L'obligation de relogement en cas de délivrance d’un congé à un locataire âgé et à faibles ressources confortée

[Hourvari]

Une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) contestait la conformité de ces dispositions aux droits et libertés protégés par la Constitution, elle avait été transmise au Conseil constitutionnel par la Cour de cassation, qui ne les lui renvoie pourtant qu'avec une parcimonie excessive.

"3. Les requérants reprochent à ces dispositions de priver le bailleur du droit de reprendre son logement dans le cas où l’état du marché locatif le placerait dans l’impossibilité de proposer à son locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et situé dans un périmètre géographique déterminé. Il en résulterait une méconnaissance du droit de propriété."

Je m'attendais à une décision de non-conformité, comme sans doute la Cour de cassation, comme elles portent sérieusement atteinte au droit de propriété (art. 2 de la DDHC de 1789: elle appartient à ces droits naturels et imprescriptibles de l'homme qui fonderaient "toute association politique", or c'est le contraire qui s'est produit!

J'en comprends certes la raison, qui est sociale et sur le plan humain, du seul côté locataires, légitime. Décision n° 2023-1050 QPC du 26 mai 2023:

"19. Par conséquent, les dispositions contestées, qui ne méconnaissent aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doivent être déclarées conformes à la Constitution."

Il a certes reconnu (considérant 11) que :

"En limitant le droit du bailleur de donner congé à son locataire à l’expiration du contrat, ces dispositions portent atteinte au droit de propriété."

Mais il a ensuite justifié cette atteinte par une série de considérants relevant du bricolage, sauf au considérant 12 qui se place sur le terrain légitime de l'équilibre avec d'autres droits à valeur constitutionnelle:

"Les dispositions contestées mettent ainsi en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent." Ce afin de "protéger les locataires âgés et disposant de faibles ressources contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et d’avoir à se reloger en l’absence de renouvellement du bail".

Pour le reste:

- il y a un seuil d'âge (65 ans, qui sera bientôt celui de non-retraités ) et de revenus (considérant 13).
- au considérant 14 le Conseil constitutionnel passe en revue les dispositions qui élargissent le périmètre ouvert au relogement, mais qui ne valent que pour les métropoles avec des arrondissements, ou pour les villes dotées de plusieurs cantons, soit une petite minorité des communes.

Quid des autres communes? Ben c'est simple:

"Dans les autres cas, il peut être situé sur le territoire de la même commune mais aussi d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres."

Or je connais un cas, non unique bien entendu, où il ne s'agit pas de "difficultés pratiques" mais, rigoureusement, d'une stricte impossibilité. A 500 m une locataire va pouvoir empêcher la vente de la maison assez récente louée (sauf évidente et grosse décote, étant donné le montant du loyer, ce qui touche bel et bien au droit de propriété) car la commune limitrophe n'a rien à louer, sauf 1 ou 2 biens à 11 km de là qui ne sont ni des maisons, ni dans la même gamme de prix.

Cette approche irréaliste permet au Conseil constitutionnel, sans doute aidé par des avocats aux Conseils (forcément parisiens) n'ayant aucune idée des réalités rurales, cette conclusion vigoureuse:

"15. Les difficultés pratiques que pourrait rencontrer le bailleur pour formuler une offre de relogement situé dans ce périmètre n’entachent pas, par elles-mêmes, d’inconstitutionnalité les dispositions contestées."

Ah bon, s'il le dit...

Le Conseil constitutionnel doute peut-être un peu de son raisonnement car il ajoute, ce qui ne serait pas nécessaire s'il s'en était tenu à un raisonnement de pur droit au lieu du terrain "pratique", afin de tempérer l'injustice possible de sa décision:

-

"cette obligation n’est pas applicable lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou lorsque ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond que celui fixé pour les locataires"

(considérant 16)

-

"le bailleur, qui conserve évidemment la possibilité de vendre son bien* ou d’en percevoir un loyer**, dispose, en outre, en cas de manquement du locataire à ses obligations, de la faculté de l’assigner en résiliation du bail et en expulsion***"

* mais avec un prix bien inférieur au marché?
** sans doute trop faible pour qu'on en arrive à la volonté de sortir de cette location?
*** ce qui lui sera facile, rapide, et sans frais, comme chacun le sait?

