Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

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Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#1 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 15:19

Une amie vient de se voir délivrer par huissier son congé bailleur. L'offre de prix pour ce bien est délirante X2 le prix marché
Echange téléphonique entre la locataire et le proprio pensant qu'il s'agissait d'une erreur. " Madame vous prenez à ce prix sinon tant pis "
S'agit-il d'une stratégie du propriétaire ? Je ne vois pas l'intéret ? a moins d'avoir l'intention de le vendre a un proche au prix marché ou le remettre en location mais sur le doc est spécifié "congé pour vente"
que se passe t il si l'appartement est vendu moins cher à quelqu'un d'autre ?
La pauvre elle habite cette appart depuis 35 ans. Elle lui a payé largement
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#2 Message par Ben92 » 26 mai 2023, 15:30

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 15:19
Une amie vient de se voir délivrer par huissier son congé bailleur. L'offre de prix pour ce bien est délirante X2 le prix marché
Echange téléphonique entre la locataire et le proprio pensant qu'il s'agissait d'une erreur. " Madame vous prenez à ce prix sinon tant pis "
S'agit-il d'une stratégie du propriétaire ? Je ne vois pas l'intéret ? a moins d'avoir l'intention de le vendre a un proche au prix marché ou le remettre en location mais sur le doc est spécifié congé pour vente
que se passe t il si l'appartement est vendu moins cher à un proche ?
La pauvre elle habite cette appart depuis 35 ans elle lui a payé largement
Le locataire aura la possibilité de préempter au prix de l'acheteur. C'est la loi, si le locataire en fait la demande le notaire doit lui accorder un délais de 2 mois pour obtenir son prêt.
En pratique, beaucoup de bailleurs n'informent pas le locataire qu'une vente à tel prix est en cours et donc au locataire d'être débrouillard et de jouer au détective privé. Les notaires "oublient" assez souvent de contacter le locataire pour lui demander si il veut préempter, car beaucoup de locataires disent " je preempte" uniquement dans le but de faire perdre 2 mois au bailleur.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#3 Message par alexlemoine » 26 mai 2023, 15:30

Une bonne synthèse ici:
https://www.mesalertesetconseils.fr/202 ... EU18030401

En résumé, elle peut tenter d'obtenir la nullité de son congé.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#4 Message par WolfgangK » 26 mai 2023, 15:44

Droit de préemption :)
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#5 Message par Ben92 » 26 mai 2023, 15:51

WolfgangK a écrit :
26 mai 2023, 15:44
Droit de préemption :)
J'ai eu un cas dans mon entourage, congé pour vente, mais il a refusé d'acheter au prix demandé.
Il a appris plus tard que la vente avait eu lieu à un prix inférieur, prix auquel il aurait pu être intéressé, mais n'en a jamais été informé. Je ne sais pas trop s'il y a une faute de quelqu'un dans l'histoire, un oubli du notaire je pense mais une fois que la vente été faite c'était mort de toute façon. Il est passé à autre chose et n'en a pas gardé beaucoup de regrets.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#6 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 17:33

alexlemoine a écrit :
26 mai 2023, 15:30
Une bonne synthèse ici:
https://www.mesalertesetconseils.fr/202 ... EU18030401

En résumé, elle peut tenter d'obtenir la nullité de son congé.
Merci beaucoup pour ces éléments.

Donc il faudrait dans un premier temps demander une estimation à 3 A.I différents jusque là c'est faisable.
C'est ensuite que cela devient hasardeux ou compliqué, s'il faut attendre la vente pour intervenir ... A partir de combien les tribunaux considèrent qu'il y a surestimation 40 - 45 - 50 % ???
Je vais lui soumettre cette excellente synthèse, je ne pense pas qu elle ait les moyens de s'offrir un avocat pour une partie de poker

Quel est l’Intérêt du propriétaire d'agir ainsi ? Vendre à un proche ? re louer plus cher ?

Pour obtenir la nullité de son congé, elle doit entamer les démarches avant la vente ?

Si elle obtient la nullité de son congé le proprio peut lui délivrer à nouveau un congé avec une offre au prix marché immédiatement après ? ou bien il y a un délai à respecter ?
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#7 Message par Ben92 » 26 mai 2023, 17:52

@IMOLOLO
Je crains que malheureusement pour elle elle ne puisse échapper au congé. Parce que quand il y aura vente, normalement le notaire lui demandera si elle veut exercer son droit de préemption, au "vrai" prix cette fois. Et si elle n'achète pas, elle devra partir.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#8 Message par tomtom » 26 mai 2023, 17:58

J'ai acheté ma maison à mon ancien propriétaire, donc je connais un peu la loi sur le sujet.
Si la proposition de prix est délirante, c'est totalement illégal et c'est très facile de faire annuler le congé. Faire passer 3 agences et faire estimer le bien, puis courrier avec A/R d'un avocat. Sinon tu as effectivement droit de préemption au prix final, ce qui est très inconfortable pour un autre acheteur éventuel. S'il met en vente et fait visiter en ta présence, indiquer systématiquement que vous préempterez, ça va décourager les éventuels acheteurs (et les agences qu'il mandatera). C'est très risqué pour lui.
bien sûr il y a une part de bluff et à ne faire que si tu veux racheter; sinon il ne te reste plus qu'à trouver un autre chez toi car dans les faits il sera difficile de faire valoir tes droits après être parti de ton logement.

