Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

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Tfk59
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Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#1 Message par Tfk59 » 14 oct. 2023, 11:47

Salut

Pour éviter d'inonder avec mes fils je change celui-ci qui faisait un bide.

Je souhaite vendre ma maison a moyen terme (horizon 5/7 ans maximum).

2021 en euphorie COVID: estimations autour de 435/450000 euros
Estimations actuelles: 360000 euros.

Voici le scénario de l'époque 2021. Acheteur non marchand de bien et non professionnel. Disons une famille. 5000 euros/mois de revenus.
Le prix est à 450000 euros.
Apport d'environ 10% on va arrondir a 50000 euros. Reste a financer 400000 euros.
Le ménage est bon gestionnaire et bien situé par sa banque elle bénéficie d'un taux à 1%. Ce qui fait donc 1621 euros/mois de mensualité hors assurance.

J'ai fait la même chose aujourdui. Au taux de 4,24%.
La mensualité passe à 2325 euros/mois ce qui nécessite des revenus de 7000 euros, soit une augmentation de salaire d'environ 35%. Impossible.
Je me suis mis à la place de l'acheteur. Je sais que le vendeur ne baissera pas. En supposant que le salaire reste à 5000 voire monte à 5500 euros au bout de 3 ans, ça permet d'économiser suffisamment pour augmenter l'apport à 100000 euros par exemple. (J'ai calculé 30 mois exactement en économisant 1621 euros/mois).

En supposant que donc au bout de 2 ans et demi le vendeur n'augmentera pas son prix, que l'acheteur ait économisé suffisamment pour doubler l'apport (20% environ), et que le taux devienne un peu plus raisonnable (3,5% dans ma simulation), la mensualité passe à 1851€/5500*100= 29% de taux d'effort.

Est-ce plausible d'après vous?
Moi j'y crois.
Après c'est vrai qu'on pourrait me dire. Les acheteurs chercheront moins cher des maintenant quitte à sacrifier une pièce ou un 2e garage.
Modifié en dernier par Tfk59 le 25 oct. 2023, 14:38, modifié 2 fois.

PACA
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Re: Brainstorming ? "Réfléchir à la place des incompétents (sauf pour eux)"

#2 Message par PACA » 14 oct. 2023, 11:56

Oui, intéressant.
Nous avons déjà des fils sur le réchauffement climatique et les régimes sans viande végétariens pour sauver la planète.
Ma spécialité : l'age, le vécu écolo par nécessité des années 47 60. du niveau moyen age.

Morrel
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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#3 Message par Morrel » 31 oct. 2023, 07:26

Bonjour,

Votre approche prudente et vos projections basées sur l'évolution des revenus de l'acheteur ainsi que sur l'augmentation de l'apport sont des éléments clés pour une éventuelle acquisition future.

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#4 Message par p0ulp3 » 31 oct. 2023, 09:48

Tfk59: j'avais fait un graph basé sur ce genre de calcul ici : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... t#p2693361
Mais avec l'hypothese que les prix suivent la capacité d'emprunt. Qu'est ce qui vous fait penser que le vendeur ne baissera pas ? Dans mon coin (banlieue huppée de lyon), ils ont déjà baissé de 10% :/ Il y a certes une inertie et je ne crois pas à plus de 10% de baisse par an, ce qui est confirmé par la crise des années 90 qui n'a pas baissé plus vite que 7 ou 8% par an, mais il suffit de 2 années de baisse pour revenir à des niveaux intéressants.
Et il est peu probable que dans un an, les taux soient à moins de 3%, dans 5 ans par contre (période de vente pour vous), ca devrait etre à priori neutre ou haussier.

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lecriminel
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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#5 Message par lecriminel » 31 oct. 2023, 09:57

Ta théorie est celle des prix rongés par l'inflation. En effet c'est possible une inflation de 20% correspond à une baisse réelle du prix de 20%, mais qui permet au vendeur de faire l'autruche " je n'ai pas baissé le prix"
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

Vincent92
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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#6 Message par Vincent92 » 31 oct. 2023, 10:02

Tfk59 a écrit :
14 oct. 2023, 11:47
Salut

Pour éviter d'inonder avec mes fils je change celui-ci qui faisait un bide.

Je souhaite vendre ma maison a moyen terme (horizon 5/7 ans maximum).

