Logement: Bombe sociale à venir (R. Rivaton)

[slash33]

Je prend date avec ce fil sur un document qui devrait avoir un certain intérêt mais qui n'est pas encore publié.

Robin Rivaton, économiste, essayiste, chroniqueur, membre du conseil scientifique de la Fondapol (think tank libéral) et auteur d’une note intitulée «Le logement, la bombe sociale à venir» qui sera publiée sur le site du cercle de réflexion Fondapol (l'objet de ce fil)

C'est un des gars qui avaient perçu le problème de la France de multi-propriétaires un peu avant que l'INSEE n'officialise la chose. Au moins ça risque d'ajouter un peu d'eau au moulin et parler d'autre chose que de présidentielle, enfin pas tout à fait quand même vu que l'objectif est en réalité d'amener les candidats à parler un peu plus du logement dans la campagne.

Edit: la lecture de texte débute réellement à partir de viewtopic.php?p=2589840#p2589840 et suivants.

[IMMOLOLO]

Sortie prévue pour quand ? Curieux de voir ce qu'il y a dans ce document ? Espérons qu'il fera réagir les candidats.
D'accord pour prendre date aussi Ça ne coûte rien

[slash33]

il a annoncé janvier donc ça ne devrait pas tarder...

[optimus maximus]

Il y plusieurs bombes à retardement :
- il y la bulle mais à la rigueur c'est pas le plus grave
- il est libéral donc il s'inquiète peut-être de l'importance grandissante du logement social qu'on décline selon plusieurs modalités en fonction des revenus
- le problème de l'aménagement du territoire, en région parisienne par exemple on voit très bien qu'il y a aucune concertation globale, IDFM annonce une station de métro et bim le maire bétonne et fait semblant d'être écolo (Hidalgo)
- les enjeux liés au télétravail avec des gens tentés par télétravailler et s'éloigner du centre-ville et les acteurs du bâtiments qui veulent continuer à placer leurs dizaines de milliers de m2 par an et les commerçants de ces centre-villes inquiets d'avoir beaucoup moins de clients qui se rabattent sur le DIY et Amazon.
- le coût de l'énergie qui va compliquer la vie des personnes vivant dans des maisons et éloignés de leur lieu de travail

[slash33]

Si j'ai bien compris le fond de la chose ça va tourner autour de "les parisiens font monter les prix des logements, loyers inclus, au delà du raisonnable au point que la colère des autochtones gronde et ne restera pas silencieuse". C'est en fait assez à contre-courant de la pensée libérale et c'est aussi l'une des raisons pour laquelle je suis curieux de voir ce qu'il aura écrit.

[IMMOLOLO]

Logement : pourquoi les candidats à la présidentielle ne veulent pas en parler
Un oubli ou une faute ? Le sujet du logement est au coeur de nos vies et pourtant c'est le grand absent des débats à la course élyséenne. Le coup de gueule de l'essayiste Robin Rivaton.

https://lexpansion.lexpress.fr/actualit ... 65927.html

[IMMOLOLO]

https://www.latribune.fr/economie/franc ... 02121.html

Logement : le rapport explosif de Robin Rivaton sur cette "bombe sociale" à venir
ENTRETIEN EXCLUSIF. L'économiste libéral de 34 ans publie ce 9 février pour le think tank Real Estech une note intitulée « Le logement, bombe sociale à venir ». Son diagnostic - incontestable - : la production neuve est en baisse et les réglementations énergétiques liées à l'existant limitent l'offre. Tordant le cou au mythe de la France des propriétaires, Robin Rivaton va plus loin que le rapport Rebsamen et plaide pour une nouvelle fiscalité de l'immobilier. Des propositions radicales qui devraient faire réagir dans une campagne présidentielle où la question du logement est de plus en plus présente.

[slash33]

Le diagnostic est simple : d'un côté le taux de propriétaires ne bouge plus depuis 2007, de l'autre l'accumulation du patrimoine a été massive L'étude récente de l'Insee est d'ailleurs venue mettre des chiffres sur ce phénomène. La situation inégalitaire est devenue insupportable.

Dans le même temps, la production neuve en baisse et les réglementations énergétiques liées à l'existant vont limiter l'offre de logements et mécaniquement exacerber les tensions. Tous les décideurs vous le diront : il y a la crainte généralisée d'une bombe sociale même si la mèche qui l'allumera n'est pas encore là.

Donc ça va bien dans le sens que j'anticipais.

[slash33]

ENTRETIEN EXCLUSIF. L'économiste libéral de 34 ans publie ce 9 février pour le think tank Real Estech une note intitulée « Le logement, bombe sociale à venir ». Son diagnostic - incontestable - : la production neuve est en baisse et les réglementations énergétiques liées à l'existant limitent l'offre.

C'est extrêmement limitatif et focalisé sur un petit aspect de ce gros volume que vous pouvez consulter ici (j'en donne une lecture dirigée après pour les pressés)
https://realestech.eu/wp-content/upload ... r-2022.pdf

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C'est *assez* dense, assez mal organisé et brouillon sur la forme mais pas mal référencé. J'essaie de trouver des phrases qui résument l'argumentaire:

Le logement a profondément été touché par le phénomène de métropolisation qui a créé des zones tendues et détendues, symbole non plus d’un marché national mais de marchés évoluant en parallèle

Les grandes villes rajeunissent quand les villes moyennes sont frappées de vieillissement accéléré. Les générations nées dans les années 1950, 1960 et 1970 sont souvent restées là où elles sont nées. Pour les générations nées dans les décennies 1980-1990, les fameux Millenials, la massification de l’enseignement supérieur a conduit à organiser des déplacements de population importants

Dans beaucoup de zones tendues, la rareté des logements favorise une cohabitation forcée avec des pairs, la fameuse colocation, ou avec ses parents. Les jeunes décohabitent plus tardivement en Île-de-France que dans les autres régions.

Contrairement à un mythe largement répandu, la France n’est plus tant un pays de propriétaires que cela

D’un côté, 11 millions de ménages, principalement âgés, ont la chance d’être propriétaires de leur logement et d’avoir déjà remboursé leur crédit. Ils ne consacrent que 10% de leur budget au logement. De l’autre, 3,6 millions de ménages, des deux premiers quartiles de la distribution des revenus, locataires dans le parc libre, consacrent 36% de leur budget au paiement des loyers. Les acquéreurs fournissent eux aussi un effort plus lourd. Avec l’allongement des durées d’emprunt, le sentiment est fort de ne jamais pouvoir venir au bout de cette dette. Surtout que la moyenne du budget logement révèle des écarts importants. Pour les propriétaires accédants les plus modestes, ceux du premier quartile, 600 000 ménages tout de même, la part du logement représentait 46% de leurs revenus en 2017. Difficile d’imaginer que ce chiffre ait baissé depuis.