Il doit effectivement vouloir te mettre dehors pour une raison qui t'échappe.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#9 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 18:02

Ben92 a écrit :
26 mai 2023, 17:52
@IMOLOLO
Je crains que malheureusement pour elle elle ne puisse échapper au congé. Parce que quand il y aura vente, normalement le notaire lui demandera si elle veut exercer son droit de préemption, au "vrai" prix cette fois. Et si elle n'achète pas, elle devra partir.
Justement je pense qu'il faut intervenir avant la vente ? J'attends confirmation sur ce point
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#10 Message par tomtom » 26 mai 2023, 18:13

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 18:02
Ben92 a écrit :
26 mai 2023, 17:52
@IMOLOLO
Je crains que malheureusement pour elle elle ne puisse échapper au congé. Parce que quand il y aura vente, normalement le notaire lui demandera si elle veut exercer son droit de préemption, au "vrai" prix cette fois. Et si elle n'achète pas, elle devra partir.
Justement je pense qu'il faut intervenir avant la vente ? J'attends confirmation sur ce point
oui tout à fait d'accord

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#11 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 18:28

tomtom a écrit :
26 mai 2023, 17:58
J'ai acheté ma maison à mon ancien propriétaire, donc je connais un peu la loi sur le sujet.
Si la proposition de prix est délirante, c'est totalement illégal et c'est très facile de faire annuler le congé. Faire passer 3 agences et faire estimer le bien, puis courrier avec A/R d'un avocat. Sinon tu as effectivement droit de préemption au prix final, ce qui est très inconfortable pour un autre acheteur éventuel. S'il met en vente et fait visiter en ta présence, indiquer systématiquement que vous préempterez, ça va décourager les éventuels acheteurs (et les agences qu'il mandatera). C'est très risqué pour lui.
bien sûr il y a une part de bluff et à ne faire que si tu veux racheter; sinon il ne te reste plus qu'à trouver un autre chez toi car dans les faits il sera difficile de faire valoir tes droits après être parti de ton logement.

Il doit effectivement vouloir te mettre dehors pour une raison qui t'échappe.
Ce n'est pas totalement illégal c'est admis par les tribunaux dans certaines conditions cf synthèse
ex imaginons qu'il prétende transformer cet appartement en palace royal ce qui m’étonnerait fort
Comment prouver le contraire ?

Effectivement il doit avoir un interert a faire une offre de vente aussi dissuasive j'aimerai bien savoir lequel ?
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#12 Message par Gray_Mouser » 26 mai 2023, 18:48

Peut-être qu'il veut juste se débarrasser d'une passoire thermique ? Et pour le prix, qui ne tente rien n'a rien, comme à la grande époque.

Je me demande si on peut demander dédommagement après coup, si le locataire n'a pas été mis au courant d'un prix inférieur ?

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#13 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 19:00

Nan apparemment ce n'est pas une épave thermique classe D

Si pas informé d'un prix inférieur difficile de demander
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#14 Message par kamoulox » 26 mai 2023, 19:06

Pour moi c’est juste pouvoir se débarrasser du locataire pour vendre plein pot. Un appart loué se vends moins bien et moins cher.

Je pense qu’il ne faut pas chercher plus loin que ça

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#15 Message par Ben92 » 26 mai 2023, 19:15

kamoulox a écrit :
26 mai 2023, 19:06
Pour moi c’est juste pouvoir se débarrasser du locataire pour vendre plein pot. Un appart loué se vends moins bien et moins cher.

Je pense qu’il ne faut pas chercher plus loin que ça
Je suis d'accord avec toi. Il a mis un prix dissuasif dans le congé pour que la locataire dise non tout de suite, ce qui lui permet de purger le délai de préemption initial plus vite. Plutôt malin finalement pour gagner un mois ou deux.
Maintenant si la locataire veut acheter au vrai prix il faut qu'elle soit attentive à ce qui se trame car le notaire ne la contactera pas forcément (en théorie si, mais j'ai déjà vu un cas que non).

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#16 Message par kamoulox » 26 mai 2023, 19:25

Après il se dit que vu qu’elle a payé 35 ans de loyer c’est une pigeonne il va pouvoir lui vendre plein pot l’appart :lol:

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#17 Message par Fluctuat » 26 mai 2023, 19:34

Se débarrasser du locataire est sans doute le but et peut s'expliquer si votre amie s'approche de l'âge où elle deviendra moins facilement délogeable, d'autant que si elle loue depuis si longtemps, le loyer doit être très éloigné des prix pratiqués aujourdhui.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#18 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 19:40

Je suis assez d accord avec vous,c'est que doit se dire le vendeur.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#19 Message par Gray_Mouser » 26 mai 2023, 19:45

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 19:00
Nan apparemment ce n'est pas une épave thermique classe D

Si pas informé d'un prix inférieur difficile de demander
C'est pour ça que je dis "après coup". Tôt ou tard, le montant de la transaction est publique.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#20 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 20:17

Gray_Mouser a écrit :
26 mai 2023, 19:45
IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 19:00
Nan apparemment ce n'est pas une épave thermique classe D

Si pas informé d'un prix inférieur difficile de demander
C'est pour ça que je dis "après coup". Tôt ou tard, le montant de la transaction est publique.

C'est vrai aujourd'hui on dispose de beaucoup plus d'infos avec toutes les bases disponibles
Vraiment pas simple la vie. Elle cumule tout en ce moment
Je suis déjà caution solidaire pour 2 membres de ma famille ça ne m’empêchera d'aider cette amie si on ne trouve pas de solution
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#21 Message par floflo » 26 mai 2023, 20:52

Si le prix est revu à la baisse le congé pour vendre doit obligatoirement être renotifié au nouveau prix.
Les conséquences sont graves pour l’acquéreur du bien, si le locataire demande l’annulation du congé..

