Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

Les meilleures files d'information, réunies par les modérateurs pour plus de lisibilité
Répondre
Message
Auteur
Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 9940
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#1 Message par Goldorak2 » 08 oct. 2010, 14:17

Voici mon dossier immobilier établi à partir du travail d'un statisticien, Jacques Friggit et de nombreux mois de réflexion notamment grâce au forum bulle-immobilière. Des choses à ajouter, j’ai bien résumé ?

Les graphes de Friggit

Jacques Friggit observe les prix de l'immobilier rapportés aux revenus des ménages. Ces chiffres sont obtenus à partir des chiffres des notaires pour les prix immobilier (avec 6 mois de retard sur les compromis de vente signés) et de ceux de l'Insee pour les revenus. Ce rapport prix immobilier/revenu est normalement toujours du même ordre de grandeur et ne s'éloigne pas durablement d'un "tunnel de Friggit". Enfin, entre 1965 (début de la disponibilités de chiffres fiables et exhaustives sur le sujet) et 2002. Ce rapport est visualisé sur les 3 graphiques suivants :


Un premier graphique montre les fluctuations des prix immobiliers en France
On y voit les phases successives de hausses et de baisses des prix immobiliers rapportés aux revenus des habitants. On y voit aussi le gonflement insensé du prix immobilier 1998-2008 (grosse purge à prévoir en 2008-201?). Le rapport prix immobilier/revenu sort de sa valeur historique, du tunnel, en 2002, jusqu'à atteindre leur sommet au 1er semestre 2008.
Image

Graphique 2 : Le même graphique qui différencie Paris et la province.
Image
On y voit la spéculation sur l'immobilier parisien en 1985-1990 et la baisse de prix qui s'ensuivit entre 1990 et 1997. Il y a des Insee première qui parlent de cette baisse de prix dont je peux retrouver le lien. Entre le point haut (1990) et le point bas (1997) de cette bulle immobilière, le prix moyen du m² parisien a chuté de 45% en monnaie constante. Donc les prix peuvent baisser fortement, même à un endroit central et attractif comme Paris. On notera qu'à cette époque (1985-90-97), la province (en bleue) était restée sage. Ce n'est pas le cas aujourd'hui.

Graphique 3 : comparaison internationale
Les prix immobiliers ont commencé à descendre depuis quelques temps chez nos voisins anglais et américains (et non visible ici, espagnols, irlandais).
A ceux qui rétorqueraient que les USA ont déconné mais qu'en France, c'est pas pareil parce que c'est différent... Voici une comparaison internationale France/USA/Angleterre…
Image
Et il semble que l'immobilier ait été bien plus sage de l'autre côté de l'atlantique. (En fait j'ai d'autres liens, la situation de l'immobilier américain n'est pas globale comme en France mais varie fortement selon les divers Etats américains (notamment selon leur droit de l'urbanisme). Les prix ont été aberrants et il y a eu une bulle immobilière qui s'est gonflée puis dégonflée dans certains états (certaines villes), tandis que les prix immobiliers sont restés cohérents avec les revenus des habitants, sans spéculation / bulle immobilière, dans d'autres états (d'autres villes).)


Ces graphiques viennent de ce site. http://www.cgedd.developpement-durable. ... brique=138
On peut y trouver ces graphiques à jour, ainsi que ne nombreux autres graphes sur l'immobilier et leur méthodologie.


Avantages / inconvénients de achat contre la location

Les désavantages de l'accès à la propriété par rapport à la location :

L'accès à la propriété offre moins de liberté que la location.
Il est plus difficile et couteux de vendre sa propriété plutôt que de rendre sa location. Le besoin de logement évolue au cours d'une vie (mariage, naissance(s), divorce). Etre immobilisé à un bien immobilier peut gêner en cas de licenciement, d'opportunité professionnelle ou de mutation. Les quartiers peuvent changer ; le voisinage et les revenus aussi.

Mauvaise affaire initiale avec le paiement des frais d'agence, des frais de notaire et d'autres frais d'entrée (emprunt...). Ces frais liés à la vente sont en moyenne à 14% du prix soient 3 à 4 ans de loyers (cad le coût du service logement) perdus direct. Ces 14% de frais ne pourront pas être facturés à l'acheteur suivant en cas de baisse, de stagnation ou même de faible hausse des prix immobiliers.

L'entretien du logement est à la charge du propriétaire. Si on veut garder le bien en état, le montant de sa maintenance peut être estimé à 2% par an du prix de construction (hors coût de l'emplacement). Cela revient à dire qu'un bâtiment non entretenu est physiquement une ruine après 50 ans sans entretien. D'autres sources (comptabilité nationale) parlent d'une dépréciation/maintenance de 0.6% par an (emplacement compris).

Risque de moins values avec la baisse des prix à venir (-40% pour revenir aux prix immobilier de tendance longue… si les revenus des français ne s'effondrent pas avec la crise.). Les prix pourraient baisser plus vite que le remboursement en capital de l'emprunt, ce qui bloquerait les accédants dans un logement inadapté. Acheter un studio ou un petit appartement maintenant en s'endettant sur 25-30 ans, en espérant le revendre 5 ans plus tard plus value et famille faites, a été (et reste ?) le discours de certaines banques et la motivation de certains primo accédants (certains appellent ça monter dans le train de l'immo). Si le prix de vente devient inférieur au restant du à la banque, l'acheteur sera coincé dans son logement jusqu'à la fin du remboursement de son prêt.

Les règlementations environnementales présentes et à venir (habitation chauffage passif, gestion des déchets, chauffe eau solaire, pollution des eaux) vont peser surtout sur les propriétaires.

Les impôts fonciers pèsent sur les propriétaires (grosso modo un loyer de perdu/an). Ces impôts fonciers augmentent et vont augmenter. Les besoins de financement locaux sont énormes et en croissance et l'impôt foncier est relativement facile à recouvrer. Cet impôt "pour riche" est bien accepté (par les locataires...) et a plutôt moins d'effets secondaires que les autres impôts (hausse impôt sur les revenus => hausse du travail au noir, hausse TVA ou autre impôt sur la consommation => hausse du marché noir, hausse taxe sur le travail ou impôt sur les sociétés => baisse du nombre de projets industriels rentables, faillite, délocalisation et chômage, hausse ISF => expatriation des riches et baisse des recettes fiscales)… On peut donc prévoir que les impôts fonciers, à la charge des propriétaires vont fortement augmenter. Et ils ne pourront pas être facturés aux locataires (problème de solvabilité).

Les intérêts et les frais des emprunts (assurance, caution) (en plus les taxes foncières et l'entretien des logement déjà cités ci dessus. Mais aussi les revenus que procureraient le capital immobilisé sous forme d'immo s'il était sous une autre forme) sont aussi de l'argent jeté par les fenêtres. Ces "frais" sont les pendants des loyers pour les accédants à la propriété.

Le rendement locatif est pour le moment ridicule (les loyers sont trop faibles ou, plus justement, les prix immobiliers actuels sont trop élevés… ).



Les avantages de l'accès à la propriété par rapport à la location :

Le plaisir d'être chez soi et transformer son chez soi pour soi selon son désir et ses moyens.

Les locataires sont parfois obligés de déménager contre leur volonté lorsque le propriétaire veut récupérer son bien.

L'offre proposée à la vente est souvent supérieure (quantité et qualité) à celle proposée à la location. C'est notamment le cas pour les maisons individuelles en banlieue résidentielle.

Le proprio est seul maître à bord. EDIT Il n'a pas de syndic à subir ou de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur.
Il n'a pas à subir de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur pour des réparations, rénovations ou tout autre sujet.

Etre propriétaire sera salutaire avec un retour possible (quoique peu probable à mon avis) de l'inflation ou l'hyper inflation. Dans quelques années, les gouvernements et les particuliers auront envie (besoin) de purger les anciennes dettes par l'inflation), être proprio permettra d'avoir un bien matériel et de le rembourser en mensualités constantes… tandis que loyers et salaires évolueront avec l'inflation (cas dans entre 1969 et 1985, avec une inflation annuelle >5%).

Dans la durée (>10 ans) le paiement des frais liés à l'achat (frais de notaire et d'agence) affecte moins.

Rembourser son emprunt est une sorte d'épargne forcée (pour la partie remboursement en capital), ce qui est utile pour les dépensiers. Cette épargne pourra être mobilisée (vendue, hypothéquée) en cas de coup dur.

Eventuellement, optimisation fiscale (scellier, dom,...). Mais il faut s'y intéresser sérieusement. Ce n'est ni civique ni forcément pérenne… et peu de monde vous plaindra si votre défiscalisation tourne à la catastrophe...

Un forum très riche sur la bulle immobilière, avec des études et des graphiques démontant les arguments en faveurs de la hausse des prix
viewforum.php?f=3



Jusqu'ici, j'ai parlé de données, de faits plus ou moins inattaquables sur le fond.
J'énonce maintenant des prospectives personnelles : ce que je pense de l'avenir du marché immobilier :


Est on en bulle immobilière ?

On ne sait qu'il y a eu bulle qu'à postériori, lorsque les prix ont monté puis ont reflué. En ce moment, les prix ont considérablement monté depuis 1998. Ils sont anormalement élevés depuis 2002, la baisse se fait attendre...

Après avoir baissé au deuxième semestre 2008 et au premier semestre 2009, les prix immobiliers repartent à la hausse ces derniers mois. Ce peut-il que nous ayons changé d'univers et que l'immobilier soit devenu durablement plus cher ? Dans ce cas, nous ne serions pas en bulle immobilière mais seulement à l'aube d'une époque où se loger en France coûte très cher. Les prix immobiliers peuvent-ils avoir atteint un "haut plateau permanent" (immortelle analyse d'Irving Fisher, professée le 15/10/1929 à propos des actions) voir repartir encore à la hausse ?


