Conseil achat maison

[Ben92]

Pour un couple qui n'aurait pas d'apport, ça ferait au prix, 250 000 euros à emprunter, soit 1320 euros par mois sur 25 ans sans les charge. Et vous n'avez pas de budget travaux.

Bonjour Maudo,
Vous avez conscience qu'une maison avec grand jardin à 200-250 k€ c'est cadeau ? Pour beaucoup d'entre nous, avec 200-250k€ on n'a droit qu'à un studio d'une vingtaine de m2 sans balcon. Et je ne pas que de Paris IM, toute la proche banlieue qui ne craint pas est dans ce cas.
Je ne dis pas qu'il vous faut acheter cette maison, je dirais même plutôt que non car le bruit d'une route passante c'est très pénible. A quoi bon avoir un grand jardin si c'est pour entendre des camions.
Mais je dis ça pour vous faire mesurer la chance que vous avez de bénéficier de prix aussi bas !

[Maudo]

Pour un couple qui n'aurait pas d'apport, ça ferait au prix, 250 000 euros à emprunter, soit 1320 euros par mois sur 25 ans sans les charge. Et vous n'avez pas de budget travaux.

Bonjour Maudo,
Vous avez conscience qu'une maison avec grand jardin à 200-250 k€ c'est cadeau ? Pour beaucoup d'entre nous, avec 200-250k€ on n'a droit qu'à un studio d'une vingtaine de m2 sans balcon. Et je ne pas que de Paris IM, toute la proche banlieue qui ne craint pas est dans ce cas.
Je ne dis pas qu'il vous faut acheter cette maison, je dirais même plutôt que non car le bruit d'une route passante c'est très pénible. A quoi bon avoir un grand jardin si c'est pour entendre des camions.
Mais je dis ça pour vous faire mesurer la chance que vous avez de bénéficier de prix aussi bas !

Oui mais dans ma ville il y a une population âgée, pas de jeunes, pas d'université, peu d'étude sup, des bars qui ferment à 21h, pas de tram, pas de métro, peu de restaurants, peu de distractions, peu de patrimoine culturel à visiter, pas de spécialistes ^^

[Maudo]

Il faut comparer avec le prix d'une construction neuve

Achat d'un terrain ( bon je crois qu'il vous faudrait plusieurs parcelles )
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 307803.htm

Et coût de la construction ( avec les délais et les aléas qui vont avec )

Essayez de faire le calcul et comparez avec le prix de cette maison qui vous semble très chère

La construction c'est inenvisageable pour notre projet. J'ai compris que c'était entrain de se casser la gueule

[Ben92]

Pour un couple qui n'aurait pas d'apport, ça ferait au prix, 250 000 euros à emprunter, soit 1320 euros par mois sur 25 ans sans les charge. Et vous n'avez pas de budget travaux.

Bonjour Maudo,
Vous avez conscience qu'une maison avec grand jardin à 200-250 k€ c'est cadeau ? Pour beaucoup d'entre nous, avec 200-250k€ on n'a droit qu'à un studio d'une vingtaine de m2 sans balcon. Et je ne pas que de Paris IM, toute la proche banlieue qui ne craint pas est dans ce cas.
Je ne dis pas qu'il vous faut acheter cette maison, je dirais même plutôt que non car le bruit d'une route passante c'est très pénible. A quoi bon avoir un grand jardin si c'est pour entendre des camions.
Mais je dis ça pour vous faire mesurer la chance que vous avez de bénéficier de prix aussi bas !

Oui mais dans ma ville il y a une population âgée, pas de jeunes, pas d'université, peu d'étude sup, des bars qui ferment à 21h, pas de tram, pas de métro, peu de restaurants, peu de distractions, peu de patrimoine culturel à visiter, pas de spécialistes ^^

Je vais formuler autrement. Mettons par exemple que vous aillez le même métier - et donc même salaire - à Boulogne Billancourt. Pas de jeunes, pas d'université, peu de restaurants, peu de distractions, peu de patrimoine culturel à visiter, quelques spécialistes secteur 2 hors de prix.
Les prix sont fois 10 par rapport à Alençon. Ca fait cher le métro et le tram, non ?

[IMMOLOLO]

Encore une fois ce n'est pas parce que c'est plus cher ailleurs qu elle doit payer cette maison 15% / 20% de plus que le prix marché d'Alençon sans compter tous les désagréments de cette baraques
Il doit quand même y avoir des points positifs pour maintenir son intérêt sur cette maison
Je ne pense pas que ça soit juste la proximité du cabinet ?

[WolfgangK]

Autre chose que m'a fait réaliser ma propre recherche : il n'y a par définition pas beaucoup de bonnes affaires et elles ne restent pas longtemps sur le marché. Donc s'il n'y a pas beaucoup de biens susceptibles de vous plaire, les chances que ces biens soient aussi de bonnes affaires sont assez faibles.

[lecriminel]

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même style, moins cher
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... G-LISTpg=2
plus calme mais sûrement plus loin

[IMMOLOLO]

Pour un couple qui n'aurait pas d'apport, ça ferait au prix, 250 000 euros à emprunter, soit 1320 euros par mois sur 25 ans sans les charge. Et vous n'avez pas de budget travaux.

Bonjour Maudo,
Vous avez conscience qu'une maison avec grand jardin à 200-250 k€ c'est cadeau ? Pour beaucoup d'entre nous, avec 200-250k€ on n'a droit qu'à un studio d'une vingtaine de m2 sans balcon. Et je ne pas que de Paris IM, toute la proche banlieue qui ne craint pas est dans ce cas.
Je ne dis pas qu'il vous faut acheter cette maison, je dirais même plutôt que non car le bruit d'une route passante c'est très pénible. A quoi bon avoir un grand jardin si c'est pour entendre des camions.
Mais je dis ça pour vous faire mesurer la chance que vous avez de bénéficier de prix aussi bas !

