Conseil achat maison

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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Maudo
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Conseil achat maison

#1 Message par Maudo » 12 août 2023, 12:28

Bonjour,
Avec mon conjoint nous sommes intéressé par une maison affichée au prix de 230 000 euros.
Elle se situe dans l'Orne.

Elle est en vente depuis 2 mois et demi. Il y aurait peu de visites.
Le prix au m2 dans cette ville pour les maisons c'est 1600e ( de 900 à 2000).
Sur le diagnostic, la surface est en fait de 91m2 et non 101m2 comme affiché sur l'annonce. Elle est donc vendue 2500e du m2.
Elle est classée F. Elle est inhabitée pour le moment.
Concrètement c'est du chauffage électrique avec que des grilles pains, il y a l'électricité à refaire et la VMC. Je me demande aussi si les gouttières ne seraient pas à refaire.
Dans l'idéal il faudrait refaire l'isolation extérieure +/- pompe à chaleur air/air.
C'était bien entretenu mais dans son jus (salle de bain et toilettes hideux, cuisine pas ouf).
Par contre, elle est très bien située en ville, proche de tout, et il y a un grand terrain de 4000m2 (ce que nous recherchons).

On pensait faire une offre à 180 000 euros net vendeur.

Qu'en pensez vous ?
Sachant que nous sommes actuellement locataire d'une petite maison à un prix abordable qui nous permet d'épargner, nous ne sommes pas pressés. Si nous achetons dans 6 mois et 1 an ce n'est pas grave.
Modifié en dernier par Maudo le 12 août 2023, 14:18, modifié 1 fois.

PACA
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Re: Conseil achat maison

#2 Message par PACA » 12 août 2023, 13:41

Bienvenue

Bonne approche,
mais pourquoi mettre le lien de l'annonce, vous ne craignez pas une offre concurrente ? .... vous en faites la promo ?
Maudo a écrit :
12 août 2023, 12:28
(salle de bain et toilettes hideux, cuisine pas ouf).
C'est un point intéressant qui fait fuir les acquéreurs .... vous comptez 15 000 pour tout refaire.
Si il y a des mauvaises odeurs avec une cause identifiée, vous pouvez tenter 170.

Beaucoup de points positifs et du potentiel dont sous sol garage et grenier aménageable, l'isolation vous vous en servez pour négocier .... peut être pas grand chose à faire ? elle est sur élevée => moins de risques d'humidité

Le carrelage n'est pas terrible => parquet flottant par dessus si vous aimez c'est pas très cher.

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Re: Conseil achat maison

#3 Message par Maudo » 12 août 2023, 14:15

C'est la 1ère fois qu'on achète.
J'ai mis le lien pour que les gens puissent juger par eux même.
Ce qui nous effraient un peu c'est de proposer 50 000 euros de moins que le prix affiché.
De plus la maison est en terrain inondable risque modéré (elle est en hauteur et donne sur un ruisseau et un étang).

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#4 Message par Gpzzzz » 12 août 2023, 20:43

Sans plus de précisions sur l emplacement impossible de repondre..
Un succession en Mayenne a côté de l orne le même genre de bien a été vendu 50ke avant COVID...

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Re: Conseil achat maison

#5 Message par IMMOLOLO » 12 août 2023, 21:02

Maudo a écrit :
12 août 2023, 14:15
C'est la 1ère fois qu'on achète.
J'ai mis le lien pour que les gens puissent juger par eux même.
Ce qui nous effraient un peu c'est de proposer 50 000 euros de moins que le prix affiché.
De plus la maison est en terrain inondable risque modéré (elle est en hauteur et donne sur un ruisseau et un étang).
C'est votre proposition et elle est respectable - Est ce que ça a effrayé le proprio de sur évaluer sa maison ? Il ne s'est pas posé la question
Allez y faites votre propal sans tarder
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Conseil achat maison

#6 Message par Ardoise » 12 août 2023, 21:54

PACA a écrit :
12 août 2023, 13:41
Bienvenue

Bonne approche,
mais pourquoi mettre le lien de l'annonce, vous ne craignez pas une offre concurrente ? .... vous en faites la promo ?
Maudo a écrit :
12 août 2023, 12:28
(salle de bain et toilettes hideux, cuisine pas ouf).
C'est un point intéressant qui fait fuir les acquéreurs .... vous comptez 15 000 pour tout refaire.
Si il y a des mauvaises odeurs avec une cause identifiée, vous pouvez tenter 170.

Beaucoup de points positifs et du potentiel dont sous sol garage et grenier aménageable, l'isolation vous vous en servez pour négocier .... peut être pas grand chose à faire ? elle est sur élevée => moins de risques d'humidité

Le carrelage n'est pas terrible => parquet flottant par dessus si vous aimez c'est pas très cher.
Bravo y'a plus le lien, donc on voit rien. Donc pas de conseils.
Ardoise s'efface.

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Re: Conseil achat maison

#7 Message par PACA » 12 août 2023, 22:29

Maudo a écrit :
12 août 2023, 14:15
C'est la 1ère fois qu'on achète.
J'ai mis le lien pour que les gens puissent juger par eux même.
Ce qui nous effraient un peu c'est de proposer 50 000 euros de moins que le prix affiché.
De plus la maison est en terrain inondable risque modéré (elle est en hauteur et donne sur un ruisseau et un étang).
Vous pouvez toujours dire que votre budget est limité pour justifier le niveau de l'offre. et il faut prévoir un budget pour les travaux.
Renseignez vous bien pour la zone inondable en mairie et discutez avec les voisins, et si nécessaire diminuez le montant de l'offre en conséquence.
Regardez bien au sous sol si il n'y a pas de traces de niveaux d'inondations, des parpaings pour surélever le mobilier.
Si les prises électriques ne sont pas à un niveau anormalement élevé cela peut indiquer qu'il n'y a pas eu d'inondations du sous sol. ?

