La FNAIM a FAIM !

[mucha2]

Nouveauté chez les « professionnels » du secteur immo, la communication est clairement baissière, mais curieux de voir de tels « professionnels » littéralement réclamé des baisses de prix immédiates alors qu’ils devraient savoir si ils sont réellement ce qu’ils prétendante, que les baisses ou les hausses en immo s’effectue sur des tendances longues (le voisin a vendu tant, ma maison vaut tant, sur le bon ouinc une maison similaire est annoncé a tant etc. …).
Alors on y vat de la hausse des taux de l’inflation ect… mais la realité c’est je crois qu’ils ont faim !
En effet pas de vente pas de comm !
qd pensez-vous ?
bisoux

[Romario]

Je disais il y a plusieurs moi que les AI œuvreraient pour la baisse des prix.
C'est tout à ait logique, mieux vaut une plus petite comm pas de pas de comm du tout.

[optimus maximus]

Je disais il y a plusieurs moi que les AI œuvreraient pour la baisse des prix.
C'est tout à ait logique, mieux vaut une plus petite comm pas de pas de comm du tout.

Trop fort chat GPT !

[crispus]

Il n'y a pas de krach mais un ajustement, une correction, une accalmie, une mise en suspens de la hausse, une modération des prétentions des vendeurs...

Pour les acheteurs c'est une opportunité, un répit, une fenêtre qui va bientôt se refermer... y en aura pas pour tout le monde !

Bref, c'est le moment d'acheter !

[clairette2]

Mon banquier me propose l'achat d'une chambre d'étudiant ou résidence senior en vefa, avec défiscalisation de l'investissement sur 25 ans.
Je suis hyper méfiante mais j'ai eu du mal à le coincer...

Il prétend qu'il y a une crise de l'offre et que l'immobilier ne baissera pas, ou pas beaucoup. Trop peu de constructions depuis 10 ans, couplé à la sortie du marché des biens mal isolés. J'ai répondu que les prix doivent s'aligner avec les capacités d'emprunt des gens, mais il est vrai que s'il y a peu d'offre, les prix peuvent rester haut un moment...
Je ne sais pas qu'en penser...

[Romario]

Je disais il y a plusieurs moi que les AI œuvreraient pour la baisse des prix.
C'est tout à ait logique, mieux vaut une plus petite comm pas de pas de comm du tout.

Trop fort chat GPT !

J'ai mis du temps à comprendre, et encore, je ne suis pas sûr

[alexlyon]

La loi de l'offre et de la demande n'existe pas.

Ce qui existe, c'est la loi de l'offre et de la demande solvable.

[ProfGrincheux]

Regarde de très près les conditions des résidences de service. Certains acteurs semblent à fuir, Nexity en particulier.

Le problème c'est que la société preneuse du bail commercial a beaucoup de cartes en main et peut planter les copropriétaires au renouvellement.

Les résidences étudiants, c'est en principe pas mal, il y a de la demande. Tout dépend du rendement. Il risque d'être très faible, ça m'étonnerait que ça s'autofinance. Ce que je crains est que le loyer permette tout au plus de rembourser les intérêts. L'aspect fiscal est donc prépondérant.

Fais des prévisions de flux de liquidité mois par mois sur 300 mois (ou année par annėe) en comptant tout et vois combien ça te coûte, combien tu vas devoir donner chaque mois et décide par toi même si c'est rentable. Je ne sais pas combien de temps ça peut rester en exploitation, sans doute au moins 50 ans, mais il y aura certainement des travaux au bout de 2 ou 3 baux commerciaux de 9 ans.

[berliner59]

Pour la FNAIM c'est donc le début de la fin

[coolfonzi]

Regarde de très près les conditions des résidences de service. Certains acteurs semblent à fuir, Nexity en particulier.

Le problème c'est que la société preneuse du bail commercial a beaucoup de cartes en main et peut planter les copropriétaires au renouvellement.

Les résidences étudiants, c'est en principe pas mal, il y a de la demande. Tout dépend du rendement. Il risque d'être très faible, ça m'étonnerait que ça s'autofinance. Ce que je crains est que le loyer permette tout au plus de rembourser les intérêts. L'aspect fiscal est donc prépondérant.