2021 en euphorie COVID: estimations autour de 435/450000 euros
Estimations actuelles: 360000 euros.

Voici le scénario de l'époque 2021. Acheteur non marchand de bien et non professionnel. Disons une famille. 5000 euros/mois de revenus.
Le prix est à 450000 euros.
Apport d'environ 10% on va arrondir a 50000 euros. Reste a financer 400000 euros.
Le ménage est bon gestionnaire et bien situé par sa banque elle bénéficie d'un taux à 1%. Ce qui fait donc 1621 euros/mois de mensualité hors assurance.

J'ai fait la même chose aujourdui. Au taux de 4,24%.
La mensualité passe à 2325 euros/mois ce qui nécessite des revenus de 7000 euros, soit une augmentation de salaire d'environ 35%. Impossible.
Je me suis mis à la place de l'acheteur. Je sais que le vendeur ne baissera pas. En supposant que le salaire reste à 5000 voire monte à 5500 euros au bout de 3 ans, ça permet d'économiser suffisamment pour augmenter l'apport à 100000 euros par exemple. (J'ai calculé 30 mois exactement en économisant 1621 euros/mois).

En supposant que donc au bout de 2 ans et demi le vendeur n'augmentera pas son prix, que l'acheteur ait économisé suffisamment pour doubler l'apport (20% environ), et que le taux devienne un peu plus raisonnable (3,5% dans ma simulation), la mensualité passe à 1851€/5500*100= 29% de taux d'effort.

Est-ce plausible d'après vous?
Moi j'y crois.
Après c'est vrai qu'on pourrait me dire. Les acheteurs chercheront moins cher des maintenant quitte à sacrifier une pièce ou un 2e garage.
Oui, ton acheteur hypothétique a perdu énormément de pouvoir d'achat depuis mi 2022.
Et, le plus probable n'est pas que l'acheteur retrouve miraculeusement son pouvoir d'achat de 2022 en 2024, mais que les volumes soient contractés (seul les acheteurs suffisamment riches achètent + moins de vendeurs) avec des prix plus bas.
Rien ne dit que tout doit se compenser.
Vu que ta vente est envisagée dans 5/7 ans, de l'eau aura coulé sous les ponts; les salaires auront augmenté et les taux seront certainement plus bas. C'est très difficile de savoir et faire un calcul avec de bonnes hypothèses. Mais, rien ne dit que les prix seront plus bas.
A mon avis, il y a même plus de chance qu'ils soient plus hauts que plus bas qu'aujourd'hui.
A noter que tu as acheté à crédit, donc c'est assez peu ton argent qui subit l'inflation. On subit de l'inflation seulement quand on sort vraiment de l'argent ou qu'on a du cash. Pas sur de l'argent qu'on doit rembourser plus tard.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#7 Message par crispus » 31 oct. 2023, 15:35

Si l'augmentation de revenus est due à l'inflation, elle reste généralement en dessous des besoins (ex: énergie !), ce qui réduit la capacité d'épargne. Il devient difficile d'épargner dans un contexte de stagflation.

Si l'immo n'avait pas connu de bulle, il aurait pu suivre l'inflation, comme il l'a fait durant les 30 glorieuses, où on remboursait son crédit en 7-10 ans.

Mais là il a atteint un niveau anormal, qui n'a été rendu possible que par des taux historiquement bas, et leur corollaire...une durée d'endettement quasiment doublée en 20 ans.

Il faut purger les excès un jour. Plus on tarde, plus c'est dur. :twisted:

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#8 Message par Vincent92 » 31 oct. 2023, 15:39

Avec de 3-4% de hausse des revenus (officiellement, on prévoie même 4.8%) et une inflation à 4%, je ne suis pas sûr qu'on puisse parler de "stagflation".
Par ailleurs, les chiffres montrent que l'épargne augmente toujours en 2023.
Même si derrière ces chiffres se cachent des situations inégales.
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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#9 Message par crispus » 31 oct. 2023, 15:51

L'inflation n'a jamais dépassé 4% ces 2 dernières années, nous voilà rassurés. Merci l'INSEE , la BDF... de garantir le pouvoir d'achat (surtout immo) des français. :mrgreen:

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#10 Message par Aren » 31 oct. 2023, 16:29

crispus a écrit :
31 oct. 2023, 15:51
L'inflation n'a jamais dépassé 4% ces 2 dernières années, nous voilà rassurés. Merci l'INSEE , la BDF... de garantir le pouvoir d'achat (surtout immo) des français. :mrgreen:
C'est Bruno et ses petits bras musclés qui nous protège de l'inflation !
Tous nos voisins européens et leur inflation à 7-10% nous l'envient !