SVP : Pouvez-vous transmettre le lien de l'annonce en MP à @Ardoise ? .... ou le remettre qq heures ?
Merci

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Re: Conseil achat maison

#8 Message par Maudo » 12 août 2023, 23:20

Elle est située à alencon.

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Re: Conseil achat maison

#9 Message par neron » 13 août 2023, 00:27

Avez-vous regarder autour via la base dvg qui a 16/ 18 mois de retard sur les promesses ou le site des impôts qui a que 12 / 15 mois ?.Amah, retiré 20/30 % avec la crise, voir 50 % des coûts de la.remise aux normes climatique si e,f,g

Vous pouvez aussi comparer les volumes de ventes annuels de ce type de bien dans le coin (base dvf) avec le nb. d'annonces.
La carte n'est pas le territoire - Le monde du Ā (1945) 1er axiome de sémantique générale.

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Re: Conseil achat maison

#10 Message par PACA » 13 août 2023, 07:04

Maudo a écrit :
12 août 2023, 23:20
Elle est située à alencon.
Revue et transmis à Ardoise
Point à éclaircir : le risque zone inondable, sans ce risque jusqu'à 200 ça semble jouable par rapport aux autres offres.

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Re: Conseil achat maison

#11 Message par ddv » 13 août 2023, 07:08

Jamais j'achète en zone inondable, même avec un faible risque. Avec un manque de bol, l'inondation du siècle survient le jour de l'achat, non merci.
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Conseil achat maison

#12 Message par PACA » 13 août 2023, 07:19

Faut voir ce que signifie "faible": PPRI Alençon "la légende du plan ne mentionne pas le niveau faible" => à préciser
https://www.cu-alencon.fr/la-cua-a-votr ... tion-ppri/

Voir avec l'urbanisme et la GEMAPI si il est possible de construire un garage/dépendances/studio dans le jardin ?
Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations (GEMAPI)
https://www.cu-alencon.fr/la-cua-a-votr ... tion-ppri/

Pour le passé, sur la photo, le sous sol ne semble pas avoir été déjà inondé, pas de signes apparents de surélévation ?

Si ça n'a pas été inondé il y a 5 ans ... (1999 et 2018) ce serait un point positif : Ouest-France Publié le 14/06/2018
Inondations dans l’Orne : l’eau commence à baisser à Alençon
https://www.ouest-france.fr/normandie/a ... on-5822924
Les pompiers et services techniques se sont affairés toute la nuit. Des habitants n’ont pas fermé l’œil. Mais ça y est, le niveau de l’eau baisse doucement dans les rues inondées d’Alençon, ce jeudi 14 juin au matin. La situation reste néanmoins critique et la Sarthe est toujours placée en vigilance orange.
Les pompiers ont dessiné des repères sur le sol, rue de l’église à Alençon, à minuit, 3 h et 6 h dans la nuit de mercredi 13 à jeudi 14 juin.
Les pompiers ont dessiné des repères sur le sol, rue de l’église à Alençon, à minuit, 3 h et 6 h dans la nuit de mercredi 13 à jeudi 14 juin. | OUEST-FRANCE
Ouest-France Publié le 14/06/2018

La dernière fois que l’eau est montée si haut, c’était pendant les inondations de 1999.

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Re: Conseil achat maison

#13 Message par Maudo » 13 août 2023, 08:50

Entre 2019 et 2022 les maisons aux alentours avec à peu près la même superficie se sont vendue entre 90 000 et 160 000 euros (surtout autour de 100 120).

Mais ces maisons avaient beaucoup moins de terrain.

Voici une image du risque inondable


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Re: Conseil achat maison

#14 Message par IMMOLOLO » 13 août 2023, 09:25

Maudo a écrit :
12 août 2023, 14:15
C'est la 1ère fois qu'on achète.
J'ai mis le lien pour que les gens puissent juger par eux même.
Ce qui nous effraient un peu c'est de proposer 50 000 euros de moins que le prix affiché.
De plus la maison est en terrain inondable risque modéré (elle est en hauteur et donne sur un ruisseau et un étang).
Le risque d'inondation provient du ruisseau en contre bas de la maison ? On a du mal a estimer la hauteur du terrain par rapport à ce cours d'eau ?
Y a t il d'autres causes possibles d'inondation que ce ruisseau ?

Réno + isolation à refaire y en a pour combien ?
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Conseil achat maison

#15 Message par Maudo » 13 août 2023, 10:31

Voici une capture d'écran du risque d'inondation.

Sur DVF, les maisons dans le quartier avec la même superficie ont été vendue entre 60 000 et 180 000euros (surtout autour de 120 000).
Mais ces maisons avaient beaucoup moins de terrain.

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Re: Conseil achat maison

#16 Message par Ardoise » 13 août 2023, 11:19

Classé F, terrain inondable, cuisine à refaire.

Ben moi, j'essaierai 180 000 €, vous pourrez toujours remonter le prix si vous voulez.
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Re: Conseil achat maison

#17 Message par Maudo » 13 août 2023, 11:44

Bon je remet l'annonce de toute façon si je n'ai pas la maison je ne viendrais pas pleurer.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 083960.htm

Pour moi l'enveloppe travaux c'est :
- 4500 euros pour une VMC double flux
- 3000 euros pour remettre l'électricité à jour
- 2200 euros pour changer 6 radiateurs convexe pour de l'inertie.
- 1200 euros pour créer une clôture au fond de 95m2 (car pas totalement clôturé, le terrain donne sur un etang).
- 15 000 euros pour faire une isolation par l'extérieur
- +/- 5000 à 10 000 euros pour installer une pompe à chaleur air/air.
Et avec tout ça je n'ai pas encore refait la cuisine ni la salle de bain.

Bref au minimum 30 000 euros de travaux.

