La crise du logement en France vue par les élèves de l'ENA

[gonzo33]

Après quelques semaines de consultation de ce forum je me lance, voici mon 1er post. Je vous conseille cet intéressant rapport de juillet 2005 à consulter sur le site de l'ENA, à propos de la crise du logement en France : http://www.ena.fr/ena.php?Id=0060020080 ... 08&profil=.

[slash33]

Conclusion très soft de l'article

La crise du logement s’explique par l’inadéquation entre l’offre et la demande de logement. Cette dernière connaît en effet des évolutions démographiques et sociologiques de long terme qui augmentent la concentration au centre des espaces urbains, au sein desquels la production de logements est relativement stable. Au-delà de ces tendances de fond, des facteurs financiers, notamment la facilitation des conditions de crédit, donnent son acuité actuelle à la crise.

Les politiques publiques du logement ont eu des effets contrastés sur ce phénomène : bien qu’elles aient permis de solvabiliser les ménages, elles souffrent d’insuffisances et engendrent des effets pervers.

Je n'ai pas regardé le dossier complet attaché à l'article.

[M_Spock]

J'ai survolé la fin, on y trouve plusieurs paragraphes qui, sans parler de bulle, en décrivent les mécanismes :

3.3.4.3.2 L’aversion au risque de long terme
Sans qu’il soit à ce stade possible de le démontrer rigoureusement, la « préférence pour la propriété » est fréquemment associée par les rofessionnels, comme par les fonctionnaires interrogés, à l’inquiétude des ménages quant à l’avenir du système de retraites.
Dans ce contexte, l’investissement immobilier, en dépit de la dégradation du taux de rendement net, resterait privilégié en raison de son caractère « rassurant » pour l’avenir des emprunteurs.

3.3.4.3.3 Le mimétisme
Les institutions de crédit et les professionnels détiennent des informations
auxquelles les acheteurs ne peuvent avoir aisément accès (qualité réelle du bien, perspectives de valorisation, rentabilité effective de l’investissement…) Ainsi, les acheteurs peuvent investir de bonne foi dans un bien sans avoir pleinement conscience des dépenses induites par cet investissement, ou en surestimant la plus-value envisageable à la revente. Les acheteurs, induits en erreur par les asymétries d’information, seraient souvent amenés à effectuer des investissements immobiliers peu rentables à long terme.
C’est également en raison des asymétries d’information que les ménages surestiment le rythme effectif de la hausse des loyers (voir 1.3.1, 2.3.1 et graphique en annexe).
Incités par le discours médiatique sur « l’embellie de l’immobilier » et la crise du locatif à se tourner vers le marché de l’acquisition, ils consentent à une augmentation sensible de leur taux d’effort.

Je suis tout à fait d'accord pour donner à l'inquiétude sur les retraites un rôle prépondérant dans l'apparition de cette bulle.

[slash33]

Dis donc le dernier paragraphe que tu as cité va donner du baume au coeur à JMP. "asymétries d’information", "asymétries d’information", il n'ont que ce mot là et l'accuse de tous les maux!

[M_Spock]

Effectivement, pour ce que j'ai survolé du rapport, le travail est plutôt de qualité. La fin sur le coté financier de la situation est assez finement analysée (ça n'est finalement "qu'un" rapport d'étudiants).
Bien sûr, ils parlent aussi démographie, pénurie, modification des besoins, mais c'est normal, ils font une étude qui porte aussi sur le long terme et ces points doivent être pris en considération.

[slash33]

Tu me diras 5 pages par élève c'est pas énorme. Le travail du groupe (10 personnes) est toutefois très intéressant et conduit avec sérieux. Je le récupère et je regarderais ce soir en lecture de chevet.

[cracouc]

après une lecture attentive, regardons les propositions.

Certaines sont très bien conçues (limitation du crédit hypothécaire), d'autres sont.... un peu incroyables


Proposition 3 : Améliorer l’environnement juridique de l’investissement
immobilier
- d'accord.

Proposition 4 : Utiliser les droits de mutation pour dissuader les
comportements spéculatifs
oui, en imposant une durée minimale entre deux reventes, ou en demandant que cela soit la résidence principale (donc on évite presque tous les spéculateurs).