J'attire l'attention sur le considérant 8, habituel, qui reprend le raisonnement qui permet au Conseil constitutionnel (ou au Conseil d’État, qui fournit au CC l'essentiel de sa main d’œuvre), vous pouvez remplacer tel droit par telle liberté, ou par l'égalité etc. c'est merveilleux car comme cette cuisine est jugée comme on a décidé de le faire on en arrive ainsi à tout justifier:

"Il est loisible au législateur d’apporter aux conditions d’exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général, à la condition qu’il n’en résulte pas d’atteintes disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi."

Le Conseil constitutionnel et le Conseil d’État* s'en sont beaucoup servi avec l'épidémie de COVID, aidés par des avis "scientifiques" dont la fragilité n'est apparue que par la suite pour les moins vigilants.

* dans une étude remarquable de B. Latour on y voit avouer qu'on cherche en fait, dans tel cas, à "arranger" les choses pour le pouvoir. Ce qui est généralement possible.

Bilan:

- il est possible que les bailleurs manquent d'enthousiasme pour loger des gens approchant des 65 ans avec de faibles revenus, et se détournent des plus de 65 ans: désormais les dispositions sont gravées dans le marbre, sauf loi contraire (que le Conseil constitutionnel pourrait du reste retoquer, du coup, sur cette jurisprudence);
- il ne resterait guère à cette catégorie que le logement social, en attendant les mouroirs des EHPAD.
- cela peut avoir un effet sur l'achat immobilier mais faible et peu prévisible: ces locataires sont souvent ceux des passoires thermiques, ils ne peuvent guère se tourner vers l'achat (effet haussier sinon), sauf loin des villes, et si les bailleurs se détournent de ce marché locatif ils ne vendront pas forcément mais chercheront des locataires plus jeunes.
- il y a pas mal de monde ici qui approche des âges en cause, depuis le temps, mais comme le site est devenu celui de propriétaires ça ne va pas inquiéter grand monde.

NB:
1- Commentaire & Dossier documentaire non encore disponibles sur le site du Conseil constitutionnel.
2- Mon texte étant long, ne citez que les passages que vous commentez effectivement. Sinon ça va prendre trop de place.
3- Une autre QPC sera bientôt jugée en matière immobilière encore, la saisine est ici (mais le texte posera problème si on est découragé par toute phrase dépassant le cadre sujet-verbe-complément):
https://www.conseil-constitutionnel.fr/ ... necass.pdf

[divorce]

l'enfer est pavé de bonnes intentions, mais il est une nouvelle fois permis de penser que le conseil constitutionnel est un ramassis de sombres crétins.

Il est loisible au législateur d’apporter aux conditions d’exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général, à la condition qu’il n’en résulte pas d’atteintes disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi.

en fait, il n'est pas du tout "loisible"

l'article 17 de la même déclaration des droits de l'homme et du citoyen 1789 précise :

La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.

Il n'y a pas eu de préalable indemnité, donc il n'est pas loisible.

Encore une fois, le conseil constitutionnel se plante lamentablement.

[ProfGrincheux]

Voici la version en vigueur:

Article 17
 
1. Toute personne, aussi bien seule qu'en collectivité, a droit à la propriété.
2. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété

Ça fait moins rêver.

La réponse du Conseil Constitutionnel me paraît cohérente avec ce qu'on a observé par ailleurs. La loi de 1948 était encore plus irrespectueuse de la propriété.

[divorce]

Ça fait moins rêver.

Vous m'avez fait douter de moi un bref instant. merci internet.

"Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété", c'est la Déclaration universelle des droits de l'homme, texte de l'ONU.

la version que j'ai cité c'est celle de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789, seule en vigueur dans la constitution française. ( la déclaration universelle des droits de l'homme de l'ONU est intégrée dans le droit français, mais là n'est pas la question).

pour référence : Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789

[ProfGrincheux]

C'est vrai mais la jurisprudence a suffisamment affirmé que le droit d'usage peut être réglementé.

[divorce]

La loi de 1948 était encore plus irrespectueuse de la propriété.

D'une part, il convient de repenser la loi de 1948 dans le contexte de l'après guerre. Nos prédécesseurs ont résolu leurs problèmes comme ils le pouvaient en leur temps, à nous de ne pas créer de problèmes insolubles ( on parle quand même d'une espérance de vie de 23 à 65 ans pour une femme ).
D'autre part, ce n'est pas parce qu'une violation des droits de l'homme a été commise que cela crée un précédent.