L’effort supplémentaire à fournir pour les acquéreurs s’expliquent par la décorrélation de la hausse des loyers et du prix de l’immobilier en zones tendues.

En ordre de grandeur, les acquisitions de logement ont totalisé 260 milliards d’euros sur les douze derniers contre moins de 170 milliards en 2005-2007 en euros constants. Le nombre de transactions atteignait déjà 796 000 à fin septembre 2021. C'est plus que sur la même période en 2019, année historique pour le marché.

Un des plus grands administrateurs de biens du pays le disait ainsi « On n’a plus rien à louer, ni à vendre ». Même des villes secondaires sont asséchées. L’Ile-de-France qui pesait 23% du volume de transaction au début des années 2000 s’est
progressivement effritée pour finir à 16% en 2020

La banque de Francfort a appelé à une nouvelle activation des mesures de politique macroprudentielle. Au diapason, de nombreuses banques centrales à travers le monde ont annoncé leur volonté de remonter les taux pour lutter contre la hausse des prix immobiliers. Celles de Corée du Sud et de Norvège l’ont fait en augmentant leurs taux directeur de 25 points de base à l’automne, toutes deux citant le risque immobilier

Ah tiens, l'hypothèse d'une hausse des taux motivée par un marché immobilier en surchauffe refait surface.

Le prix des actifs conduit à un endettement massif des ménages. Celui-ci a fini par dépasser, fin septembre 2020, les 100 % du revenu disponible brut là où il était à peine de 53% au début de l’an 2000. Le crédit aux particuliers a quadruplé de 404 à 1 360 milliards d’euros, sans hausse équivalente des revenus. La part de la dette immobilière dans ce total est montée de 68 à 84%. Cet endettement ne nous singularise pas dans la zone euro où l’endettement des ménages s’établit à 97% du revenu disponible brut.

Puisque le danger n’est pas la fuite de capitaux en faveur du reste du monde, quel est-il ? Ce qui est problématique c’est que ce transfert s’opère entre des ménages âgés qui reçoivent beaucoup de la part de ménages jeunes pour des biens qu’ils ont achetés à des prix bien inférieurs dans les années 1980 ou 1990. Ceci est particulièrement vrai dans les centres des grandes agglomérations brutalement touchés par la crise immobilière des années 1990 et le mouvement de périurbanisation

On en revient à la guerre des générations.

Il faut bien comprendre que sur un marché sur lequel les volumes ont explosé, cela signifie qu’entre 2008 et 2021, ce sont désormais près de 250 000 logements qui passeraient désormais chaque année dans l’investissement locatif. La concentration du patrimoine immobilier va devenir un sujet d’attention croissant.

Au détour de l’enquête Revenus et patrimoine des ménages de l’INSEE, on apprend que les 300 000 ménages les plus aisés (les 1%) possèdent un patrimoine brut immobilier de 1,29 million d’euros en 2018 soit le double de celui des 10% les mieux dotés et 13 fois le patrimoine médian. 5,1 millions de ménages étaient multipropriétaires en France selon une étude de 2008. Dans son étude, France portrait social, l’Insee a raffiné ce chiffre en prenant en compte les détentions indirectes via les SCI, ce qui explique qu’un même bien puisse être la propriété de plusieurs ménages. L’institut a abouti au chiffre de 7,3 millions de ménages multipropriétaires en 2017 qui détenaient 68 % des logements possédés par des particuliers. Il ne couvre, logiquement, pas l’investissement immobilier à l’étranger. Si la propriété de deux biens est courante, concernant 4 millions de ménages qui par le jeu des résidences secondaires, indivisions ou héritage tiennent près d’un quart du parc de logements détenu par des particuliers, c’est la multipropriété au-delà de cinq biens qui interroge. Les 180 000 ménages détenteurs de 10 logements ou plus possèdent 8 % du parc et les 30 000 ménages avec 20 logements ou plus détiennent 2,4 % du parc. La répartition des ménages multipropriétaires ne varie pas en fonction de l’âge de la personne de référence du foyer fiscal. Autrement dit il n’y a pas un schéma d’accumulation qui ferait que les multipropriétaires de 2 ou 3 appartements seraient plus jeunes que les multipropriétaires de 20 appartements ou plus. On peut donc en déduire que la multipropriété reflète plus des inégalités de patrimoine stratifiées par l’héritage ou la transmission que des inégalités de revenus.

Finalement il va dans le sens de ma théorie du marché immobilier convergent vers un modèle dynastique.

Le million de ménages propriétaires d’au moins cinq logements détiennent la moitié des logements mis en location par des particuliers. Et cette propriété est située au cœur des grandes agglomérations. Le même million de ménages propriétaires d’au moins cinq logements possède en effet 58 % des logements en location situés dans Paris, 57 % à Lyon et 62 % à Lille.

Reprise de l'étude INSEE dont on a déjà parlé.

Les propriétaires de ces millions de logements accumulés de 2000 à 2020 les verront progressivement remboursés avant de les léguer alors que ceux qui en auront payé le loyer toute leur vie ne transmettront rien. La part de la richesse transmise plutôt qu’acquise ne va pas cesser d’augmenter tout comme la résistance à une réforme de l’héritage.

On l'avait effectivement constaté ici même.

Selon les comptes de patrimoine financier de 2020, 70 % de cette épargne (NDLR: covid) a été placée sur des supports liquides et rapidement mobilisables et devrait donc trouver à être consommée

Cette préférence est exacerbée chez les ménages les plus aisés, dont les revenus dépassent 4 000 euros, puisqu’ils sont 77% à se déclarer intéressés par l’immobilier contre 57% pour l’assurance-vie et 56% pour les actions. L’un des enseignements de la crise sanitaire est que la digitalisation des comportements d’achats a fini par contaminer l’épargne. Il n’est plus impensable d’acheter un appartement sans l’avoir visité, chose qui pouvait être assez courante dans le neuf mais restait anecdotique dans l’ancien.

Il va en réalité parler des SCI/OCPI/SCPI.

Le rendement net de l’immobilier résidentiel locatif est faible, entre 2 et 4 % dans les grandes métropoles après déduction des charges non récupérables, des impôts fonciers et des frais de gestion. Le rendement est meilleur dans des communes de plus petite taille mais celles-ci sont soumises à des évolutions des prix plus incertaines du fait d’une démographie moins favorable. La création de valeur passe par l’effet de levier.

L’un des facteurs limitants du crédit, le taux d’apport personnel a chuté de moitié. Le taux d’apport moyen qui était de 26 % en 2012 est descendu à 14 % en 2019, record jamais atteint depuis 1978. Le recul du taux d’apport a été plus rapide dans l’ancien que dans le neuf. En langage financier, on l’exprime en pourcentage du crédit sur la valeur de l’actif, autrement dit en loan-to-value (LTV). Aux Etats-Unis, ce taux est de 80% maximum sinon l’emprunteur doit souscrire une assurance très onéreuse ou consentir à des taux d’intérêt rédhibitoires. Ceci est aussi valable dans de nombreux pays européens de l’Espagne au Royaume-Uni en passant par la Suisse, les LTV les plus hautes se trouvant, à l’inverse, aux Pays-Bas, en Allemagne et en France.