Proposition 6: Améliorer la sécurisation du paiement des loyers-
Non, non et non. Si le bailleur veut une rémunération sans risque, c'est à lui de s'assurer, pas au "client" du bien, et encore moins à l'état. Sur le marché des actions, on ne propose pas de garantir de rémunération? elle est conditionnée par les résultats de l'entreprise. Donc si un propriétaire a peur de louer, qu'il n'entre pas sur le marché et le quite, soyons logique.

[gonzo33]

Je précise que ce n'est qu'un des rapports faits par les étudiants de l'ENA et consacrés au logement. La liste complète des travaux est à l'adresse suivante :

http://www.ena.fr/ena.php?Id=006002008& ... 06&profil=


Je n'ai regardé précisément que celui dédié à la crise du logement. Il y en a un sur l'investissement locatif, voici une citation de son prologue :

Créé en haut de cycle, le « Robien » a amplifié tant les effets positifs que les inconvénients traditionnels de ce type de dispositifs. Son impact favorable sur la construction s’accompagne ainsi d’effets pervers. Outre la dépense fiscale et l’effet d’aubaine que ce type de dispositif entraîne, il peut également avoir des effets inflationnistes, contribuant à concurrencer l’accession à la propriété et le secteur social, et favoriser la construction de logements dont la localisation et les caractéristiques ne correspondent pas totalement à la demande des locataires.

[slash33]

Décidément ils sont pleins de bon sens ces élèves.

[jsp75]

Ouf....
j'ai presque tout lu....
Bon bah, ils constatent que tout l'monde marche sur la tête.

[slash33]

[Gandalf_barbones]

je suis en train de lire... c'est globalement tres intéressant, bien que le ton soit parfois un peu "méprisant".

je retorune à ma lecture... c'est que il y a de quoi faire.

[laurent59]

Slash33 a dit

Décidément ils sont pleins de bon sens ces élèves

apparemment c'est donc seulement après être sortis de l'école qu'ils commencent à déconner sévéres !

[slash33]

Pas forcément. Ils étaient 10 à faire le dossier. Je pense que le travail en communauté a été un frein à la déconnade et un accélérateur à la course au travail bien fait (chacun voulant se faire valoir aux yeux des autres).

[Gandalf_barbones]

bon, j'ai fini ma lecture. je vous propose un extract de "morceaux choisis" pour tous ceux qui n'ont pas le courrage de lire 53 pages. Cependant, si vous avez le teps, ne vous contentez pas du résumé, l'étude vaut vraiment le coup.
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"
p5
Malgré son apparence de nouveauté, la résurgence de la crise du logement exprime un sentiment de fond qui marque la conscience collective depuis l’après-guerre.
L’impression de crise s’est perpétuée même dans les périodes d’embellie.
Cette longévité souligne la déconnexion entre les difficultés réelles d’accès au logement et la façon dont elles sont perçues.

p6
S’il était clairement établi que le logement manquait en 1950, les experts sont aujourd’hui divisés sur l’existence ou non d’une pénurie, et le cas échéant sur l’effort de construction nécessaire pour résorber le retard cumulé.

p7
Le contenu de la représentation de crise se fonde sur une description sélective, confuse et angoissante de la réalité. Elle est appréhendée de manière fruste comme un phénomène homogène dont les causes et les symptômes sont noyés dans un amas de faits convergents. Son analyse par la presse écrite se réduit au choix d’un nombre restreint d’indices capables de confirmer par l’exemple la certitude de départ, à savoir l’existence d’une crise :
• la flambée des prix dans les centres-villes, qui pousse les classes moyennes à s’excentrer ;
• la pratique des ventes à la découpe, qui oblige les locataires à choisir entre « exil » en banlieue et sacrifice financier important en cas de rachat ;
• l’allongement des files d’attente, notamment pour les HLM ;
• le phénomène endémique de l’hébergement et du mal logement décrit à travers le recours à des solutions de fortune toujours plus précaires ;
• les expulsions locatives, la fin de la trêve hivernale devenant un moment médiatique ;
• les sans-abri : même si le thème s’est institutionnalisé, il réapparaît en période hivernale ;
par ailleurs, le nombre de sans-abris est souvent rapporté dans une équation simpliste au nombre de logements vacants, sans s’interroger sur le taux historiquement bas de vacance.


