lecriminel a écrit : ↑02 août 2021, 11:07
Vincent92 a écrit : ↑30 juil. 2021, 22:10
Le rendement de l’achat augmente si le bien augmente en valeur qu’est ce qu’il ne faut pas lire… Pour calculer le « rendement » finale (enfin, si on veut car tout cela serait fictif pour une RP), on peut éventuellement faire un TRI (qui doit être énorme ici) mais on ne calcule pas des rendements à l’instant T qui diminuerait si la valeur du bien augmentait... Sans prendre en compte l’effet de levier qui augmente lui aussi largement le rendement dans son cas… Cela n’a aucun sens.
non, un rendement constant rapporte le même %, donc augmente en valeur courante si le bien augmente, c'est l'effet boule de neige. Cedric t'expliquera mieux que moi . Donc une maison dont la valeur augmente mais pas le loyer a un rendement qui baisse.
Sinon tu peux effectivement compter le rendement en incluant la hausse de la valeur. Tu vas sans doute chipoter en disant qu'en école de commerce on n'appelle plus cela un rendement, mais c'est le calcul adequat pour qui veut connaitre son rendement "incluant la valorisation de l'actif".
Calcul de lecriminel :
Cas 1 :
J'achète un bien 100 que le loue 4. Le bien n'augmente pas en valeur et le loyer augmente de 20% en 10 ans. Soit 4,8.
Rendement à l'instant T=0 :4%
Rendement à l'instant T=10 ans : 4,8%
Super, le rendement a augmenté!
Cas 2 :
J'achète un bien 100 que le loue 4. Le bien augmente de 30% en valeur soit 130 et le loyer augmente de 20% en 10 ans. Soit 4,8.
Rendement à l'instant T=0 :4%
Rendement à l'instant T=10 ans : 4,8% (4,8/130) = 3,7%
Ah mince, le rendement a baissé!
Conclusion (que je trouve complétement débile pour ma part) : C'est mieux d'être dans le cas 1 pour le propriétaire (
). Et beaucoup moins bien que la performance faite grâce à des actions air liquide + des performances moindre sur d'autres parties de l'épargne.
Calcul possible (il y a plein d'autres méthodes viables) selon Vincent92 :
Cas 1 :
J'achète un bien 100 que le loue 4. Le bien n'augmente pas en valeur et le loyer augmente de 20% en 10 ans (2% annualisé). Soit 4,8.
Je mets 20 d'apport et je paie 1,5 chaque année (en taxe, intérêt, etc...). Je suppose les taxes constantes et la croissance des loyers constantes (alors que cela ne fonctionne pas exactement comme cela) ou que le loyer augmente légèrement plus. Les intérêts d'emprunt sont aussi sensé diminuer dans le temps (c'est des hypothèses pour expliciter, donc autant simplifier) :
T=0 : -20
T=1 : -2,5 (4-1,5-5 de crédit)
T=2 : -2,42 (4,08-1,5-5)
T=3 : -2,34
...
T=10 = 48,3 (100 de vente -50 de crédit restant)
Encore une fois, c'est un exemple pour expliciter une méthode. Non pour calculer un cas précisément.
TRI = 2.86%
Cas 2
T=0 : -20
T=1 : -2,5 (4-1,5-5 de crédit)
T=2 : -2,42 (4,08-1,5-5)
T=3 : -2,34
...
T=10 = 78,3 (130-50)
TRI = 9.07%
Conclusion : Le cas 2 est meilleur que le cas 1 et très largement meilleur que la performance obtenue en plaçant son argent sur du air liquide + épargne qui rapporte 3 francs 6 sous au fil du temps.
N.B. : J'ai simplifié plein d'éléments (comme le fait que les frais de frottement plus élevé avec l'achat digéré et plus élevé 10 ans plus tard. Le coût variable des intérêts qui sont renégociés au fur et à mesure que les taux baissent. Les loyers qui ne sont pas linéaires mais qui font plutôt des "gaps", etc...)
On t'a expliqué 100 fois que l'effet de levier est un outil très "dangereux" qui mène à des conclusions trompeuses, souvent erronées et parfois ridicules.
L'effet de levier amplifie les gains (si le coût du levier est inférieur au rendement économique) et les pertes.
C'est donc un risque supplémentaire pour un gain éventuellement plus important.
Dans le cas qui nous intéresse, on peut juger après coup que c'est un amplificateur de gain.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
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