(Rien à voir avec le fait que le SMIC soit encore indexé sur l’inflation, et qu'il faille donc la maintenir le plus bas possible)

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#11 Message par Vincent92 » 31 oct. 2023, 16:47

Aren a écrit :
31 oct. 2023, 16:29
crispus a écrit :
31 oct. 2023, 15:51
L'inflation n'a jamais dépassé 4% ces 2 dernières années, nous voilà rassurés. Merci l'INSEE , la BDF... de garantir le pouvoir d'achat (surtout immo) des français. :mrgreen:
C'est Bruno et ses petits bras musclés qui nous protège de l'inflation !
Tous nos voisins européens et leur inflation à 7-10% nous l'envient !

(Rien à voir avec le fait que le SMIC soit encore indexé sur l’inflation, et qu'il faille donc la maintenir le plus bas possible)
L'inflation en zone euro est passée de 10% il y a 1 an à 3% aujourd'hui (en 12 mois glissants).
On peut penser ce qu'on veut du gouvernement, les Français ont été plutôt mieux protégé de l'inflation que dans la zone euro, par l'injection d'argent public (bouclier tarifaire, ristourne sur l'essence, etc.) en plus de tous les chèques fait.
Comme à chaque fois, la France prend moins les chocs (grâce aux subventions, qui seront impôts ou baisse de dépenses publiques ensuite) et redémarre plus lentement (ne serait ce que parce qu'on retire les subventions donc cela fait monter l'inflation par rattrapage. Mais pas que). Donc, on est passé de "bon" à "mauvais" élève en terme d'inflation.

On pourra toujours contester les chiffres officiels en disant qu'ils sont sous évalués (je le pense aussi. D'ailleurs l'inflation de la France harmonisée UE et plus importante que l'inflation INSEE). Par contre, il me semble assez incontestable que l'inflation a bien reflué (ce qui ne veut évidemment pas dire que les prix ont baissé)
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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#12 Message par lecriminel » 31 oct. 2023, 21:54

crispus a écrit :
31 oct. 2023, 15:51
L'inflation n'a jamais dépassé 4% ces 2 dernières années, nous voilà rassurés. Merci l'INSEE , la BDF... de garantir le pouvoir d'achat (surtout immo) des français. :mrgreen:
pour ma part, j'ai décidé suite à mes augmentations de me lâcher sur le chauffage cet hiver.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#13 Message par lecriminel » 31 oct. 2023, 21:57

Vincent92 a écrit :
31 oct. 2023, 16:47
On peut penser ce qu'on veut du gouvernement, les Français ont été plutôt mieux protégé de l'inflation que dans la zone euro, par l'injection d'argent public (bouclier tarifaire, ristourne sur l'essence, etc.) en plus de tous les chèques fait.
Non, les Français ont été moins protégés de l'inflation car les salaires n'ont pas suivi, contrairement aux autres, qui en conséquence ont eu une inflation à priori (à l"erreur" de l'INSEE près) supérieure.
Va faire comprendre ça dans un pays où 95% des habitants croient que la crise covid a été bien gérée.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#14 Message par supermascotte » 31 oct. 2023, 23:17

Tfk59 a écrit :
14 oct. 2023, 11:47
Salut

Pour éviter d'inonder avec mes fils je change celui-ci qui faisait un bide.

Je souhaite vendre ma maison a moyen terme (horizon 5/7 ans maximum).

2021 en euphorie COVID: estimations autour de 435/450000 euros
Estimations actuelles: 360000 euros.

Voici le scénario de l'époque 2021. Acheteur non marchand de bien et non professionnel. Disons une famille. 5000 euros/mois de revenus.
Le prix est à 450000 euros.
Apport d'environ 10% on va arrondir a 50000 euros. Reste a financer 400000 euros.
Le ménage est bon gestionnaire et bien situé par sa banque elle bénéficie d'un taux à 1%. Ce qui fait donc 1621 euros/mois de mensualité hors assurance.

