Questions sur l'évolution d'une indivision

[fabriceb]

Bonjour à tous,

Voici une question foireuse sur l'évolution d'une indivision : on sait qu'on peut sortir de l'indivision (en rachetant la partie d'un autre indivisaire), mais est il possible, pour une indivisaire, de céder sa part (par exemple via une donation) ?
Question encore plus foireuse : un indivisaire peut il céder une fraction de sa part ?

Exemple concret :
Une maison est en indivision (50/50) entre deux personnes (nommons les castor et pollux);

Castor peut il céder sa part de l'indivision à ses enfants (nommons les riri, fifi et loulou)
Cela nous amènerait à une situation du genre :
Pollux 50 / riri 16,6666 / fifi 16,6666 / loulou 16,6666
Est ce possible ou non ?

Castor peut il décider de faire une donation de la moitié de sa part d'indivision à riri fifi et loulou ?
Cela nous amènerait à une situation du genre :
Pollux 50, Castor 25 / riri 8,3333 / fifi 8,3333 / loulou 8,3333
Est ce possible ou non ?

Merci à ceux qui pourraient apporter une réponse à la question capilotractée du samedi soir.

[WolfgangK]

Je ne vois pas bien pourquoi on ne pourrait pas.
C'est comme dans les successions d'indivision : les héritiers d'un indivisaire se partagent le % de celui-ci.

[Jeffrey]

Bonjour à tous,

Voici une question foireuse sur l'évolution d'une indivision : on sait qu'on peut sortir de l'indivision (en rachetant la partie d'un autre indivisaire), mais est il possible, pour une indivisaire, de céder sa part (par exemple via une donation) ?
Question encore plus foireuse : un indivisaire peut il céder une fraction de sa part ?

Exemple concret :
Une maison est en indivision (50/50) entre deux personnes (nommons les castor et pollux);

Castor peut il céder sa part de l'indivision à ses enfants (nommons les riri, fifi et loulou)
Cela nous amènerait à une situation du genre :
Pollux 50 / riri 16,6666 / fifi 16,6666 / loulou 16,6666
Est ce possible ou non ?

Castor peut il décider de faire une donation de la moitié de sa part d'indivision à riri fifi et loulou ?
Cela nous amènerait à une situation du genre :
Pollux 50, Castor 25 / riri 8,3333 / fifi 8,3333 / loulou 8,3333
Est ce possible ou non ?

Merci à ceux qui pourraient apporter une réponse à la question capilotractée du samedi soir.

Oui, l’indivisaire est pleinement propriétaire de sa part. Il peut la vendre, la céder, la transmettre.

[neron]

Y-a bien un droit de préemption en cas de mutation à titre onéreuse (Article 815-14 ) mais pas en cas de vrai mutation gratuite (donation, leg, libéralités ..)

Donc suffit d'aller voir un notaire pour faire enregistrer la donation et payer les frais mais faut tout poser (*)


--------------
Perso. Imaginez sa gestion après (art 815) entre frais, usage et location surtout si c'est pour faire un sale coup à tonton polux.. Les calculs de la part de chaque (incluant les frais, entretien, usage..) peuvent donner le tourni au bout de 30 ans au 'x indivisaire surtout avec les interets légaux et etre source de conflits..

Se pose aussi la question de l'acceptation de la donation par les enfants mineur Celle-ci ne pouvant etre fait par le donataire (et ceux ayant l'autorité parentale) il faudra le faire par un autre ascendant et nommer un administrateur autre que le donataire qui il devra gérer les benf. et maintenir des comptes.

Chaque majeurs devra eux assurer le bien, déclarer les revenus (ou perte) de leur part car meme si occupation gratuite (TH si RS)elle est imposable (si cout faible, ca peut passer comme un don d'usage sinon c'est un don ou IR). Mais le plus gros soucis est la possible perte d'une part de leur avantage sociaux due à leur part d'indivision (ptz, hlm, rsa, cmu, alloc, crous..). Je vous laisse en verifier les effets.

Se pose aussi la question de la valorisation et des PV.. Imaginez un terrain inconstructible en 1950 que vous donnez comme constructible en 2023. Votre frère polux peut se retrouver a payer l'IFI si la dgfip est maligne (en 1970 elle etait déjà maligne).