Il est entrain d'expliquer la raison de la prise de position du HCSF.

Autrement dit un studio loué 800 euros et dont le remboursement s’élevait à 1 000 euros nécessitait 500 euros de revenus en 2020 mais 2 000 euros en 2022. Les effets sont déjà visibles. Selon le courtier CAFPI, la part des acquéreurs locatifs parmi leurs clients est passée de 15 à 12% entre 2019 et 2021.

La conséquence est que le taux d’apport personnel moyen est remonté au-dessus de 17%

Cela reste finalement assez modeste comme augmentation du taux d'apport.

Les investisseurs les plus sophistiqués peuvent continuer d’investir, le contournement des règles du HCSF pouvant notamment s’opérer par l’endettement d’une holding ou d’une société civile immobilière

Autrement dit, si vous êtes un gros ou bien conseillé la décision du HCSF ne vous contraint pas.

En 1992, les investisseurs institutionnels possédaient 13 % du parc locatif privé contre 3% aujourd’hui. Exprimé en nombre de logements, ce désengagement correspond à une baisse de 450 000 logements, amenant le nombre de logements sous gestion à 200 00047. Ce désengagement a pris fin au milieu des années 2010 et un revirement puissant est en train de s’opérer. Sous la conjonction de l’augmentation du risque des autres classes d’actifs immobiliers face aux évolutions des usages (e-commerce, télétravail...), l’investissement résidentiel locatif est revenu en faveur dans l’allocation d’actifs.

Il faut lire dans cette optique le rapport d’évaluation du dispositif Pinel de 2019 et du dispositif logement intermédiaire de 2021 de l’Inspection Générale des Finances et du Conseil général de l'environnement et du développement durable49 ainsi que l'article 68 de la loi de finances pour 2018 qui a limité les frais et commissions des intermédiaires intervenant dans l'acquisition d’un logement neuf à l’aide d’un dispositif de défiscalisation à 10 % du prix de revient

Ah ça je l'ignorais.

Les ventes en bloc de logements intermédiaires et logements libres représentaient 42% des ventes au détail à des investisseurs particuliers en 2020. C’était 13% en 2018

Hmm attends je ne comprend pas là. On vient de dire que les institutionnels n'investissaient pas dans le diffus et que les zones tendues le sont pour une raison. Mais là tu es entrain de dire que les investisseurs obtiennent des biens *vides* en masse? Qu'est-ce que je n'ai pas saisi ici?

En additionnant les aides personnelles au logement, les aides à la pierre et les équipements collectifs associés, le coût de la politique du logement est deux fois plus élevé en France (1,9 % du PIB) que dans la zone euro (1,0 % du PIB). Le financement des équipements collectifs est directement lié au niveau de la construction. Il expliquerait à lui seul un cinquième de l’écart du fait d’un niveau de construction plus important que les autres pays. Les trois aides personnelles au logement, à savoir allocation de logement familiale, allocation de logement sociale et aide personnalisée au logement, représentent plus de 40 % des dépenses publiques pour le logement. Leur montant, qui atteignait 18 milliards d’euros par an entre 2015 et 2017, a été ramené à 15 milliards d’euros en janvier 2021 suite à la réduction des loyers sociaux et la révision du calcul des aides personnalisées au logement. Ces aides sont relativement concentrées puisque les ménages du premier décile de niveau de vie constituent plus de 75 % des bénéficiaires. Elles ont permis de réduire, en moyenne, le taux d’effort des ménages de 41 % à 27 % de leur revenu en 2017. S’il reste à étudier précisément l’ampleur de l’effet inflationniste sur le niveau des loyers, il ne faut pas inverser le rapport de causalité, elles sont élevées parce que les loyers deviennent insoutenables. En tout état de cause, il serait illusoire de croire qu’elles pourraient massivement être réduites avant que nous ayons réussi à juguler la hausse des loyers et des prix de l’immobilier

Bon on arrête de disserter et on attaque le vrai sujet:

L’IMMOBILIER NE DEVRAIT PAS ETRE UNE RESSOURCE RARE

Voilà. Si je devais résumer le message de cette "note" (39 pages de notes sans mise en forme notable, c'est indigeste - vraiment)

Que les prix du logement progressent de 7% comme en 2021 est une folie. Il faut bien se rendre compte que ce n’est pas le coût du bâti qui a progressé, au contraire, ajusté de la qualité, il a plutôt eu tendance à diminuer, mais c’est le coût du foncier. En France, la valeur des terrains bâtis en pourcentage du produit intérieur brut a été multipliée par cinq en vingt ans. Elle reflète évidemment une rareté entretenue car on peut augmenter les surfaces bâties sur un même foncier.

La crainte – légitime – des pouvoirs publics est d’une crise de surproduction. Construire des logements qui resteraient vides est un gaspillage économique et écologique. Mais il n’y a aucun risque de surproduction en France comme cela a pu exister en Espagne entre 2000 et 2008 quand le pays a ajouté cinq millions de logements, soit autant que la France, l'Allemagne et l'Italie réunies. L’offre supplémentaire en France, dans les zones tendues, trouvera preneur. Mieux elle fera baisser les prix des logements neufs et par effet d’entraînement ceux dans l’ancien.

Les propositions formulées par la suite sont une réponse logique au constat décrit précédemment.

Selon les Comptes du logement, en 2020, près de 79 milliards d’euros ont été prélevés au titre de l’impôt et des taxes sur le logement, chiffre en baisse pour la première fois depuis 2009 du fait de la crise sanitaire. Les prélèvements sur les producteurs de service de logement représentent les montants les plus importants, 34 milliards d’euros, avec notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties, 24 milliards, dont l’augmentation des taux moyens se poursuit. Les prélèvements sur la consommation associée au service de logement – TVA sur le logement neuf – et ceux sur les mutations reculent à respectivement 17 et 15 milliards.