p8/9
1.3.3 Les représentations de la crise influent sur le fonctionnement de marchés du logement de plus en plus sensibles à la rumeur
Les incertitudes sur les retraites et la déprime boursière se conjuguent pour faire du logement un placement financier. La formation des prix du logement obéit à une logique financière bâtie sur les notions de confiance et d’anticipation. Les variations de prix sont dès lors influencées par les discours stratégiques des différents acteurs institutionnels. Or, certains d’entre eux ont intérêt à une forte hausse du prix des logements : les professions intermédiaires, rémunérées en proportion du montant des transactions, les compagnies d’assurances et les banques (hausse des valeurs hypothécaires), les collectivités locales (ressources fiscales), et enfin l’État (croissance des secteurs de la construction, abaissement du taux d’épargne des ménages).
Le lien entre discours de crise et augmentation des prix s’exprime de deux façons : d’une part, la crise associée à la crainte d’une expansion indéfinie des prix pousse les indécis à acheter, dans des conditions d’endettement parfois hasardeuses ; d’autre part, le discours de crise entretient l’illusion d’une rentabilité exceptionnelle du placement immobilier, qui pousse les anticipations à la hausse.


P19:
[l'étude reprend la courbe "le tunnel de Friggit" montrant l'évolution délirante des prix sur ces dernières années par rapport à la tendance longue]

p20
Principal symptôme de la crise du logement depuis 1998, la hausse des prix sur l’ensemble du territoire présente aujourd’hui les signes d’un ralentissement probable. Dans cette hypothèse, il est probable que le maximum du « cycle » des prix du logement soit presque atteint. Le comportement cyclique des prix est souvent avancé pour annoncer un prochain retournement du marché. En effet, plus le ratio des prix aux revenus disponibles des ménages s’écarte de la tendance longue, plus la probabilité d’un retournement des prix augmente, selon Lecat et Mésonnier (2005). S’il est difficile de prévoir la date de ce retournement, les baisses de prix envisageables devraient être aussi fortes que les hausses qui les précèdent. Ces propriétés se retrouvent sur de nombreux marchés étrangers.

p22
La déstructuration du noyau familial traditionnel laisse place à un paysage morcelé, qui fait coexister un nombre croissant de personnes seules (7,4 millions, soit 50% des nouveaux ménages) et de ménages monoparentaux (1 912 000, 8% de l’ensemble des ménages, + 70%
en 20 ans) issus notamment du déclin du mariage51.
Le nombre de ménages croît donc plus vite que le reste de la population, ce qui se traduit par une réduction de la taille du ménage moyen : depuis 1975, celui-ci a perdu une demipersonne.
Les quatre cinquièmes de cette baisse s’expliquent par le vieillissement de la population, les ménages de personnes âgées étant plus petits que la moyenne (pas d’enfants à charge).
L’augmentation de la population estudiantine (2,28 millions de personnes, 2,5% de l’ensemble des ménages contre 1,3% en 1988, soit 20% des nouveaux ménages) accentue l’atomisation des structures familiales, en dépit d’une décohabitation de plus en plus tardive.

p23
Les besoins de construction neuve sont estimés par l’INSEE à 320 000 par an entre 2000 et 2004, puis à 290 000 entre 2005 et 2009. Cette évaluation se fonde sur une augmentation du nombre de ménages de 228 000 par an de 2000 à 2010. Ce chiffre exprime l’offre annuelle de résidences principales nécessaires pour loger les nouveaux ménages, à laquelle il faut ajouter 27 500 résidences secondaires ou occasionnelles (à proportion inchangée :
10% du nombre total de logements) et 19 000 logements vacants (à partir d’un taux stable de 7%) pour obtenir l’accroissement total du parc de logements requis pour absorber la demande (275 000). Compte tenu des pertes de production en ligne et des flux de réaffectation de l’offre finale vers d’autres destinations que les résidences principales, on parvient à un objectif consolidé de construction neuve de 305 000 logements par an.

