Le frémissement du printemps : enseignement de la crise 90's

Message

guams · #51 Message par **guams** » 22 avr. 2009, 14:34

chris_max a écrit :
prekipik a écrit : Ce qui ramènera le rendement locatif de 4-5% aujourd'hui à un 7-8% plus "conforme" à la prime de risque de ce type d'investissement.

Je ne vous souhaite pas que les rentabilités atteignent ce chiffre à Paris, parce qu'à ce niveau-là il va y avoir de l'investisseur à dents longues et les particuliers vont avoir du mal à se positionner.

Et pour reprendre votre propre cas, en 2000, avez vous du jouer des coudes pour votre premier achat?

flopimmo · #52 Message par **flopimmo** » 22 avr. 2009, 14:52

Voici aussi une file de l'an dernier issue de la découverte des archives des echos
viewtopic.php?f=4&t=42104&p=556479&hili ... ve#p556479

Je pense sincèrement qu'un file sur les archives des journaux avec des liens vers les articles ou les références précises devrait être largement mis en avant sur ce forum. Au delà de l'argumentaire sur la bulle c'est un moyen très simple de montrer :
- Qu'une baisse des prix très importante a déjà eu lieu
- Que les journaux et tout les sois disant experts n'avaient rien vu venir auparavant non plus etc ...

Je laisse le soin aux modérateur d'en discuter. Ce forum est une mine d'informations mais plus il y a de files, pplus il est difficile pour un nouveau de trouver les arguments les plus percutant sans se noyer dans les files de tous les jours ... (peut être insérer un post dans la catégorie best of avec lien vers ces files d'archives ?)

... J'allais oublier ... bravo pour ces archives

bubujj · #53 Message par **bubujj** » 22 avr. 2009, 14:54

bravo, beau travail de synthèse, j'adore et je vais faire suivre

#54 Message par **tarbouif** » 22 avr. 2009, 15:30

Ce que j'adore dans ce genre d'étude ce n'est pas tant que l'on montre que la baisse des prix a déjà eu lieu (car rien n'oblige à priori à ce que les choses se passent pareil), mais que les journalistes et les notaires ont mis 3 ans lors de la précédente avant de "découvrir" l'ampleur du problème.
Je pense que ça aide énormément à comprendre l'attitude de beaucoup de personnes face au cas présent.

totore75 · #55 Message par **totore75** » 22 avr. 2009, 15:32

tarbouif a écrit :Ce que j'adore dans ce genre d'étude ce n'est pas tant que l'on montre que la baisse des prix a déjà eu lieu (car rien n'oblige à priori à ce que les choses se passent pareil), mais que les journalistes et les notaires ont mis 3 ans lors de la précédente avant de "découvrir" l'ampleur du problème.
Je pense que ça aide énormément à comprendre l'attitude de beaucoup de personnes face au cas présent.

mince alors, s'il faut attendre 3 ans avant que chris_max comprenne...

#56 Message par **tarbouif** » 22 avr. 2009, 16:00

totore75 a écrit :
tarbouif a écrit :Ce que j'adore dans ce genre d'étude ce n'est pas tant que l'on montre que la baisse des prix a déjà eu lieu (car rien n'oblige à priori à ce que les choses se passent pareil), mais que les journalistes et les notaires ont mis 3 ans lors de la précédente avant de "découvrir" l'ampleur du problème.
Je pense que ça aide énormément à comprendre l'attitude de beaucoup de personnes face au cas présent.
mince alors, s'il faut attendre 3 ans avant que chris_max comprenne...

