Sous quelles conditions une démolition partielle est-elle autorisée ?

[cotcodec]

Bonjour,

Je cherche actuellement un bien en zone ultra-périurbaine dans l'Hérault, l'Aude ou le Gard.
Avec un grand terrain.

Je tombe sur beaucoup de maisons anciennes, avec du charme, souvent très délabrées, épaves thermiques, avec de très grandes surfaces, souvent >> 250m2 voire bien +.
Ces biens sont souvent très décotés. Trop lourds à porter par leurs propriétaires, sans utilité pour eux, trop grands pour les budgets d'acquéreurs lambda.
Personne n'en veut.
Ce sont donc en pratique des quasi-ruines, donc des biens idéaux pour faire des offres extrêmement agressives à des vendeurs qui seront très soulagés d'avoir enfin une offre.

Cela étant, je n'ai pas besoin d'une surface aussi grande.
Typiquement je voudrais autour de 120m2 habitables + un peu de dépendances.

J'en suis donc venu à me demander si je ne pourrais pas réduire la surface d'un tel bien par le moyen d'une démolition partielle.
Les avantages seraient multiples :
- réduction de l'isolation à faire et de la rénovation en général
- réduction de l'assiette de la taxe foncière
- redisposition des bâtiments de manière plus avantageuse (ils sont souvent biscornus car résultant de l'accumulation de diverses "tranches")
- création d'une maison de taille plus habituelle, donc plus facilement revendable

=> Ma question est donc :
1) Sous quelles conditions a-t-on le droit de démolir une partie de maison ? Je n'ai rien trouvé d'autre dans la littérature que "il faut un permis de démolir". OK, mais est-il accordé dans la pratique ?
2) En cas de démolition partielle, le Fisc fait-il des difficultés pour reconnaître la réduction de l'assiette de la Taxe Foncière (et de la TEOM) ?

Ce serait super si quelqu'un avait une expérience concrète à partager sur ce sujet !

Merci !

[PACA]

1) Sous quelles conditions a-t-on le droit de démolir une partie de maison ? Je n'ai rien trouvé d'autre dans la littérature que "il faut un permis de démolir". OK, mais est-il accordé dans la pratique ?

1 - Oui, sauf cas particulier de bâtiment classé aux monuments historiques, ou dans le périmètre, à voir
Dans tous les cas le compromis d'acquisition peut toujours se faire avec condition suspensive d'obtention du permis de démolir.
L'obligation de démolir est même assez fréquente quand il y a danger.
Attention : une démolition partielle peut fragiliser l'ensemble restant ? => voir un architecte

2 - Fisc => je passe

[cotcodec]

1) Sous quelles conditions a-t-on le droit de démolir une partie de maison ? Je n'ai rien trouvé d'autre dans la littérature que "il faut un permis de démolir". OK, mais est-il accordé dans la pratique ?

1 - Oui, sauf cas particulier de bâtiment classé aux monuments historiques, ou dans le périmètre, à voir
Dans tous les cas le compromis d'acquisition peut toujours se faire avec condition suspensive d'obtention du permis de démolir.
L'obligation de démolir est même assez fréquente quand il y a danger.
Attention : une démolition partielle peut fragiliser l'ensemble restant ? => voir un architecte

2 - Fisc => je passe

Merci !
Donc je comprends que sauf bâtiment d'intérêt particulier, pas besoin de justification particulière pour en démolir une partie

Pour le Fisc si qqun a un éclairage ce serait super

[berliner59]

1) Sous quelles conditions a-t-on le droit de démolir une partie de maison ? Je n'ai rien trouvé d'autre dans la littérature que "il faut un permis de démolir". OK, mais est-il accordé dans la pratique ?

1 - Oui, sauf cas particulier de bâtiment classé aux monuments historiques, ou dans le périmètre, à voir
Dans tous les cas le compromis d'acquisition peut toujours se faire avec condition suspensive d'obtention du permis de démolir.
L'obligation de démolir est même assez fréquente quand il y a danger.
Attention : une démolition partielle peut fragiliser l'ensemble restant ? => voir un architecte

2 - Fisc => je passe

Merci !
Donc je comprends que sauf bâtiment d'intérêt particulier, pas besoin de justification particulière pour en démolir une partie

Pour le Fisc si qqun a un éclairage ce serait super

un formulaire à remplir, le temps de la démolition / reconstruction, tu seras en TF "non bati", puis recalcul en fonction du batiment futur (mais ce n'est pas forcément un bon plan fiscal si tu passes de ruines anciennes 200m2 à 100m2 dernières normes !). Le mieux déclaration de destruction partielle (et tu gardes un bout de facade).

[cotcodec]

1) Sous quelles conditions a-t-on le droit de démolir une partie de maison ? Je n'ai rien trouvé d'autre dans la littérature que "il faut un permis de démolir". OK, mais est-il accordé dans la pratique ?

1 - Oui, sauf cas particulier de bâtiment classé aux monuments historiques, ou dans le périmètre, à voir
Dans tous les cas le compromis d'acquisition peut toujours se faire avec condition suspensive d'obtention du permis de démolir.
L'obligation de démolir est même assez fréquente quand il y a danger.
Attention : une démolition partielle peut fragiliser l'ensemble restant ? => voir un architecte

2 - Fisc => je passe

Merci !
Donc je comprends que sauf bâtiment d'intérêt particulier, pas besoin de justification particulière pour en démolir une partie

Pour le Fisc si qqun a un éclairage ce serait super

un formulaire à remplir, le temps de la démolition / reconstruction, tu seras en TF "non bati", puis recalcul en fonction du batiment futur (mais ce n'est pas forcément un bon plan fiscal si tu passes de ruines anciennes 200m2 à 100m2 dernières normes !). Le mieux déclaration de destruction partielle (et tu gardes un bout de facade).

En fait je n'envisage pas de reconstruire une ruine, mais plutôt une vieille bâtisse au gros oeuvre encore sain donc en théorie encore assujettie à TF
Cela change-t-il quelque chose à tes conseils ?

[krachboom]

Mon avis qui est à vérifier quand même.

Le permis de démolir si bien déposé va dire par exemple :

- surface plancher avant démolition : 250 M2

- surface plancher après démolition : 130 M2.

Le fisc est normalement notifié de ça après ta déclaration d'achèvement des travaux à ne pas oublier de faire.

Ensuite une fois tout l'aménagement intérieur terminé pour être certain d'être en conformité avec le fisc faire le formulaire H0 ou H1 je sais plus le numéro, qui détaille la surface et confort de ton logement, nombre de WC, sdb, etc...

La taxe sera ainsi à jour.

Attention si modification de façade sur la partie restante ou toiture pour velux , fenêtre ou autre, je grouperai tout dans un permis de construire unique valant démolition partielle.

[cotcodec]

Mon avis qui est à vérifier quand même.

Le permis de démolir si bien déposé va dire par exemple :

- surface plancher avant démolition : 250 M2

- surface plancher après démolition : 130 M2.

Le fisc est normalement notifié de ça après ta déclaration d'achèvement des travaux à ne pas oublier de faire.

Ensuite une fois tout l'aménagement intérieur terminé pour être certain d'être en conformité avec le fisc faire le formulaire H0 ou H1 je sais plus le numéro, qui détaille la surface et confort de ton logement, nombre de WC, sdb, etc...

La taxe sera ainsi à jour.

Attention si modification de façade sur la partie restante ou toiture pour velux , fenêtre ou autre, je grouperai tout dans un permis de construire unique valant démolition partielle.

Merci super clair !