi). Et ensuite votre père file 100k en donation partage à chacun de ses deux autres enfants.
Tu veux dire une donation partage dans laquelle le bien lui est attribué, avec soulte à verser à la fratrie ?
Si ils ont suffisament de cash dispo pour financer la soulte oui. Là je proposais un truc en trois temps, une première donation partage, une vente immobilière entre membres de la famille puis une deuxième donation partage, de manière à ce que l'emprunt bancaire soit fait dans le cas d'une vente classique. Parce que si la soulte est financée par l'emprunt les taux seront moins bons, et les frais de dossier de la banque plus élevés, non ?
Les frais de dossier de la banque je n’en sais rien, mais plus tu fais d’acte, plus ça coûte cher..
Elle devra voir de toute façon un notaire qui lui fera le meilleur montage, ou pas de montage..

Elle dit à plusieurs reprises « mes parents veulent «  mais c’est pas eux qui vont payer les pots cassés.

Ça me fait penser à mes parents qui ont fait des pieds et des mains pour avoir de grandes baraques alors que les enfants n’étaient plus à la maison, et qui se plaignent sans cesse de l’entretien maintenant parce qu’ils sont trop vieux.
Par contre vendre pour plus petit n’est pas envisageable, hors de question d’avoir des voisins trop près etc..

Bref, ses parents veulent que ça reste dans la famille pour avoir l’impression de ne pas avoir « perdu » le bien.
On vit une drôle d’époque où les actifs n’ont pas les moyens d’acquérir un logement qui leur convient, et leurs parents inactifs, plus capables d’entretenir un bien démesuré par rapport à leurs besoins..

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#36 Message par ignatius » 08 mai 2020, 16:42

En ce qui me concerne, pour avoir eu à gérer des tas de successions qui se passaient mal (je dirais au bas mot plusieurs centaines), j'en suis arrivé à la conclusion personnelle, que je ne transmettrai pas d'immobilier à mes enfants, sauf si je meurs subitement sans avoir pu prévoir.
Lorsque viendra le temps de s'y pencher sérieusement, je revendrai mes biens immobiliers (sauf ma RP, mais l'idée est quand même de revendre pour quelque chose de plus fonctionnel à deux) et récupérerai l'argent.
Cet argent peut être utilisé de 2 façons dans une optique de transmission :
- donation immédiate
- maintien sur une AV dont les enfants seront désignés comme bénéficiaires

Vous l'avez compris, je vendrai donc mes biens (dont ma RP actuelle) avant 70 ans.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

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Re: Question concernant la reprise de la maison de mes parents

#37 Message par neron » 08 mai 2020, 17:39

ignatius a écrit :
08 mai 2020, 16:42
En ce qui me concerne, .. je revendrai mes biens immobiliers (sauf ma RP, mais l'idée est quand même de revendre pour quelque chose de plus fonctionnel à deux) et récupérerai l'argent. Cet argent peut être utilisé de 2 façons dans une optique de transmission : - donation immédiate - maintien sur une AV dont les enfants seront désignés comme bénéficiaires

Vous l'avez compris, je vendrai donc mes biens (dont ma RP actuelle) avant 70 ans.
Moi aussi! Ca évite les ennuis (*). Je mettrai si nécessaire avant ma RP en viager pour une rente indexée afin de rester "diversifié":
En effet j'aurai une p'tite retraite indexée sur une chose inconnue (IPC ?) et non sur la valeur du point comme dans la FP & les RS

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(*) Avant le droit immobilier datait d'avant Napoléon presque des romains (fructus, usus, ..) On pouvait en dire ce que l'on veut mais c'était du très solide par rapport aux biens meubles sur lesquels un des héritiers pouvait faire main basse (ni vu ni connu même du fisc et autres gabelous :wink: ). Cet avantage de l"immobilier est fini avec la dématérialisation des biens meubles (actions, monnaies) et avec la destructuration de notre droit immobilier pour assurer la "convergence Européenne" (**), le rendant en attendant instable et versatile afin de promouvoir un droit anglo-saxon? comme de "léguer à qui on veut", devenu une référence depuis que Napo. a perdu à waterloo :(

(**) En effet la "convergence Européenne" ne touche pas que la monnaie ou la taille des bananes mais des choses qui nous sont biens plus fondamentales comme notre droit, la culture, les valeurs ...dont notre façon transmettre à nos enfants, mais c'est un autre sujet lié à de la psycho-socio et la conduite de changement amha
.
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