Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

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tomtom
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#151 Message par tomtom » 26 juil. 2021, 08:14

freddd a écrit :
25 juil. 2021, 20:15
@ Tom-Tom.
pourquoi tu continues à répondre à Pimono? (je crois que j'avais déjà fait la remarque en page 1 ou 2)
ce n'est qu'un troll, comme il y en a dans les tous les forums.
troll couplé avec un morbac, en plus..
le jugement des autres, surtout celui qui vit au crochet de la France sans rien foutre, tu t'en fou.

ton choix est le tien et celui de ta famille. ;o)

en tout cas, merci pour ton retour.

tu ne précises pas si la négociation a été dur ou pas?
je crois que tu avais un bon rapport avec ton propriétaire, il a fait un effort sur le prix de vente rapidement ou cela a été une bataille?
La négo a été très cordiale; elle a duré 3 mois.
Dans mon esprit la maison vaut environ 1150-1200. J'ai donc tout fait pour que les agences quand elles visitaient voient tous les défauts et j'ai essayer de les influencer en balançant systématiquement un prix estimé autour d'1Mio€ par certains de leurs confrères. Ma plus grande angoisse était que la négo parte de beaucoup plus haut (les agences voulant récupérer un mandat de vente)
Une fois les agences passées, le propriétaire nous a envoyé son courrier avec un prix à 1100K€.
Je l'ai informé qu'on visitait très activement à coté et qu'on voyait des choses intéressantes et un peu moins chère tout en lui disant qu'idéalement, on reprendrait bien la maison.
Il y aurait quelques petits travaux à faire (réparer une gouttière, une clôture, remettre au gout du jour une salle de bain. Rien d'obligatoire ni d'urgent mais je l'ai mis dans la balance et on a fini à mon prix cible.

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slash33
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#152 Message par slash33 » 26 juil. 2021, 08:15

Loin de moi l'envie de casser le rêve mais avec ce profil tu as une chance sur deux de divorcer entre 40 et 50 ans. As tu pris les dispositions adhoc dans cette éventualité? C'est 10k net avant ou après impôt?

tomtom
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#153 Message par tomtom » 26 juil. 2021, 08:42

slash33 a écrit :
26 juil. 2021, 08:15
Loin de moi l'envie de casser le rêve mais avec ce profil tu as une chance sur deux de divorcer entre 40 et 50 ans. As tu pris les dispositions adhoc dans cette éventualité? C'est 10k net avant ou après impôt?
plus qu'un an et je suis tranquille alors?! :mrgreen:
En cas de divorce, les dispositions c'est on vend la maison et on partage en 2; On fait tout 50/50, l'apport et les mensualités...
On ne peut pas faire plus simple. Après, un divorce c'est toujours douloureux de toute façons.
Le revenu net c'est avant impots...

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#154 Message par kamoulox » 26 juil. 2021, 08:47

Chacun ici a une chance sur 2 de divorcer. Moi même 3 chances sur 4 combo caractère slave

Vu sa description de Négo et les revenus du foyer, ce n’est pas du genre à n’avoir rien prévu que ce soit en cas de divorce ou de décès de l’un ou l’autre.

En tout cas il a beau être blindé il ne me semble absolument pas peteux comparé à certains ici.

La dernière fois qu’il a dû jouer a qui pisse le plus loin c’était en primaire probablement :mrgreen:

Bien lui en a pris. J’espère qu’il aura encore beaucoup de bonheur dans cette maison.

Juste par curiosité, le fait d’avoir habité cette maison déjà depuis longtemps puis maintenant den Être propriétaire mais de ne pas avoir déménagé finalement, mentalement ça change quelque chose pour vous? Je veux dire il n’y a pas eu l’emménagement ou le coup de peinture quand tu arrives dans ton nouveau lieu de vie? De ce fait hormis les sous donnés pour l’acquisition se rends ton vraiment compte ou alors c’est vraiment un truc dont vous vous tamponner royal, l’idéal étant d’être bien ici, locataire ou proprio

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#155 Message par berliner59 » 26 juil. 2021, 08:53

tomtom a écrit :
26 juil. 2021, 08:14
Il y aurait quelques petits travaux à faire (réparer une gouttière, une clôture, remettre au gout du jour une salle de bain. Rien d'obligatoire ni d'urgent mais je l'ai mis dans la balance et on a fini à mon prix cible.
Vraiment pas très onéreux la gouttière mais répare rapidement car ca peut te pourrir tes murs...

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#156 Message par tomtom » 26 juil. 2021, 09:21

kamoulox a écrit :
26 juil. 2021, 08:47
Chacun ici a une chance sur 2 de divorcer. Moi même 3 chances sur 4 combo caractère slave

Vu sa description de Négo et les revenus du foyer, ce n’est pas du genre à n’avoir rien prévu que ce soit en cas de divorce ou de décès de l’un ou l’autre.

En tout cas il a beau être blindé il ne me semble absolument pas peteux comparé à certains ici.

La dernière fois qu’il a dû jouer a qui pisse le plus loin c’était en primaire probablement :mrgreen:

Bien lui en a pris. J’espère qu’il aura encore beaucoup de bonheur dans cette maison.

Juste par curiosité, le fait d’avoir habité cette maison déjà depuis longtemps puis maintenant den Être propriétaire mais de ne pas avoir déménagé finalement, mentalement ça change quelque chose pour vous? Je veux dire il n’y a pas eu l’emménagement ou le coup de peinture quand tu arrives dans ton nouveau lieu de vie? De ce fait hormis les sous donnés pour l’acquisition se rends ton vraiment compte ou alors c’est vraiment un truc dont vous vous tamponner royal, l’idéal étant d’être bien ici, locataire ou proprio
C'est un achat plus de raison qu'un véritable coup de cœur (mais en RP mes coups de cœur dépassent les 2-3Mio€ :lol: ); ça ne change fondamentalement pas grand chose.
Je pense quand même que je vais l'entretenir un peu mieux, notamment le jardin qu'on avait un peu laissé à l’abandon ces dernières années (on a pas les pouces verts...)
c'est vrai qu'il y a un peu ce dilemme entre flemme/habitude (car la maison est déjà très correcte) et projet de transformer. Du coup, je pense qu'on va refaire pas mal de chose + extension pour se refaire un nouveaux chez nous. Bon maintenant la masse de boulot à faire me décourage un peu (rien que de courir après les architectes qui ne répondent pas me fatigue déjà).
Ce qui me motive c'est que je vais enfin pouvoir me faire mon studio de musique au sous sol. 18M2 pour moi tout seul...

PS: je ne suis pas (encore) blindé, sinon j'aurais arrêté de bosser depuis longtemps 8)

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#157 Message par Beone » 26 juil. 2021, 09:32

kamoulox a écrit :
26 juil. 2021, 08:47
[...]Le fait d’avoir habité cette maison déjà depuis longtemps puis maintenant den Être propriétaire mais de ne pas avoir déménagé finalement, mentalement ça change quelque chose pour vous?
J'imagine que maintenant, en cas de besoin de travaux, ça ira beaucoup plus vite :mrgreen:
Et sûrement aussi une nouvelle salle de bain, ce qui n'aurait pas été le cas sans changement de propriétaire !

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#158 Message par kamoulox » 26 juil. 2021, 09:37

tomtom a écrit :
26 juil. 2021, 09:21
kamoulox a écrit :
26 juil. 2021, 08:47
Chacun ici a une chance sur 2 de divorcer. Moi même 3 chances sur 4 combo caractère slave

Vu sa description de Négo et les revenus du foyer, ce n’est pas du genre à n’avoir rien prévu que ce soit en cas de divorce ou de décès de l’un ou l’autre.