[Hourvari]

Déjà la loi de 1948 n'est pas seule en cause, c'est même une situation de plus en plus marginale. Pour le reste:

Non, on ne peut pas dire ça, il n'y a pas ici de privation de la propriété, le bien peut toujours être vendu, ou procurer un revenu!
Il n'y a donc nulle obligation d'exproprier.

En revanche il peut y avoir des cas plus complexes. Je suppose que tôt ou tard on en viendra à interdire le remplissage des piscines et le Conseil constitutionnel le validerait sous l'angle de la jurisprudence constante que j'ai rappelée, là au nom de l’intérêt général:

"Il est loisible au législateur d’apporter aux conditions d’exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général, à la condition qu’il n’en résulte pas d’atteintes disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi."

Donc si vous saisissez le Conseil constitutionnel sur cette base (soit que des parlementaires lui défèrent la loi, soit par QPC si cela n'a pas été le cas) vous vous ferez renvoyer contre un mur.

Moi j'utiliserai là, cette fois, l'obligation d'exproprier. Mais sans aucune certitude de succès, car si dans les faits vous êtes bel et bien privé de la possibilité d'utiliser votre piscine (dont le liner va de plus se dégrader!) on risque de répondre à ce moyen
a) qu'on ne vous pique pas la piscine,
b) qu'on en limite juste l’exercice au nom de l’intérêt général...
Libre à vous d'en faire un stockage de patates ou autre.

Est-ce que l'atteinte serait disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi?

Là encore ce sera affaire d'appréciation par le Conseil constitutionnel contre laquelle vous ne pourrez rien: il mettra en balance la nécessité vitale de disposer d'eau pour des usages prioritaires face à l'envie de barboter chez soi.

Libre à vous d'en faire une cave ou autre de cette piscine. Il n'en reste pas moins que votre droit de propriété se sera vu privé de 2 au moins des 3 attributs du droit de propriété (droit d’user de la chose ou usus, enfin sauf pour les patates, droit de jouir de la chose ou fructus , enfin sauf pour le droit de contempler une fosse. Il vous resterait certes le droit de disposer de la chose ou abusus mais en ayant perdu le fric mis là-dedans: vous pouvez la combler, la vendre si quelqu'un veut d'un truc inutilisable etc. mais enfin ce n'est pas ce qui avait motivé vos travaux.

Mais j'en reviens à la jurisprudence en cause.
Le Code civil définit ainsi depuis 1804 le droit de propriété :

"La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements." ( Article 544)

D'un côté vous avez " la manière la plus absolue" et on considère souvent que ça s'arrête là, mais de l'autre...les limites que peuvent y apporter les lois ou les règlements.

Je prends un exemple: les détenteurs d'armes de certaines catégories n'ayant ni permis de chasse ni licence de tir ont été obligés de s'en défaire, vous avez vu ça récemment MAIS sans indemnisation préalable...Or il s'agit bien d'une propriété (enfin, sauf vol préalable).

Donc, là encore, le Conseil constitutionnel ne sort pas de son rôle, que ça plaise ou non.

[Qqun_de_Passage]

En France la propriété est sacrée et nul ne vous en privera.


D’ailleurs même si votre bien est squatté, le fisc se souvient toujours du propriétaire au moment d’envoyer l’avis de TF. Pareil s’il faut remettre aux normes ! La logique du « bon père de famille » jusqu’au bout, meme s’il ne s’agit pas de sa famille;)

D’autre part il n’a pas été jugé contraire à ce droit que des municipalités préemptent à vil prix (c’est a dire à bien moins cher que le prix obtenu de gré à gré et en cours d’acte) des biens. Le propriétaire étant toujours libre de vendre (à la commune à bas prix) ou de ne pas vendre.

Bref, je ne suis pas étonné par la décision. C du meme style que lorsque l’état refuse de faire vider les lieux malgré un jugement obtenu de haute lutte, pour « motif d’ordre publique ».

L’étape suivante, quitte à faire le kon en entrant dans la logique des juges, c’est de se loger, si nécessaire à prix d’or dans un meublé, de calculer son préjudice, puis de présenter la note à cet État si soucieux de l’humain et du social.
A l’instar de ceux qui se font indemniser pour refus d’expulsion.