Oui mais dans ma ville il y a une population âgée, pas de jeunes, pas d'université, peu d'étude sup, des bars qui ferment à 21h, pas de tram, pas de métro, peu de restaurants, peu de distractions, peu de patrimoine culturel à visiter, pas de spécialistes ^^
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Sérieux avantage d habiter une ville de vieux tu n'entendras pas leur scooter sur le boulevard ou la sono à fond dans la voiture ::D À minuit tout le monde dort et même avant
Finalement c est pas normal tous ces avantages. Je propose qu'on lisse les prix partout en France en appliquant le tarif Alençon

[Jeffrey]

Je repasse par là. Vous n’êtes peut être pas un troll vu la persistance de votre argumentation. Sachez que le site est parfois victime de blagues potaches faites par des inscrits qui inventent une histoire au début vraisemblable et qui au fur et à mesure se révèle complètement absurde.
Peut être n’est ce pas votre cas, admettons.
Alors dans cette hypothèse, pour l’inondabilité du terrain, allez sur geoportail et utilisez les outils de tracé altimetrique. Vous constaterez qu’en partant du point bas à côté de chez vous, en traçant un profil vers votre maison, ça monte de 3 m. Si vous faites pareil dans d’autres directions, vous verrez que le Nord Ouest ne monte qu’à deux mètres avant de se déverser dans toute la région. Vérifiez vous même. Ce qui potentiellement pourrait être inondé, c’est votre descente latérale de garage.
Toujours dans l’hypothèse du projet sérieux vous avez écrit ceci :

Je crois que ce post c'était aussi peut être un coup de geule pour me rassurer.
Demander des conseils sur l'état du bien premièrement.
Mais j'espérais aussi trouver des gens qui allaient aller dans mon sens, me confirmer que le marché de l'immobilier aujourd'hui est aberrant.
Que aujourd'hui emprunter 150 000 euros à 4% sur 25 ans ça coûte 800 euros par mois et 87000 euros d'intérêt.
Que la plupart de mes potes qui vivent dans des grandes villes ne peuvent pas acheter.

Ce sont trois affirmations un peu trop différentes pour les égrener l’une après l’autre.
Il faut raisonner en années de salaire global. Vous ajoutez le coût de l’achat + les intérêts et vous regardez ce que cela représente en années de salaire. Pour un profil d’épargnant sans héritage, vous aurez la surprise de constater que cela reste globalement toujours dans la même fourchette, modulo des ajustements qui peuvent prendre quelques années parfois.
La fourchette, c’est entre 5 et 7 ans.
Est ce que ce bien représente cinq ans de vos revenus avec votre conjoint ou moitié moins ? Si c’est moitié moins, ce qui serait raisonnable comme hypothèse, alors ce n’est pas un achat pour 20 ans.
Vous pouvez acheter plus grand, mieux foutu, plus isolé norme j’sais pas quoi etc.
Qu’est ce qui vous fait dire qu’il est anormal que vos potes ne puissent pas acheter dans une grande ville ? Ils le méritent ? Ils sont beaux et intelligents ? Quelle est votre logique ?

Alors oui je suis privilégiée et cette maison est pour les privilégiés.
Jessai se justifier un truc en quoi je crois.
Que les vendeurs doivent être plus raisonnables sur leur prix.

C’est un travers humain de croire qu’on peut forcer la réalité en ce qu’elle n’est pas. Cela s’applique en toutes choses d’ailleurs.

Mais je passe pour un troll bien trop naïf sans maturité.

Profitez en, ici c’est gratuit et anonyme. Cela ne laisse pas de trace. A vous de méditer ou pas et d’apprendre de nouvelles choses et de reconsidérer vos points de vue. Ou pas.

Oui mais dans ma ville il y a une population âgée,

Notez quand même que les vieux, c’est par essence le fond de commerce des toubibs. Fallait faire puéricultrice plutôt ?

pas de jeunes, pas d'université, peu d'étude sup, des bars qui ferment à 21h,

Si vous achetez une maison, vous seriez prête à payer plus parce qu’il y a des jeunes ou parce que des bars à côté ferment à pas d’heure ?
Vous achetez pour 20 ans, vous devez aborder la trentaine, vous me voyez venir ?

pas de tram, pas de métro,

Qu’est ce que vous feriez d’un métro à Alençon ?
Vous savez, le principe des transports en commun, c’est quand on n’a pas assez de fric pour les transports individuels. Enfin, il y a des exceptions des fois, mais c’est marrant cette inversion de paradigme.

peu de restaurants, peu de distractions, peu de patrimoine culturel à visiter, pas de spécialistes ^^

Peu de restaus en Normandie ?
Pas de patrimoine culturel ?
Hé ben

[IMMOLOLO]

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=S
même style, moins cher
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... G-LISTpg=2
plus calme mais sûrement plus loin

Pas mal la première avec un bon bilan énergétique à 10 minutes du centre taxe foncière moins élevée

[PACA]

Elle est en zone rouge pour le risque inondable donc impossible de faire une extension ou mettre une véranda.

Zone rouge c'est du max négatif rédhibitoire ? ... la parcelle est gelée.
C'est le facteur qui conditionne le prix, les discussions bidons sur le classement E F... cachent le vrai sujet, l'espace utilisable légalement, actuel et potentiel. Voir les différences classiques entre constructible et non constructible.
Il faut bien considérer deux points distincts :
- réellement inondable ou pas dans les faits => il est peu probable qu'elle soit réellement inondable, la parcelle de 4000 peut être partiellement inondable, pas la maison surélevée. L'administration ne connait que la parcelle.
- administrativement inondable classé en zone rouge non constructible => point bloquant indépendamment de la réalité

Si toutes les demandes de permis de construire sont rejetées il est impossible d'aménager les combles avec des fenêtres chien assis qui conditionnent la viabilité :
- possibilité d'aménager les combles avec permis + construction annexe => valeur = 250
- possibilité d'aménager uniquement les combles avec permis => valeur = 200
- impossibilité d'aménager les comble avec permis => valeur = 180 .... 150

En fonction de mes objectifs je ferais une offre compromis avec éventuelles conditions suspensives, par exemple :
190 ou 200 sous réserve d'obtention du permis de construire pour des combles aménageables avec fenêtres chien assis.
Si le moindre changement est proscrit je n'achète pas ou une proposition à 150...