En tout cas il a beau être blindé il ne me semble absolument pas peteux comparé à certains ici.

La dernière fois qu’il a dû jouer a qui pisse le plus loin c’était en primaire probablement :mrgreen:

Bien lui en a pris. J’espère qu’il aura encore beaucoup de bonheur dans cette maison.

Juste par curiosité, le fait d’avoir habité cette maison déjà depuis longtemps puis maintenant den Être propriétaire mais de ne pas avoir déménagé finalement, mentalement ça change quelque chose pour vous? Je veux dire il n’y a pas eu l’emménagement ou le coup de peinture quand tu arrives dans ton nouveau lieu de vie? De ce fait hormis les sous donnés pour l’acquisition se rends ton vraiment compte ou alors c’est vraiment un truc dont vous vous tamponner royal, l’idéal étant d’être bien ici, locataire ou proprio
C'est un achat plus de raison qu'un véritable coup de cœur (mais en RP mes coups de cœur dépassent les 2-3Mio€ :lol: ); ça ne change fondamentalement pas grand chose.
Je pense quand même que je vais l'entretenir un peu mieux, notamment le jardin qu'on avait un peu laissé à l’abandon ces dernières années (on a pas les pouces verts...)
c'est vrai qu'il y a un peu ce dilemme entre flemme/habitude (car la maison est déjà très correcte) et projet de transformer. Du coup, je pense qu'on va refaire pas mal de chose + extension pour se refaire un nouveaux chez nous. Bon maintenant la masse de boulot à faire me décourage un peu (rien que de courir après les architectes qui ne répondent pas me fatigue déjà).
Ce qui me motive c'est que je vais enfin pouvoir me faire mon studio de musique au sous sol. 18M2 pour moi tout seul...

PS: je ne suis pas (encore) blindé, sinon j'aurais arrêté de bosser depuis longtemps 8)
Musicien en plus très bien!!! 8) nous c’est à l’étage on commence à manquer de place entre le piano le synthétiseur les guitares et la basse :mrgreen:

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#159 Message par ProfGrincheux » 26 juil. 2021, 10:20

tomtom a écrit :
26 juil. 2021, 08:05
ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 16:04
tomtom a écrit :
25 juil. 2021, 11:59
ProfGrincheux a écrit :
24 juil. 2021, 18:20
Pouvez vous expliquer pourquoi vous avez mis de l'apport personnel?
Je ne critique pas cette approche que j'ai pratiquée, je me demande juste comment vous vous expliquez à vous même cette décision.
Plusieurs raisons plus ou moins rationnelles.
1/ mettre 35% d'apport permet d'obtenir le meilleur taux possible auprès des banques
2/ j'étais jusqu'à présent investi à 80% sur des supports de type fonds actions, ça me permet de diversifier en mettant tout de suite un peu d'immo
3/ j'avais beaucoup de cash disponible et toutes les autres classes d'actifs me semblent en haut de cycle
4/ je dois dans le même temps attaquer le financement des études supérieures de mes enfants et ne souhaitait pas avoir de trop grosses mensualités pour garder un peu d'air (vacances,etc...)
5/ inconsciemment, ça me sécurise; je me dis que j'en ai déjà payé une partie et que si je veux arrêter de bosser dans 5 ans, revendre et me barrer, je prends moins de risque en cas de moins value (je sais, c'est complètement irrationnel)
etc...
Merci. Je trouve votre réponse instructive.
Je vous en prie...A titre personnel ou à des fins d'étude? :wink:
A titre personnel. Je discute avec plein de monde pour me faire une idée de comment ils fonctionnent. Ça permet d’avoir une idée comment la société fonctionne, ce qui m’est utile comme citoyen et comme acteur microéconomique. Je n’ai pas confiance en les sociologues, je préfère avoir un accès direct à leur matériau, quitte à ce que ça se limite à des évidences anecdotiques (donc je ne chercherai pas à publier d’étude sauf si me venait une idée philosophique qui tienne un peu la route, ce qui n’est pas le cas).

C’est bien ce qui m’embête quand j’achète des actions. Je n’ai pas - et ne peux pas avoir - un accès sans filtre à l’information pertinente.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#160 Message par jobserve75 » 27 juil. 2021, 11:58

tomtom a écrit :
24 juil. 2021, 17:27
WolfgangK a écrit :
24 juil. 2021, 10:35
Félicitations pour l'achat !
Et merci pour le partage d'informations.

Si ce n'est pas trop demander, je suis intéressé par les informations suivantes (à la louche) :
- rentabilité locative de votre maison (on a maintenant le prix, mais je ne crois pas que vous aillez donné le loyer que vous payiez).
- rentabilité moyenne de votre épargne sur la durée de location (dividendes ? variation de cours des actions ?)
- effet de levier max qu'il vous est possible d'avoir pour cet achat

Je me demande quels auraient été /seraient les scénarios :
- location
- achat avec endettement minimal
- achat avec endettement au max

Merci !
- Alors le loyer est de 3000€/mois; jamais augmenté en 9 ans par mon propriétaire; j'avais pas mal négocié son montant à l'époque (de mémoire il était affiché à 3500). Ce loyer est clairement en dessous du prix du marché (je dirais 4000 à 4500, pas plus car après on peut acheter).

- pour la rentabilité de l'épargne c'est dur à dire car je n'ai pas trop fait les calculs ni fait la part entre le rendement et l'épargne additionnelle;
aujourd'hui on a environ 1200K€ de patrimoine financier disponible:
sur les 10 années passées je dirais: 2 vieux PEL à 4%/an pour 200K€, les actions air liquide pour 350K€ (entre les gratuites, les dividendes et la hausse des cours sur 10 ans, c'est au moins 10%/an; Assurance vie pour 150K€ je dirais 3-4%/an (encore trop de liquidité sur le fond euros); les PEE environ 6-7%/an pour 200K€. les liquidité pour 100K€ à 0,5/1% par an

Effet de levier: je pourrais emprunter 100% de la somme de cette acquisition sans dépasser les 33% d'endettement
A vous lire, je pense qu’il aurait quand-même été préférable d’acheter il y a 10 ans pour les raisons suivantes :
- votre loyer a été gelé mais il vaudrait 4000€/mois soit du 4,5% brut. C’est donc un placement qui tiendrait la corde par rapport aux PEL et AV;
- vous avez eu le nez fin d’investir sur des actions porteuses mais c’était quand même risqué, du moins plus risqué à mon sens que l’achat de sa RP (mais c’est mon avis). J’ai eu moins de chance que vous et mes actions ont perdu 15% en 10 ans environ (société générale, total, orange, Air France…)
- Le bien que vous venez d’acheter coûtait certainement moins que 1M€ il y a 10 ans et vous avez donc perdu un potentiel de plus-value.

Personnellement, je me suis plutôt enrichi grâce à l’immobilier en investissant dans différentes formules. Comme quoi, cela dépend aussi de chacun.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#161 Message par kamoulox » 27 juil. 2021, 12:19

Il me semble avoir compris qu’il n’avait pas les moyens d’acheter ce bien ou équivalent il y a 10 ans et qu’il privilégiait le confort pour lui et sa famille. Les revenus ayant fortement augmentés de son côté et de sa femme l’impossible deviens possible et il est même large.

Dans ce cas difficile d’y voir un regret. Quand tu peux pas ba tu peux pas et puis c’est tout.

