Focus notaire : Durée de détention des biens

[Vincent92]

Focus notaires particulièrement intéressant ce mois-ci car il s'attaque à l'idée répendue qui serait qu'un bien est détenu 7-8 ans en moyenne et que je n'arrête pas de combattre (on s'aperçoit très vite que c'est n'importe quoi en faisant une simple règle de 3)

Focus : La durée de détention des appartements anciens s’est récemment allongée suite à la mise sur le marché d’appartements énergivores détenus depuis longtemps

La durée de détention des biens immobiliers est dans son ensemble assez mal connue.
En effet, des pans entiers du parc de logements ne sont jamais ou qu’exceptionnellement mutés. La quasi-totalité des logements détenus par les bailleurs publics sont appelés à rester leur propriété pour leur permettre d’accomplir leur mission. En Ile-de-France cela concerne 1,36 million de logements sur un parc total de 5,95 millions de logements en 20201 . Il ne reste donc qu’un parc potentiellement mutable de près de 4,6 millions de logements. D’autres acteurs, investisseurs institutionnels (SCPI, fonds, compagnie d’assurance) détiennent également un parc locatif privé rarement revendu. Par ailleurs, de nombreux logements sont transmis et conservés en patrimoine par leurs héritiers.
Nous mesurons dans nos bases de données la durée de détention des logements mutés à titre onéreux, donc mis sur le marché, et qui font l’objet de ce focus. Nous avons exclu cependant de notre analyse les ventes suivant une succession (et les héritiers qui se séparent de leur bien en quelques mois) ou les logements revendus par les marchands de biens, au bout d’un an en moyenne.

Les durées de détention des biens vendus se sont allongées depuis 20 ans. Cela s’observe pour les durées moyennes de détention comme pour les durées médianes.
De 2013 à 2022, les appartements vendus appartenaient en moyenne à leur propriétaire depuis près de 11,5 ans contre 10 ans de 2003 à 2012. Les maisons vendues étaient détenues en moyenne depuis 15 ans pendant la décennie 2013-2022 contre 13 ans de 2003 à 2012.
Plusieurs explications sont possibles mais sans que l’on puisse les prioriser : vieillissement de la population qui conduit à garder son logement pus longtemps, très légère décélération de la mobilité des ménages ces dernières années, logements plus qualitatifs et acquis avec des taux d’intérêt attractifs et que l’on conserve plus longtemps, contraintes financières, complexité à trouver un nouveau logement et, pour les appartements qui concentrent l’essentiel des investissements locatifs, une fiscalité globalement moins favorable et un délai plus long, à partir de 2012, avant de bénéficier d’une exonération totale de plus-values.
Parallèlement, depuis plus de 20 ans, la durée de détention des appartements vendus est systématiquement plus courte que celle des maisons comme le montre le graphique ci-dessous.
De ce côté, les explications paraissent plus assurées. L’achat d’une maison vise souvent l’installation d’une famille permettant l’éducation des enfants sur une longue période. A l’inverse, l’achat d’un appartement peut correspondre à des logiques de plus court terme et des perspectives de revente plus rapide au fur et à mesure du parcours de vie de l’acquéreur. Classiquement, on achète un petit appartement que l’on revend ensuite pour « s’agrandir »

Donc, non, la durée moyenne de détention n'est pas de 7-8 ans, y compris si on s'intéresse uniquement aux particuliers qui revendent (donc la catégorie qui à priori garde le moins longtemps en moyenne).

[sawaï]

C'est autre chose qu'il faudrait combattre dans ce cas, car 7-8 ans est la durée minimale hypothétique permettant de rentrer dans ses frais vs loc.
C'est tout.

Try again.

Ceci dit l'article est intéressant.
Au fait, as tu le lien de la source?

[Vincent92]

C'est autre chose qu'il faudrait combattre dans ce cas, car 7-8 ans est la durée minimale hypothétique permettant de rentrer dans ses frais vs loc.
C'est tout.

Try again.

Ceci dit l'article est intéressant.
Au fait, as tu le lien de la source?

