Achat viager à Sèvres ?

[WolfgangK]

J'ai récemment lu ProfGrincheux arguer que l'achat en viager n'était pas intéressant pour le particulier.
Je pense pour ma part que ça peut être intéressant si l'on utilise de l'argent dont on a pas besoin pour acheter un bien dont on a pas besoin.
Ce qui réduit quand même assez fortement la demande et devrait en conséquence se ressentir sur les prix, donc rendre ça intéressant pour les rares personnes intéressées.

Comme évoqué ailleurs, l'OPR de Financière Agache risque de provoquer un afflux imprévu de liquidités dans ma trésorerie.
Pourquoi acheter un bien dont on a pas besoin ? En ce qui me concerne, ce serait pour corréler la valeur de mes actifs avec ce que je voudrais à terme pouvoir acheter.
En l'occurrence une maison à Paris ou proche banlieue.
Aussi, acheter une ruine à rénover complètement me permettrait éventuellement de la refaire à mon goût et dans tous les cas d'utiliser les compétences, voire la force de travail, disponibles dans ma belle famille (pros du bâtiment). Aussi, il n'y a pas à s'inquiéter de l'état dans lequel on récupère le bien au bout du viager s'il est déjà détruit au début…

Bref, je me demandais à quelles conditions (valeurs des différents paramètres comme coût au m² de la rénovation complète, baisse de prix négociée,…) une opération comme la suivante serait intéressante :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 129812.htm
L'état est tellement délabré que l'AI ne met que des "photos" virtuelles, donc seuls les plans comptent.
5 pièces 147 m² (jardin dimensions?) 449k€ + 800€.mois¯¹
femme de 88 ans.
« Maison de style 1900 en briques avec jardin privé à deux pas de la gare de Sèvres Ville-d'Avray»

L'espérance de vie à 88 ans étant d'un peu plus de 6 ans pour une femme. (il faudrait que je regarde la distribution parce que la moyenne, c'est pas super intéressant).

Qu'en pensez-vous ?

(Aussi, il n'y a pas de chambre au RdC, quid du viager si la personne ne peut plus habiter la maison pour cause de mobilité réduite ?)

[jobserve75]

Le risque du viager est la longévité du crédirentier.
Si cette dame vit centenaire, ce ne sera pas forcément une bonne affaire;

Il y a donc 2 façons de se couvrir contre ce risque :
- acheter la nue propriété et laisser l’usufruit à l’occupant; la décote sera bien moindre mais il n’y aura pas de rente à verser. A noter que contrairement au viager, l’usufruit offre plus de droit que le simple droit d’habitation car la personne pourra louer le bien.
De votre côté, vous n’aurez rien à payer en travaux ni la taxe foncière.
- Prendre une assurance lors de l’achat d’un viager pour couvrir le risque de longévité de la personne.

Sinon, en cas de départ anticipé (maison de retraite par exemple) du crédirentier, la rente est bien souvent majorée (30 à 50% selon les cas)

[maud lepage 75]

à revoir , ça peut dissuader !!!!

[Vincent92]

5 pièces 147 m² (jardin dimensions?) 449k€ + 800€.mois¯¹
femme de 88 ans.
L'espérance de vie à 88 ans étant d'un peu plus de 6 ans pour une femme. (il faudrait que je regarde la distribution parce que la moyenne, c'est pas super intéressant).

Qu'en pensez-vous ?

La première chose à dire est qu'une femme qui a 88 ans a toutes les chances de vivre plus longtemps que la moyenne des femmes (plus quelqu'un est âgé et plus la probabilité qu'il dépasse xx ans augmente). En plus, avec un viager, cela fait qu'elle va être moins contrainte financièrement. Ce qui en moyenne fait également augmenter l'espérance de vie.
Le problème d'acheter un seul viager est donc que la personne est un longévité plus qu'attendu. Contrairement à en avoir 100 et où en moyenne on va retrouver plus ou moins l'attendu.

Concernant le calcul, si elle vit 10 ans par exemple et en supposant un rendement de l'argent placé dans l'immobilier soit de 2,5% (hors revalorisation), cela donne un achat à ~487k€ (frais de notaire + caution + frais bancaires + etc...) et une réinjection de 800€/mois :
Sur 10 ans et placé à 2.5% en intérêts composés cela donne 732k€. Soit le prix vénale indiqué. Encore faudrait il que ce prix vénale soit le bon (il peut mettre ce qu'il veut).
Le risque est là (sachant qu'elle a déjà 88 ans, va t'elle vivre plus ou moins que 98 ans).
Par ailleurs, c'est un placement quasiment illiquide jusqu'à sa mort. Ce qui peut être très contraignant pour un particulier (d'avoir une telle somme de bloquée), même s'il est riche.
A mon avis, c’est moins risqué et plus liquide de faire comme EmileZola qui a investi dans une SCPI de ce type.

[jobserve75]

5 pièces 147 m² (jardin dimensions?) 449k€ + 800€.mois¯¹
femme de 88 ans.
L'espérance de vie à 88 ans étant d'un peu plus de 6 ans pour une femme. (il faudrait que je regarde la distribution parce que la moyenne, c'est pas super intéressant).

Qu'en pensez-vous ?

La première chose à dire est qu'une femme qui a 88 ans a toutes les chances de vivre plus longtemps que la moyenne des femmes (plus quelqu'un est âgé et plus la probabilité qu'il dépense xx ans augmente). En plus, avec un viager, cela fait qu'elle va être moins contrainte financièrement. Ce qui en moyenne fait également augmenter l'espérance de vie.
Le problème d'acheter un seul viager est donc que la personne est un longévité plus qu'attendu. Contrairement à en avoir 100 et où en moyenne on va retrouver plus ou moins l'attendu.

Concernant le calcul, si elle vit 10 ans par exemple et en supposant un rendement de l'argent placé dans l'immobilier soit de 2,5% (hors revalorisation), cela donne un achat à ~487k€ (frais de notaire + caution + frais bancaires + etc...) et une réinjection de 800€/mois :
Sur 10 ans et placé à 2.5% en intérêts composés cela donne 732k€. Soit le prix vénale indiqué. Encore faudrait il que ce prix vénale soit le bon (il peut mettre ce qu'il veut).
Le risque est là (sachant qu'elle a déjà 88 ans, va t'elle vivre plus ou moins que 98 ans).
Par ailleurs, c'est un placement quasiment illiquide jusqu'à sa mort. Ce qui peut être très contraignant pour un particulier (d'avoir une telle somme de bloquée), même s'il est riche.
A mon avis, c’est moins risqué et plus liquide de faire comme EmileZola qui a investi dans une SCPI de ce type.

Entièrement d’accord; si c’est pour un objectif de placement, il est sans doute préférable d’investir dans une SCPI;
L’intérêt de cette démarche est d’acquérir un bien qui nous plaît pour y vivre un jour, à la condition d’avoir une différence d’âge importante avec le crédirentier.

Les assurances longévité permettent cependant de sécuriser le dispositif et d’être certain de rester gagnant sur ce type d’opération.
Il faut aussi prévoir une assurance décès au cas où on décède avant le crédirentier de manière à ne pas laisser une rente à payer à ses héritier.

Au final, avec ces assurances, le gain espéré doit effectivement être compris entre 4-5% (hypothèse d’une longévité selon l’espérance de vie) et 1 ou 2% si le crédirentier vit centenaire.