Bon aller, je fais un effort. Voici concrètement ses 10 propositions:

1. Contractualiser la production de logements avec un volet récompense et un volet sanction entre les collectivités territoriales et l’Etat.
2. Etablir une procédure automatisée de pré-autorisation d’urbanisme à partir d’une infrastructure logicielle fournie par l’Etat nourrissant une base de données centralisée sur les logements.
3. Conférer, de manière expérimentale pendant deux ans, à un établissement public foncier opérant en zone tendue un droit de préemption automatique des logements individuels et des terrains dont le prix du foncier s’établirait au-dessus d’un certain prix.
4. Prévoir des formules dynamiques de de recalcul de la mise en application des réglementations sur l’efficacité énergétique des bâtiments et le zéro artificialisation net en fonction respectivement du nombre de logements rénovés et de la production de nouveaux logements collectifs.
5. Accorder systématiquement des bonus de constructibilité pour les opérations de réhabilitation à la suite de la loi Elan.
6. Lancer le chantier de l’impôt foncier unique à échelonner sur le quinquennat 2022-2027 avec la révision de la valeur des bases locatives.
7. Organiser la sortie du régime de Loueur Meublé Non Professionnel.
8. Etablir des baux à durée déterminée pour les nouvelles entrées dans le secteur social, prévoir des taux d’effort plancher pour les résidents non bénéficiaires des aides au logement et décaler l’âge d’exemption à la mobilité.
9. Allonger la durée d’emprunt maximum de 25 à 30 ans.
10. Préparer l’extinction de l’indivision et supprimer le droit d’enregistrement des parts sociales de SCI.

[Jeffrey]

Trop de chiffres sans extraire la logique :

Au détour de l’enquête Revenus et patrimoine des ménages de l’INSEE, on apprend que les 300 000 ménages les plus aisés (les 1%) possèdent un patrimoine brut immobilier de 1,29 million d’euros en 2018

donc 300000 = 1% de ménages, on part de là.

soit le double de celui des 10% les mieux dotés et 13 fois le patrimoine médian.

Aucun intérêt pour comprendre la répartition structurelle amha.

5,1 millions de ménages étaient multipropriétaires en France selon une étude de 2008.

5,1 millions = 17*300000 --> 17% de multipropriétaires en France ? Admettons.

Dans son étude, France portrait social, l’Insee a raffiné ce chiffre en prenant en compte les détentions indirectes via les SCI, ce qui explique qu’un même bien puisse être la propriété de plusieurs ménages.

Euh ? une sci avec ses enfants font que les enfants sont multi propriétaires ou propriétaires alors qu'ils sont logés éventuellement en logement social ? C'est quoi la logique ? Ajouter des pommes et des tomates ?

L’institut a abouti au chiffre de 7,3 millions de ménages multipropriétaires en 2017 qui détenaient 68 % des logements possédés par des particuliers.

7,3 millions = 25% des ménages , donc en ajoutant à peu près n'importe quoi, on trouve que 1 français sur 4 est multi-propriétaire...

Il ne couvre, logiquement, pas l’investissement immobilier à l’étranger. Si la propriété de deux biens est courante, concernant 4 millions de ménages qui par le jeu des résidences secondaires, indivisions ou héritage tiennent près d’un quart du parc de logements détenu par des particuliers,

4 millions = 13% des foyers.
Vu comment est tournée la phrase, je comprends que parmi les 7,3 millions de multi-propriétaires, il y en a un sous ensemble de 4 millions qui possèdent exactement 2 propriétés. Enfin, exactement, c'est pas clair, puisque ça peut être en indivision...
Mais pas grave, ça fait 3,3 millions qui sont tri-propriétaires ou plus.

C'est pratique, parce que ça signifie 10% des ménages (rappel 300000 = 1% en haut).

Donc un ménage sur dix est propriétaire de 3 biens ou plus. Enfin, possède des parts de sci par exemple...

c’est la multipropriété au-delà de cinq biens qui interroge. Les 180 000 ménages détenteurs de 10 logements ou plus possèdent 8 % du parc

180000 = 0.6% des ménages, je ne vois pas pourquoi ça interroge plus que les autres chiffres d'avant?

et les 30 000 ménages avec 20 logements ou plus détiennent 2,4 % du parc.

on arrive à 0,1 % des ménages.

La répartition des ménages multipropriétaires ne varie pas en fonction de l’âge de la personne de référence du foyer fiscal. Autrement dit il n’y a pas un schéma d’accumulation qui ferait que les multipropriétaires de 2 ou 3 appartements seraient plus jeunes que les multipropriétaires de 20 appartements ou plus. On peut donc en déduire que la multipropriété reflète plus des inégalités de patrimoine stratifiées par l’héritage ou la transmission que des inégalités de revenus.

Finalement il va dans le sens de ma théorie du marché immobilier convergent vers un modèle dynastique.

Après avoir saucissonné le parc immobilier par classes de détention patrimoniale :
- 60% des ménages possèdent un bien,
- 25 % possèdent au moins deux biens,
- 10 % possèdent au moins trois biens,
- 0,6% possèdent au moins 10 biens,
- 0,1 % possèdent 20 biens...
on arrive à la phrase magique : finalement la propriété immo est une affaire de patrimoine, et en France, la propriété est un droit inaliénable et héréditaire, sous réserve de s'acquitter des droits de succession, mais c'est pas dit.

Là dessus arrive le mot magique "marché", car décrire une possession, c'est obligatoirement la penser comme un actif de marché.

Je serais évidemment très intéressé par un détail aussi fouillé concernant les actions des entreprises. Cela serait intéressant de voir où vont les actions de la famille Mullier, ou Leclerc ou Peugeot ou tiens de ce cher Arnaud, quand l'un des tontons ou papa rend son âme à qui de droit.
J'aimerais donc un instant qu'on réfléchisse aux inégalités de patrimoine stratifiées par héritage ou transmission plutôt que par revenu en matière d'actions et au hasard d'assurance vie.
Histoire de savoir si la possession patrimoniale devrait être revue tout court, à la Mélenchon, ou si les inégalités qui sont pointées le sont à la sauce Piketty, genre, je fais des ratios qui n'ont aucun sens, sauf histoire de taper là où les français moyens - et je parle pas des 0,1 % les plus riches- cherchent encore de manière un peu rationnelle à préserver et transmettre ce qui est acquis au cours d'une vie, ou transmis filialement.

Sinon, pour observer la même échelle dans les revenus, l'observatoire des inégalités indique que 60% des français gagnent 1800 €, à mettre en parallèle avec les 60% de propriétaires en France. Si on va chercher le 1% les plus riches, on tape à 9000 balles par mois, soit 5 fois plus. Vous saisissez ? 5 * plus avec 1 % des gens concernés. Alors que 3 fois plus de propriétés par foyer = 10% des foyers.
Qu'est-ce qui est le plus inégalitaire ? ......

[Ben92]

Ce papier est d'assez faible qualité. Trop long, trop fouillis, du constat entremêlé avec de l'opinion de manière peu claire.
Et surtout, il passe à côté des principaux fléaux qui ont provoqué la cherté du logement dans les zones tendues :
- la folle poussée démographique due à l'immigration
- la transformation de nombreuses villes de banlieues en zones de non droit, concentrant la pression immobiliere sur les zones encore potables.
- la folie des HLM à Paris(et d'autres villes), asséchant les logements à acheter ou à louer pour les français normaux.