Le personnage chris_max ne comprendra jamais, mais la personne qui se cache derrière risque de comprendre assez douloureusement la triste réalité.
La "martingale de l'immobilier", qui permet selon ses propres termes "de se faire 1.7M€ sans travailler"...ça reste juste un doux rêve.

chris_max · #57 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 16:03

koozia a écrit : C'est vrai qu'on lui sent moins d'entrain, moins de hargne. Big_mac n'est plus ce qu'il était...

http://www.economist.com/markets/indica ... d=13055650

chris_max · #58 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 16:17

tarbouif a écrit :Ce que j'adore dans ce genre d'étude ce n'est pas tant que l'on montre que la baisse des prix a déjà eu lieu (car rien n'oblige à priori à ce que les choses se passent pareil), mais que les journalistes et les notaires ont mis 3 ans lors de la précédente avant de "découvrir" l'ampleur du problème.
Je pense que ça aide énormément à comprendre l'attitude de beaucoup de personnes face au cas présent.

Ce que j'adore c'est qu'on peut parler de baisse tant qu'on veut, les gens n'achètent pas plus.
Il faut un sacré moral et aller contre l'esprit moutonnier pour acheter dans un point bas, ce qui se passe c'est que les transactions sont moins nombreuses quand les prix sont bas.
Je peux vous dire très sérieusement que prendre la décision d'acheter en 1999 (et signer en 2000 ) a été extrêmement difficile (convaincre le banquier, les parents, madame, les collègues dans une moindre mesure)
C'est presque plus dur que de convaincre quelqu'un de ne pas acheter en haut de la bulle (2006-2007)

En fait, plus que les réalités des courbes des prix c'est le nombre des transactions que les gens surveillent, un peu comme en boursicotage :
Les volumes dans une tendance baissière

Les volumes dans une tendance baissière sont à interpréter différemment. A la différence d’une tendance haussière il n’y a pas besoin de fort volume pour attester la baisse des cours.

Les cassures de support n’ont donc pas besoin d’être associé à de forts volumes pour être valide, signe d’une faible pression acheteuse pour supporter les cours.

Cela dit, il arrive souvent que ces cassures de support se produisent dans des volumes élevé particulièrement lorsque l’on assiste à une véritable panique baissière. L’augmentation de la volatilité accompagne alors généralement le mouvement.

opcvm1234 · #59 Message par **opcvm1234** » 22 avr. 2009, 16:19

"convaincre les collègues"? quelle importance?

sauf s'il s'agit de ceux du troquet d'en bas bien sûr (là c'est pleinement justifié).

chris_max · #60 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 16:19

tarbouif a écrit : La "martingale de l'immobilier", qui permet selon ses propres termes "de se faire 1.7M€ sans travailler"...ça reste juste un doux rêve.

Parce que pour vous emprunter 1 millions d'euros, passer de la peinture, trouver des locataires pendant 20 ans ce n'est pas du travail ?

prekipik · #61 Message par **prekipik** » 22 avr. 2009, 16:23

chris_max a écrit :Parce que pour vous emprunter 1 millions d'euros, passer de la peinture, trouver des locataires pendant 20 ans ce n'est pas du travail ?

Si, mais rémunéré au SMIC.

guams · #62 Message par **guams** » 22 avr. 2009, 16:29

chris_max a écrit : Il faut un sacré moral et aller contre l'esprit moutonnier pour acheter dans un point bas, ce qui se passe c'est que les transactions sont moins nombreuses quand les prix sont bas.

C'etait bien le but premier de ce forum, expliquer pourquoi il ne fallait pas suivre l'esprit moutonnier haussier, les habitués des lieux devraient n'avoir aucun mal à se lancer quand ils penseront que c'est le bon moment (qui peu varier d'un individu à un autre, y'a que vous qui faites une fixation sur un hypothétique point bas.... )

totore75 · #63 Message par **totore75** » 22 avr. 2009, 16:29

chris_max a écrit :Ce que j'adore c'est qu'on peut parler de baisse tant qu'on veut, les gens n'achètent pas plus.