[WolfgangK]

Merci pour les informations, notamment les aspects assurantiels que j'ignorais.
Mais quand même :
- quand j'écris « L'espérance de vie à 88 ans étant d'un peu plus de 6 ans pour une femme. (il faudrait que je regarde la distribution parce que la moyenne, c'est pas super intéressant).», je ne sais pas comment être plus explicite sur :
- le fait que j'ai conscience que l'espérance de vie dépend de l'âge ("espérance de vie à 88 ans")
- le fait que j'ai conscience que la durée de vie d'un individu ne correspond pas forcément à l'espérance («il faudrait que je regarde la distribution parce que la moyenne, c'est pas super intéressant»).

Par ailleurs, il me semble communément admis qu'il y a des compromis risques / emmerdement / gains à arbitrer et si j'ai pris soin de mentionner qu'un investissement dans un viager ne devrait concerner que l'achat d'un bien dont on a pas besoin avec de l'argent dont on a pas besoin, c'est que j'ai pleine conscience du risque d'immobilisation du capital pour une durée indéterminée. Je ne cherche pas tant à minimiser ce risque qu'à évaluer le gain qu'il permet d'espérer, par rapport justement à un placement en SCPI viager. Si quelqu'un envisage de devenir bailleur, je ne pense pas qu'il faille lui conseiller forcément de la pierre papier à la place. Là, le risque sur le prix est quand même limité par la mensualité à 800€ seulement : elle peut être centenaire ça ne fera que 115k€ de plus…

Sans doute par déformation professionnelle, je vois ce problème de décision à prendre sous les aspects :
- acquisition de données
- modélisation / prévision
- visualisation des résultats de modélisation/prévision

Avec
En acquisition de données
- données sur le bien et prix de rénovation complète, prix de vente de biens similaires au bien rénové (EDIT: pour l'instant, Patrim donne 7à 9 k€ le m² pour des maisons dans le coin, en virant les moins chères et les plus chères) sans chercher, j'imagine à 3k€le m² le prix d'une rénovation complète).
- données sur les durées de vie à 88 ans, (je ne sais pas si l'on peut avoir des informations sur la durée de vie en suffisamment bonne santé pour vivre dans une maison qui n'est pas de plain-pied)
- rendement de placements

En modélisation :
prévision sur les X années futures à partir des données

En visualisation :

Pour N années à venir :
en abscisse le nb d'années
en ordonnées :
- distribution des durées de vie à 88 ans avec cumul
- valeur d'usage du bien (i.e. si l'on décidait d'y habiter) à l'année de décès + durée de travaux
- valeur marchande (mise sur le marché, frais de mutation + taxe sur la plus-value) à l'année de décès + durée de travaux
- coût d'opportunité = valeur d'un placement avec mise initiale et mensualités


En paramétrant le tout, j'imagine que je pourrais alors me faire une idée des scénarios qui rendraient le placement intéressant et de la vraisemblance de ceux-ci.
La seul problème, c'est que je n'ai plus d'étudiants à qui donner ça en TP, donc il faudrait que je le fasse moi-même
Donc s'il y avait des raisons de disqualifier ce projet a priori (avant que je bosse dessus ! ☺), ça m'intéresse.

[jobserve75]

A mon avis, le calcul mérite d’être plus simple et de se poser 3 questions :
Si elle vit 6 ans, quel sera mon gain;
Si elle vit 10 ans et 15 ans.

Sinon, pourquoi ne pas proposer une rénovation complète de la maison à la mamie en négociant pour une baisse du bouquet? Par exemple, pour 100k€ de travaux de rénovation, une négociation de 50 k€.
Pour elle, elle vivra dans une plus belle maison; pour vous, c’est une économie et moins de frais de mutation à payer.

Sinon, à partir de 90 ans, un être humain à 1/5 de chance de mourir chaque année, 1/3 à partir de 95 ans et 1/2 à partir de 100 ans. Et cette variable de 50% à partir de 100 ans ne varie plus ensuite.
Statistiquement, l’être humain pourrait avoir une très très très faible chance de vivre jusqu’à 200 ans à condition d’être beaucoup mais beaucoup plus nombreux sur terre.

[Jeffrey]

La première chose à dire est qu'une femme qui a 88 ans a toutes les chances de vivre plus longtemps que la moyenne des femmes (plus quelqu'un est âgé et plus la probabilité qu'il dépasse xx ans augmente).

C'est comment dire...ésotérique comme raisonnement.

[WolfgangK]

A mon avis, le calcul mérite d’être plus simple et de se poser 3 questions :
Si elle vit 6 ans, quel sera mon gain;
Si elle vit 10 ans et 15 ans.

En fait, si c'est mon ordinateur qui fait les calculs, qu'il les fasse pour 3 ou 100 horizons temporels, ça revient au même en terme de simplicité pour moi.

Sinon, pourquoi ne pas proposer une rénovation complète de la maison à la mamie en négociant pour une baisse du bouquet? Par exemple, pour 100k€ de travaux de rénovation, une négociation de 50 k€.
Pour elle, elle vivra dans une plus belle maison; pour vous, c’est une économie et moins de frais de mutation à payer.

Pas idiot, mais :
- ça pose le problème de l'entretien de la maison ☹
- pas sûr qu'elle ait les mêmes goûts que moi
- suivant la date de fin de l'opération, je voudrai rénover pour y vivre ou revendre, de façon différente
- où vivrait-elle pendant les travaux ?

Sinon, à partir de 90 ans, un être humain à 1/5 de chance de mourir chaque année, 1/3 à partir de 95 ans et 1/2 à partir de 100 ans. Et cette variable de 50% à partir de 100 ans ne varie plus ensuite.
Statistiquement, l’être humain pourrait avoir une très très très faible chance de vivre jusqu’à 200 ans à condition d’être beaucoup mais beaucoup plus nombreux sur terre.

Il faudrait que vous suiviez mon premier cours de 'Data Science" : j'y explique que ça n'a pas de sens de se demander quelle est la probabilité d'observer ce qu'on observe sachant nos modèles, mais qu'il faut se demander quelle est la vraisemblance de nos modèles sachant ce qu'on observe.

[Manfred]

ça peut être très rentable un viager.
Il faut juste que la vieille ait un "accident" assez rapidement.

[Jeffrey]

pour la modélisation de la durée de vie de mémé, regarde "Gomperz-Markeham" sur Google. Ou tape loi de durée de vie résiduelle.
Tu vas tomber sur des explications accessibles avec ce lien par exemple :
http://www.ressources-actuarielles.net/
le mot clé est "fonction de survie".
tu cliques sur le lien intitulé "introduction". Regarde vers la page 17 - 18 directement si tu veux sauter l'introduction générale.
ça devrait suffire à caler ton estimation.

[Vincent92]

La première chose à dire est qu'une femme qui a 88 ans a toutes les chances de vivre plus longtemps que la moyenne des femmes (plus quelqu'un est âgé et plus la probabilité qu'il dépasse xx ans augmente).

C'est comment dire...ésotérique comme raisonnement.

Cela se comprend très facilement. Si je cherche la probabilité de vivre au delà de 50 ans d'une personne de 49 ans et d'une personne de 20 ans, ne connaissant que cette donnée, la probabilité est beaucoup plus forte pour la personne qui en a 49.
Puisque, dans le cas de la personne qui a 49 ans, il suffit qu'il vive un an de plus alors que la personne de 20 ans doit vivre 29 ans de plus pour se retrouver dans la même situation que la personne de 49 ans. Et, elle peut mourir tous les jours.