[kamoulox]

partie publique, pas de trollage

[Ben92]

partie publique, pas de trollage

[berliner59]

partie publique, pas de trollage

[WolfgangK]

Trop de chiffres sans extraire la logique :

Au détour de l’enquête Revenus et patrimoine des ménages de l’INSEE, on apprend que les 300 000 ménages les plus aisés (les 1%) possèdent un patrimoine brut immobilier de 1,29 million d’euros en 2018

donc 300000 = 1% de ménages, on part de là.

soit le double de celui des 10% les mieux dotés et 13 fois le patrimoine médian.

Aucun intérêt pour comprendre la répartition structurelle amha.

5,1 millions de ménages étaient multipropriétaires en France selon une étude de 2008.

5,1 millions = 17*300000 --> 17% de multipropriétaires en France ? Admettons.

Je ne comprends pas qu'on puisse considérer le nombre de biens immobiliers comme une information pertinente.
J'ai un appart de 65m² sans balcon qui vaut 650k€ et la nue propriété d'une baraque de >500m² avec jardin et verger qui vaut 350k€. La baraque est subdivisée en une demi-douzaine d'appartements dont les loyers couvrent plus ou moins les frais d'entretien. Est-ce que chaque appart vaut "1 bien immobilier" ?
Pareil pour les RS. Est-ce qu'il y a des gens assez c0ns pour croire que si on prenait les RS (en Corse ou à l'île de Ré ?) pour les donner aux locataires (en I-d-F ?), on résoudrait un quelconque problème de logement en France ?

C'est comme pour le capitalisme, j'ai beau avoir une référence communiste dans mon avatar, je ne comprends pas les gens qui ne voient pas l'intérêt d'avoir des propriétaires différents des habitants/travailleurs : ça permet de se loger/travailler sans avoir besoin d'(avoir/immobiliser les fonds pour)être propriétaire !

[slash33]

Je ne comprends pas qu'on puisse considérer le nombre de biens immobiliers comme une information pertinente.

Justement l'auteur lui préfère le m² habitable.

[WolfgangK]

Je ne comprends pas qu'on puisse considérer le nombre de biens immobiliers comme une information pertinente.

Justement l'auteur lui préfère le m² habitable.

Mais même ça ne veut pas dire grand chose comme mon exemple des 500m² vs. 65m² le montre bien. Il y a les zones en tension et celles en voie de désertification économique (et celles des RS/ du tourisme).

[slash33]

C'est aussi ce que dit l'auteur. Donc?

[Jeffrey]

C'est aussi ce que dit l'auteur. Donc?

Donc, si il dit que ni le nombre de logements détenus, ni la surface ne sont des indicateurs pertinents pour analyser la question du logement en France ou ses modalités de transmission/détention, on aimerait savoir le sens de cette avalanche de chiffres qui pointe toujours vers les 0,6 % des plus gros détenteurs...
L'investissement immobilier, c'est à dire la transformation de l'épargne individuelle des ménages en un patrimoine non soumis aux incertitudes purement conjoncturelles et non maitrisables de l'économie est la stratégie de nombre de foyers.

L'abandon des investisseurs professionnels durant deux décennies dans ce secteur et la machine arrière lié au fait entre autres des pertes de rendement des marchés boursiers des investisseurs particuliers sont une explication simple de l'état du marché immobilier.
La confusion entretenue entre la détention immobilière à un instant T, et la nature des transactions observées au même instant est vide de sens.

L'analyse de la pénurie entretenue ou pointer le doigt sur la question du foncier est superficiel. En particulier, la mise à disposition du foncier ne se décrète pas simplement, elle induit un coût d'infrastructure étatique monumental.

[lecriminel]

https://www.latribune.fr/economie/franc ... 02121.html

Logement : le rapport explosif de Robin Rivaton sur cette "bombe sociale" à venir
ENTRETIEN EXCLUSIF. L'économiste libéral de 34 ans publie ce 9 février pour le think tank Real Estech une note intitulée « Le logement, bombe sociale à venir ». Son diagnostic - incontestable - : la production neuve est en baisse et les réglementations énergétiques liées à l'existant limitent l'offre. Tordant le cou au mythe de la France des propriétaires, Robin Rivaton va plus loin que le rapport Rebsamen et plaide pour une nouvelle fiscalité de l'immobilier. Des propositions radicales qui devraient faire réagir dans une campagne présidentielle où la question du logement est de plus en plus présente.

article payant.
Il propose quoi comme fiscalité le lobbyiste du think tank, pour rigoler ?

[slash33]

@Jeffrey D'accord. Je pense que l'aspect principal de l'étude est de dire qu'on ne peut pas continuer avec le modèle de redistribution actuel car il crée des inégalités trop marquées entre ceux qui héritent du patrimoine et ceux qui n'ont rien, lesquels sont toujours les mêmes.

[slash33]

article payant.
Il propose quoi comme fiscalité le lobbyiste du think tank, pour rigoler ?

Tu peux aller voir mon lien une poignée de messages plus bas. Il y a deux chapitres sur la fiscalités, un pour son constat et un pour ses propositions à ce sujet.

[Jeffrey]

@Jeffrey D'accord. Je pense que l'aspect principal de l'étude est de dire qu'on ne peut pas continuer avec le modèle de redistribution actuel car il crée des inégalités trop marquées entre ceux qui héritent du patrimoine et ceux qui n'ont rien, lesquels sont toujours les mêmes.

Je me faisais la réflexion qu'il est étrange de dire que ce sont toujours les mêmes qui héritent. Parce que en ce qui me concerne, mes parents sont morts, et je n'ai pas pour perspective d'hériter une deuxième fois. Cela se généralise, je crois, peu ou prou à la totalité de la population française. Ceux qui héritent ne sont jamais les mêmes, il y a une rotation qui s'installe il me semble.
Après, catégoriser les français entre ceux qui héritent et ceux qui n'héritent jamais a quelque chose d'incongru.

C'est le syndrôme Piketty, à savoir, classer d'abord et ensuite s'offusquer du classement et de sa composition.

L'analyse de la composition des détenteurs de biens immobiliers devrait se faire sur d'autres principes de base, notamment sur la structuration géographique des lieux de détention. L'aménagement du territoire et la répartition des centres d'activité économique, la question de la concentration de plus en plus dense des lieux d'habitation, les tendances lourdes à la limitation des déplacements urbains, sont des question bien plus pertinentes à mon avis.

[lecriminel]

@Jeffrey D'accord. Je pense que l'aspect principal de l'étude est de dire qu'on ne peut pas continuer avec le modèle de redistribution actuel car il crée des inégalités trop marqués entre ceux qui héritent du patrimoine et ceux qui n'ont rien, lesquels sont toujours les mêmes.