Eh oui, il ne suffit pas d'un peu de communication des AI pour que les gens s'endettent !

chris_max a écrit :Il faut un sacré moral et aller contre l'esprit moutonnier pour acheter dans un point bas

Mon objectif n'est pas d'acheter dans un point bas, mais de ne pas acheter tant qu'on est dans un point haut. C'est pour cela que je préfère attendre au moins l'année prochaine.

chris_max · #64 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 16:30

opcvm1234 a écrit :"convaincre les collègues"? quelle importance?

sauf s'il s'agit de ceux du troquet d'en bas bien sûr (là c'est pleinement justifié).

exemples de "l'entourage" en général. Il faut chercher pourquoi alors que rationnellement, les gens devraient acheter lorsque les prix sont bas, ils ne le font pas. (La plupart d'entre vous dans ce forum ne le feront pas)
Une explication tient à la difficulté est de trouver des vendeurs à perte , extrait d'un petit résumé pour débuter :

L’aversion aux pertes nous apprend que le vendeur sera fortement réticent à vendre sa maison en dessous de son prix d’achat. En période de prix immobiliers faibles, on observera donc moins de ventes, alors que « rationnellement » il n’y a pas de raisons à cela. Si les prix étaient déterminés uniquement par les caractéristiques du bien et l’état du marché alors un individu devrait accepter de vendre sa maison à un prix plus bas que le prix d’achat puisqu’il pourra racheter une maison de même qualité à ce prix de vente. L’aversion aux pertes introduit une dimension supplémentaire qui pousse les propriétaires à ne pas vendre leur bien à perte. David Genesove et Christopher Mayer ont confirmé cet effet dans un article. Ils observent que les vendeurs qui ont acheté au-dessus du prix de marché actuel demandent des prix de vente plus élevés, vendent en effet à des prix plus élevés mais au prix d’une attente plus longue. Ceci explique la forte corrélation entre volume de ventes et prix du marché immobilier. L’aversion aux pertes influence donc considérablement le marché et réduit la mobilité des personnes. Elle implique qu’en période de crise immobilière le marché du logement ne fonctionne pas très bien et que les acheteurs auront sûrement du mal à trouver des propriétaires prêts à vendre à perte, quand bien même ils pourraient racheter un bien similaire. De quoi limiter l’enthousiasme de ceux qui parient sur une crise immobilière pour acheter. http://www.ecopublix.eu/2008/03/la-peur ... gs-la.html

chris_max · #65 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 16:33

totore75 a écrit :
chris_max a écrit :Ce que j'adore c'est qu'on peut parler de baisse tant qu'on veut, les gens n'achètent pas plus.
Eh oui, il ne suffit pas d'un peu de communication des AI pour que les gens s'endettent !
chris_max a écrit :Il faut un sacré moral et aller contre l'esprit moutonnier pour acheter dans un point bas
Mon objectif n'est pas d'acheter dans un point bas, mais de ne pas acheter tant qu'on est dans un point haut. C'est pour cela que je préfère attendre au moins l'année prochaine.

les gens ne se basent pas foncièrement sur ce que disent les AI, les AI suivent le mouvement car de toute façon l'AI n'est rémunéné que sur une vente. Il n' a pas intérêt à ce qu'un bien soit cher et ne se vende pas, il a intérêt à avoir des transactions.

non l'an prochain tu attendras l'année suivante. C'est un état d'esprit, si tu n'a pas pu acheter cette année, il n'y a pas de raison que tu achètes l'an prochain.

chris_max · #66 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 16:37

prekipik a écrit :
chris_max a écrit :Parce que pour vous emprunter 1 millions d'euros, passer de la peinture, trouver des locataires pendant 20 ans ce n'est pas du travail ?
Si, mais rémunéré au SMIC.

on va dire que ormis le forum cela me prend une heure par semaine (52 h/an) et je suis large. Donc sur 20 ans je ne connais pas de boulot qui rémunèrent à 1700 euros/heure.

prekipik · #67 Message par **prekipik** » 22 avr. 2009, 16:40

chris_max a écrit :on va dire que ormis le forum cela me prend une heure par semaine (52 h/an) et je suis large. Donc sur 20 ans je ne connais pas de boulot qui rémunèrent à 1700 euros/heure.

