Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

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fred34
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Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#1 Message par fred34 » 19 oct. 2020, 17:18

Bonjour à tous,
Je souhaiterais avoir les avis et conseils des membres de ce Forum, concernant mon projet de vendre ma résidence principale en vue d'acheter puis louer plusieurs petits appartements.
Ma situation est la suivante :
- Je suis marié et je prends ma retraite le 1er décembre, mais j'ai encore une enfant de 12 ans à charge.
- Je suis propriétaire d'un appartement de 4 pièces à Montpellier d'une valeur d'environ 500000 Euros et totalement payé.
- Ma femme et moi souhaiterions quitter Montpellier (trop chaud l'été, mal fréquenté), pour la région de Bayonne-Anglet-Biarritz, à l'été 2021 ou 2022.
Nous savons cependant que nous ne pourrons pas rester au pays Basque plus de 4 ou 5 ans, jusqu'à ce que ma fille obtienne son BAC.
Il nous faudra ensuite déménager dans une ville universitaire pour une installation définitive.
Du coup, il me semble qu'acheter un appartement ou une maison de 450000 Euros au pays Basque, nous obligerait à payer 33000 Euros de taxes, puis rebelote 4 ou 5 ans plus tard.
Aussi, ai-je penser vendre mon appartement actuel et acheter/louer quelques petits appartements afin de pouvoir nous loger convenablement à Bayonne-Anglet-Biarritz et conserver un capital pour acheter notre résidence dans ville universitaire le moment venu..
J'aimerais avoir vos avis ou conseils concernant cette stratégie.
En vous remerciant.
Bien cordialement

Pazuzu
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#2 Message par Pazuzu » 19 oct. 2020, 17:50

Si tu veux revendre tes petits appartements dans 4/5, ca sera le même problème pour la nouvelle taxe. Avec celui de récupérer les appartes, en plus.

Dur de faire une stratégie gagnante en ne comptant garder le ou les biens que 4 ou 5 ans.

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divorce
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#3 Message par divorce » 19 oct. 2020, 18:37

Bonjour à toi,

Ta fille a 12 ans. elle a besoin de toi maintenant.

Dans 5 ans, elle aura besoin d'apprendre l'indépendance. Donc, tu n'auras pas besoin de la suivre pendant ses études supérieures.

Louer des appartements pendant 5 ans avec le besoin à terme de les revendre pour organiser sa retraite me parait un plan risqué : est-ce que ta vie sera négativement impactée si un de tes appartements est squatté par un locataire insolvable et inexpulsable.

Un autre point à considérer : les adolescents n'aiment pas forcément être déracinés de leur vie. Ta fille est-elle prête à renoncer à ses amis d'enfance ?

rascasse76
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#4 Message par rascasse76 » 19 oct. 2020, 18:48

très mauvaise idée.
achetez là ou vous voulez prendre votre retraite et louez un appart a votre fille le moment venu.
je suis pas sure qu'elle aura envie de se trainer ses parents vieillissants... :oops:

Laurent
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#5 Message par Laurent » 19 oct. 2020, 23:23

rascasse76 a écrit :
19 oct. 2020, 18:48
très mauvaise idée.
achetez là ou vous voulez prendre votre retraite et louez un appart a votre fille le moment venu.
je suis pas sure qu'elle aura envie de se trainer ses parents vieillissants... :oops:
S'il s'agit d'une enfant avec des parents qui ne lui ont pas donné d'amour, cela ne fait aucun doute. Ce sont typiquement des parents qui finiront en maison de retraite avec une visite une fois l'an de leurs enfants.
Fred en revanche ne semble pas un parent indigne. Il y a par conséquent fort à parier que sa fille l'adore et l'adorera même "vieillissant", et qu'elle aimera avoir ses parents près d'elle.

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Madi94
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#6 Message par Madi94 » 20 oct. 2020, 00:04

rascasse76 a écrit :
19 oct. 2020, 18:48
très mauvaise idée.
achetez là ou vous voulez prendre votre retraite et louez un appart a votre fille le moment venu.
je suis pas sure qu'elle aura envie de se trainer ses parents vieillissants... :oops:
Pas mieux. Les études ne durent qu'un temps. Mes parents ont failli acheter un appart à Paris pour leurs enfants sauf qu'on a finalement fait Paris, Rennes, Lille sans compter les 6 mois de stages à Nancy ou Lyon ou à l'etranger.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#7 Message par Madi94 » 20 oct. 2020, 00:06

Laurent a écrit :
19 oct. 2020, 23:23
rascasse76 a écrit :
19 oct. 2020, 18:48
très mauvaise idée.
achetez là ou vous voulez prendre votre retraite et louez un appart a votre fille le moment venu.
je suis pas sure qu'elle aura envie de se trainer ses parents vieillissants... :oops:
S'il s'agit d'une enfant avec des parents qui ne lui ont pas donné d'amour, cela ne fait aucun doute. Ce sont typiquement des parents qui finiront en maison de retraite avec une visite une fois l'an de leurs enfants.
Fred en revanche ne semble pas un parent indigne. Il y a par conséquent fort à parier que sa fille l'adore et l'adorera même "vieillissant", et qu'elle aimera avoir ses parents près d'elle.
Euh.... J'ai laissé des parents aimants pour m'installer à Londres. J'suis une fille indigne et pas reconnaissante ?!?

Laurent
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#8 Message par Laurent » 20 oct. 2020, 01:55

Madi94 a écrit :
20 oct. 2020, 00:06
Laurent a écrit :
19 oct. 2020, 23:23
rascasse76 a écrit :
19 oct. 2020, 18:48
très mauvaise idée.
achetez là ou vous voulez prendre votre retraite et louez un appart a votre fille le moment venu.
je suis pas sure qu'elle aura envie de se trainer ses parents vieillissants... :oops:
S'il s'agit d'une enfant avec des parents qui ne lui ont pas donné d'amour, cela ne fait aucun doute. Ce sont typiquement des parents qui finiront en maison de retraite avec une visite une fois l'an de leurs enfants.
Fred en revanche ne semble pas un parent indigne. Il y a par conséquent fort à parier que sa fille l'adore et l'adorera même "vieillissant", et qu'elle aimera avoir ses parents près d'elle.
Euh.... J'ai laissé des parents aimants pour m'installer à Londres. J'suis une fille indigne et pas reconnaissante ?!?
C'est une question hors sujet....Madi, auriez-vous mauvaise conscience ? :wink:

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#9 Message par Madi94 » 20 oct. 2020, 05:47

Laurent a écrit :
20 oct. 2020, 01:55
Madi94 a écrit :
20 oct. 2020, 00:06
Laurent a écrit :
19 oct. 2020, 23:23
rascasse76 a écrit :
19 oct. 2020, 18:48
très mauvaise idée.
achetez là ou vous voulez prendre votre retraite et louez un appart a votre fille le moment venu.
je suis pas sure qu'elle aura envie de se trainer ses parents vieillissants... :oops:
S'il s'agit d'une enfant avec des parents qui ne lui ont pas donné d'amour, cela ne fait aucun doute. Ce sont typiquement des parents qui finiront en maison de retraite avec une visite une fois l'an de leurs enfants.
Fred en revanche ne semble pas un parent indigne. Il y a par conséquent fort à parier que sa fille l'adore et l'adorera même "vieillissant", et qu'elle aimera avoir ses parents près d'elle.
Euh.... J'ai laissé des parents aimants pour m'installer à Londres. J'suis une fille indigne et pas reconnaissante ?!?
C'est une question hors sujet....Madi, auriez-vous mauvaise conscience ? :wink:
Pas du tout :mrgreen: mais c'est ce que vous semblez sous entendre ! :roll:

fred34
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#10 Message par fred34 » 20 oct. 2020, 10:21