ça a toujours été comme ça.
Avant c'était (revenu du travail + grosse surpaye) + héritage des gens bien > revenu du travail de la plèbe
maintenant (revenu du travail + petite surpaye) + gros héritage > revenu du travail
C'est juste que le modèle dynastique a été ébranlé par la 2e GM et il a fallu patiemment, année après année, reconstruire une frontière aussi étanche que possible entre classes.
Je ne pense pas que ce soient seulement les inégalités en hausse mais l'avancée de la pauvreté (ascenceur social pour descendre) qui est difficilement acceptée et annonce un recul économique prochain qui rend le modèle intenable. En plus de l'endettement public en hausse exponentielle. ils sont allés trop loin.

Tu peux aller voir mon lien une poignée de messages plus bas. Il y a deux chapitres sur la fiscalités, un pour son constat et un pour ses propositions à ce sujet.

merci

[JeanImmo]

C'est *assez* dense, assez mal organisé et brouillon sur la forme mais pas mal référencé. J'essaie de trouver des phrases qui résument l'argumentaire:

Le logement a profondément été touché par le phénomène de métropolisation qui a créé des zones tendues et détendues, symbole non plus d’un marché national mais de marchés évoluant en parallèle

Les grandes villes rajeunissent quand les villes moyennes sont frappées de vieillissement accéléré. Les générations nées dans les années 1950, 1960 et 1970 sont souvent restées là où elles sont nées. Pour les générations nées dans les décennies 1980-1990, les fameux Millenials, la massification de l’enseignement supérieur a conduit à organiser des déplacements de population importants

Dans beaucoup de zones tendues, la rareté des logements favorise une cohabitation forcée avec des pairs, la fameuse colocation, ou avec ses parents. Les jeunes décohabitent plus tardivement en Île-de-France que dans les autres régions.

Contrairement à un mythe largement répandu, la France n’est plus tant un pays de propriétaires que cela

D’un côté, 11 millions de ménages, principalement âgés, ont la chance d’être propriétaires de leur logement et d’avoir déjà remboursé leur crédit. Ils ne consacrent que 10% de leur budget au logement. De l’autre, 3,6 millions de ménages, des deux premiers quartiles de la distribution des revenus, locataires dans le parc libre, consacrent 36% de leur budget au paiement des loyers. Les acquéreurs fournissent eux aussi un effort plus lourd. Avec l’allongement des durées d’emprunt, le sentiment est fort de ne jamais pouvoir venir au bout de cette dette. Surtout que la moyenne du budget logement révèle des écarts importants. Pour les propriétaires accédants les plus modestes, ceux du premier quartile, 600 000 ménages tout de même, la part du logement représentait 46% de leurs revenus en 2017. Difficile d’imaginer que ce chiffre ait baissé depuis.

L’effort supplémentaire à fournir pour les acquéreurs s’expliquent par la décorrélation de la hausse des loyers et du prix de l’immobilier en zones tendues.

En ordre de grandeur, les acquisitions de logement ont totalisé 260 milliards d’euros sur les douze derniers contre moins de 170 milliards en 2005-2007 en euros constants. Le nombre de transactions atteignait déjà 796 000 à fin septembre 2021. C'est plus que sur la même période en 2019, année historique pour le marché.

Un des plus grands administrateurs de biens du pays le disait ainsi « On n’a plus rien à louer, ni à vendre ». Même des villes secondaires sont asséchées. L’Ile-de-France qui pesait 23% du volume de transaction au début des années 2000 s’est
progressivement effritée pour finir à 16% en 2020

La banque de Francfort a appelé à une nouvelle activation des mesures de politique macroprudentielle. Au diapason, de nombreuses banques centrales à travers le monde ont annoncé leur volonté de remonter les taux pour lutter contre la hausse des prix immobiliers. Celles de Corée du Sud et de Norvège l’ont fait en augmentant leurs taux directeur de 25 points de base à l’automne, toutes deux citant le risque immobilier

Ah tiens, l'hypothèse d'une hausse des taux motivée par un marché immobilier en surchauffe refait surface.

Le prix des actifs conduit à un endettement massif des ménages. Celui-ci a fini par dépasser, fin septembre 2020, les 100 % du revenu disponible brut là où il était à peine de 53% au début de l’an 2000. Le crédit aux particuliers a quadruplé de 404 à 1 360 milliards d’euros, sans hausse équivalente des revenus. La part de la dette immobilière dans ce total est montée de 68 à 84%. Cet endettement ne nous singularise pas dans la zone euro où l’endettement des ménages s’établit à 97% du revenu disponible brut.

Puisque le danger n’est pas la fuite de capitaux en faveur du reste du monde, quel est-il ? Ce qui est problématique c’est que ce transfert s’opère entre des ménages âgés qui reçoivent beaucoup de la part de ménages jeunes pour des biens qu’ils ont achetés à des prix bien inférieurs dans les années 1980 ou 1990. Ceci est particulièrement vrai dans les centres des grandes agglomérations brutalement touchés par la crise immobilière des années 1990 et le mouvement de périurbanisation

On en revient à la guerre des générations.

Il faut bien comprendre que sur un marché sur lequel les volumes ont explosé, cela signifie qu’entre 2008 et 2021, ce sont désormais près de 250 000 logements qui passeraient désormais chaque année dans l’investissement locatif. La concentration du patrimoine immobilier va devenir un sujet d’attention croissant.

Au détour de l’enquête Revenus et patrimoine des ménages de l’INSEE, on apprend que les 300 000 ménages les plus aisés (les 1%) possèdent un patrimoine brut immobilier de 1,29 million d’euros en 2018 soit le double de celui des 10% les mieux dotés et 13 fois le patrimoine médian. 5,1 millions de ménages étaient multipropriétaires en France selon une étude de 2008. Dans son étude, France portrait social, l’Insee a raffiné ce chiffre en prenant en compte les détentions indirectes via les SCI, ce qui explique qu’un même bien puisse être la propriété de plusieurs ménages. L’institut a abouti au chiffre de 7,3 millions de ménages multipropriétaires en 2017 qui détenaient 68 % des logements possédés par des particuliers. Il ne couvre, logiquement, pas l’investissement immobilier à l’étranger. Si la propriété de deux biens est courante, concernant 4 millions de ménages qui par le jeu des résidences secondaires, indivisions ou héritage tiennent près d’un quart du parc de logements détenu par des particuliers, c’est la multipropriété au-delà de cinq biens qui interroge. Les 180 000 ménages détenteurs de 10 logements ou plus possèdent 8 % du parc et les 30 000 ménages avec 20 logements ou plus détiennent 2,4 % du parc. La répartition des ménages multipropriétaires ne varie pas en fonction de l’âge de la personne de référence du foyer fiscal. Autrement dit il n’y a pas un schéma d’accumulation qui ferait que les multipropriétaires de 2 ou 3 appartements seraient plus jeunes que les multipropriétaires de 20 appartements ou plus. On peut donc en déduire que la multipropriété reflète plus des inégalités de patrimoine stratifiées par l’héritage ou la transmission que des inégalités de revenus.