[Qqun_de_Passage]

Cela me renvoie à une question qui reste sans réponse pratique (pas trouvé de jurisprudence) et qui a été discutée ailleurs sur le forum :
Quel recours pour le bailleur qui veut récupérer son bien à l’issue du bail, pour un motif légitime, tout à fait réel et correctement formalisé, quand le locataire se maintient quand même, paisiblement et en payant le loyer ?
Bon courage pour demander à un juge de le faire virer lorsqu’il a passé sa matinée à traiter des cas de bailleurs se plaignant de squats ou loyers impayés….

Tout ceci me fait penser qu’un bien donné à bail doit vraiment être considéré comme un simple actif financier. Comme une mini SCPI dont on détient 100%.
Et on croise les doigts pour que le rendement ne s’interrompe pas.

[ProfGrincheux]

La relativisation du droit de propriété par la jurisprudence est assez avancée.

Si on écoutait DAL ou la fondation Abbé Pierre, les propriétaires bailleurs ne devraient pas avoir le droit de donner congé sous aucun motif, ils devraient accepter tout occupant qui se présente et ne jamais demander l'expulsion d'occupants sans droit ni titre. Ils ne devraient pas non plus avoir l'outrecuidance de réclamer de loyer et être obligés légalement de maintenir les locaux salubres voire de les refaire intégralement à leurs frais tous les 3 ans.

Au fond, ils sont convaincus que la propriété c'est le vol.

Je parie qu'on pourrait trouver des forumeurs qui seraient pour étendre à la totalité des locataires les protections touchant les plus de 65 ans. Et même retirer les conditions de revenus.

[Qqun_de_Passage]

3- Une autre QPC sera bientôt jugée en matière immobilière encore, la saisine est ici (mais le texte posera problème si on est découragé par toute phrase dépassant le cadre sujet-verbe-complément):
https://www.conseil-constitutionnel.fr/ ... necass.pdf

Eh ben…. Y a de ces bombes atomiques planquées dans le code l’urbanisme !
Du côté du bon sens, la sanction du défaut d’enregistrement sous 1 mois qui plus est, me paraît vraiment disproportionnée.
L’enregistrement sert à donner date certaine et aussi à notifier aux impôts (pour que l’un puisse déduire sa charge sans discussion possible et l’autre soit imposé le cas échéant).

Sanctionner ce défaut par « une absence de cause » et répétition possible sous 5 ans, c’est dingue, non ?
Et en plus l’enregistrement doit être fait sous 1 mois, donc même pas possible de régulariser a posteriori.
En quoi cette broutille administrative peut être considéré comme déterminante pour le contrat ?

Une telle clause dans un contrat serait sans doute considérée abusive ou léonine.

Enfin, au delà de la QPC, les non-professionnels pourraient aussi tenter de se plaindre de ne pas avoir été prévenu par le professionnel de cette obligation déclarative.
Quand on voit que les promoteurs font attention à bien dire à leur acquéreurs de VEFA de penser à faire la déclaration H1 sous 2 mois pour gratter qq dizaine d’euros de TF….

En tout cas si ce truc est validé, qq chose me dit que les promoteurs ne feront pas faillite .
5 années de transactions à exhumer !

[Hourvari]

D’autre part il n’a pas été jugé contraire à ce droit que des municipalités préemptent à vil prix (c’est a dire à bien moins cher que le prix obtenu de gré à gré et en cours d’acte) des biens. Le propriétaire étant toujours libre de vendre (à la commune à bas prix) ou de ne pas vendre.

Bref, je ne suis pas étonné par la décision. C du meme style que lorsque l’état refuse de faire vider les lieux malgré un jugement obtenu de haute lutte, pour « motif d’ordre publique ».

L’étape suivante, quitte à faire le kon en entrant dans la logique des juges, c’est de se loger, si nécessaire à prix d’or dans un meublé, de calculer son préjudice, puis de présenter la note à cet État si soucieux de l’humain et du social.
A l’instar de ceux qui se font indemniser pour refus d’expulsion.

1) faut pas raconter n'importe quoi, la préemption se fait au prix du compromis initial! Ou ne se fait pas. Vous acceptez une renégo uniquement si vous acceptez cette demande (éventuelle) de la commune. Du coup c'est un mécanisme qui profite au vendeur qui peut dire à son acquéreur (particulier) "la commune préemptera à ce prix que vous réclamez", c'est assez classique.

2) dans le second cas évoqué, oui, l’État peut traîner les pieds mais du coup il paie!