Le bien de ses rêves est à lui (et déjà payé a 1/3) et à mon avis pv ou pas il s’en cogne. Certains ne jurent que par leur tableur Excel d’autres non. Et comme il dit, avoir du pognon c’est aussi se faire plaisir (et donc mettre la rentabilité à la cave)

Se faire plaisir et à sa famille avant tout.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#162 Message par pimono » 27 juil. 2021, 14:07

kamoulox a écrit :
27 juil. 2021, 12:19

Dans ce cas difficile d’y voir un regret. Quand tu peux pas ba tu peux pas et puis c’est tout.

Le bien de ses rêves est à lui (et déjà payé a 1/3) et à mon avis pv ou pas il s’en cogne. Certains ne jurent que par leur tableur Excel d’autres non. Et comme il dit, avoir du pognon c’est aussi se faire plaisir (et donc mettre la rentabilité à la cave)

Se faire plaisir et à sa famille avant tout.

3000e de loyer, c'est rien d'être anecdotique, ça correspond à un couple qui peut choisir son parcours plus favorablement et j'avoue ne toujours pas comprendre c'est où qu'il peut être le plaisir à vivre dans un bien immo avec un loyer aussi élevé quand on fait ces aveux en même temps :

"...Je pense quand même que je vais l'entretenir un peu mieux, notamment le jardin qu'on avait un peu laissé à l’abandon ces dernières années...
...Du coup, je pense qu'on va refaire pas mal de chose + extension pour se refaire un nouveaux chez nous. Bon maintenant la masse de boulot à faire me décourage un peu"...



En réalité, nous somme typiquement dans une histoire dramatique qui parait se finir bien uniquement parce que les revenus sont haussiers et constants et qu'ils masquent en trompe l'oeil, la gestion calamiteuse de la situation immobilière par une perte que j'estime à environ 600.000e dans le patrimoine de la familia grandé de Tomtom ! Plus de 300Ke de loyers de foutus en l'air + 300ke (au moins) de culbute immo loupés sur autant d'années de loc ! Pour info, la maison de mes parents a prit 300% seulement sur 20ans, et c'est pas fini.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#163 Message par kamoulox » 27 juil. 2021, 14:45

Arrête de supputer les potentielles pertes ou je ne sais quoi.

Il a loué à tarif bas comparé à l’équivalent. Certes c’est une somme énorme pour moi et encore plus pour toi. Pas pour lui.

Soit il achetait un bien plus petit et frustrant pour lui et sa famille soit il louait plus grand pour le bien être de tous.

Quand tu pars en vacances en hôtel ou en rbnb ou location privée tu te dis pas à 'Mot2Cambronne' j’ai perdu 3000 euros pour ma semaine de location. Je vais m’acheter la maison pour pas avoir de perte et pas engraisser le proprio!

Tu trouves ça debile? Ça l’est mais c’est le même raisonnement. Il a payé une prestation x années chacun a trouvé son compte. Au final au prix négocié il ne perds pas tant que ça, bine loin de tes 600000 au doigt mouillé. Et avec le pognon pas dépensé il s’est blindé en actions donc vu sa très bonne situation je ne vois pas où est la perte en vérité. Il faut voir dans la globalité.

Et puis peut être que ça lui a évité un divorce aussi. Avec 4 enfants en ville dans un bien de 100 m2 rien ne dis qu’ils n’auraient pas pete un câble. Et ça tu ne peux le comptabiliser financièrement. Tu ne vois que le haut de l’iceberg et le loyer payé durant ses années. Tu ne prends rien dans la globalité, ta vision est biaisée.

Et que la maison de tes parents monte de 300 ou 1000% tu peux me dire ce que ça change pour lui?
Clap clap clap ! écoute!!! C’est le bruit comment il s’en claque les burnes!

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#164 Message par pimono » 27 juil. 2021, 16:24

kamoulox a écrit :
27 juil. 2021, 14:45

Quand tu pars en vacances en hôtel ou en rbnb ou location privée tu te dis pas à 'Mot2Cambronne' j’ai perdu 3000 euros pour ma semaine de location. Je vais m’acheter la maison pour pas avoir de perte et pas engraisser le proprio!

Le problème c'est que Tomtom place son argent en parlant de rendement et a clairement le profil de l'épargnant, il aime l'argent, il court derrière l'argent, il travail pour et est obligé d'être enchainé comme un larbin jusqu'à la retraite même s'il prétend être dans la capacité de pouvoir s’arrêter avant ( moi j’attends de voir ça car vous êtes nombreux à vous vanter d'avoir du pognon, mais pour avoir du temps libre à 100% bien avant la retraite, y'a plus personne !) preuve que le calcul n'est pas qu'un volet fantaisiste de sa vie, et de fait il faut bien reconnaitre que sur le plan immobilier, il s'est foiré royalement ! La plupart des gens qui ont acheté et qui ont le même profil que lui, ont davantage capitalisé, et n'ont plus de crédit immo au titre de la résidence principale sur le dos à 50ans !
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#165 Message par jobserve75 » 27 juil. 2021, 18:12

kamoulox a écrit :
27 juil. 2021, 12:19
Il me semble avoir compris qu’il n’avait pas les moyens d’acheter ce bien ou équivalent il y a 10 ans et qu’il privilégiait le confort pour lui et sa famille. Les revenus ayant fortement augmentés de son côté et de sa femme l’impossible deviens possible et il est même large.

Dans ce cas difficile d’y voir un regret. Quand tu peux pas ba tu peux pas et puis c’est tout.

Le bien de ses rêves est à lui (et déjà payé a 1/3) et à mon avis pv ou pas il s’en cogne. Certains ne jurent que par leur tableur Excel d’autres non. Et comme il dit, avoir du pognon c’est aussi se faire plaisir (et donc mettre la rentabilité à la cave)

Se faire plaisir et à sa famille avant tout.
En 10 ans, il a dit que ses revenus et son épargne ont doublé et sa maison a pris 30%.
Ils gagnaient donc à eux deux 10000€/mois et la maison coûtait dans les 750000€. Il devait avoir dans les 500000€ d’épargne. En mobilisant son épargne et en empruntant un peu, il pouvait donc se l’acheter largement, même un bien à 1,2M€

Il a fait d’autres choix qui ont été plus payants grâce à l’achat judicieux d’actions.

Je dis simplement que ces choix étaient, à mon sens, plus risqués que d’acquérir sa RP

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#166 Message par tomtom » 27 juil. 2021, 19:59

la maison avait été achetée en 2005, 750K€ par mon propriétaire mais ne faisait que 140M2; Ils ont depuis rajouté une extension de 30M2 et racheté un petit bout de terrain.
Je pense que la maison à la sortie des travaux valait 850 à 900K€ donc trop cher pour moi à l'époque.
Sinon ,j'adore voir Pimono donner des leçons d'investissement...
pour le reste no comment, pas le temps, je pars en vacances en Italie demain matin sur un voilier que j'ai loué certainement trop cher par rapport à la même location sur bateau plus petit au mois de décembre au départ de Gdansk. Bonnes vacances!

PS: Ah si Kamoulox, j'adore ton coté poète :lol: :lol: le clap clap, les burnes toussa

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#167 Message par kamoulox » 27 juil. 2021, 21:02

:mrgreen: :mrgreen: Je suis un artiste comme toi :mrgreen:

Bonnes vacances en tout cas!!!

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#168 Message par lecriminel » 27 juil. 2021, 21:26

tomtom a écrit :
27 juil. 2021, 19:59
1.la maison avait été achetée en 2005
Je pense que la maison à la sortie des travaux valait 850 à 900K€ donc trop cher pour moi à l'époque.