Finalement il va dans le sens de ma théorie du marché immobilier convergent vers un modèle dynastique.

Le million de ménages propriétaires d’au moins cinq logements détiennent la moitié des logements mis en location par des particuliers. Et cette propriété est située au cœur des grandes agglomérations. Le même million de ménages propriétaires d’au moins cinq logements possède en effet 58 % des logements en location situés dans Paris, 57 % à Lyon et 62 % à Lille.

Reprise de l'étude INSEE dont on a déjà parlé.

Les propriétaires de ces millions de logements accumulés de 2000 à 2020 les verront progressivement remboursés avant de les léguer alors que ceux qui en auront payé le loyer toute leur vie ne transmettront rien. La part de la richesse transmise plutôt qu’acquise ne va pas cesser d’augmenter tout comme la résistance à une réforme de l’héritage.

On l'avait effectivement constaté ici même.

Selon les comptes de patrimoine financier de 2020, 70 % de cette épargne (NDLR: covid) a été placée sur des supports liquides et rapidement mobilisables et devrait donc trouver à être consommée

Cette préférence est exacerbée chez les ménages les plus aisés, dont les revenus dépassent 4 000 euros, puisqu’ils sont 77% à se déclarer intéressés par l’immobilier contre 57% pour l’assurance-vie et 56% pour les actions. L’un des enseignements de la crise sanitaire est que la digitalisation des comportements d’achats a fini par contaminer l’épargne. Il n’est plus impensable d’acheter un appartement sans l’avoir visité, chose qui pouvait être assez courante dans le neuf mais restait anecdotique dans l’ancien.

Il va en réalité parler des SCI/OCPI/SCPI.

Le rendement net de l’immobilier résidentiel locatif est faible, entre 2 et 4 % dans les grandes métropoles après déduction des charges non récupérables, des impôts fonciers et des frais de gestion. Le rendement est meilleur dans des communes de plus petite taille mais celles-ci sont soumises à des évolutions des prix plus incertaines du fait d’une démographie moins favorable. La création de valeur passe par l’effet de levier.

L’un des facteurs limitants du crédit, le taux d’apport personnel a chuté de moitié. Le taux d’apport moyen qui était de 26 % en 2012 est descendu à 14 % en 2019, record jamais atteint depuis 1978. Le recul du taux d’apport a été plus rapide dans l’ancien que dans le neuf. En langage financier, on l’exprime en pourcentage du crédit sur la valeur de l’actif, autrement dit en loan-to-value (LTV). Aux Etats-Unis, ce taux est de 80% maximum sinon l’emprunteur doit souscrire une assurance très onéreuse ou consentir à des taux d’intérêt rédhibitoires. Ceci est aussi valable dans de nombreux pays européens de l’Espagne au Royaume-Uni en passant par la Suisse, les LTV les plus hautes se trouvant, à l’inverse, aux Pays-Bas, en Allemagne et en France.

Il est entrain d'expliquer la raison de la prise de position du HCSF.

Autrement dit un studio loué 800 euros et dont le remboursement s’élevait à 1 000 euros nécessitait 500 euros de revenus en 2020 mais 2 000 euros en 2022. Les effets sont déjà visibles. Selon le courtier CAFPI, la part des acquéreurs locatifs parmi leurs clients est passée de 15 à 12% entre 2019 et 2021.

La conséquence est que le taux d’apport personnel moyen est remonté au-dessus de 17%

Cela reste finalement assez modeste comme augmentation du taux d'apport.

Les investisseurs les plus sophistiqués peuvent continuer d’investir, le contournement des règles du HCSF pouvant notamment s’opérer par l’endettement d’une holding ou d’une société civile immobilière

Autrement dit, si vous êtes un gros ou bien conseillé la décision du HCSF ne vous contraint pas.

En 1992, les investisseurs institutionnels possédaient 13 % du parc locatif privé contre 3% aujourd’hui. Exprimé en nombre de logements, ce désengagement correspond à une baisse de 450 000 logements, amenant le nombre de logements sous gestion à 200 00047. Ce désengagement a pris fin au milieu des années 2010 et un revirement puissant est en train de s’opérer. Sous la conjonction de l’augmentation du risque des autres classes d’actifs immobiliers face aux évolutions des usages (e-commerce, télétravail...), l’investissement résidentiel locatif est revenu en faveur dans l’allocation d’actifs.

Il faut lire dans cette optique le rapport d’évaluation du dispositif Pinel de 2019 et du dispositif logement intermédiaire de 2021 de l’Inspection Générale des Finances et du Conseil général de l'environnement et du développement durable49 ainsi que l'article 68 de la loi de finances pour 2018 qui a limité les frais et commissions des intermédiaires intervenant dans l'acquisition d’un logement neuf à l’aide d’un dispositif de défiscalisation à 10 % du prix de revient

Ah ça je l'ignorais.

Les ventes en bloc de logements intermédiaires et logements libres représentaient 42% des ventes au détail à des investisseurs particuliers en 2020. C’était 13% en 2018

Hmm attends je ne comprend pas là. On vient de dire que les institutionnels n'investissaient pas dans le diffus et que les zones tendues le sont pour une raison. Mais là tu es entrain de dire que les investisseurs obtiennent des biens *vides* en masse? Qu'est-ce que je n'ai pas saisi ici?

En additionnant les aides personnelles au logement, les aides à la pierre et les équipements collectifs associés, le coût de la politique du logement est deux fois plus élevé en France (1,9 % du PIB) que dans la zone euro (1,0 % du PIB). Le financement des équipements collectifs est directement lié au niveau de la construction. Il expliquerait à lui seul un cinquième de l’écart du fait d’un niveau de construction plus important que les autres pays. Les trois aides personnelles au logement, à savoir allocation de logement familiale, allocation de logement sociale et aide personnalisée au logement, représentent plus de 40 % des dépenses publiques pour le logement. Leur montant, qui atteignait 18 milliards d’euros par an entre 2015 et 2017, a été ramené à 15 milliards d’euros en janvier 2021 suite à la réduction des loyers sociaux et la révision du calcul des aides personnalisées au logement. Ces aides sont relativement concentrées puisque les ménages du premier décile de niveau de vie constituent plus de 75 % des bénéficiaires. Elles ont permis de réduire, en moyenne, le taux d’effort des ménages de 41 % à 27 % de leur revenu en 2017. S’il reste à étudier précisément l’ampleur de l’effet inflationniste sur le niveau des loyers, il ne faut pas inverser le rapport de causalité, elles sont élevées parce que les loyers deviennent insoutenables. En tout état de cause, il serait illusoire de croire qu’elles pourraient massivement être réduites avant que nous ayons réussi à juguler la hausse des loyers et des prix de l’immobilier

Bon on arrête de disserter et on attaque le vrai sujet:

L’IMMOBILIER NE DEVRAIT PAS ETRE UNE RESSOURCE RARE

Voilà. Si je devais résumer le message de cette "note" (39 pages de notes sans mise en forme notable, c'est indigeste - vraiment)

Que les prix du logement progressent de 7% comme en 2021 est une folie. Il faut bien se rendre compte que ce n’est pas le coût du bâti qui a progressé, au contraire, ajusté de la qualité, il a plutôt eu tendance à diminuer, mais c’est le coût du foncier. En France, la valeur des terrains bâtis en pourcentage du produit intérieur brut a été multipliée par cinq en vingt ans. Elle reflète évidemment une rareté entretenue car on peut augmenter les surfaces bâties sur un même foncier.