[Hourvari]

Quel recours pour le bailleur qui veut récupérer son bien à l’issue du bail, pour un motif légitime, tout à fait réel et correctement formalisé, quand le locataire se maintient quand même, paisiblement et en payant le loyer ?
Bon courage pour demander à un juge de le faire virer lorsqu’il a passé sa matinée à traiter des cas de bailleurs se plaignant de squats ou loyers impayés….

Si le congé a été donné valablement et pour un motif légal le juge ne peut qu'appliquer la loi. Que ça puisse traîner et embêter, soit, mais la loi existe. Connaissez-vous un tel cas d'erreur de droit du 1er juge qui n'ait pas été retoqué en appel ou en cassation (car là, sanction immédiate!)? Si oui merci d'en donner la référence.

[Hourvari]

3- Une autre QPC sera bientôt jugée en matière immobilière encore, la saisine est ici (mais le texte posera problème si on est découragé par toute phrase dépassant le cadre sujet-verbe-complément):
https://www.conseil-constitutionnel.fr/ ... necass.pdf

Eh ben…. Y a de ces bombes atomiques planquées dans le code l’urbanisme !
Du côté du bon sens, la sanction du défaut d’enregistrement sous 1 mois qui plus est, me paraît vraiment disproportionnée.
L’enregistrement sert à donner date certaine et aussi à notifier aux impôts (pour que l’un puisse déduire sa charge sans discussion possible et l’autre soit imposé le cas échéant).

Sanctionner ce défaut par « une absence de cause » et répétition possible sous 5 ans, c’est dingue, non ?
Et en plus l’enregistrement doit être fait sous 1 mois, donc même pas possible de régulariser a posteriori.
En quoi cette broutille administrative peut être considéré comme déterminante pour le contrat ?

Une telle clause dans un contrat serait sans doute considérée abusive ou léonine.

Enfin, au delà de la QPC, les non-professionnels pourraient aussi tenter de se plaindre de ne pas avoir été prévenu par le professionnel de cette obligation déclarative.
Quand on voit que les promoteurs font attention à bien dire à leur acquéreurs de VEFA de penser à faire la déclaration H1 sous 2 mois pour gratter qq dizaine d’euros de TF….

En tout cas si ce truc est validé, qq chose me dit que les promoteurs ne feront pas faillite .
5 années de transactions à exhumer !

Je parlais de difficultés de lecture, et paf.
Contresens total.
Oui, le droit c'est très rigoureux, en plus de supposer un maniement de notre belle langue qui devrait aller de soi, même si ce n'est plus le cas.

[neron]

"3. Les requérants reprochent à ces dispositions de priver le bailleur du droit de reprendre son logement dans le cas où l’état du marché locatif le placerait dans l’impossibilité de proposer à son locataire un logement correspondant à ses besoins ..."

Je m'attendais à une décision de non-conformité,

Lol, C'est en toute connaissance de la loi que le bailleur a aliéné l'usage de son bien et donc les attributs / oripeaux de sa propriété. L'état n'y est pour rien.

Tout proprio. le sait quand il loue ou achete un logement loué et inversement tout locataire sait qu'en louant longtemps il profitera de se droit. Donc c'est un attribut du bail (je ne trouve plus en le mot exact). Il n'y a donc pas remise en cause du droit de propriété. La chose aurait peut-être été autre si entre temps le droit avait changé et la question posé en cassation en ses termes, mais cette loi date de 48 (voir d'avant)..Le CE repond dans le cadre restreint de la question et donc on ne peut étendre ses raisons à d'autres cadres

[divorce]

Je suppose que tôt ou tard on en viendra à interdire le remplissage des piscines et le Conseil constitutionnel le validerait sous l'angle de la jurisprudence constante que j'ai rappelée

oui vous avez raison sur la logique probable du Conseil constitutionnel. Mais le fond, c'est que la possession d'une piscine est consubstantiel du droit de la remplir. L'état peut décider d'interdire de construire des piscines, interdire de remplir les futures piscine à construire, mais pas priver le possesseur d'une piscine existante du droit de la remplir.
( Après, si vraiment on veut gérer le problème de façon républicaine, on rationne l'eau. Que vous souhaitiez remplir votre piscine ou vous brosser les dents, c'est votre choix ).

Je prends un exemple: les détenteurs d'armes de certaines catégories n'ayant ni permis de chasse ni licence de tir ont été obligés de s'en défaire, vous avez vu ça récemment MAIS sans indemnisation préalable...Or il s'agit bien d'une propriété (enfin, sauf vol préalable).