Selon Alain Jacquot, « il est probable que l’offre permettra de satisfaire cette demande, sans inflexion particulière de l’action des pouvoirs publics, si le revenu des ménages continue de croître à un rythme voisin de celui de la dernière décennie ». En effet, compte tenu des chiffres récents de l’offre (voir infra), on peut affirmer qu’il ne devrait pas y avoir de déséquilibre quantitatif entre offre et demande à moyen terme, sauf ralentissement du rythme de construction, aujourd’hui improbable.
Ce constat optimiste doit être tempéré : la notion d’équilibre quantitatif global est insuffisante car elle ne tient compte ni de l’inertie de l’offre ni du profil qualitatif de la demande et de sa polarisation sur le territoire. L’équilibre des volumes peut tout à fait s’accompagner d’un désajustement de l’offre par rapport à la demande sur des micromarchés et des bassins d’habitat.

p29
3.1.3.1. Le stock suffit à absorber les chocs démographiques
Le parc de logements actuel peut être évalué à 31 millions d’unités, dont 84,1% de résidences principales, 9,7% de résidences occasionnelles et secondaires et 6,1% de logements vacants (recensement 2004). L’accroissement annuel du stock étant compris depuis 1980 entre 250 000 et 400 000 logements, le taux brut d’accroissement est de l’ordre de 1%. Il est inexact de dire que la France connaît une « pénurie » de logements généralisée. En témoigne le fait que le parc a permis de loger un nombre croissant de ménages, alors même que le nombre de personnes par ménage a constamment diminué. Une pénurie de logements aurait freiné ce phénomène, qualifié de « desserrement » de la population.

3.1.3.2. Le net redressement du flux d’offre annuel
Les statistiques de production de logements neufs ne sont pas toujours aisément interprétables. Entre les mises en chantier et la livraison effective de logements, des abandons de programmes peuvent être constatés, créant un écart significatif. Tiré par les mises en chantier de logements collectifs, le flux de livraisons connaît depuis 2004 une forte reprise et atteint un niveau qui n’avait plus été observé depuis 1982. En juin 2005, les mises en chantier des douze derniers mois s’élevaient à 369 684 unités.


p30
3.1.3.4. L’offre est-elle en adéquation avec la demande ?
Pour satisfaire la demande, il faudrait accroître d’un quart le parc de logements à l’horizon 2030 (environ 7,5 millions de logements en 25 ans). Il est donc nécessaire de conforter sur le long terme le niveau de l’offre : le chiffre de 320 000 nouveaux logements par an en moyenne (Jacquot, 2002 ; PLF 2005) pour la période 2000-2005 représente un minimum, qui pourrait être révisé à la hausse à la lumière de l’enquête Logement de l’INSEE prévue pour 2006.
Certains experts avancent l’hypothèse d’un déficit cumulé de logements par rapport à la demande, qui serait lié à la baisse conjoncturelle du niveau de production dans les années 1990. Les effets de ce tassement conjoncturel doivent être relativisés, et mis en relation avec la variation du nombre de ménages sur la période. Le chiffre, parfois avancé, d’un déficit de l’ordre de 700 000 logements76 paraît difficile à justifier au regard des données relatives au « desserrement » de la population. Le calcul de la différence entre la demande potentielle dans les années 1990 et le flux total de logements ordinaires mis en chantier dans cette période conduit à un résultat négatif de l’ordre de 270 000 logements, soit huit mois de production au rythme actuel. En stabilisant la construction à ce niveau, ce déficit pourrait être résorbé en cinq ans, sur la base d’une demande potentielle de 320 000 unités jusqu’en 2010, ou en un peu plus de trois ans dans l’hypothèse d’une demande potentielle de 290 000 logements.
S’il n’est donc pas possible de parler de pénurie sur l’ensemble du territoire, la croissance de l’offre ne correspond pas toujours à la croissance des besoins. Une inadéquation de l’offre à la demande peut être constatée sur certains territoires. La dynamique de la construction bénéficie surtout à la façade ouest et reste insuffisante dans certaines régions démographiquement dynamiques (littoral méditerranéen notamment) ainsi que dans la plupart des centres-villes universitaires (exemple de Toulouse).


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p31/32
• Mais l’effet pervers des aides à la personne est de favoriser l’inflation
Les aides personnelles ont induit une hausse des prix des loyers.