Voilà, je te laisse conclure.

totore75 · #68 Message par **totore75** » 22 avr. 2009, 16:42

chris_max a écrit : on va dire que ormis le forum cela me prend une heure par semaine (52 h/an) et je suis large. Donc sur 20 ans je ne connais pas de boulot qui rémunèrent à 1700 euros/heure.

Dis donc, un AI qui bosse 1h par semaine, c'est pas beaucoup...
Mais c'est vrai qu'en ce moment, ils se tournent pas mal les pouces

Enfin, en tout cas, sur l'année 2008 et 2009 (pour la suite on verra plus tard!), cela devrait plutôt être rémunéré "-1700"euros/heure

chris_max · #69 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 16:47

beuaarrr a écrit :
chris_max a écrit : les gens ne se basent pas foncièrement sur ce que disent les AI, les AI suivent le mouvement car de toute façon l'AI n'est rémunéné que sur une vente. Il n' a pas intérêt à ce qu'un bien soit cher et ne se vende pas, il a intérêt à avoir des transactions.

non l'an prochain tu attendras l'année suivante. C'est un état d'esprit, si tu n'a pas pu acheter cette année, il n'y a pas de raison que tu achètes l'an prochain.
Tu ne fatigues jamais ?

Ce sera le deuxième et certainement dernier point bas de ma vie ( de ma vie en tant que bancairement solvable, c'est à-dire 30-45 ans)
Lors du premier, je n'ai pas pu comprendre pourquoi les gens se détournaient de l'immobilier alors que les prix étaient historiquement et rationnellement bas. Cette fois-ci je ne louperais pas l'occasion d'étudier pourquoi les gens n'achètent pas lors des points bas, et dans ce forum, j'ai une belle brochette de specimens.
Finalement j'ai bien peur de comprendre que les motivations des baissiers soient assez symétriques de celles des haussiers :

le haussier se dépêche d'acheter pour ne pas que ça augmente plus (ce qui peut s'expliquer au vu des volumes) car il pense que la hausse va perdurer

le baissier attend toujours plus parce qu'il pense que les prix vont toujours baisser

chris_max · #70 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 16:50

totore75 a écrit :
chris_max a écrit : on va dire que ormis le forum cela me prend une heure par semaine (52 h/an) et je suis large. Donc sur 20 ans je ne connais pas de boulot qui rémunèrent à 1700 euros/heure.
Dis donc, un AI qui bosse 1h par semaine, c'est pas beaucoup...
Mais c'est vrai qu'en ce moment, ils se tournent pas mal les pouces

Enfin, en tout cas, sur l'année 2008 et 2009 (pour la suite on verra plus tard!), cela devrait plutôt être rémunéré "-1700"euros/heure

je ne parlais pas d'AI mais d'investisseur, quelqu'un m'ayant attribué certainement à tort une idée de posséder un patrimoine de 1,7 m d'euros. Si c'était le cas je ne passerais pas mon temps avec des guignols.

totore75 · #71 Message par **totore75** » 22 avr. 2009, 16:51

chris_max a écrit : le baissier attend toujours plus parce qu'il pense que les prix vont toujours baisser

c'est vrai, et en attendant, le baisser regarde les centaines de milliers de chômeurs supplémentaires qui tombent chaque mois.

Mais c'est vrai, suis-je bête, tu nous as expliqué que 800.000 chômeurs de plus en 2 ans n'auront aucun impact, et que les primo-accédants vont choisir cette belle période pour se ruer de plus belle sur l'immobilier

chris_max · #72 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 17:06

totore75 a écrit :
chris_max a écrit : le baissier attend toujours plus parce qu'il pense que les prix vont toujours baisser
c'est vrai, et en attendant, le baisser regarde les centaines de milliers de chômeurs supplémentaires qui tombent chaque mois.