Ce que je trouve bizarre c'est qu'on mente de 10m2 sur la superficie du bien (pas 101 mais 91m2).

Lors de la dernière visite l'agent immobilière m'a quand même dit "si vous en proposez 180 000 euros ça ne passera pas"...

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Re: Conseil achat maison

#18 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 12:55

Maudo a écrit :
13 août 2023, 11:44
Bon je remet l'annonce de toute façon si je n'ai pas la maison je ne viendrais pas pleurer.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 083960.htm

Pour moi l'enveloppe travaux c'est :
- 4500 euros pour une VMC double flux
- 3000 euros pour remettre l'électricité à jour
- 2200 euros pour changer 6 radiateurs convexe pour de l'inertie.
- 1200 euros pour créer une clôture au fond de 95m2 (car pas totalement clôturé, le terrain donne sur un etang).
- 15 000 euros pour faire une isolation par l'extérieur
- +/- 5000 à 10 000 euros pour installer une pompe à chaleur air/air.
Et avec tout ça je n'ai pas encore refait la cuisine ni la salle de bain.

Bref au minimum 30 000 euros de travaux.

Ce que je trouve bizarre c'est qu'on mente de 10m2 sur la superficie du bien (pas 101 mais 91m2).

Lors de la dernière visite l'agent immobilière m'a quand même dit "si vous en proposez 180 000 euros ça ne passera pas"...
Il y a plein de dépenses parfaitement inutiles dans cette liste, du moins lors d’une première acquisition. Une VMC, sur une baraque comme ça, ça ne sert à rien.
D’autres dépenses peuvent largement être différées dans le temps, et ne sont en aucune manière susceptibles d’être déduites du prix de vente (clôture, pac,…)
Cette maison est proposée à 220 K€ net vendeur, soit elle est dans le prix du marché, soit elle ne l’est pas, pour des raisons intrinsèques au bien, comme par exemple l’emplacement, la surface, l’agencement … si elle est dans le prix du marché et que les vendeurs ne sont pas le couteau sous la gorge, une proposition à 180 K€ est une aberration.
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Re: Conseil achat maison

#19 Message par lecriminel » 13 août 2023, 13:28

Maudo a écrit :
12 août 2023, 12:28
Le prix au m2 dans cette ville pour les maisons c'est 1600e ( de 900 à 2000).
Sur le diagnostic, la surface est en fait de 91m2 et non 101m2 comme affiché sur l'annonce. Elle est donc vendue 2500e du m2.
Elle est classée F. Elle est inhabitée pour le moment.
Ca fait envie, 25% au dessus du marché en zone inondable et classée F, avec des travaux
tu m'étonnes que vous êtes les premiers à visiter, enfin si vous pouvez payer un bien médiocre à 180k avec des taux à 3.5%, j'imagine que pour vous l'argent n'est pas un problème. Enfin, le jardin est grand et si l'inflation continue à sévir et se propage aux salaires, vous ne ferez pas forcément une mauvaise affaire.
Modifié en dernier par lecriminel le 13 août 2023, 13:32, modifié 1 fois.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Conseil achat maison

#20 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 13:31

lecriminel a écrit :
13 août 2023, 13:28
Maudo a écrit :
12 août 2023, 12:28
Le prix au m2 dans cette ville pour les maisons c'est 1600e ( de 900 à 2000).
Sur le diagnostic, la surface est en fait de 91m2 et non 101m2 comme affiché sur l'annonce. Elle est donc vendue 2500e du m2.
Elle est classée F. Elle est inhabitée pour le moment.
Ca fait envie, 25% au dessus du marché en zone inondable et classée F, avec des travaux
tu m'étonnes que vous êtes les premiers à visiter, enfin si vous pouvez payer un bien médiocre à 180k avec des taux à 3.5%, j'imagine que pour vous l'argent n'est pas un problème.
Regarde la photo, tu as l’impression qu’elle est inondable ? Pfff
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Re: Conseil achat maison

#21 Message par lecriminel » 13 août 2023, 13:33

Jeffrey a écrit :
13 août 2023, 13:31
Regarde la photo, tu as l’impression qu’elle est inondable ?
pas vraiment, non !!! :D
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Conseil achat maison

#22 Message par Maudo » 13 août 2023, 13:37

Actuellement elle est à un prix plus élevé que la tranche haute dans le quartier, au moins 20% au dessus du marché.
Je veux bien qu'elle soit bien placé avec du terrain mais ça ne fait pas tout. Ça reste une passoire thermique.
Le fait qu'elle soit inondable je n'y crois pas mais c'est un argument pour la négociation.
La vmc sur le diagnostique c'est évalué à 30% de déperdition de chaleur.

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Re: Conseil achat maison

#23 Message par Vincent92 » 13 août 2023, 13:39

lecriminel a écrit :
13 août 2023, 13:28
Maudo a écrit :
12 août 2023, 12:28
Le prix au m2 dans cette ville pour les maisons c'est 1600e ( de 900 à 2000).
Sur le diagnostic, la surface est en fait de 91m2 et non 101m2 comme affiché sur l'annonce. Elle est donc vendue 2500e du m2.
Elle est classée F. Elle est inhabitée pour le moment.
Ca fait envie, 25% au dessus du marché en zone inondable et classée F, avec des travaux
tu m'étonnes que vous êtes les premiers à visiter, enfin si vous pouvez payer un bien médiocre à 180k avec des taux à 3.5%, j'imagine que pour vous l'argent n'est pas un problème. Enfin, le jardin est grand et si l'inflation continue à sévir et se propage aux salaires, vous ne ferez pas forcément une mauvaise affaire.
Vu la presentation pour le moins partiale qui en est faite au départ (Jerrey a bien résumé ce que je pense), je ne serais pas si catégorique sur la valeur marché, que je ne connais absolument pas.
C’est à se demander pourquoi l’avoir visité si c’est vraiment si déconnecté. Il y a en effet de la malhonnêteté sur le métrage (comme dans beaucoup de maison à la vente), mais l’état du bien était connu.