Si on rentre dans le détail, selon les tables de mortalité :
- L’espérance de vie d’un homme de 60 ans est de 23 ans et 2 mois donc 83 ans et 2 mois
- L’espérance de vie d’un homme de 70 ans est de 15 ans et 8 mois donc 85 ans et 8 mois
- L’espérance de vie d’un homme de 80 ans est de 9 ans donc 89 ans
Et ainsi de suite. Plus on est vieux plus notre espérance de vie augmente et plus la probabilité d'attendre un certain âge augmente.

Cette dame de 88 ans a une espérance de vie moyenne de 6 ans et 1 mois. Soit 94 ans et 1 mois. C'est plus que la moyenne des femmes (évidemment, puisqu'elle est déjà au dessus aujourd'hui, j'espère que la remarque ne venait pas de là).

Et, c'est sans compter le fait qu'elle veut faire un viager. Ce qui a aussi tendance a augmenter statistiquement sa durée de vie pour plein de raisons (si elle se savait mourante, il est probable qu'elle préférerait une vente à un viager. De même que si elle était extrêmement diminuée et en fin de vie, elle ne pourrait et ne voudrait probablement pas se maintenir chez elle. Une personne n'a pas de problème matériel - et c'est le but d'un viager - peut mieux se soigner, à un certain confort. Etc...).
Elle ne connait pas son état de santé dans 2-3 ans. Surtout à cette âge et cela peut changer très vite. Mais, en tout cas, on ne peut pas prendre l'ensemble des femmes de 88 ans pour essayer d'estimer son espérance (comme le fait l'INSEE selon les tables de mortalité citées). Puisqu'il est fort probable, précisément vu sa démarche, qu'elle soit en meilleure santé que la moyenne de femmes de 88 ans.
Probable mais pas certain car c'est son point de vue et il peut y avoir également des raisons qui poussent une personne même très malade à vouloir se maintenir à domicile.
Tout cela n'est pas facile à modéliser et je ne sais pas s'il y a des modèles mathématiques qui peuvent le faire avec justesse, mais n'est en rien "ésotérique".

j'imagine à 3k€le m² le prix d'une rénovation complète

Même si on ne connait pas l'état de la maison qui est totalement à rénover, ça semble vraiment beaucoup 441k€ pour rénover la maison.

[berliner59]

Qu'en pensez-vous ?

Pourquoi Sèvres ? c'est bien quand tu travailles à la défense, mais rester si proche de Paris à la retraite, je comprend pas (même si tu as de la famille, tu peux être à 1h d'eux).

[WolfgangK]

Qu'en pensez-vous ?

Pourquoi Sèvres ? c'est bien quand tu travailles à la défense, mais rester si proche de Paris à la retraite, je comprend pas (même si tu as de la famille, tu peux être à 1h d'eux).

Qui parle de retraite ?
Naméo

[WolfgangK]

pour la modélisation de la durée de vie de mémé, regarde "Gomperz-Markeham" sur Google. Ou tape loi de durée de vie résiduelle.
Tu vas tomber sur des explications accessibles avec ce lien par exemple :
http://www.ressources-actuarielles.net/
le mot clé est "fonction de survie".
tu cliques sur le lien intitulé "introduction". Regarde vers la page 17 - 18 directement si tu veux sauter l'introduction générale.
ça devrait suffire à caler ton estimation.

Merci !
Je ne sais pas si ça va me servir (je suis quelqu'un d'assez simple : modèles non-paramétriques go BRRRR !), mais c'est intéressant et ça me fait remarquer l'état de l'art sur la durée de vie en bonne santé / modélisation de risques de dépendance.
Ça me fait pense que je pense que l'espérance de vie à 88 ans est sans doutes sous-estimée en ce moment pour ceux et celles qui ont survécu à la covid-19 (qui a du avancer qq décès).

[Manfred]

D'un point de vue purement moral, l'achat en viager revient à spéculer sur la mort d'une personne, mort pour laquelle vous avez un intérêt pécuniaire, nonobstant le fait que la personne âgée y trouve son compte (je ne dis pas que c'est mal d'acheter en viager)
Mais est-ce que cela n'est pas une situation un peu malsaine sur le plan psychologique personnel ?

[m.enfin]

certainement, mais c'est pas lui qu'a commencé, nanméo !
premièrement, il y a cela :

Comme évoqué ailleurs, l'OPR de Financière Agache risque de provoquer un afflux imprévu de liquidités dans ma trésorerie.

proposition indécente qu'il faut accepter (1750 euros / unité -> 44000, sauf erreur)
deuxièmement,
mémé qui veut avoir l'esprit tranquille, comment refuser d'aider son aïeule, hein (bon une autre méthode peu recommandable une fois le contrat signé est aussi envisageable)

Quand on pense qu'il suffirait que les gens n'achètent plus pour que ça ne se vende pas !

[Ben92]

Et, c'est sans compter le fait qu'elle veut faire un viager. Ce qui a aussi tendance a augmenter statistiquement sa durée de vie pour plein de raisons (si elle se savait mourante, il est probable qu'elle préférerait une vente à un viager. De même que si elle était extrêmement diminuée et en fin de vie, elle ne pourrait et ne voudrait probablement pas se maintenir chez elle. Une personne n'a pas de problème matériel - et c'est le but d'un viager - peut mieux se soigner, à un certain confort. Etc...).

Très juste. L'espérance de vie moyenne de 6 ans englobe également des gens à la santé déjà très diminuée. Donc ici il ne faut pas tabler sur une espérance d vie de 6 ans, mais beaucoup plus.

[jobserve75]

A mon avis, le calcul mérite d’être plus simple et de se poser 3 questions :
Si elle vit 6 ans, quel sera mon gain;
Si elle vit 10 ans et 15 ans.

En fait, si c'est mon ordinateur qui fait les calculs, qu'il les fasse pour 3 ou 100 horizons temporels, ça revient au même en terme de simplicité pour moi.

Sinon, pourquoi ne pas proposer une rénovation complète de la maison à la mamie en négociant pour une baisse du bouquet? Par exemple, pour 100k€ de travaux de rénovation, une négociation de 50 k€.
Pour elle, elle vivra dans une plus belle maison; pour vous, c’est une économie et moins de frais de mutation à payer.

Pas idiot, mais :
- ça pose le problème de l'entretien de la maison ☹
- pas sûr qu'elle ait les mêmes goûts que moi
- suivant la date de fin de l'opération, je voudrai rénover pour y vivre ou revendre, de façon différente
- où vivrait-elle pendant les travaux ?

Sinon, à partir de 90 ans, un être humain à 1/5 de chance de mourir chaque année, 1/3 à partir de 95 ans et 1/2 à partir de 100 ans. Et cette variable de 50% à partir de 100 ans ne varie plus ensuite.
Statistiquement, l’être humain pourrait avoir une très très très faible chance de vivre jusqu’à 200 ans à condition d’être beaucoup mais beaucoup plus nombreux sur terre.

Il faudrait que vous suiviez mon premier cours de 'Data Science" : j'y explique que ça n'a pas de sens de se demander quelle est la probabilité d'observer ce qu'on observe sachant nos modèles, mais qu'il faut se demander quelle est la vraisemblance de nos modèles sachant ce qu'on observe.