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#22 Message par Ben92 » 26 mai 2023, 20:56

floflo a écrit :
26 mai 2023, 20:52
Si le prix est revu à la baisse le congé pour vendre doit obligatoirement être renotifié au nouveau prix.
Les conséquences sont graves pour l’acquéreur du bien, si le locataire demande l’annulation du congé..
Il y a la théorie et la pratique. Le notaire n'a pas d'intérêt a avertir le locataire que le prix a été baissé car il risque de perdre l'affaire. N'imaginez pas que les notaires respectent toutes les règles. Ils sont comme tous les professionnels, certains sont intégres et d'autres molns.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#23 Message par floflo » 26 mai 2023, 21:00

Ben92 a écrit :
26 mai 2023, 20:56
floflo a écrit :
26 mai 2023, 20:52
Si le prix est revu à la baisse le congé pour vendre doit obligatoirement être renotifié au nouveau prix.
Les conséquences sont graves pour l’acquéreur du bien, si le locataire demande l’annulation du congé..
Il y a la théorie et la pratique. Le notaire n'a pas d'intérêt a avertir le locataire que le prix a été baissé car il risque de perdre l'affaire. N'imaginez pas que les notaires respectent toutes les règles.
:roll:

Les conséquences pour le Notaire sont bien plus graves que la perte d’un dossier.
Le propriétaire a pu aussi mentir et déclarer au notaire le bien libre de toute occupation après avoir donné congé au locataire..

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#24 Message par WolfgangK » 26 mai 2023, 21:17

floflo a écrit :
26 mai 2023, 21:00
Ben92 a écrit :
26 mai 2023, 20:56
floflo a écrit :
26 mai 2023, 20:52
Si le prix est revu à la baisse le congé pour vendre doit obligatoirement être renotifié au nouveau prix.
Les conséquences sont graves pour l’acquéreur du bien, si le locataire demande l’annulation du congé..
Il y a la théorie et la pratique. Le notaire n'a pas d'intérêt a avertir le locataire que le prix a été baissé car il risque de perdre l'affaire. N'imaginez pas que les notaires respectent toutes les règles.
:roll:

Les conséquences pour le Notaire sont bien plus graves que la perte d’un dossier.
Le propriétaire a pu aussi mentir et déclarer au notaire le bien libre de toute occupation après avoir donné congé au locataire..
Oui. C'est idiot de se laisser faire quand on est dans son bon droit.
J'ai un ami qui a été congédié pour reprise par un membre de la famille. Sauf qu'il s'est rendu compte après coup que l'appartement été détenu par SCI et dans ce cas la reprise ne peut être qu'au profit de membres de la SCI, ce que n'était pas le membre de la famille en question.
Comme il avait acheté après, il a attaqué pour obtenir que le proprio indélicat paie les frais d'AI de son achat. De mémoire, il a accepté un règlement amiable pour 20k€.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#25 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 21:33

Dans le cas de ton ami, se faire débarquer par la sci au profit d'un tiers c'est peut être plus facilement contestable

Pour l'instant je me renseigne s'il y a une voie de recours on l'utilisera c'est évident

La surestimation du bien c'est a l’appréciation des juges. Si seulement il y avait un barème
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#26 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 21:39

floflo a écrit :
26 mai 2023, 20:52
Si le prix est revu à la baisse le congé pour vendre doit obligatoirement être renotifié au nouveau prix.
Les conséquences sont graves pour l’acquéreur du bien, si le locataire demande l’annulation du congé..

Il n'arrivera pas a vendre cet appartement ni avant ni apres la fin du bail du locataire
Je connais l'appartement il va falloir engager de sérieux travaux de rénovation pour qu'il soit vendable au prix marché

Le prix sera revu à la baisse après le départ de la locataire. c'est probablement ce qui va se passer. Dans ce cas quel recours pour la locataire ?
Modifié en dernier par IMMOLOLO le 26 mai 2023, 22:10, modifié 3 fois.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#27 Message par Boeuf1804 » 26 mai 2023, 21:41

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 21:33
Dans le cas de ton ami, se faire débarquer par la sci au profit d'un tiers c'est peut être plus facilement contestable

Pour l'instant je me renseigne s'il y a une voie de recours on l'utilisera c'est évident

La surestimation du bien c'est a l’appréciation des juges. Si seulement il y avait un barème
Si c’est vraiment 2 fois le prix ça ne devrait pas être compliqué à montrer. Si c’est 30 ou 40% de différence ce sera plus compliqué. Les estimations d’AI ne coûtent pas cher, c’est amha une vraie piste à envisager maintenant, pour la suite. Avoir le DPE ce serait aussi pas mal je pense.
Aussi regardez sur DVF ou Patrim les dernières ventes dans le coin.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#28 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 21:54

Je viens de faire des estimations en ligne pour un appart en état std il y a une surestimation entre 35 & 50%
Or cet appart doit être complètement rénové sols et murs + équipé d'une cuisine et sdb
La cuisine, il y a simplement un évier en alu sur un meuble blc qui a 40 ans idem pour la sdb vieux lavabo sans meuble
minimum 20 K€ de travaux pour du petit rafraîchissement
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#29 Message par floflo » 26 mai 2023, 22:15

https://www.village-justice.com/article ... 36072.html

Motifs d’annulation de congé : voir point 10

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#30 Message par WolfgangK » 26 mai 2023, 22:16