Nb 1: Dans les emmeedes rares, peut se poser aussi la requalification de la donation.,(par ex, don. déguisée si c'est vs qui en gardez la gestion, si vous y habitez, ...) voir sa nullité genre si elle est le support à des malversations (genre mettre en lieu sûr ses actifs avant une saisie, une faillite, un divorce, ...) ou si pas assez d'actifs si autres enfants (remariage,), voir en cas de divorce, si Mme maligne elle peut dire en avoir l'usage de fait (puis en demander.la jouissance gratuite etc.. )

Nb 2: C'est sans garantie à 100 %< car avec la convergence européenne et ses directives y-a.plus de sécurité juridique, le droit devient flou rien qu'à voir ceetaines décisions tirés par les cheveux de la CdC ou du conseil d'etat.

Nb 3: y-a pas de premeption par l'etat en cas de donation entre ascendant / descendant. Ce qui aurait pu gêner tonton polux.

[saturne]

La sortie de l'indivision par vente (enchêres) du bien indivis, aussi

Mais je ne comprends pas ici les mobiles du donateur et donataires ni le rapport avec l'indivision

[fabriceb]

Merci à tous,

Effectivement, la soixantaine approchant à (trop) grands pas (et les ennuis de santé avec), Castor (moi) se pose sérieusement la question de céder à ses trois loulous mineurs la part d'indivision (sur une résidence secondaire) qu'il a avec son frère Pollux (qui est OK sur le principe et dont je rachèterai éventuellement la part).

Après, il est évident que je continuerai à y séjourner (ne serait-ce que parce qu'il s'écoulera quelques années avant que les loulous puissent y séjourner seuls), mais il s'agirait d'une "vraie" donation ... et aucun plan "foireux" (si madame souhaite divorcer, elle ne m'a pas mis au courant) derrière tout cela si ce n'est "quelques" inquiétudes de santé.
Bref, c'est un début de transmission sur un bien ou nous résidons 2 semaines par an maximum et qui représente 10%-15% du patrimoine.

[saturne]

Didon, ta solution c'est de sortir de l'indivision Pollux-Castor pour recréer l'indivision sur tes rejetons (Donald) ?

Si la baraque a vraiment de la valeur affective tu la rachètes tout seul et laisses Daisy+rejetons décider après t'avoir mis en terre,

Le problème est l'indivision si je comprends, Alors:
-- 1 - Castor-Pollux vendent l'indivision et Donald divise par 3 la donation entre ses rejetons,
ou bien
-- 2- Si Pollux veut le prix marché, article XX du code civil, vente forcée aux enchères publiques,
C'est une procédure volontaire, Pollux aura le temps d'arriver à un accord avec Castor avant la vente à la bougie,

Fin de l'indivision et fin du problème,

Je commente parce que J'ai une histoire similaire mais au cube (heritiers degrés et pays) (Ce fil est public ?)

[fabriceb]

Didon, ta solution c'est de sortir de l'indivision Pollux-Castor pour recréer l'indivision sur tes rejetons (Donald) ?

Si la baraque a vraiment de la valeur affective tu la rachètes tout seul et laisses Daisy+rejetons décider après t'avoir mis en terre,

Le problème est l'indivision si je comprends, Alors:
-- 1 - Castor-Pollux vendent l'indivision et Donald divise par 3 la donation entre ses rejetons,
ou bien
-- 2- Si Pollux veut le prix marché, article XX du code civil, vente forcée aux enchères publiques,
C'est une procédure volontaire, Pollux aura le temps d'arriver à un accord avec Castor avant la vente à la bougie,

Fin de l'indivision et fin du problème,

Je commente parce que J'ai une histoire similaire mais au cube (heritiers degrés et pays) (Ce fil est public ?)

Oui, le fil est public.

La baraque a une valeur affective.
L'indivision n'est pas du tout le problème et fonctionne très bien. Potentiellement, elle fonctionnera même si je rachète la part de Pollux et que j'accepte qu'il y séjourne quelques jours par an (dont le taux d'occupation doit être de 3 semaines max annuellement). Pour tout vous dire, nous la prêtons gratuitement à un cousin une semaine par an (c'est quasiment lui qui y va le plus).