C'est du pifomètrique sans analyse sérieuse, faut voir le PLU, assurance, possibilité d'évolution du PPRI ...etc.
Pour mémoire : demander un devis pour l'assurance habitation avec ce PPRI. Les assurances disposent de tout l'historique des sinistres du secteur. Il me semble avoir lu que le gymnase proche est réquisitionné comme abri en cas d'inondation.... il ne serait pas inondable.

[Gpzzzz]

Le SMIC est a 1400e net désormais..
Donc ceux sont les smicards qui empruntent 150ke avec une mensualité de 800e...

Cette maison c'est 150euros de foncier par mois, à rajouter le chauffage à l'électricité (qui va prendre 10%). Ça ferait payer au grand minimum 1100 euros par mois avec les charges. Comment un couple smicards pourraient acheter ça ?
Mettre 40% de son salaire dans son logement ?

Énormément de gens mettent effectivement 40% de leur salaire dans leur logement.. c est la norme pour bcp qu'ils soient locataire ou bancataire..

[Maudo]

Bon après réflexion, malgré le très bon emplacement et le grand terrain, cette histoire de zone rouge inondable ça me refroidi trop.
Je pense que je n'irai pas plus loin avec cette maison.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

[ddv]

Bon je remet l'annonce de toute façon si je n'ai pas la maison je ne viendrais pas pleurer.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 083960.htm

Pour moi l'enveloppe travaux c'est :
- 4500 euros pour une VMC double flux
- 3000 euros pour remettre l'électricité à jour
- 2200 euros pour changer 6 radiateurs convexe pour de l'inertie.
- 1200 euros pour créer une clôture au fond de 95m2 (car pas totalement clôturé, le terrain donne sur un etang).
- 15 000 euros pour faire une isolation par l'extérieur
- +/- 5000 à 10 000 euros pour installer une pompe à chaleur air/air.
Et avec tout ça je n'ai pas encore refait la cuisine ni la salle de bain.

Bref au minimum 30 000 euros de travaux.

Ce que je trouve bizarre c'est qu'on mente de 10m2 sur la superficie du bien (pas 101 mais 91m2).

Lors de la dernière visite l'agent immobilière m'a quand même dit "si vous en proposez 180 000 euros ça ne passera pas"...

Bizarre, cette liste. Personnellement, je vérifierais ce qu'il y a dans le grenier. A tous les coups, il n'y a rien. Je mettrais 30-40 cm d'isolant au sol + Vmc simple flux. Opérer sur les murs en fonction de leur constitution (vide d'air ou pas).
Je ne ferais pas d'ITE pour ma part (excessivement cher, rendu moche, le faible débord de toit va faire en sorte que le ruissellement de l'eau sur les murs va laisser rapidement des traces noires).

[Lezard76]

3 pages dont le dénouement était probable… vous n’êtes pas prêts a passer le cap « achat »
On achète un toit, un avenir, ses soirées d’été… pas un prix.

Dès le départ, vous avez listé les défauts du bien qui objectivement semble plutôt qualitatif.
Pour le prix, sans aller dans l’excès de Ben (c’est la RP qui a des prix anormaux, pas l’inverse), ça ne me paraît pas déconnant sans connaître parfaitement le marché (mais bon je suis aussi Normand).
Rien ne vous empêchait de proposer 180000 (même encore maintenant), si le vendeur n’est pas contraint, les chances qu’il réagisse sont proches de 0.

Une proposition a 200k€ me paraît raisonnable pour initier des « pourparlers » et finir vers un 210 k€ honnête sachant qu’en ce moment le marché est bloqué.
Vous pouvez attendre que la crise s’éternise et que ça descende sous les 200 en prix affiche, mais à ce moment là vous estimerez qu’elle ne vaut plus que 150 alors…

[PACA]

Je pense que je n'irai pas plus loin avec cette maison.

Si votre temps est compté c'est une opération qui nécessite du temps.
Un compromis avec condition suspensive d'obtention de permis d'aménager les combles... il faut s'en occuper
Ne pas avoir le droit de construire un complément sur 4000 m2 ou aménager les combles c'est quand même très dérangeant.

A l'inverse si vous aviez du temps disponible ce serait une bonne occupation, c'est une question d'objectif et disponibilité personnelle

[Vincent92]

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=S
même style, moins cher
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... G-LISTpg=2
plus calme mais sûrement plus loin

Pas mal la première avec un bon bilan énergétique à 10 minutes du centre taxe foncière moins élevée

Il faut vraiment aimer le « low coast » pour aller s’excentrer pour gagner quelques dizaines de milliers d’€ quand on a LARGEMENT les moyens d’habiter où l’on souhaite.
J’ai l’impression que même si cela valait 50k€, vous lui présenteriez des maisons à 30k€ à « 10-15 km de » .
Certaines personnes sont vraiment une énigme pour moi.

Surtout que, comme déjà signalé, si on est vraiment (soi disant) si exigent sur la maison en terme de normes et état, l’essentiel du coût au vue des prix pratiqués ne sera peut être même pas le prix d’achat à long terme.

On peut dire que le seul point positif est que la première maison est dans la pampa sud d’Alencon et que l’acheteuse travaille probablement au centre hospitalier qui est à l’extrême sud d’Alencon…

Mais bon, il faut vraiment m’expliquer l’intérêt d’avoir autant d’argent et de s’exiler dans la pampa. Surtout qu’une RP est un hybride entre investissement et bien de consommation. Ce n’est pas de l’argent totalement perdu comme pour une voiture.

Je ne sais pas. Le but est peut être d’être le plus riche du cimetière…

[IMMOLOLO]

Bon après réflexion, malgré le très bon emplacement et le grand terrain, cette histoire de zone rouge inondable ça me refroidi trop.
Je pense que je n'irai pas plus loin avec cette maison.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

Si c'est vraiment un très bon emplacement,pourquoi ne pas rencontrer le service d'urbanisme pour avoir leurs avis sur ce terrain inondable ?

[PACA]

Je pense que je n'irai pas plus loin avec cette maison.

Si votre temps est compté c'est une opération qui nécessite du temps.
Un compromis avec condition suspensive d'obtention de permis d'aménager les combles... il faut s'en occuper
Ne pas avoir le droit de construire un complément sur 4000 m2 ou aménager les combles c'est quand même très dérangeant.

