Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

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alexlemoine
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#51 Message par alexlemoine » 30 mai 2023, 14:16

sawaï a écrit :
30 mai 2023, 13:01
Dans ce cas comme dans beaucoup d'autres faisant intervenir 2 parties contractantes, un rappel courtois mais ferme des droits avec mention des articles de loi/réglementaires
+ dans le cas présent quelques indications du genre le prix au m² des biens similaires avec les adresses dans la base DVF est de tant contre tant (x2, mettre les chiffres) pour l'offre que vous avez reçue et que nous allons soumettre à l'examen de pros + rappel des conséquences si prix faussé
devrait suffire à calmer les ardeurs venderesses, du moins dans les termes initiaux (prix surévalué).

Je ne ferais intervenir des pros pour l'assistance juridique (avocat) et économiques (AI pour l'estim) que dans un second temps si le proprio insiste dans sa démarche.
parfait, rien à ajouter.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#52 Message par Vincent92 » 30 mai 2023, 15:42

coolfonzi a écrit :
30 mai 2023, 12:54
IMMOLOLO a écrit :
30 mai 2023, 12:23
A titre perso j'ai effectué 5 estimations en ligne sur des sites connus
Tous indiquent pour la fourchette haute sur un appartement sans travaux à réaliser un prix inférieur entre 40% et 50%
Cet appartement nécessite des travaux 20 K€ - 40 K€
Mon amie se renseigne pour connaitre le prix d'une estimation par un agent immo - Avez-vous une idée du tarif pratiqué par un A.I ?
A mon avis on arrivera au même résultat avec une sur estimation + 50%
Quoi faire ensuite ?
Cette amie vit avec un smig amélioré - 1600 € par mois. Ca va être compliqué pour elle de retrouver un appart en loc et dans tous les cas si faisable, le loyer sera supérieur.
Acheté cet appartement au prix marché pourrait être une solution
Il faut qu'elle se fasse passer pour la proprio, ils vont lui demander telephone et mail mais c'est tout, c'est gratos.
C'est mieux de le faire, le propriétaire étant de toute manière dans cette démarche. Mais, ce n'est à mon avis même pas obligatoire.
Aucun A.I. ne m'a jamais demandé de papier pour justifier que j'étais propriétaire pour faire une estimation.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#53 Message par ProfGrincheux » 30 mai 2023, 17:44

L'AI est "gratuit", il se rémunére uniquement sur des commissions lors des ventes.

C'est un peu vache de lui demander de faire ce travail sans avoir intention de vendre par son entremise mais bon. Quand on vend un bien, on peut faire passer 3 AI pour l'estimer puis ne donner le mandat à aucun ou le donner à un seul.

C'est mieux que les sites parce qu'il y a une visite du bien donc une information plus complète et ça apporte un complément d'information par rapport à DVF.

Sinon on peut faire venir un expert pour faire une expertise en valeur vénale, c'est payant.

Faire une offre au prix du marché, si c'est possible, n'est pas interdit et ce serait l'intérêt bien compris du propriétaire de l'accepter si toutefois il veut bien vendre.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#54 Message par Ben92 » 30 mai 2023, 17:56

ProfGrincheux a écrit :
30 mai 2023, 09:53
Sinon, se lancer dans un contentieux judiciaire en devenant occupant sans droit ni titre, même en envoyant le chèque du loyer au propriétaire, je ne sais pas si c’est une si bonne idée que ça pour le locataire. Il faut absolument évaluer les coûts (qui devraient se limiter à des honoraires d’avocat pour le locataire mais ce n’est pas rien) et les risques.
C'est en effet une très mauvaise idée d'autant plus que la locataire est solvable, en cas de perte du procès elle devra payer une montagne de frais de justice et d'amendes. Ca peut la mettre sur la paille.
ProfGrincheux a écrit :
30 mai 2023, 09:53
Il faut malheureusement aussi pour la locataire chercher à se reloger. Je comprends que pas mal de locataires laissent tomber.
Oui, je serais à sa place, je me mettrais en quête d'un autre logement. A acheter de préférence parce que vu son âge et son faible salaire elle n'est pas une bonne candidate pour les locations. En plus il vaut mieux être propriétaire à la retraite.
C'est quand même fou le nombre de forumeurs qui lui conseillent de s'engager dans une bataille judiciaire voire de devenir occupant sans droit ni titre. Rappelons qu'il s'agit d'une dame qui doit approcher la soixantaine avec un salaire modeste. On ne joue pas à quitte ou double dans cette situation.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#55 Message par Vincent92 » 30 mai 2023, 18:14