Arguments les prix immobiliers sont élevés mais normaux (et vont rester à ce niveau ou encore augmenter) :

Les français se livrent à une compétition féroce pour habiter les meilleurs quartiers. Cf Le ghetto français - Enquête sur le séparatisme social d'Eric Maurin (2004). Les français fuient les classes sociales plus défavorisées qu'eux et recherchent la proximité des classes sociales plus aisées qu'eux. Ainsi, le cadre supérieur fuit le cadre moyen, qui fuit l'employé, qui fuit l'ouvrier, qui fuit le travailleur précaire, qui fuit la zone de non droit remplie de chômeurs immigrés et délinquants. La fuite n'est pas spectaculaire ni provoquée en mode panique. Les habitants profitent d'un déménagement naturel (évolution de la famille, déménagement professionnel) pour choisir leur nouveau quartier. Chacun achèterait un logement supérieur à ses moyens ce qui ferait monter le prix partout hormis dans les quartiers les moins recherchés. Ces efforts ont lieu essentiellement pour que les enfants fréquentent les meilleurs écoles et aient les meilleurs camarades de classes (donc aient la meilleure scolarité et les meilleures relations), et partant, aient le meilleur destin possible. La compétition pour les "beaux" quartiers serait très supérieure depuis 2002 à ce qu'elle n'a été entre 1965 et 2001. Les français de 2002-20xx feraient ainsi beaucoup plus d'efforts que les français de 1965-2001 pour se loger dans le meilleur quartier possible. Quand bien même cet effort serait voulu, l'effort actuel est il durablement soutenable, est-il encore augmentable ? Peut on réussir à dégager des parts de revenu supplémentaires pour se loger ?

La baisse structurelle des taux d'intérêt allège les remboursements et permet une certaine hausse des prix à effort de remboursement (mensualité ET durée) équivalent.

La pierre valeur refuge contre les faillites d'entreprises ou d'états. En des temps d'incertitudes, les épargnants peuvent être tentés de mettre leurs avoirs dans l'immobilier plutôt que dans des actions, obligations, ou assurances vie. L'immobilier apparaît comme une valeur défensive, une affaire qui peut être mauvaise mais qui permet d'assurer une limite à ses pertes. Il sera en effet difficile de perdre plus de 50% de la valeur d'un bien immobilier (pas de guerre destructrice type 1939-45 en vue). Alors que des actions peuvent ne plus rien valoir ou presque (nouvelle économie en 2000, Eurotunnel, Enron, General Motors,...), et que les autres placements peuvent être amputés ou répudiés (emprunts russes, réparations allemandes, dette argentine, ou même... encaisses en banque (cf banque Chypriote)). Des placements en assurance vie sont surement liées à des remboursements de dettes difficiles à honorer. Cela ne concerne que ceux qui ont suffisamment de patrimoine pour ne pas s'endetter pour acheter et qui arbitrent entre l'immobilier et d'autres placements. La baisse des rendements des autres placements participe à ce report d'argent vers l'immobilier. C'est un stock de richesse qui change de support et se reporte sur l'immobilier et en augmente son prix.

La pierre valeur refuge contre l'inflation ou l'hyper inflation. L'immobilier sera une protection, même avec endettement, si l'inflation ou l'hyper inflation arrive. Les acheteurs anticiperaient donc une remise à portion congrue de leur dette ou de leur avoirs en numéraire pour cause de retour de l'érosion monétaire. Pour ceux qui empruntent, il faut cependant qu'une hausse nominale généralisée des revenus (et particulièrement des salaires) se produise en France pour que ce pari soit gagnant. Une réindexation des salaires sur l"inflation (permettant une inflation de second tour, officiellement honnie) sera nécessaire.

L'offre de logement, la construction, est faible, notamment la libération des terrains à bâtir ou la construction d'immeuble de plus grande hauteur. Ceux qui possèdent un bien immobilier n'ont pas envie de densifier leur lieu d'habitation pour que leur qualité de vie diminue (densité, embouteillage, parking plus difficile), que leur bien de déprécie et -accessoirement- pour permettre aux autres de se loger. Sans parler des désagréments immédiats des travaux (grue, camion, bétonneuse, encombrement et dégâts sur les voies de circulation, bruits et poussières. Cet égoïsme se manifeste parfois derrière des préoccupations écologistes (le bétonnage c'est pas bien...). Tant pis pour les mal logés et le logement cher. Les maires bâtisseurs sont des maires impopulaires auprès de leurs administrés… Il faut du courage pour construire et provoquer l'ire de ses administrés bruyant, présents et votants aux profits de mal logés absents. Et il faut de l'argent aussi car des nouveaux habitants exigent des nouveaux services qui sont financés localement (tout à l’égout, crèche, école, garderie, restauration et ramassage scolaire,...) tandis que les richesses prélevées sur les nouveaux habitants (impôts, cotisations, travail...) ne sont que très partiellement locales. Les prix sont élevés -et vont le rester- par manque d'offre car la construction se décide localement et n'est pas localement payante (politiquement ET budgétairement).

Le marché immobilier est un marché fermé. Il ne permet pas les entrants et rend essentiel les héritages. L'immobilier serait hors de prix et réservé aux clubs des possédants actuels et à leurs héritiers. On aurait ainsi une classe possédante héréditaire à la façon des bourgeois du 19ème siècle en France tandis que le travail n'aurait presque pas d'influence sur ce qu'un français pourrait s'acheter en matière immobilière. C'est l'intérêt des propriétaires actuels (du moins de ceux qui ne pensent pas acheter plus grand...), qui sont nombreux à voter et conservent ainsi un maximum de patrimoine et d'influence sur leurs héritiers.



Arguments les prix immobiliers sont en bulle (et vont baisser)

Les prix immobiliers ne sont plus cohérents avec le revenu des français. cf graphes de Friggit.

Loyers et prix immobiliers sont décorrélés. Si le logement devait être cher pour quelque raison que ce soit, il serait cher à l'achat comme à la location. Mais les loyers ne sont plus au niveau des prix d'achat, puisque les loyers sont restés dépendants des revenus tandis que les prix d'achat s'en sont affranchis. Le loyer est une rémunération de l'immobilisation du capital, du risque et des frais que représentent un logement. Des calculs existent pour voir si une affaire immobilière est rentable. Un achat immobilier est rentable si le prix d'achat correspond à 160-180 loyers mensuels (ou moins). Aujourd'hui, l'immobilier est loin du placement rentable, puisque les prix d'achat de logements tournent plutôt autour de 300 loyers (un logement loué 1000 euros/mois se vend 300 000 euros). La possession d'immobilier n'est en soi pas rentable à moins de spéculer sur une hausse des prix ou/et des loyers…
EDIT 06/2014 : Une lecture plus attentive de Friggit montre que, si les loyers sont restés cohérents avec les revenus de tous les français, les locataires se sont paupérisés. Les loyers ont donc effectivement augmenté pour ceux qui les paient. Celà accrédite la thèse du logement cher, à l'achat comme à la location.

Des postes de dépenses hors immobilier vont augmenter et les dépenses actuelles -dont le logement est le premier poste- vont devoir exiger une part budgétaire plus modeste. En effet il y a une explosion attendue des coûts liés à la retraite, à la santé, à l'énergie (pétrole, électricité), aux matières premières (Les matières premières sont consommées par les chinois et les indiens et leurs productions polluantes passent de plus en plus mal auprès des populations. Les matières premières coûtent et coûteront par conséquent de plus en plus cher), à l'éducation privatisée (accueil en école maternelle plus tardif => nourrice ou crèche à payer plus longtemps, service école publique dégradé => service accru à des écoles ou des cours privés payants, études supérieures de plus en plus payantes), à la dépendance et aux remboursements de dettes publiques. Pour financer ces dépenses croissantes, il faudra que les ménages rognent sur leurs autres dépenses. Seule la part aujourd'hui affectée à l'immobilier permettra de trouver ces incontournables marges budgétaires (avec le loisir et l'automobile ? ). La part des revenus consacrée à l'immobilier va donc baisser, peut être même en deçà de sa valeur historique du dernier demi siècle écoulé.

La hausse des prix permise par la croissance de la durée de remboursement (passer de 15 ans à 25 ans d'endettement pour financer un 1er logement par exemple) n’est qu’une hausse temporaire.
En effet la hausse de la durée de remboursement est du pouvoir d'achat futur qui est affecté au logement d'aujourd'hui et qu'il faudra donc trouver ailleurs plus tard. Faute de quoi, la hausse des prix immobiliers n'est que temporaire. En effet, ce pouvoir d'achat futur, déjà dépensé, ne pourra être affecté à d'autres besoins, immobiliers ou non, et manquera. Si les autres besoins s'avèrent finalement indispensables à des échéances lointaines (retraite, se nourrir, se vêtir, s'informer, élever ses enfants, voyager, se soigner, développer un commerce, etc...), des propriétaires faisant face à ces besoins criants vendront leur bien immobilier pour financer ces dépenses. => hausse de l'offre immobilière à terme et baisse des prix. Si ces autres besoins futurs sont immobiliers, cet immobilier ne sera pas acheté faute de moyens. Des secondo accédants (ou des acquéreurs de résidence secondaire, des nouveaux bailleurs) seront ainsi absents du marché car ils auront grillé toutes leurs cartouches lors de leur premier achat. => baisse de la demande immobilière à terme et baisse des prix. La hausse des prix immobiliers permise par l'allongement de la durée de remboursement des emprunts n'aura été que temporaire (du temporaire qui peut durer des années).

L'état impécunieux va baisser ses aides à l'immobilier.
L'état intervient beaucoup sur l'immobilier pour de bonnes et de mauvaises raisons ce qui biaise fortement le marché immobilier.
Les bonnes raisons : la construction est un gisement d'emploi privé très important non délocalisable. Il ne faut pas laisser le secteur de la construction disparaitre. Le sentiment de richesse des propriétaires entraine une hausse de la consommation. Le soin qu'ils apportent à leur bien améliore également l'environnement immédiat. L'acquisition de logement libère les logements (notamment HLM) et permet de loger d'autres personnes. Les frais de mutation seront immanquablement réduits avec et pendant la baisse des prix de l'immobilier. Surtout, interrompre la croissance de l'endettement (des ménages) entrainera une contraction de la masse monétaire et risque d'entrainer la déflation (baisse de la masse monétaire, baisse des prix, baisse de la production, hausse du chômage, baisse des salaires, baisse de la demande) crise de 1929 qui se termine avec la préparation de la 2ème guerre mondiale).
Les mauvaises raisons : l'électorat propriétaire est soigné et vote bien. Il faut que les copains du Fouquet's s'enrichissent (bouygues, lafarge,...).
Mais l'état a t'il et aura t'il toujours les moyens budgétaires de soutenir les prix immobiliers sachant que la politique de soutien à l'immobilier coûte plus cher que l'enseignement supérieur, que cette politique a de sérieux effets pervers (soutien de l'état aux financements des acheteurs (prêt taux zéro, déductibilité des emprunts) => soutien aux prix de vente => logement cher => salaire élevé nécessaire et exigé => faible compétitivité des travailleurs français) alors même que les habitants restent mal logés ? La réduction des déficits ne devrait elle pas sonner le glas des mesures du soutien à l'immobilier ? Les copains du Fouquet's n'ont ils pas fini d'écouler leur stock de logement construits au moment de la crise "inattendue" de 2008 ?