A l'inverse si vous aviez du temps disponible ce serait une bonne occupation, c'est une question d'objectif et disponibilité personnelle

Autre approche "politico-stratégique":
- étant médecin, si la commune ou le quartier a des difficultés pour garder un médecin
- vous proposez à l'élue ou l'élu de s'engager à modifier le PPRI et vous permettre de découper la parcelle en deux parcelles :
. une parcelle constructible avec la maison
. une parcelle mitoyenne non constructible
A la louche, d'après le plan ça doit être possible techniquement ?
Le compromis pouvant avoir cette option démembrement de parcelle comme condition suspensive ....

Involontairement vous endosseriez l'habit de spéculatrice en faisant une sacrée PV ! vous pourriez gagner plus d'argent qu'avec des consultations.
Evitez de voter au prochaines élections pour ne pas être accusée de corruptrice.
Vous ne pourriez plus faire partie du conseil municipal.

Edit ajout :
Une remarque concernant la valeur d'un terrain, il dépend essentiellement de la surface constructible et de son emplacement.
Si vous découpez la parcelle 4000 en 2 parcelles :
. 500 avec la maison en constructible avec un restant à construire de 100 m2 => valeur = 200 ou plus
. 3500 sans maison non constructible en rouge PPRI => valeur = 0

[Vincent92]

Je pense que je n'irai pas plus loin avec cette maison.

Si votre temps est compté c'est une opération qui nécessite du temps.
Un compromis avec condition suspensive d'obtention de permis d'aménager les combles... il faut s'en occuper
Ne pas avoir le droit de construire un complément sur 4000 m2 ou aménager les combles c'est quand même très dérangeant.

A l'inverse si vous aviez du temps disponible ce serait une bonne occupation, c'est une question d'objectif et disponibilité personnelle

Autre approche "politico-stratégique":
- étant médecin, si la commune ou le quartier a des difficultés pour garder un médecin
- vous proposez à l'élue ou l'élu de s'engager à modifier le PPRI et vous permettre de découper la parcelle en deux parcelles :
. une parcelle constructible avec la maison
. une parcelle mitoyenne non constructible
A la louche, d'après le plan ça doit être possible techniquement ?
Le compromis pouvant avoir cette option démembrement de parcelle comme condition suspensive ....

Involontairement vous endosseriez l'habit de spéculatrice en faisant une sacrée PV ! vous pourriez gagner plus d'argent qu'avec des consultations.
Evitez de voter au prochaines élections pour ne pas être accusée de corruptrice.
Vous ne pourriez plus faire partie du conseil municipal.

Oui, Alençon manque de médecins. C’est pour cette raison qu’ils vont chercher des maghrébins.
Ceci dit, il ne faudrait pas non plus complètement surestimer le rapport de force.
La ville ne va pas changer le PLU pour elle alors que le risque sur le bas du terrain est réel (ça a déjà été inondé) juste parce qu’elle est médecin.
Si cette maison ne lui plaît pas, il y en a plein d’autres.

[PACA]

La ville ne va pas changer le PLU pour elle alors que le risque sur le bas de terrain est réel (ça a déjà été inondé).

Je ne suis pas certain que l'ensemble cette parcelle 4000 en totalité non constructible soit très logique et justifié.
Si le rouge touche le bas de parcelle toute la parcelle passe en non constructible, un ajustement est concevable.
Bon, si les approches rationnelles ne sont plus dans l'air du temps .....

Aux prochaines inondations on pourrait constater que cette maison en zone rouge n'est pas inondée alors d'autres hors zone rouge sont inondées.

[Vincent92]

Edit ajout :
Une remarque concernant la valeur d'un terrain, il dépend essentiellement de la surface constructible et de son emplacement.
Si vous découpez la parcelle 4000 en 2 parcelles :
. 500 avec la maison en constructible avec un restant à construire de 100 m2 => valeur = 200 ou plus
. 3500 sans maison non constructible en rouge PPRI => valeur = 0

Ce raisonnement ne tient pas pour Alençon car le foncier n’y est pas cher/le rapport foncier/bâti n’est pas comme vous semblez le penser.

[Vincent92]

La ville ne va pas changer le PLU pour elle alors que le risque sur le bas de terrain est réel (ça a déjà été inondé).

Je ne suis pas certain que l'ensemble cette parcelle 4000 en totalité non constructible soit très logique et justifié.
Si le rouge touche le bas de parcelle toute la parcelle passe en non constructible, un ajustement est concevable.
Bon, si les approches rationnelles ne sont plus dans l'air du temps .....

Il ne t’a pas échappé qu’il y a une maison sur le terrain. Donc, ne peut pas dire que l’ensemble des 4000m2 a toujours été non constructible. Et, le choix de mettre la maison en haut pour ce terrain et du terrain voisin n’est pas un hasard.
La voisine a dit que la moitié de son terrain a déjà été inondé (je suppose qu’elle parle depuis qu’elle y habite). Si elle a dit cela, je pars du principe que c’est au moins la moitié.
Par ailleurs, cela peut toujours être pire/aller plus loin dans le futur. Il faut prendre une marge.
Il y a un étang et un ruisseau.
La hauteur protège, mais pas totalement (l’eau peut remonter du sol par capillarité).
Donc, changer le PLU pour rendre une autre partie du terrain (nécessairement plus baisse) constructible ne me parait pas le plus rationnel.
Surtout que, encore une fois, ce n’est pas spécialement un endroit où le foncier est particulièrement sous tension.

C’est à cause de ce genre de raisonnement qu’on a de plus en plus de familles qui se retrouvent inondées dans les zones où il manque de foncier.

Exporter ces problématiques dans les endroits où il ne manque pas spécialement de foncier pour dans 10 ans dire « malheureusement des habitations ont été inondées. Pourquoi a t’on construit ici?», je ne vois pas tellement l’intérêt.

[IMMOLOLO]

La ville ne va pas changer le PLU pour elle alors que le risque sur le bas de terrain est réel (ça a déjà été inondé).