Ben92 a écrit :
30 mai 2023, 17:56
ProfGrincheux a écrit :
30 mai 2023, 09:53
Il faut malheureusement aussi pour la locataire chercher à se reloger. Je comprends que pas mal de locataires laissent tomber.
C'est quand même fou le nombre de forumeurs qui lui conseillent de s'engager dans une bataille judiciaire voire de devenir occupant sans droit ni titre. Rappelons qu'il s'agit d'une dame qui doit approcher la soixantaine avec un salaire modeste. On ne joue pas à quitte ou double dans cette situation.
Ce fil a été initié par un vieux qui commente depuis des années sur ce forum mais qui ne sais même pas que l'estimation immobilière est gratuite.
Une fois qu'on a dit cela, on comprend que les conseils ne sont donc pas forcément pertinents.

Par autant, c'est toujours intéressant de savoir quel est son droit, même théorique (on peut avoir raison dans la théorie du texte de loi et tord dans la pratique). Ainsi que ses options.

La logique voudrait qu'elle fasse venir des AI pour qu'elles connaissent approximativement la valeur marchande et savoir plus précisément ce qu'elle veut faire. Et pour essayer aussi de ramener à la réalité le propriétaire (si toutefois c'est beaucoup trop cher, ce qui n'est peut être pas le cas) s'il est dans une logique de vente (peut être ou peut être pas). Même si, au final et peu importe ce que diront les AI, c'est lui qui choisit le prix.

Si la logique est d'entrer dans un bras de fer (sur quel motif?), qu'elle le fasse. On notera tout de même que c'est le logement du propriétaire et qu'il peut donc tout à fait le récupérer. N'en déplaise à ceux qui habitent un bien depuis des années contre loyers.
Son "plan" économique basculera soudainement sur la décision du propriétaire si elle doit se reloger au "prix marché". Apparemment bien plus élevé.
La flexibilité fonctionne dans les deux sens.
En plus il vaut mieux être propriétaire à la retraite.
Au delà de la protection financière, on sait au moins qu'on ne pourra pas se faire dégager. Chercher un nouveau logement quand on est vieux est surement difficile puisqu'on est plus protégé et donc moins intéressant pour des bailleurs.
Et, à mon avis, c'est important d'avoir une certaine stabilité quand on est vieux, car il y a d'autres problèmes (santé ou autre) qui peuvent occuper les pensées.
Sans compter que suivant les villes recherchées, le type de bien et le budget, on peut finir dans un bien où l'on est mal alors qu'on était très bien dans le précédent.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#56 Message par ProfGrincheux » 30 mai 2023, 18:50

Le congé pour vente est légal. Mais s'il n'y a pas vente ou si la vente se fait à un prix inférieur au prix offert au locataire, il y a une possibilité pour le locataire d'aller au contentieux. Il faut juste évaluer les risques.

C'est aussi pour éviter ce genre de mésaventure qu'il vaut mieux être propriétaire de son logement. On ne dépend pas d'un c....ard de proprietaire-bailleur.

Il est possible que le logement ait été sous-entretenu et qu'il y ait des travaux, ce qui le fera décoter (un AI saura dire de combien).

Le mieux pour la locataire est probablement de l'acheter si elle en a les moyens.