Tout cela explique que tonton Pollux envisage de me vendre sa part, mais qu'il ne soit pas pressé du tout (ni moi de la racheter); cela explique aussi que je puisse envisager de transmettre à mes rejetons sans difficulté.
A vrai dire, la réflexion est relative à la question de l'héritage et au fait qu'un autre frère soit sorti récemment de l'indivision (ca se passait moins bien avec ce troisième).

[WolfgangK]

Comme je suis du genre à optimiser, je regarderais du côté de la possibilité de donner la nue-propriété de votre part, même si divisé en 3 enfants un 10% du patrimoine, ça ne doit pas chercher très loin sauf si vous avez un très gros patrimoine.

Bon courage pour les soucis de santé (perso, j'aurais dû crever il y a un peu plus de 16 ans, mais ça va mieux).

[fabriceb]

Perso, j'ai déjà dépassé l'âge auquel mon oncle est décédé et je suis à moins de 10 ans de l'âge auquel mon père est décédé.
D'un autre coté, les trucs que je pourrai avoir sont du type chronique, mais qui peuvent trainer en longueur.

J'ai pensé à la nue-propriété, c'est aussi une possibilité ...

[saturne]

Didon, ta solution c'est de sortir de l'indivision Pollux-Castor pour recréer l'indivision sur tes rejetons (Donald) ?

Si la baraque a vraiment de la valeur affective tu la rachètes tout seul et laisses Daisy+rejetons décider après t'avoir mis en terre,

Le problème est l'indivision si je comprends, Alors:
-- 1 - Castor-Pollux vendent l'indivision et Donald divise par 3 la donation entre ses rejetons,
ou bien
-- 2- Si Pollux veut le prix marché, article XX du code civil, vente forcée aux enchères publiques,
C'est une procédure volontaire, Pollux aura le temps d'arriver à un accord avec Castor avant la vente à la bougie,

Fin de l'indivision et fin du problème,

Je commente parce que J'ai une histoire similaire mais au cube (heritiers degrés et pays) (Ce fil est public ?)

Oui, le fil est public.

La baraque a une valeur affective.
L'indivision n'est pas du tout le problème et fonctionne très bien. Potentiellement, elle fonctionnera même si je rachète la part de Pollux et que j'accepte qu'il y séjourne quelques jours par an (dont le taux d'occupation doit être de 3 semaines max annuellement). Pour tout vous dire, nous la prêtons gratuitement à un cousin une semaine par an (c'est quasiment lui qui y va le plus).

Tout cela explique que tonton Pollux envisage de me vendre sa part, mais qu'il ne soit pas pressé du tout (ni moi de la racheter); cela explique aussi que je puisse envisager de transmettre à mes rejetons sans difficulté.
A vrai dire, la réflexion est relative à la question de l'héritage et au fait qu'un autre frère soit sorti récemment de l'indivision (ca se passait moins bien avec ce troisième).

Sur ton héritage-en-aval;
-- tes rejetons resteront forcément en indivision affective avec tonton Pollux et ses héritiers.
Et si Pollux n'a pas d'enfants; alors ce sera toi et ta lignée.
Quel est l'intérêt de transférer l'indivision en vie à ses héritiers puisqu'ils resteront en indivision après ton décès ?

Sur le frère Nº 3 sorti de l'indivision. je subodore
-- qu'il y a un désaccord (ou un non-dit) sur le prix de rachat entre Castor et Pollux
Du genre frero3 a vendu sa portion au prix marché d'il y a 5 ou 10 ans, mais qui a augmenté de 300%,
Le non-dit c'est que évidemment Castor voudrait un compromis raisonnable, pas l'estimation de 2023,
Si j'ai juste, il faut attendre jusqu'au réajustement des prix (et sI Pollux est pressé, mise en vente)

Si tu veux faire une donation, mon opinion est que c'est incompatible avec une chose indivision,
Si tu veux faire une donation en vie, il faut que ce soit plutôt du liquide, jamais une indivision,
En fait la donation liquide et l'heritage (ou donation) d'une indivision sont deux questions séparées,
Le foutoir c'est de forcer le cumul,, du genre: "je vous fais don d'une indivision sans en sortir"


Sinon, tu as peut-être fait des calculs sur l'impôt de parts indivises heritées de lignées collatérales (oncle-neveux)
Mais tu n'es pas mort, et pour avant 2030, l'impôt ne sera plus du tout le même, il y a gros à parier,
Ce sera le problème de tes enfants, et ils n'en feront qu'à leur tête.