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 21:54
Je viens de faire des estimations en ligne pour un appart en état std il y a une surestimation entre 35 & 50%
Or cet appart doit être complètement rénové sols et murs + équipé d'une cuisine et sdb
La cuisine, il y a simplement un évier en alu sur un meuble blc qui a 40 ans idem pour la sdb vieux lavabo sans meuble
minimum 20 K€ de travaux pour du petit rafraîchissement
Il paie l'IFI le proprio ? :D
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#31 Message par Sifar » 26 mai 2023, 22:22

En l’espèce, le bien litigieux a été proposé à la vente pour un prix de 215 000 euros, alors qu’il résulte de l’attestation d’une agence immobilière que plusieurs appartements du même type dans la résidence sont à vendre à 140 000 euros, soit 50% moins cher.
Comme quoi, on peut être pointu en droit sans avoir compris les pourcentages.
Ce que dit Pimono est exact.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#32 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 22:34

floflo a écrit :
26 mai 2023, 22:15
https://www.village-justice.com/article ... 36072.html

Motifs d’annulation de congé : voir point 10


Toutefois, il appartient au locataire d’établir la preuve de l’intention frauduleuse du bailleur [31]. Une fraude ne se présume pas
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#33 Message par Vincent92 » 26 mai 2023, 22:35

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 17:33
alexlemoine a écrit :
26 mai 2023, 15:30
Une bonne synthèse ici:
https://www.mesalertesetconseils.fr/2022-03/conge-pour-vendre-prudence-pour-le-prix-propose-FRACIOAR_EU18030401

En résumé, elle peut tenter d'obtenir la nullité de son congé.
Merci beaucoup pour ces éléments.

Donc il faudrait dans un premier temps demander une estimation à 3 A.I différents jusque là c'est faisable.
C'est ensuite que cela devient hasardeux ou compliqué, s'il faut attendre la vente pour intervenir ... A partir de combien les tribunaux considèrent qu'il y a surestimation 40 - 45 - 50 % ???
Je vais lui soumettre cette excellente synthèse, je ne pense pas qu elle ait les moyens de s'offrir un avocat pour une partie de poker

Quel est l’Intérêt du propriétaire d'agir ainsi ? Vendre à un proche ? re louer plus cher ?

Pour obtenir la nullité de son congé, elle doit entamer les démarches avant la vente ?

Si elle obtient la nullité de son congé le proprio peut lui délivrer à nouveau un congé avec une offre au prix marché immédiatement après ? ou bien il y a un délai à respecter ?
Impossible de savoir ce qu’il a en tête, même si certaines hypothèses sont plausibles :
- Virer une vieille qui va devenir trop protéger et louer plus cher
- Tu es/il est à l’Ouest sur l’estimation (le premier probablement :mrgreen: mais ça peut être les deux)
- Vendre sans locataire à l’intérieur
- …
Pour autant, il n’y a pas forcément de fraude au fait que tu estimes qu’il surestime son bien. Ça fait des années que tu cherches et racontes aux IA qui veulent bien t’écouter que c’est cher pour ce que c’est.
Peut être qu’il surestime, peut être (sûrement :mrgreen: ) que tu sous-estimes.
Commence déjà par faire venir deux IA sans l’influencer pour voir l’estimation.

Ensuite, attention avec le droit. Oui, il faut faire valoir ses droits si on l’estime nécessaire et donc faire des recherches pour le connaître. Mais, il ne faut pas confondre théorie et jugements empiriques.
Modifié en dernier par Vincent92 le 26 mai 2023, 22:43, modifié 2 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#34 Message par floflo » 26 mai 2023, 22:41

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 21:39
floflo a écrit :
26 mai 2023, 20:52
Si le prix est revu à la baisse le congé pour vendre doit obligatoirement être renotifié au nouveau prix.
Les conséquences sont graves pour l’acquéreur du bien, si le locataire demande l’annulation du congé..

Il n'arrivera pas a vendre cet appartement ni avant ni apres la fin du bail du locataire
Je connais l'appartement il va falloir engager de sérieux travaux de rénovation pour qu'il soit vendable au prix marché

Le prix sera revu à la baisse après le départ de la locataire. c'est probablement ce qui va se passer. Dans ce cas quel recours pour la locataire ?
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/art ... e%20morale.

A chaque baisse de prix il y a notification, elle doit être faite à la nouvelle adresse de l’ancien locataire si il l’a communiquée, sinon c’est à l’adresse du bien.
Pendant combien de temps ça peut durer :?:

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#35 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 22:43

Vincent92 a écrit :
26 mai 2023, 22:35
IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 17:33
alexlemoine a écrit :
26 mai 2023, 15:30
Une bonne synthèse ici:
https://www.mesalertesetconseils.fr/202 ... EU18030401

En résumé, elle peut tenter d'obtenir la nullité de son congé.
Merci beaucoup pour ces éléments.

Donc il faudrait dans un premier temps demander une estimation à 3 A.I différents jusque là c'est faisable.
C'est ensuite que cela devient hasardeux ou compliqué, s'il faut attendre la vente pour intervenir ... A partir de combien les tribunaux considèrent qu'il y a surestimation 40 - 45 - 50 % ???
Je vais lui soumettre cette excellente synthèse, je ne pense pas qu elle ait les moyens de s'offrir un avocat pour une partie de poker

Quel est l’Intérêt du propriétaire d'agir ainsi ? Vendre à un proche ? re louer plus cher ?

Pour obtenir la nullité de son congé, elle doit entamer les démarches avant la vente ?