Bonjour à tous et merci pour vos nombreux avis.
Parfois différents, mais tout l'intérêt de ce forum est justement de confronter plusieurs avis.
je suis au travail en ce moment et répondrai à tous dans le soirée.
Bonne journée

Ben92
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#11 Message par Ben92 » 20 oct. 2020, 22:57

Sans être indiscret, tu as un âge normal pour prendre ta retraite ou alors tu la prends 10 ans avant tout le monde (régime spécial) ?
C'est une donnée importante parce que la stratégie patrimoniale est différente selon que tu as une espérance de vie avant EHPAD de 10-15 ans ou de 20-25 ans

flipper le dauphin
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#12 Message par flipper le dauphin » 21 oct. 2020, 07:35

Es tu prêt dans ta tête à gerer un patrimoine de plusieurs appartement en location ?
C'est à dire trouver un locataire, verifier l'encaissement des loyers, faire les demarches en cas d'impayé, etablir le total des charges par rapport au provision, assurer une vacance locative et les degradations que peuvent faire un locataire etc etc

En sachant que tu devras payer des impots sur les revenus tirés de ces locations.
A la revente tu devras potentiellement payer une taxe sur la plus value

Au niveau frais de notaire, le cout de l'achat de plusieurs appartements sera superieur à l'achat d'un bien unique.

5 appartements à 100 000 € te coutera autour de 44 000 € de frais de notaire
1 maison de 500 000€ te coutera autour de 36 000€ de frais de notaire.

De plus qu'elle est l'etat du marché locatif des secteurs que tu recherches ? Quels seront les revenus que tu pourras en tirer ?

Pierric
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#13 Message par Pierric » 21 oct. 2020, 08:51

Acheter des appart pour louer ou acheter sa RP dans le pays basque pour 5 ans, ca me semble être relativement similaire en terme de taxes et autres.
Sauf que dans l'hypothèse d'achats d'appart :
- Impact sur les revenus et donc la fiscalité
- Risques divers
- Revendre un appartement loué, il y a une décote. A moins de réussit à jouer sur les fins de bails mais sur 5 ans, c'est compliqué

Après, pour les études, ya toujours l'option chambre étudiante. Ya quand même Bordeaux pas loin pour les études.
Ca fait beaucoup d'hypothèse. Si elle fait une prépa, elle fera 2/3 ans dans une ville puis peut être 3 ans une autre. Donc un déménagement 5 après la retraite, puis 8 ans après, puis 11 ans si elle trouve un boulot dans une autre région ?Ca fait beaucoup.

Personnellement, j'étudierais une solution patrimoniale plus diversifiée (à voir avec le reste du patrimoine), c'est un projet de vie compliqué et incertain, surtout à la retraite

castralroc
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#14 Message par castralroc » 21 oct. 2020, 09:06

Montpellier mal fréquenté ?

On aime pas la diversité islamique ? :lol:

fred34
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#15 Message par fred34 » 21 oct. 2020, 21:16

Bonsoir et encore une fois merci pour vos conseils et avis sur notre projet.

Très majoritairement vous êtes sceptiques sur ce projet et sa rentabilité, et cela nous conduit ma femme et moi à approfondir nos réflexions.
Je vais essayer de répondre à toutes vos questions et remarques en espérant ne pas en oublier.

1. En ce qui me concerne, j’ai 63 ans et suis en bonne santé, sans pathologies détectées jusqu’ici. J’espère donc ne pas devoir aller en EHPAD avant 20 ans.
2. Ma fille unique de 12 ans est couvée (trop) par sa mère, et pour l’instant ne se rebelle pas et trouve même cela très confortable. Notre hypothèse est donc qu’elle appréciera ou même demandera de vivre avec ses parents jusqu’à la fin de ses études universitaires. Evidemment, elle pourra changer d’avis, et il n’est pas dit qu’elle devra rester dans la même ville pour ses études.
3. Nous voulons quitter Montpellier pour les raisons que j’ai indiquées, mais aussi parce que le pays Basque nous attire vraiment, pour sa beauté, mais aussi, surtout pour ma femme, à cause de la proximité de San Sébastien, son site, son architecture, ses boutiques. Malheureusement, compte tenu du point 2 ci-dessus et du besoin d’aller dans une ville universitaire plus tard, nous pensons ne pouvoir y rester que 4-5 ans.
4. D’où notre solution consistant à vendre notre RP actuelle, pour acheter et louer plusieurs appartements, afin de nous loger près de Bayonne, avant une installation et un achat définitifs dans une ville universitaire. A priori, vous nous déconseillez tous cette stratégie, pour plusieurs raisons qui peuvent se cumuler :
a. Ma fille risque de ne pas vouloir rester avec nous ou va devoir étudier dans plusieurs villes
b. Acheter une RP au pays basque ou acheter plusieurs appartements est équivalent en termes de taxes à payer. A cela s’ajouter les impôts sur les loyers perçus.
c. Gérer plusieurs appartements en location est une charge de travail et des risques (impayé, dégradation, décote à la revente si l’appart occupé)
Ma réflexion à ce stade, mais qui n’est pas encore bien mûre :
Tel que je connais ma fille, elle ne voudra pas être seule à 18 ans, dans une chambre de location dans une ville inconnue. A 20-21 ans peut-être. Donc elle sera certainement avec nous les premières années.
Vos remarques b) et c) m’ont fait réfléchir.
J'avais oublié, mais si je vends ma RP et n’achète pas une autre RP dans la foulée, je vais payer un impôt sur la plus-value qui diminue encore la rentabilité de l’affaire.
Cependant, je pourrai redresser cette rentabilité en achetant dans le neuf à Montpellier où on construit beaucoup (2,5% de frais au lieu de 7,5%), et en bénéficiant de réductions fiscales. Par ailleurs la gestion pourrait être confiée à une Agence. Je vais mettre tous les paramètres sous Excel.
Suite à vos remarques, ma femme pencherait plutôt pour louer notre appartement de 4 pièces actuel, afin de louer une maison au pays basque quitte à rajouter quelques centaines d’Euros par mois. C’est beaucoup plus simple, pas de fiscalité excepté celle du loyer perçu, mais à mon sens plus risqué, puisqu’on sera à la merci d’un locataire peu scrupuleux ou même simplement au chômage.
Quel est votre avis ?
Bonne soirée.
Cordialement.

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stchong
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#16 Message par stchong » 21 oct. 2020, 22:41

Vous ne pouvez pas savoir ce que votre fille fera comme études, même si a 12 ans elle est encore très papa maman.
Une seule chose de sûre ce n'est pas lui rendre service que d'être avec elle quand elle sera étudiante, l'autonomie est importante. Actuellement, si elle fait des études elle peut se retrouver n'importe où en France.Donc le cas de votre fille est trop aléatoire pour faire un plan financier, à la limite, mettre de l'argent de côté pour ses études , minimum 1000€ par mois.

