Les oracles BI

[Vincent92]

Nous avons la chance sur ce forum d'avoir des prévisionnistes. Je vous propose de mettre ici au fur et à mesure les prévisions des intervenants BI. Puis, de voir si cela est validé par les faits ou non.

J'en mets quelques unes. N'hésitez pas à enrichir :

A propos des SCPI, décembre 2023. Proche du point bas :

En cas de passage à a vide de l'immobilier comme en ce moment, l'inertie des SCPI est salutaire car elle permet "d'enjamber" le creux de la vague : le prix des parts remontera avant même d'avoir eu le temps de baisser. J'exagère à peine mais c'est l'idée. Idem pour l'immobilier résidentiel, à moins d'etre contraint de vendre pile au mauvais moment (S2 2023) la plupart des vendeurs attendront la reprise qui est pour bientôt, voire même pour le début 2024.

A propos du marché immobilier, décembre 2023. Proche du point bas (observable dans les indicateurs dans 6 mois):

Le point bas c'est maintenant, mais on ne vous le dira pas, comme on ne vous avait pas dit que le point haut était fin 2020.

A propos du marché immobilier Francais, Décembre 2023. Aucune amélioration à prévoir à 1-2 ans. On est en début de cycle et les cycles durent 5-6 ans :

D'ailleurs quand on regarde l'historique des éclatements de bulles immobilière dans le passé, c'est systématiquement des baisses qui durent 5-6 ans. Donc faire le pari que le marché repart à la hausse dans 6-9 mois, tu me fais doucement rire.

A propos du marché immobilier, novembre 2023

Les prix vont continuer à baisser pour 6-9 mois

A propos du marché immobilier, en janvier 2024 :

Et clairement, je conseillerai pas d'être vendeur contraint en 2025, je pense que ce sera la boucherie

A propos du marché immobilier parisien, février 2024 :

Février 2024, à propos de Paris :

Après un millésime 2023 à -6,5%, un -10% et donc un retour sous 9000 donc pas si loin des prix de 2012 me paraît tout à fait sensé en l’absence de facteur favorable !

A propos des taux, fin novembre 2023, hausse de taux à venir en Europe :

Quand entre temps les taux, actuellement proches de 5%, seront passé à 6%.

A propos des taux et des prix, décembre 2023, les USA ne baisseront pas leurs taux en 2024 contrairement à ce que prédisent les marchés :

les US caracolent avec une croissance de 5.2 % au T3 2023 (NB : chiffre en rythme annualisé). Ce qui veut dire que les US sont pas prêts de baisser les taux

A propos des taux en Europe, Novembre 2023 :

Les taux devraient baisser de 0 à 1% en 2024

[Indécis]

Et toi, quelles sont tes prévisions ?

[Vincent92]

Et toi, quelles sont tes prévisions ?

Il se trouve que je fais assez peu de prévisions spontanément. Pensant qu'il n'est pas si simple de prédir.
Quand on me les demande elles sont relativement conservatrices (c'est pour cette raison que je n'en ai pas mises).
Sur l'immobilier, j'ai dit que les prix baisseraient pour encore pour 6-9 mois. Et d'ensuite je ne savais pas.
Sur les taux, j'ai dit qu'il était impossible de vraiment savoir. Car cela dépend de trop d'éléments inconnus.
Mais, il me parait probable qu'ils baissent en 2024; en particulier aux USA.

Les citations que j'ai mis sont des citations non conservatrice et non mainstream faites spontanément. C'est ce qui les rend intéressantes. Ceci dit, je rajoute les miennes :

A propos des SCPI, décembre 2023. Proche du point bas (observable dans les indicateurs dans 6 mois) :

En cas de passage à a vide de l'immobilier comme en ce moment, l'inertie des SCPI est salutaire car elle permet "d'enjamber" le creux de la vague : le prix des parts remontera avant même d'avoir eu le temps de baisser. J'exagère à peine mais c'est l'idée. Idem pour l'immobilier résidentiel, à moins d'etre contraint de vendre pile au mauvais moment (S2 2023) la plupart des vendeurs attendront la reprise qui est pour bientôt, voire même pour le début 2024.