Entre 2015 et 2021 voir 2022, il fallait plutôt moins de 5 ans pour "amortir" les frais. Je ne sais pas en 2023, mais j'imagine que c'est beaucoup plus étant donné que les intérêts bancaires ont explosé.
De toute manière, ce n'est pas du tout mon point. Je ne m'inscris pas du tout ici dans un débat achat vs location.
Simplement, je vois et entends régulièrement des gens dirent que la durée de détention moyenne est de 7-8 ans. Ce qui est complétement faux. Mais, malheureusement une croyance répandue.
La source est la dernière note de conjoncture notaires IDF. J'attends qu'ils découpent leur focus en le mettant dans la partie "focus" de leur site (j'imagine dans quelques jours) pour éditer mon premier message avec le lien vers ce focus.

[canicule]

Focus notaires particulièrement intéressant ce mois-ci car il s'attaque à l'idée répendue qui serait qu'un bien est détenu 7-8 ans en moyenne et que je n'arrête pas de combattre (on s'aperçoit très vite que c'est n'importe quoi en faisant une simple règle de 3)

Cela n'a jamais été dit. Les "7 ans" ce sont la durée moyenne d'un crédit, pas d'une détention.

[Vincent92]

Focus notaires particulièrement intéressant ce mois-ci car il s'attaque à l'idée répendue qui serait qu'un bien est détenu 7-8 ans en moyenne et que je n'arrête pas de combattre (on s'aperçoit très vite que c'est n'importe quoi en faisant une simple règle de 3)

Cela n'a jamais été dit. Les "7 ans" ce sont la durée moyenne d'un crédit, pas d'une détention.

Exemple de ce débat alakon pas plus tard qu'il y a quelques mois : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... n#p2701847
Maintenant, j'aurais ce focus pour appuyer ce que je dis.
La durée moyenne doit être plutôt de l'ordre de 30 ans facile si on considère tout le monde.
Et, même si on s'intéresse uniquement aux particuliers qui ont revendu à la suite d'une acquisition (ce qui veut dire que la moyenne/médiane serait probablement plus haute si on considèrerait ceux qui n'ont pas revendu), donc vraiment le segment qui se vend le plus rapidement, on est à plus de 10 ans.

[crispus]

D'une, l'étude exclut les biens revendus en cas d'héritage : ce n'est pas négligeable et ça va le devenir de moins en moins.

De deux, elle exclut les reventes rapides au prétexte que ce sont des marchands de biens. On a un témoignage ici de particuliers ayant fait la culbute en 6 mois. Ou ignatius qui a fait construire 2 ou 3 fois pour revendre peu après... Ces cas ne sont pas aussi marginaux qu'on le pense.

De trois, une grande partie du parc n'est bien sûr jamais vendue, ou en échappant au marché des particuliers (immeubles échangés entre zinzins) : si on la prend en compte au numérateur ça tire la durée moyenne vers l'infini.

La durée moyenne de 7-8 ans j'imagine que c'est plutôt valable pour un bien à usage de RP, "idéal 1er achat", acheté dans le cadre du célèbre parcours résidentiel (TM). Par exemple, un grand WC avec dépendances et vue sur le balcon d'en face.

Certains apparts sont comme les pantalons à une jambe : destinés à être revendus, pas habités. Eux tirent la durée moyenne vers le bas.

[Vincent92]

D'une, l'étude exclut les biens revendus en cas d'héritage : ce n'est pas négligeable et ça va le devenir de moins en moins.

De deux, elle exclut les reventes rapides au prétexte que ce sont des marchands de biens. On a un témoignage ici de particuliers ayant fait la culbute en 6 mois. Ou ignatius qui a fait construire 2 ou 3 fois pour revendre peu après... Ces cas ne sont pas aussi marginaux qu'on le pense.

De trois, une grande partie du parc n'est bien sûr jamais vendue, ou en échappant au marché des particuliers (immeubles échangés entre zinzins) : si on la prend en compte au numérateur ça tire la durée moyenne vers l'infini.