Donc vendre Montpellier, qui doit être moins cher que le Pays Basque, et acheter votre résidence pour votre retraite à vous.
Faudrait mieux acheter un appart comme investissement près de votre future résidence principale, plus facile à gérer, genre location de vacances.
Faut que les choses soient simples et facile, pour vous.
Ignoré : Pimono

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#17 Message par Ben92 » 21 oct. 2020, 22:53

Les solutions les plus simple sont souvent les meilleures
- trouve et achète une maison là où tu souhaites habiter, avec un crédit relais
- vends ta maison

Oublie tout le reste, les petits apparts en location = cassos/racailles, ça sera un nid à emmerdes. En plus j'ai cru comprendre que c'est justement ce genre d'individus que tu ne veux plus voir !

Quant à ce que ta fille souhaite habiter chez papa/maman à 19 ans passés, il y a 99% de chance que ce ne soit pas le cas. Les enfants les plus couvés deviennent souvent des jeunes adultes qui veulent prendre leurs distances

Crapaud
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#18 Message par Crapaud » 21 oct. 2020, 23:50

Bonjour,

Je vais vous dire des choses pas très agréables à entendre, j'espère que vous ne serez pas froissé. Vous avez 63 ans, votre état de santé a peu de chances de s'améliorer, dans 5 ans cours serez au mieux dans votre état de forme actuel (et je vous le souhaite).

Le projet que vous imaginez aujourd'hui implique au minimum 3 déménagements successifs les 10 prochaines années: le premier maintenant, le deuxième vers une ville universitaire quand votre fille fera des études supérieures, un troisième lorsqu'elle sera autonome et que vous n'aurez plus besoin d'être dans la ville universitaire (sauf si vous comptez tester dans la ville, mais comme on ne la connait pas actuellement, ça va être compliqué de décider aujourd'hui).

Vous envisagez vous situation actuelle, à savoir les 4 ou 5 ans séparant votre fille de sa majorité comme transitoire, est il plus raisonnable de considérer que la phase universitaire comme transitoire ?
En gros, si les paramètres financiers le permettent, le plan serait le suivant:
1) vente de l'appartement montpelliérain (pour éviter les soucis de gestion)
2) achat de résidence principale au pays basque (si c'est là que vous comptez passer votre vie de retraité)
3) quand votre fille commencera les études universitaires, vous avez les choix suivants :
a) Votre fille fait ses études au pays basque, vous ne changez pas de résidence
b) Votre fille choisit une ville universitaire et n'a pas besoin de vous, vous lui louez un studio et vous restez dans votre résidence principale.
c) Votre fille choisit une ville universitaire et a besoin de vous, vous louez un appartement 3 pièces pour accompagner votre fille jusqu'à son autonomie (qui n'est pas forcément la fin de ses études, selon vos prédictions, vous resteriez 2 à 3 ans dans la situation c avant de rebasculer en b). Vous gardez votre résidence au pays basque, que vous occupez pendant les vacances (et éventuellement les week-ends si la ville universitaire est assez proche, typiquement Bordeaux).

Ça vous laisse davantage de choix, non ?
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#19 Message par fristi » 22 oct. 2020, 11:25

Mon avis : ça me paraît bizarre de déménager pour suivre un enfant étudiant.

Vendez votre appart à Montpellier et achetez votre résidence principale où vous voyez vous installer de manière définitive dans le pays basque.

Si vraiment le besoin se fait ressentir de conserver la cellule familiale pendant ses 2 ou 3 premières années d'études louez un F3 dans la ville universitaire pendant cette période là, en conservant votre RP au pays basque et vous pourrez faire des allers-retours entre la ville universitaire et le pays basque, et encore même ça ça serait assez bizarre.
Si votre fille prend son indépendance, ce qui est le plus vraisemblable, elle louera simplement une chambre d'étudiant comme tout le monde et viendra vous rendre visite au pays basque le week-end.

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lecriminel
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#20 Message par lecriminel » 22 oct. 2020, 13:35

fred34 a écrit :
21 oct. 2020, 21:16
Bonsoir et encore une fois merci pour vos conseils et avis sur notre projet.

Très majoritairement vous êtes sceptiques sur ce projet et sa rentabilité, et cela nous conduit ma femme et moi à approfondir nos réflexions.
Je vais essayer de répondre à toutes vos questions et remarques en espérant ne pas en oublier.

1. En ce qui me concerne, j’ai 63 ans et suis en bonne santé, sans pathologies détectées jusqu’ici. J’espère donc ne pas devoir aller en EHPAD avant 20 ans. ...........j'ai l'impression que vous n'avez pas saisi que l'investissement immobilier est une histoire de long terme. Il vous en coûte au moins 10% de frais à l'achat. Et le rendement net sera au mieux de 3%. Ca veut dire que vous commencez à gagner de l'argent au bout de 4 ans. Ca veut dire qu'un investissement aussi peu rentable, avec toutes ses lourdeurs, n'est pas intéressant à votre age. En vous fatiguant et en étant très chanceux, vous allez gagner des clopinettes.
2. Ma fille unique de 12 ans est couvée (trop) par sa mère, et pour l’instant ne se rebelle pas et trouve même cela très confortable. Notre hypothèse est donc qu’elle appréciera ou même demandera de vivre avec ses parents jusqu’à la fin de ses études universitaires. Evidemment, elle pourra changer d’avis, et il n’est pas dit qu’elle devra rester dans la même ville pour ses études.......c'est bien de couver votre enfant mais vous devez aussi la préparer à sa vie d'adulte. La suivre dans sa vie d'étudiante, je trouve cela presque malsain. Vous avez bien assez des week-ends et des vacances pour la revoir, sa vie n'en sera que plus équilibrée
3. Nous voulons quitter Montpellier pour les raisons que j’ai indiquées, mais aussi parce que le pays Basque nous attire vraiment, pour sa beauté, mais aussi, surtout pour ma femme, à cause de la proximité de San Sébastien, son site, son architecture, ses boutiques. Malheureusement, compte tenu du point 2 ci-dessus et du besoin d’aller dans une ville universitaire plus tard, nous pensons ne pouvoir y rester que 4-5 ans.......... Personnellement je préfère aussi largement le pays basque
4. D’où notre solution consistant à vendre notre RP actuelle, pour acheter et louer plusieurs appartements, afin de nous loger près de Bayonne, avant une installation et un achat définitifs dans une ville universitaire. A priori, vous nous déconseillez tous cette stratégie, pour plusieurs raisons qui peuvent se cumuler :
a. Ma fille risque de ne pas vouloir rester avec nous ou va devoir étudier dans plusieurs villes
b. Acheter une RP au pays basque ou acheter plusieurs appartements est équivalent en termes de taxes à payer. A cela s’ajouter les impôts sur les loyers perçus. .....s'ajoutent les impots perçus pour des apparts loués, pas pour votre RP¨.
c. Gérer plusieurs appartements en location est une charge de travail et des risques (impayé, dégradation, décote à la revente si l’appart occupé)
Ma réflexion à ce stade, mais qui n’est pas encore bien mûre :
Tel que je connais ma fille, elle ne voudra pas être seule à 18 ans, dans une chambre de location dans une ville inconnue. A 20-21 ans peut-être. Donc elle sera certainement avec nous les premières années.
Vos remarques b) et c) m’ont fait réfléchir.
J'avais oublié, mais si je vends ma RP et n’achète pas une autre RP dans la foulée, je vais payer un impôt sur la plus-value qui diminue encore la rentabilité de l’affaire..... Vous en connaissez beaucoup des gens qui ont payé l'impôt sur la PV ????
Cependant, je pourrai redresser cette rentabilité en achetant dans le neuf à Montpellier où on construit beaucoup (2,5% de frais au lieu de 7,5%), et en bénéficiant de réductions fiscales. Par ailleurs la gestion pourrait être confiée à une Agence. Je vais mettre tous les paramètres sous Excel.
Suite à vos remarques, ma femme pencherait plutôt pour louer notre appartement de 4 pièces actuel, afin de louer une maison au pays basque quitte à rajouter quelques centaines d’Euros par mois. C’est beaucoup plus simple, pas de fiscalité excepté celle du loyer perçu, mais à mon sens plus risqué, puisqu’on sera à la merci d’un locataire peu scrupuleux ou même simplement au chômage......alors que ce ne sera pas le cas avec les appartements que vous comptez louer ??
Quel est votre avis ?
Bonne soirée.
Cordialement.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