La spéculation immobilière, à laquelle des décennies de hausse nous a formé, ("l'immo ça monte toujours") va cesser avec la médiatisation des premiers cas de baisse de prix voir de négative equity qui vont sortir en France ou chez nos voisins immédiats (négative equity : le logement acheté à crédit vaut moins cher que la dette contractée pour ce logement et qui reste du à la banque). Les français achèteront de l'immobilier non pas pour se loger ET spéculer sur le prix futur de revente ET s'enrichir en patrimoine mais exclusivement pour se loger.

Les exemples étrangers, où les prix ont monté comme chez nous puis ont reflué (USA, Espagne, Irlande, Angleterre... voir même Japon en 1990). Puisqu'il y a eu hausse puis baisse, là bas c'était une bulle spéculative, une bulle immobilière avec des prix immobiliers anormaux. Peut être que la protection magique qui arrête régulièrement à nos frontières des phénomènes mondiaux (à l'instar du nuage de Tchernobyl, miraculeusement repoussé...) ne nous aura pas épargné une bulle immobilière française...

Effet de l'Euro. En 2002, les prix immobiliers avaient connu un cycle de 4 ans de hausse à l'intérieur du tunnel de Friggit. Sortant du tunnel, les prix auraient naturellement du diminuer à cette date. Mais en 2002, l'Euro supplante le Franc. Les acheteurs et les vendeurs d'immobilier ont certainement perdu leurs repères à cause de la nouvelle monnaie. Les référentiels de prix immobiliers ont à mon avis volé en éclat. En effet, en 2001, 500 000 Francs permettaient d'acheter (et d'être satisfait de vendre) bon nombre de bien immobiliers tandis qu'un million de Francs permettaient d'acheter (et d'être satisfait de vendre) les plus beaux logements. Les mêmes montants dans la nouvelle monnaie, respectivement 75 000 euros et 150 000 euros à partir de 2002, paraissent peu satisfaisants à vendre et peu cher à acheter. Les acheteurs et vendeurs vont finir par réussir à mettre en rapport les prix immobiliers en euro avec leurs revenus en euro (100 000 euros, ça parait peu, mais c'est tout de même un smic épargné chaque mois pendant 8 ans, ce qui est beaucoup... 200kE c'est 16 ans de smic etc...).

La démographie et le vieillissement de la population.
Le problème des retraites. Les ménages d'aujourd'hui sont conscients du problème des retraites à venir, et tentent de s'en prémunir individuellement mais tous en même temps en achetant de l'immobilier -ce qui fait monter les prix pendant que la démographie est favorable (peu de retraités et peu d'enfants, donc mécaniquement peu de charges et beaucoup d'argent), et un problème de financement des retraites en devenir)-. Lorsque ce cap de la constitution de réserve en préparation de la retraite sera passé par le plus grand nombre (baby boomeur), les prix immo, temporairement gonflés devraient refluer. Cela semble dépendre de l'âge moyen de la population.
Friggit observe que les français deviennent plus vendeurs qu'acheteur d'immobiliers à partir de 56 ans. Le vieillissement en cours de la société française devrait donc augmenter le nombre de vendeur plus fortement que le nombre d'acheteur, ce qui devrait faire baisser les prix.
L'Allemagne et la Japon, plus avancés que nous dans le vieillissement démographique, ont connu une bulle immobilière qui s'est dégonflée après que l'âge moyen de leur population a passé un cap.

Au final, je pense que les prix immobiliers vont poursuivre leur baisse car ils ne sont en rapport ni avec les revenus des pauvres français ni avec les loyers (EDIT 06/2014 comme les locataires sont plus pauvres, les loyers sont lourds). Il est donc urgent de ne pas acheter… ou de négocier très dur (empocher maintenant la baisse moyenne prévue les x prochaines années soient -40 à -50% des prix échangés devant notaire au premier semestre 2008)

Si baisse il y a quel sera son rythme ? On n'en sait rien.
3 hypothèses :
1. Une lente érosion des prix à la japonaise (qui a connu le pic de sa bulle immobilière en 1990). Les prix se rétractent en effet depuis 20 ans au Japon. Et ce serait pas cool pour les trentenaires et la jeunesse.
2. La baisse au même rythme que la hausse. Les précédentes crues et décrues des prix immobiliers (qui étaient bien moins marquées que la crue actuelle) ont eu sensiblement la même durée (10 ans de hausse 1998-2008 impliquerait alors 10 ans de baisse 2008-2018… )
3. Une chute plus rapide (un crack) n'est pas à exclure : les prix boursiers vont deux fois plus vite à la descente qu'à la montée. L'info circule mieux que jadis grâce à Internet. Des pays nous précèdent dans leur cycle de bulle ce qui peut accélérer la perception de l'anomalie immobilière française. Le cycle immobilier aux USA a ainsi quelques années d'avance sur celui de la France. Une prise de conscience des acheteurs du niveau abérant des prix, une prise de conscience des politiques et des journalistes sur les inconvénients du logement cher ou/et une peur/panique des vendeurs contraints restent possible.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 28 sept. 2016, 10:03, modifié 92 fois.
Posts préférés : Dossier immobilier et http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 04&t=75765
Ignorés : toto78, Marie 94, et s_chlaf

kesako
~~+
~~+
Messages : 11643
Enregistré le : 13 juil. 2005, 11:44
Localisation : 75

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#2 Message par kesako » 08 oct. 2010, 15:35

Le proprio est seul maître à bord. Il n'a pas de syndic à subir ou de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur.
seulement pour les maisons

parce que pour les apparts au contraire , les locataires n'ont pas a subir le syndic !
et les proprio se farcissent les réunions annuelles des coproprietaires chez le syndic, source de joie et de bonne humeur.... !

Indécis
~~+
~~+
Messages : 7563
Enregistré le : 19 mars 2009, 19:43

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#3 Message par Indécis » 08 oct. 2010, 17:28

Goldorak2 a écrit : Si baisse il y a quel sera son rythme ? On n'en sait rien.
3 hypthotèses :
1. Une lente érosion des prix à la japonaise (qui a connu le pic de sa bulle immobilière en 1990). Les prix se rétractent en effet depuis 20 ans au Japon. Et se serait pas cool pour notre génération.
2. La baisse au même rythme que la hausse. Les précédentes crues et décrues des prix immobiliers ont eu sensiblement la même durée (10 ans de hausse 1998-2007 impliquerait alors 10 ans de baisse 2008-2018…
3. Une chute plus rapide (un crack) n'est pas à exclure : les prix boursiers vont deux fois plus vite à la descente qu'à la montée… L'info circule mieux que jadis (internet) et des pays nous précedent dans leur cycle de bulle ce qui peut accélerer la perception. Le cycle immobilier aux USA a ainsi 3 ans d'avance sur celui de la France. Une prise de conscience du niveau abérant des prix, une peur/panique des vendeurs contraints reste possible. D'autant qu'en France on a quelques mois de retard par rapport au cycles immobiliers de nos voisins (USA, Angleterre, Espagne).
On peut aussi citer la dernière étude très intéressante de Friggit sur le sujet :
http://www.cgedd.developpement-durable. ... 0ab952.pdf

L'étude est longue et je vous fait un focus sur la partie qui concerne les différents scénarios de l'évolution du prix des logements (à partir de la page 80).

D'après Friggit, il existe 6 scénarios (qui vont de A à F), sachant que seulement les scénarios A et B sont baissiers.
Cependant, Friggit pense que ce sont les scénarios les plus crédibles, c'est-à-dire que l’indice du prix des logements en France va vraisemblablement revenir vers la « tendance longue » parallèle au revenu par ménage et qu’il n’y a pas de changement pérenne du rapport de l’offre et de la demande susceptible de justifier un « changement de palier » du « tunnel » en raison de :
* si un changement du rapport de l’offre et de la demande impactait les prix de cession, il devrait aussi impacter les loyers ; or ces derniers n’ont montré aucun signe d’une envolée semblable à celle des prix de cession.
* les rares estimations argumentées de l’élasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc apparaissent faibles ;
* enfin, la structure de la demande va sans doute continuer à évoluer, mais on ne voit pas pourquoi cela entraînerait davantage que sur la période 1965-2000 une augmentation du ratio indice du prix des logements / revenu par ménage.

D'après Friggit, si l’indice du prix des logements en France va revenir vers sa « tendance longue », la vitesse à laquelle ce retour va s’effectuer reste à déterminer.
C'est pourquoi il distingue 2 scénarios de baisse :
- Un scénario rapide (A) : baisse du prix des logements atteint 30 à 35% de 2007 à 2015.
- Un scénario lent (B) : pas de baisse des prix des logements en monnaie courante, mais baisse de l'indice des prix sous l’effet de la seule croissance du revenu par ménage : le prix des logements resterait donc constant en monnaie nominale pendant 15 à 20 ans, soit jusqu’en 2022 ou 2027.
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

hadopi-non-merci

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#4 Message par hadopi-non-merci » 08 oct. 2010, 17:39

Marrant, j'ai l'impression d'être en 2005...

Avatar du membre
Cylon
Messages : 369
Enregistré le : 25 juil. 2010, 12:59

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#5 Message par Cylon » 08 oct. 2010, 21:23

kesako a écrit :
Le proprio est seul maître à bord. Il n'a pas de syndic à subir ou de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur.
seulement pour les maisons

parce que pour les apparts au contraire , les locataires n'ont pas a subir le syndic !
et les proprio se farcissent les réunions annuelles des coproprietaires chez le syndic, source de joie et de bonne humeur.... !
Très bonne remarque.
Même le pavillon peut être pénible si les voisins sont trop proches ou si le PLU impose trop de contraintes.
Le plus tranquille est en général le locataire d'un bailleur institutionnel qui fait son boulot. Rien d'extraordinaire, mais pas de trop mauvaises surprises.
La seule autre option est la maison isolée au fond des bois. La encore, les voisins peuvent être pénibles, mais il y en a moins ...

Nitro
Messages : 1138
Enregistré le : 17 août 2010, 20:54

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#6 Message par Nitro » 08 oct. 2010, 22:43

Ce que je retiens tout court : il faut acheter. La seule question c'est : quand ?
Maintenant, à la fin du mois, à la fin de l'année, dans 6 mois ? dans 2 / 3 ans ?

Melendil
Messages : 532
Enregistré le : 16 nov. 2009, 21:01

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#7 Message par Melendil » 08 oct. 2010, 23:36

D'un autre côté les voisins pénibles, tu peux en avoir en tant que locataire. Pour le coup proprio ou loc cela ne change pas grand chose tu auras toujours des voisins autour de toi.