Mais c'est vrai, suis-je bête, tu nous as expliqué que 800.000 chômeurs de plus en 2 ans n'auront aucun impact, et que les primo-accédants vont choisir cette belle période pour se ruer de plus belle sur l'immobilier

Non je veux dire que ce n'est pas le facteur principal de la baisse, sachant que le nombre de transactions suivants les cycles est de l'ordre de 10 pour mille habitants et que les chômeurs étant plus représentés chez les jeunes et dans les population précaires, ce facteur peut encore être réduit. Au pire la hausse du chômage impactera 8.000 transaction/an, alors que l'amplitude entre le point haut de 2006 et le point bas de 2008 est de 500000 !
Tu sais bien que le chômage était au maximum en 2006 sur la période 2001-2007.

guams · #73 Message par **guams** » 22 avr. 2009, 17:50

chris_max a écrit :
opcvm1234 a écrit :"convaincre les collègues"? quelle importance?

sauf s'il s'agit de ceux du troquet d'en bas bien sûr (là c'est pleinement justifié).
exemples de "l'entourage" en général. Il faut chercher pourquoi alors que rationnellement, les gens devraient acheter lorsque les prix sont bas, ils ne le font pas. (La plupart d'entre vous dans ce forum ne le feront pas)
Une explication tient à la difficulté est de trouver des vendeurs à perte , extrait d'un petit résumé pour débuter :

L’aversion aux pertes nous apprend que le vendeur sera fortement réticent à vendre sa maison en dessous de son prix d’achat. En période de prix immobiliers faibles, on observera donc moins de ventes, alors que « rationnellement » il n’y a pas de raisons à cela. Si les prix étaient déterminés uniquement par les caractéristiques du bien et l’état du marché alors un individu devrait accepter de vendre sa maison à un prix plus bas que le prix d’achat puisqu’il pourra racheter une maison de même qualité à ce prix de vente. L’aversion aux pertes introduit une dimension supplémentaire qui pousse les propriétaires à ne pas vendre leur bien à perte. David Genesove et Christopher Mayer ont confirmé cet effet dans un article. Ils observent que les vendeurs qui ont acheté au-dessus du prix de marché actuel demandent des prix de vente plus élevés, vendent en effet à des prix plus élevés mais au prix d’une attente plus longue. Ceci explique la forte corrélation entre volume de ventes et prix du marché immobilier. L’aversion aux pertes influence donc considérablement le marché et réduit la mobilité des personnes. Elle implique qu’en période de crise immobilière le marché du logement ne fonctionne pas très bien et que les acheteurs auront sûrement du mal à trouver des propriétaires prêts à vendre à perte, quand bien même ils pourraient racheter un bien similaire. De quoi limiter l’enthousiasme de ceux qui parient sur une crise immobilière pour acheter. http://www.ecopublix.eu/2008/03/la-peur ... gs-la.html

Selon toi, tous les biens immobiliers de France ont étés achetés entre 2005 et 2008?

guams · #74 Message par **guams** » 22 avr. 2009, 17:56

chris_max a écrit :
totore75 a écrit :
chris_max a écrit :Ce que j'adore c'est qu'on peut parler de baisse tant qu'on veut, les gens n'achètent pas plus.
Eh oui, il ne suffit pas d'un peu de communication des AI pour que les gens s'endettent !
chris_max a écrit :Il faut un sacré moral et aller contre l'esprit moutonnier pour acheter dans un point bas
Mon objectif n'est pas d'acheter dans un point bas, mais de ne pas acheter tant qu'on est dans un point haut. C'est pour cela que je préfère attendre au moins l'année prochaine.
les gens ne se basent pas foncièrement sur ce que disent les AI, les AI suivent le mouvement car de toute façon l'AI n'est rémunéné que sur une vente. Il n' a pas intérêt à ce qu'un bien soit cher et ne se vende pas, il a intérêt à avoir des transactions.

non l'an prochain tu attendras l'année suivante. C'est un état d'esprit, si tu n'a pas pu acheter cette année, il n'y a pas de raison que tu achètes l'an prochain.