franckyfranck
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#21 Message par franckyfranck » 22 oct. 2020, 14:16

Bonjour,

Si l'appartement est totalement payé, il existe une solution simple et sans impôts (car si tu achéte du locatif, tu payera des impôts) : La mise en location de ton bien à Montpellier. Il trouvera preneur et ca te fera des revenus supplémentaires qui peuvent payer ton loyer dans le sud ouest ou financer l'achat d'un autre appartement à Biarritz. Mettre en loc une ancienne RP c'est un très bon plan car tu n'a pas de frais de transactions.

Dans 4 ans quand tu te cassera, tu mettra aussi l'appartement de Biarritz en location. Selon l'évolution des prix tu pourra recommencer dans une troisième ville ou pas. Après tu peux juger du coup qu'il vaut mieux louer à Biarritz et garder le fric pour investir à Bordeaux ou ailleurs. Ca peut se défendre. Ou au contraire tu peux te dire que les 4 ans de location en zone rurale seront peut être équivalents au FDN...

Et puis un bien "déjà payé" pourra potentiellement servir de gage pour le troisième. Enfin dans ces périodes troublées avoir des actifs plutôt que du cash pourrait être stratégique.

Pierric
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#22 Message par Pierric » 23 oct. 2020, 16:03

fred34 a écrit :
21 oct. 2020, 21:16
2. Ma fille unique de 12 ans est couvée (trop) par sa mère, et pour l’instant ne se rebelle pas et trouve même cela très confortable. Notre hypothèse est donc qu’elle appréciera ou même demandera de vivre avec ses parents jusqu’à la fin de ses études universitaires. Evidemment, elle pourra changer d’avis, et il n’est pas dit qu’elle devra rester dans la même ville pour ses études.
Oui, elle a 6 anspour changer d'avis, et à cet âge là, ca peut changer énormément.
fred34 a écrit :
21 oct. 2020, 21:16
Tel que je connais ma fille, elle ne voudra pas être seule à 18 ans, dans une chambre de location dans une ville inconnue.
Pas d'inquiétude, c'est une étudiante, en résidence étudiante, elle ne sera pas seule.
fred34 a écrit :
21 oct. 2020, 21:16
J'avais oublié, mais si je vends ma RP et n’achète pas une autre RP dans la foulée, je vais payer un impôt sur la plus-value qui diminue encore la rentabilité de l’affaire.
Non, il n'y a pas de condition pour l'exonération de PV sur la résidence principale.
fred34 a écrit :
21 oct. 2020, 21:16
Cependant, je pourrai redresser cette rentabilité en achetant dans le neuf à Montpellier où on construit beaucoup (2,5% de frais au lieu de 7,5%), et en bénéficiant de réductions fiscales. Par ailleurs la gestion pourrait être confiée à une Agence. Je vais mettre tous les paramètres sous Excel.
Suite à vos remarques, ma femme pencherait plutôt pour louer notre appartement de 4 pièces actuel, afin de louer une maison au pays basque quitte à rajouter quelques centaines d’Euros par mois. C’est beaucoup plus simple, pas de fiscalité excepté celle du loyer perçu, mais à mon sens plus risqué, puisqu’on sera à la merci d’un locataire peu scrupuleux ou même simplement au chômage.
Quel est votre avis ?
Gérer un bien locatif à plusieurs centaines de km, c'est pas l'idéal. L'agence immobilière va coûter cher, de l'ordre de 7% des loyers + un petit mois de loyer pour les frais de changement de locataire.


Sinon, je suis d'accord avec les commentaires ci-dessus, personnellement, je choisirai la simplicité : Déménager où vous avez envie de vivre, achetez un bien qui vous convient (ou louez-le si vous trouvez votre bonheur en location), et la suite, vous verrez dans 6 ans. C'est bien trop loin pour échafauder des plans complexes

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#23 Message par lisa » 23 oct. 2020, 16:20

Pierric a écrit :
23 oct. 2020, 16:03

Sinon, je suis d'accord avec les commentaires ci-dessus, personnellement, je choisirai la simplicité : Déménager où vous avez envie de vivre, achetez un bien qui vous convient (ou louez-le si vous trouvez votre bonheur en location), et la suite, vous verrez dans 6 ans. C'est bien trop loin pour échafauder des plans complexes
Exactement
Et pensez au collège- lycée de secteur dans votre recherche d'un bien. C'est très important. Que votre fille soit dans un bon environnement pour étudier sera un facteur d'équilibre pour votre famille

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#24 Message par Ave » 23 oct. 2020, 16:40

fristi a écrit :
22 oct. 2020, 11:25
Mon avis : ça me paraît bizarre de déménager pour suivre un enfant étudiant.

Vendez votre appart à Montpellier et achetez votre résidence principale où vous voyez vous installer de manière définitive dans le pays basque.

Si vraiment le besoin se fait ressentir de conserver la cellule familiale pendant ses 2 ou 3 premières années d'études louez un F3 dans la ville universitaire pendant cette période là, en conservant votre RP au pays basque et vous pourrez faire des allers-retours entre la ville universitaire et le pays basque, et encore même ça ça serait assez bizarre.
Si votre fille prend son indépendance, ce qui est le plus vraisemblable, elle louera simplement une chambre d'étudiant comme tout le monde et viendra vous rendre visite au pays basque le week-end.
C'est plus que bizarre c'est carrément chelou ...
Sans compter que d'un point de vue économique ça n'a aucun sens d'acheter pour 4/5 ans dans le meilleurs des cas sans compter les possibles changements de localisation pendant les études.
De plus, penser que parce que à 12 ans sa fille est très attachée à eux, ce sera le cas dans 6, 7 ans.... Moi à 12 ans c'est justement l'âge où j'ai commencé à compter les jours qui me restaient pour partir. Et j'ai vu pas mal de petites filles/garçons à papa/maman changer radicalement à l'adolescence...
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#25 Message par divorce » 23 oct. 2020, 16:47

franckyfranck a écrit :
22 oct. 2020, 14:16
Bonjour,

Si l'appartement est totalement payé, il existe une solution simple et sans impôts (car si tu achéte du locatif, tu payera des impôts) : La mise en location de ton bien à Montpellier. Il trouvera preneur et ca te fera des revenus supplémentaires qui peuvent payer ton loyer dans le sud ouest ou financer l'achat d'un autre appartement à Biarritz. Mettre en loc une ancienne RP c'est un très bon plan car tu n'a pas de frais de transactions.