2.pour le reste no comment, pas le temps, je pars en vacances en Italie demain matin sur un voilier que j'ai loué certainement trop cher par rapport à la même location sur bateau plus petit au mois de décembre au départ de Gdansk. Bonnes vacances!
1. 17% de hausse en 16 ans, c'est moins que l'inflation mais àmha largement plus que la moyenne nationale hors effet qualité (même bien, même état)

2. pourquoi louer alors que tu pourrais acheter et revendre avec pluvalü ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#169 Message par goinfrimmo » 28 juil. 2021, 07:19

jobserve75 a écrit :
27 juil. 2021, 18:12
En 10 ans, il a dit que ses revenus et son épargne ont doublé et sa maison a pris 30%.
Ils gagnaient donc à eux deux 10000€/mois et la maison coûtait dans les 750000€. Il devait avoir dans les 500000€ d’épargne. En mobilisant son épargne et en empruntant un peu, il pouvait donc se l’acheter largement, même un bien à 1,2M€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 2,5%+0,5% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 595 026€.
Aïe, il met un coin :? .

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#170 Message par jobserve75 » 28 juil. 2021, 10:39

goinfrimmo a écrit :
28 juil. 2021, 07:19
jobserve75 a écrit :
27 juil. 2021, 18:12
En 10 ans, il a dit que ses revenus et son épargne ont doublé et sa maison a pris 30%.
Ils gagnaient donc à eux deux 10000€/mois et la maison coûtait dans les 750000€. Il devait avoir dans les 500000€ d’épargne. En mobilisant son épargne et en empruntant un peu, il pouvait donc se l’acheter largement, même un bien à 1,2M€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 2,5%+0,5% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 595 026€.
Aïe, il met un coin :? .
En 2010, j’avais obtenu un taux à 3% et c’était canon à l’époque.
Mais même avec 500000€ empruntés, il avait visiblement l’apport à l’époque pour acheter cette maison car son épargne était 2 fois inférieure à maintenant.

Il a fait d’autres choix, pas forcément perdants mais grâce à un coup de bol selon moi sur le choix de ses actions.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#171 Message par pimono » 28 juil. 2021, 13:51

tomtom a écrit :
27 juil. 2021, 19:59
la maison avait été achetée en 2005, 750K€ par mon propriétaire mais ne faisait que 140M2; Ils ont depuis rajouté une extension de 30M2 et racheté un petit bout de terrain.
Je pense que la maison à la sortie des travaux valait 850 à 900K€ donc trop cher pour moi à l'époque.
Sinon ,j'adore voir Pimono donner des leçons d'investissement...
pour le reste no comment, pas le temps, je pars en vacances en Italie demain matin sur un voilier que j'ai loué certainement trop cher par rapport à la même location sur bateau plus petit au mois de décembre au départ de Gdansk. Bonnes vacances!
Vous avez vécu à 6 dans 170m2 pendant 10 ans ? :shock:
Tout le monde se moque de ben92 et de son studio étoilé plus petit qu'une des salles de bain d'Ignatius, mais ton cas n'est pas mieux rapporté par à la surface disponible par personne, je sais pas comment vous faites pour vivre dans ces conditions "sardiniques" , vous allez tous les jours au cinéma ? :mrgreen:
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#172 Message par pimono » 28 juil. 2021, 13:51

kamoulox a écrit :
27 juil. 2021, 21:02
:mrgreen: :mrgreen: Je suis un artiste comme toi :mrgreen:


On attend vos vinils en kioste ! :lol:
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#173 Message par Gpzzzz » 28 juil. 2021, 18:48

pimono a écrit :
28 juil. 2021, 13:51
tomtom a écrit :
27 juil. 2021, 19:59
la maison avait été achetée en 2005, 750K€ par mon propriétaire mais ne faisait que 140M2; Ils ont depuis rajouté une extension de 30M2 et racheté un petit bout de terrain.
Je pense que la maison à la sortie des travaux valait 850 à 900K€ donc trop cher pour moi à l'époque.
Sinon ,j'adore voir Pimono donner des leçons d'investissement...
pour le reste no comment, pas le temps, je pars en vacances en Italie demain matin sur un voilier que j'ai loué certainement trop cher par rapport à la même location sur bateau plus petit au mois de décembre au départ de Gdansk. Bonnes vacances!
Vous avez vécu à 6 dans 170m2 pendant 10 ans ? :shock:
Tout le monde se moque de ben92 et de son studio étoilé plus petit qu'une des salles de bain d'Ignatius, mais ton cas n'est pas mieux rapporté par à la surface disponible par personne, je sais pas comment vous faites pour vivre dans ces conditions "sardiniques" , vous allez tous les jours au cinéma ? :mrgreen:
Il ne dit pas s'il y a 25m2 de chiottes dans la maison 🤔

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#174 Message par lecriminel » 29 juil. 2021, 09:26

jobserve75 a écrit :
28 juil. 2021, 10:39
goinfrimmo a écrit :
28 juil. 2021, 07:19
jobserve75 a écrit :
27 juil. 2021, 18:12
En 10 ans, il a dit que ses revenus et son épargne ont doublé et sa maison a pris 30%.
Ils gagnaient donc à eux deux 10000€/mois et la maison coûtait dans les 750000€. Il devait avoir dans les 500000€ d’épargne. En mobilisant son épargne et en empruntant un peu, il pouvait donc se l’acheter largement, même un bien à 1,2M€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 2,5%+0,5% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 595 026€.
Aïe, il met un coin :? .
En 2010, j’avais obtenu un taux à 3% et c’était canon à l’époque.
Mais même avec 500000€ empruntés, il avait visiblement l’apport à l’époque pour acheter cette maison car son épargne était 2 fois inférieure à maintenant.

Il a fait d’autres choix, pas forcément perdants mais grâce à un coup de bol selon moi sur le choix de ses actions.
tu as pris le prix avant travaux.
Comment veux tu être perdant en louant provisoirement une maison dont le prix augmente de moins de 1%/an, sans TF, avec des taux qui baissent ? Pas besoin de bol ( qui n'en est pas) sur les actions.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#175 Message par jobserve75 » 29 juil. 2021, 11:50

lecriminel a écrit :
29 juil. 2021, 09:26
jobserve75 a écrit :
28 juil. 2021, 10:39
goinfrimmo a écrit :
28 juil. 2021, 07:19
jobserve75 a écrit :
27 juil. 2021, 18:12
En 10 ans, il a dit que ses revenus et son épargne ont doublé et sa maison a pris 30%.
Ils gagnaient donc à eux deux 10000€/mois et la maison coûtait dans les 750000€. Il devait avoir dans les 500000€ d’épargne. En mobilisant son épargne et en empruntant un peu, il pouvait donc se l’acheter largement, même un bien à 1,2M€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 2,5%+0,5% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 595 026€.
Aïe, il met un coin :? .
En 2010, j’avais obtenu un taux à 3% et c’était canon à l’époque.
Mais même avec 500000€ empruntés, il avait visiblement l’apport à l’époque pour acheter cette maison car son épargne était 2 fois inférieure à maintenant.