J'ai fait la même chose aujourdui. Au taux de 4,24%.
La mensualité passe à 2325 euros/mois ce qui nécessite des revenus de 7000 euros, soit une augmentation de salaire d'environ 35%. Impossible.
Je me suis mis à la place de l'acheteur. Je sais que le vendeur ne baissera pas. En supposant que le salaire reste à 5000 voire monte à 5500 euros au bout de 3 ans, ça permet d'économiser suffisamment pour augmenter l'apport à 100000 euros par exemple. (J'ai calculé 30 mois exactement en économisant 1621 euros/mois).

En supposant que donc au bout de 2 ans et demi le vendeur n'augmentera pas son prix, que l'acheteur ait économisé suffisamment pour doubler l'apport (20% environ), et que le taux devienne un peu plus raisonnable (3,5% dans ma simulation), la mensualité passe à 1851€/5500*100= 29% de taux d'effort.

Est-ce plausible d'après vous?
Moi j'y crois.
Après c'est vrai qu'on pourrait me dire. Les acheteurs chercheront moins cher des maintenant quitte à sacrifier une pièce ou un 2e garage.
Peut-être qu'on pourrait aborder le problème sous un autre angle.

En 2021, votre maison est estimée à 450k€ en pleine euphorie COVID (sous entendu, vous avez vous-mêmes conscience que le prix était anormalement élevé). Aujourd'hui, elle est estimée à 360k€. Ca fait une baisse vertigineuse de 20% du prix de vente. L'écart peut s'expliquer en partie par des estimations aux doigts mouillés, m'enfin toujours est-il que la valeur du bien s'est effondrée pour les raisons qu'on connait : une bulle qui se dégonfle et une remontée des taux qui ruine la solvabilité des acheteurs potentiels. Les prix de l'immobilier baissent et il n'y a pas de facteurs permettant de penser que les prix repartiront à la hausse dans un futur proche.

Donc qui sait, dans 2 ans, si vous la faites estimée de nouveau, il est possible qu'elle perde de nouveau de sa valeur. Et là, vous vous en voudrez peut-être de n'avoir pas vendu plus tôt. En tout cas, vous faites un pari osé de penser que votre maison vaudra 450 k€ dans 2 ans. D'ailleurs, avec l'inflation qu'on a connu, 450k€ dans 2 ans ne vaudront pas 450 k€ en 2021.

Aujourd'hui votre maison est estimée à 360 k€, vous pourriez la mettre à vendre à ce prix, mais rien ne vous garantit pour autant que vous parviendriez à la vendre. Les acheteurs sont de moins en moins nombreux et le stock de biens à vendre grossit sensiblement. Le temps ne joue pas en faveur des vendeurs.

Dans 5-7 ans, alors là par contre, on est pas Mme Irma.

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#15 Message par Ardoise » 01 nov. 2023, 01:41

Tfk59 a écrit :
14 oct. 2023, 11:47
Salut

Pour éviter d'inonder avec mes fils je change celui-ci qui faisait un bide.

Je souhaite vendre ma maison a moyen terme (horizon 5/7 ans maximum).

2021 en euphorie COVID: estimations autour de 435/450000 euros
Estimations actuelles: 360000 euros.

Voici le scénario de l'époque 2021. Acheteur non marchand de bien et non professionnel. Disons une famille. 5000 euros/mois de revenus.
Le prix est à 450000 euros.
Apport d'environ 10% on va arrondir a 50000 euros. Reste a financer 400000 euros.
Le ménage est bon gestionnaire et bien situé par sa banque elle bénéficie d'un taux à 1%. Ce qui fait donc 1621 euros/mois de mensualité hors assurance.

J'ai fait la même chose aujourdui. Au taux de 4,24%.
La mensualité passe à 2325 euros/mois ce qui nécessite des revenus de 7000 euros, soit une augmentation de salaire d'environ 35%. Impossible.
Je me suis mis à la place de l'acheteur. Je sais que le vendeur ne baissera pas. En supposant que le salaire reste à 5000 voire monte à 5500 euros au bout de 3 ans, ça permet d'économiser suffisamment pour augmenter l'apport à 100000 euros par exemple. (J'ai calculé 30 mois exactement en économisant 1621 euros/mois).