Dans 4 ans quand tu te cassera, tu mettra aussi l'appartement de Biarritz en location. Selon l'évolution des prix tu pourra recommencer dans une troisième ville ou pas. Après tu peux juger du coup qu'il vaut mieux louer à Biarritz et garder le fric pour investir à Bordeaux ou ailleurs. Ca peut se défendre. Ou au contraire tu peux te dire que les 4 ans de location en zone rurale seront peut être équivalents au FDN...

Et puis un bien "déjà payé" pourra potentiellement servir de gage pour le troisième. Enfin dans ces périodes troublées avoir des actifs plutôt que du cash pourrait être stratégique.
A mon avis c'est une prise de risque importante : si tu tombes sur un mauvais locataire (du genre qui squatte ou qui détruit l'appartement), même avec les meilleures assurances locatives du monde, ça doit bien pourrir la retraite.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#26 Message par roi.de.trefle » 23 oct. 2020, 19:21

Ave a écrit :
23 oct. 2020, 16:40

C'est plus que bizarre c'est carrément chelou ...
Sans compter que d'un point de vue économique ça n'a aucun sens d'acheter pour 4/5 ans dans le meilleurs des cas sans compter les possibles changements de localisation pendant les études.
De plus, penser que parce que à 12 ans sa fille est très attachée à eux, ce sera le cas dans 6, 7 ans.... Moi à 12 ans c'est justement l'âge où j'ai commencé à compter les jours qui me restaient pour partir. Et j'ai vu pas mal de petites filles/garçons à papa/maman changer radicalement à l'adolescence...
Ca doit dépendre des gens : moi à 18 ans il n'était plus question de rester chez mes parents (autant de leur côté que du mien) - même si on s'aime, faut quitter le nid !
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#27 Message par divorce » 23 oct. 2020, 19:29

L'adolescence, c'est ce que Dame nature, dans son infinie sagesse, a trouvé de mieux pour rendre la séparation moins douloureuse

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#28 Message par fred34 » 23 oct. 2020, 20:09

Vous êtes unanimes à déconseiller notre plan initial : vente de notre RP, pour acheter/louer plusieurs appartements durant 4-5 ans, et finalement acheter une nouvelle RP là où ma fille rentrera à l'Université.
Il est vrai que c'est pas simple et repose sur l'hypothèse fragile que notre fille voudra rester avec nous, sans parler d'autres aléas.

Du coup, je pense qu'on va suivre vos avis, c'est à dire acheter une résidence principale au Pays Basque et mettre en vente celle de Montpellier.
Probablement après une période de location de 3-6 mois dans la région de Bayonne-Anglet-Biarritz pour être sûr de notre choix.

Si nous décidons de nous y installer, il faudra tout de même réfléchir à l'après BAC et là le plan détaillé de "crapaud" me va bien et je le remercie, ainsi que "fristi", "pierric", "ben92" et d'autres qui me font la même suggestion :
a) ma fille fait ses études au pays basque, on ne change pas de résidence
b) ma fille choisit une ville universitaire et n'a pas besoin de nous, on lui loue un studio en résidence universitaire.
c) ma fille choisit une ville universitaire et a besoin de nous les premières années, nous louons un appartement 3 pièces pour accompagner notre fille jusqu'à son autonomie.
Nous gardons donc notre résidence au pays basque, que nous occupons pendant les vacances et peut-être les week-ends si la ville universitaire est assez proche.

Merci à tous pour vos précieux avis et conseils, qui nous ont éclairés ma femme et moi, et nous ont conduits à changer notre plan initial.
Bonne soirée ou bonne journée selon le moment où vous lirez ce message.
Cordialement

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#29 Message par cliona » 25 oct. 2020, 21:52

Bonsoir,
la dernière solution me semble la meilleure. Même si elle veut vivre avec vous (ça me semble réaliste à 18 ans, peut-être moins après 20 ans) , ses études peuvent l'amener à changer de ville: mieux vaut louer. De toute façon, elle ne vivra pas chez vous éternellement, c'est mieux d'acheter là où vous souhaitez habiter. Je vous déconseille fortement de mettre en location votre résidence actuelle: en cas de mauvais payeurs, de dégradations, ce sera un cauchemar. C'est arrivé à des amis de mes parents qui avaient loué leur maison en région parisienne à des personnes avec de bons revenus et un train de vie conséquent: 4 ans de procédure pour récupérer une maison à rénover totalement.
Bonne continuation.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#30 Message par Beone » 26 oct. 2020, 09:32

fred34 a écrit :
23 oct. 2020, 20:09
c) ma fille choisit une ville universitaire et a besoin de nous les premières années, nous louons un appartement 3 pièces pour accompagner notre fille jusqu'à son autonomie.
J'ai 3 enfants, dont l’aîné à 11 ans.
Si à 18 ans il a encore besoin d'habiter chez nous pendant ses premières années d'étude, je considérerai avoir loupé son éducation (sauf situation de handicap, bien entendu). Ca ne veut pas dire qu'on le lâchera en rase campagne dès son anniversaire. On sera encore là pour le conseiller, l'héberger le WE s'il le désire, et pourvoir à ses besoins financiers. De là à trouver un appartement et déménager dans la ville où il sera étudiant pour qu'il puisse encore vivre avec PapaMaman, non !
Sommes-nous des parents indignes de penser comme cela ?

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#31 Message par Pazuzu » 26 oct. 2020, 16:33

flipper le dauphin a écrit :
21 oct. 2020, 07:35
Es tu prêt dans ta tête à gerer un patrimoine de plusieurs appartement en location ?
C'est à dire trouver un locataire, verifier l'encaissement des loyers, faire les demarches en cas d'impayé, etablir le total des charges par rapport au provision, assurer une vacance locative et les degradations que peuvent faire un locataire etc etc
Pour ça, il y a des professionnels.

franckyfranck a écrit :
22 oct. 2020, 14:16
Mettre en loc une ancienne RP c'est un très bon plan car tu n'a pas de frais de transactions.
Y'a toutes les chances que ça génère un rendement tout pourri par contre.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#32 Message par franckyfranck » 26 oct. 2020, 19:14

divorce a écrit :
23 oct. 2020, 16:47
A mon avis c'est une prise de risque importante : si tu tombes sur un mauvais locataire (du genre qui squatte ou qui détruit l'appartement), même avec les meilleures assurances locatives du monde, ça doit bien pourrir la retraite.
Ca peut toujours "mal" se passer, mais statistiquement la plupart des locataires payent. Que ca pourisse la vie et soit une source de stress, c'est vrai. Mais on parle d'un bien déjà payé. Donc chaque mois de rendement est un mois de gagné. D'autant que le bien reste en place.