Fais des prévisions de flux de liquidité mois par mois sur 300 mois (ou année par annėe) en comptant tout et vois combien ça te coûte, combien tu vas devoir donner chaque mois et décide par toi même si c'est rentable. Je ne sais pas combien de temps ça peut rester en exploitation, sans doute au moins 50 ans, mais il y aura certainement des travaux au bout de 2 ou 3 baux commerciaux de 9 ans.

Prof, il est évident que tu réponds à Clairette mais tu n'utilise pas le quote, ce qui fait qu'elle pas notifiée et peut passer à coté de ton message, ce qui serait dommage, tu en conviendras.

D'autant plus que je suis d'accord avec toi.

[coolfonzi]

Mon banquier me propose l'achat d'une chambre d'étudiant ou résidence senior en vefa, avec défiscalisation de l'investissement sur 25 ans.
Je suis hyper méfiante mais j'ai eu du mal à le coincer...

Il prétend qu'il y a une crise de l'offre et que l'immobilier ne baissera pas, ou pas beaucoup. Trop peu de constructions depuis 10 ans, couplé à la sortie du marché des biens mal isolés. J'ai répondu que les prix doivent s'aligner avec les capacités d'emprunt des gens, mais il est vrai que s'il y a peu d'offre, les prix peuvent rester haut un moment...
Je ne sais pas qu'en penser...

Imagine, tu achètes un appart, pour faire du locatif, tu mets une annonce sur LBC et là, le locataire va tout prendre en main, c'est lui qui va rédiger le bail, avec des clauses tout à son avantage, fixant le montant du loyer, prévoyant même de ne plus payer pendant certaines périodes, de ne pas pouvoir vendre ton appart quand tu le désires. Un cauchemar. Sauf que ce n'est pas possible, le bail d'habitation est très réglementé.

L'immo commercial l'est bcp moins et là comme dans mon exemple ci-dessus c'est le locataire qui peut imposer ses règles, à éviter.

Les SCPI, si elles ont affiché des belles performances ces dernières années ont un avenir plus incertain.

[Praséodyme]

Il n'y a pas de krach mais un ajustement, une correction, une accalmie, une mise en suspens de la hausse, une modération des prétentions des vendeurs...

Pour les acheteurs c'est une opportunité, un répit, une fenêtre qui va bientôt se refermer... y en aura pas pour tout le monde !

Bref, c'est le moment d'acheter !

Ça se tient. Les vendeurs ne baisseront jamais assez vite pour compenser la perte de pouvoir d'achat des primo liée aux taux d'intérêt. Les AI doivent plus que jamais travailler au corps les deux parties pour maintenir le volume du marché. Ils ont beau jeu de se montrer indispensables.

Bon, ça fait un an que les taux grimpent et on est à 1 083 000 ventes dans l'ancien + 470 000 mises en chantier. Les volumes marquent le pas, c'est indéniable, mais on est seulement rendus au niveau de 2019. Les vaches étaient autrement plus maigres il y a 10 ans.

Entre 2022 et 2024, les salaires auront fait +10%. De quoi absorber 100pb d'augmentation des taux. C'est bien, mais pas suffisant. Tout l'art des AI et des courtiers va être de persuader les acheteurs que les revenus de tout le monde augmentent plus vite que les prix et qu'il y a une fenêtre pour acheter, qu'il suffira de renégocier le crédit dans deux ans quand les taux auront baissé, etc... De toute façon, avec un IRL plafonné à +3.5% qui pourrait passer à 6% à l'automne, les primo ont déjà suffisamment le feu aux miches.

[Romario]

https://www.mysweetimmo.com/2023/05/02/ ... tin-fnaim/

Loïc Cantin (FNAIM) : Pour moi c’est simple : quand on a 30 % d’acheteurs en moins pour 100 vendeurs parce qu’ils n’arrivent pas à financer leur crédit, un arbitrage s’opère et c’est le vendeur qui accepte la baisse la plus rapide qui va l’emporter.

Exactement ce que j'avais prédit
Bon, en même temps, ce n'était pas difficile à prévoir

[clairette2]

Mon banquier me propose l'achat d'une chambre d'étudiant ou résidence senior en vefa, avec défiscalisation de l'investissement sur 25 ans.
Je suis hyper méfiante mais j'ai eu du mal à le coincer...

