[Remontée d'études sur le thème]
Etude du ministère de l'équipement mettant en évidence la difficulté de quantifier les logements vacants:
Notes de synthèse du SESP N° 162 - avril, mai, juin 2006
La vacance est un des indicateurs de l’adéquation de l’offre de logements à la demande, mais est délicate à mesurer.
Les techniques de recensement de la vacance:
On dispose de plusieurs sources d’information sur la vacance, notamment le recensement de la population et les enquêtes nationales logement conduites auprès des ménages. Les fichiers des abonnements basse tension EDF sont également une source d’information précieuse pour assurer un suivi conjoncturel et localisé de la vacance. Cette source fournit des évolutions globalement semblables à celles du recensement ou à celles des enquêtes nationales logement.
Notes de conjoncture:
L’analyse des fichiers EDF, qui permet un suivi trimestriel, montre qu’après avoir atteint un point bas à la mi-2003, la vacance augmente, signe d’une détente sur les marchés du logement, en particulier dans les villes moyennes, grâce au dynamisme de la construction neuve. Par contre, la vacance reste toujours faible dans les plus grandes unités urbaines.
3 formes de vacances:
- Une vacance minimale, appelée vacance frictionnelle, est indispensable au bon fonctionnement du marché:
un minimum de vacance est incompressible pour permettre à la fois la fluidité des parcours résidentiels, et l’entretien du parc de logements. Cette vacance frictionnelle correspond au temps nécessaire pour la relocation ou la revente du logement
- La vacance structurelle reflète les blocages réels du marché:
À côté de cette vacance frictionnelle, existe une vacance structurelle qui se caractérise par une durée plus longue. Elle concerne les
logements proposés à la location ou à la vente mais hors marché, de fait, car inadaptés à la demande : logements inconfortables, obsolètes, dévalorisés, environnement nuisant, quartiers défavorisés stigmatisés. Elle concerne aussi des logements qui ne sont plus proposés à la location ou à la vente car en travaux de rénovation ou dans une situation d’attente : réservation de logements pour soi ou un proche, indivision, succession, propriétaire en maison de retraite, rétention spéculative ou pour transmettre à ses héritiers. La vacance structurelle peut correspondre aussi à la disparition anticipée d’un logement avant sa destruction
- Le dernier cas de vacance est celui principalement visé par la taxe des logements vacants. Il s'agit des logements laissés à l'abandon.
Enfin, peut exister une vacance correspondant à un désintérêt économique : propriétaires à hauts revenus ou faible valeur économique du bien, désintérêt pour s’occuper du logement et pas de souhait de l’occuper soi-même (par exemple logements reçus en héritage). Cette dernière vacance de « désintérêt économique » est assez limitée.
Quantification des différentes vacances:
Selon l’enquête logement 2002, 23 % des ménages ayant un logement inoccupé n’en donnent aucune raison. Un tiers évoque le temps nécessaire pour faire des travaux. Plus souvent dans les pôles urbains que dans les espaces à dominante rurale, l’inoccupation passagère entre deux occupants est évoquée (30 % contre 15 %). Par contre, l’inoccupation est plus souvent expliquée par les difficultés à réunir le budget nécessaire pour faire des travaux dans les milieux ruraux qu’en ville (29 % contre 20 %).
Le recensement des logements vacants est-il un processus fiable?
Autrement dit, sous produit de l’étude des logements occupés, les statistiques sur le nombre de logements vacants et sur leurs caractéristiques à partir des recensements de la population ou des enquêtes nationales logement sont assez peu précises.
Une autre manière de cerner ces logements vacants est d’utiliser les fichiers administratifs. Mais là encore ces fichiers n’ont été créés que pour gérer des logements occupés, le logement vacant n’apparaissant que comme un sous produit, entaché de toutes les erreurs de mesure.
Toutes ces raisons montrent la difficulté de la mesure du nombre de logements vacants et expliquent les écarts entre les différentes sources