Je dirai que dans la vie, rien n'est "sans risque". Je peux en tout cas pour ma part m'estimer satisfait d'en avoir pris. Avec du locatif notamment qui fut un très bon investissement pour moi.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#33 Message par divorce » 26 oct. 2020, 19:35

franckyfranck a écrit :
26 oct. 2020, 19:14
divorce a écrit :
23 oct. 2020, 16:47
A mon avis c'est une prise de risque importante : si tu tombes sur un mauvais locataire (du genre qui squatte ou qui détruit l'appartement), même avec les meilleures assurances locatives du monde, ça doit bien pourrir la retraite.
Ca peut toujours "mal" se passer, mais statistiquement la plupart des locataires payent. Que ca pourisse la vie et soit une source de stress, c'est vrai. Mais on parle d'un bien déjà payé. Donc chaque mois de rendement est un mois de gagné. D'autant que le bien reste en place.

Je dirai que dans la vie, rien n'est "sans risque". Je peux en tout cas pour ma part m'estimer satisfait d'en avoir pris. Avec du locatif notamment qui fut un très bon investissement pour moi.
juste pour savoir, tu étais sur un seul logement loué, ou bien sur plusieurs ?

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#34 Message par franckyfranck » 26 oct. 2020, 22:23

Alors pour la faire courte, en 2008 j'ai acheté un bien juste avant de rencontrer celle qui allait devenir ma femme et qui avait aussi un bien acheté deux ans plus tôt. Vu que vendre au bout de deux ans d'occupation était suicidaire, je l'ai foutu en loc. Et je ne l'ai jamais regretté. Ca fait 10 ans, pas un pépin et un seul changement de locataire. Enfin si occasionellement des retards de paiements l'été quand le locataire rentrait au pays. Et pas de dégradation autre que l'état d'usage.

Fin 2012, après l'arrivée du premier enfant, ma femme a fait de même avec son bien et on a acheté plus grand. Plus de changements de locataires car profil étudiant (pas le même type de bien) mais idem rien de grave à déplorer.

Contrairement à Monsieur j'étais jeune et il nous restait des crédits au cul, mais en début de carrière c'est encore le moment ou le salaire augmente. Au final, cela s'est bien goupillé. Dix ans plus tard, crédits remboursés par anticipation et une grande partie de notre troisiéme logement (celui acheté après 2012) est payé par nos revenus locatifs. C'était un vrai risque, mais on vivrait nettement moins bien si on ne l'avait pas pris.

Par contre on a pas repris le risque avec le bien de 2012 pour des tas de raisons évoquées sur ce forum, on l'a mis en vente. Après avoir déclaré au banquier qu'on le louerait ce qui a évité un prêt relais.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#35 Message par Pazuzu » 27 oct. 2020, 19:27

Je dis pas que tu as fait que mauvaise affaire mais on n'a aucun chiffre. Ca sent fortement soit l'apport englouti, soit un cash flow négatif d'une part, et un rendement surtout du à la PV d'autre part. Pas sur que Montpellier fasse x2 dans les cinq prochaines années.

Attention, je ne dis pas qu'il ne faut pas faire de locatif ('j en fais) mais il faut que le risque et le travail soient rémunérés.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#36 Message par fristi » 28 oct. 2020, 10:28

Pazuzu a écrit :
27 oct. 2020, 19:27
Je dis pas que tu as fait que mauvaise affaire mais on n'a aucun chiffre. Ca sent fortement soit l'apport englouti, soit un cash flow négatif d'une part, et un rendement surtout du à la PV d'autre part. Pas sur que Montpellier fasse x2 dans les cinq prochaines années.

Attention, je ne dis pas qu'il ne faut pas faire de locatif ('j en fais) mais il faut que le risque et le travail soient rémunérés.
Même si un apport a été englouti c'est toujours mieux que de l'avoir gardé sur des placements pourris du genre le livret A.

J'ai aussi loué mon appart acheté en France en 2012 depuis que je suis parti en Espagne en 2017, et même si ce n'est pas le placement du siècle avec une renta du genre 5% brut / 3% net, je ne regrette pas du tout car c'est comme ça que j'ai commencé à avoir des revenus complémentaires à mon seul salaire. Depuis je diversifie avec des trucs plus rentables (SCPI, crowdfunding), et d'autres plus volatils (bourse).

Concernant la PV l'appart a aussi pris 50 ou 60 k€ pendant le laps de temps mais c'est juste une estimation. Je ne le compte pas car je ne sais pas comment ça va évoluer... Je ferai les comptes le jour où je le revendrai...

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#37 Message par lecriminel » 28 oct. 2020, 10:54

fristi a écrit :
28 oct. 2020, 10:28
J'ai aussi loué mon appart acheté en France en 2012 depuis que je suis parti en Espagne en 2017, et même si ce n'est pas le placement du siècle avec une renta du genre 5% brut / 3% net
sachant que ce sont les chiffres les plus hauts qu'on puisse espérer (province, appartement, de taille limitée, sans lourdes charges mensuelles, sans grands travaux pendant la période, sans vacance) et qu'il sera en-dessous avec une maison,
sachant qu'il n'a pas l'intention de retourner y vivre,
personnellement je préfère très très largement vendre et placer à 1% et pouvoir disposer de mon capital (consommation, projet de vie, opporunité financière) que de garder la maison et en retirer 2%. Il n'y a pas photo.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#38 Message par Pazuzu » 28 oct. 2020, 11:21

fristi a écrit :
28 oct. 2020, 10:28
Pazuzu a écrit :
27 oct. 2020, 19:27
Je dis pas que tu as fait que mauvaise affaire mais on n'a aucun chiffre. Ca sent fortement soit l'apport englouti, soit un cash flow négatif d'une part, et un rendement surtout du à la PV d'autre part. Pas sur que Montpellier fasse x2 dans les cinq prochaines années.

Attention, je ne dis pas qu'il ne faut pas faire de locatif ('j en fais) mais il faut que le risque et le travail soient rémunérés.
Même si un apport a été englouti c'est toujours mieux que de l'avoir gardé sur des placements pourris du genre le livret A.

J'ai aussi loué mon appart acheté en France en 2012 depuis que je suis parti en Espagne en 2017, et même si ce n'est pas le placement du siècle avec une renta du genre 5% brut / 3% net, je ne regrette pas du tout car c'est comme ça que j'ai commencé à avoir des revenus complémentaires à mon seul salaire. Depuis je diversifie avec des trucs plus rentables (SCPI, crowdfunding), et d'autres plus volatils (bourse).
Voilà, c'est le même cas que francky. Un achat de RP foireux qui se transforme en investissement réussi, mais même aussi intéressant, vous n'êtes pas prêts à refaire un investissement immo ex-nihilo.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#39 Message par fristi » 28 oct. 2020, 12:17