Il prétend qu'il y a une crise de l'offre et que l'immobilier ne baissera pas, ou pas beaucoup. Trop peu de constructions depuis 10 ans, couplé à la sortie du marché des biens mal isolés. J'ai répondu que les prix doivent s'aligner avec les capacités d'emprunt des gens, mais il est vrai que s'il y a peu d'offre, les prix peuvent rester haut un moment...
Je ne sais pas qu'en penser...

Imagine, tu achètes un appart, pour faire du locatif, tu mets une annonce sur LBC et là, le locataire va tout prendre en main, c'est lui qui va rédiger le bail, avec des clauses tout à son avantage, fixant le montant du loyer, prévoyant même de ne plus payer pendant certaines périodes, de ne pas pouvoir vendre ton appart quand tu le désires. Un cauchemar. Sauf que ce n'est pas possible, le bail d'habitation est très réglementé.

L'immo commercial l'est bcp moins et là comme dans mon exemple ci-dessus c'est le locataire qui peut imposer ses règles, à éviter.

Les SCPI, si elles ont affiché des belles performances ces dernières années ont un avenir plus incertain.

Je ne suis pas sûre de comprendre ce que tu dis : ce type d'achat confié à un gestionnaire doit être évité car pas très intéressant par rapport à une gestion en direct. Mais c'est mieux que l'immo commercial ou les SCPI ?
C'est celà ?

[coolfonzi]

Mon banquier me propose l'achat d'une chambre d'étudiant ou résidence senior en vefa, avec défiscalisation de l'investissement sur 25 ans.
Je suis hyper méfiante mais j'ai eu du mal à le coincer...

Il prétend qu'il y a une crise de l'offre et que l'immobilier ne baissera pas, ou pas beaucoup. Trop peu de constructions depuis 10 ans, couplé à la sortie du marché des biens mal isolés. J'ai répondu que les prix doivent s'aligner avec les capacités d'emprunt des gens, mais il est vrai que s'il y a peu d'offre, les prix peuvent rester haut un moment...
Je ne sais pas qu'en penser...

Imagine, tu achètes un appart, pour faire du locatif, tu mets une annonce sur LBC et là, le locataire va tout prendre en main, c'est lui qui va rédiger le bail, avec des clauses tout à son avantage, fixant le montant du loyer, prévoyant même de ne plus payer pendant certaines périodes, de ne pas pouvoir vendre ton appart quand tu le désires. Un cauchemar. Sauf que ce n'est pas possible, le bail d'habitation est très réglementé.

L'immo commercial l'est bcp moins et là comme dans mon exemple ci-dessus c'est le locataire qui peut imposer ses règles, à éviter.

Les SCPI, si elles ont affiché des belles performances ces dernières années ont un avenir plus incertain.

Je ne suis pas sûre de comprendre ce que tu dis : ce type d'achat confié à un gestionnaire doit être évité car pas très intéressant par rapport à une gestion en direct. Mais c'est mieux que l'immo commercial ou les SCPI ?
C'est celà ?

Pardon de ne pas être clair,

oui, ce type d'achat confié à un gestionnaire doit être évité car pas très intéressant par rapport à une gestion en direct. Car c'est justement le gestionnaire qui rédige, en sa faveur, les clauses du contrat.

La notion de l'immo commercial c'est à comprendre tout ce qui n'est pas de l'immo résidentiel géré directement par un particulier.

Les SCPI, c'est la plupart du temps, de l'immo NON-résidentiel géré par un professionnel. A priori, c'est pas mal comme principe et elles ont été plutôt performante ces 10 dernières années.

Un 1er bémol, c'est qu'il est difficile d'en acheter en faisant un prêt immo, de tout temps.

Un 2eme bémol, c'est que la situation actuelle ne leur est pas favorable, elles sont en majorité en bureaux et commerces, activités qui n'ont pas le vent en poupe.

[clairette2]

Merci pour les précisions ! Et les conseils !

[itrane2000]

Mon banquier me propose l'achat d'une chambre d'étudiant ou résidence senior en vefa, avec défiscalisation de l'investissement sur 25 ans.
Je suis hyper méfiante mais j'ai eu du mal à le coincer...