Si elle obtient la nullité de son congé le proprio peut lui délivrer à nouveau un congé avec une offre au prix marché immédiatement après ? ou bien il y a un délai à respecter ?
Impossible de savoir ce qu’il a en tête, même si certaines hypothèses sont plausibles :
- Virer une vieille qui va devenir trop protéger et louer plus cher
- Tu es/il est à l’Ouest sur l’estimation (le premier probablement :mrgreen: mais ça peut être les deux)
- Vendre sans locataire à l’intérieur
- …
Pour autant, il n’y a pas forcément de fraude au fait que tu estimes qu’il surestime son bien. Ça fait des années que tu cherches et qui raconte aux IA qui veulent bien t’écouter que c’est cher pour ce que c’est.
Peut être qu’il surestime, peut être (sûrement :mrgreen: ) que tu sous-estimes.
Commence déjà par faire venir deux IA sans l’influencer pour voir l’estimation.
Merci mais on a déjà tranché sur la raison du pourquoi ;-)

On s’intéresse maintenant au légal
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#36 Message par floflo » 26 mai 2023, 22:44

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 22:34
floflo a écrit :
26 mai 2023, 22:15
https://www.village-justice.com/article ... 36072.html

Motifs d’annulation de congé : voir point 10


Toutefois, il appartient au locataire d’établir la preuve de l’intention frauduleuse du bailleur [31]. Une fraude ne se présume pas
Dans le cas que vous avez exposé, c’est flagrant..
Interrogation de la Base Perval.. estimations d’agences..

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#37 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 23:00

floflo a écrit :
26 mai 2023, 22:41
IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 21:39
floflo a écrit :
26 mai 2023, 20:52
Si le prix est revu à la baisse le congé pour vendre doit obligatoirement être renotifié au nouveau prix.
Les conséquences sont graves pour l’acquéreur du bien, si le locataire demande l’annulation du congé..

Il n'arrivera pas a vendre cet appartement ni avant ni apres la fin du bail du locataire
Je connais l'appartement il va falloir engager de sérieux travaux de rénovation pour qu'il soit vendable au prix marché

Le prix sera revu à la baisse après le départ de la locataire. c'est probablement ce qui va se passer. Dans ce cas quel recours pour la locataire ?
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/art ... e%20morale.

A chaque baisse de prix il y a notification, elle doit être faite à la nouvelle adresse de l’ancien locataire si il l’a communiquée, sinon c’est à l’adresse du bien.
Pendant combien de temps ça peut durer :?:
Merci floflo pour ces précisions

"Le notaire doit notifier au locataire" c'est une recommandation ou une obligation pour le notaire ?
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#38 Message par floflo » 26 mai 2023, 23:06

IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 23:00
floflo a écrit :
26 mai 2023, 22:41
IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 21:39
floflo a écrit :
26 mai 2023, 20:52
Si le prix est revu à la baisse le congé pour vendre doit obligatoirement être renotifié au nouveau prix.
Les conséquences sont graves pour l’acquéreur du bien, si le locataire demande l’annulation du congé..

Il n'arrivera pas a vendre cet appartement ni avant ni apres la fin du bail du locataire
Je connais l'appartement il va falloir engager de sérieux travaux de rénovation pour qu'il soit vendable au prix marché

Le prix sera revu à la baisse après le départ de la locataire. c'est probablement ce qui va se passer. Dans ce cas quel recours pour la locataire ?
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/art ... e%20morale.

A chaque baisse de prix il y a notification, elle doit être faite à la nouvelle adresse de l’ancien locataire si il l’a communiquée, sinon c’est à l’adresse du bien.
Pendant combien de temps ça peut durer :?:
Merci floflo pour ces précisions

"Le notaire doit notifier au locataire" c'est une recommandation ou une obligation pour le notaire ?
Non pas une obligation d’être fait par le notaire mais il doit s’assurer que ce soit fait, et dans les formes.
On conseille au vendeur de le faire par huissier.
Pour une bonne raison, en envoi LRAR, si le locataire ne va pas chercher son courrier, la notification n’est pas valide car la date de présentation de l’avis du facteur ne vaut pas comme dans d’autres cas..

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#39 Message par IMMOLOLO » 26 mai 2023, 23:32

floflo a écrit :
26 mai 2023, 23:06
IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 23:00
floflo a écrit :
26 mai 2023, 22:41
IMMOLOLO a écrit :
26 mai 2023, 21:39



Il n'arrivera pas a vendre cet appartement ni avant ni apres la fin du bail du locataire
Je connais l'appartement il va falloir engager de sérieux travaux de rénovation pour qu'il soit vendable au prix marché

Le prix sera revu à la baisse après le départ de la locataire. c'est probablement ce qui va se passer. Dans ce cas quel recours pour la locataire ?
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/art ... e%20morale.

A chaque baisse de prix il y a notification, elle doit être faite à la nouvelle adresse de l’ancien locataire si il l’a communiquée, sinon c’est à l’adresse du bien.
Pendant combien de temps ça peut durer :?:
Merci floflo pour ces précisions

"Le notaire doit notifier au locataire" c'est une recommandation ou une obligation pour le notaire ?
Non pas une obligation d’être fait par le notaire mais il doit s’assurer que ce soit fait, et dans les formes.
On conseille au vendeur de le faire par huissier.
Pour une bonne raison, en envoi LRAR, si le locataire ne va pas chercher son courrier, la notification n’est pas valide car la date de présentation de l’avis du facteur ne vaut pas comme dans d’autres cas..