1- En fait, cela ferait augmenter la moyenne de détention (puisqu'on parle des héritages où il n'y a pas de ventes justement)
2- Oui, ils excluent les marchands de biens dans le sens où cette activité - parasitaire à mon avis - n'apporte rien. Les seuls qui vont vraiment détenir les biens sont le vendeur au marchand et l'acheteur du marchand. Mais, si on veut être rigide, on peut les compter (cela ne doit pas représenter beaucoup sur la masse)
3- Oui, c'est pour ca qu'on en parle pas.

De tout cela, on peut faire une règle de 3 (que j'ai faite dans le fil que j'ai cité) et déduire que la "vraie" durée de détention moyenne, c'est plutôt 30-40 ans.
Et le focus nous apprend que même si on ne parle que des biens qui sont achetés et vendus par des particuliers, on est au dessus de 10 ans.

La durée moyenne de 7-8 ans j'imagine que c'est plutôt valable pour un bien à usage de RP, "idéal 1er achat", acheté dans le cadre du célèbre parcours résidentiel (TM). Par exemple, un grand WC avec dépendances et vue sur le balcon d'en face.

Certains apparts sont comme les pantalons à une jambe : destinés à être revendus, pas habités. Eux tirent la durée moyenne vers le bas.

Oui, probablement. Je veux bien croire que sur ces biens la moyenne soit de 7-8 ans. Mais, ce n'est donc pas du tout la moyenne ou médiane puisqu'on prend le pire du pire du pire en terme de détention.
Seuls les marchands de biens (qui ne doivent pas représenter grand chose sur le 600-1200k de ventes/an) revendent en moyenne plus vite.

[Hourvari]

Je crois avoir traité ce sujet bien avant :

2012:
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... n#p1660322

Les 7 ans sont une bêtise monumentale, bien que répandue aussi sur ce forum...

Mais non! La durée moyenne des prêts n'a rien à voir avec la durée moyenne de détention d'un bien...

Mais il faut tenir compte, pour le calcul à l’arrachée plus haut de gillesF78 , du locatif. Près de la moitié.

Un lien n'a pas nécessairement raison.
Ce chiffrage est fait à partir de la durée des prêts, ce qui est une ânerie.

Il n'y a pas de stats officielles sur la durée de détention des biens..

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... n#p1641902

On ne la calcule pas par âges, mais elle est bien > aux 7 ans souvent annoncés bêtement, surtout par les AI pour normaliser l'aberrant.

je citais:

Alors comment affirmer que c'est une infime minorité ?

Parce que sinon la moyenne de détention ne serait pas aussi longue!
Et parce que les béjaunes ne sont qu'une minorité des acquéreurs.

On se moque de ce que les gens ont dans la tête, ce qui compte c'est ce qu'ils font: celui qui achète sa RP, il ne fait pas d'A-R de ventes/achats, comme en Bourse ou comme un marchand de biens...

Non: pour en tirer un bénéfice, ce qui implique de prendre sa PV.
C'est la succession de revente-rachat qui fait la spéculation comme facteur de bulle.

Le gars qui achète parce qu'il se contente de parier (autre sens de spéculer) sur une hausse future des prix peut acheter sans vouloir revendre, juste pour se protéger de la hausse anticipée.

Or ce sont les spéculateurs au sens cette fois moral (et qui donc vendent ou achètent dans le seul espoir d'un profit, pas pour se loger) qui font la chute des prix car eux se désengagent d'un marché anticipé comme baissier.

2013:
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... n#p1793944

Sur un autre sujet -mais qui m'est cher - la durée de détention d'un bien.
Francoscopie 2013 la donne à 14 ans.
Cela change des 7 ans qu'on a ressassés ici alors que ça n'est qu'un piège àcons des AI pour pousser au "parcours résidentiel", et que ça correspond seulement à la durée effective des crédits immo, avec rachats et remboursements anticipés.

2014:

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... n#p1856628

Je complète sur la durée de détention:
-sa réduction est indéniable
-elle est à relier à la nouveauté des AI: pousser au "parcours résidentiel" afin de faire acheter un bien inadapté mais accessible aux primos.