Il prétend qu'il y a une crise de l'offre et que l'immobilier ne baissera pas, ou pas beaucoup. Trop peu de constructions depuis 10 ans, couplé à la sortie du marché des biens mal isolés. J'ai répondu que les prix doivent s'aligner avec les capacités d'emprunt des gens, mais il est vrai que s'il y a peu d'offre, les prix peuvent rester haut un moment...
Je ne sais pas qu'en penser...

Ton banquier a raison. Une hyperinflation se profile.
Ceux qui auront investi maintenant rembourseront avec des cacahuètes.

[mucha2]

[/quote]
Ton banquier a raison. Une hyperinflation se profile.
Ceux qui auront investi maintenant rembourseront avec des cacahuètes.
[/quote]

Comme nous avons une devise commune et que nous ne sommes pas arriver a un niveau égal entre pays, une dévaluation "à l'ancienne" me parait improbable a court termes, je pense plus a une sorte de devise parallèle en interne du type "euros numérique France " programmable (durée (en jours ou mois), champs d'action géographique (communes département), secteur (auto, isolation, alimentation etc...) ça sera plus maniable pour les banques centrales, qu'en pensez vous ?

bises

[lecriminel]

Ton banquier a raison. Une hyperinflation se profile.
Ceux qui auront investi maintenant rembourseront avec des cacahuètes.

le banquier est un escroc (d'ailleurs il ne s'en cache pas vraiment)
tu achètes aujourd'hui très cher dans la 20ème économie mondiale et quand tu finis de payer; tu es propriétaire d'une chambre dans la 40ème économie mondiale

[itrane2000]

Ton banquier a raison. Une hyperinflation se profile.
Ceux qui auront investi maintenant rembourseront avec des cacahuètes.

le banquier est un escroc (d'ailleurs il ne s'en cache pas vraiment)
tu achètes aujourd'hui très cher dans la 20ème économie mondiale et quand tu finis de payer; tu es propriétaire d'une chambre dans la 40ème économie mondiale

oui mais tu auras payé avec une monnaie de 40eme économie mondiale, un bien qui sera toujours une réalité et qui pourra te rapporter des loyers.
Il vaut mieux avoir un toit que des billets de Monopoly.

[lecriminel]

Il faut comparer avec les autres options, sur la période 2007-2019, l'immobilier français ne doit pas être dépassé par grand chose comme actif au plus mauvais rendement sur tous les marchés du monde. Sans prédire un résultat nécessairement aussi lamentable, tu peux facilement trouver des options plus encourageantes.

[itrane2000]

Il faut comparer avec les autres options, sur la période 2007-2019, l'immobilier français ne doit pas être dépassé par grand chose comme actif au plus mauvais rendement sur tous les marchés du monde. Sans prédire un résultat nécessairement aussi lamentable, tu peux facilement trouver des options plus encourageantes.

en cas d'effondrement économique ( ce qui n'est pas impossible dans les 10 prochaines années, voir l'actualité récente avec la dégradation de la dette française), aucun actif ne vaut l'immobilier.

[lecriminel]

je te rejoins sur le cash qui s'est pris quand même -15% l'année dernière, dans un pays qui continue à se surendetter et dont les institutions n'ont aucune fiabilité (dans l'absolu, si tu compares, tu trouves pire),
je peux aussi te suivre sur l'immobilier,
mais pas en France aujourd'hui: de nouveau trop cher avec le rebond Covid, avec une hausse des taux pas encore répercutée sur les prix, et encore moins dans une arnaque de banquier (style ehpad ou logement étudiant), et sans compter le risque-pays (idem que sur le cash)

[itrane2000]

je te rejoins sur le cash qui s'est pris quand même -15% l'année dernière, dans un pays qui continue à se surendetter et dont les institutions n'ont aucune fiabilité (dans l'absolu, si tu compares, tu trouves pire),
je peux aussi te suivre sur l'immobilier,
mais pas en France aujourd'hui: de nouveau trop cher avec le rebond Covid, avec une hausse des taux pas encore répercutée sur les prix, et encore moins dans une arnaque de banquier (style ehpad ou logement étudiant), et sans compter le risque-pays (idem que sur le cash)

j'étais comme toi avant, je croyais dur comme fer que l'immobilier était bullesque et était suréavalué.
Mais soyons factuel, as tu déja vu une baisse en valeur absolue du prix de l'immobilier.
L'immobilier va baisser, j'en suis certain, mais cette baisse sera surtout du a l'inflation, en fait l'immobilier baisse déja.
Un bien qui se vend au même prix que l'an dernier ou a un prix de -5% accuse déja une baisse de -20% sur un prix déflaté.