Et ben, tu n'as peur de rien toi, heureusement que le ridicule ne tue pas...

Faudrait penser à lui ouvrir une file rien que pour lui, non?

#75 Message par **fabriceb** » 22 avr. 2009, 18:22

Au pire la hausse du chômage impactera 8.000 transaction/an,

Bien bel optimisme ...
En supposant qu’il y ait 800 000 chomeurs de plus en un an (ce qui reste, hélas assez vraisemblable, si ce n’est optimiste), que le nombre de ménages soit de 27 Millions (chiffre de 2005 http://www.insee.fr/fr/ppp/bases-de-don ... ntiere.pdf), c’est donc environ 3% des ménages en age d’acheter qui seront directement touchés par le chomage ne serait ce que dans l’année.
Pour un niveau de transaction de 700 000, ce sont donc 21 000 transactions perdues directement. Certes, vous pouvez me répondre que le profil de ces chômeurs sont plutôt des précaires non qualifiés, donc plutôt des profils professionnels ayant peu tendance à l’achat, mais, à l’inverse, ce sont des gens en situation de vie active, donc qui sont sur le créneau d’âge ou, en principe, on achète. Il est donc difficile d’affirmer si le chiffre de 21000 est un majorant ou un minorant.

Au delà de cette perte directe, il y a trois facteurs que vous ignorez (volontairement ou non) :
D’abord, vous avez la peur du chômage qui affecte, au dela de ceux qui sont réellement touchés, tous ceux qui pensent (à tord ou a raison) être suceptibles de l’être.
Il y a aussi ceux qui subissent une réduction de revenu plus ou moins importante : dès lors qu’un membre du ménage a une part variable un peu significative, la perte de pouvoir d’achat est rapidement de quelques centaines d’euros mensuels.
Le monde ne s'arrête pas à l'année 2009 et n'a pas commencé avec non plus : en 2008, il y a déjà eu quelques centaines de milliers de chomeurs de plus. Le plus important étant d'ailleurs plus la destruction de poste de travail que le chiffre du chomage en lui même.

Tu sais bien que le chômage était au maximum en 2006 sur la période 2001-2007.

Là encore, il y a une erreur de raisonnement : le problème n’est pas de savoir combien il y a de chomeurs, mais combien il y a d’emploi, c’est à dire actifs non chômeurs : ce sont eux qui font les acheteurs sur le marché immobilier, les retraités étant vendeurs.
Or, si le nombre de chomeurs a été maximal en 2006, puis s’est résorbé, ce n’est pas parce que le nombre d’emplois (donc d’acheteurs potentiels pour le marché immobilier) a augmenté par la suite, mais parce que la population active a cessé de croître. Autrement dit, le chomage s’est résorbé par augmentation du nombre de retraité.
En fait, vis-à-vis du marché immobilier, cette augmentation du nombre de retraités est plutot une mauvaise nouvelle : les retraités sont en effet massivement vendeurs d’immobilier : le ministère de l’équipement nous apprend, en effet qu’ils représentent environ 25% des ventes, mais tout juste 11% des acquisitions.
Autrement dit (en très, très résumé) : les retraités, c'est l'offre, les actifs non chomeurs, c'est la demande.
http://www2.equipement.gouv.fr/statisti ... an2000.htm
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=306&nID=773

immodijon · #76 Message par **immodijon** » 22 avr. 2009, 19:19

finalgrunt a écrit :
chris_max a écrit :Les crises se répètent ? Donc il ne reste plus que 6-7 ans à louer, courage les attentistes, mais rassurez-vous en contrepartie vous gagnerez 6-7 ans sur la durée de vos remboursements. Ou beaucoup plus, car l'immobilier baisse toujours, c'est bien connu !
Comme les taux bancaires. En tout cas ça laisse le temps aux proprios de compenser la baisse des plus-values par des rentrées de loyers.
Depuis quelques temps, je sens que vous-même vous n'y croyez plus à ce que vous dîtes ... c'est difficile à expliquer.