Même si je ne connais pas le marché, mon intuition est qu’on a affaire à un acheteur qui estime que si le marché est a X, alors il doit trouver des maisons vendue Y. Où Y = X - tous les travaux qu’il pourrait jugé nécessaire pour remettre à neuf.
Comme si prix moyen=prix bien refait à neuf sans gros sans default.

Bref, même si je ne connais pas ce marché, cela sent quand même drôlement l’acheteur pas mûr pour acheter.

D’ailleurs, je ne serais même pas étonné que cette fameuse « valeur marché » vienne d’un site random d’estimation (genre meilleursagents) plutôt que d’une connaissance du terrain à force de visites, voyant ce qui se vend et à quel prix.

Pour ma part, je n’achèterais pas une maison en zone inondable.
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 août 2023, 13:54, modifié 7 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Conseil achat maison

#24 Message par lecriminel » 13 août 2023, 13:42

Maudo a écrit :
13 août 2023, 13:37
Ça reste une passoire thermique.
On est obligé d'y faire attention tellement c'est cher, mais ne pas oublier
que les mesures sont à la louche (une maison en D peut être pire qu'une F)
qu'on peut assez facilement améliorer les résultats par différents travaux.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Conseil achat maison

#25 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 13:46

Maudo a écrit :
13 août 2023, 13:37
Actuellement elle est à un prix plus élevé que la tranche haute dans le quartier, au moins 20% au dessus du marché.
Je veux bien qu'elle soit bien placé avec du terrain mais ça ne fait pas tout. Ça reste une passoire thermique.
Le fait qu'elle soit inondable je n'y crois pas mais c'est un argument pour la négociation.
La vmc sur le diagnostique c'est évalué à 30% de déperdition de chaleur.
Passoire thermique, c’est du bullshit de fourgage de travaux de rénovation qui coûtent un bras.
J’ai acheté un balai d’essuie glace il y a une semaine parce que l’un des miens était usé. Sur l’emballage, il y avait écrit « pour des raisons de sécurité, changez vos deux essuies glace en même temps. » :mrgreen:
Une vmc qui évalue à 30% la déperdition de chaleur, c’est vraiment des foutaises.
Regardez à quoi sert une vmc ici :
https://jardinage.lemonde.fr/dossier-21 ... %20ambiant.
Ensuite, regardez si la maison est humide ou pas sans vmc…
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Re: Conseil achat maison

#26 Message par Maudo » 13 août 2023, 13:53

Si je viens vous demander des conseils c'est justement parce que c'est mon premier achat et que je ne suis pas du tout expert en immobilier.
Je voulais avoir vos estimations pour comprendre comment cela fonctionne.
Jai commencé par présenter les aspects négatifs du bien peut être que je n'aurais pas du
Modifié en dernier par Maudo le 13 août 2023, 13:55, modifié 1 fois.

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Re: Conseil achat maison

#27 Message par WolfgangK » 13 août 2023, 13:55

Maudo a écrit :
13 août 2023, 13:37
Actuellement elle est à un prix plus élevé que la tranche haute dans le quartier, au moins 20% au dessus du marché.
Je veux bien qu'elle soit bien placé avec du terrain mais ça ne fait pas tout.
Il semble pourtant que c'est ce qui fait que vous voudriez l'acheter.
Maudo a écrit :
13 août 2023, 13:37
Ça reste une passoire thermique.
Les maisons concurrentes le sont-elles moins ?
Maudo a écrit :
13 août 2023, 13:37
Le fait qu'elle soit inondable je n'y crois pas mais c'est un argument pour la négociation.
Seulement si le proprio y croit…
Sinon, c'est un argument pour qu'il ne vous vende pas à vous : pourquoi vendre à qq'un qui croit que sa maison est innondable et veut un rabais en conséquence alors qu'elle ne l'est pas ?
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Conseil achat maison

#28 Message par Vincent92 » 13 août 2023, 14:01

Maudo a écrit :
13 août 2023, 13:53
Si je viens vous demander des conseils c'est justement parce que c'est mon premier achat et que je ne suis pas du tout expert en immobilier.
Je voulais avoir vos estimations pour comprendre comment cela fonctionne.
Jai commencé par présenter les aspects négatifs du bien peut être que je n'aurais pas du
Pour connaître approximativement les prix d’un secteur, il n’y a rien rien de mieux que de visiter minimum 10-15 biens plus ou moins dans les critères et voir ce qui part rapidement et à quel prix.
Des biens qui partent rapidement partent généralement sans grosse négociation (voir sans négociation) et sont plutôt des bonnes affaires.

Il est important de les avoir visité pour se rendre compte. Parfois, on peut se faire un mauvais avis si on ne regarde que les annonces (emplacement de très bonne ou très mauvaise qualité, maison pas saine ou pas bien mise en valeur, métrage bidon, dans son jus ou rénovée, bon ou mauvais agencement, terrain plus ou moins valable, etc.)

Vous pouvez toujours regarder des annonces et aller sur des sites d’estimation. Mais, rien ne vaut le terrain.