[crispus]

L'immo ne peut pas rester en apesanteur, totalement découplé de l'économie. S'il la donné cette illusion c'est uniquement grâce à la baisse permanente des taux depuis 2000.


Noter au passage qu'on a gommé en 1 an la baisse 2012-2022. La hausse est 10 fois plus rapide que la baisse !

Le pire a été l'allongement de la durée de crédit. Les emprunteurs des ~10 dernières années ont engagé le tiers de leurs revenus à venir sur 10 ans de plus que leurs ainés. Ça ralentira inévitablement l'économie, le temps de purger cette anomalie. Toute une génération de trentenaires sacrifiée sur l'autel de l'immo-qui-ne-baisse-jamais.

Entre les mesures déjà prises (ex: airbnb) et celles à venir (TF++), la réputation de l'immo locatif va passer de valeur refuge à investissement pourri.

[lecriminel]

j'étais comme toi avant, je croyais dur comme fer que l'immobilier était bullesque et était suréavalué.
Mais soyons factuel, as tu déja vu une baisse en valeur absolue du prix de l'immobilier.

oui, 2006->2018 c'est facilement des prix divisés par 2 en province (hors grandes villes), en 2006 le marché des maisons correctes était petit (qui voulait vendre un bien qui prenait 10%/an ?) et celles affichées à 800k partaient très rarement (avec 5% de taux d'intérêt, tu comprendras facilement pourquoi), mais c'était le prix généralementg admis. ces maisons sous tombées sous les 300k 12 ans plus tard (intègre l'effondrement des taux et l'inflation et tu rigoleras la prochaine fois qu'un type pond qu'on attend le krach depuis 20 ans et qu'il n'est jamais arrivé)
l'immo monte et descend entre et sort d'une position surévaluée. En 2018, il fallait être fou et ne connaître aucun autre marché à l'étranger pour dire que la province était en bulle. Ca a repris 30%, ce qui n'est pas grand chose compte tenu qu'on part d'un plus bas, sous évalué à mon avis (biens de "notables" accessibles aux smicards). Par contre si tu rajoutes la hausse des taux,ça commence à piquer. Et si tu intègres que le destructeur Macron va tout saccager pendant encore 4 ans, trouver des locataires en Macronie capables de te payer X centaines d'euros par mois en logement, je ne prends pas le risque.

[fabriceb]

je te rejoins sur le cash qui s'est pris quand même -15% l'année dernière, dans un pays qui continue à se surendetter et dont les institutions n'ont aucune fiabilité (dans l'absolu, si tu compares, tu trouves pire),
je peux aussi te suivre sur l'immobilier,
mais pas en France aujourd'hui: de nouveau trop cher avec le rebond Covid, avec une hausse des taux pas encore répercutée sur les prix, et encore moins dans une arnaque de banquier (style ehpad ou logement étudiant), et sans compter le risque-pays (idem que sur le cash)

j'étais comme toi avant, je croyais dur comme fer que l'immobilier était bullesque et était suréavalué.
Mais soyons factuel, as tu déja vu une baisse en valeur absolue du prix de l'immobilier.
L'immobilier va baisser, j'en suis certain, mais cette baisse sera surtout du a l'inflation, en fait l'immobilier baisse déja.
Un bien qui se vend au même prix que l'an dernier ou a un prix de -5% accuse déja une baisse de -20% sur un prix déflaté.

Oui, j'ai vu une grosse baisse et un proche l'a subit de manière directe : Paris entre 1992 et 1997.
Dans un monde ou l'inflation était encore à environ 3%, l'immobilier parisien (et proche banlieue) avait fait (de mémoire) -20% en faciale (et, en plus, -15% en inflation).