Qui tente rien n’a rien.

Pendant la durée des travaux, vous pouvez lui proposer de lui payer un club de vacances avec transports en taxi et tgv 1ère classe compris.
Cette idée de rénovation va peut-être la séduire car elle n’a jamais osé (ou pu) le faire.
Le crédirentier n’a plus qu’un droit d’occupation et n’est pas censé sous-louer. Mais cela se négocie. Après rénovation, vous pourrez lui laisser la possibilité de louer une chambre à un étudiant par exemple. Cela confortera ses revenus et lui fera une présence.
Peut-être que ces propositions la séduiront et vous pourrez déduire du bouquet le montant (ou une bonne partie) des travaux?
Tous ces aspects négociés seront à inclure dans l’acte notarié, y compris le devis sélectionné des travaux ou le club de vacances.

Concernant la comparaison avec d’autres placements, il ne faut pas négliger la fiscalité et sur ce point, le viager est imbattable.
En cas de revente, la plus-value sera calculée à partir de la valeur en pleine propriété (cad 780K€) augmentée des droits de mutation, des frais d’agence ou des travaux (ou +15% après 5 ans de détention). En gros, ce sera plus de 1M€. Il y a donc peu de chances d’être imposable.

Ne perdez pas à l’esprit que même si c’est un viager, tout se négocie : le montant du bouquet, la rente ou la modulation entre les 2.

[jobserve75]

D'un point de vue purement moral, l'achat en viager revient à spéculer sur la mort d'une personne, mort pour laquelle vous avez un intérêt pécuniaire, nonobstant le fait que la personne âgée y trouve son compte (je ne dis pas que c'est mal d'acheter en viager)
Mais est-ce que cela n'est pas une situation un peu malsaine sur le plan psychologique personnel ?

S’il prend une assurance longévité, cela dépassionne un peu le débat. Il en aura, à mon avis, pour 15-20K€ avec un démarrage à 94 ans.

Et qu’est qui est le plus immoral entre un viager et acheter des actions d’entreprises qui :
- ne respectent pas les normes environnementales ;
- licencient ou tour de bras;
- exploitent des gens ou font travailler des enfants dans certains pays;
Etc..;

[Vincent92]

Et, c'est sans compter le fait qu'elle veut faire un viager. Ce qui a aussi tendance a augmenter statistiquement sa durée de vie pour plein de raisons (si elle se savait mourante, il est probable qu'elle préférerait une vente à un viager. De même que si elle était extrêmement diminuée et en fin de vie, elle ne pourrait et ne voudrait probablement pas se maintenir chez elle. Une personne n'a pas de problème matériel - et c'est le but d'un viager - peut mieux se soigner, à un certain confort. Etc...).

Très juste. L'espérance de vie moyenne de 6 ans englobe également des gens à la santé déjà très diminuée. Donc ici il ne faut pas tabler sur une espérance d vie de 6 ans, mais beaucoup plus.

En effet, chaque élément révélé à posteriori change la probabilité de base. Sur le cas exposé ici, il n'y a pas trop besoin d'expliquer car c'est intuitif.

Dans d'autres cas, ca l'est nettement moins. C'est même parfois contre-intuitif.
Comme par exemple dans le célèbre exemple explosé dans le film Las Vegas21 pour expliquer la théorie des changements de variables :

[Pazuzu]

J'ai du mal à imaginer qu'à ton âge avec des enfants en bas âge tu aies de l'argent qui ne sert à rien.

Et surtout que tu sois prêt à en immobiliser encore beaucoup plus en cas de durée de vie exceptionnelle, pour un bien sûrement surévalué au départ. (cf worst case scénario).

Et puis comme certains posts le laissent deviner en filigrane, le principal problème est que la valorisation s'appuie sur des abaques moyennes, et que tu en en présence d'une information asymétrique à ton désavantage. J'imagine que si mémé savait qu'elle en avait plus que pour 6 mois, elle vendrait pas en viager. Faudrait voir l'espérance de vie à 88 ans sans problème majeur déclaré.

Et je rajoute que tu achète dans un coin aisé. Et les riches ont plus de 5 ans d'espérance de vie en plus à 65 ans.

[Jeffrey]

Cette dame de 88 ans a une espérance de vie moyenne de 6 ans et 1 mois. Soit 94 ans et 1 mois. C'est plus que la moyenne des femmes (évidemment, puisqu'elle est déjà au dessus aujourd'hui, j'espère que la remarque ne venait pas de là).

Si bien sûr.
C'est la formulation que j'ai relevé, pas le fond.
Comme cette phrase :

Puisque, dans le cas de la personne qui a 49 ans, il suffit qu'il vive un an de plus alors que la personne de 20 ans doit vivre 29 ans de plus pour se retrouver dans la même situation que la personne de 49 ans. Et, elle peut mourir tous les jours.

Et je dis qu'on ne meurt pas tous les jours, ce n'est pas possible.

Sinon, ce que tu soulignes est juste au demeurant, cela s'appelle une probabilité conditionnelle.
La probabilité de l'évènement A sachant que l'évènement B est survenu se note P(A/B) = P(A inter B)/P(B) qui est supérieure à P(A) puisqu'on divise par la proba de B.
Ici A = vivre 89 ou 90 ou 91 ... et B vivre jusqu'à 88 ans.
C'est donc bêtement un quotient de deux valeurs de probabilité qui permet de mettre en forme le calcul de Wolfgang. Les tables de proba sont données dans mon lien.

Tout cela n'est pas facile à modéliser et je ne sais pas s'il y a des modèles mathématiques qui peuvent le faire avec justesse, mais n'est en rien "ésotérique".

ce n'est pas trop compliqué, ésotérique ne veut pas dire compliqué mais plutôt obscur ou hermétique.
Maintenant, son espérance de vie n'a aucune importance presque.
La rente est de 800/mois, soit 10K€/an. Donc si elle vit 10 ans, ça fait 100K€, si elle vit 15 ans ...
A mettre en rapport avec le prix du bouquet et de l'estimation de la valeur du bien. Le prix du m2 à Sèvres est de l'ordre de 6000€, soit environ 900K€ pour ce bien. Comme le bouquet est à 450K€, c'est l'épaisseur du trait.
La question primordiale est l'état de la maison et le coût des travaux;
Ensuite, sur les circonstances, c'est le délai de disponibilité et l'usage qu'on en a. Si Wolfgang veut une maison pour dans 15 ans, c'est parfaitement jouable.
Mais il faut pouvoir se projeter à quinze ans dans le futur.

[Jeffrey]

Et, c'est sans compter le fait qu'elle veut faire un viager. Ce qui a aussi tendance a augmenter statistiquement sa durée de vie pour plein de raisons (si elle se savait mourante, il est probable qu'elle préférerait une vente à un viager. De même que si elle était extrêmement diminuée et en fin de vie, elle ne pourrait et ne voudrait probablement pas se maintenir chez elle. Une personne n'a pas de problème matériel - et c'est le but d'un viager - peut mieux se soigner, à un certain confort. Etc...).

Très juste. L'espérance de vie moyenne de 6 ans englobe également des gens à la santé déjà très diminuée. Donc ici il ne faut pas tabler sur une espérance d vie de 6 ans, mais beaucoup plus.