Si elle a plus de 65 ans, et des revenus modestes, le congé pour vente n'est peut être pas valable:
https://edito.seloger.com/conseils-d-ex ... 32380.html.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#57 Message par Ben92 » 30 mai 2023, 19:11

Elle travaille donc très probablement moins de 65 et pas locataire protégé.
Au delà de vos considérations théoriques sur la validité du congé, il faut pour la locataire un plan de relogement. Parce que si le congé est finalement bien valide, dans 6 mois elle est soit dehors, soit occupante sans droit ni titre avec possibilité de prendre cher juridiquement et donc financièrement. Sans parler du stress que ça peut engendrer, des conséquences sur le moral, la santé, etc .
Je maintiens que le plus raisonnable pour elle est de chercher un logement à acheter, et en bon état tant qu'à faire (ça sera mieux que la maison qu'elle occupe où il y a des travaux à faire).
Et si elle achète un logement, je ne vois pas trop l'intérêt de perdre du temps et de s'énerver avec le bailleur. Car il n'y a plus dz raison s'accrocher à sa maison quand elle aura acheté un autre logement.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#58 Message par Qqun_de_Passage » 30 mai 2023, 20:48

Ben92 a écrit :
30 mai 2023, 17:56
.
C'est quand même fou le nombre de forumeurs qui lui conseillent de s'engager dans une bataille judiciaire voire de devenir occupant sans droit ni titre. Rappelons qu'il s'agit d'une dame qui doit approcher la soixantaine avec un salaire modeste. On ne joue pas à quitte ou double dans cette situation.
Ah je me sens visé là, n’est-ce pas ?
Déjà je n’ai pas donné de conseil, j’ai juste dit ce que je ferais, c’est pas la même chose car comme tu le dis à juste titre la situation de chacun est différente. Et j’ai bien sûr évoqué le pb des frais juridiques ainsi que la possibilité de se voir réclamer réparation du préjudice.
Après c’est un état d’esprit. Est-ce qu’on s’écrase face à un margoulin qui veut foutre à la porte en fraude pour vendre sans subir la décote du local loué, ou bien est-ce qu’on est un peu ou beaucoup combatif ? il s’agit quand même de se faire sortir de chez soi tout de même alors qu’on a rien a se reprocher ! Un bail est reconductible, c’est comme un job en CDI, on ne devrait
pas se faire débarquer contre son gré ou alors pour une raison légitime ou encore contre réparation).

En définitif je reconnais que l’idée du courrier courtois mais ferme et documenté est une bonne médiane, qui permet d’avoir fait au moins un truc sans s’être écrasé gratuitement.
Mais c vraiment le minima syndical à mes yeux.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#59 Message par ProfGrincheux » 30 mai 2023, 21:00

Le fait que la loi, la jurisprudence et la pratique judiciaire sont outrageusement favorables au locataire en place est peut-être exploitable.

Le risque pourrait amener le propriétaire à lui proposer la vente au prix du marché (à supposer que Immololo ne raconte pas n'importe quoi sur ce point).

La locataire personne pourrait d'ailleurs avoir 61 ans et 6 mois avec un revenu annuel inférieur à 24000 €. Elle est en place depuis 35 ans, ça fait qu'il est probable qu'elle à au moins 53 ans, plus probablement autour de 60. Si elle obtient un renouvellement de bail suite à une erreur du bailleur, elle n'aura pas perdu son temps à contester le congé.

On te ferait le coup, tu étudierais toutes les contre-mesures. Elle n'est pas obligée de les mettre en application. Mais il est intéressant d'étudier tout ce que recèle une situation. Par exemple, j'ai assez envie de savoir la suite de l'affaire.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#60 Message par Ben92 » 30 mai 2023, 21:09

Qqun_de_Passage a écrit :
30 mai 2023, 20:48
Est-ce qu’on s’écrase face à un margoulin qui veut foutre à la porte en fraude pour vendre sans subir la décote du local loué, ou bien est-ce qu’on est un peu ou beaucoup combatif ?
Si un voyou sort un flingue pour te détrousser, est-il préférable de t'écraser face au voyou ou d'etre combatif ?

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#61 Message par ProfGrincheux » 30 mai 2023, 21:12

Si tu as toi même un flingue, tu tires.
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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#62 Message par WolfgangK » 30 mai 2023, 21:13

Ben92 a écrit :
30 mai 2023, 21:09
Qqun_de_Passage a écrit :
30 mai 2023, 20:48
Est-ce qu’on s’écrase face à un margoulin qui veut foutre à la porte en fraude pour vendre sans subir la décote du local loué, ou bien est-ce qu’on est un peu ou beaucoup combatif ?
Si un voyou sort un flingue pour te détrousser, est-il préférable de t'écraser face au voyou ou d'etre combatif ?
Si t'as une occasion pour le tuer, ce serait dommage de ne pas en profiter, mais évidemment il ne faut pas combattre (au sens, avoir une confrontation qui dure plus qu'une fraction de seconde).
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#63 Message par IMMOLOLO » 30 mai 2023, 21:49

Mon amie à 54 ans, donc ne bénéficie d'aucune mesure de protection . C'est à partir de 65 ans

Je ne sais pas si la pratique judiciaire est "outrageusement" favorable au locataire ...