J'avais aussi pensé à cet exemple effrayant. C'était une spoliation pure et simple qui en plus a entraîné la destruction (ou la mutilation) irréversible d’œuvres d'arts historiques.

Donc, là encore, le Conseil constitutionnel ne sort pas de son rôle, que ça plaise ou non.

Ma conclusion est que nous ne sommes pas dans un état de droit. c'est une farce clownesque dont le conseil constitutionnel est le Monsieur Loyal.

[Qqun_de_Passage]

D’autre part il n’a pas été jugé contraire à ce droit que des municipalités préemptent à vil prix (c’est a dire à bien moins cher que le prix obtenu de gré à gré et en cours d’acte) des biens. Le propriétaire étant toujours libre de vendre (à la commune à bas prix) ou de ne pas vendre.

Bref, je ne suis pas étonné par la décision. C du meme style que lorsque l’état refuse de faire vider les lieux malgré un jugement obtenu de haute lutte, pour « motif d’ordre publique ».

L’étape suivante, quitte à faire le kon en entrant dans la logique des juges, c’est de se loger, si nécessaire à prix d’or dans un meublé, de calculer son préjudice, puis de présenter la note à cet État si soucieux de l’humain et du social.
A l’instar de ceux qui se font indemniser pour refus d’expulsion.

1) faut pas raconter n'importe quoi, la préemption se fait au prix du compromis initial! Ou ne se fait pas. Vous acceptez une renégo uniquement si vous acceptez cette demande (éventuelle) de la commune. Du coup c'est un mécanisme qui profite au vendeur qui peut dire à son acquéreur (particulier) "la commune préemptera à ce prix que vous réclamez", c'est assez classique.

2) dans le second cas évoqué, oui, l’État peut traîner les pieds mais du coup il paie!

https://www.bfmtv.com/immobilier/la-mai ... 50217.html

Le droit de préemption urbain institué par les communes à leur profit ne peut pas être qualifié de spoliation par les propriétaires. Même s'il se traduit par un achat parfois à très bas prix, la Cour de cassation considère qu'il n'y a pas d'atteinte au droit de propriété garanti par la Convention européenne des droits de l'homme

Si le prix imposé ne lui convient pas, il peut renoncer à vendre, ont relevé principalement les juges. De plus, ont-ils ajouté, ce propriétaire devait accepter l'application des règles d'indemnisation défavorables, imposées par la loi, puisqu'il s'agissait d'économiser les deniers publics.

C’est n’importe quoi ça ?

Les notaires s'y mettent aussi :

https://www.chambre-interdep-19-23-87.n ... vente.html

Si la commune est intéressée :

elle veut préempter au prix fixé dans le compromis de vente, vous êtes donc d'accord sur le prix et la transaction peut s'effectuer. Vous vendez votre bien à la commune.
elle est intéressée mais à un prix inférieur... et là, vous n'êtes pas du tout d'accord.

Et même des juristes :

https://www.village-justice.com/article ... 34412.html

Le droit de préemption urbain (DPU), qui se situe à mi-chemin entre l’acquisition amiable et l’expropriation, est faculté conférée, le plus souvent, à la commune de se porter acquéreur, dans une zone bien déterminée, à la place d’une autre personne, d’un bien librement mis en vente. La difficulté majeure pour le vendeur réside dans le fait que le prix proposé par le titulaire du DPU est bien souvent inférieur au prix figurant dans l’avant-contrat - promesse ou compromis de vente – avec l’acheteur potentiel.

Bref,on négocie 100, la commune veut préempter à 80.
Soit on vend à 80 soit on ne vend pas.
Dommage pour un bien qui avait trouvé preneur à 100, non ?

Une simple recherche google suffisait pour comprendre de quoi je parle. Sans doute trop vulgaire pour vous.

[Qqun_de_Passage]

3- Une autre QPC sera bientôt jugée en matière immobilière encore, la saisine est ici (mais le texte posera problème si on est découragé par toute phrase dépassant le cadre sujet-verbe-complément):
https://www.conseil-constitutionnel.fr/ ... necass.pdf

Eh ben…. Y a de ces bombes atomiques planquées dans le code l’urbanisme !
Du côté du bon sens, la sanction du défaut d’enregistrement sous 1 mois qui plus est, me paraît vraiment disproportionnée.
L’enregistrement sert à donner date certaine et aussi à notifier aux impôts (pour que l’un puisse déduire sa charge sans discussion possible et l’autre soit imposé le cas échéant).