La crainte – légitime – des pouvoirs publics est d’une crise de surproduction. Construire des logements qui resteraient vides est un gaspillage économique et écologique. Mais il n’y a aucun risque de surproduction en France comme cela a pu exister en Espagne entre 2000 et 2008 quand le pays a ajouté cinq millions de logements, soit autant que la France, l'Allemagne et l'Italie réunies. L’offre supplémentaire en France, dans les zones tendues, trouvera preneur. Mieux elle fera baisser les prix des logements neufs et par effet d’entraînement ceux dans l’ancien.

Les propositions formulées par la suite sont une réponse logique au constat décrit précédemment.

Selon les Comptes du logement, en 2020, près de 79 milliards d’euros ont été prélevés au titre de l’impôt et des taxes sur le logement, chiffre en baisse pour la première fois depuis 2009 du fait de la crise sanitaire. Les prélèvements sur les producteurs de service de logement représentent les montants les plus importants, 34 milliards d’euros, avec notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties, 24 milliards, dont l’augmentation des taux moyens se poursuit. Les prélèvements sur la consommation associée au service de logement – TVA sur le logement neuf – et ceux sur les mutations reculent à respectivement 17 et 15 milliards.

Bon aller, je fais un effort. Voici concrètement ses 10 propositions:

1. Contractualiser la production de logements avec un volet récompense et un volet sanction entre les collectivités territoriales et l’Etat.
2. Etablir une procédure automatisée de pré-autorisation d’urbanisme à partir d’une infrastructure logicielle fournie par l’Etat nourrissant une base de données centralisée sur les logements.
3. Conférer, de manière expérimentale pendant deux ans, à un établissement public foncier opérant en zone tendue un droit de préemption automatique des logements individuels et des terrains dont le prix du foncier s’établirait au-dessus d’un certain prix.
4. Prévoir des formules dynamiques de de recalcul de la mise en application des réglementations sur l’efficacité énergétique des bâtiments et le zéro artificialisation net en fonction respectivement du nombre de logements rénovés et de la production de nouveaux logements collectifs.
5. Accorder systématiquement des bonus de constructibilité pour les opérations de réhabilitation à la suite de la loi Elan.
6. Lancer le chantier de l’impôt foncier unique à échelonner sur le quinquennat 2022-2027 avec la révision de la valeur des bases locatives.
7. Organiser la sortie du régime de Loueur Meublé Non Professionnel.
8. Etablir des baux à durée déterminée pour les nouvelles entrées dans le secteur social, prévoir des taux d’effort plancher pour les résidents non bénéficiaires des aides au logement et décaler l’âge d’exemption à la mobilité.
9. Allonger la durée d’emprunt maximum de 25 à 30 ans.
10. Préparer l’extinction de l’indivision et supprimer le droit d’enregistrement des parts sociales de SCI.

Merci pour le résumé, ça évite une longue lecture et tu en ressors les points les plus intéressants !

[IMMOLOLO]

Photo de couverture de la newsletter
Logement, un p’tit tour et puis s’en va
Le logement a eu SA semaine médiatique. Lancée par la une du JDD dimanche dernier, elle a été alimentée par le président du Medef et les alertes de la Fédération française du bâtiment sur 100.000 emplois à risque, obligeant un gouvernement et une Première ministre, jusqu’alors absolument muets sur le sujet, à se positionner. La feuille de route des 100 jours comprend désormais l’objectif de “faciliter l'accès eu logement de tous les Français”.

Pour ceux qui tirent la sonnette d’alarme sur le secteur depuis des mois - ma note “Logement, bombe sociale” de février 2022, malgré l’expression qui a fait florès, avait superbement échoué à en faire un thème de la présidentielle -, il n’y a aucun soulagement. On va traiter avec des mesurettes un problème qui est la désolvabilisation des acquéreurs traditionnels du logement neuf - primo-accédants, investisseurs bailleurs (à qui nous dédions une tribune LinkedIn cette semaine) et bailleurs sociaux. Mais l’éléphant au milieu de la pièce, le fait que les prix du marché de l’ancien, marché qui se tient bien en volume et encore plus en prix, progressent de manière totalement déconnectée de la création de richesse, continue d’être ignoré. Je partage un calcul auquel je me suis livré : entre 1994 et 2022, en Californie, perçu comme l’épicentre de la crise du logement aux Etats-Unis, les prix de l’immobilier ancien ont progressé de 5,1% par an pendant que le PIB par habitant montait de 4,3% par an. En Ile-de-France, les prix sont montés de 4,4% par an à comparer à une hausse de la richesse produite de 2,4% par an. Ce n’est pas tenable. Mais le logement a connu SA semaine et nombreux sont ceux qui s’en satisferont. Une autre actualité va s’imposer et le logement va retomber aux oubliettes.

Dans les oubliettes, il retrouvera First Republic qui a été placée sous séquestre samedi. Il s’agit de la quatorzième banque des États-Unis, avec environ 212 milliards de dollars d'actifs, soit à peu près la même taille que la Silicon Valley Bank (SVB) qui a connu le même destin le mois dernier. La chute de First Republic n'est d’ailleurs qu'une réplique du séisme de mars. Son rapport financier sur le premier trimestre 2023 rendu public lundi dernier a révélé que la banque avait perdu 100 milliards de dollars de dépôts de clients. 68% de ses dépôts, appartenant à de riches individus ou des entreprises, dépassaient le plafond d’assurance de 250.000 dollars par titulaire, rendant ses clients suspicieux. Rien de plus grave que ce que nous savions déjà mais gardons un oeil sur la crise de l’immobilier commercial qui laboure les bilans des banques américaines. L’acolyte de toujours de Warren Buffet, Charlie Munger, vient de se fendre d’une interview dans le Financial Times à ce sujet pointant que la situation n’est pas loin de 2008. Rappelons-nous que, lors de la grande crise financière, 92% des défauts sur l’immobilier commercial avaient eu pour cause un problème de refinancement d’une dette arrivant à échéance et seulement 8%...