NB: l'étude actuelle ne parle que des appartements, et pas sur toute la France!

ça, c'est si évident que je n'en parlais pas sinon dans mon " il faut partir aussi du total des années de détention, pas que des %".
je maintiens que les 7 ans sont une vaste blague!

C'était dans un débat où je réfutais le "mythe des étrangers" (un des piliers de la doxa ici autrefois), il se trouve que je suis désormais dans une commune de 450 H avec...23 nationalités (à fort pouvoir d'achat, j'ai racheté à un avocat anglais).

[Korn]

Ce qui serait intéressant, c'est d'avoir la durée de détention moyenne du premier bien, donc des primos
Parce qu'on imagine bien que Jeau-Louis et Josette, une fois qu'ils ont acheté leur maison, ils y sont restes.
Kevin dans son cagibi, dans l'optique du parcours résidentiel, c'est autre chose.

[Hickson49]

Kevin il est malin, pour eviter de faire une MV tout en restant dans le cadre permettant de defiscaliser les plus value eventuelle a 100%, il va rester dans la meme ville pourrie pendant 15 ans de plus, et il va se pacser (ca coute moins cher qu'un mariage, et les avantages fiscaux sont les memes) avec memere, a qui il va pouvoir faire payer un loyer (non declare) pour cohabiter.
Lorsque la plus value deviendra interessante, il pourra commencer a penser a engrosser bobonne et changer de piaule. Suivant la regle applicable sur la part fiscale ajoutable du moment, il arbitrera entre faire du locatif a Bezier, faire d'autres lardons a Mme, ou plutot defiscaliser l'IR restant en versant une pension a mamie pour payer sa maison de retraite.

[tonytcr]

ca dépends des générations , les boomers pour beaucoup ont garde leur maison toute leur vie .

Ma grand mère avant sont décès avait son appart acheté y a 38 ans , la maison de Noirmoutier acheté en 90 et la maison de ses parents qu elle a habite après décès de mes arrières grands parents jusqu' a ce qu elle ne puisse plus monter a l étage d ou l achat de l appart .
Elle est décédé l année dernière a 90 ans , elle n a jamais vendu ses biens

[canicule]

J'ai lu tout à l'heure dans un magazine, qui de mémoire estimait le parc de logements français à 38 millions, que le taux annuel de rotation était passé de 3,3% à 2,1% (donc de ~1250k transactions à ~800k).

Cela correspondrait à une durée moyenne instantanée de détention de 30 ans vs. plus de 47 ans. Il faudrait moyenner sur longue durée pour obtenir un nombre plus proche de la réalité. Et/ou retraiter des parcs HLM.

[wasabi]

Cela correspondrait à une durée moyenne instantanée de détention de 30 ans vs. plus de 47 ans.

la durée théorique de rotation du parc est de 30 ou 47ans comme vous dites, alors que la moyenne de durée de détention des biens vendus est (peut être pas récemment avec la chute sur l'année dernière, mais un peu avant) de l'ordre de 7-8ans. Ca veut bien dire qu'il y a des biens qui changent souvent de mains, et d'autres pas. Il existe des biens en France qui n'ont pas changé de propriétaire depuis plusieurs siècles.

[canicule]

Cela correspondrait à une durée moyenne instantanée de détention de 30 ans vs. plus de 47 ans.

la durée théorique de rotation du parc est de 30 ou 47ans comme vous dites, alors que la moyenne de durée de détention des biens vendus est (peut être pas récemment avec la chute sur l'année dernière, mais un peu avant) de l'ordre de 7-8ans. Ca veut bien dire qu'il y a des biens qui changent souvent de mains, et d'autres pas. Il existe des biens en France qui n'ont pas changé de propriétaire depuis plusieurs siècles.

Avez-vous une source pour ces 7-8 ans? Comme je le disais plus haut, c'est une durée que je n'ai vue associée (sources externes) qu'à la durée moyenne des crédits. La durée moyenne de détention des biens vendus est actuellement de 10 ans pour les appartements et 12 ans pour les maisons comme rapporté par le post initial de Vincent92.