Il faut comparer avec les autres options, sur la période 2007-2019, l'immobilier français ne doit pas être dépassé par grand chose comme actif au plus mauvais rendement sur tous les marchés du monde. Sans prédire un résultat nécessairement aussi lamentable, tu peux facilement trouver des options plus encourageantes.

en cas d'effondrement économique ( ce qui n'est pas impossible dans les 10 prochaines années, voir l'actualité récente avec la dégradation de la dette française), aucun actif ne vaut l'immobilier.

Oui et non : il faudra taxer quelque chose, et la seule chose que tu puisses taxer, sans crainte qu'il s'échappe, c'est l'immobilier.
Si tu crois à un effondrement total, achète de l'or.

[pimono]

Il n'y a pas de krach mais un ajustement, une correction, une accalmie, une mise en suspens de la hausse, une modération des prétentions des vendeurs...

Pour les acheteurs c'est une opportunité, un répit, une fenêtre qui va bientôt se refermer... y en aura pas pour tout le monde !

Bref, c'est le moment d'acheter !

Une accalmie n'a rien à voir avec une correction des prix.
Moi je dis qu'il n'y aura aucune correction et les agents immos baissiers c'est les plus gros escrocs de cette affaire car ils ne sont là que pour continuer de se goinfrer.

[pimono]

Mon banquier me propose l'achat d'une chambre d'étudiant ou résidence senior en vefa, avec défiscalisation de l'investissement sur 25 ans.
Je suis hyper méfiante mais j'ai eu du mal à le coincer...

Il prétend qu'il y a une crise de l'offre et que l'immobilier ne baissera pas, ou pas beaucoup. Trop peu de constructions depuis 10 ans, couplé à la sortie du marché des biens mal isolés. J'ai répondu que les prix doivent s'aligner avec les capacités d'emprunt des gens, mais il est vrai que s'il y a peu d'offre, les prix peuvent rester haut un moment...
Je ne sais pas qu'en penser...

Les biens mal isolés font partie de la réalité du quotidien du gros de la masse et vont pas sortir du marché bien longtemps et tout ça ne pourra que continuer à maintenir les prix haussiers de la construction.
Même si ton banquier a raison, n'accepte pas sa proposition ou vérifie bien la valeur du produit car les chances que ton banquier soit une ordure et que le rendement de ta chambre soit calamiteux sont fortes.

[ProfGrincheux]

Investir dans un ehpad est apparemment bien plus problématique qu'investir dans une résidence de services non médicalisée. Il y a une réglementation bien plus lourde et bien plus piégeuse. Les immeubles construits pour être exploités comme des ehpad ne peuvent généralement servir qu'à ça et peuvent être fermés par décision administrative si problème. Je pense que c'est à fuir.

Je suis moins catégorique pour une résidence de services. Faut regarder de plus près.

[clairette2]

Investir dans un ehpad est apparemment bien plus problématique qu'investir dans une résidence de services non médicalisée. Il y a une réglementation bien plus lourde et bien plus piégeuse. Les immeubles construits pour être exploités comme des ehpad ne peuvent généralement servir qu'à ça et peuvent être fermés par décision administrative si problème. Je pense que c'est à fuir.

Je suis moins catégorique pour une résidence de services. Faut regarder de plus près.

En effet, une chambre d'Ehpad est valable tant que le gestionnaire décide de l'exploiter. Si le gestionnaire décide de déménager, il emporte avec lui les autorisations liées à la gestion Ehpad. Et le proprio se retrouve avec une chambre dans un bâtiment qui n'est souvent plus aux normes actuelles, dans des lieux sans intérêts et donc difficile à recycler.
Et que faire alors ? Continuer à payer les taxes et frais de la possession d'une chambre dans un bâtiment à l'abandon...

Pas ce risque avec les résidences avec services pour personnes âgées valides, ou les chambres d'étudiant.
Mais effectivement, le risque est que le contrat de gestion est rédigé par des pros, et que le petit proprio indépendant est un peu faible face à eux... En cas de soucis, j'imagine que ca peut vite devenir très compliqué.
Nous n'allons pas donner suite. De toutes façons, nous n'avions aucun projet d'investissement. Le banquier a tenté le coup.
Et puis ces fameuses chambres d'etudiant meublées, c'est entre 120.000 et 150.000 euros pour ce que nous présentait le banquier. Ca parait beaucoup pour une chambre de 20 m2, même meublée (1 lit, 1 bureau, 1 micro onde et un petit frigo...).