Il a fait d’autres choix, pas forcément perdants mais grâce à un coup de bol selon moi sur le choix de ses actions.
tu as pris le prix avant travaux.
Comment veux tu être perdant en louant provisoirement une maison dont le prix augmente de moins de 1%/an, sans TF, avec des taux qui baissent ? Pas besoin de bol ( qui n'en est pas) sur les actions.
Grâce à ses loyers économisés de 36000€, soit du presque 5% par rapport au prix initial. C’était 2 point de plus que le taux de perpétuer accordé en 2010. Il avait de fait un bon effet de levier positif
De ce que j’ai compris, il pourrait s’acheter sa maison cash de 1M€ et son épargne a doublé en 10 ans. Mais on ne sait pas s’il est passé de 500000 à 1M€ d’épargne grâce au rendement de ses placements uniquement ou avec un peu d’épargne complémentaire.
Faire du plus de 5% de rendement moyen sur ces 10 dernières années impliquait de prendre quelques risques. Il l’a fait, ça a payé. Tant mieux pour lui. Je l’ai fait, j’ai aussi eu des rendements supérieurs à 5% mais grâce à d’autres placements risqués et notamment l’immobilier. La bourse a plutôt dégradé mon rendement net avec de mauvais choix d’actions;

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#176 Message par lecriminel » 30 juil. 2021, 13:00

jobserve75 a écrit :
29 juil. 2021, 11:50
Grâce à ses loyers économisés de 36000€, soit du presque 5% par rapport au prix initial. C’était 2 point de plus que le taux de perpétuer accordé en 2010. Il avait de fait un bon effet de levier positif

Faire du plus de 5% de rendement moyen sur ces 10 dernières années impliquait de prendre quelques risques. Il l’a fait, ça a payé. Tant mieux pour lui. Je l’ai fait, j’ai aussi eu des rendements supérieurs à 5% mais grâce à d’autres placements risqués et notamment l’immobilier. La bourse a plutôt dégradé mon rendement net avec de mauvais choix d’actions;
le rendement, je le lisse, il était de 3.600/900.000 (4%) au début et 3.600/1.050.000 (3.43%) à la fin soit 3.72% en moyenne. Je rajoute le 1% de hausse annuelle du prix, 4,72%. Pas mal; et pas étonnant, la RP c'est une valeur assez sûre et détaxée. Surtout sur le LT (les 10 ans passés + les années à venir) sans déménager (j'ai pas compté les FN) et avec des taux en baisse (comme tous les actifs)

Mais pas de quoi sauter au plafond, même le minable livret a qui est une sorte de voiture balai était à 2.25%. au dessus tu as les placement à LT, les assurances vie, puis les obligations et enfin la bourse (plus de 100% de hausse hors dividendes). Je ne vois pas comment on peut regretter un achat immo en 2011 (maison en RP, ça doit être parmi ce qui a le moins douillé; rajoute les taux plus élevés, l'entretien, la TF et le blocage à un endroit donné même si tomtom n'est pas concerné) et encore moins si on s'est placé en bourse. De toute façon, il ne pouvait pas acheter, les taux dépassaient 4%.
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#177 Message par goinfrimmo » 30 juil. 2021, 20:02

Capacité d'emprunt avec un taux de 4%+0,6% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 517 193€. Budget: 1017K€. FN: 73K. Net vendeur: 943K€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 0,7%+0,6% en 2021, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 697 082€. Budget: 1197K€. FN: 87K. Net vendeur: 1110K€.
Les vendeurs peuvent réclamer une PV de 17,7% juste sur la baisse du taux. Soit de l'ordre de 23% avec inflation.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#178 Message par jobserve75 » 30 juil. 2021, 21:05

goinfrimmo a écrit :
30 juil. 2021, 20:02
Capacité d'emprunt avec un taux de 4%+0,6% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 517 193€. Budget: 1017K€. FN: 73K. Net vendeur: 943K€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 0,7%+0,6% en 2021, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 697 082€. Budget: 1197K€. FN: 87K. Net vendeur: 1110K€.
Les vendeurs peuvent réclamer une PV de 17,7% juste sur la baisse du taux. Soit de l'ordre de 23% avec inflation.
Bien vu. En 2010, il pouvait tirer son prêt à 3% avec son profil. C'est ce que j'avais obtenu pour acheter du locatif en plus.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#179 Message par jobserve75 » 30 juil. 2021, 21:12

lecriminel a écrit :
30 juil. 2021, 13:00
jobserve75 a écrit :
29 juil. 2021, 11:50
Grâce à ses loyers économisés de 36000€, soit du presque 5% par rapport au prix initial. C’était 2 point de plus que le taux de perpétuer accordé en 2010. Il avait de fait un bon effet de levier positif

Faire du plus de 5% de rendement moyen sur ces 10 dernières années impliquait de prendre quelques risques. Il l’a fait, ça a payé. Tant mieux pour lui. Je l’ai fait, j’ai aussi eu des rendements supérieurs à 5% mais grâce à d’autres placements risqués et notamment l’immobilier. La bourse a plutôt dégradé mon rendement net avec de mauvais choix d’actions;
le rendement, je le lisse, il était de 3.600/900.000 (4%) au début et 3.600/1.050.000 (3.43%) à la fin soit 3.72% en moyenne. Je rajoute le 1% de hausse annuelle du prix, 4,72%. Pas mal; et pas étonnant, la RP c'est une valeur assez sûre et détaxée. Surtout sur le LT (les 10 ans passés + les années à venir) sans déménager (j'ai pas compté les FN) et avec des taux en baisse (comme tous les actifs)

Mais pas de quoi sauter au plafond, même le minable livret a qui est une sorte de voiture balai était à 2.25%. au dessus tu as les placement à LT, les assurances vie, puis les obligations et enfin la bourse (plus de 100% de hausse hors dividendes). Je ne vois pas comment on peut regretter un achat immo en 2011 (maison en RP, ça doit être parmi ce qui a le moins douillé; rajoute les taux plus élevés, l'entretien, la TF et le blocage à un endroit donné même si tomtom n'est pas concerné) et encore moins si on s'est placé en bourse. De toute façon, il ne pouvait pas acheter, les taux dépassaient 4%.
Mais si. Comme l'a calculé goinfrimmo, il aurait pu acheter.
Ca n'aurait pas été une mauvaise affaire d'ailleurs. Par contre, on ne sait pas s'il aurait été plus riche car il ne nous a pas précisés si l'augmentation de son cash vient essentiellement du rendement de ses placements ou avec un peu d'épargne.
S'il a un peu épargné, moyennant les frais supplémentaires liés à la propriété, il aurait pu être plus riche en achetant il y a 10 ans.

En tout cas, selon moi, il a pris plus de risques en plaçant en bourse plutôt qu'en achetant sa RP.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#180 Message par Vincent92 » 30 juil. 2021, 22:10

lecriminel a écrit :
30 juil. 2021, 13:00
jobserve75 a écrit :
29 juil. 2021, 11:50
Grâce à ses loyers économisés de 36000€, soit du presque 5% par rapport au prix initial. C’était 2 point de plus que le taux de perpétuer accordé en 2010. Il avait de fait un bon effet de levier positif

Faire du plus de 5% de rendement moyen sur ces 10 dernières années impliquait de prendre quelques risques. Il l’a fait, ça a payé. Tant mieux pour lui. Je l’ai fait, j’ai aussi eu des rendements supérieurs à 5% mais grâce à d’autres placements risqués et notamment l’immobilier. La bourse a plutôt dégradé mon rendement net avec de mauvais choix d’actions;
le rendement, je le lisse, il était de 3.600/900.000 (4%) au début et 3.600/1.050.000 (3.43%) à la fin soit 3.72% en moyenne. Je rajoute le 1% de hausse annuelle du prix, 4,72%. Pas mal; et pas étonnant, la RP c'est une valeur assez sûre et détaxée. Surtout sur le LT (les 10 ans passés + les années à venir) sans déménager (j'ai pas compté les FN) et avec des taux en baisse (comme tous les actifs)