Je ne suis pas certain que l'ensemble cette parcelle 4000 en totalité non constructible soit très logique et justifié.
Si le rouge touche le bas de parcelle toute la parcelle passe en non constructible, un ajustement est concevable.
Bon, si les approches rationnelles ne sont plus dans l'air du temps .... .
Au village on sait s'arranger lorsque c'est nécessaire - bien sur que c'est toujours dans l'air du temps On dit bien qu'un bon arrangement vaut mieux qu'un mauvais procès
Une main lave l'autre et les deux lavent la figure

Si tout le monde campe sur sa position, ça ne marchera pas. Il faut avoir envie




Aux prochaines inondations on pourrait constater que cette maison en zone rouge n'est pas inondée alors d'autres hors zone rouge sont inondées.

[PACA]

C’est à cause de ce genre de raisonnement qu’on a de plus en plus de familles qui se retrouvent inondées dans les zones où il manque de foncier.

Pour ce cas le sous sol est particulièrement sain, aucune trace d'inondation.
Par contre les reportages d'inondations montrent très souvent des immeubles anciens dans les centres urbains, il y a des défaillances dans les analyses.
J'ai voulu mentionner que les zones rouges déclarées inondables ne sont pas forcément celles qui seront le plus inondées.
Paris est une cuvette, on sait que les premiers niveaux d'immeubles en partant des n premiers sous sol et le métro seront inondés un jour. l'idf est portant constructible.

[crispus]

Il y a plusieurs années j'ai loué un pavillon similaire (loué auparavant à un médecin ) en première couronne de Rennes (130m² sur 2500m² de terrain arboré), situé relativement en hauteur. Le voisin avait fait tuber un fossé d'écoulement d'eau pluviale : faute de pente à la construction dans l'écoulement de mes eaux pluviales, à chaque orage le trop-plein de la buse (toiture des 4 maisons avoisinantes) refoulait dans le sous-sol, laissant 2 cm d'eau. J'ai dû mettre ce qui s'y trouvait sur cales.

Un indice avec les sous-sols : une couche de poussière importante indique l'absence d'inondation sur plusieurs années. S'ils sont particulièrement propres, méfiance !

[Maudo]

Petite update.
On est retourné la voir avec mon beau père.
On est allé voir les combles et elles ne sont pas aménageable.
Le fils du proprio nous a dit que la maison n'a jamais été inondée.

[sawaï]

Les combles non aménageables serait un bon point selon ma grille de lecture, car ces espaces sont notoirement difficiles à vivre.
Pas aménageables => pas valorisables.

Quid des travaux et des avis des artisans sur les autres points ?

Avez-vous le DPE de manière à en contrôler les données d'entrée par échantillonnage?

[Lezard76]

Le 15 août tu dis que tu passes ton tour sur la maison. Et deux jours après tu refais une visite avec beau-papa?

Ça n’a aucun sens, ou tu souffres de l’indécision perpétuelle du primo (mais dans ce cas là, bon courage au vendeur, deux jours après la signature du compromis tu te rétracteras…), ou tu trolles pour de bon.

[IMMOLOLO]

Ce n'est pas très cool comme procédé,vis à vis de la communauté, mais couru d'avance que tu y retournerai sur ce projet.
A toi d'aider cette fois ton prochain, sous la forme que tu veux ... en offrant une consultation par ex

[Maudo]

Ce n'est pas très cool comme procédé,vis à vis de la communauté, mais couru d'avance que tu y retournerai sur ce projet.
A toi d'aider cette fois ton prochain, sous la forme que tu veux ... en offrant une consultation par ex

J'offre toutes les consultations gratuites pour le forum bulleimmo

[IMMOLOLO]

On attend toujours de connaitre ta spécialité pour statuer, ces consultations offertes, c'est le moins que tu puisses faire

[Maudo]

On attend toujours de connaitre ta spécialité pour statuer, ces consultations offertes, c'est le moins que tu puisses faire

Je fais dans le vieux, la gériatrie, c'est mon dada.

[neron]

J'offre toutes les consultations gratuites pour le forum bulleimmo

A ce prix, je me lance. Perso.. j'aime que les pavillons dans leur jus. Celui-ci a l'air refait mais de quand date-il pour avoir un DPE "F" .Je dirai 1975 /.85 (du moins les buttes dans mon coin ne se font plus car c'est de la perte de m2).

C'est donc une maison de 1 etage' et vous vivrez au 1er et le rdc sera jamais amenageable. (remplacer la butte par un escalier et vous ne l'acheteriez sûrement plus). Amah, ces maisons plaisent car elles sont comme sur un présentoir et vous donne l'impression de dominer,. d'être protégé comme un donjon (ca fait puissani, fort, beau mais c'est tres peu pratique ). Apres à chacun ses goûts mais l'etage de 91 m2, quoi que vous ferez , sera petiot (***) . Le rdc /cave est de la place perdue (Je doute même que vous vous y garerez car c'est pas pratique.) !!. Je ne sais pourquoi mais on m'a trjs dit de les fuire (humidité, difficulté d'isoler le sol car pont thermique, et m2 limités car dessus de 120 m2.shon faut un archi, (le rdc / cave compte pour 50 %), leur coût de construc./m2 habitable car la cave ne l'est.pas.,,. ). Allez voir la TF pour coir si la TF compte pas la cave (dans mon coin la TF, c'est presque 30 % d'un loyer) surtout que cette mairie me semble avoir besoin de €€. Oui ces pavillons étaient construits souvent quand la effleurait le sol. Donc pourquoi ne pas les fuire si l'on peut ?

Amah, à ce prix vous pourriez bâtir 100 m2 (compter 1600 €/m2 shon ou hab.) + un beau terrain (ou autre site) nobostant les aides et frais plus bas. Regardez l'évolution de la population ou de la zone urbaine (bien entendu les fichier pdf ou base excel sont plus complet ). Les prix des logements en France sont corrélé à 95 % à la capacité d'emprunt des ménages visant votre type de logement donc aux revenus des ménages et meme pour l'investisseur car les loyers qu'on peut tirer sont de 33 % max.).!!!! (*). L'internaute a mouliné ses chiffres ici

NB: Tab log T2 (confondez pas.la zone urbaine et la commune) : De 2009 a 2020,.le nombre de maisons ( 64 % des.lo'g : c'est énorme preuve que y-a de la place) est passé de 11500 à 12500 (55 %) en 2014 puis 12500 en 2020 (Donc au début les.prix baissant pas les gens ont construit puis après il était moins cher de prendre de l'ancien et de le.mettre au normes ++) et Tab log T6, entre 2006 à 2017, il s'est construit 1600.log. (8 % soit un tx de renouvellement du parc log. de 100 ans. C'est faible). A vous de faire les analyses..