Avatar du membre
Cylon
Messages : 369
Enregistré le : 25 juil. 2010, 12:59

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#8 Message par Cylon » 09 oct. 2010, 01:25

Melendil a écrit :D'un autre côté les voisins pénibles, tu peux en avoir en tant que locataire. Pour le coup proprio ou loc cela ne change pas grand chose tu auras toujours des voisins autour de toi.
Ben si justement. Si vous avez des voisins pourris et que vous êtes locataires, dans le pire des cas vous pouvez déménager. Si vous êtes propriétaires, cela risque d'être plus difficile psychologiquement : vous êtes persécuté chez vous, vous ne voudrez pas abandonner votre territoire.
Bonjour les ulcères.
Surtout que si vous n'avez pas les moyens de partir vous êtes condamnés au stress pendant des années.

Avatar du membre
Bullitt
+
+
Messages : 2936
Enregistré le : 07 sept. 2006, 21:01
Localisation : là où c'est cher

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#9 Message par Bullitt » 09 oct. 2010, 08:46

Melendil a écrit :D'un autre côté les voisins pénibles, tu peux en avoir en tant que locataire. Pour le coup proprio ou loc cela ne change pas grand chose tu auras toujours des voisins autour de toi.
Sauf que lorsque tu es locataire, tu peux changer de logement beaucoup plus facilement :lol:
Parrainages Fortuneo, Boursorama, LinXea, Altaprofits, ING, BforBank, Monabanq, Zesto, Bourse Direct, Assurancevie.com, c'est la crise...

Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 9940
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#10 Message par Goldorak2 » 09 oct. 2010, 09:24

Bullitt a écrit :
Melendil a écrit :D'un autre côté les voisins pénibles, tu peux en avoir en tant que locataire. Pour le coup proprio ou loc cela ne change pas grand chose tu auras toujours des voisins autour de toi.
Sauf que lorsque tu es locataire, tu peux changer de logement beaucoup plus facilement :lol:
Je supprime l'allusion aux voisins car propriétaires et locataires en ont. La plus grande facilité de changer de voisin pour un locataire est exacte mais fait partie de la plus grande liberté de la location.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 09 oct. 2010, 09:40, modifié 1 fois.
Posts préférés : Dossier immobilier et http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 04&t=75765
Ignorés : toto78, Marie 94, et s_chlaf

Marek
+
+
Messages : 2692
Enregistré le : 31 mars 2010, 07:16

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#11 Message par Marek » 09 oct. 2010, 09:37

Goldorak2 a écrit : Loyers et prix immobilier sont décorélés. Les loyers ne sont pas au niveau des prix d'achat. Le loyer est une rémunération de l'immobilisation du capital et des frais que réprésentent un logement. Des calculs existent pour voir si une affaire est rentable. Un achat immo n'est pas rentable si le prix d'achat correspond à plus de 160-180 loyers mensuels. Aujourd'hui, on est loin du placement rentable, puisque les prix d'achat des maisons tournent plutôt autours de 300 loyers (un logement loué 1000 euros/mois se vend 300 000 euros). L'achat immo n'est pas rentable à moins de spéculer et d'espérer une hausse des prix ou/et des loyers…
???
Sauf erreur de ma part un bien loué reste rentable tant que ce qu'il rapporte est superieur à ce qu'il coute en charges + impots dans l'année.
Qu'il y ai de meilleurs placements que de l'immobilier à 300 loyers ( rendement 4% brut c'est toujours mieux qu'un grand nombre de placements) c'est indeniable.
Mais en ce qui concerne ces placements d'autres criteres rentrent en jeu ( montants max, fiabilité, volonté de placer plus de X% de son capital dans des organismes financiers etc...).
Ou est ce que je me trompe ?

Novaseb
-++
-++
Messages : 3935
Enregistré le : 27 janv. 2010, 10:31
Localisation : Agde

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#12 Message par Novaseb » 09 oct. 2010, 10:01

Bullitt a écrit :
Melendil a écrit :D'un autre côté les voisins pénibles, tu peux en avoir en tant que locataire. Pour le coup proprio ou loc cela ne change pas grand chose tu auras toujours des voisins autour de toi.
Sauf que lorsque tu es locataire, tu peux changer de logement beaucoup plus facilement :lol:
Mais quand tu es proprio personne ne te fait chier pour planter un clou dans un mur....... :mrgreen: :mrgreen:
"Vous avez voulu sauver l’argent sur le court terme au mépris de la vie des hommes, vous perdrez les hommes et vous perdrez l’argent, car il n’est pas de richesses sans hommes"

Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 9940
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#13 Message par Goldorak2 » 09 oct. 2010, 12:05

Marek a écrit :
Goldorak2 a écrit : Loyers et prix immobilier sont décorélés. Les loyers ne sont pas au niveau des prix d'achat. Le loyer est une rémunération de l'immobilisation du capital et des frais que réprésentent un logement. Des calculs existent pour voir si une affaire est rentable. Un achat immo n'est pas rentable si le prix d'achat correspond à plus de 160-180 loyers mensuels. Aujourd'hui, on est loin du placement rentable, puisque les prix d'achat des maisons tournent plutôt autours de 300 loyers (un logement loué 1000 euros/mois se vend 300 000 euros). L'achat immo n'est pas rentable à moins de spéculer et d'espérer une hausse des prix ou/et des loyers…
???
Sauf erreur de ma part un bien loué reste rentable tant que ce qu'il rapporte est superieur à ce qu'il coute en charges + impots dans l'année.
Qu'il y ai de meilleurs placements que de l'immobilier à 300 loyers ( rendement 4% brut c'est toujours mieux qu'un grand nombre de placements) c'est indeniable.
Mais en ce qui concerne ces placements d'autres criteres rentrent en jeu ( montants max, fiabilité, volonté de placer plus de X% de son capital dans des organismes financiers etc...).
Ou est ce que je me trompe ?
Oui tu as raison. Je veux dire insuffisamment rentable.
Un post de pangloss calculant la rentabilité locative viewtopic.php?p=156743#p156743
Avant de me lancer -un jour- dans l'offre locative, je dois d'abord solder l'emprunt de mon propre logement (avec des remboursements anticipés épisodiques si ma femme m'autorise...). Ce n'est pas tout de suite... Et attendre que l'immo ait une rentabilité nette de l'immo d'au moins 4% l'an. (sinon, livrets).
Modifié en dernier par Goldorak2 le 28 mai 2011, 10:04, modifié 1 fois.
Posts préférés : Dossier immobilier et http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 04&t=75765
Ignorés : toto78, Marie 94, et s_chlaf

Avatar du membre
immoglobine
-+
-+
Messages : 2241
Enregistré le : 17 oct. 2007, 19:06
Localisation : Lyon (69)

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#14 Message par immoglobine » 12 oct. 2010, 18:21

Goldorak2 a écrit :...
Intéressante réflexion. J'obtiens un résultat similaire avec mes propres conclusions.

Connait ont un pays qui a réussit, par le passé, à transformer une bulle en un nouveau paradigme ? Ou alors toutes les bulles finissent par générer leur retour de bâton.
Si un tel pays existe il pourrait nous aider à comprendre la philosophie des haussiers.

Comment pourrait exister dans une Europe de libre circulation des capitaux et des travailleurs, une France avec un cout du logement trois ou quatre fois plus élevé par rapport au revenus des ménages que ses voisins immédiats ?
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39930
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#15 Message par slash33 » 12 oct. 2010, 20:43

immoglobine a écrit :Connait ont un pays qui a réussit, par le passé, à transformer une bulle en un nouveau paradigme ?
La Suisse?

Avatar du membre
immoglobine
-+
-+
Messages : 2241
Enregistré le : 17 oct. 2007, 19:06
Localisation : Lyon (69)

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#16 Message par immoglobine » 12 oct. 2010, 21:08

slash33 a écrit :
immoglobine a écrit :Connait ont un pays qui a réussit, par le passé, à transformer une bulle en un nouveau paradigme ?
La Suisse?
Dur à dire, je suis passé dans le canton du Jura cet été et les prix affichés était moins élevés dans les agences immobilières de Porrentruy que dans le territoire de Belfort, les municipalités faisaient des grosses pub pour des terrains à bâtir à 35 CHF soit des prix plus bas que ceux pratiqués en Haute Saône.

J'ai un ami qui a trouvé un job là bas. Il double son salaire par rapport à la France. (Par contre la nourriture et en particulier la viande y est bien plus chère)

Le marché immobilier suisse est probablement aussi hétérogène que le pays lui même. Moi je ne connait que Jura, Neuchâtel et un peu Vaud (Yverdon). Shermann qui habite en face de Genève en a très probablement une autre vision que la mienne.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

EArmand
Messages : 693
Enregistré le : 03 nov. 2010, 22:12

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#17 Message par EArmand » 09 nov. 2010, 00:46

Il me semble qu'un argument non négligeable a été oublié, en achetant on se corrélé a l'immobilier.

en effet si on envisage de revendre dans quelque années pour racheter plus grand: si les prix ont baissés, on aura certes "perdu" par rapport au cas ou l'on aurait attendu, mais le logement plus grand sera tout de même moins cher qu'en l'ayant directement acheté au départ. Et si les prix augmentent, on peut revendre plus cher pour acheter le logement plus grand alors que celui qui a attendu ne peux pas atteindre ce capital. En se corrélant a l'immobilier on se protège ainsi d'une hausse qui nous exclurait du marche. Bien évidemment on paye cette protection si les prix baissent mais on profite quand même de la baisse (c'est le prix d'une assurance) !
Je connais pas mal de monde qui a fait cela en 2004-2010: impossible d'acheter le logement qu'ils souhaitaient en 2004, donc achat en banlieue, revente en 2010 avec belle plus-value et rachat a Paris: exposition pendant les 6 ans que sur la différence de prix et non pas sur le prix entier de Paris.
A l'opposé ceux qui n’achètent pas et qui veulent acheter un jour, spéculent sur une baisse et prennent le risque d’être exclus du marché tout en payant un loyer a perte qui est souvent inférieur aux intérêts a payer a une banque.

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39930
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#18 Message par slash33 » 09 nov. 2010, 08:29

Vous parlez de quelqu'un qui achèterait cash là non? Dans le cas contraire, il faut tenir compte aussi du capital restant dû ou du transfert du prêt (complique davantage le calcul)

EArmand
Messages : 693
Enregistré le : 03 nov. 2010, 22:12

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#19 Message par EArmand » 09 nov. 2010, 12:13

slash33 a écrit :Vous parlez de quelqu'un qui achèterait cash là non? Dans le cas contraire, il faut tenir compte aussi du capital restant dû ou du transfert du prêt (complique davantage le calcul)
Non je parle avec emprunt.