Prendre un bien puis soustraire l’ensemble des travaux plus ou moins fantaisistes que vous voulez faire pour le comparer à un prix moyen n’a pas de sens. Un prix moyen, c’est un bien moyen. C’est à dire pas refait à neuf, avec des defaults et un emplacement moyen.
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 août 2023, 14:09, modifié 1 fois.
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Re: Conseil achat maison

#29 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 14:07

Maudo a écrit :
13 août 2023, 13:53
Si je viens vous demander des conseils c'est justement parce que c'est mon premier achat et que je ne suis pas du tout expert en immobilier.
Je voulais avoir vos estimations pour comprendre comment cela fonctionne.
Jai commencé par présenter les aspects négatifs du bien peut être que je n'aurais pas du
Pas de pb.
Mon conseil général : il y a deux raisons pour être pauvre, la première est qu’on ne gagne pas assez d’argent, la deuxième est qu’on dépense son argent inutilement.
Vous pouvez évaluer le prix du bien par rapport à ce qu’il est et relativement à l’offre concurrente, c’est à dire comparable en termes de prestations (surface, équipement, localisation, voisinage…).

Ensuite, vous pouvez évaluer le bien par rapport à ce que vous souhaiteriez avoir. Là ce n’est plus la même chose. Et il n’y a nulle raison pour qu’un vendeur vous paie pour ce que vous souhaiteriez avoir.

Tout ça mis bout à bout vous amène à mon sens à estimer la réelle utilité d’une dépense. Par exemple, refaire l’électricité, pourquoi faire ? C’est du 110 v ? Personne ici ne peut vous dire sur ce bien précis si c’est légitime ou pas, nécessaire, indispensable, superflu…
On peut en discuter point par point naturellement, et vous trouverez pas mal d’échanges assez pertinents sur la question dans le forum.
Vos interrogations sont pertinentes et enrichissent le forum.
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Re: Conseil achat maison

#30 Message par IMMOLOLO » 13 août 2023, 14:08

Admettons que cette maison soit au prix marché, est-ce que vous avez les moyens de l'acheter au prix ?
Si c'est vraiment la maison de votre vie à ce moment là il ne faut pas la laisser passer
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Re: Conseil achat maison

#31 Message par PACA » 13 août 2023, 14:27

Jeffrey a écrit :
13 août 2023, 13:46
Maudo a écrit :
13 août 2023, 13:37
Actuellement elle est à un prix plus élevé que la tranche haute dans le quartier, au moins 20% au dessus du marché.
Je veux bien qu'elle soit bien placé avec du terrain mais ça ne fait pas tout. Ça reste une passoire thermique.
Le fait qu'elle soit inondable je n'y crois pas mais c'est un argument pour la négociation.
La vmc sur le diagnostique c'est évalué à 30% de déperdition de chaleur.
Passoire thermique, c’est du bullshit de fourgage de travaux de rénovation qui coûtent un bras.
L'expression "Passoire thermique" me donne des boutons. A utiliser éventuellement pour faire baisser le prix.

Pour les travaux je donnerais les priorités suivantes :
1 - Un abri pour le bois de chauffage à l'extérieur (par atavisme sécuritaire je suis un vieux ....)
2 - cheminée : insert avec récupérateur de chaleur =>voir la hotte : absence actuelle de sorties d'air chaud => ajouter des sorties d'air chaud à l'étage pour les combles récupérés.
3 - aménagement des combles : chambre + wc sd douche + isolation toit (voir prime éventuelle ?)
4 - parquet flottant sur toute les surfaces sauf wc sdb sdd
5 - isolation plafond sous sol (voir prime éventuelle ?)
6 - suivant le budget : si l'escalier n'existe pas => ajouter un escalier depuis le sous sol jusqu'aux combles
7 - refaire cuisine + sdb wc
8 - chauffe eau solaire pour l'au sanitaire

Orientation du mode de vie en fonction des saisons : l'hiver on dort à l'étage, l'été en rdc .... en cas de friction dans le couple => chacun son niveau => possibilité de faire étage à part.

Si le risque inondation peut être raisonnablement écarté ou ne s'est jamais produit => faire une proposition à 190
Si le sous sol a déjà été inondé => faire une proposition à 150 en espérant fortement qu'ils refusent.

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Re: Conseil achat maison

#32 Message par Maudo » 13 août 2023, 14:46

Depuis le mois de mars nous avons visités 16 maisons.
Parmi ces 16 maisons, 3 ont été vendue et 1 a été retirée de la vente.
Nous avons un budget de 240 000 euros frais de notaire compris. Notre crédit est accepté (même avec l'augmentation des taux). Je suis médecin, j'ai un train de vie de SMICARD, j'épargne jusqu'à 50% de mon salaire.
Notre seul vrai critère sélectif, c'est d'avoir du terrain.

Cette maison nous a plu de part son emplacement, elle est à 5 minutes à pied de mon travail. C'est sa grande qualité.
Mais ce n'est pas un coup de cœur pour autant (la salle de bain est vraiment petite, déco vieillote, chauffage à l'electicité).
Nous avons visités des biens avec parfois 2 SDB, 2 toilettes, plus grande, mieux isolées pour le même prix.

Bien évidemment que, en tant qu'acheteur, primo accédante, voir que presque aucune des maisons que nous avons visité n'ont été vendue en 6 mois, j'ai envie de négocier.
Nous avons le sentiment d'être confrontés à des vendeurs qui ne souhaitent pas baisser leur prix, malgré les mois qui s'écoulent.

Alors probablement que je n'ai pas compris le marché de l'immobilier. J'essaie de comprendre le fonctionnement du DPE, des modes de chauffage, de l'isolation etc.

Pour ce qu'il s'agit des travaux, nous faisons confiance à l'agent immobilier qu'il nous dit qu'il faut refaire l'électricité et la VMC.
Modifié en dernier par Maudo le 13 août 2023, 14:54, modifié 1 fois.