Merci beaucoup ! c'est plus clair; il faut d'abord commencer par des estimations à croiser avec la base PERVA et ensuite on avisera en fonction

Buenas noches
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#40 Message par Qqun_de_Passage » 28 mai 2023, 00:03

Ça sent le beau contentieux cette affaire !
On peut déjà dire qu’il y’a déjà l’ingrédient n 1, la mauvaise foi du bailleur qui veut visiblement vider les lieux sans réellement proposer au locataire d’acheter. Sans doute pour pouvoir vendre « libre » sans aucune décote.
Si c’était pour y loger un proche il n’a pas de raison de le cacher car c’est un motif légitime. Si c’est pour relouer, il n’y gagnerait pas grand chose car sauf si ca se passe en zone non tendue, le loyer suivant est plafonné par l’ancien.

Moi dans cette situation et à moins d’avoir un plan de repli solide, j’éviterais surtout de quitter les lieux sans me battre :
-Gagner du temps en acceptant l’offre délirante à la dernière minute. Il sera ensuite facile de rompre le compromis faute de financement.
-Envisager de rester dans l’appart même après la deadline, en continuant de payer le loyer. Et en s’engageant par écrit à quitter les lieux sans délai une fois l’acte de vente définitif établi. Je ne vois pas trop ce qu’on risquerait. Rien au pénal et aucun préjudice pour le vendeur puisqu’on lui garantit que l’appart sera vide pour l’acheteur.
Qu’en pensent les autres bullistes ?

-A défaut, si on quitte les lieux, suivre de près l’affaire. Prendre contact avec le notaire et le relancer régulièrement tout en lui rappelant à chaque fois son obligation est nous avertir asap dès que le prix de vente serait modifié (la jurisprudence est très claire : le droit de préemption se réactive à chaque baisse de prix + obligation du notaire d’en faire part ou de s’assurer que c’est fait, d’où l’importance de s’assurer qu’il aura toujours vos coordonnés et qu’il sait à quoi s’attendre s’il vous oubliait..). Tout cela vous permettra d’avoir la possibilité d’exercer votre droit dans les conditions réelles et meme, si ça vous chante, de faire perdre du temps ou faire capoter la vente ;)

Perso, je préfère quand même de loin me maintenir, parce que la « fraude au congé », ça va être compliqué à demontrer, et même si vous y arrivez, que demander comme réparation ? Il serait étonnant qu’un juge annule la vente ou force l’acheteur à vous refaire un bail. Il sera clair que votre bailleur aura empoché les 20%-30% de décote en vos donnant un congé de mauvaise foi, mais comment vous chiffrez votre préjudice ?

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#41 Message par pimono » 30 mai 2023, 08:37

Qqun_de_Passage a écrit :
28 mai 2023, 00:03
...Si c’est pour relouer, il n’y gagnerait pas grand chose car sauf si ca se passe en zone non tendue, le loyer suivant est plafonné par l’ancien...
Pourquoi ça passerait en zone non tendue ? c'est pas toi qui soutenait sur d'autres sujets, qu'on était pas en pénurie ni en tensions, et qu'il n'y avait aucun soucis pour se loger et se reloger, d'ailleurs, je suis surpris par cette discussion.
Normalement, le locataire est viré, qu'il trouve un autre logement,puisqu'on en trouve à la pelle des logements et qu'ils sont désormais devenus invendables !

Mais après, c'est les "haussiers" qui sont des trolls médisants, incroyable ce forum.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#42 Message par ProfGrincheux » 30 mai 2023, 09:53

Ça n’arrive pas si souvent mais le fait que ça puisse arriver est un des gros désagréments de l’état de locataire. Les plus de 65 ou de 70 ans étant protégés, ce n’est pas impossible que le propriétaire anticipe. Ce n’est pas un comportement très sympathique mais c’est son droit.

Une chose qui me paraît tentable serait que la locataire fasse évaluer le logement par un AI. Elle aurait alors une meilleure idée de si le prix proposé est excessif ou non. Ensuite, mais ce n’est pas sûr que ce soit possible, faire une offre dans la fourchette de prix indiquée par l’AI. Ça me paraît préférable au contentieux mais évidemment ça demande que la locataire soit en mesure de trouver les fonds.

Sinon, se lancer dans un contentieux judiciaire en devenant occupant sans droit ni titre, même en envoyant le chèque du loyer au propriétaire, je ne sais pas si c’est une si bonne idée que ça pour le locataire. Il faut absolument évaluer les coûts (qui devraient se limiter à des honoraires d’avocat pour le locataire mais ce n’est pas rien) et les risques.

En tous cas, c’est sur que c’est mauvais pour le propriétaire. Les risques sont asymétriques en sa défaveur.

Avant de se lancer dans une opération perdant-perdant, je pense qu’il faut demander à l’ADIL. Il me semble qu’il y a un médiateur départemental succeptible d’intervenir en amont du contentieux judiciaire. Et bien sûr il faut consulter parallèlement un avocat spécialisé en contentieux immobilier avant toute action en justice.

Ce que je ne sais pas c’est ce qui se passe si le bien n’est pas sous compromis à l’échéance du bail. Logiquement, le locataire doit perdre son droit de préemption. Mais si la vente est ensuite conclue à un prix inférieur à ce qui lui a été proposé, ou si le bien n’est finalement pas vendu, je ne sais pas comment ça se passe pour le propriétaire devant le tribunal. Je ne sais pas sous quelles conditions une annulation de la vente peut être prononcée mais c’est un désastre tel pour le propriétaire qu’il doit éviter ça.

Je ne sais pas si le propriétaire doit indiquer à un éventuel acheteur qu’il y a un contentieux engagé sur la validité du congé dans le compromis de vente. Je pense que c’est le cas.