En vous correlant a l'immobilier vous reduisez votre risque de ne plus pouvoir acheter dans le futur.

yvonode
Messages : 228
Enregistré le : 12 sept. 2010, 10:24
Localisation : BZH

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#20 Message par yvonode » 09 nov. 2010, 12:31

Rsync a écrit :
Goldorak2 a écrit : Des choses à ajouter, j’ai bien résumé ?
A mon sens, vous devriez indiquer ce qui a motivé votre besoin de faire une synthèse à cette date, et si vous souhaitez la fare évoluer avec le temps ou pondre une nouvelle synthèse tous les 4 ans ?
à mon sens vous devriez motiver aussi cette remarque, quel apport dans la discussion ?

moi ma motivation c'est marre de voir la facilité de certains à demander des explications sans jamais donner d'arguments autres que ceux qu'on entend dans le café du commerce,à l'atelier sur le chantier ou à la cafét. !!

Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 9940
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#21 Message par Goldorak2 » 09 nov. 2010, 14:32

EArmand a écrit :Il me semble qu'un argument non négligeable a été oublié, en achetant on se corrélé a l'immobilier.

en effet si on envisage de revendre dans quelque années pour racheter plus grand: si les prix ont baissés, on aura certes "perdu" par rapport au cas ou l'on aurait attendu, mais le logement plus grand sera tout de même moins cher qu'en l'ayant directement acheté au départ. Et si les prix augmentent, on peut revendre plus cher pour acheter le logement plus grand alors que celui qui a attendu ne peux pas atteindre ce capital. En se corrélant a l'immobilier on se protège ainsi d'une hausse qui nous exclurait du marche. Bien évidemment on paye cette protection si les prix baissent mais on profite quand même de la baisse (c'est le prix d'une assurance) !
Je connais pas mal de monde qui a fait cela en 2004-2010: impossible d'acheter le logement qu'ils souhaitaient en 2004, donc achat en banlieue, revente en 2010 avec belle plus-value et rachat a Paris: exposition pendant les 6 ans que sur la différence de prix et non pas sur le prix entier de Paris.
A l'opposé ceux qui n’achètent pas et qui veulent acheter un jour, spéculent sur une baisse et prennent le risque d’être exclus du marché tout en payant un loyer a perte qui est souvent inférieur aux intérêts a payer a une banque.
Vous oubliez les frais liés à l'achat immobilier et raisonnez avec la hausse des prix immobiliers.

Un achat délibérément temporaire pour rester corrélé aux prix immobiliers n’est interressant que si l’immobilier monte, et monte sufisamment fortement pour compenser les frais liés à l'achat.

Ces frais représentent 3 ans de loyer perdus => raisonnablement impossible à rattrapper en 5-6 ans sauf hausse des prix exceptionnelle. Cette hausse de prix exceptionnnelle a effectivement eu lieu entre 2004 et 2010... mais c'était impossible à prévoir et il est peu probable que la situation se représente à l'avenir.

A mon avis, si on n’a pas les moyens pour acheter le logement désiré, il est plus sage d’attendre (en location ou chez les parents) et d’épargner, d’espérer une rentrée d’argent (héritage) ou une promotion pour acquérir le bien de la catégorie voulue. Ou faire des compromis et se résigner à acheter -définitivement- un bien inférieur. Mais acheter un bien intérmédiaire est un pari perdant si les prix baissent, stagnent, ou augmentent peu.

Sauf à apporter une plus value au bien. Par exemples faire soi même des travaux importants qui apportent une vraie plus value ; ou/et savoir acheter et vendre suffisamment bien pour compenser les lourds frais liés à la vente.

Je plussois tout à fait vertpamplemousse dans son conseil de voir loin.
viewtopic.php?f=3&t=68977

Avec les frais d'achat aussi élevés qui se pratiquent (7% de notaire, plus frais d’AI (2-5%) plus frais de prêt), il n’est pas économique de changer souvent de logement. Par construction, c’est seulement une ou deux fois par vie que l’on peut de permettre de perdre autant d'argent. Dans mon cas, j'ai acheté un bien 202kE net vendeur... et il m'en a couter 228.5kE clé en main. J'en ai eu pour 26.5kE (soit 11.6%) de frais lié à la vente (frais de notaire notaire, commission d'AI, frais de prêt et de caution bancaire). Soit 174 000 F ! Il faut un paquet d'année d'épargne pour économiser cet argent. Donc les transactions achats sont à éviter et il ne faut surtout pas y passer pour un logement temporaire pour 5-6 ans.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 20 avr. 2011, 22:39, modifié 3 fois.
Posts préférés : Dossier immobilier et http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 04&t=75765
Ignorés : toto78, Marie 94, et s_chlaf

JL-Lechenmon

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#22 Message par JL-Lechenmon » 09 nov. 2010, 14:36

Rsync a écrit :
Goldorak2 a écrit : Des choses à ajouter, j’ai bien résumé ?
A mon sens, vous devriez indiquer ce qui a motivé votre besoin de faire une synthèse à cette date, et si vous souhaitez la fare évoluer avec le temps ou pondre une nouvelle synthèse tous les 4 ans ?
Question pertinente !

Question secondaire, qui va être le suivant ?

Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 9940
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#23 Message par Goldorak2 » 10 nov. 2010, 00:22

Rsync a écrit :
Goldorak2 a écrit : Des choses à ajouter, j’ai bien résumé ?
A mon sens, vous devriez indiquer ce qui a motivé votre besoin de faire une synthèse à cette date, et si vous souhaitez la fare évoluer avec le temps ou pondre une nouvelle synthèse tous les 4 ans ?
Pourquoi cette synthèse ?
A l'origine pour apporter des infos à des collègues et amis qui sont en phase d'achat ou de vente.
Je m'interresse au sujet immobilier depuis mon achat en 2004. D'abord déçu par ce que je pouvais acquérir alors que je me croyais riche, j'ai quand même trouvé la maison qui ne paie pas de mine mais avec du potentiel. Et c'est depuis la maison du bonheur (et un gouffre à finance et à temps mais quand on aime on ne compte pas... trop). J'ai ensuite été de plus en plus scandalisé par les prix immobiliers des biens ordinaires, et particulièrement des prix des terrains à bâtir ordinaires, qui n'en finissent pas d'augmenter en prix et de diminuer en surface. La campagne nantaise est pourtant presque vide d'habitant, occupée par des prés à vaches et des marais... et la ville de Nantes elle même contient de nombreuses friches industrielles (par endroit, on crairait même qu'il vient d'y avoir des bombardements...). Je découvre le forum bulle immobilière en 2008. Wahoo que de contenu !
J'ai couché mes arguments (résumé de ce que j'entend du forum) sur le papier en début 2009 pour une collègue en réfléxion d'achat qui m'en avait fait la demande. Je met à jour ce dossier et abreuve mes connaissances en phase de réfléxion sur des projets d'achat ou de vente. La majorité (les hommes) ignore ces arguments (ou les prend en compte) et choisit de se lancer. Mais d'autres (les femmes) hésitent, méditent et réfléchissent... encore un moment ?
Je poste ici pour faire méditer d'autres personnes (et creuver cette bulle) et pour discuter et vérifier que je n'ai pas omis un élément majeur.
Si vous voyez d'autres arguments, n'hésitez pas.
Je tiens à jour ce dossier depuis deux ans et je tiendrais à jour ce sujet quelques temps encore (je suis toujours interressé). J'ose espérer qu'un jour prochain, la spéculation immobilière sera tellement has been que ce forum sera sans objet.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 27 oct. 2011, 14:43, modifié 7 fois.
Posts préférés : Dossier immobilier et http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 04&t=75765
Ignorés : toto78, Marie 94, et s_chlaf

Savant cosinus
Messages : 1340
Enregistré le : 29 sept. 2008, 08:56
Localisation : Rouen

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#24 Message par Savant cosinus » 10 nov. 2010, 00:31

Merci à vous pour le dossier!
Il ne se passe pas un seul jour sans que je me félicite de ne pas avoir acheté depuis 2005.

La loi des probabilités s'appelle ainsi car on n'est pas sûr qu'elle existe.
C'est le cerveau qui donne les ordres et les autres parties sont obligées d'obéir.

atoutsweb
Messages : 19
Enregistré le : 05 août 2008, 10:49

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#25 Message par atoutsweb » 23 nov. 2010, 18:05

Goldorak2 a écrit : Les règlementations environnementales à venir (habitation chauffage passif, gestion des déchets, chauffe eau solaire, pollution des eaux) vont peser surtout sur les propriétaires.
Ce sont surtout les locataires qui subissent, les proprios n'investissent pas pour que le logement soit économique car c'est le locataire qui paye, et ce n'est pas le locataire qui va faire le double vitrage.

Bref, quand on est proprio on doit investir mais on peut aussi rentabiliser.

Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 9940
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#26 Message par Goldorak2 » 25 nov. 2010, 10:31

atoutsweb a écrit :
Goldorak2 a écrit : Les règlementations environnementales à venir (habitation chauffage passif, gestion des déchets, chauffe eau solaire, pollution des eaux) vont peser surtout sur les propriétaires.
Ce sont surtout les locataires qui subissent, les proprios n'investissent pas pour que le logement soit économique car c'est le locataire qui paye, et ce n'est pas le locataire qui va faire le double vitrage.

Bref, quand on est proprio on doit investir mais on peut aussi rentabiliser.
C'est le locataire (ou l'occupant) qui subit, mais c'est le propriétaire (qui peut être occupant) qui paie. Je parle de contraintes légale qui arrivent et qui risquent d'arriver. Ne pas pouvoir vendre un logement energivore par exemple. Le propriétaire serait donc obligé de remettre aux normes avant de vendre (ou de louer ?).

Un exemple : en ce moment, notre commune vérifie les traitements des eaux individuels en rural diffus.
Il en coute au propriétaire (qui peut être occupant)
- 40 euros par an pour être contrôlé tous les 5 ans et que son installation fonctionne bien.
- 7000 euros s'il doit refaire son installation aux normes d'aujourd'hui
- et j'ai un exemple de devis de 13000 euros pour un voisin qui doit refaire son installation mais dont la maison et le terrain sont mal agencés (trop près du voisin, maison plus basse que le terrain, route à traverser).