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(*) Vous y trouvez les revenus moyens (le.mieux c'est de les prendre sur la.dgifp), donc avec une moulinette la capacité d'emprunt pour tout les deciles de revenus et trouverez aussi la surface moyenne d'une maison et le nb de chambres moyenne. Par exemple, j'y lis 10 % de maisons vacantes, taile moyenne 4,5 pièces (dommage l'insee.ne fournit la surface moyenne des logements), 40 % construit avant 45, 45 % entre 70-80 (d'où cette maison amah), 35 % d'inactif, 30 % de proprio, 46 % de ménage, en moyenne 2 enfants (ca explique que la taille des laison soit de 4,5 pièce), +60 % dans l'admin.(que 10 % ds le secteur "productif"), donc c'est un endroit sinistré, revenu moyen de 18 k€, 33 k€ (9em.decile), (assurez vois que c'est le revenu du foyer fiscal et non par unité. Oui l'INSEE cache le chiffre pour eviter que les gens compare l), soit une capa d'achat de 77 k€.prolo ou 150 k€ (csp++) pour un maison moyenne donc de 5 p.). Cote demographie, l'insse cache les chiffres crutiaux ,mais alencon faisait 33000 hab en 1975 (date max de construction) pour 26000 hab en 2023 Donc calculez le nb de maison dispo.(et qui le restera +20 ans.pusique 1/4 des jeunes quite le coin sauf si l'etat y cree encore plus de poste de la FP ou d'EP. 21 % de chômage.
===> Au bilan, l'immo. dans la zone.d'Alençon est mort. Ca ne construit meme plus !. Ds mon coin qui est moins cata, ca ce vend 500/600.m2 dans son jus ou 1000 /m2 hab.si tout rénové (elec, fenêtre, isol. chauffage, mur, sdb, ..).auquel rajouter le terrain non contruit (200 € /m2 en ville). Qd a prendre 4000 m2 à tondre pour rien, ca n'impressionne pas. Les "bouseux" en ont des h.ares. Par contre une maison contemporaine d'archi. ou une bourgeoise de 300.m2

(**) Si vous savez pas faire ses calculs de socio (surtout que l'insee depuis 2010 cache les chiffres signifiant genre revenus des menages), JE ME RÉPÈTE allez sur la base dvf,.repéré les maisons et terrain vendu du type qu'il vous plairait et aller les voir (ou sur le site des impôts). Le mieux est de récupérer les bases excell sur les 12 dernieres années et faire les traitements). Oui ca prend du temps mais qui sera mieux payé que votre salaire

(***) Dernière solution, si au vue de vos revenus , 300 k€ c'est rien sur 10 ans,.le coup de coeur . C'est tres verveau gauche ("féminin") genre coupe fringues ou coupe de cheveux a 200 €.. Sùr se sentir bien n'a pas de prix mais je trouve cela irrationel surtout que 91 m2.c'estminus. Ca fait maison a 100.k€. alors que la taille moyenne est plutôt 40 m2 /. personne.

(****). Imaginez vous avec un landeau à monter descendre ou quand vous aurez 90 ans. Même en pente douce c'est un étage et je ne oarle pas d'aller chercher le courrier, ouvrir au amis, même la terasse semble petite pour un barbac. Qd a sortir /rentrer chaque jour chez soi par la.cave c'est beurk. Faite le test en visitant avec votre voiture ! Qd a penser y faire une activités genre cabinet med. c'est mort. L'ete tout est beau. Qd a couper le gazon en pente, deja que c'est barbant . Redescendez sur terre svp.

Si apres le prix au m2/hab. vous semble corect au vue des moyennes whynot mais bon ma voisine a acheté une maison cosi., prete a l'emploi en même temps que j'achetais la mienne 2 fois plus grande de construc. bourgeoise mais dans son jus. J'ai l'iuque vous faites la meme chose alors qu'à Alençon,.la maison moyenne part à 117.000 € ou 1400 € /m2. 91.m2, ca fait 130.000 et non 260.k€. 130.000 pour s'elever haut dessus du roturier comme avec les châteaux royaux.

nb ; Hep les collectivistes de.la bulle, v'la encore un exemple de ville qui ne vie que par la FTE et les alloc. 80 % de la France est commznca si vous y rajoutez les boîtes qui dépendent de l'état ou d'octroi ( Airbus,.Ariane , Astom, l'Eolien, les banques, assurances,.pharma, transport, énergie ..... notez que le dernier mag' de la cgt relève que les salaires dans l'indus sont 20 % plus bas que ceux des happy bulshiteurs..

[PACA]

On attend toujours de connaitre ta spécialité pour statuer, ces consultations offertes, c'est le moins que tu puisses faire

Je fais dans le vieux, la gériatrie, c'est mon dada.

76 ans je suis un très bon client, je ne fait que du curatif .... pas d'homéopathie => traitement radicaux et expéditifs => pas de temps à perdre, droit au but, il me reste peu de temps à vivre, à la louche je table sur 80 ans ? .... en mode zombie légume si plus..
ça me va.

[IMMOLOLO]

On attend toujours de connaitre ta spécialité pour statuer, ces consultations offertes, c'est le moins que tu puisses faire

Je fais dans le vieux, la gériatrie, c'est mon dada.

Excellent ça devrait t'aider dans tes recherches de maisons

Le suivi du patient et de son patrimoine ! Nouvelle thérapie

Comment les notaires font fortune ?

[pierga]

Avant d'acheter quoi que ce soit dans l'immobilier un vrai conseil : lire cette petite publication qui est totalement indépendante.
c'est un vrai trésor
Et je suis presque sur qu'après cette lecture PLUS PERSONNE N'OSERA ACHETER DE L'IMMOBILIER

Je peux scanner les 3 ou 4 pages essentielles... ( mais pb sur le copyright ? ) J'en fait quand-meme une :


c'est un texte autrement plus interessant que tous ces conseils de gens interessées aux transactions comme les notaires , les banquiers, les agents immobiliers... et autres filous.
Le premier des filous c'est bien sur l'etat qui se gave honteusement dans tout l'immobilier. Et meme sur le dos des gens modeste qui souhaitent acheter leur unique logement pour l'habiter........ et des taxes qui augmentent d'années en années... et pas qu'un peu !! (c'est expliqué plus loin dans la publication).