[...]
• Du fait de leur insuffisant ciblage, les aides au logement sont un puissant vecteur de redistribution du revenu, ce qui les a détourné de leur fonction première d’aide à l’accès au logement

[...]
Les effets d’aubaine ne doivent cependant pas être sous-estimés : 85% des bénéficiaires auraient choisi de devenir propriétaires en l’absence du PTZ, ce qui relativise l’utilité d’un dispositif qui coûte annuellement entre 800 et 900 millions d’euros86.

p34
• La politique de stimulation de l’investissement locatif a permis de soutenir l’offre de logements mais a eu d’importants effets pervers
Depuis 1995, les dispositifs Quilès-Méhaignerie, Périssol, Besson et de Robien ont permis de réaliser 885 000 logements90 (79 000 pour le Besson en 4 ans, et déjà 101 000 pour le Robien en 2 ans). Cependant, l’amortissement de Robien a poussé les loyers à la hausse dans des régions où les plafonds étaient semblables aux prix du marché libre. Dans la mesure où les loyers plafonds ont été considérablement réévalués (entre 8% et 58%), les investisseurs ont
augmenté les loyers, accompagnant ainsi la tendance haussière du marché locatif privé en 2003 et 2004. À la vente, les acquéreurs de logements financés par ce produit se sont montrés vraisemblablement moins regardants sur le prix de vente final du logement, assurés de récupérer une partie substantielle de ce coût en réductions fiscales.
Par ailleurs, les dispositifs Besson et de Robien ont concentré les investissements sur des zones peu tendues au détriment des zones tendues.. Le dispositif « Besson » est moins développé en Île-de-France (21 % de l'ensemble des ventes) que sur le reste du territoire (34 % de l'ensemble des ventes). Le dispositif « Robien » a amplifié cette tendance puisque seuls 17,4% des investissements locatifs ont été réalisés en Île-de-France en 2003, ces pourcentages étant sensiblement les mêmes pour le premier semestre 2004. Ce produit a donc plutôt été utilisé pour construire des logements en province.
Enfin, les produits d’incitation fiscale ont induit une distorsion de la production de logements : les investisseurs ont avant tout privilégié la rentabilité la plus forte : or, celle-ci est d’autant plus forte que la surface en mètres carrés est réduite, ce qui a conduit à produire principalement des petits logements (1 à 2 pièces). Le PTZ aurait induit les mêmes déséquilibres territoriaux, car son calibrage le limite aux zones les moins tendues91.

p38
3.2.6. L’articulation des politiques territoriales manque de cohérence

p39
3.3 L’acuité de la crise s’explique de façon prépondérante par des causes financières
S’ils exercent une pression incontestable à la hausse, les déterminants réels ne peuvent à eux seuls expliquer les phénomènes inflationnistes que connaît le marché du logement.
Le rapport de la Commission bancaire du 28 juin 2005 note que « sur un plan général, l’excédent de la demande sur l’offre de logement ne suffit pas à lui seul à expliquer l’accroissement des prix, pas plus qu’il n’avait permis, dans les années 1991-1996, d’enrayer leur baisse à Paris ou de faire monter les prix en province ». Les déterminants du marché du crédit à l’habitat semblent jouer un rôle central dans l’évolution des prix du logement, et, à terme, des loyers. Dans sa lettre au Président de la République, qui introduit le rapport annuel de la Banque de France (21 juin 2005), le Gouverneur, Christian Noyer, remarque que « le rythme actuel de la hausse des prix de l’immobilier résidentiel » constitue un des principaux risques pour l’évolution de l’économie française, « alors que le niveau des prix des logements sur l’ensemble du territoire est déjà historiquement élevé. Les crédits à l’habitat progressent deux fois plus vite que les crédits à l’investissement des entreprises. L’offre de crédit bancaire joue désormais un rôle essentiel. »
Ce diagnostic n’est pas propre à la France. Il peut en effet être établi pour l’ensemble de la zone euro, bien que de manière différenciée selon la structure du marché. Il fait écho à la préoccupation de la Banque centrale européenne : « le Conseil des gouverneurs a fait part de sa vigilance quant aux interactions à l’oeuvre, dans plusieurs pays de la zone, entre la progression du crédit et celle des prix des logements. »

p41
L’augmentation de la masse monétaire apparaît ainsi comme un des déterminants principaux de l’inflation sur le marché du logement, comme le remarque la Banque centrale européenne dans son rapport d’avril 2005 : « Dans plusieurs pays de la zone euro, les évolutions des prix de l’immobilier et des crédits au logement ont sans doute également contribué à alimenter la croissance de la consommation (…) Parallèlement, la croissance soutenue des prêts au logement est sans doute elle-même à l’origine de la hausse des prix de l’immobilier ».