En contrepartie de cette contrainte, l'occupant paie son eau moins cher car il n'a pas a payer le traitement des eaux usées collectifs (le tout à l'égoût).
Posts préférés : Dossier immobilier et http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 04&t=75765
Ignorés : toto78, Marie 94, et s_chlaf

jt75
Messages : 349
Enregistré le : 12 nov. 2005, 00:24
Localisation : Paris

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#27 Message par jt75 » 29 déc. 2010, 01:46

excellent résumé
et bien utile
il faudrait pouvoir le diffuser à grande échelle

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 18148
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#28 Message par lecriminel » 29 déc. 2010, 05:28

EArmand a écrit :Il me semble qu'un argument non négligeable a été oublié, en achetant on se corrélé a l'immobilier.
ca veut dire que si on entre sur le marché quand c'est cher, on ne recuperera jamais ses billes ? interessant....
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 18148
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#29 Message par lecriminel » 29 déc. 2010, 05:31

Goldorak2 a écrit : Un exemple : en ce moment, notre commune vérifie les traitements des eaux individuels en rural diffus.
Il en coute au propriétaire (qui peut être occupant)
- 40 euros par an pour être contrôlé tous les 5 ans et que son installation fonctionne bien.
- 7000 euros s'il doit refaire son installation aux normes d'aujourd'hui
- et j'ai un exemple de devis de 13000 euros pour un voisin qui doit refaire son installation mais dont la maison et le terrain sont mal agencés (trop près du voisin, maison plus basse que le terrain, route à traverser).

En contrepartie de cette contrainte, l'occupant paie son eau moins cher car il n'a pas a payer le traitement des eaux usées collectifs (le tout à l'égoût).
ca risque d'etre long a amortir ! :D
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Avatar du membre
Hitomini
Modérateur
Modérateur
Messages : 4756
Enregistré le : 01 nov. 2008, 20:30

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#30 Message par Hitomini » 29 déc. 2010, 07:30

jt75 a écrit :excellent résumé
et bien utile
il faudrait pouvoir le diffuser à grande échelle
ignatus a un ami pompier
et bien pépèr moi de te dire pépèrmoi tu tchu tché
http://www.youtube.com/watch?v=KLuBOqRp ... re=related

Avatar du membre
biboups30
~~+
~~+
Messages : 5800
Enregistré le : 17 janv. 2007, 12:01

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#31 Message par biboups30 » 29 déc. 2010, 07:38

Goldorak2 a écrit :C'est le locataire (ou l'occupant) qui subit, mais c'est le propriétaire (qui peut être occupant) qui paie. Je parle de contraintes légale qui arrivent et qui risquent d'arriver. Ne pas pouvoir vendre un logement energivore par exemple. Le propriétaire serait donc obligé de remettre aux normes avant de vendre (ou de louer ?).

Un exemple : en ce moment, notre commune vérifie les traitements des eaux individuels en rural diffus.
Il en coute au propriétaire (qui peut être occupant)
- 40 euros par an pour être contrôlé tous les 5 ans et que son installation fonctionne bien.
- 7000 euros s'il doit refaire son installation aux normes d'aujourd'hui
- et j'ai un exemple de devis de 13000 euros pour un voisin qui doit refaire son installation mais dont la maison et le terrain sont mal agencés (trop près du voisin, maison plus basse que le terrain, route à traverser).

En contrepartie de cette contrainte, l'occupant paie son eau moins cher car il n'a pas a payer le traitement des eaux usées collectifs (le tout à l'égoût).
Niveau vente : Diagnostic Assainissement obligatoire dès janvier prochain pour les signatures de compromis (diagnostic aux frais du vendeur, travaux éventuels aux frais de l'acheteur)

Niveau global : contrôle obligatoire de tous les ANC d'ici au 31/12/12, mise au norme obligatoire pour 2013 (si le calendrier n'est pas encore bouleversé, Grenelle toussa ...)

Avatar du membre
ignatius
~~+
~~+
Messages : 28537
Enregistré le : 23 oct. 2010, 09:41

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#32 Message par ignatius » 29 déc. 2010, 13:27

Hitomini a écrit :
jt75 a écrit :excellent résumé
et bien utile
il faudrait pouvoir le diffuser à grande échelle
ignatus a un ami pompier
:?:
qu'est ce que je viens faire ici moi ?
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

Avatar du membre
Hitomini
Modérateur
Modérateur
Messages : 4756
Enregistré le : 01 nov. 2008, 20:30

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#33 Message par Hitomini » 29 déc. 2010, 20:01

tu viens fier partout toi
et bien pépèr moi de te dire pépèrmoi tu tchu tché
http://www.youtube.com/watch?v=KLuBOqRp ... re=related

Cyber-PAPY
Messages : 126
Enregistré le : 07 déc. 2010, 12:40

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#34 Message par Cyber-PAPY » 10 janv. 2011, 21:34

Belle compilation.

J'aurai juste une comparaison à faire:
Celui qui achète une voiture neuve en espère-t-il une plus value à la revente ?

Le plaisir a un coût.
Celui d'être propriétaire aussi.

Avatar du membre
Tilly
Messages : 1116
Enregistré le : 15 juin 2011, 18:59

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#35 Message par Tilly » 12 déc. 2011, 19:55

Goldorak2 a écrit :
Au final, je pense que les prix immobiliers vont poursuivre leur baisse car ils ne sont en rapport ni avec les revenus des pauvres français ni avec les loyers. Il est donc urgent de ne pas acheter… ou de négocier très dur (empocher maintenant la baisse moyenne prévue les x prochaines années soient -40 à -50% des prix échangés devant notaire au premier semestre 2008)
Les bloggueurs immo le disent depuis des années et des années, je suis d'accord
Certainement que cette fois nous sommes face à une grande baisse

Je ne réagis pas souvent sur le marché immobilier mais clairement, c'est le krach

En gros, pour acheter aujourd'hui, il n'y a que pour une seule raison valable
Avoir du cash ET avoir vraiment besoin d'un toit
Là, ok et le mieux est même d'acheter une maison pas trop près d'une grande ville avec du terrain. Avis personnel.

Tout autre cas est OUT of the market
C'est à dire
-Faire une dette et acheter
-Acheter pour louer ou pour défiscaliser bétement en payant des impots sous une autre forme
Tout cela est une connerie que vous regretterez longtemps
La force du baobab est dans ses racines
Proverbe africain


PACA
Messages : 1088
Enregistré le : 26 déc. 2011, 12:31

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#37 Message par PACA » 21 janv. 2012, 07:38

Tilly a écrit :...En gros, pour acheter aujourd'hui, il n'y a que pour une seule raison valable
Avoir du cash ET avoir vraiment besoin d'un toit
Là, ok et le mieux est même d'acheter une maison pas trop près d'une grande ville avec du terrain. Avis personnel.
Une impression peut être pas fondée ? :
Le fait de pouvoir acheter cash et d’avoir besoin d’un toit ne sont pas des conditions suffisantes, tout dépend du contexte et des opportunités réelles d’achat et de location.
En période de prix anormalement élevés et de crise économique il y a d’autres facteurs que le prix qui peuvent diminuer l’intérêt relatif de l’achat pour un ménage :
- Le montant de l’acquisition absorbe l’intégralité du pouvoir d’épargne, il n’y a aucune marge de sécurité pour faire face à des imprévus ou pour saisir d’autres opportunités d’investissement.
- Il n’y a pas de diversification possible : tous les oeufs sont dans le même panier, on mise tout sur une valeur unique.
- L’engouement entretenu par les professionnels et les media incite à des achats surdimensionnés par rapport aux besoins et aux moyens, les budgets d’entretient et de fonctionnement sont complètement négligés, voir les cas limites de maisons de 200 m2 avec terrain et piscine.

Pour tous les contextes il y a un cas qui peut jouer en faveur de l’achat quand on a du temps disponible c’est le fait de faire soi même des travaux conséquents, mais même dans ce cas on continue à tout miser sur la même valeur, sueur incluse.

Bien sur la possibilité d’achat cash présente plus de souplesse mais ce n’est pas une raison pour jouer ses jokers sur un seul coup.
Tout sur un seul coup tous les espoirs ou tous les désespoirs sont permis, ... pour l’immobilier comme pour le reste.

Avatar du membre
BulleDog
~~+
~~+
Messages : 16755
Enregistré le : 24 juin 2006, 15:43

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du forum

#38 Message par BulleDog » 21 janv. 2012, 12:42

Fiorentino a dit :

- Il n'y a pas de pénurie
- Nous ne sommes pas en bulle
- Les prix peuvent baisser de -15% à -30% car les acheteurs ne peuvent plus payer
- Les banques rationnent le crédit immobilier
Qui est le BulleDog ? http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 52#p263252 voir les ** New **

Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 9940
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#39 Message par Goldorak2 » 30 nov. 2012, 14:26

Pourquoi l'immobilier s'est il enchéri : résumé de ma compréhension du problème :

Il y a eu une accélération de la demande d'immo en 2000 (mode de l'immo faisant suite à la mode Internet précédente (qui explose au printemps 2000), taux bas, politique gouvernementale de soutien à la demande).
L'offre d'immobilier neuf (la construction) n'a pas pu s'adapter par les quantités à cette accélération de la demande. Il y a donc très logiquement ajustement offre demande par une augmentation des prix.
Dans un deuxième temps, le prix qui augmente attire les spéculateurs (puisque ça a monté, ça va monter) et la demande s'accélère. Comme l'offre reste incapable d'augmenter la quantité fournie, la hausse de prix s'accélère encore, légitimant et renforçant à nouveau les anticipations haussières, attirant une nouvelle demande. C'est d'autant plus facile de spéculer que l'immo s'acquière à crédit, avec de l'argent qu'on n'a pas encore.