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Re: Conseil achat maison

#33 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 14:53

Peut être qu’il faut négocier, mais en fonction d’une valeur circonstancielle liée à l’état du marché et à l’opportunité du bien. Pas par rapport à des frais de transformation évalués par rapport à vos envies.
Pour ce qui est du marché, il y a une inertie considérable en toutes circonstances.
Quand vous observez que le marché est bloqué pendant six mois, rien ni personne n’est en mesure de vous prédire qui a la capacité d’attente la plus importante : les demandeurs ou les offrants.
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Re: Conseil achat maison

#34 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 14:59

Maudo a écrit :
13 août 2023, 14:46
Je suis médecin, j'ai un train de vie de SMICARD, j'épargne jusqu'à 50% de mon salaire.
Notre seul vrai critère sélectif, c'est d'avoir du terrain.
Je viens de lire cette phrase qui m’a échappé en première lecture.
C’est du trollage ? Si vous êtes médecin et que vous épargnez 50% de votre salaire, qu’est-ce que vous en avez à faire de payer 10K€ de plus par rapport à ce que vous pensez que ça vaut ?
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Re: Conseil achat maison

#35 Message par Maudo » 13 août 2023, 15:02

Parce que je viens d'une famille plutôt pauvre avec une mère au foyer, où on m'a appris la valeur de l'argent avec des parents qui se sont sacrifié pour que je réussisse.

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Re: Conseil achat maison

#36 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 15:06

Maudo a écrit :
13 août 2023, 15:02
Parce que je viens d'une famille plutôt pauvre avec une mère au foyer, où on m'a appris la valeur de l'argent avec des parents qui se sont sacrifié pour que réussisse.
Oui mais pauvre comment ? parce qu’ils ne gagnaient pas assez ou parce qu’ils le dépensaient inutilement ?
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Re: Conseil achat maison

#37 Message par Vincent92 » 13 août 2023, 15:09

Maudo a écrit :
13 août 2023, 14:46
Depuis le mois de mars nous avons visités 16 maisons.
Parmi ces 16 maisons, 3 ont été vendue et 1 a été retirée de la vente.
Comment la maison se situe par rapport aux 3 maisons vendues? Quel est le rapport qualité prix?

C’est là dessus qu’il faut travailler pour savoir quel est approximativement le prix. Et non pas par rapport aux travaux que vous jugez nécessaire.
L’état, les qualités intrinseques et les défauts de la maison sont à mettre en balance par rapport aux maisons vendues.

Pour ce qui est de l’évolution futur du marché, Sans avoir une boule de cristal, à court terme il n’y a pas de raison à ce que les prix moyens augmentent. Puisque les taux vont continuer d’augmenter à court terme et donc que les acheteurs auront généralement moins de moyen.

Maintenant, c’est difficile de savoir si on va rester plus ou moins sur les mêmes prix ou baisser de 30%.

S’il y a vraiment autant d’opportunités, je ne comprends pas pourquoi vous voulez faire une offre sur une maison qui vous pensez inondable. C’est un sacré défaut.

Je comprends également que vous pouvez acheter facilement une maison dans votre secteur et que vous n’êtes pas à 10k€ prêt. Et que, par ailleurs, vous êtes économe. Attention tout de même à votre « pente naturelle ».
Si vous comptez rester longtemps de votre maison, je vous déconseille d’acheter un prix (ce qui serait le meilleur rapport qualité/prix). Une résidence principale n’a pas un investissement pur.
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 août 2023, 15:14, modifié 1 fois.
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Re: Conseil achat maison

#38 Message par PACA » 13 août 2023, 15:13

Maudo a écrit :
13 août 2023, 14:46
Cette maison nous a plu de part son emplacement, elle est à 5 minutes à pied de mon travail. C'est sa grande qualité.
Tout est dit ! .... ça n'a pas de prix.
Pour le reste de part votre métier vous connaissez forcément des artisans et leur réputation vous avez les moyens d'adapter à vos besoins.
Ne vous focalisez pas sur le chauffage elec et les pseudo normes d'isolation de technocrates, essayez de revenir aux fondamentaux avec un bon chauffage au bois par sécurité. Aménagez vos combles avec une bonne isolation classique.
... mettez une piscine, elle colle avec le cadre !
Modifié en dernier par PACA le 13 août 2023, 15:15, modifié 1 fois.

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Re: Conseil achat maison

#39 Message par Maudo » 13 août 2023, 15:14

Vincent92 a écrit :
13 août 2023, 15:09
Maudo a écrit :
13 août 2023, 14:46
Depuis le mois de mars nous avons visités 16 maisons.
Parmi ces 16 maisons, 3 ont été vendue et 1 a été retirée de la vente.
Comment la maison se situe par rapport aux 3 maisons vendues? Quel est le rapport qualité prix?

C’est là dessus qu’il faut travailler pour savoir quel est approximativement le prix. Et non pas par rapport aux travaux que vous jugez nécessaire.
L’état, les qualités intrinseques et les défauts de la maison sont à mettre en balance par rapport aux maisons vendues.
Pour ce qui est de l’évolution futur du marché, Sans avoir une boule de cristal, à court terme il n’y a pas de raison à ce que les prix moyens augmentent. Puisque les taux vont continuer d’augmenter à court terme et donc que les acheteurs auront généralement moins de moyen.

Maintenant, c’est difficile de savoir si on va rester plus ou moins sur les mêmes prix ou baisser de 30%.

S’il y vraiment autant d’opportunités, je ne comprends pas pourquoi vous voulez faire une offre sur une maison qui vous pensez inondable. C’est un sacré défaut.

Je comprends également que vous pouvez acheter facilement une maison dans votre secteur et que vous n’êtes pas à 10k€ prêt. Et que, par ailleurs, vous êtes économe. Attention tout de même à votre « pente naturelle ».
Si vous comptez rester longtemps de votre maison, je vous déconseille d’acheter un prix (ce qui serait le meilleur rapport qualité/prix). Une résidence principale n’a pas un investissement pur.
Parce que c'est la plus pratique pour nous au quotidien.