Mais pas de quoi sauter au plafond, même le minable livret a qui est une sorte de voiture balai était à 2.25%. au dessus tu as les placement à LT, les assurances vie, puis les obligations et enfin la bourse (plus de 100% de hausse hors dividendes). Je ne vois pas comment on peut regretter un achat immo en 2011 (maison en RP, ça doit être parmi ce qui a le moins douillé; rajoute les taux plus élevés, l'entretien, la TF et le blocage à un endroit donné même si tomtom n'est pas concerné) et encore moins si on s'est placé en bourse. De toute façon, il ne pouvait pas acheter, les taux dépassaient 4%.
Et ça recommence. Dans un ou deux messages tu nous expliqueras que le propriétaire s’est appauvri en achetant une maison à 750k€ avec un effet de levier dont le coup a diminuer dans le temps (baisse des taux), en louant pour 360k€ de loyer, en faisant pour 100k€ de travaux et en revendant plus de 1M€ ensuite…
Le rendement de l’achat augmente si le bien augmente en valeur qu’est ce qu’il ne faut pas lire… Pour calculer le « rendement » finale (enfin, si on veut car tout cela serait fictif pour une RP), on peut éventuellement faire un TRI (qui doit être énorme ici) mais on ne calcule pas des rendements à l’instant T qui diminuerait si la valeur du bien augmentait... Sans prendre en compte l’effet de levier qui augmente lui aussi largement le rendement dans son cas… Cela n’a aucun sens.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 juil. 2021, 07:58, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#181 Message par kamoulox » 31 juil. 2021, 00:25

Écoutez! Clap clap clap
Là c’est le bruit des vagues sur son bateau, en train de faire bronzette. :mrgreen:

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#182 Message par freddd » 31 juil. 2021, 14:48

kamoulox a écrit :
31 juil. 2021, 00:25
Écoutez! Clap clap clap
Là c’est le bruit des vagues sur son bateau, en train de faire bronzette. :mrgreen:
+1 avec toi Kamoulox.

le post initial et la question de TomTom etait celui ci
TomTom a écrit :Si quelqu'un a des idées de tactique à adopter pour que les agences ne donnent pas un prix délirant au proprio pour essayer d'attraper le mandat?
dans les 3 agences, 2 sont locales (et "sérieuses") mais la troisième est parisienne et fait de l'immobilier de "luxe".
Bien sûr on insiste sur tous les défauts de la maison lors des visites mais pas sûr que ça suffise.
il s'en bat les coui**es de savoir s'il aurait du acheter il y a X années sa maison qu'il louait.

son propriétaire vendait, il ne voulait pas l'acheter au dessus du marché, l'acheter au "plus juste".

le reste, c'est une baston entre forumeurs.
là, Tomtom s’éclate sur son bateau et il doit doublement s’éclater en vous lisant.
bonnes vacances, Tomtom. :)

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#183 Message par kamoulox » 31 juil. 2021, 19:57

Oui c’est quand même dingue de se triturer le cerveau sur la situation de quelqu’un à coups de chiffres.
Il y aurait pas un peu de jalousie dans l’air?

Puis il a tellement perdu de pognon qu’après l’achat il part en vacances et se loue un bateau. Il va kiffer lire le topic à son retour :mrgreen:


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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#184 Message par pimono » 31 juil. 2021, 20:55

freddd a écrit :
31 juil. 2021, 14:48

là, Tomtom s’éclate sur son bateau et il doit doublement s’éclater en vous lisant.
bonnes vacances, Tomtom. :)


pfff, le pauvre, c'est pas son bateau, c'est encore un plan location... tu parles d'un éclatement, à la fin de la loc, c'est un peu comme à la fin du bail de sa maison avec ce sujet où le ciel lui est tombé sur la tête !!!, il aura les fesses serrées quand le proprio fera le tour pour vérifier que rien n'est abimé avant de foutre la famille tomtom dehors avec un coup de pied dans les fesses à chaque membre de la famille ! Vous parlez de vacances!
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#185 Message par pimono » 31 juil. 2021, 21:01

En plus, je viens de voir la météo dans la région d'Italie , le temps s'annonce mauvais, pluvieux et orageux. il manquerait plus qu'il n'y ai pas de vent et qu'ils se trouvent au milieu de la mer et des migrants en bateau pneumatique avec des moteurs de horsbord qui font du bruit toute la nuit ! :mrgreen:
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#186 Message par jobserve75 » 01 août 2021, 00:08

kamoulox a écrit :
31 juil. 2021, 19:57
Oui c’est quand même dingue de se triturer le cerveau sur la situation de quelqu’un à coups de chiffres.
Il y aurait pas un peu de jalousie dans l’air?

Puis il a tellement perdu de pognon qu’après l’achat il part en vacances et se loue un bateau. Il va kiffer lire le topic à son retour :mrgreen:

Aucune jalousie. Un sentiment de gâchis plutôt. Parce qu’en gagnant 10000€ à 2 par mois à 40 ans, puis 20000€ à 50 ans, il aurait pu s’acheter sa résidence de ses rêves comme il le dit à 2 ou 3 M€. Il s’y est mal pris.

Après un agacement il est vrai devant une négation de sa part. Avec 600000€ d’épargne à 40 ans (moitié de 1,2M€) et 10000€ de revenus par mois, il pouvait très largement s’acheter cette maison il y a 10 sans se mettre au taquet. A ce moment là, il pouvait justement s’acheter sa résidence de rêve qui ne coûtait pas 2-3M€ à l’époque.

Ensuite, un autre agacement (mais pas de jalousie car d’une part, je m’en fous et d’autre part, je gagne plus) quand il dit que son cas à 2 plaques par mois est monnaie courante. Oui bien sûr, sa femme et lui doivent représenter les 0,4% des ménages gagnant le plus en France. C’est donc monnaie courante!

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#187 Message par kamoulox » 01 août 2021, 07:06

Content de savoir que tu gagnes plus. Tant mieux pour toi. Je suis un clodo à côté de vous et je ne jalouse personne bien au contraire. Même dans la vie ce sont des gens au dessus de moi qui sont plutôt jaloux

Au moins tu n’es pas jaloux donc tant mieux. Le truc c’est que il a fait des choix qui sont les siens. J’ai fait des choix aussi dans ma vie et certains étaient pourris d’autres bons. C’est comme ça.
Si j’avais du écouter tout le monde pour mes choix dans ma vie, et bien elle serait merdique

Et même s’il avait pu, peut être n’avait il pas envie de claquer tout son pognon de côté dans l’apport et où d’autres projets non cités était encore en cours (comme créer son entreprise )

Il gère son pognon comme il l’entend on fait pas toujours les meilleurs choix en rentabilité brute mais sa priorité était autre part à ce moment.

Moi je vois la finalité. Il a eu ce qu’il voulait. Il aurait pu l’avoir moins cher oui. Peut être n’en avait il pas si suffisamment envie à ce moment là. Bref pleins de paramètres qui ne tiennent qu’à lui sont en jeux, et il dit ce qu’il a envie de dire. Le reste c’est sa vie privée.
Par contre est-ce qu’il s’en branle ? J’ai ma réponse :mrgreen:

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#188 Message par pimono » 01 août 2021, 10:53

kamoulox a écrit :
01 août 2021, 07:06

Moi je vois la finalité. Il a eu ce qu’il voulait. Il aurait pu l’avoir moins cher oui. Peut être n’en avait il pas si suffisamment envie à ce moment là....