A propos du marché immobilier, décembre 2023. Proche du point bas (observable dans les indicateurs dans 6 mois):

Le point bas c'est maintenant, mais on ne vous le dira pas, comme on ne vous avait pas dit que le point haut était fin 2020.

A propos du marché immobilier Francais, Décembre 2023. Aucune amélioration à prévoir à 1-2 ans. On est en début de cycle et les cycles durent 5-6 ans :

D'ailleurs quand on regarde l'historique des éclatements de bulles immobilière dans le passé, c'est systématiquement des baisses qui durent 5-6 ans. Donc faire le pari que le marché repart à la hausse dans 6-9 mois, tu me fais doucement rire.

A propos du marché immobilier, novembre 2023

Les prix vont continuer à baisser pour 6-9 mois

A propos des taux, fin novembre 2023, hausse de taux à venir en Europe :

Quand entre temps les taux, actuellement proches de 5%, seront passé à 6%.

A propos des taux et des prix, décembre 2023, les USA ne baisseront pas leurs taux en 2024 contrairement à ce que prédisent les marchés :

les US caracolent avec une croissance de 5.2 % au T3 2023 (NB : chiffre en rythme annualisé). Ce qui veut dire que les US sont pas prêts de baisser les taux

A propos des taux en Europe, Novembre 2023 :

Les taux devraient baisser de 0 à 1% en 2024

[itrane2000]

Et toi, quelles sont tes prévisions ?

A propos du marché immobilier, décembre 2023. Proche du point bas (observable dans les indicateurs dans 6 mois):

mais franchement, j'ai l'impression de vivre sur une autre planète.
La baisse, je ne la vois pas.
(certes les apparts parisiens ont baissé, mais en dehors de l'ile de France, le marché se porte mal certes, le nombre de transaction est en berne, mais les prix ne fléchissent pas).

[Qqun_de_Passage]

C’est sûr que si tu espérais voir des prix de présentation de -10% par rapport au plus haut tu peux attendre encore 6 mois encore… les prix baissent après négo en cas de vente contrainte d’un bien non premium, et dans des proportions faibles (5 à 10% par rapport au top). Les vendeurs gardent de l’espoir, et le reflux des taux qui va bientôt arriver ne vas pas leur faire changer d’avis.

On verra dans 6 mois donc si les échanges ont repris…

Si je devais faire une prévision, c’est que les volumes demeureront très faibles y compris au T2 et ça va donc
vraiment crier famine au niveau des agences et (clercs de) notaires. Ils n’attendront pas la publication des stats à T+2 pour déposer les bilans.

Cote prix, faut pas sous-estimer les dégâts sur la psychologie du public de deux années d'éclipse du sacro-saint principe de hausse continuelle des prix (et son corollaire, la plus-value éternelle).

[itrane2000]

C’est sûr que si tu espérais voir des prix de présentation de -10% par rapport au plus haut tu peux attendre encore 6 mois encore… les prix baissent après négo en cas de vente contrainte d’un bien non premium, et dans des proportions faibles (5 à 10% par rapport au top). Les vendeurs gardent de l’espoir, et le reflux des taux qui va bientôt arriver ne vas pas leur faire changer d’avis.

On verra dans 6 mois donc si les échanges ont repris…

Si je devais faire une prévision, c’est que les volumes demeureront très faibles y compris au T2 et ça va donc
vraiment crier famine au niveau des agences et (clercs de) notaires. Ils n’attendront pas la publication des stats à T+2 pour déposer les bilans.

Cote prix, faut pas sous-estimer les dégâts sur la psychologie du public de deux années d'éclipse du sacro-saint principe de hausse continuelle des prix (et son corollaire, la plus-value éternelle).

merci de me conforter dans ce que je ressentais et qui contraste fortement avec l'esprit "débâcle immo" de certains ici.
qui vivra, verra.
Le marché est suspendu à l'évolution des taux. et ceux-ci seront influencés par les élections US. donc bien malin qui peut faire des prévisions.

[crispus]

Cote prix, faut pas sous-estimer les dégâts sur la psychologie du public de deux années d'éclipse du sacro-saint principe de hausse continuelle des prix (et son corollaire, la plus-value éternelle).

Amha c'est ce qui sera déterminant. Les primos risquent de se désintéresser pour longtemps de l'immo, ce qui amènera une baisse réelle, pas des queues de cerise comme ce qu'on a vu jusqu'ici.