Pourquoi l'offre ne s'est elle pas adaptée par les quantités produites alors qu'il y a de la demande solvable ?
Deux raisons possibles :
1. un manque de main d'oeuvre.
2. un manque de foncier de droit à bâtir
On balaie le manque de main d'oeuvre car même si ça a pu jouer (les maçons de 2000-2010 vivent mieux que les maçons de 1990-2000)... il ne faut pas 10 ans de formation pour se lancer dans le métier.
Reste le manque de foncier, de droits à bâtir. Dans les grandes villes, construire c'est compliqué. Il faut vider les vieux bâtiments, reloger les habitants, raser l'ancien, vaincre les réticences des habitants présents, reconstruire... Bref, c'est lent. Si la demande s'emballe subitement difficile de répondre à temps en ville. En ville, le temps de la construction immobilière s'exprime plutôt en décennies. L'offre peut difficilement accélérer.
En campagne ou en banlieue, on pourrait bâtir des nouveaux logements en moins d'un an. Mais les collectivités locales ont adopté des plans locaux d'urbanisme dans le but de maitriser l'étalement urbain au début des années 2000. Les contraintes et la mode sont écolos. Le lâchage des terrains sont très mesurés, visant à ralentir autant que faire se peut la progression de l'étalement urbain de la décennie précédente (la décennie 1990 donc ou la mode est aux actions (nouvelle technologie mais pas seulement) plutôt qu'à l'immo, localement déprimé). D'autre part, la démocratie locale est par nature très hostile à la création de nouveaux logements. Ben oui, ça fait des travaux, ça gène, ça densifie et enlève de la qualité de vie. Et ça dévalorise les biens déjà acquis. Bref, si on leur demande leur avis, les habitants en place préfèrent les espaces verts à des voisins. En 2000 le politique décide de ne plus urbaniser de nouveaux lotissements (dont l'urbanisation ne gène directement personne) mais de combler les dents creuses au plus près des voisins déjà installés. Voisins qui résistent autant que possible car c'est leur intérêt...

Sauf que la demande d'immo des années 2000 est très supérieure à celle, qu'on tente déjà de freiner, des années 1990. L'offre de terrain à bâtir proposée est donc très inférieur à la demande.
Et chaque acheteur des années 2000 de se battre et surenchérir sur le moindre terrain à bâtir disponible. (=> ajustement par le prix à la hausse).
Et chaque vendeur de se gargariser de son trésor foncier qui se vend effectivement très cher. Il est évident que si le terrain à bâtir nu se vend 50kE, la maison d'occasion sur le terrain 2 fois plus grand vaut forcément plus de 100kE (100kE de terrain plus la maison d'occasion... au pire du pire 100kE-prix de la démolition). Et les acheteurs ne peuvent leur donner tort... Certains achètent au prix fort et divisent la parcelle pour se refaire. Les appartements voisins ne peuvent être trop à la traine des maisons qui s'apprécient grâce à leur terrain hors de prix. Et les appartements centraux voient leur demande et leur prix augmentés car, étant mieux placés, ils conservent leur supériorité sur les logements excentrés. Le prix du foncier entraine le prix de l'ancien (ou peut être le contraire... mais c'est lié... et des décisions administratives pourraient multiplier à l'envie les terrains avec droit à bâtir en banlieue et en campagne... mais pas les logements construits).

Et la bulle spéculative s'enclenche. La hausse entraine la hausse. Les acheteurs "crève la faim" se ruent sur le max qu'ils peuvent s'acheter le plus tôt possible. Même si le bien est insuffisant pour leurs besoins prévisibles. L'acheteur peut être défensif et peureux : "Monter dans le train de l'immo avant qu'il ne soit trop tard et d'être définitivement exclu du marché". Ou offensif et winner : "Prendre -pour une fois- sa part de plus valu au grand banquet de l'immo qui monte". C'est d'autant plus facile qu'il ne s'agit que d'un pourcentage de hausse. Les prix s'expriment en effet en kilo euro, et les acteurs du marché (acheteurs comme vendeurs) ont perdu tout repère en 2002 avec le changement de monnaie (seuls les archéos traduisant en francs et ayant été confrontés au marché immo dans les années 1990 constatent l'énormité des prix atteints en kEuros dans la deuxième partie des années 2000). Pour les europhiles croyants, on voit très clairement, sur les graphes de friggit, le changement de pente de l'évolution des prix immo au 01/01/2002 le jour de l'introduction de l'euro.

Mais les prix immo ne monteront pas jusqu'au ciel.

Un jour les acheteurs spéculateurs se rendront compte de leur erreur. Des nouveaux acheteurs refuseront (ou ne pourront pas) acheter plus cher que l'acheteur précédent. Et les prix ne monteront plus. Et la demande spéculative s'arrêtera car décidément non, l'immo ne pourra pas s'apprécier autant que ça. Et la demande spéculative se retournera. Et la demande globale (naturelle + spéculative) chutera. Et les prix tomberont. Même si on ne libère pas de terrain.
Ce sera la catastrophe économique, la grande dépression. 1933 peut être... Bien plus tard, les prix immo regonfleront quand cette péripétie sera oubliée et la faim d'immo sera revenue dans plusieurs décennies. Celà provoquera une nouvelle phase spéculative et une nouvelle explosion de bulle (cf courbe des prix immo anglais coutumier du fait avec pas moins de 3 bulles immobilières en 60 ans). Et les français seront aussi mal logés (prix élevé et qualité médiocre) que les anglais.

La solution est simple. Il suffit de regarder les USA et de constater que dans le même pays, au même moment, avec les mêmes gens et les mêmes banquiers, les états américains des années 2000 donc, ont eu leur immo qui a bullé ou n'a pas bullé selon le droit de l'urbanisme local (et peut être aussi des contraintes physiques : on ne construit pas sur la mer).
Ont bullé les états ayant instauré une planification spatiale rigide, décidée à l'avance, gravée dans le marbre et qui ont été incapables d'accélérer la construction de logement alors que la demande augmentait fortement grâce à la mode et aux pratiques bancaires. S'en est suivi un ajustement des prix à la hausse (par offre = demande), et une demande spéculative et ensuite un retournement.
N'ont pas bullé les états américains qui ont un droit de l'urbanisme capable de s'adapter à la demande, d'accélérer si besoin les mises en chantiers. Dans ces états, la hausse de la demande a rencontré une production de logement et les prix n'ont pas (ou peu) augmenté. La spéculation sur le logement ancien n'a pas pu s'enclencher et a à tout le moins été tuée dès lors que l'occasion approchait le prix du neuf. En effet dans les états à droit d'urbanisme souple, "il y a du terrain à bâtir et les constructions de logements neufs toujours possibles pour tous les acheteurs solvables".

La solution :
Il faut adopter des plans d'urbanisme souples, capables d'accélérer les ouvertures de droits à bâtir quand la demande s'emballe. Bref l'état, les communes, ceux qui décident des terrains à bâtir, doivent surveiller et autoriser bien plus de construction lorsque le prix des terrains à bâtir devient trop élevé (et 2011, le terrain a été 50% trop cher en moyenne pour la bonne pratique des années 1990 (le terrain devrait coûter 25% du prix global du neuf en moyenne... et il coûte 33% en moyenne)). Ainsi l'offre de logement s'adaptera à la demande par les quantités produites et pas par le prix. Ainsi les prix immo seront bornés pour toujours par le prix de la construction. Et ainsi, la spéculation trouvera d'autres supports que le logement de monsieur tout le monde pour s'exprimer (les vins, l'art, les voitures de collection, l'immobilier d'exception aussi bien sûr, etc...). Cette spéculation se fera alors sans crédit, n’embrigadera pas l'essentiel de la population et son éventuelle explosion sera beaucoup moins dommageable pour l'économie et les français.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 14 nov. 2014, 13:28, modifié 12 fois.
Posts préférés : Dossier immobilier et http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 04&t=75765
Ignorés : toto78, Marie 94, et s_chlaf

Avatar du membre
quietus
Messages : 1220
Enregistré le : 17 janv. 2011, 11:58
Localisation : Orléans

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#40 Message par quietus » 30 nov. 2012, 14:32

Goldorak2 a écrit :Les prix s'expriment en effet en kilo euro, et les acteurs du marché (acheteurs comme vendeurs) ont perdu tout repère en 2002 avec le changement de monnaie (seuls les archéo traduisant en francs et ayant été confronté au marché immo dans les années 1990 constatent l'énormité des prix atteints en kEuros) (Pour les sceptiques, on voit très clairement le changement de pente sur l'évolution des prix au 01/01/2002 le jour de l'introduction de l'euro).
Je suis intimement persuadé de cet "effet euro".

Indécis
~~+
~~+
Messages : 7563
Enregistré le : 19 mars 2009, 19:43

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#41 Message par Indécis » 30 nov. 2012, 14:33

Pour moi, tout a été dit sur cette étude :
viewtopic.php?f=168&t=78180

Les graphiques suivants sont aussi très parlants et expliquent bien l'évolution des prix immo :
viewtopic.php?f=168&t=80051
viewtopic.php?f=168&t=83095
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

LaBulleSuinte
Messages : 569
Enregistré le : 02 août 2007, 21:02

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#42 Message par LaBulleSuinte » 30 nov. 2012, 14:36

Goldorak2 a écrit :Les prix s'expriment en effet en kilo euro, et les acteurs du marché (acheteurs comme vendeurs) ont perdu tout repère en 2002 avec le changement de monnaie (seuls les archéo traduisant en francs et ayant été confronté au marché immo dans les années 1990 constatent l'énormité des prix atteints en kEuros) (Pour les sceptiques, on voit très clairement le changement de pente sur l'évolution des prix au 01/01/2002 le jour de l'introduction de l'euro).
Il y n'a pas que "l'effet €" , "l'anomalie" était visible de tous: augmentation annuelle à 2 chiffres de l'immo... alors que les salaires n'ont pas bougé pendant le même laps de temps

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 18148
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#43 Message par lecriminel » 30 nov. 2012, 15:06

LaBulleSuinte a écrit : Il y n'a pas que "l'effet €" , "l'anomalie" était visible de tous: augmentation annuelle à 2 chiffres de l'immo... alors que les salaires n'ont pas bougé pendant le même laps de temps
en France, on a reussi a cacher que la hausse etait essentiellement speculative (75% des achats neufs en Scellier) en arguant que les investisseurs etaient des particuliers et essentiellement motivée par le cadeau tres important des pouvoirs publics (25% de reduction pour les 75% d acheteurs Scellier); meme quand une tranche d'age en fin de vie (55 ans) est acheteuse nette, ca ne fait pas reagir.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39930
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#44 Message par slash33 » 30 nov. 2012, 21:12

LaBulleSuinte a écrit :
Goldorak2 a écrit :Les prix s'expriment en effet en kilo euro, et les acteurs du marché (acheteurs comme vendeurs) ont perdu tout repère en 2002 avec le changement de monnaie (seuls les archéo traduisant en francs et ayant été confronté au marché immo dans les années 1990 constatent l'énormité des prix atteints en kEuros) (Pour les sceptiques, on voit très clairement le changement de pente sur l'évolution des prix au 01/01/2002 le jour de l'introduction de l'euro).
Il y n'a pas que "l'effet €" , "l'anomalie" était visible de tous: augmentation annuelle à 2 chiffres de l'immo... alors que les salaires n'ont pas bougé pendant le même laps de temps
L'effet euro ne change pas la solvabilité de l'accédant. Cela paraît une explication tentante mais non ça ne peut pas être l'explication.