Non, il n'a pas eut ce qu'il voulait, il a du s'adapter au dernier moment pour ne pas être foutu à la porte, et soit il achetait, soit c'était valises et cartons sous le pont !!!

Le fait qu'il vivait dans une maison limite en état de délabrement montre bien la précarité intellectuelle du parcours résidentiel du cas Tomtom, rappel : "Je pense quand même que je vais l'entretenir un peu mieux, notamment le jardin qu'on avait un peu laissé à l’abandon ces dernières années... , ...on va refaire pas mal de chose... la masse de boulot à faire me décourage un peu" !
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#189 Message par pimono » 01 août 2021, 10:59

Chez les locataires, j'ai remarqué qu'il y avait toujours les mêmes caractéristiques qui revenaient, quelque soit la classe sociale.
Ca m'étonnerait pas que les enfants de tomtom soient le genre à poster ce genre de contenu :


J'espère qu'il a ramené tous ces enfants sur le bateau, s'il veut pas devenir grand père avant l'heure ! :mrgreen:
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#190 Message par goinfrimmo » 01 août 2021, 19:04

jobserve75 a écrit :
01 août 2021, 00:08
Ensuite, un autre agacement (mais pas de jalousie car d’une part, je m’en fous et d’autre part, je gagne plus) quand il dit que son cas à 2 plaques par mois est monnaie courante.
Mmh. En net, socialement cotisé, imposable à l'IR, aussi ?

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#191 Message par berliner59 » 01 août 2021, 20:35

jobserve75 a écrit :
01 août 2021, 00:08
Aucune jalousie. Un sentiment de gâchis plutôt. Parce qu’en gagnant 10000€ à 2 par mois à 40 ans, puis 20000€ à 50 ans, il aurait pu s’acheter sa résidence de ses rêves comme il le dit à 2 ou 3 M€. Il s’y est mal pris.
On s'en moque !

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#192 Message par lecriminel » 02 août 2021, 11:07

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2021, 22:10
Le rendement de l’achat augmente si le bien augmente en valeur qu’est ce qu’il ne faut pas lire… Pour calculer le « rendement » finale (enfin, si on veut car tout cela serait fictif pour une RP), on peut éventuellement faire un TRI (qui doit être énorme ici) mais on ne calcule pas des rendements à l’instant T qui diminuerait si la valeur du bien augmentait... Sans prendre en compte l’effet de levier qui augmente lui aussi largement le rendement dans son cas… Cela n’a aucun sens.
non, un rendement constant rapporte le même %, donc augmente en valeur courante si le bien augmente, c'est l'effet boule de neige. Cedric t'expliquera mieux que moi . Donc une maison dont la valeur augmente mais pas le loyer a un rendement qui baisse.
Sinon tu peux effectivement compter le rendement en incluant la hausse de la valeur. Tu vas sans doute chipoter en disant qu'en école de commerce on n'appelle plus cela un rendement, mais c'est le calcul adequat pour qui veut connaitre son rendement "incluant la valorisation de l'actif".
On t'a expliqué 100 fois que l'effet de levier est un outil très "dangereux" qui mène à des conclusions trompeuses, souvent érronnées et parfois ridicules.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#193 Message par lecriminel » 02 août 2021, 11:11

goinfrimmo a écrit :
30 juil. 2021, 20:02
Capacité d'emprunt avec un taux de 4%+0,6% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 517 193€. Budget: 1017K€. FN: 73K. Net vendeur: 943K€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 0,7%+0,6% en 2021, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 697 082€. Budget: 1197K€. FN: 87K. Net vendeur: 1110K€.
Les vendeurs peuvent réclamer une PV de 17,7% juste sur la baisse du taux. Soit de l'ordre de 23% avec inflation.
tu comptes 500k d'apport en 2010 et 2021 alors qu'il a eu un rendement de malade entre les 2 ?
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#194 Message par Vincent92 » 02 août 2021, 11:28

lecriminel a écrit :
02 août 2021, 11:07
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2021, 22:10
Le rendement de l’achat augmente si le bien augmente en valeur qu’est ce qu’il ne faut pas lire… Pour calculer le « rendement » finale (enfin, si on veut car tout cela serait fictif pour une RP), on peut éventuellement faire un TRI (qui doit être énorme ici) mais on ne calcule pas des rendements à l’instant T qui diminuerait si la valeur du bien augmentait... Sans prendre en compte l’effet de levier qui augmente lui aussi largement le rendement dans son cas… Cela n’a aucun sens.
non, un rendement constant rapporte le même %, donc augmente en valeur courante si le bien augmente, c'est l'effet boule de neige. Cedric t'expliquera mieux que moi . Donc une maison dont la valeur augmente mais pas le loyer a un rendement qui baisse.
Sinon tu peux effectivement compter le rendement en incluant la hausse de la valeur. Tu vas sans doute chipoter en disant qu'en école de commerce on n'appelle plus cela un rendement, mais c'est le calcul adequat pour qui veut connaitre son rendement "incluant la valorisation de l'actif".
Calcul de lecriminel :
Cas 1 :
J'achète un bien 100 que le loue 4. Le bien n'augmente pas en valeur et le loyer augmente de 20% en 10 ans. Soit 4,8.
Rendement à l'instant T=0 :4%
Rendement à l'instant T=10 ans : 4,8%
Super, le rendement a augmenté!

Cas 2 :
J'achète un bien 100 que le loue 4. Le bien augmente de 30% en valeur soit 130 et le loyer augmente de 20% en 10 ans. Soit 4,8.
Rendement à l'instant T=0 :4%
Rendement à l'instant T=10 ans : 4,8% (4,8/130) = 3,7%
Ah mince, le rendement a baissé!

Conclusion (que je trouve complétement débile pour ma part) : C'est mieux d'être dans le cas 1 pour le propriétaire ( :lol: ). Et beaucoup moins bien que la performance faite grâce à des actions air liquide + des performances moindre sur d'autres parties de l'épargne.

Calcul possible (il y a plein d'autres méthodes viables) selon Vincent92 :

Cas 1 :
J'achète un bien 100 que le loue 4. Le bien n'augmente pas en valeur et le loyer augmente de 20% en 10 ans (2% annualisé). Soit 4,8.
Je mets 20 d'apport et je paie 1,5 chaque année (en taxe, intérêt, etc...). Je suppose les taxes constantes et la croissance des loyers constantes (alors que cela ne fonctionne pas exactement comme cela) ou que le loyer augmente légèrement plus. Les intérêts d'emprunt sont aussi sensé diminuer dans le temps (c'est des hypothèses pour expliciter, donc autant simplifier) :

T=0 : -20
T=1 : -2,5 (4-1,5-5 de crédit)
T=2 : -2,42 (4,08-1,5-5)
T=3 : -2,34
...
T=10 = 48,3 (100 de vente -50 de crédit restant)

Encore une fois, c'est un exemple pour expliciter une méthode. Non pour calculer un cas précisément.

TRI = 2.86%

Cas 2
T=0 : -20
T=1 : -2,5 (4-1,5-5 de crédit)
T=2 : -2,42 (4,08-1,5-5)
T=3 : -2,34
...
T=10 = 78,3 (130-50)

TRI = 9.07%

Conclusion : Le cas 2 est meilleur que le cas 1 et très largement meilleur que la performance obtenue en plaçant son argent sur du air liquide + épargne qui rapporte 3 francs 6 sous au fil du temps.