Intuitivement, je suppose toutefois qu’il faut pour le locataire avoir contesté en justice la validité du congé avant le terme du bail pour pouvoir infliger des dégâts maximaux. Mais on peut commencer par la voie conciliatrice en se renseignant sur les délais et les coûts de la voie contentieuse.

Bref, il faut faire les choses dans l’ordre avec un timing rigoureux. Il faut malheureusement aussi pour la locataire chercher à se reloger. Je comprends que pas mal de locataires laissent tomber.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#43 Message par sawaï » 30 mai 2023, 10:59

Sauf erreur de ma part (je me suis planté dernièrement sur un autre sujet de ce type...), il y a un préavis d'au moins 6 mois ou échéance du bail si plus favorable au locataire en cas de congé pour vente non?
https://www.service-public.fr/particuli ... roits/F929

Je me suis retrouvé dans le cas il y a quelques années en tant que locataire, et on avait eu le temps de se retourner (et en plus vente annulée à la dernière minute pour cause...d'usurpation d'identité).
On verra.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#44 Message par Gray_Mouser » 30 mai 2023, 11:04

sawaï a écrit :
30 mai 2023, 10:59
Sauf erreur de ma part (je me suis planté dernièrement sur un autre sujet de ce type...), il y a un préavis d'au moins 6 mois ou échéance du bail si plus favorable au locataire en cas de congé pour vente non?
https://www.service-public.fr/particuli ... roits/F929

Je me suis retrouvé dans le cas il y a quelques années en tant que locataire, et on avait eu le temps de se retourner (et en plus vente annulée à la dernière minute pour cause...d'usurpation d'identité).
D'ailleurs, il me semble bien que le congé doit être signifié plus de 6 mois avant la date anniversaire du bail. Sinon ça repart pour 3 ans. A vérifier.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#45 Message par Qqun_de_Passage » 30 mai 2023, 11:22

Gray_Mouser a écrit :
30 mai 2023, 11:04

D'ailleurs, il me semble bien que le congé doit être signifié plus de 6 mois avant la date anniversaire du bail. Sinon ça repart pour 3 ans. A vérifier.
Tout à fait, le congé de fin de bail c’est un sujet assez « sportif » pour le bailleur. Et c’est normal car il s’agit de demander à quelqu’un de sortir de chez lui (eh oui, c’est le domicile du locataire, pas du bailleur).
Ps : on ne « vire » pas les gens de chez eux, en tout cas pas avec un simple courrier. Suffit de voir les droits accordés à de purs squatteurs…

Rien que l’histoire de la signification du congé est particulière, c’est un des seuls sujets (ou même le seul ?) ou un courrier en LRAR, s’il n’a opportunément pas été retiré, ne prend pas date. Combien se sont fait avoir et ont ainsi laissé passer la deadline de T- 6 mois. Car le congé ne peut se donne qu’à l’échéance sauf motif « disciplinaire » du genre trouble grave.
Ensuite il faut un motif légitime comme s’y loger soi-même ou un proche ou bien sûr la vente.
Et dans le cas de la vente, faire droit de préemption, mais si possible de bonne foi (c’est tout le sujet de la discussion…)

Qqun_de_Passage
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#46 Message par Qqun_de_Passage » 30 mai 2023, 11:35

ProfGrincheux a écrit :
30 mai 2023, 09:53
Ça n’arrive pas si souvent mais le fait que ça puisse arriver est un des gros désagréments de l’état de locataire. Les plus de 65 ou de 70 ans étant protégés, ce n’est pas impossible que le propriétaire anticipe. Ce n’est pas un comportement très sympathique mais c’est son droit.

Une chose qui me paraît tentable serait que la locataire fasse évaluer le logement par un AI. Elle aurait alors une meilleure idée de si le prix proposé est excessif ou non. Ensuite, mais ce n’est pas sûr que ce soit possible, faire une offre dans la fourchette de prix indiquée par l’AI. Ça me paraît préférable au contentieux mais évidemment ça demande que la locataire soit en mesure de trouver les fonds.

Sinon, se lancer dans un contentieux judiciaire en devenant occupant sans droit ni titre, même en envoyant le chèque du loyer au propriétaire, je ne sais pas si c’est une si bonne idée que ça pour le locataire. Il faut absolument évaluer les coûts (qui devraient se limiter à des honoraires d’avocat pour le locataire mais ce n’est pas rien) et les risques.

En tous cas, c’est sur que c’est mauvais pour le propriétaire. Les risques sont asymétriques en sa défaveur.

Avant de se lancer dans une opération perdant-perdant, je pense qu’il faut demander à l’ADIL. Il me semble qu’il y a un médiateur départemental succeptible d’intervenir en amont du contentieux judiciaire. Et bien sûr il faut consulter parallèlement un avocat spécialisé en contentieux immobilier avant toute action en justice.

Ce que je ne sais pas c’est ce qui se passe si le bien n’est pas sous compromis à l’échéance du bail. Logiquement, le locataire doit perdre son droit de préemption. Mais si la vente est ensuite conclue à un prix inférieur à ce qui lui a été proposé, ou si le bien n’est finalement pas vendu, je ne sais pas comment ça se passe pour le propriétaire devant le tribunal. Je ne sais pas sous quelles conditions une annulation de la vente peut être prononcée mais c’est un désastre tel pour le propriétaire qu’il doit éviter ça.

Je ne sais pas si le propriétaire doit indiquer à un éventuel acheteur qu’il y a un contentieux engagé sur la validité du congé dans le compromis de vente. Je pense que c’est le cas.