En effet, chaque élément révélé à posteriori change la probabilité de base. Sur le cas exposé ici, il n'y a pas trop besoin d'expliquer car c'est intuitif.

Dans d'autres cas, ca l'est nettement moins. C'est même parfois contre-intuitif.
Comme par exemple dans le célèbre exemple explosé dans le film Las Vegas21 pour expliquer la théorie des changements de variables :

je regarde pas la vidéo, l'acteur, c'est un violeur de femmes consentantes.

[Manfred]

Et qu’est qui est le plus immoral entre un viager et acheter des actions d’entreprises

comparaison n'est pas raison, et ne répond pas à la question que j'ai posé.

[Vincent92]

Cette dame de 88 ans a une espérance de vie moyenne de 6 ans et 1 mois. Soit 94 ans et 1 mois. C'est plus que la moyenne des femmes (évidemment, puisqu'elle est déjà au dessus aujourd'hui, j'espère que la remarque ne venait pas de là).

Si bien sûr.
C'est la formulation que j'ai relevé, pas le fond.
Comme cette phrase :

Puisque, dans le cas de la personne qui a 49 ans, il suffit qu'il vive un an de plus alors que la personne de 20 ans doit vivre 29 ans de plus pour se retrouver dans la même situation que la personne de 49 ans. Et, elle peut mourir tous les jours.

Et je dis qu'on ne meurt pas tous les jours, ce n'est pas possible.

Je n'ai pas dit qu'on mourrait tous les jours mais qu'on pouvait mourir tous les jours. Ou n'importe quand si tu préfères cette formulation.
Et je peux rajouter avec une probabilité statistique qui augmente dans le temps. Si bien que la probabilité de mourir entre 20 et 49 ans n'est pas nulle et que la probabilité d'atteindre 50 ans pour quelqu'un qui en a 20 ans et donc moins grande que pour quelqu'un qui en a 49.
Effectivement, une fois mort, ce que je sais c'est définitif et on ne peut pas mourir le jour suivant. Cela me paraissait implicite .
Peut être que la forme de mon propos n'est pas claire, ou peut être que tu ne fais pas non plus trop d'effort!

[Jeffrey]

Thomas Pesquet a emmené un petit animal de compagnie dans l'ISS, c'est un hamster.
ce n'est pas n'importe quel type d'hamster, c'est un hamsteroïde.

[m.enfin]

Bref, je me demandais à quelles conditions (valeurs des différents paramètres comme coût au m² de la rénovation complète, baisse de prix négociée,…) une opération comme la suivante serait intéressante :
...
L'état est tellement délabré que l'AI ne met que des "photos" virtuelles, donc seuls les plans comptent.

la maison est probablement dans son jus, c'est a dire année 60
on voit la tomette par exemple au travers de la baie vitrée en photo 6 (et en passant le vis à vis du petit collectif en face dans le reflet)
cela dit, il semblerait que la cuisine soit dans l'état des photos, le plus gros problème dans les maisons anciennes comme celle-là est la distribution des pièces
avoir un truc moderne (bureau TT, cuisine ouverte, chambres spacieuses, dressing) nécessite de tout péter et là,
une rénovation haut de gamme commence à 2000€/m², une salle de bain correspond à ce qu'à fait ignatius (~10000€) ...
une règle générale, sur une grosse réno est que tu vas dépenser autant que l'achat en lui-même si tu veux un truc "moderne" et à ton gout (corrélé au budget)

[berliner59]

Qui parle de retraite ?
Naméo

Ah j'ai cru car qui dit Viager dit investissement à durée longue ! : dans ce cas je rejoins les autres, pourquoi ne pas changer immédiatement de résidence principale si tu as envie d'une belle maison en banlieue et les moyens ?

[Vincent92]

Mais il faut pouvoir se projeter à quinze ans dans le futur.

C'était aussi une de mes alertes. On peut établir des hypothèses plus ou moins probables. Se dire qu'on est tout à fait en mesure d'attendre 15 ans avec une forte probabilité.
Seulement, on ne connait pas vraiment l'avenir. Et, il peut y avoir tout un tas d'imprévues qui font qu'on ne veut plus attendre :
- Il se retrouve seul et l'intérêt dès lors de payer pour une grande maison future diminue
- Il veut complétement changer de vie (changer de région, etc...) et ce placement perd aussi de son sens
- Il en a assez d'être prof et veut créer une boite. Pour cela, il a besoin de fond propre
- Il doit payer pour certaines personnes proches des soins couteux
- Il tombe très malade et n'a plus beaucoup de temps à vivre, ce placement peut aussi perdre de son sens
etc...

Ou juste que, finalement, ce n'est plus vraiment le projet.

On peut tout lister et mettre à chaque fois "très très peu probable". Il n'empêche qu'en vérité c'est très compliqué d'être sûr à horizon de 15 ans. Et, investir en direct dans un viager c'est beaucoup moins liquide que d'investir dans une SCPI qui fait du viager. C'est donc un paramètre qu'il faut prendre en compte.

[WolfgangK]

Qui parle de retraite ?
Naméo

Ah j'ai cru car qui dit Viager dit investissement à durée longue ! : dans ce cas je rejoins les autres, pourquoi ne pas changer immédiatement de résidence principale si tu as envie d'une belle maison en banlieue et les moyens ?

Parce que je n'ai pas les moyens !
Les baraques qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€. J'ai 450k€. Donc je pensais acheter une baraque à 450k€ (je sais j'ai des raisonnements assez basques).

[Ben92]

L'investissement en viager n'est pas trop destiné aux particuliers, mais plutôt à des pros qui en possèdent plusieurs pour mutualiser les risques.
En tant que particulier, il est moins risqué d'investir en viager via les SCPI viager. Le gros avantage de ces SCPI est l'imposition : régime des des plus-values immobilières qui est beaucoup plus favorable que l'imposition des revenus fonciers.

[Vincent92]

Qui parle de retraite ?
Naméo

Ah j'ai cru car qui dit Viager dit investissement à durée longue ! : dans ce cas je rejoins les autres, pourquoi ne pas changer immédiatement de résidence principale si tu as envie d'une belle maison en banlieue et les moyens ?

Parce que je n'ai pas les moyens !
Les baraques qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€. J'ai 450k€. Donc je pensais acheter une baraque à 450k€ (je sais j'ai des raisonnements assez basques).

C'est étonnant de dire que les maisons qui te plaisent valent 1.7M€-2M€ et vouloir aménager dans une maison dont l'agent immobilier dit qu'elle a une valeur vénale de 732k€. Comment l'expliques tu?
Finalement, ne serait il pas possible de trouver une maison qui vaut 700-800k€ non idéale et qui demande une rénovation totale mais qui correspond à tes critères?

[berliner59]

Parce que je n'ai pas les moyens !
Les baraques qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€. J'ai 450k€. Donc je pensais acheter une baraque à 450k€ (je sais j'ai des raisonnements assez basques).

T'es pas propriétaire de ta résidence principale actuelle pour un apport plus conséquent ?
Pas sûr que ce soit un bon plan le viager "chérie, c'est bon on a acheté, y a plus qu'à attendre que mémé y passe" (elle va te le rappeler tous les jours).

[berliner59]

C'est étonnant de dire que les maisons qui te plaisent valent 1.7M€-2M€ et vouloir aménager dans une maison dont l'agent immobilier dit qu'elle a une valeur vénale de 732k€. Comment l'expliques tu?