N.B. : J'ai simplifié plein d'éléments (comme le fait que les frais de frottement plus élevé avec l'achat digéré et plus élevé 10 ans plus tard. Le coût variable des intérêts qui sont renégociés au fur et à mesure que les taux baissent. Les loyers qui ne sont pas linéaires mais qui font plutôt des "gaps", etc...)
On t'a expliqué 100 fois que l'effet de levier est un outil très "dangereux" qui mène à des conclusions trompeuses, souvent erronées et parfois ridicules.
L'effet de levier amplifie les gains (si le coût du levier est inférieur au rendement économique) et les pertes.
C'est donc un risque supplémentaire pour un gain éventuellement plus important.
Dans le cas qui nous intéresse, on peut juger après coup que c'est un amplificateur de gain.
Modifié en dernier par Vincent92 le 02 août 2021, 16:24, modifié 6 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#195 Message par Vincent92 » 02 août 2021, 11:38

lecriminel a écrit :
02 août 2021, 11:11
goinfrimmo a écrit :
30 juil. 2021, 20:02
Capacité d'emprunt avec un taux de 4%+0,6% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 517 193€. Budget: 1017K€. FN: 73K. Net vendeur: 943K€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 0,7%+0,6% en 2021, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 697 082€. Budget: 1197K€. FN: 87K. Net vendeur: 1110K€.
Les vendeurs peuvent réclamer une PV de 17,7% juste sur la baisse du taux. Soit de l'ordre de 23% avec inflation.
tu comptes 500k d'apport en 2010 et 2021 alors qu'il a eu un rendement de malade entre les 2 ?
La boucle est boulée. Cela rejoint exactement ce que je disais dans mon message précédent :lol:
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#196 Message par lecriminel » 02 août 2021, 11:51

Vincent92 a écrit :
02 août 2021, 11:28
.....
Conclusion (que je trouve complétement débile pour ma part) : C'est mieux d'être dans le cas 1 pour le propriétaire ( :lol: ).


....L'effet de levier amplifie les gains (si le coût du levier est inférieur au rendement économique) et les pertes.
C'est donc un risque supplémentaire pour un gain éventuellement plus important.
Dans le cas qui nous intéresse, on peut juger après coup que c'est un amplificateur de gain.
.... pourquoi conclues tu ainsi si tu trouves ça ridicule ?


....ta conclusion sur l'effet levier est juste si on ne chipote pas. C'est simplifié, mais je l'accepte.
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#197 Message par lecriminel » 02 août 2021, 11:58

Vincent92 a écrit :
02 août 2021, 11:38
lecriminel a écrit :
02 août 2021, 11:11
goinfrimmo a écrit :
30 juil. 2021, 20:02
Capacité d'emprunt avec un taux de 4%+0,6% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 517 193€. Budget: 1017K€. FN: 73K. Net vendeur: 943K€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 0,7%+0,6% en 2021, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 697 082€. Budget: 1197K€. FN: 87K. Net vendeur: 1110K€.
Les vendeurs peuvent réclamer une PV de 17,7% juste sur la baisse du taux. Soit de l'ordre de 23% avec inflation.
tu comptes 500k d'apport en 2010 et 2021 alors qu'il a eu un rendement de malade entre les 2 ?
La boucle est boulée. Cela rejoint exactement ce que je disais dans mon message précédent :lol:
il a gagné combien en 10 ans ?
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#198 Message par Vincent92 » 02 août 2021, 11:58

lecriminel a écrit :
02 août 2021, 11:51
Vincent92 a écrit :
02 août 2021, 11:28
.....
Conclusion (que je trouve complétement débile pour ma part) : C'est mieux d'être dans le cas 1 pour le propriétaire ( :lol: ).


....L'effet de levier amplifie les gains (si le coût du levier est inférieur au rendement économique) et les pertes.
C'est donc un risque supplémentaire pour un gain éventuellement plus important.
Dans le cas qui nous intéresse, on peut juger après coup que c'est un amplificateur de gain.
.... pourquoi conclues tu ainsi si tu trouves ça ridicule ?


....ta conclusion sur l'effet levier est juste si on ne chipote pas. C'est simplifié, mais je l'accepte.
Ce qui est ridicule c'est de dire que le rendement du placement diminue si la valeur augmente. C'est exactement et trivialement l'inverse.
Par contre, on pourrait dire qu'une valeur qui augmente sans offrir un meilleur rendement instantané peut éventuellement donner lieu à un arbitrage vers un autre actif offrant un rendement potentiellement plus important.
Sauf que tous les rendements instantané ont diminué en même temps pour les mêmes raisons.

La deuxième partie concerne l'effet de levier. Qui est un amplificateur de gain ou de perte. Nous sommes d'accord là dessus.
Dans le cas de tomtom, c'était, sans contestation possible, un amplificateur de gain sur ces 10 dernières années.
Modifié en dernier par Vincent92 le 02 août 2021, 12:06, modifié 1 fois.
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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#199 Message par Vincent92 » 02 août 2021, 12:00

lecriminel a écrit :
02 août 2021, 11:58
Vincent92 a écrit :
02 août 2021, 11:38
lecriminel a écrit :
02 août 2021, 11:11
goinfrimmo a écrit :
30 juil. 2021, 20:02
Capacité d'emprunt avec un taux de 4%+0,6% en 2010, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 517 193€. Budget: 1017K€. FN: 73K. Net vendeur: 943K€.
Capacité d'emprunt avec un taux de 0,7%+0,6% en 2021, 3300€ de mensualité sur 20 ans: 697 082€. Budget: 1197K€. FN: 87K. Net vendeur: 1110K€.
Les vendeurs peuvent réclamer une PV de 17,7% juste sur la baisse du taux. Soit de l'ordre de 23% avec inflation.
tu comptes 500k d'apport en 2010 et 2021 alors qu'il a eu un rendement de malade entre les 2 ?
La boucle est boulée. Cela rejoint exactement ce que je disais dans mon message précédent :lol:
il a gagné combien en 10 ans ?
On ne sait pas car on ne connait pas les chiffres précis.
Sur le deuxième cas fictif que j'ai pris, on est à ~9% de taux de "rendement" interne pour l'immobilier avec un rendement locatif faible et une croissance de prix de 30% en 10 ans. C'est beaucoup plus que la performance de son épargne.
Il faudrait connaitre les chiffres le concernant. De toute manière, ce n'est pas tellement le sujet.
Mais, avec les éléments qu'on a, j'imagine un TRI dans le situation propriétaire très supérieur au TRI de la situation locataire avec une épargne éclatée entre actions et autres poches d'épargne moins performantes.
Ce qui est drôle est que vous restez sur des chiffres farfelus : "10% de rendement" (alors qu'il ne s'agirait que d'un rendement supposé, sans levier et en croissance. Et uniquement sur une partie de l'épargne) vs <5% de rendement sur sa location (alors que c'est sûrement bien plus).
Tout cela est typique...
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Mise en vente de ma maison par mon propriétaire

#200 Message par lecriminel » 02 août 2021, 13:18

Vincent92 a écrit :
02 août 2021, 11:58
La deuxième partie concerne l'effet de levier. Qui est un amplificateur de gain ou de perte. Nous sommes d'accord là dessus.
Dans le cas de tomtom, c'était, sans contestation possible, un amplificateur de gain sur ces 10 dernières années.
amplificateur de gain par rapport à quoi ? par rapport au même achat, et en plaçant ailleurs l'apport réservé, oui.
par rapport à un autre investissement se faisant sans effet levier, et un rendement bien supérieur, pas forcément.
Hors dividendes et actions gratuites, aL, c'est x3 en 10 ans.
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