Ça laissera le temps d'analyser les données DVF, qui ont en gros 9 mois de retard (entre signature du compromis et publication).

[Korn]

Les primos feront comme toujours, ils s'y intéresseront avec les moyens que la banque veut bien leur donner, soit infiniment moins qu'il y a 1 an. C'est plutôt côté investisseurs et immobilier de confort qu'il faut regarder, avec l'évolution de la fiscalité.

Il faudra voir ce qui sortira de loi anti locations parasites censé rééquilibré le marché en faveur de la location traditionnelle.
Pour Paris, l'après JO est aussi difficile à anticiper. Il y a certainement un réservoir important de vendeurs potentiels pour fin 2024, surtout si une vraie loi anti-parasites est votée.

[Boeuf1804]

Je prédis une inflation qui reste assez haute en 2024 (genre 5%), des taux qui ne baissent pas car la FED ne baissera pas les siens, et un marché immo en baisse de 10% en RP sur 2024. Il y a beaucoup d'inertie et je pense un gros décalage entre la hausse des taux et son impact sur les prix (pour de multiples raisons), ce qui fait qu'on est à peine aux prémices de la crise immobilière.

[crispus]

Dans les années 90 la baisse a duré près de 10 ans, à coup de -5, voire -10%/an en gros. Mais dans les coins peu demandés (campagne) j'ai vu des prix divisés par 3 (par rapport au plus haut) dès 1995.

La hausse des taux a commencé à faire effet mi-2022 : il faut être patient, et blinder son apport en attendant la phase despair.

[Qqun_de_Passage]

On reconnaitra la phase despair lorsque acheter sera devenu une idée saugrenue.
"Pourquoi donc s'encombrer d'un bien qu'il faut entretenir et qui se dévalue (+ point bonus à venir : les taxes), alors qu'il se suffit de placer son cash tranquillou en obligations ou monétaire ?"
J'étais jeune mais c'est exactement ce que j'entendais à la fin des années 90s et début de la décennie 2000. Seuls achetaient les gens voulant habiter un pavillon de qualité.

[PACA]

Je pense qu'on peut prévoir une baisse de l'ordre de -30% de l'immobilier logements, -50% immobilier des commerces dans les quartiers sinistrés lors des émeutes comme Montargis, les bien sont invendables. C'est une prévision optimiste.
Depuis 6 mois les commerces sont toujours fermés.

Emeutes : petite ville et grand chaos (Publié le 01/12/2023)
https://www.francetvinfo.fr/replay-maga ... 13453.html

Le 29 juin 2023, à Montargis, le commissariat, la mairie et la rue commerçante ont été saccagés. Une soirée de chaos qui a laissé des habitants et des commerçants traumatisés.

Bon courage aux sinistrés.
Comment font-ils pour leurs remboursements d'emprunts ?

Emeutes: des assurances font exploser les franchises ou résilient les contrats de certaines mairies
https://rmc.bfmtv.com/actualites/econom ... 50347.html

On pourrait établir une corrélation entre les variations des primes d'assurance et les prix de l'immobilier.

[Vincent92]

Nouvelle prévision :

Et clairement, je conseillerai pas d'être vendeur contraint en 2025, je pense que ce sera la boucherie

[pimono]

Dans les années 90 la baisse a duré près de 10 ans, à coup de -5, voire -10%/an en gros. Mais dans les coins peu demandés (campagne) j'ai vu des prix divisés par 3 (par rapport au plus haut) dès 1995.

La hausse des taux a commencé à faire effet mi-2022 : il faut être patient, et blinder son apport en attendant la phase despair.

Dans les années 90, on pouvait acheter des pavillons dans les banlieues pour une bouchée de pain.
30ans après, des millions de gens cherchent à se loger dans toutes les banlieues et même les listes des HLM dont 95% des français sont éligibles, sont saturées.
Certains disent bien malins qui peut prédire, moi je dirais, bien idiots sont ceux qui espèrent encore des vraies baisses.