Sanctionner ce défaut par « une absence de cause » et répétition possible sous 5 ans, c’est dingue, non ?
Et en plus l’enregistrement doit être fait sous 1 mois, donc même pas possible de régulariser a posteriori.
En quoi cette broutille administrative peut être considéré comme déterminante pour le contrat ?

Une telle clause dans un contrat serait sans doute considérée abusive ou léonine.

Enfin, au delà de la QPC, les non-professionnels pourraient aussi tenter de se plaindre de ne pas avoir été prévenu par le professionnel de cette obligation déclarative.
Quand on voit que les promoteurs font attention à bien dire à leur acquéreurs de VEFA de penser à faire la déclaration H1 sous 2 mois pour gratter qq dizaine d’euros de TF….

En tout cas si ce truc est validé, qq chose me dit que les promoteurs ne feront pas faillite .
5 années de transactions à exhumer !

Je parlais de difficultés de lecture, et paf.
Contresens total.
Oui, le droit c'est très rigoureux, en plus de supposer un maniement de notre belle langue qui devrait aller de soi, même si ce n'est plus le cas.

Ben voyons.

Merci pour cette réponse très éclairante.
Vous avez tout compris, les autres disent n'importe quoi, ne comprennent rien, le maniement de notre belle langue etc....
Mais on n'en saura pas plus.

Un peu court tout de même

Pour ceux que l'article L 600-8 intéresse :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar ... 0037667978

Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l'intention de demander au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d'un mois prévu au même article 635, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.

Les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d'une somme d'argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi.

Et par ailleurs le passage-clé, me semble-t-il, de la QPC :

9. En effet, en sanctionnant le défaut d’enregistrement de la transaction par laquelle une personne s'engage à se désister du recours en annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature dans le mois de sa date par la répétition de la contrepartie qui lui avait été consentie, la disposition critiquée, en ce qu’elle répute sans cause la concession à laquelle le titulaire de l’autorisation avait consenti tout en lui laissant définitivement acquis le bénéfice du désistement du requérant, est susceptible de porter une atteinte au principe d’égalité et au droit à un recours juridictionnel effectif.

[Hourvari]

Bon, on va faire un prix de gros:

1) s'agissant du sujet initial: @neron

La Cour de cassation est très réticente à transmettre une QPC au Conseil constitutionnel (et pas seulement pour sa validité juridique), elle ne le fait que quand elle pense qu’elle est "sérieuse", en pratique: avec de bonnes chances de succès. Elle en bloque parfois qui auraient eu cette chance de succès.
Je n'avais pas dit que l’État y soit pour quelque chose dans une mise en location.
La remise en cause du droit de propriété par les dispositions querellées,et cela semble vous avoir échappé, est bel et bien admise et par la Cour de cassation et par le Conseil constitutionnel qui sur ce plan ont quand même quelque compétence.

Le sujet est donc: jusqu'où peut-on aller dans la limitation du droit de propriété d'un bailleur?
Le Conseil constitutionnel a jugé qu'il n'y avait pas de souci par une analyse non pas juridique mais sur les faits, j'ai cru pour ma part montrer que dans le cas de petites communes on peut avoir non pas des "difficultés" (que le Conseil constitutionnel balaie d'un revers de main déjà critiquable) mais une vraie impossibilité. J'en ai un cas ici.

2) les piscines?

Je n'ai pas trouvé de texte établissant un droit, consubstantiel ou pas, à la remplir.
De fait nombre de départements ont des arrêtés préfectoraux interdisant de le faire.
Si vous avez une piscine, ce qui est mon cas, et êtes concerné par un tel arrêté, je vous conseille vivement de porter dans les 2 mois de sa signature un te arrêté devant le TA et de nous raconter la suite, éventuellement devant la CAA et le CE. Mais essayez un autre moyen que la consubstantialité.

Il est d'autres spoliations que celles concernant les armes à feu, ainsi les voitures refusées au contrôle technique et en fait économiquement irréparables, etc.

3) s'agissant du DPU:

- contrairement à ce que dit la télé ("institué par les communes à leur profit") il est institué par la loi, que les communes choisissent ensuite de mettre en application ou pas. Et si elles ont les moyens d'acheter ou pas, ce qui est difficile par les temps actuels.
- il est encadré, il faut lire les textes même s'ils sont nombreux et complexes avec des renvois, comme toujours.
- Article L213-4 du Code de l'urbanisme:

A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation
(...) c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Ce qui a priori n'implique pas de spoliation, mais enfin on peut voir le mal partout.
Mais bien sûr le vendeur a toujours un avis sur la valeur du bien très supérieur à sa valeur réelle, on le dit assez souvent ici du reste, on s'en moque même, préemption ou pas.