Moi je suis heureux d'habiter en HLM............. il y en à de très corrects ! Quel bonheur d'avoir vendu toutes mes bicoques !

[neron]

Je fais dans le vieux, la gériatrie, c'est mon dada.

Excellent ça devrait t'aider dans tes recherches de maisons Le suivi du patient et de son patrimoine c'est important ! ça va avec Comment les notaires font fortune ?

Ouiiii ... bon c'est pas le notaire, med, tutelle, ... qui font" fortune" mais leurs enfants / conjoint et ici comme plus de 33 % des mômes ne restent pas dans la région ca doit en faire du turn-over (faudrait extraire de dvf le tx de ventes par an).

- combles avec permis + construction annexe => valeur = 250
- uniquement les combles avec permis => valeur = 200
- impossibilité d'aménager les comble => valeur = 180 .... 150

Avez-vous tenu compte de la baisse de la capa d'endetement pour celles à 250 k€ ou de la perte d'intérêt rendement locatif si les peix baissent pas d'autant ?

Moi je suis heureux d'habiter en HLM............. il y en à de très corrects ! Quel bonheur d'avoir vendu toutes mes bicoques !

Oui, financièrement c'est mieux (même en tenant compte du PTZ alors que les tx sont a 4 % car les taxe et cout d'entretien sont supérieurs à ce gain), mais y-a l'aspect psy (etre chez soit) et le risque de devoir quiter sa loc. si mise en vente, ce que vous avez évité en louant à un institutionnel (ici de ILM social) et que je recherche aussi. Dans ce coin (22 % de chômage) amah faut eviter l'hlm viser l'ILM, les zones pavillonnaires protégées louées par des zinzins (Ils possèdent en moyenne 30 % du parc locatif privé).


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@maudo, des mots ont sauté : Ce type de pavillon etaient souvent construits du fait de l'affleurement la nappe phréatique, du PLU et de la mode des années 70-85. Par "bourgeoise", je voulais dire du cossu ayant un cachet historique. Suite hausse des taux de 1 à 4 %, la capacité d'endettement hors PTZ a baissé de 20 / 30 %.mais que de 10 / 15 % si PTZ ds votre gamme.de prix (attention les simulateurs sous estime le coût de l'assurance qui est plus de 0,45 % par tête que 0,20), donc retirez 10 à 20 au prix de la base dvf ou au prix moyen donné sur les sites car ils ont plus de 1 an de retard sur les promesses.. (ca ne touchera pas le moyen de gamme à moins de 130 k€. car c'est le montant du PTZ + autres). A noter : 60 % de FP ca fait un turn-over important (+50 % chaque 10 ans - tab log t6) (celle-ci a tres bien été vendu y-a -12 ans vdf ?), des gens qui a la retraite repartent (tab POP t3) , un gros tx de locataire (62 % -tab log t7) donc des log. à l'intérieur rénové pour être loué, un prix lié au endement locatif (qui est max. imité à 30 % du revenu et dois etre min..le taux bancaire), des clients qui cherchent du prêt à habiter peu de bricoleurs donc à la revente dans 20 ans faudra refaire l'intérieur. Des clients qui ne peuvent s'assumer etre les bourges du coin, donc surface petite, look qui n'affiche pas trop). Je vous le fais court.

[IMMOLOLO]

Je pense que tu as convaincu définitivement notre gériatre de ne pas investir dans ce pavillon
Il faut dire que tes arguments sont tous pertinents

Alençon = un marché flat de chez flat
impossibilité d'exploiter convenablement la cave , le garage et les combles
un terrain en pente qu'il faudra malgré tout entretenir, même si peu utilisé

En anglais on dit enough is enough

Le projet d'offre à 180 K€ etait plus qu’honnête

[Maudo]

Petite update. On va probablement positionner sur une maison qui nous plaît bien.
En vente depuis 8 mois. Initialement à 295 000 euros. Baisse en juin à 275 000 euros et baisse il y a 10 jours à 245 000 euros.
Des gens pressés de vendre.
Peut être qu'on proposera 235 000euros
Une belle maison de 2009 de 145m2 avec 3500m2 de terrain classé dpe c avec pompe à chaleur.
Croyez en vos rêves

Sinon la passoire thermique en zone inondable elle est toujours en vente alors que l'agent immobilier nous avait bien dit de se dépêcher de se positionner car elle allait sûrement se vendre en septembre.

[WolfgangK]

Je croise les doigts pour vous !

[PACA]

Des gens pressés de vendre.
Peut être qu'on proposera 235 000euros

Très bien mais prudence il ne faut pas les dissuader de vendre, il pourraient se bloquer et passer à de la location ?

[Maudo]

Nan ils changent complètement de vie, ils partent à l'étranger pour acheter un camping.
Après ils sont parti de vraiment haut au niveau des prix.
Cest en pleine campagne au milieu des champs dans un village où les maisons valent 1300 euros/m2. (orne profonde).
Ils ont mis la maison sur leboncoin en passant par 3 agences avec un prix affiché à 235 000euros +10 000 frais d'agence.
Nous on les a contacté sans agence et ils proposent 245 000euros. Donc je me dis qu'il y a moyen de négocier encore 10 000

[PACA]

Cest en pleine campagne au milieu des champs

... dans ce cas toutes les offres sont permises.

Pour l'autre offre, en inondable, il me semble que tous les services étaient accessibles rapidement à pied.