C'est bien pour ça que j'entends l'aider

Ben à raison c'est clair que pour elle en ce moment c'est plus que stressant ce d'autant qu elle n'avait pas l'intention de devenir propriétaire pour de multiples raisons.
Un mille-feuilles d' emmerdes en tout genre et tout en même temps bien sur.

On va d'abord demander des estimations de cet appart, à mon avis elles seront identiques avec celles que j'ai obtenu en ligne, ensuite on étudiera toutes les possibilités.
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#64 Message par jpsgl » 26 juin 2023, 08:45

Ma vision de propriétaire sur ce sujet,
Je conseillerai à ton ami de faire une offre en RAR au prix qu'elle pense raisonnable (légèrement en dessous du marché car vente sans stress pour le propriétaire).
Si l'offre est refusée (garder précieusement le RAR, essayer de la transmettre en RAR au notaire du vendeur), et patienter les six mois.

Remarque:
Si elle est capable de faire une offre sur cet appartement, elle est probablement capable d'acheter un appartement équivalent...

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#65 Message par IMMOLOLO » 26 juin 2023, 16:33

jpsgl a écrit :
26 juin 2023, 08:45
Ma vision de propriétaire sur ce sujet,
Je conseillerai à ton ami de faire une offre en RAR au prix qu'elle pense raisonnable (légèrement en dessous du marché car vente sans stress pour le propriétaire).
Si l'offre est refusée (garder précieusement le RAR, essayer de la transmettre en RAR au notaire du vendeur), et patienter les six mois.

Remarque:
Si elle est capable de faire une offre sur cet appartement, elle est probablement capable d'acheter un appartement équivalent...
Une offre légèrement en dessous du marché avec les travaux à réaliser c'est minimum - 40% par rapport a la proposition.
Est-ce que ça a un intérêt de transmettre à ce propriétaire une offre à moins 40% ?
Il s'imagine surement reconditionner son appart a pas cher et ramasser le maxi
Je ne sais pas, qui lui a évalué son appart, aucun A.I est venu pour le proprio. mais son offre est 30% supérieur aux dernières ventes dans l'immeuble
Les travaux a réaliser, il y en a facile pour 20 k€
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Congé bailleur / Offre de prix déraisonnable

#66 Message par Crapaud » 27 juin 2023, 07:44

IMMOLOLO a écrit :
26 juin 2023, 16:33
jpsgl a écrit :
26 juin 2023, 08:45
Ma vision de propriétaire sur ce sujet,
Je conseillerai à ton ami de faire une offre en RAR au prix qu'elle pense raisonnable (légèrement en dessous du marché car vente sans stress pour le propriétaire).
Si l'offre est refusée (garder précieusement le RAR, essayer de la transmettre en RAR au notaire du vendeur), et patienter les six mois.

Remarque:
Si elle est capable de faire une offre sur cet appartement, elle est probablement capable d'acheter un appartement équivalent...
Une offre légèrement en dessous du marché avec les travaux à réaliser c'est minimum - 40% par rapport a la proposition.
Est-ce que ça a un intérêt de transmettre à ce propriétaire une offre à moins 40% ?
Il s'imagine surement reconditionner son appart a pas cher et ramasser le maxi
Je ne sais pas, qui lui a évalué son appart, aucun A.I est venu pour le proprio. mais son offre est 30% supérieur aux dernières ventes dans l'immeuble
Les travaux a réaliser, il y en a facile pour 20 k€
L'idée, c'est de garder une trace de cette proposition, et que le propriétaire (ou plus probablement le notaire de celui-ci) la notifie en cas de proposition inférieure au prix d'affichage, vu qu'elle a la priorité par rapport aux autres acheteurs.
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"