[fabriceb]

...

[fabriceb]

Sur ton héritage-en-aval;
-- tes rejetons resteront forcément en indivision affective avec tonton Pollux et ses héritiers.
Et si Pollux n'a pas d'enfants; alors ce sera toi et ta lignée.
Quel est l'intérêt de transférer l'indivision en vie à ses héritiers puisqu'ils resteront en indivision après ton décès ?

Intérêt : transmission et imposition.
Genre : j'ai 57 ans et l'espérance de vie moyenne des males dans ma famille est de 72 (on est franchement sous-performant).
En transmettant 15 ans avant décès, j'optimise (un peu). Surtout, je l'ai déjà dit, je pense racheter la part de tonton Pollux, ce qui me permettra de transmettre en optimisant un peu plus et de commencer à "mettre mes affaires en ordre" comme on disait à l'époque.

Sur le coté affectif : correct, mais il y a deux biens sur lesquels nous avons un attachement affectif.
Il suffit que Castor et Pollux sachent s'entendre intelligemment (2, c'est divisible par 2 et tonton est motivé par le bien numéro 2) ... Ce qu'ils font depuis environ 60 ans.

Sur le frère Nº 3 sorti de l'indivision. je subodore
-- qu'il y a un désaccord (ou un non-dit) sur le prix de rachat entre Castor et Pollux
Du genre frero3 a vendu sa portion au prix marché d'il y a 5 ou 10 ans, mais qui a augmenté de 300%,
Le non-dit c'est que évidemment Castor voudrait un compromis raisonnable, pas l'estimation de 2023,
Si j'ai juste, il faut attendre jusqu'au réajustement des prix (et sI Pollux est pressé, mise en vente)

Raté, et même totalement raté (même si ca ne regarde pas le sujet ici présenté) : les crépages de chignon portaient ... sur l'occupation de l'appart.
On peut se pouiller sur l'occupation d'un appart' même s'il n'est occupé que 3 semaines par an : l'âme humaine recèle de trésors d'imagination quand il s'agit de se bouffer le nez (c'est même assez bluffant, en fait).
En plus, certains peuvent avoir d'autres projets ... toujours est il que le prix demandé (en 2022) par frérot n°3 a même été dans le moyen/bas de la fourchette d'estimation. Je pourrai facilement concéder du +10%, ce n'est pas le problème.

Si tu veux faire une donation, mon opinion est que c'est incompatible avec une chose indivision,
Si tu veux faire une donation en vie, il faut que ce soit plutôt du liquide, jamais une indivision,
En fait la donation liquide et l'heritage (ou donation) d'une indivision sont deux questions séparées,
Le foutoir c'est de forcer le cumul,, du genre: "je vous fais don d'une indivision sans en sortir"

Du liquide à des gamins de 10 ans (ce qui implique qu'ils en auront 17 un jour) ... voyons ... Je pense que, non, on ne va pas faire ça (un peu oui, mais pas plus que ça).
Un bien immobilier est plus compliqué à vendre, surtout avec l'indivision.
En bref ; je fais une transmission avec laquelle riri fifi et loulou ne pourrons pas faire totalement n'importe quoi.

[Scot123]

Mieux vaut aller voir un notaire ... pas trop surbooké en ce moment vu la baisse d'activité en vente immo
On peut aussi les rencontrer gratuitement dans les chambres départementales Exemple pour Paris https://paris.notaires.fr/fr/liste-even ... =&type=694
Si c'est pas disponible en semaine, le samedi Principe : des notaires du Conseil du coin
Pour promouvoir l'accès au droit pour tous et partout en France, les notaires du Conseil du coin vous prodiguent, chaque mois, des consultations juridiques dans des cafés ou d'autres lieux ouverts au publics.
https://www.notaires.fr/fr/actualites/c ... re-au-cafe ou https://twitter.com/conseilducoin

[saturne]

Intérêt : transmission et imposition.

Du liquide à des gamins de 10 ans (ce qui implique qu'ils en auront 17 un jour) ... voyons ... Je pense que, non, on ne va pas faire ça (un peu oui, mais pas plus que ça).