[crispus]

En effet, une chambre d'Ehpad est valable tant que le gestionnaire décide de l'exploiter. Si le gestionnaire décide de déménager, il emporte avec lui les autorisations liées à la gestion Ehpad. Et le proprio se retrouve avec une chambre dans un bâtiment qui n'est souvent plus aux normes actuelles, dans des lieux sans intérêts et donc difficile à recycler.

Je connais le cas d'une maison de retraite qui a été transformée en foyer pour jeunes travailleurs.

[clairette2]

En effet, une chambre d'Ehpad est valable tant que le gestionnaire décide de l'exploiter. Si le gestionnaire décide de déménager, il emporte avec lui les autorisations liées à la gestion Ehpad. Et le proprio se retrouve avec une chambre dans un bâtiment qui n'est souvent plus aux normes actuelles, dans des lieux sans intérêts et donc difficile à recycler.

Je connais le cas d'une maison de retraite qui a été transformée en foyer pour jeunes travailleurs.

Pour cela, il faut qu'elle soit bien placée.
Je suis allée une fois visiter une vieille dame dans un Ehpad en pleine campagne en direction de Chartes. Si le gestionnaire abandonne le bâtiment, je ne sais pas ce qu'ils pourront en faire ?
(foyer pour migrants ?)

[ProfGrincheux]

La rentabilité se fait à l’achat. L’aspect fiscal est certes particulièrement attrayant dans ce type de montage LMNP (récupération de la tva et imposition Bic), mais il faut calculer finement car le prix de vente est surgonflé pour quelque chose qui n’est pas du patrimoine immobilier « normal ».

Perso avant de mettre 150k€ dans ça j’explorerais les alternatives suivantes pour mon épargne:

- acheter une RP pour ma retraite si je n’ai pas déjà une RP (tu n’en as pas, je crois. Si tu penses hériter d’une maison de famille, c’est pas forcément la peine. )
- si je n’ai pas de RP, l’exemption de fiscalité du PER en cas d’achat de la RP.
- rembourser le prêt immobilier sur ma RP si j’en ai une (si 150k€ me tombaient dessus, c’est ce que je ferais, pas tout de suite ceci dit, un prêt a 1.25% on peut attendre un peu avant de le rembourser)
- saturer mon PEA
- saturer mon épargne réglementée
- mettre jusqu’a 150 k€ en AV pour préparer ma succession et utiliser la niche fiscale IRPP (si j’avais entre 65 et 69 ans, ce serait la priorité)
- placements monétaires ou obligataires, actions non éligibles au PEA, en CTO (à cause des frais, ce n’est pas nécessairement optimal de choisir l’AV comme enveloppe fiscale pour les placements de ce type)
- PER
- SCPI (c’est un excellent revenu complémentaire si on n’est pas dans les tranches a 30% et plus) en particulier en nue-proprieté (risques importants sur la valeur des parts et sur la revente).
- locatif classique (en acceptant la difficulté de gestion)

En gros, il faudrait que je gagne 1 M€ au loto et que je ne sache plus quoi faire du pognon pour envisager un tel achat. Je crois que je préférerais encore un Pinel.

Je ne pense pas que ce soit pertinent aujourd’hui de financer a 100% à crédit un investissement locatif (ou alors en faisant un prêt in fine: à réserver aux gros contribuables ayant une grosse surface financière). C’était déjà plus raisonnable avec des taux à 1% sur 25 ans et ça ne me disait rien (trop d’impôts, trop d’emmerdes).

[pimono]

Je connais le cas d'une maison de retraite qui a été transformée en foyer pour jeunes travailleurs.

On se demande ce qu'attendent les féministe pour faire appeler ça des foyer pour jeunes travailleuses.

[Praséodyme]

On se demande ce qu'attendent les féministe pour faire appeler ça des foyer pour jeunes travailleuses.

Avec un tel nom, c'est un autre type de clientèle que ça va attirer.

[mucha2]

la tentation des AI de se maquer avec des courtiers vat être grandissante ds les mois qui viennent