p43
3.3.4.3 Les variables psychologiques
3.3.4.3.1 La préférence pour la propriété
Le poids des mensualités de remboursement dans le revenu des emprunteurs est passé, en moyenne, de 27,5% en 2000 à 29,2% en 2004, ce qui contredit l’idée selon laquelle le recours à l’emprunt résulterait d’un arbitrage rationnel des ménages confrontés au renchérissement des loyers105. Au cours de la même période, les loyers effectifs des résidences principales en France métropolitaine n’ont en effet augmenté que de 9,86% en valeur nominale alors que l’inflation corrigée a augmenté de 9,5% et que le revenu disponible brut des ménages a progressé de 18,7 %. Il en résulte que, contrairement à la perception souvent entretenue, le poids relatif des dépenses de logement locatif (hors loyers imputés) est stable dans le budget des ménages, d’après le CREDOC106.
Un locataire qui consentirait une augmentation de ses dépenses de logement proportionnellement équivalente à celle des emprunteurs devrait ainsi accepter, en quatre ans, une revalorisation du loyer réel de 6,18%, en supposant que son revenu évolue comme l’inflation, ou de 15,1% en supposant qu’il évolue comme le revenu disponible brut moyen des ménages.
Plutôt qu’un arbitrage rationnel des acteurs, il faut donc voir dans la préférence pour la propriété l’effet de variables psychologiques. Une enquête du
CREDOC et de la FNAIM (1999) établit ainsi que 63% des propriétaires estiment que le sacrifice financier demandé par l’acquisition est compensé par la satisfaction de ne plus avoir de loyer à payer en vain.

p45

4 PROPOSITIONS

Objectif 1 : Améliorer le cadre institutionnel des politiques du logement et
organiser la reprise en main publique de l’information
Proposition 1 : Procéder à une nouvelle répartition des compétences
Proposition 2 : Réorienter les missions de l’ANIL

Objectif 2 : Restaurer la fluidité de la chaîne du logement

Développer l’offre privée
Proposition 3 : Améliorer l’environnement juridique de l’investissement
immobilier
Proposition 4 : Utiliser les droits de mutation pour dissuader les
comportements spéculatifs
Proposition 5 : Réorienter le dispositif « de Robien » par une conditionnalité accrue
Proposition 6: Améliorer la sécurisation du paiement des loyers
Proposition 7 : Conforter l’ANAH dans ses missions

Soutenir l’offre publique
Proposition 8 : Amorcer un processus de réforme des aides personnelles
Proposition 9 : Engager la réflexion sur le conventionnement HLM

Prendre en compte les besoins des populations spécifiques
Proposition 10 : Renforcer l’efficacité des outils existants pour les
populations spécifiques

Objectif 3 : Remettre le logement au coeur du développement des territoires

La maîtrise de l’offre foncière
Proposition n°11 : Recenser les terrains publics disponibles
Proposition 12 : Encourager la création d’établissements publics fonciers
Proposition 13 : « Tuer la rente foncière » (Thierry Repentin)
Promouvoir la mixité sociale et territoriale
Proposition 14 : Réviser les modalités d’application de l’article 55 de la loi
SRU [augmenter les pénalités pour les communes qui ne respectent pas le seuil de 20% de logements sociaux mini]
Proposition 15 : Instaurer de nouvelles formes de péréquation urbaine
Proposition 16 : Renforcer l’attractivité des banlieues déqualifiées

Développer l’expertise technique locale
Proposition 17 : Généraliser les agences d’urbanisme
Proposition 18 : Établir un fonds d’aide au financement des études préalables aux projets d’urbanisme

"

[Gandalf_barbones]

Proposition 1 : Procéder à une nouvelle répartition des compétences
>>>> probablement pertinent, bien que je ne maitrise pas vraiment tous ces aspects subtils. Cependant, je trouve que les maires devraient être moins impliqués dans la définition des PLU car ils ne défendent pas le bien commun mais juste celui de leur commune, voire des intérets privés.