Pazuzu a écrit :
28 oct. 2020, 11:21
Voilà, c'est le même cas que francky. Un achat de RP foireux qui se transforme en investissement réussi, mais même aussi intéressant, vous n'êtes pas prêts à refaire un investissement immo ex-nihilo.
Pourquoi foireux?
Et non, je n'écarte pas forcément l'idée de refaire un autre investissement immo, c'est un des seuls types d'investissements sur lesquels on peut faire jouer l'effet de levier du crédit. Et rien que ça c'est un avantage énorme.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#40 Message par fristi » 28 oct. 2020, 12:37

lecriminel a écrit :
28 oct. 2020, 10:54
sachant que ce sont les chiffres les plus hauts qu'on puisse espérer (province, appartement, de taille limitée, sans lourdes charges mensuelles, sans grands travaux pendant la période, sans vacance) et qu'il sera en-dessous avec une maison,
sachant qu'il n'a pas l'intention de retourner y vivre,
personnellement je préfère très très largement vendre et placer à 1% et pouvoir disposer de mon capital (consommation, projet de vie, opporunité financière) que de garder la maison et en retirer 2%. Il n'y a pas photo.
- Province : raté c'est en Ile de France.
- Appart : oui en effet.
- Sans lourdes charges mensuelles : raté les charges représentent pas loin d'1/4 du loyer.
- Sans grands travaux OK, mais de l'autre côté si tu fais des travaux tu les déduis des revenus locatifs lors de la déclaration d'impôts et ça va valoriser l'appart donc quelque part tu as une chance d'en récupérer une partie à la revente..
- Sans vacance, raté je suis à la 4ème année d'exploitation et j'ai déjà eu 2 changements de locataires avec un mois de vacance locative à chaque fois. Ca réduit la rentabilité et c'est chronophage mais ça se gère.
- N'a pas l'intention de retourner y vivre : je l'envisage de moins en moins ce qui fait que je finirai peut-être par revendre à l'occasion d'un départ de locataire, mais en 2017 lorsque je suis parti je ne savais pas comment ça allait se passer et j'envisageais clairement l'éventualité de revenir y vivre!

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#41 Message par lecriminel » 28 oct. 2020, 12:46

je ne parlais pas de toi pour retourner y vivre (et choisir de garder le bien) mais de fred 34.

C'est vrai qu'en RP en banlieue, les prix (donc le rendement) ressemblent plus à la province qu'à Paris,
2 mois en 8 ans, je l'intègre dans le sans vacance,
par contre 5% de rendement net sur un appartement dont les charges représentent 1/4 du loyer, je reconnais que ça m'étonne.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#42 Message par fristi » 28 oct. 2020, 18:11

lecriminel a écrit :
28 oct. 2020, 12:46
je ne parlais pas de toi pour retourner y vivre (et choisir de garder le bien) mais de fred 34.

C'est vrai qu'en RP en banlieue, les prix (donc le rendement) ressemblent plus à la province qu'à Paris,
2 mois en 8 ans, je l'intègre dans le sans vacance,
par contre 5% de rendement net sur un appartement dont les charges représentent 1/4 du loyer, je reconnais que ça m'étonne.
OK.
Les 5% sont le loyer charges comprises.
Après charges il me reste un peu moins de 4%.
Après impôts on approche des 3%.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#43 Message par franckyfranck » 28 oct. 2020, 19:21

Pazuzu a écrit :
28 oct. 2020, 11:21
Voilà, c'est le même cas que francky. Un achat de RP foireux qui se transforme en investissement réussi, mais même aussi intéressant, vous n'êtes pas prêts à refaire un investissement immo ex-nihilo.
Foireux pas vraiment, j'avais prévu de ne pas rester longtemps dans cet appart ce qui a orienté mon achat vers un RDC haut de plafond dans lequel on pouvait foutre un lit mezzanine. Grosse décote à l'achat, bien moindre décote à la location. Mais cela dit j'avais prévu d'y rester plus que les 23 mois ou je l'ai habité après c'était pour la bonne cause.

Sur refaire un investissement, je l'ai considéré mais l'immeuble acheté en 2012 était certes très agréable à vivre mais présentait un certain nombre de problèmes techniques que les copropriétaires n'avaient pas la volonté de régler. J'ai trouvé une meilleur tour, je suis parti. Sans ce problème technique, je l'aurais foutu en loc avec joie. Mais la j'ai vécu 5 ans dedans, je pouvais le vendre à un bon prix et acheter dans la tour ou j'avais toujours voulu acheter donc j'ai pris ma chance.

Mais le choix de foutre en loc est un choix long terme pour ne pas payer l'impôt sur les plus value et je ne l'ai donc pas pris. Et finalement vu comme les prix sont montés entre 2018 et 2020 sur le quartier, je l'ai presque regretté la derniére fois que j'ai fréquenté un AI.

Mais en gros j'avais un souci technique dont en soit le cout de réparation est maitrisable à l'instant T (si j'avais eu la certitude de le voter dans l'année suivant mon départ j'aurais conservé l'appart) mais qui peut déboucher sur un pbm technique plus grave et dont le cout sera très élevé. Je dirai qu'au dela de 10 ans de détention je n'étais pas confortable sur cet immeuble bien précis. Mais voila, sinon je retombais dedans.

Après je suis enmerdé je ne sais pas dans quel actif investir mon pognon. Et j'avoue que les SCPI vu le bloodbath annonçé sur la partie commerciale, je ne suis pas confiant.

Btw il y a un tel écart entre les SCPI et les foncières cotées (qui ont dérouillées grave) que je pencherait plutôt pour acheter les secondes.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#44 Message par franckyfranck » 28 oct. 2020, 19:26

fristi a écrit :
28 oct. 2020, 12:37
- Province : raté c'est en Ile de France.
- Appart : oui en effet.
- Sans lourdes charges mensuelles : raté les charges représentent pas loin d'1/4 du loyer.
- Sans grands travaux OK, mais de l'autre côté si tu fais des travaux tu les déduis des revenus locatifs lors de la déclaration d'impôts et ça va valoriser l'appart donc quelque part tu as une chance d'en récupérer une partie à la revente..
- Sans vacance, raté je suis à la 4ème année d'exploitation et j'ai déjà eu 2 changements de locataires avec un mois de vacance locative à chaque fois. Ca réduit la rentabilité et c'est chronophage mais ça se gère.
- N'a pas l'intention de retourner y vivre : je l'envisage de moins en moins ce qui fait que je finirai peut-être par revendre à l'occasion d'un départ de locataire, mais en 2017 lorsque je suis parti je ne savais pas comment ça allait se passer et j'envisageais clairement l'éventualité de revenir y vivre!
Pour réduire la vacance et améliorer le rendement, tu peux aussi accepter de louer en renoncant à la garantie de loyers impayés. En choisissant bien ton locataire tu peux trouver un mec sérieux qui veut juste avoir un bien de qualité pour mettre sa famille. Une fois qu'il l'a ca a été tellement dur de l'avoir que tu n'en entendra jamais parler. J'en ai eu un comme ca avant d'être chez moi, il était dans une cité du neuf-cube et il m'a dit "vous les français vous tolérez des choses pas tolérables chez vous". Il est resté plus de 7 ans. Il était content c'était quasi neuf quand il l'a pris et le voisinage était sympa. Après faut screener le mec. Il y a des agences qui connaissent le quartier et ont ce genre de plans.