Intuitivement, je suppose toutefois qu’il faut pour le locataire avoir contesté en justice la validité du congé avant le terme du bail pour pouvoir infliger des dégâts maximaux. Mais on peut commencer par la voie conciliatrice en se renseignant sur les délais et les coûts de la voie contentieuse.

Bref, il faut faire les choses dans l’ordre avec un timing rigoureux. Il faut malheureusement aussi pour la locataire chercher à se reloger. Je comprends que pas mal de locataires laissent tomber.
Pour avoir déjà fait des recherches sur un sujet très proche (que se passe-t-il si le locataire se maintient dans les lieux malgré un congé régulier donné par le proprio pour y habiter - pour de vrai, hein), j’ai rien trouvé sur le contentieux lié.
Dans tous les cas il s’agit d’occupation sans droit ni titre.
Donc rien au pénal (pour l’instant)
Au civil, le préjudice est très différent entre :
- celui qui n’a jamais rien payé ni jamais eu de bail (squatteur)
- celui qui a son bail mais ne paie plus (expulsion sous 2-3 ans)
- et celui qui continue à payer (et meme en indexant l’IRL et régularisation des charges) avec un bail expiré.

Nb : Les squatteurs un minimum conseillés griffonnent un bail pour être considéré de bonne foi 🤥 dans la 2e catégorie.

Dans le dernier cas y a moyen de tomber sur un juge Robin de bois qui après X dossiers de squats et de locataires criant misère vus dans la matinée va juste soupirer en demandant au bailleur de quoi il se plaint 🫠

La bailleur aura intérêt à démontrer très solidement son préjudice. Ça reste faisable dans le cas que j’évoquais (il loue un appart équivalent et proche puis calcule le différentiel en prenant en compte l’IR payé sur ces loyers dont il ne veut plus).
Mais dans le cas de la discussion, ça promet d’être une sacrée corrida. Y en qui aiment ! C bien sûr meilleur si on peut se défendre soi-même ou bien qu’on peut se faire payer son avocat par l’AJ.

Note pour plus tard : éviter de louer à un locataire susceptible d’être éligible à l’AJ (par ex en cas de chômage). Même si garanti par Visale. Il sera capable de vous poursuivre juste pour un rebord de fenêtre trop bas 😯. Et quelque soit l’issue, vous faire casquer un max de frais d’avocat.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#47 Message par IMMOLOLO » 30 mai 2023, 12:23

A titre perso j'ai effectué 5 estimations en ligne sur des sites connus
Tous indiquent pour la fourchette haute sur un appartement sans travaux à réaliser un prix inférieur entre 40% et 50%
Cet appartement nécessite des travaux 20 K€ - 40 K€
Mon amie se renseigne pour connaitre le prix d'une estimation par un agent immo - Avez-vous une idée du tarif pratiqué par un A.I ?
A mon avis on arrivera au même résultat avec une sur estimation + 50%
Quoi faire ensuite ?
Cette amie vit avec un smig amélioré - 1600 € par mois. Ca va être compliqué pour elle de retrouver un appart en loc et dans tous les cas si faisable, le loyer sera supérieur.
Acheté cet appartement au prix marché pourrait être une solution
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#48 Message par tomtom » 30 mai 2023, 12:40

IMMOLOLO a écrit :
30 mai 2023, 12:23
A titre perso j'ai effectué 5 estimations en ligne sur des sites connus
Tous indiquent pour la fourchette haute sur un appartement sans travaux à réaliser un prix inférieur entre 40% et 50%
Cet appartement nécessite des travaux 20 K€ - 40 K€
Mon amie se renseigne pour connaitre le prix d'une estimation par un agent immo - Avez-vous une idée du tarif pratiqué par un A.I ?
ça coute 0€... c'est vraiment la première chose à faire

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#49 Message par coolfonzi » 30 mai 2023, 12:54

IMMOLOLO a écrit :
30 mai 2023, 12:23
A titre perso j'ai effectué 5 estimations en ligne sur des sites connus
Tous indiquent pour la fourchette haute sur un appartement sans travaux à réaliser un prix inférieur entre 40% et 50%
Cet appartement nécessite des travaux 20 K€ - 40 K€
Mon amie se renseigne pour connaitre le prix d'une estimation par un agent immo - Avez-vous une idée du tarif pratiqué par un A.I ?
A mon avis on arrivera au même résultat avec une sur estimation + 50%
Quoi faire ensuite ?
Cette amie vit avec un smig amélioré - 1600 € par mois. Ca va être compliqué pour elle de retrouver un appart en loc et dans tous les cas si faisable, le loyer sera supérieur.
Acheté cet appartement au prix marché pourrait être une solution
Il faut qu'elle se fasse passer pour la proprio, ils vont lui demander telephone et mail mais c'est tout, c'est gratos.
Bonjour chez vous ! :D

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sawaï
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#50 Message par sawaï » 30 mai 2023, 13:01

Dans ce cas comme dans beaucoup d'autres faisant intervenir 2 parties contractantes, un rappel courtois mais ferme des droits avec mention des articles de loi/réglementaires
+ dans le cas présent quelques indications du genre le prix au m² des biens similaires avec les adresses dans la base DVF est de tant contre tant (x2, mettre les chiffres) pour l'offre que vous avez reçue et que nous allons soumettre à l'examen de pros + rappel des conséquences si prix faussé
devrait suffire à calmer les ardeurs venderesses, du moins dans les termes initiaux (prix surévalué).

Je ne ferais intervenir des pros pour l'assistance juridique (avocat) et économiques (AI pour l'estim) que dans un second temps si le proprio insiste dans sa démarche.
On verra.