C'est une nuance car effectivement ça ne change rien au fait que certains biens changent souvent de main et d'autres non.

Toutefois les biens détenus par des personnes physiques qui n'ont pas été vendus depuis plusieurs siècles ont certainement changé de propriétaire entre temps.

[Vincent92]

Cela correspondrait à une durée moyenne instantanée de détention de 30 ans vs. plus de 47 ans.

la durée théorique de rotation du parc est de 30 ou 47ans comme vous dites, alors que la moyenne de durée de détention des biens vendus est (peut être pas récemment avec la chute sur l'année dernière, mais un peu avant) de l'ordre de 7-8ans. Ca veut bien dire qu'il y a des biens qui changent souvent de mains, et d'autres pas. Il existe des biens en France qui n'ont pas changé de propriétaire depuis plusieurs siècles.

Le premier message dit que ce n’est pas 7-8 ans mais beaucoup plus :

Les durées de détention des biens vendus se sont allongées depuis 20 ans. Cela s’observe pour les durées moyennes de détention comme pour les durées médianes.
De 2013 à 2022, les appartements vendus appartenaient en moyenne à leur propriétaire depuis près de 11,5 ans contre 10 ans de 2003 à 2012. Les maisons vendues étaient détenues en moyenne depuis 15 ans pendant la décennie 2013-2022 contre 13 ans de 2003 à 2012.

Les biens qui sont gardés très longtemps (HLM, institutionnel, personne morale, état, etc.) sont déjà exclus de cette moyenne (cf début du premier message du fil).

[wasabi]

Cela correspondrait à une durée moyenne instantanée de détention de 30 ans vs. plus de 47 ans.

la durée théorique de rotation du parc est de 30 ou 47ans comme vous dites, alors que la moyenne de durée de détention des biens vendus est (peut être pas récemment avec la chute sur l'année dernière, mais un peu avant) de l'ordre de 7-8ans. Ca veut bien dire qu'il y a des biens qui changent souvent de mains, et d'autres pas. Il existe des biens en France qui n'ont pas changé de propriétaire depuis plusieurs siècles.

Le premier message dit que ce n’est pas 7-8 ans mais beaucoup plus :

Les durées de détention des biens vendus se sont allongées depuis 20 ans. Cela s’observe pour les durées moyennes de détention comme pour les durées médianes.
De 2013 à 2022, les appartements vendus appartenaient en moyenne à leur propriétaire depuis près de 11,5 ans contre 10 ans de 2003 à 2012. Les maisons vendues étaient détenues en moyenne depuis 15 ans pendant la décennie 2013-2022 contre 13 ans de 2003 à 2012.

Les biens qui sont gardés très longtemps (HLM, institutionnel, personne morale, état, etc.) sont déjà exclus de cette moyenne (cf début du premier message du fil).

oui vous avez raison, la valeur que j'avais en tête date de l'époque Sarko, et il me semblait qu'elle était relativement constante, ce qu’apparemment elle n'est plus et pas juste depuis un an.

[lecriminel]

Entre 2015 et 2021 voir 2022, il fallait plutôt moins de 5 ans pour "amortir" les frais. Je ne sais pas en 2023, mais j'imagine que c'est beaucoup plus étant donné que les intérêts bancaires ont explosé.
...
Simplement, je vois et entends régulièrement des gens dirent que la durée de détention moyenne est de 7-8 ans. Ce qui est complétement faux.

Oui, car si c'était le cas, on ne dirait pas "ceux qui ont acheté sont devenus riches" mais "ceux qui ont acheté sont devenus pauvres"


s'il fallait 5 ans avec des taux d'emprunt à 1% pour amortir 10% de frais d'entrée en 2015 (rendement de 3%),
alors il faut une durée infinie en 2023 avec des taux à 4% pour amortir un achat avec le même rendement (hypothèse: les prix et les loyers n'ont pas bougé)