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par J.P » 01 mars 2007, 10:00
Ecouter les gars, j'aime bien ce site les histoires d'achat/vente sont mieux que santa barbara c'est passionnant.
Mais vous utilisez un peu vite le mot de "bulle" comme annonciateur d'un crash général salvateur.
o
Au sens strict il n'y a pas de bulle spéculative en France, (c'est plutôt une bulle ratée), la situation est très différente aux USA. Ici nous sommes dans une situation de blocage hétérogène et ubuesque que seul les français peuvent produire.
Je reviens un instant sur les US où véritablement un crash va avoir lieu, ces 5 dernières années les américains ont connu une croissance en trompe l'œil productrice de liquidité, faussement mis en confiance ils ont surestimés leur niveau de vie et leur monnaie, de l'autre des organismes de crédit ont favorisés la vente d'emprunts ultra risqués, des milliers de primo signent, signent, signent et voila la bulle qui monte, de la volatilité en pagaille, tout un marché se crée autour (bâtiment, bien d'équipement, soutien de conso au secteur manufacturier etc ...). Car tout va dans du neuf style baraque en kit là bas)
Et puis viens un jours pour différentes raisons, joe l'américain de base commence à se faire rattrapé par le déclin de l'économie de son pays et voit son pouvoir d'achat descendre en flèche. Du coup les défauts de payement arrivent en chaîne, les banques veulent leur argent, les familles sont expulsées et tout un tas de logements vacants se retrouvent d'un coup sur le marché, l'immobilier s'effondre et un pan de la croissance avec.
Quand on parle de marché sain, ce n’est pas la qualité des produits qui est en cause cela renvoi à la solvabilité des acheteurs par crédits et à son articulation avec des fondamentaux de la croissance et des besoins.
En France ce fut l’arrivée d’une génération de classes moyennes qui purent acheter un bien au même moment, alors le marché devient plus dynamique, les prix montent, les petites agences (à la mémoire courte) se montent comme des champi. La demande redescend, les prix un peu aussi, et nos petites agences retournent faire autre chose.
Pour la fin se fut presque ça, la demande a fléchie effectivement mais l’offre s’est emballée dans un mouvement moutonnier avec retard et les intermédiaires (promo, AI) assis sur le marché ont voulu y croire. Du coup des produits aberrants surévalués sont apparut sur le marché une sorte de gâchis d’effet boom/dust, mais globalement pas spéculée car non tiré par la demande, c’est l’offre qui est abusive elle doit se replier. (la transaction n’a pas suivie c’est pour cela que je parle de bulle ratée).
Et là on reste en suspend car deux acteurs principaux ne veulent pas prendre en compte le principe de réalité de l’après vague :
- le repas est terminé, un tiers des agences vont fermer
- les proprios qui confondent l’euromillion et l’immo ne vendront pas
Et ils se retrouvent comme des *** tout seul sur un marché 10 fois trop petit.
Bref laissons les sur le plongeoir. Et revenons aux prix. Ils ont grimpés forts c’est vrai principalement en raison du pic de la demande qui à favorisé l’effet compétitif entre acheteurs et tout simplement « avoir » un logement aujourd’hui c’est plus qu’un simple toi au dessus de la tête.
Comme dit Warren Buffet « c’est quand la marée se retire que l’on voit qui nage à poil ».
Les prix vont donc désormais s’ajuster en s’échelonnant sur les nouveaux fondamentaux du marchés qui sont en gros : le cadre social préservé, emploi, écoles, hôpitaux, sécurité, calme, espace verts, crèches, durée de transport, accessibilité, « cachet » etc et moins les mètres carrés.
Avec toujours comme canon j’imagine le studio, le 3-4 P parking, et l’appart/baraque grand standing.
Alors qui a gagné, qui a perdu je ne sais pas, tout dépend d’où vous êtes partis, pour aller où et à quel prix. Mais il y a quand même eu un petit hold up, et les logements bien placés zéro défauts ne vont pas revenir de si tôt.
Le retour de la loc est déjà un signe des temps.
Jetez un œil à l’étranger vous verrez ce n’est pas mieux, Londres toujours aussi haut, l’Espagne à pris la fièvre avec début de bulle cette fois, Moscou x3 en 2 ans. L’immo pour les USA fut seulement la dernière carte d’un joueur de poker en banqueroute.
Et puis avec les effets d’amplification 2 apparts vous permet d’en avoir un troisième et ainsi de suite, des minis empires immobiliers son entrain de se créer.
Les bâtisseurs savent qu’ils jouent leurs dernières cartes alors ils prennent leur temps et vous attendent tranquillement.
Le très haut de gamme est détaché du marché locatif et se vend comme des tableaux effectivement mais c’est pas bon signe, ils servent de base d’investissement stable pour riches, les Rembrandt se portent très bien à 32000$...
L’immo pour moi ne peut que aller vers la contraction si on oublie les baraques de vacances et encore. La France demeurent un pays centralisé que faire ? Delanoë veut faire une tour … bienvenue à tokyo, pour moi la seule solution était de faire de nouvelles villes nouvelles sur le modèle de vendome loin en distance proche en temps, et utiliser le TGV seul outil pour moi capable de désenclaver efficacement.
J’aimerais me tromper dites le moi mais dans nos sociétés le logement devient un levier puissant d’exercice d’inégalité sociale.
Bonne journée
ça a jeté un froid pour les raisons que tout le monde connait 