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Re: Conseil achat maison

#40 Message par Maudo » 13 août 2023, 15:18

Vincent92 a écrit :
13 août 2023, 15:09
Maudo a écrit :
13 août 2023, 14:46
Depuis le mois de mars nous avons visités 16 maisons.
Parmi ces 16 maisons, 3 ont été vendue et 1 a été retirée de la vente.
Comment la maison se situe par rapport aux 3 maisons vendues? Quel est le rapport qualité prix?

C’est là dessus qu’il faut travailler pour savoir quel est approximativement le prix. Et non pas par rapport aux travaux que vous jugez nécessaire.
L’état, les qualités intrinseques et les défauts de la maison sont à mettre en balance par rapport aux maisons vendues.

Pour ce qui est de l’évolution futur du marché, Sans avoir une boule de cristal, à court terme il n’y a pas de raison à ce que les prix moyens augmentent. Puisque les taux vont continuer d’augmenter à court terme et donc que les acheteurs auront généralement moins de moyen.

Maintenant, c’est difficile de savoir si on va rester plus ou moins sur les mêmes prix ou baisser de 30%.

S’il y a vraiment autant d’opportunités, je ne comprends pas pourquoi vous voulez faire une offre sur une maison qui vous pensez inondable. C’est un sacré défaut.

Je comprends également que vous pouvez acheter facilement une maison dans votre secteur et que vous n’êtes pas à 10k€ prêt. Et que, par ailleurs, vous êtes économe. Attention tout de même à votre « pente naturelle ».
Si vous comptez rester longtemps de votre maison, je vous déconseille d’acheter un prix (ce qui serait le meilleur rapport qualité/prix). Une résidence principale n’a pas un investissement pur.
On projette d'y vivre pas mal d'années (20/25 ans). Après je ne sais pas de quoi l'avenir est fait.
Mais j'ai peur qu'avec un DPE en F dans 20 ans je n'ai même plus le droit de la vendre sans faire de travaux.
Modifié en dernier par Maudo le 13 août 2023, 15:18, modifié 1 fois.

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Re: Conseil achat maison

#41 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 15:18

PACA a écrit :
13 août 2023, 15:13
Maudo a écrit :
13 août 2023, 14:46
Cette maison nous a plu de part son emplacement, elle est à 5 minutes à pied de mon travail. C'est sa grande qualité.
Tout est dit ! .... ça n'a pas de prix.
Pour le reste de part votre métier vous connaissez forcément des artisans et leur réputation vous avez les moyens d'adapter à vos besoins.
Ne vous focalisez pas sur le chauffage elec et les pseudo normes d'isolation de technocrates, essayez de revenir aux fondamentaux avec un bon chauffage au bois par sécurité. Aménagez vos combles avec une bonne isolation classique.
... mettez une piscine, elle colle avec le cadre !
En plus, à Alençon, elle se remplit toute seule. 8)
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Re: Conseil achat maison

#42 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 15:19

Bon, on a cru à un fil sérieux, mais c’est un troll, dans un genre plus classique que Pierga, mais c’est un troll quand même.
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Re: Conseil achat maison

#43 Message par Maudo » 13 août 2023, 15:25

Jeffrey a écrit :
13 août 2023, 15:19
Bon, on a cru à un fil sérieux, mais c’est un troll, dans un genre plus classique que Pierga, mais c’est un troll quand même.
Désolée de vous avoir importuné.
Peut être que si je ne vous avez pas dit que j'étais médecin vous m'auriez mieux jugé.
Mais je vous remercie quand même de vos conseils.

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Re: Conseil achat maison

#44 Message par IMMOLOLO » 13 août 2023, 15:34

Médecin généraliste ou autre spécialité ?

Si cette barque vous plait ne vous emmerdez pas 10 K€ la tranquillité de l'esprit ça vaut bien ça
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Conseil achat maison

#45 Message par Maudo » 13 août 2023, 15:36

IMMOLOLO a écrit :
13 août 2023, 15:34
Médecin généraliste ou autre spécialité ?

Si cette barque vous plait ne vous emmerdez pas 10 K€ la tranquillité de l'esprit ça vaut bien ça
Je pense que vous avez raison.
Vous me rassurez aussi sur ces histoires de DPE et d'énergies qui m'effrayaient un peu.
Merci

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Re: Conseil achat maison

#46 Message par sawaï » 13 août 2023, 16:07

Maudo a écrit :
13 août 2023, 11:44
Bon je remet l'annonce de toute façon si je n'ai pas la maison je ne viendrais pas pleurer.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 083960.htm

Pour moi l'enveloppe travaux c'est :
- 4500 euros pour une VMC double flux
- 3000 euros pour remettre l'électricité à jour
- 2200 euros pour changer 6 radiateurs convexe pour de l'inertie.
- 1200 euros pour créer une clôture au fond de 95m2 (car pas totalement clôturé, le terrain donne sur un etang).
- 15 000 euros pour faire une isolation par l'extérieur
- +/- 5000 à 10 000 euros pour installer une pompe à chaleur air/air.
Et avec tout ça je n'ai pas encore refait la cuisine ni la salle de bain.

Bref au minimum 30 000 euros de travaux.

Ce que je trouve bizarre c'est qu'on mente de 10m2 sur la superficie du bien (pas 101 mais 91m2).

Lors de la dernière visite l'agent immobilière m'a quand même dit "si vous en proposez 180 000 euros ça ne passera pas"...
les prix de travaux sont sous évalués : ajouter 25%.

4000 e c'est pour le remplacement du tableau elec. Peu utile si le réseau de distribution derrière n'est pas aux normes.
Pour le réseau complet tableau inclus compter 15 k€.

L'intérêt de la vmc DF est contestable.

Attention au bruit de la pac.

Phasage : isolation, puis les systèmes pac et radis. Pas le sens inverse.
Isolation par ordre de priorité : combles, fenêtres simple vitrage, ite, fenêtres vieux double vitrage.

Vous en avez pour 50 k€ de travaux mini amha.
On verra.