fristi
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#45 Message par fristi » 29 oct. 2020, 11:02

franckyfranck a écrit :
28 oct. 2020, 19:26
Pour réduire la vacance et améliorer le rendement, tu peux aussi accepter de louer en renoncant à la garantie de loyers impayés. En choisissant bien ton locataire tu peux trouver un mec sérieux qui veut juste avoir un bien de qualité pour mettre sa famille. Une fois qu'il l'a ca a été tellement dur de l'avoir que tu n'en entendra jamais parler. J'en ai eu un comme ca avant d'être chez moi, il était dans une cité du neuf-cube et il m'a dit "vous les français vous tolérez des choses pas tolérables chez vous". Il est resté plus de 7 ans. Il était content c'était quasi neuf quand il l'a pris et le voisinage était sympa. Après faut screener le mec. Il y a des agences qui connaissent le quartier et ont ce genre de plans.
Mes premiers locataires c'était ça. Ils pouvaient pas justifier de revenus me permettant de souscrire à une assurance loyer impayés mais par contre ils avaient plus d'un an de loyer en banque et avaient l'air sérieux.
Effectivement je n'ai eu aucun soucis d'impayés mais ils sont restés que 2 ans car retour au pays ensuite.
Par contre ils ont laissé l'appart dans un état dégueulasse, oeuvres d'arts des gamins au feutre sur les murs, rideaux en boule dans un placard avec des traces de colle, cuisine avec des tâches de graisse partout, etc. c'est bien frustrant de retrouver son appart comme ça mais la caution existe pour couvrir ce genre de désagréments, la leur est partie en frais de nettoyage.
Maintenant c'est des étudiants qui font la coloc avec le loyer payé par les parents CSP+ et les APL. Très bons profils mais je sais d'emblée qu'ils vont pas rester longtemps non plus.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#46 Message par franckyfranck » 03 nov. 2020, 19:18

fristi a écrit :
29 oct. 2020, 11:02
Mes premiers locataires c'était ça. Ils pouvaient pas justifier de revenus me permettant de souscrire à une assurance loyer impayés mais par contre ils avaient plus d'un an de loyer en banque et avaient l'air sérieux.
Effectivement je n'ai eu aucun soucis d'impayés mais ils sont restés que 2 ans car retour au pays ensuite.
Par contre ils ont laissé l'appart dans un état dégueulasse, oeuvres d'arts des gamins au feutre sur les murs, rideaux en boule dans un placard avec des traces de colle, cuisine avec des tâches de graisse partout, etc. c'est bien frustrant de retrouver son appart comme ça mais la caution existe pour couvrir ce genre de désagréments, la leur est partie en frais de nettoyage.
Maintenant c'est des étudiants qui font la coloc avec le loyer payé par les parents CSP+ et les APL. Très bons profils mais je sais d'emblée qu'ils vont pas rester longtemps non plus.
Oui j'avoue c'est frustrant de voir un endroit (en plus dans mon cas j'y ai habité et je l'avais meublé pour y vivre) remis à l'état de taudis. Tu as aussi parfois de la suroccupation qui fait que cela se dégrade vite. Mais bon je suppose qu'ils n'ont pas vraiment le choix et tant qu'ils payent cela s'équilibre. (La suroccupation des fois on est mis devant le fait accompli quand l'agence t'informe que Monsieur qui a loué seul a fait venir sa famille).

Et il ne faut pas oublier le rafraichissement dans les coûts même si j'ai déjà vu des bailleurs louer des taudis j'ai toujours eu des scrupules à le faire. (Une fois j'ai du chercher une sous loc pour des gens de passage à Paris pour deux mois, ben certains j'ai halluciné qu'un mec vive dedans et c'était pas non plus des CSP---. Le bailleur a loué sa 'Mot2Cambronne' en l'état en se disant que peut être un mec péterait un câble et ferait des travaux à ses frais).

Voila, de toute façon c'est un arbitrage entre le risque accepté et le rendement. Effectivement les étudiants c'est moins risqué et en pire cas ils partent à la fin de l'année. Même si en ce moment, beaucoup d'étudiants ont du perdre leurs revenus avec le covid et c'est très moche. On en prenait plein au taf pour faire l'accueil sur les salons et les évènements publics. C'est dead malheureusement.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#47 Message par franckyfranck » 03 nov. 2020, 19:24

lecriminel a écrit :
28 oct. 2020, 10:54
fristi a écrit :
28 oct. 2020, 10:28
J'ai aussi loué mon appart acheté en France en 2012 depuis que je suis parti en Espagne en 2017, et même si ce n'est pas le placement du siècle avec une renta du genre 5% brut / 3% net
sachant que ce sont les chiffres les plus hauts qu'on puisse espérer (province, appartement, de taille limitée, sans lourdes charges mensuelles, sans grands travaux pendant la période, sans vacance) et qu'il sera en-dessous avec une maison,
sachant qu'il n'a pas l'intention de retourner y vivre,
personnellement je préfère très très largement vendre et placer à 1% et pouvoir disposer de mon capital (consommation, projet de vie, opporunité financière) que de garder la maison et en retirer 2%. Il n'y a pas photo.
Tu oublies l'effet de levier. Quand j'ai acheté mon appart si je le vendais j'allais récupérer au bas mot 30 000 € et rembourser mon crédit. Sauf que l'appart valait 140 000 €. Donc le choix était entre toucher 3% de 30 000 € (j'aurais eu plus de 1% à l'époque) ou entre 6 et 7% de 140 000 €. Au bout d'un moment j'ai soldé ce crédit et aujourd'hui j'ai un complément de salaire bien sympa qui tombe sans trop travailler (sachant qu'une agence gère). Plus exactement tu peux voir cela comme l'ensemble de nos deux logements (à moi et ma femme) pas bien luxueux paie aujourd'hui une grande partie sous forme de loyer le crédit d'un logement beaucoup plus luxueux. Bien sur il y a eu les remb anticipés, bien sur il y a eu plein de choses entre temps qui font que j'ai eu un minimum de chance. Mais j'ai tendence à dire à quelqu'un qui peut avoir cette chance de la tenter.

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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#48 Message par lecriminel » 03 nov. 2020, 20:36

moi: fred34 a tout l'argent dont il a besoin, donc pas besoin de s'embeter et prendre des risques à gagner des cacahuètes
franck: il gagne plus que des cacahuètes car effet de levier

ma réponse: 1. fred a un gros capital, le levier n'est pas adapté à son profil, ça ne fait qu'augmenter le risque qu'il doit fuir comme la peste. Le levier c'est super pour un jeune sans le sou
2. le levier rend avec l'augmentation des prix. Ton cas, c'est Paris qui fait +75% depuis 2006 en monnaie constante (source Friggit) contre +0% en province sur la même période. Ton cas, c'est celui d'une ville pas représentative, avec peu de logements et une demande irrationnelle. C'est possible que les prix augmentent, et même peut-être plus que l'inflation avec tout ce qu'ils ont baissé, mais c'est hautement improbable de retrouver tes chiffres.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Atlas
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Re: Besoin d'avis : Vendre ma RP pour acheter puis louer plusieurs petits appartements

#49 Message par Atlas » 09 nov. 2020, 14:06

Bonjour,
Je vous conseille de trouver et louer un local là où vous souhaitez habiter.. Je suis sûr que votre enfant a encore besoin de votre présence ainsi que celle de votre épouse, mais vous devriez aussi prendre en compte dès maintenant votre résidence principale (celle que vous allez prendre votre retraite).