C'est vrai c'est étrange...

[WolfgangK]

D'un point de vue purement moral, l'achat en viager revient à spéculer sur la mort d'une personne, mort pour laquelle vous avez un intérêt pécuniaire, nonobstant le fait que la personne âgée y trouve son compte (je ne dis pas que c'est mal d'acheter en viager)
Mais est-ce que cela n'est pas une situation un peu malsaine sur le plan psychologique personnel ?

Bonjour,

Je pense que ça dépend de la psychologie de chacun. Perso, je me fous un peu du fric et la rente viagère est négligeable, donc je pense qu'une fois l'affaire conclue, je n'y penserai plus jusqu'à son terme.

Aussi, je suis déjà le nu-propriétaire de l'héritage de mon père dont la mère est l'usufruitière, et je ne suis pas particulièrement pressé qu'elle décède.
J'ai la pleine propriété de ma RP, pas d'emprunt (sauf à 0.7% envers le fisc pour les droits de succession) et je gagne autant d'argent que je veux, donc il n'y a pas vraiment d'enjeux.

[WolfgangK]

Parce que je n'ai pas les moyens !
Les baraques qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€. J'ai 450k€. Donc je pensais acheter une baraque à 450k€ (je sais j'ai des raisonnements assez basques).

C'est étonnant de dire que les maisons qui te plaisent valent 1.7M€-2M€ et vouloir aménager dans une maison dont l'agent immobilier dit qu'elle a une valeur vénale de 732k€. Comment l'expliques tu?
Finalement, ne serait il pas possible de trouver une maison qui vaut 700-800k€ non idéale et qui demande une rénovation totale mais qui correspond à tes critères?

Je ne comprends pas bien votre message.
Les maisons qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€, j'en trouve une à 732K€ à laquelle j'envisage de faire 450k€ de rénovation totale (1.2M€ après travaux) et vous me suggérer de chercher plutôt une maison entre 700k€ et 800k€ + rénovation totale…
On est d'accord, non ?

[Vincent92]

Parce que je n'ai pas les moyens !
Les baraques qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€. J'ai 450k€. Donc je pensais acheter une baraque à 450k€ (je sais j'ai des raisonnements assez basques).

C'est étonnant de dire que les maisons qui te plaisent valent 1.7M€-2M€ et vouloir aménager dans une maison dont l'agent immobilier dit qu'elle a une valeur vénale de 732k€. Comment l'expliques tu?
Finalement, ne serait il pas possible de trouver une maison qui vaut 700-800k€ non idéale et qui demande une rénovation totale mais qui correspond à tes critères?

Je ne comprends pas bien votre message.
Les maisons qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€, j'en trouve une à 732K€ à laquelle j'envisage de faire 450k€ de rénovation totale (1.2M€ après travaux) et vous me suggérer de chercher plutôt une maison entre 700k€ et 800k€ + rénovation totale…
On est d'accord, non ?

Je dis que :
1- Vous n'avez pas un budget de 1.7M€-2M€ pour l'achat de votre maison
2- Vous êtes prêt à réfléchir sur l'achat d'une maison à 732k€ de valeur vénale qui demande une rénovation totale
J'ai déduis donc qu'il est peut être intéressant, au delà de la problématique du viager qui est un autre sujet, d'aller visiter des maisons à 700-800k€ qui demandent de grosses rénovations.
Comme je n'ai pas tous les éléments, je me permets de poser la question. Il y a peut être des raisons qui vous poussent à chercher un viager plutôt qu'un logement libre.
Par exemple, vous n'avez peut être pas toutes les liquidités et capacité d'endettement tout de suite pour faire la rénovation. D'un autre côté, vous dites que 800€/mois ne sont pas un problème.
Or, 800€/mois sur 25 ans, c'est tout de même 200-210k€ de capacité d'emprunt.
Quelles sont vos capacités de financement exactement aujourd'hui? supposées dans 5 ans? et supposées dans 10 ans?
Comme vous n'avez pas vraiment détaillé et êtes parti directement sur l'hypothèse d'un achat en viager, c'est difficile d'être pertinent.

[WolfgangK]

Parce que je n'ai pas les moyens !
Les baraques qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€. J'ai 450k€. Donc je pensais acheter une baraque à 450k€ (je sais j'ai des raisonnements assez basques).

C'est étonnant de dire que les maisons qui te plaisent valent 1.7M€-2M€ et vouloir aménager dans une maison dont l'agent immobilier dit qu'elle a une valeur vénale de 732k€. Comment l'expliques tu?
Finalement, ne serait il pas possible de trouver une maison qui vaut 700-800k€ non idéale et qui demande une rénovation totale mais qui correspond à tes critères?

Je ne comprends pas bien votre message.
Les maisons qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€, j'en trouve une à 732K€ à laquelle j'envisage de faire 450k€ de rénovation totale (1.2M€ après travaux) et vous me suggérer de chercher plutôt une maison entre 700k€ et 800k€ + rénovation totale…
On est d'accord, non ?

Je dis que :
1- Vous n'avez pas un budget de 1.7M€-2M€ pour l'achat de votre maison
2- Vous êtes prêt à réfléchir sur l'achat d'une maison à 732k€ de valeur vénale qui demande une rénovation totale
J'ai déduis donc qu'il est peut être intéressant, au delà de la problématique du viager qui est un autre sujet, d'aller visiter des maisons à 700-800k€ qui demandent de grosses rénovations.
Comme je n'ai pas tous les éléments, je me permets de poser la question. Il y a peut être des raisons qui vous poussent à chercher un viager plutôt qu'un logement libre.
Par exemple, vous n'avez peut être pas toutes les liquidités et capacité d'endettement tout de suite pour faire la rénovation. 800€/mois sur 25 ans, c'est tout de même 200-230k€ de capacité d'emprunt.
Quelles sont vos capacités de financement exactement aujourd'hui? supposées dans 5 ans? et supposées dans 10 ans?
Comme vous n'avez pas vraiment détaillé et êtes parti directement sur l'hypothèse d'un achat en viager, c'est difficile d'être pertinent.

Pour l'instant tout dépend si je vends ma RP.
aujourd'hui :
450k€ + qq dizaine de k€ + 650k€ si je vends ma RP.

Dans X années (décès de ma mère qui est plus jeune que la personne de 88 ans dont il est question ici) :
pareil +- rendements / épargne
+ 130m² d'appart parisien
+ 1.5 M€ d'actions (à la louche)
+…

[Vincent92]

C'est étonnant de dire que les maisons qui te plaisent valent 1.7M€-2M€ et vouloir aménager dans une maison dont l'agent immobilier dit qu'elle a une valeur vénale de 732k€. Comment l'expliques tu?
Finalement, ne serait il pas possible de trouver une maison qui vaut 700-800k€ non idéale et qui demande une rénovation totale mais qui correspond à tes critères?

Je ne comprends pas bien votre message.
Les maisons qui plaisent à mon épouse coûtent entre 1.7M€ et 2M€, j'en trouve une à 732K€ à laquelle j'envisage de faire 450k€ de rénovation totale (1.2M€ après travaux) et vous me suggérer de chercher plutôt une maison entre 700k€ et 800k€ + rénovation totale…
On est d'accord, non ?