Proposition 2 : Réorienter les missions de l’ANIL
>>>> probablement pertinent, bien que je ne maitrise pas vraiment tous ces aspects subtils.

Proposition 3 : Améliorer l’environnement juridique de l’investissement
immobilier
>>>> bien vu (voir détail dans le texte original)

Proposition 4 : Utiliser les droits de mutation pour dissuader les
comportements spéculatifs
>>>> bien vu, mais effet marginal je pense

Proposition 5 : Réorienter le dispositif « de Robien » par une conditionnalité accrue
>>>> tout à fait nécessaire, à la fois pour limiter l'arnaque des clients et mieux répondre aux besoins en logements

Proposition 6: Améliorer la sécurisation du paiement des loyers
>>>> PAS D'ACCORD DU TOUT. Au risque de passer pour un afreux libéral, ce que je ne suis pas, je pense que au contraire, il faut simpliifer la reglementation: il faut que les propriétaires puissent virer très facilement un mauvais payeur (par exemple dès 3 mois d'impayés, ce qui est supportable puisque le bailleur a toujours la caution sous le coude, et est suffisant pour permettre de passer l'hiver aux personnes en difficulté). En contrepartie, cette mesure signerait la fin des multiples conditions de ressources exigées pour pouvoir louer un appartement (à partir du moment ou le propriétaire sait qu'il peut récupérer son bien rapidement en cas de défaut de paiement, il n'a plus besoin de s'encombrer de garanties difficilements suipportables pour son canditat). Seuls les malhonnetes seraient vraiment pénalisés par cette mesure.... tous les autres y trouveraient leur compte: bailleurs comme locataires qui pourraient "s'entendre" bien plus facilement.

Proposition 7 : Conforter l’ANAH dans ses missions
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YAKA quoi.

Proposition 8 : Amorcer un processus de réforme des aides personnelles
>>>> Oui, bien vu. trop d'aides personnelles, en plus d'être injustes contribuent à l'inflation.

Proposition 9 : Engager la réflexion sur le conventionnement HLM
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YAKA quoi.

Proposition 10 : Renforcer l’efficacité des outils existants pour les
populations spécifiques
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YAKA quoi.

Proposition n°11 : Recenser les terrains publics disponibles
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YAKA quoi. Et ce n'est pas tout de recencer... apres, il faut exploiter

Proposition 12 : Encourager la création d’établissements publics fonciers
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YAKA quoi.

Proposition 13 : « Tuer la rente foncière » (Thierry Repentin)
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YKA quoi. Mais il faut aller plus loin. Je pense que pour inciter les propriétaires à louer leurs logements inocumés, il faudrait leur imposer de payer la taxe d'habitation à la place du locataire absent. Meme si ce n'est pas tres logique dans l'absolu, ce serait un moyen simple et efficace de forcer la mise sur le marché de nombreux logements vacants.

Proposition 14 : Réviser les modalités d’application de l’article 55 de la loi
SRU [augmenter les pénalités pour les communes qui ne respectent pas le seuil de 20% de logements sociaux mini]
>>>> tres bien, mais il faut aller plus loin. pourquoi augmenter les pénalités uniquement pour les communes qui sont en dessous de 5%.... le seuil est à 20%, il faut donc augmenter les pénalités pour toutes les communes qui sont en dessous. Aujourd'hui, ces pénalités sont dérisoires. Peut-etre faudrait-il également réfléchir à d'autres moyens de pression que des pénalités financières

Proposition 15 : Instaurer de nouvelles formes de péréquation urbaine
>>>> je n'ai pas compris... mais bon, je n'ai aps fait l'ENA non plus

Proposition 16 : Renforcer l’attractivité des banlieues déqualifiées
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YAKA quoi.

Proposition 17 : Généraliser les agences d’urbanisme
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YAKA quoi.

Proposition 18 : Établir un fonds d’aide au financement des études préalables aux projets d’urbanisme
>>>> oui, bien sur, on ne va pas dire non.... mais bon YAKA quoi.

[GOLD]

je suis en train de lire... c'est globalement tres intéressant, bien que le ton soit parfois un peu "méprisant".

Pour des etudiants, c'est un ton carrement meprisant.

Ils doivent penser que tout est gerable, ces tr.. d. c...