Allez je vous donne mon hypothèse: Bulle Internet. D'abord en phase ascendante, comme dit wikipedia:
Le rêve dominant est de reproduire le succès réel ou supposé de tel créateur d'entreprise, tel ingénieur, telle assistante, tous plus astucieux les uns que les autres, devenus millionnaires en dollars, qui ont cessé de travailler ou passent leur temps à créer de nouvelles startups. Des nouveaux riches apparaissent, ce qui conduit de manière localisée à une augmentation du prix des biens immobiliers et, d'une manière générale, du coût de la vie.
On voit que ça correspond à peu près à la reprise sur le graphe de Friggit ou sur la construction de logements individuels (SITADEL). A l'inverse, le logement collectif suit une tendance opposée, restant déprimé jusqu'en 2004. Puis suite à l'éclatement, les liquidités habituellement placées en bourse s'en sont retournées sur les placements plus traditionnels, au premier rang duquel l'immobilier. Je pense sincèrement que la Bulle Internet a été plus profitable qu'elle n'a été néfaste et donc que cet création de valeur s'est retrouvée ailleurs. Pour ce qui est de son maintien au delà, le débat est encore ouvert, mais je pense que les 10% détenant 50% du patrimoine n'est pas étranger à l'affaire. :roll:

BS92_SAF
-+
-+
Messages : 1849
Enregistré le : 13 déc. 2011, 12:41

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#45 Message par BS92_SAF » 04 juil. 2014, 15:07

EArmand a écrit :Il me semble qu'un argument non négligeable a été oublié, en achetant on se corrélé a l'immobilier.

en effet si on envisage de revendre dans quelque années pour racheter plus grand: si les prix ont baissés, on aura certes "perdu" par rapport au cas ou l'on aurait attendu, mais le logement plus grand sera tout de même moins cher qu'en l'ayant directement acheté au départ. Et si les prix augmentent, on peut revendre plus cher pour acheter le logement plus grand alors que celui qui a attendu ne peux pas atteindre ce capital. En se corrélant a l'immobilier on se protège ainsi d'une hausse qui nous exclurait du marche. Bien évidemment on paye cette protection si les prix baissent mais on profite quand même de la baisse (c'est le prix d'une assurance) !
Je connais pas mal de monde qui a fait cela en 2004-2010: impossible d'acheter le logement qu'ils souhaitaient en 2004, donc achat en banlieue, revente en 2010 avec belle plus-value et rachat a Paris: exposition pendant les 6 ans que sur la différence de prix et non pas sur le prix entier de Paris.
A l'opposé ceux qui n’achètent pas et qui veulent acheter un jour, spéculent sur une baisse et prennent le risque d’être exclus du marché tout en payant un loyer a perte qui est souvent inférieur aux intérêts a payer a une banque.
J'etais passé à coté de ce message très pertinent. Qui met en avant un argument peu discuté ici.

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 18148
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#46 Message par lecriminel » 04 juil. 2014, 15:27

EArmand a écrit :Il me semble qu'un argument non négligeable a été oublié, en achetant on se corrélé a l'immobilier.

en effet si on envisage de revendre dans quelque années pour racheter plus grand: si les prix ont baissés, on aura certes "perdu" par rapport au cas ou l'on aurait attendu, mais le logement plus grand sera tout de même moins cher qu'en l'ayant directement acheté au départ. Et si les prix augmentent, on peut revendre plus cher pour acheter le logement plus grand alors que celui qui a attendu ne peux pas atteindre ce capital. En se corrélant a l'immobilier on se protège ainsi d'une hausse qui nous exclurait du marche. Bien évidemment on paye cette protection si les prix baissent mais on profite quand même de la baisse (c'est le prix d'une assurance) !
Je connais pas mal de monde qui a fait cela en 2004-2010: impossible d'acheter le logement qu'ils souhaitaient en 2004, donc achat en banlieue, revente en 2010 avec belle plus-value et rachat a Paris: exposition pendant les 6 ans que sur la différence de prix et non pas sur le prix entier de Paris.
A l'opposé ceux qui n’achètent pas et qui veulent acheter un jour, spéculent sur une baisse et prennent le risque d’être exclus du marché tout en payant un loyer a perte qui est souvent inférieur aux intérêts a payer a une banque.
si je resume,
en achetant une bouse quand l'immo est trop cher,
et en admettant que sa situation perso ne fait pas le grand bond en avant ( plus que probable)
soit les prix montent et on est obligé de rester dans sa bouse (avec un peu de chance, le gvt mettra un impot proportionnel à la valeur du bien et ca coutera un bras, peu probable sous UMPS)
soit ils baissent et toute la baisse dont mes petits camarades vont profiter, je l'ai perdu dans les FN, FAI et baisse de mon bien.
En fait c'est la garantie de vivre toute sa vie dans la bouse de depart.
Mon conseil: choisissez bien votre bouse.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Gpzzzz
~~+
~~+
Messages : 25323
Enregistré le : 31 oct. 2010, 22:00

Re: Re : Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du

#47 Message par Gpzzzz » 04 juil. 2014, 16:49

BS92_SAF a écrit :
EArmand a écrit :Il me semble qu'un argument non négligeable a été oublié, en achetant on se corrélé a l'immobilier.

en effet si on envisage de revendre dans quelque années pour racheter plus grand: si les prix ont baissés, on aura certes "perdu" par rapport au cas ou l'on aurait attendu, mais le logement plus grand sera tout de même moins cher qu'en l'ayant directement acheté au départ. Et si les prix augmentent, on peut revendre plus cher pour acheter le logement plus grand alors que celui qui a attendu ne peux pas atteindre ce capital. En se corrélant a l'immobilier on se protège ainsi d'une hausse qui nous exclurait du marche. Bien évidemment on paye cette protection si les prix baissent mais on profite quand même de la baisse (c'est le prix d'une assurance) !
Je connais pas mal de monde qui a fait cela en 2004-2010: impossible d'acheter le logement qu'ils souhaitaient en 2004, donc achat en banlieue, revente en 2010 avec belle plus-value et rachat a Paris: exposition pendant les 6 ans que sur la différence de prix et non pas sur le prix entier de Paris.
A l'opposé ceux qui n’achètent pas et qui veulent acheter un jour, spéculent sur une baisse et prennent le risque d’être exclus du marché tout en payant un loyer a perte qui est souvent inférieur aux intérêts a payer a une banque.
J'etais passé à coté de ce message très pertinent. Qui met en avant un argument peu discuté ici.
Surtout valable si t achetes sur 10ans et que tu revends au bout de 7ans..
Si t empruntes sur 25ans.. tu vas devoir attendre 20ans avant d acheter plus grandcar au bout de 5/6ans t as a peine amorti les frais d achats donc t as aucune marge de manoeuvre de plus que lors de ton premier achat.

franck777
Messages : 716
Enregistré le : 21 juil. 2009, 12:39

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#48 Message par franck777 » 04 juil. 2014, 20:04

Bullitt a écrit :
Melendil a écrit :D'un autre côté les voisins pénibles, tu peux en avoir en tant que locataire. Pour le coup proprio ou loc cela ne change pas grand chose tu auras toujours des voisins autour de toi.
Sauf que lorsque tu es locataire, tu peux changer de logement beaucoup plus facilement :lol:
En province oui, à Paris non.

Avatar du membre
YoppY
~~+
~~+
Messages : 11574
Enregistré le : 01 avr. 2009, 16:06

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#49 Message par YoppY » 05 juil. 2014, 16:23

BS92_SAF a écrit :J'etais passé à coté de ce message très pertinent. Qui met en avant un argument peu discuté ici.
C'est un argument qui a été discuté et démonté des dizaines de fois sur le forum.
Le parcours résidentiel, puisque c'est de cela qu'il s'agit, ne fonctionne que dans certaines conditions très limités : dans un marché en forte hausse, il faut obligatoirement que, d'une manière ou d'une autre, le pouvoir d'achat immobilier du ménage monte tout aussi fortement entre chaque achat, sinon c'est foutu.
La raison est très simple : dans un marché qui monte, si le premier bien acheté prend de la valeur le second qui est visé augmente dans les mêmes proportions. Or le second étant plus cher que le premier, et qu'en plus les taxes sont proportionnelles au prix, l'écart de valeur entre les 2 projets augmente considérablement au cours du temps.

Exemple simple :
premier achat d'un appart à 100K€ et espérant revendre dans 5 ans pour pouvoir acheter une maison qui vaut 200K€ => écart 100K€
Mise en vente au bout de 5 ans du premier bien : 150K€, cool 50K€ de PV, sauf que le second bien a aussi augmenté de 50%, il vaut maintenant 300K€ => écart 150K€ (auxquels il faut rajouter l'augmentation des taxes).

Ystava
Messages : 762
Enregistré le : 09 juin 2017, 13:10

Re: Dossier immobilier : résumé de ce que je retiens du foru

#50 Message par Ystava » 12 juin 2017, 21:23

YoppY a écrit :C'est un argument qui a été discuté et démonté des dizaines de fois sur le forum.
Le parcours résidentiel, puisque c'est de cela qu'il s'agit, ne fonctionne que dans certaines conditions très limités : dans un marché en forte hausse, il faut obligatoirement que, d'une manière ou d'une autre, le pouvoir d'achat immobilier du ménage monte tout aussi fortement entre chaque achat, sinon c'est foutu.
La raison est très simple : dans un marché qui monte, si le premier bien acheté prend de la valeur le second qui est visé augmente dans les mêmes proportions. Or le second étant plus cher que le premier, et qu'en plus les taxes sont proportionnelles au prix, l'écart de valeur entre les 2 projets augmente considérablement au cours du temps.

Exemple simple :
premier achat d'un appart à 100K€ et espérant revendre dans 5 ans pour pouvoir acheter une maison qui vaut 200K€ => écart 100K€
Mise en vente au bout de 5 ans du premier bien : 150K€, cool 50K€ de PV, sauf que le second bien a aussi augmenté de 50%, il vaut maintenant 300K€ => écart 150K€ (auxquels il faut rajouter l'augmentation des taxes).
Il me semble qu'il faille également prendre en compte l'attractivité des biens, qui tend à décroître avec la surface. Ainsi on pourrait imaginer que la vente d'un appartement de 50m² offre 50% de PV en 10 ans, mais que sur la même période, un appartement de 200m² n'ait pris que 20% d'augmentation ; car il y aurait toujours aussi peu, voire moins, d'acheteurs.

Sans compter le fait que l'on pourrait viser un bien de surface/qualité supérieure, mais placé dans un coin ayant décoté entre temps.

Répondre