Je dis que :
1- Vous n'avez pas un budget de 1.7M€-2M€ pour l'achat de votre maison
2- Vous êtes prêt à réfléchir sur l'achat d'une maison à 732k€ de valeur vénale qui demande une rénovation totale
J'ai déduis donc qu'il est peut être intéressant, au delà de la problématique du viager qui est un autre sujet, d'aller visiter des maisons à 700-800k€ qui demandent de grosses rénovations.
Comme je n'ai pas tous les éléments, je me permets de poser la question. Il y a peut être des raisons qui vous poussent à chercher un viager plutôt qu'un logement libre.
Par exemple, vous n'avez peut être pas toutes les liquidités et capacité d'endettement tout de suite pour faire la rénovation. 800€/mois sur 25 ans, c'est tout de même 200-230k€ de capacité d'emprunt.
Quelles sont vos capacités de financement exactement aujourd'hui? supposées dans 5 ans? et supposées dans 10 ans?
Comme vous n'avez pas vraiment détaillé et êtes parti directement sur l'hypothèse d'un achat en viager, c'est difficile d'être pertinent.

Pour l'instant tout dépend si je vends ma RP.
aujourd'hui :
450k€ + qq dizaine de k€ + 650k€ si je vends ma RP.

Dans X années (décès de ma mère qui est plus jeune que la personne de 88 ans dont il est question ici) :
pareil +- rendements / épargne
+ 130m² d'appart parisien
+ 1.5 M€ d'actions (à la louche)
+…

450k€ + 650*0.7 (dans le cadre d'un prêt relais) + crédits immobilier vous permet d'acheter une maison à 700-800k€ et y faire une rénovation comme vous l'entendez une fois la vente de votre appartement faite (450k€ + 650k€ + crédits, on arrive facilement à 1,2M€ ou plus).
Finalement, vous avez les moyens d'acheter ce genre de maison sans avoir besoin de passer par un viager que vous allez récupérer dans xx ans.
C'est donc un choix patrimonial plus qu'une nécessité par manque de moyen (?)
Quel est l'intérêt pour vous d'attendre 10-15 ans pour vivre dans ce que vous souhaitez? Vous voulez davantage vous exposer à l'immobilier espérant avoir plus de patrimoine à terme?
Je ne sais pas bien quel âge vous avez mais il ne faut pas perdre de vue qu'on a qu'une vie et que se restreindre 10-15 ans volontairement sur votre résidence principale alors qu'on en a 40 ans (par exemple), ce n'est pas rien.
Je m'interroge d'autant plus que vous n'aurez à priori pas de problèmes patrimoniaux. Et, que le gain potentiel (qui peut aussi être une perte) ne semble pas forcément très significatif vis à vis du patrimoine que vous aurez à priori in fine.
A mon humble avis, mais chacun pense comme il veut, vous ne pondérez pas assez la fonction d'"utilité" dans votre patrimoine financier.

Je sais bien que je n'ai pas votre question de base, mais il me semble intéressant d'explorer les différents axes.

[WolfgangK]

450k€ + 650*0.7 (dans le cadre d'un prêt relais) + crédits immobilier vous permet d'acheter une maison à 700-800k€ et y faire une rénovation comme vous l'entendez une fois la vente de votre appartement faite (450k€ + 650k€ + crédits, on arrive facilement à 1,2M€ ou plus).
Finalement, vous avez les moyens d'acheter ce genre de maison sans avoir besoin de passer par un viager que vous allez récupérer dans xx ans.
C'est donc un choix patrimonial plus qu'une nécessité par manque de moyen (?)
Quel est l'intérêt pour vous d'attendre 10-15 ans pour vivre dans ce que vous souhaitez? Vous voulez davantage vous exposer à l'immobilier espérant avoir plus de patrimoine à terme?
Je ne sais pas bien quel âge vous avez mais il ne faut pas perdre de vue qu'on a qu'une vie et que se restreindre 10-15 ans volontairement sur votre résidence principale alors qu'on en a 40 ans (par exemple), ce n'est pas rien.
Je m'interroge d'autant plus que vous n'aurez à priori pas de problèmes patrimoniaux. Et, que le gain potentiel (qui peut aussi être une perte) ne semble pas forcément très significatif vis à vis du patrimoine que vous aurez à priori in fine.
A mon humble avis, mais chacun pense comme il veut, vous ne pondérez pas assez la fonction d'"utilité" dans votre patrimoine financier.

Je sais bien que je n'ai pas votre question de base, mais il me semble intéressant d'explorer les différents axes.

C'est un peu plus compliqué parce que je n'ai pas vraiment d'accès au crédit, notamment parce que je viens de passer microentrepreneur.
Bien sûr que c'est un choix patrimonial : il serait indécent que je considère manquer de moyens, non ?
Pour la fonction d'utilité, c'est vrai que je suis assez indifférent, donc je ne suis pas pressé de bouger. Je pense qu'on le fera lorsque les enfants ne pourront plus être entassés dans la même chambre.
Parmi tous les scénarios que vous avez évoqués dans un autre message, aucun ne nécessitera de mobiliser de l'épargne en urgence.
Si mon épouse se barre avec les gosses : je n'ai plus besoin d'agent ni de logement (seul, je peux vivre dans un studio ou une chambre de bonne ☺).
Si je mène à bien l'un de mes nombreux projets de start-ups (peu vraisemblable à cause de la paternité), je n'ai pas besoin de fonds (tout sera virtuel sur du cloud, dépenses en fonction de revenus)
Si je décède, mon épouse retourne dans la (très grande) maison de ses parents. (de façon assez vexante, j'ai sans doute une contribution nette négative à la qualité de vie de ma famille ☹, malgré mes revenus et mon patrimoine. Effet boomers pour la belle famille avec de l'immo surdimensionné acheté pour rien…)

Bref, j'envisage cette possibilité pour diminuer le poids de la RP dans mon patrimoine, au prix, certes, d'une augmentation (temporaire ? ) de mon exposition à l'immo francilien et du délai pour s'installer dans plus grand (mais je pense que ce n'est pas un souci d'entasser des enfants en bas âge. Pour le jardin on a une RS).

[Pazuzu]

Le plus urgent est de rapatrier les actions de maman sur ton compte perso, amha.

[WolfgangK]

Le plus urgent est de rapatrier les actions de maman sur ton compte perso, amha.

Il n'y a rien à "rapatrier" : il s'agit de comptes titres démembrés.
Mais on s'éloigne "un peu" du sujet…

[Pazuzu]

Ok, j'avais pas compris que c'était déjà démembré.

Bon après, y' plus qu'à savoir ce que tu comptes faire de l'argent de la maison de Sèvres. Perso vu tes moyens ça me semble pas le bon truc pour miser l'achat de sa RP. A priori tes principaux besoins immobiliers vont se situer entre 5 et 15 ans. Donc si la mamie clamse dans 5 ans, c'est tout bénef, si c'est dans 15 ans c'est le pire timing pour vous, au moment où le besoin de surface commencera à décroitre. Etes vous prets à jouer l'acaht de votre RP "idéale" aux dés ?

[WolfgangK]

Ok, j'avais pas compris que c'était déjà démembré.