En 1997 j'ai voulu acheter une propriété avec une forêt, vendue par la famille d'un notaire qui avait autrefois des milliers d'ha, en faisant une offre avec d'autres qui prenaient d'autres parties (en fait pour la chasse). Il y a une disposition qui permet aux SAFER de fixer le prix quand un bien rural est en vente depuis longtemps sans se vendre. Résultat: j'avais la maison bourgeoise qui ne me passionnait pas (elle avait même sa chapelle hideuse) et quelques ha, mais plus la forêt que la commune préemptait, le reste est parti à des agriculteurs (terres, fermes) qui ont fait une sacrée affaire, donc j'ai laissé tomber ce qui m'était proposé, j'ai du reste eu tort.
Le notaire aimait à me dire "le droit c'est ce qui est tordu".

J'éviterai de vous renvoyer la pique finale "Une simple recherche google etc.".

4) la QPC à venir. @ Qqun_de_Passage

Vous montrez que ce n'est toujours pas compris.

le passage-clé, me semble-t-il, de la QPC

Ce n'est pas la QPC, là (qui vient du couple qui s'est fait avoir) ni un "passage-clé" mais bien la (double) motivation du dispositif par lequel la Cour de cassation transmet la QPC.
Mais surtout ce sont les faits qui n'ont pas été compris.

Sanctionner ce défaut par « une absence de cause » et répétition possible sous 5 ans, c’est dingue, non ?
Et en plus l’enregistrement doit être fait sous 1 mois, donc même pas possible de régulariser a posteriori.
En quoi cette broutille administrative peut être considéré comme déterminante pour le contrat ?

Une telle clause dans un contrat serait sans doute considérée abusive ou léonine.

La cause est une des choses les plus difficiles à maîtriser en droit.
Il ne s'agit pas d'un contrat relevant du droit de la consommation, mais d'une transaction, déjà.
Le promoteur avait toute chance de perdre pour avoir promis de tels travaux.
Il n'a pas à informer les 'victimes' de l''existence de cette obligation fiscale donc, nul n'est censé, ce genre de choses, quoi. Ces 'victimes' étaient-elles mal conseillées ou cherchaient-elles à frauder le fisc? Je n'en sais rien.
Le texte dispose que:

Article 635 du Code général des impôts

Doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date :
(...)
9° La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager.

Au passage ce n'est pas le promoteur qui est visé par la procédure de recours pour excès de pouvoir devant le JA, mais le décideur public (même si lui ne souffrira pas d'une annulation, et le promoteur, si!).

Donc faute des bénéficiaires de la transaction ...du coup en droit (pas en équité) le promoteur, bien conseillé lui, veut récupérer la somme:
- il en a le droit: la transaction n'a plus d'existence juridique faut de cet enregistrement (qui est enfermé dans un délai bref, s'agit pas de vouloir frauder le fisc et de dire quand on se fait assigner en répétition: "ah mais du coup je fais enregistrer la transaction", donc son paiement est...sans cause. Tout juste ne peut qu'ordonner la répétition de l'indu!
- c'est tout bénéf puisqu'il est désormais trop tard pour engager une nouvelle action.
Il a donc le beurre et l'argent du beurre, le Q de l'épouse c'est plus douteux.

Là, sur cette QPC, je parie que la loi sera déclarée conforme (dans le cas contraire, rien à craindre pour les transactions passées car le Conseil constitutionnel a le pouvoir de décaler l'application de sa jurisprudence au nom de la sécurité juridique).
Car le droit à un recours juridictionnel effectif n'a été atteint que par l'impéritie des bénéficiaires de la transaction et parce que le CC ne veut pas encourager la fraude fiscale.
Quant à l'autre motif de la Cour de cassation, l'atteinte au principe d’égalité, ça c'est carrément ahurissant parce que si l'on se lance dans cette direction, c'est la révolution, selon que vous serez puissant ou misérable, etc. Si la justice se mettait à préserver ce type d'équilibre, où irait-on? Les cols blancs, les politiques qui ne risquent pas grand chose là où un petit aura une lourde condamnation pour des clopinettes...