Un bien immobilier est plus compliqué à vendre, surtout avec l'indivision.
En bref ; je fais une transmission avec laquelle riri fifi et loulou ne pourrons pas faire totalement n'importe quoi.

Je suis d'accord avec Scot123: va voir un notaire, ou plusieurs, en réfléchissant aux questions que le premier t'aura posées avant d'aller voir un second-.

Je dirais que ton premier travail va être de lire et relite le Code civil, le livre sur l'acquisition de propriété par voie de succession jusqu'à ce que tu puisses exposer ton cas (au notaire) et comprendre sa réponse. Et surtout pas; au grand jamais, essayer de partir d'un solution (celle de la donation) en s'imaginant que ça marchera pareil en changeant la chose transmise (j'ai l'impression que tu marches à rebours, partir d'une donation, pour essayer de gérer une indivision),

Tu m'as faiT penser, Voilà,

https://codes.droit.org/

Utilise (apprends à utiliser) ces PDF qui sont très, très, très bien faits. Je parle en connaissance de cause, ils pemettent même de tenir tête à des pros (lien aux pages de versions, jurisprudence, etc).
Ils font gagner un temps fou;

Ajoute aussi SumatraPDF pour les annoter et des logiciels pour organiser des idées, (J'utilise Treesheets et Trilium notes)

Bon, j'ai mis le fil en favoris, j'ai déjâ dit pourquoi, sauf que moi je suis pas dans dans la situation de Castor, mais plutôt dans celle de riri, fiif et loulou après que le Castor est parti très content de lui-même.
J'espère que tu nous raconteras comment vont tes démarches

[fabriceb]

Comme je suis du genre à optimiser, je regarderais du côté de la possibilité de donner la nue-propriété de votre part, même si divisé en 3 enfants un 10% du patrimoine, ça ne doit pas chercher très loin sauf si vous avez un très gros patrimoine.

Bon courage pour les soucis de santé (perso, j'aurais dû crever il y a un peu plus de 16 ans, mais ça va mieux).

C'est exactement la solution préconisée par la notaire.
A la réflexion, c'est ce que j'ai lancé comme opération : je donne la nue-propriété de ma part, et Madame (mon épouse) représentera les enfants (puisqu'elle n'est pas donataire).
Le transfert en propriété totale pose le problème que c'est encore moi qui vais payer les charges et les impots ... qui constitueraient des donations partielles si mes loulous sont totalement propriétaires.

[saturne]

Comme je suis du genre à optimiser, je regarderais du côté de la possibilité de donner la nue-propriété de votre part, même si divisé en 3 enfants un 10% du patrimoine, ça ne doit pas chercher très loin sauf si vous avez un très gros patrimoine.

Bon courage pour les soucis de santé (perso, j'aurais dû crever il y a un peu plus de 16 ans, mais ça va mieux).

C'est exactement la solution préconisée par la notaire.
A la réflexion, c'est ce que j'ai lancé comme opération : je donne la nue-propriété de ma part, et Madame (mon épouse) représentera les enfants (puisqu'elle n'est pas donataire).
Le transfert en propriété totale pose le problème que c'est encore moi qui vais payer les charges et les impots ... qui constitueraient des donations partielles si mes loulous sont totalement propriétaires.

Tu es venu en demandant au notaire cette solution-là et le notaire s'est exécuté en essayant de minimiser les risques ?

Ou bien tu lui as demandé son conseil en exposant une situation que tu ne savais pas aborder et c'est le notaire qui t'a conseillé celle-là?

Mettre ses enfants en indivision et sous tutelle de la mère. Bon si tu anticipes une fin de vie ça peut résoudre le problème jusqu'à leur majorité.

[fabriceb]

La notaire connait très bien la situation (elle avait réglé la succession de mon père).
Je lui ai dit que je souhaite faire une donation; elle m'a spontanément exposé l'intérêt de faire une donation à mon âge (sans que j'ai demandé son soutien) mais déconseillé la donation en pleine propriété.

Fin de vie, pas immédiatement, mais l'espérance de vie des hommes dans ma famille dépasse à peine 70 ans.

[fabriceb]

Voilà, c'est fait : donation de ma part de nue-propriété en indivision aux galopins.
Madame, n'étant pas partie à l'opération, gérera les intérêts de riri, fifi et loulou jusqu'à leurs majorités respectives.