[cashisking]

-50% dans les 6 mois
Circa mai 2005

[pimono]

[optimus maximus]

Au bout d'un moment, faut se lâcher et prendre ses responsabilités: je décrète que 2017 sera une grande année de krach immobilier. Si Paris ne fait pas -10% (ou une performance encore plus mauvaise) sur 2017, je demande à être banni 1 mois du forum à compter de la publication des notaires rendant compte de la situation du marché immobilier parisien à la fin décembre 2017.

C'est de moi (décembre 2016)

[pimono]

Tu te lances dans le sm Optimus ?
...Heureusement que les baissiers sont là, finalement c'est eux les plus rigolos du forum.

[Qqun_de_Passage]

Il faudra voir ce qui sortira de loi anti locations parasites censé rééquilibré le marché en faveur de la location traditionnelle.
Pour Paris, l'après JO est aussi difficile à anticiper. Il y a certainement un réservoir important de vendeurs potentiels pour fin 2024, surtout si une vraie loi anti-parasites est votée.

Attention : toute loi, surtout en France, ne vaut pas plus que l’encre et le papier s’il n’y a pas un dispositif d’application performant.
Si une vraie loi soumettant l’hôtellerie amateur à des obligations de compensation ou de respect strict du PLU était votée, encore faudrait-il attendre plusieurs mois et même années pour que les investisseurs comprennent qu’elle est appliquée.
N’est-ce pas en France qu’un multi-proprio se vante tranquillement à la télé, à visage découvert, de faire du Airbnb massif en dehors du cadre légal ? (Complément d’enquête à Marseille)

[Vincent92]

Février 2024, à propos de Paris :

Après un millésime 2023 à -6,5%, un -10% et donc un retour sous 9000 donc pas si loin des prix de 2012 me paraît tout à fait sensé en l’absence de facteur favorable !

[Korn]

Il faudra voir ce qui sortira de loi anti locations parasites censé rééquilibré le marché en faveur de la location traditionnelle.
Pour Paris, l'après JO est aussi difficile à anticiper. Il y a certainement un réservoir important de vendeurs potentiels pour fin 2024, surtout si une vraie loi anti-parasites est votée.

Attention : toute loi, surtout en France, ne vaut pas plus que l’encre et le papier s’il n’y a pas un dispositif d’application performant.
Si une vraie loi soumettant l’hôtellerie amateur à des obligations de compensation ou de respect strict du PLU était votée, encore faudrait-il attendre plusieurs mois et même années pour que les investisseurs comprennent qu’elle est appliquée.
N’est-ce pas en France qu’un multi-proprio se vante tranquillement à la télé, à visage découvert, de faire du Airbnb massif en dehors du cadre légal ? (Complément d’enquête à Marseille)

Marseille = corruption

C'est pour ça qu'il faut attendre ce qui va en sortir: fiscalité (le fisc ne tergiverse pas), outils donnés aux collectivités (le volet amendes est prépondérant). J'entends déjà dire que cela va recruter spécifiquement sur ce point dans les services urbanisme. Retour sur investissement garanti pour les collectivités motivées. En Bretagne, elles le sont pour la plupart Et, je pense que les derniers chiffres (très alarmants) de la natalité dans beaucoup de communes ne fera que renforcer cette volonté.

Quand j'observe les réactions à l'application de la surtaxe sur les RS par chez moi, je t'assure que les gugus ne mettent pas des années à comprendre
Et, je suis navré pour eux, mais ils prendront de nouveau 9% dans la gueule cette année sur la THRS et la surtaxe :
bases +3,9% ; possibilité de décorréler l'évolution de TF et THRS de 5% (nouveau LF 2024). Sur ce dernier point, l'information a bien été relayée Ça ne fera jamais qu'un doublement (on y est presque) de la THRS en 3 ans.
Petit à petit, cela se met en place. Une cartouche par ci, une autre par là. On fera les comptes finaux après cette année.

[Qqun_de_Passage]

Février 2024, à propos de Paris :

Après un millésime 2023 à -6,5%, un -10% et donc un retour sous 9000 donc pas si loin des prix de 2012 me paraît tout à fait sensé en l’absence de facteur favorable !

J'approuve ce transfert !

Et j’ajoute le lien pour observer la réalisation tout au long de l’année :
https://www.compassft.com/fr/indice/parissqm-fr/

[Hickson49]

Et, je pense que les derniers chiffres (très alarmants) de la natalité dans beaucoup de communes ne fera que renforcer cette volonté.