En supposant que donc au bout de 2 ans et demi le vendeur n'augmentera pas son prix, que l'acheteur ait économisé suffisamment pour doubler l'apport (20% environ), et que le taux devienne un peu plus raisonnable (3,5% dans ma simulation), la mensualité passe à 1851€/5500*100= 29% de taux d'effort.

Est-ce plausible d'après vous?
Moi j'y crois.
Après c'est vrai qu'on pourrait me dire. Les acheteurs chercheront moins cher des maintenant quitte à sacrifier une pièce ou un 2e garage.
Euh c'est quoi le rapport entre une mensualité et économiser cette mensualité ?
Ardoise s'efface.

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#16 Message par PACA » 01 nov. 2023, 07:50

Tfk59 a écrit :
14 oct. 2023, 11:47
Je souhaite vendre ma maison a moyen terme (horizon 5/7 ans maximum).
Si c'est pour un objectif effectif il manque des éléments essentiels :
- concernant l'emplacement et son évolution => voir le PLU => évolution des zones constructibles
- les biens équivalents => la valeur théorique n'est pas un facteur de décision, c'est la valeur relative par rapport aux autres biens qui compte.
- l'évolution de la population et de son mode de vie, transport ....
- les nouveaux programmes neufs
- évolution des distances par rapport aux services
- état du marché locatif "niveau des loyers"

Avec ces éléments on pourrait faire des projections sur le prix de vente futur, qui peut être très différent de la valeur théorique "négligeable" par rapport à la réalité du marché.
Des exemples simples déterminants : l'implantation d'un service public tels que lycée, hôpital.... peut bousculer la donne, une salle de shoot ou des points de deal pourraient créer des surprises.
Attention à la suppression des services : médecins, écoles, transports ....

En cas d'absence d'évolution probable c'est l'état du marché qui fixe le prix => comparer par rapport aux autres biens en vente.... c'est la première démarche de l'acheteur.
2021 en euphorie COVID: estimations autour de 435/450000 euros
Estimations actuelles: 360000 euros.
ça semble un peu gros comme baisse ?
le quartier dégringole ?

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#17 Message par lecriminel » 01 nov. 2023, 09:21

PACA a écrit :
01 nov. 2023, 07:50
2021 en euphorie COVID: estimations autour de 435/450000 euros
Estimations actuelles: 360000 euros.
ça semble un peu gros comme baisse ?
le quartier dégringole ?
ça fait gros par rapport aux chiffres officiels,
mais c'est nettement plus cohérent, voire plutôt sous estimé. On part d'un cas où les gens recevaient un paquet d'argent qu'ils ne pouvaient pas dépenser + des taux à 1% vs des mêmes gens qui perdent du pouvoir d'achat (hausse des prix, en particulier énergie) + des taux à 4 ou 5%.
Les chiffres officiels de baisse de 1, 3 ou 5% en 2 ans sont évidemment totalement bidon.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#18 Message par crispus » 01 nov. 2023, 13:51

En prenant l'estimation moyenne de 440000, la baisse représente 18%. Ça me semble tout à fait cohérent avec une baisse lente mais continue sur 18 mois. 8)

Dans mon entourage familial quelqu'un a vendu au printemps 2023, ~12% sous l'estimation faite ~10 mois plus tôt. Maison récente (2012) en parfait état, première couronne rennaise. Un coin très demandé... avant la hausse des taux. :lol:
La vente a tout juste couvert les frais d'acquisition récente (avant COVID). Plus les mois s'écoulent, plus il faut détenir un bien depuis longtemps pour espérer faire une PV. :roll:

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Re: Simulation d'évolution côté acheteur, vu par un potentiel vendeur

#19 Message par Gpzzzz » 03 nov. 2023, 07:26

lecriminel a écrit :
31 oct. 2023, 21:54
crispus a écrit :
31 oct. 2023, 15:51
L'inflation n'a jamais dépassé 4% ces 2 dernières années, nous voilà rassurés. Merci l'INSEE , la BDF... de garantir le pouvoir d'achat (surtout immo) des français. :mrgreen:
pour ma part, j'ai décidé suite à mes augmentations de me lâcher sur le chauffage cet hiver.
Encore faudrait-il qu'il fasse froid..
On est le 03/11 et ça fait deux années de suite que j ai tjrs pas brûlé 1cm3 de case pour le chauffer.. saloperie de réchauffement climatique qui m empêche de consommer !