[Gandalf_barbones]

p8/9 paragraphe 1.3.3, on nous explique tres clairement que la marché immobilier est devenu totalement spéculatif et que son évolution dépend fortement de la psychologie de la population.


Mais certains osent encore nous dire que le marché est sain et que les prix sont justifiés par des facteurs concrets... qu'auune baisse n'est à prévoir.

qui a raison?

personnellement, j'ai ma petite idée


je vais également re-citer la phrase peut etre la plus importante de ce rapport pour le public, et qui me conforte dans mes opinions:
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S’il est difficile de prévoir la date de ce retournement, les baisses de prix envisageables devraient être aussi fortes que les hausses qui les précèdent.
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[bakounine]

Idées simples pour contrer la spéculation immobilière
1-Suppression de toute défiscalisation (DE ROBIE, DEMESSINE, MALRAUX ou autre)
2-Droits de mutation à 20%
3-Plus-value immobilière taxable (Sauf pour résidence principale) dés le premier franc sans abbattement sans coefficient d'érosion monétaire.

C'est simple et çà arrêterait l'achat immobilier spéculatif

Sauf que ceux qui ont le pouvoir ont aussi un important patrimoine immobilier....alors le double langage de la classe politique et des enarques dont un certain nombre constitueront la classe politique d edmain me donne envie de gerber....

[Gandalf_barbones]

Idées simples pour contrer la spéculation immobilière
1-Suppression de toute défiscalisation (DE ROBIE, DEMESSINE, MALRAUX ou autre)
2-Droits de mutation à 20%
3-Plus-value immobilière taxable (Sauf pour résidence principale) dés le premier franc sans abbattement sans coefficient d'érosion monétaire.

C'est simple et çà arrêterait l'achat immobilier spéculatif

Sauf que ceux qui ont le pouvoir ont aussi un important patrimoine immobilier....alors le double langage de la classe politique et des enarques dont un certain nombre constitueront la classe politique d edmain me donne envie de gerber....

hum... j'ai peur que ton raisonnement soit une peu simpliste

Les systèmes de défiscalisation, meme s'ils sont des effets pervers permettent de stimuler la construction de logements, et donc d'augmenter l'offre et a terme de limiter la hausse des prix (voire de les faire baisser)

les droits de mutation à 20% réduiraient la spéculation, mais rendrait l'acquisition à la propriété aussi plus chere et plus difficle... et que dire de tous ceux qui déménagent pour raisons profesionnelles et qui devraient payer à chaque fois 20% de la valeur de leur bien.... la ruine.

Les plus value taxables sans avantages, c'est plus acceptables, mais tout comme les droits de mutation à 20%, ca contribuerait à geler le marché (les proprios préfereront garder leur bien pour rien plutot que de réaliser leur plus value qui sera surtaxée)... donc c'est pas top

edit: ce n'est pas pour défendre les Enarque.... je les déteste.. mais là, je dois reconnaitre que ces petits jeunes ont plutot fait du bon boulot... et dans le domaine qui nous intéresse, c'est rare

[slash33]

Sacré boulot Gandalf chapeau!

On ne peut pas dire que ceux qui ont fait l'étude aient chômé. Dommage ce genre de rapports n'arrive pas en haut lieu (enfin c'est ce que je crois).

[jmpoure]

File de discussion déplacée dans les "Best of".

[slash33]

J'ai ouvert une file sur bourso parce que je pense que tout le monde à le droit de voir ce document. Les réponses (nausicaa) en particulier ne devraient arriver que dans le courant de l'après midi.
http://www.boursorama.com/forum/message ... ageForum=1

Il me paraît important de conforter notre lecture du document avec la leur. Ainsi nous aurons peut-être un avis médian.

[Gandalf_barbones]

il faudrait diffuser ce rapport à la presse.... ca les aiderait peut etre à arreterde raconter des conneries.

[slash33]

Le lien sur boursorama n'est plus valide : La file a été supprimée.
Sans commentaire.

[TheShadow]

Quelqu'un aurait t-il stocké le doc au format PDF ?

[canicule]

Quelqu'un aurait t-il stocké le doc au format PDF ?

Je crois... je vérifie...
Oui; j'ai le doc et ses annexes. Peux envoyer à qui me donne son adresse.