[Jeffrey]

Nan ils changent complètement de vie, ils partent à l'étranger pour acheter un camping.
Après ils sont parti de vraiment haut au niveau des prix.
Cest en pleine campagne au milieu des champs dans un village où les maisons valent 1300 euros/m2. (orne profonde).
Ils ont mis la maison sur leboncoin en passant par 3 agences avec un prix affiché à 235 000euros +10 000 frais d'agence.
Nous on les a contacté sans agence et ils proposent 245 000euros. Donc je me dis qu'il y a moyen de négocier encore 10 000

145*1300=188500 …

[Maudo]

Nan ils changent complètement de vie, ils partent à l'étranger pour acheter un camping.
Après ils sont parti de vraiment haut au niveau des prix.
Cest en pleine campagne au milieu des champs dans un village où les maisons valent 1300 euros/m2. (orne profonde).
Ils ont mis la maison sur leboncoin en passant par 3 agences avec un prix affiché à 235 000euros +10 000 frais d'agence.
Nous on les a contacté sans agence et ils proposent 245 000euros. Donc je me dis qu'il y a moyen de négocier encore 10 000

145*1300=188500 …

Après c'est vrai que c'est une belle maison quand même bien isolée

[Vincent92]

Nan ils changent complètement de vie, ils partent à l'étranger pour acheter un camping.
Après ils sont parti de vraiment haut au niveau des prix.
Cest en pleine campagne au milieu des champs dans un village où les maisons valent 1300 euros/m2. (orne profonde).
Ils ont mis la maison sur leboncoin en passant par 3 agences avec un prix affiché à 235 000euros +10 000 frais d'agence.
Nous on les a contacté sans agence et ils proposent 245 000euros. Donc je me dis qu'il y a moyen de négocier encore 10 000

145*1300=188500 …

Je me suis fait la même réflexion que toi.
Dire qu'on a eu de la chance de trouver des vendeurs pressés et donc un prix intéressant. Qu'on va peut être proposé 235 000€ pour 145m2 soit 25% de plus que le prix de référence de 1300€/m2, c'est bizarre.
Peut être que les prestations sont particulièrement haut de gamme. Ce qui justifie de payer 30/40% de plus que la normale "normalement" (c'est à dire si on n'a pas cette chance de faire particulièrement une belle affaire)

[Jeffrey]

Nan ils changent complètement de vie, ils partent à l'étranger pour acheter un camping.
Après ils sont parti de vraiment haut au niveau des prix.
Cest en pleine campagne au milieu des champs dans un village où les maisons valent 1300 euros/m2. (orne profonde).
Ils ont mis la maison sur leboncoin en passant par 3 agences avec un prix affiché à 235 000euros +10 000 frais d'agence.
Nous on les a contacté sans agence et ils proposent 245 000euros. Donc je me dis qu'il y a moyen de négocier encore 10 000

145*1300=188500 …

Après c'est vrai que c'est une belle maison quand même bien isolée

C’est sûr, si elle isolée de tout, transport, commerces, vie associative (à l’exception de la confédération paysanne locale), équipements collectifs, alors faut foncer, ça vaut le +25% .

Oui mais dans ma ville il y a une population âgée, pas de jeunes, pas d'université, peu d'étude sup, des bars qui ferment à 21h, pas de tram, pas de métro, peu de restaurants, peu de distractions, peu de patrimoine culturel à visiter, pas de spécialistes ^^

D’autant plus que les vendeurs semblent pressés (8 mois …) et qu’ils sont partis d’un prix plus haut (295000€, ça ne fait que 700€ de plus au m2 par rapport au prix moyen, et là, vous bénéficiez d’une baisse de 20%, c’est comme au supermarché, il faut sauter sur la promotion). Ce n’est pas comme si le prix précédent avait été fixé au pif, là ça a l’air bien pensé.

Heureusement, il y a une pompe à chaleur, et le vocabulaire mediatico-marquetting avec « passoire thermique » semble avoir bien pris.

[Maudo]

Nan ils changent complètement de vie, ils partent à l'étranger pour acheter un camping.
Après ils sont parti de vraiment haut au niveau des prix.
Cest en pleine campagne au milieu des champs dans un village où les maisons valent 1300 euros/m2. (orne profonde).
Ils ont mis la maison sur leboncoin en passant par 3 agences avec un prix affiché à 235 000euros +10 000 frais d'agence.
Nous on les a contacté sans agence et ils proposent 245 000euros. Donc je me dis qu'il y a moyen de négocier encore 10 000

145*1300=188500 …

Je me suis fait la même réflexion que toi.
Dire qu'on a eu de la chance de trouver des vendeurs pressés et donc un prix intéressant. Qu'on va peut être proposé 235 000€ pour 145m2 soit 25% de plus que le prix de référence de 1300€/m2, c'est bizarre.
Peut être que les prestations sont particulièrement haut de gamme. Ce qui justifie de payer 30/40% de plus que la normale "normalement" (c'est à dire si on n'a pas cette chance de faire particulièrement une belle affaire)

En fait ça fait 1 an et demi qu'on cherche et on a du mal à trouver ce qu'il nous plaît donc on céde un peu...

[Vincent92]

Nan ils changent complètement de vie, ils partent à l'étranger pour acheter un camping.
Après ils sont parti de vraiment haut au niveau des prix.
Cest en pleine campagne au milieu des champs dans un village où les maisons valent 1300 euros/m2. (orne profonde).
Ils ont mis la maison sur leboncoin en passant par 3 agences avec un prix affiché à 235 000euros +10 000 frais d'agence.
Nous on les a contacté sans agence et ils proposent 245 000euros. Donc je me dis qu'il y a moyen de négocier encore 10 000

145*1300=188500 …

Je me suis fait la même réflexion que toi.
Dire qu'on a eu de la chance de trouver des vendeurs pressés et donc un prix intéressant. Qu'on va peut être proposé 235 000€ pour 145m2 soit 25% de plus que le prix de référence de 1300€/m2, c'est bizarre.
Peut être que les prestations sont particulièrement haut de gamme. Ce qui justifie de payer 30/40% de plus que la normale "normalement" (c'est à dire si on n'a pas cette chance de faire particulièrement une belle affaire)

En fait ça fait 1 an et demi qu'on cherche et on a du mal à trouver ce qu'il nous plaît donc on céde un peu...

A mon avis, le plus probable est que cela veut surtout dire que le prix n'est pas à 1300€/m2 sur le segment de marché que vous regardez. Mais beaucoup plus.
Je suppose que ce prix a été déduis d'un indicateur bidon trouvé sur internet. Vous ne seriez pas le seul.