Bon après, y' plus qu'à savoir ce que tu comptes faire de l'argent de la maison de Sèvres. Perso vu tes moyens ça me semble pas le bon truc pour miser l'achat de sa RP. A priori tes principaux besoins immobiliers vont se situer entre 5 et 15 ans. Donc si la mamie clamse dans 5 ans, c'est tout bénef, si c'est dans 15 ans c'est le pire timing pour vous, au moment où le besoin de surface commencera à décroitre. Etes vous prets à jouer l'acaht de votre RP "idéale" aux dés ?

D'ici 15 ans (il faudrait voir quel est le % de vie autonome à 103 ans dans une maison où la salle de bain est au deuxième étage…) on sera dans la période où il n'est pas exclu que ma mère soit décédée ☹.
Et dans tous les cas de figures, il reste l'option "squatter 2 étages de la baraque de belle-maman" si besoin, donc aucun risque grave.

[Pazuzu]

Il n'y a aucun risque grave avec vos situations, c'est évident, mais avoir 5 ou 600 K immobilisés au moment où vous en aurez le plus besoin, c'est dommage.

[WolfgangK]

Maintenant, son espérance de vie n'a aucune importance presque.
La rente est de 800/mois, soit 10K€/an. Donc si elle vit 10 ans, ça fait 100K€, si elle vit 15 ans ...
A mettre en rapport avec le prix du bouquet et de l'estimation de la valeur du bien. Le prix du m2 à Sèvres est de l'ordre de 6000€, soit environ 900K€ pour ce bien. Comme le bouquet est à 450K€, c'est l'épaisseur du trait.
La question primordiale est l'état de la maison et le coût des travaux;
Ensuite, sur les circonstances, c'est le délai de disponibilité et l'usage qu'on en a. Si Wolfgang veut une maison pour dans 15 ans, c'est parfaitement jouable.
Mais il faut pouvoir se projeter à quinze ans dans le futur.

C'est mon raisonnement (le fait que la faible mensualité rende insensible la variabilité financière).
Pour info, les paramètres de l'AI ont l'air d'être à peu près les suivants :
prix au m² : presque 5k€ ce qui donne (× 147 m²) une estimation de 732.5k€. Ça me semble un peu sur-estimé même si je trouve plutôt entre 7k€ et 9k sur Patrim) mais je suppose que les maisons vendues ont un jardin plus sympa et qu'il faudrait 2k€.m¯^1 de travaux pour atteindre un niveau "normal".
En revanche, ils prennent une rentabilité locative d'environ 4.8% pour calculer la valeur du droit d'usage et d'habitation de 2.9k€.mois¯¹. Ce qui me semble généreux (20€.mois¯¹.m¯²).
Et c'est comme ça qu'ils ont l'air de calculer (bouquet + (loyer fictif + rente)*espérance de vie).
Ce que je trouve étonnant c'est que je ne vois pas de décote explicite au fait qu'il faut pouvoir payer le bouquet sans emprunt, en tous cas sans crédit hypothécaire puisque le vendeur garde des droits sur le bien pour protéger son droit à la rente ! Ça réduit quand même pas mal le nombre d'acheteurs potentiels …

Bref, il faudrait voir pour vérifier s'il y a quelque chose à garder du bâtiment (il est aussi possible que ce soit surtout le bordel accumulé pendant toute une vie qui empêche de faire des photos) et si le jardin est vraiment ridicule.

Pour ce qui est de faire des prévisions à 15 ans, je ne suis pas plus doué que la moyenne mais je n'arrive pas à imaginer que ce paquet de fric tombé du ciel (des actions qui ont fait ×25 en dix ans) puisse me manquer.

[lisa]

Ok, j'avais pas compris que c'était déjà démembré.

Bon après, y' plus qu'à savoir ce que tu comptes faire de l'argent de la maison de Sèvres. Perso vu tes moyens ça me semble pas le bon truc pour miser l'achat de sa RP. A priori tes principaux besoins immobiliers vont se situer entre 5 et 15 ans. Donc si la mamie clamse dans 5 ans, c'est tout bénef, si c'est dans 15 ans c'est le pire timing pour vous, au moment où le besoin de surface commencera à décroitre. Etes vous prets à jouer l'acaht de votre RP "idéale" aux dés ?

D'ici 15 ans (il faudrait voir quel est le % de vie autonome à 103 ans dans une maison où la salle de bain est au deuxième étage…) on sera dans la période où il n'est pas exclu que ma mère soit décédée ☹.

Effectivement, le plan actuel de la maison n'est pas adapté à une personne âgée. Séjour + cuisine + WC en rez de jardin + 2 chambres au premier + 2 chambres et salle de bain au second. Il me paraît évident que la mamie va faire faire des travaux pour pouvoir vivre ( longtemps ) au rez de jardin en y installant une douche.
Sinon attention aux mauvaises surprises style toit à refaire qui semblent à la charge de l'acquéreur:
https://www.vitapecunia.fr/repartition-travaux-viager/

De plus

Pour la fonction d'utilité, c'est vrai que je suis assez indifférent, donc je ne suis pas pressé de bouger. Je pense qu'on le fera lorsque les enfants ne pourront plus être entassés dans la même chambre.

Il me semble que ce moment est prévisible...et pas dans 15 ans.

[berliner59]

Pour la fonction d'utilité, c'est vrai que je suis assez indifférent, donc je ne suis pas pressé de bouger. Je pense qu'on le fera lorsque les enfants ne pourront plus être entassés dans la même chambre.

Il me semble que ce moment est prévisible...et pas dans 15 ans.
[/quote]

Je ne comprend même pas qu'il se pose la question : si tu as les moyens tu ne mets pas deux enfants ou plus dans une chambre.. le changement c'est maintenant.

[WolfgangK]

Ok, j'avais pas compris que c'était déjà démembré.

Bon après, y' plus qu'à savoir ce que tu comptes faire de l'argent de la maison de Sèvres. Perso vu tes moyens ça me semble pas le bon truc pour miser l'achat de sa RP. A priori tes principaux besoins immobiliers vont se situer entre 5 et 15 ans. Donc si la mamie clamse dans 5 ans, c'est tout bénef, si c'est dans 15 ans c'est le pire timing pour vous, au moment où le besoin de surface commencera à décroitre. Etes vous prets à jouer l'acaht de votre RP "idéale" aux dés ?

D'ici 15 ans (il faudrait voir quel est le % de vie autonome à 103 ans dans une maison où la salle de bain est au deuxième étage…) on sera dans la période où il n'est pas exclu que ma mère soit décédée ☹.

Effectivement, le plan actuel de la maison n'est pas adapté à une personne âgée. Séjour + cuisine + WC en rez de jardin + 2 chambres au premier + 2 chambres et salle de bain au second. Il me paraît évident que la mamie va faire faire des travaux pour pouvoir vivre ( longtemps ) au rez de jardin en y installant une douche.
Sinon attention aux mauvaises surprises style toit à refaire qui semblent à la charge de l'acquéreur:
https://www.vitapecunia.fr/repartition-travaux-viager/

Oui, la toiture sera un point à surveiller. Il faudrait que je me fasse une liste et effectivement ce sera en haut de la liste ☺!

De plus

Pour la fonction d'utilité, c'est vrai que je suis assez indifférent, donc je ne suis pas pressé de bouger. Je pense qu'on le fera lorsque les enfants ne pourront plus être entassés dans la même chambre.

Il me semble que ce moment est prévisible...et pas dans 15 ans.

À quels âges considérez-vous qu'on ne peut plus entasser des gamins dans la même chambre ?