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Re: Conseil achat maison

#47 Message par Jeffrey » 13 août 2023, 16:38

Maudo a écrit :
13 août 2023, 15:25
Jeffrey a écrit :
13 août 2023, 15:19
Bon, on a cru à un fil sérieux, mais c’est un troll, dans un genre plus classique que Pierga, mais c’est un troll quand même.
Désolée de vous avoir importuné.
Peut être que si je ne vous avez pas dit que j'étais médecin vous m'auriez mieux jugé.
Mais je vous remercie quand même de vos conseils.
Vous ne me dérangez pas. Si vous êtes un troll, ça permet à tout un chacun qui répond ici d’exprimer les étendues de ses tropismes à l’égard de l’immo. C’est intéressant pour la communauté de percevoir les jugements des uns et des autres pour en apprécier la valeur partageable.

Si vous n’êtes pas un troll, vous expliquez en dix messages que vous êtes médecin, que vous avez une formulation méprisante pour ceux qui ne gagnent que peu d’argent (quand on parle de vivre comme un smicard), que vous comptez déduire du prix d’achat que vous voulez débourser les travaux que vous avez l’intention d’entreprendre, mais que vous avez peur de devoir quand même payer ces travaux après 25 ans d’occupation avant de revendre. :mrgreen:
On voit passer quelques toubibs sur le forum. J’ai l’impression qu’il y a un biais de sélection par rapport au pognon et à son usage dans la vie.
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Re: Conseil achat maison

#48 Message par PACA » 13 août 2023, 16:40

Maudo a écrit :
13 août 2023, 15:36
Vous me rassurez aussi sur ces histoires de DPE et d'énergies qui m'effrayaient un peu.
Pour les transactions hors investissement locatif c'est d'une stupidité phénoménale, depuis toujours on a le droit de vendre et d'acheter des ruines. Même les maisons sans toit peuvent se vendre et s'acheter .....alors la DPE !
D'accord pour de la location on comprend que des normes puissent être imposées.

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Re: Conseil achat maison

#49 Message par IMMOLOLO » 13 août 2023, 17:22

Dans un autre style, pour un budget équivalent sur 1600 M2

154 M2 une salle d'eau et 1 cabinet avec un terrain constructible

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 841628.htm
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Re: Conseil achat maison

#50 Message par Vincent92 » 13 août 2023, 19:39

Maudo a écrit :
13 août 2023, 15:18
Vincent92 a écrit :
13 août 2023, 15:09
Maudo a écrit :
13 août 2023, 14:46
Depuis le mois de mars nous avons visités 16 maisons.
Parmi ces 16 maisons, 3 ont été vendue et 1 a été retirée de la vente.
Comment la maison se situe par rapport aux 3 maisons vendues? Quel est le rapport qualité prix?

C’est là dessus qu’il faut travailler pour savoir quel est approximativement le prix. Et non pas par rapport aux travaux que vous jugez nécessaire.
L’état, les qualités intrinseques et les défauts de la maison sont à mettre en balance par rapport aux maisons vendues.

Pour ce qui est de l’évolution futur du marché, Sans avoir une boule de cristal, à court terme il n’y a pas de raison à ce que les prix moyens augmentent. Puisque les taux vont continuer d’augmenter à court terme et donc que les acheteurs auront généralement moins de moyen.

Maintenant, c’est difficile de savoir si on va rester plus ou moins sur les mêmes prix ou baisser de 30%.

S’il y a vraiment autant d’opportunités, je ne comprends pas pourquoi vous voulez faire une offre sur une maison qui vous pensez inondable. C’est un sacré défaut.

Je comprends également que vous pouvez acheter facilement une maison dans votre secteur et que vous n’êtes pas à 10k€ prêt. Et que, par ailleurs, vous êtes économe. Attention tout de même à votre « pente naturelle ».
Si vous comptez rester longtemps de votre maison, je vous déconseille d’acheter un prix (ce qui serait le meilleur rapport qualité/prix). Une résidence principale n’a pas un investissement pur.
On projette d'y vivre pas mal d'années (20/25 ans). Après je ne sais pas de quoi l'avenir est fait.
Mais j'ai peur qu'avec un DPE en F dans 20 ans je n'ai même plus le droit de la vendre sans faire de travaux.
Je ne peux pas vous dire ce qui va se passer dans 20 ans.
Par contre, je peux vous dire que vous aurez largement le temps d’amortir votre achat. Et que, par ailleurs, il y a régulièrement des travaux à faire dans une maison si vous voulez rester aux dernières normes.
Pour reprendre votre problème d’électricité, si vous mettez les dernières normes aujourd’hui, dans 10 ans vous aurez des anomalies sur votre diagnostic (mais est ce que c’est un problème?)
Je peux également vous dire qu’il est fort probable que le DPE ou son successeur ne se calculera pas du tout de la même manière.

On peut par exemple imaginer qu’ils interdisent d’avoir un chauffage au gaz, parce que juger mauvais pour la planète.
Ou qu’un logement D soit E ou F.

Quand on investit sur 20 ans, il y a nécessairement une part importante d’incertitudes.

Par contre, économiser 20 ans de loyers - frais de possession, mise à part gros problème (typiquement une énorme inondation, parce que pas de chance mais cela a monté plus que prévu) c’est un bon plan dans 95% des cas voir plus.
Personne ne peut vous dire non plus si les prix seront pareils, 10/20/30% moins élevés ou plus élevés dans x années. On ne peut que faire des hypothèses.

Je me permets également d’attirer encore une fois votre attention sur le fait qu’une résidence principale n’est pas un pur produit financier. C’est un hybride entre investissement et bien de consommation.
Si vous voulez payer le moins possible pour vous loger, il faut acheter un petit studio dans un immeuble où il y a très peu de charges.
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 août 2023, 21:54, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)