Le vieillissement de la population c'est une bénédiction pour un maire.
Pas de crêche à financer
Pas d'école à financer.
Pas de périscolaire à financer
Pas de cantine à financer
Pas d'infrastructure de sport à financer/entretenir
Pas de ramassage scolaire à financer
Pas de bibliothèque à financer.

Aucun intérêt à attirer des jeunes sans patrimoine qui vont faire des mioches qui vont demander des services.
Le suicide démographique est très lucratif pour certaines générations.

[pimono]

Aucun intérêt à attirer des jeunes sans patrimoine qui vont faire des mioches qui vont demander des services.

détrompes toi, les subventions entrantes sont bêtement fonction du nombre d'habitants.

[Qqun_de_Passage]

Février 2024, à propos de Paris :

Après un millésime 2023 à -6,5%, un -10% et donc un retour sous 9000 donc pas si loin des prix de 2012 me paraît tout à fait sensé en l’absence de facteur favorable !

Dites-moi pas que c’est pas vrai !

https://paris.notaires.fr/sites/default ... 202023.pdf

Les notaires indiquent déjà pour mars 2024 un prix projeté de 9520€ le m pour Paris !!!
Donc en 3 mois la moitié du chemin que je prévois aura été faite.

[Ben92]

Février 2024, à propos de Paris :

Après un millésime 2023 à -6,5%, un -10% et donc un retour sous 9000 donc pas si loin des prix de 2012 me paraît tout à fait sensé en l’absence de facteur favorable !

Dites-moi pas que c’est pas vrai !

https://paris.notaires.fr/sites/default ... 202023.pdf

Les notaires indiquent déjà pour mars 2024 un prix projeté de 9520€ le m pour Paris !!!
Donc en 3 mois la moitié du chemin que je prévois aura été faite.

9520 sera le point bas, à quelque chose près. En prenant en compte qu'il y a beaucoup de passoires thermiques et d'appartements bruyants et en mauvais état, souvent les deux à la fois. L'offre de logements sur le marché n'a jamais été aussi peu qualitative.
En tout cas la baisse est terminée sur les ventes qui se négocient en ce moment. Je vois quelques biens que j'avais mis en favori partir, et avec une faible négo information prise.

[Qqun_de_Passage]

Février 2024, à propos de Paris :

Après un millésime 2023 à -6,5%, un -10% et donc un retour sous 9000 donc pas si loin des prix de 2012 me paraît tout à fait sensé en l’absence de facteur favorable !

Dites-moi pas que c’est pas vrai !

https://paris.notaires.fr/sites/default ... 202023.pdf

Les notaires indiquent déjà pour mars 2024 un prix projeté de 9520€ le m pour Paris !!!
Donc en 3 mois la moitié du chemin que je prévois aura été faite.

9520 sera le point bas, à quelque chose près. En prenant en compte qu'il y a beaucoup de passoires thermiques et d'appartements bruyants et en mauvais état, souvent les deux à la fois. L'offre de logements sur le marché n'a jamais été aussi peu qualitative.
En tout cas la baisse est terminée sur les ventes qui se négocient en ce moment. Je vois quelques biens que j'avais mis en favori partir, et avec une faible négo information prise.

Il me semblait que les données des notaires étaient redressées de l’effet qualite…
Quoi qu’il en soit on ne va pas tarder à savoir ce qui se passe car la courbe de l’indice Kelstone montre que les prix actés ont augmenté lors de ces 3 dernières années baissières à partir de août ou septembre (correspond aux comprimons signés à partir du mois de mai, ie la fameuse saisonnalité printanière liée à l’année scolaire).

https://www.compassft.com/fr/indice/parissqm-fr/

Donc si dans leurs publications d’avril les notaires montrent un fort rebond dans leurs projections pour mai ou juin (date d’acte), ça monterait qu’il se passe quelque chose.

A mon avis on aura au mieux un ralentissement de la baisse. Parce que quand même les pros parlent ouvertement de baisse des prix, sans épargner les « biens de qualité », pour la raison que leur activité désormais famélique en dépend, ça sent pas bon et ça va casser certains ressorts psychologiques (d’abord des acheteurs qui se maintiennent sur la touche, puis des véritables vendeurs).
wait and see