Il bosse dans la banque chrix_max? Il a des crédits à fourguer?
Il oublie juste que, sur les maison, l'an dernier, on payait plus d'intérêts les premières années que de loyer pour un bien équivalent. Donc, quitte à "perdre" le montant d'un loyer, autant rester libre.
Je rappelle également qu'une résidence principale est une dépense car il faut bien se loger. Ce n'est pas un placement en premier lieu. Ce n'est pas pareil pour du locatif mais, à ce qu'il me semble, les propos des membres du forum concernent plutôt leur résidence principale.

immodijon · #77 Message par **immodijon** » 22 avr. 2009, 19:29

chris_max a écrit :
totore75 a écrit :
chris_max a écrit : le baissier attend toujours plus parce qu'il pense que les prix vont toujours baisser
c'est vrai, et en attendant, le baisser regarde les centaines de milliers de chômeurs supplémentaires qui tombent chaque mois.

Mais c'est vrai, suis-je bête, tu nous as expliqué que 800.000 chômeurs de plus en 2 ans n'auront aucun impact, et que les primo-accédants vont choisir cette belle période pour se ruer de plus belle sur l'immobilier
Non je veux dire que ce n'est pas le facteur principal de la baisse, sachant que le nombre de transactions suivants les cycles est de l'ordre de 10 pour mille habitants et que les chômeurs étant plus représentés chez les jeunes et dans les population précaires, ce facteur peut encore être réduit. Au pire la hausse du chômage impactera 8.000 transaction/an, alors que l'amplitude entre le point haut de 2006 et le point bas de 2008 est de 500000 !
Tu sais bien que le chômage était au maximum en 2006 sur la période 2001-2007.

Certes, mais, si on emprunte sur 25 ans, on estime que l'on aura pas de trop gros coups durs pendant cette période... vu l'ambiance actuelle, même ceux qui ne seront pas au chômage ont la trouille. De toute façon, c'est un mécanisme pyramidal:
- un personne vend un bien merdique avec plus value. Elle s'achète un bien moyen avec un crédit.
- la personne ayant vendu son bien moyen avec plus value achète un bien sympa avec un crédit.
Les prix flambent et on finit par atteindre un plafond ou la plus value ne permet plus que de payer le surcoût.
Puis, le mécanisme se grippe (pour une raison ou une autre) et c'est le cycle inverse: on vend difficilement, les marges baissent, donc on a moins d'argent à proposer et les prix s'ajustent à la baisse.
Et, ensuite, on repart pour un cycle.
Les seul qui y perdent vraiment sont les primos qui ont acheté à la hausse car, eux, n'avaient pas de plus value initiale à remettre dans leur nouvel achat.

frenchfred · #78 Message par **frenchfred** » 22 avr. 2009, 19:39

chris_max a écrit : Ce que j'adore c'est qu'on peut parler de baisse tant qu'on veut, les gens n'achètent pas plus.
Il faut un sacré moral et aller contre l'esprit moutonnier pour acheter dans un point bas, ce qui se passe c'est que les transactions sont moins nombreuses quand les prix sont bas.
Je peux vous dire très sérieusement que prendre la décision d'acheter en 1999 (et signer en 2000 ) a été extrêmement difficile (convaincre le banquier, les parents, madame, les collègues dans une moindre mesure)
C'est presque plus dur que de convaincre quelqu'un de ne pas acheter en haut de la bulle (2006-2007)

En fait, plus que les réalités des courbes des prix c'est le nombre des transactions que les gens surveillent, un peu comme en boursicotage :
Les volumes dans une tendance baissière

Les volumes dans une tendance baissière sont à interpréter différemment. A la différence d’une tendance haussière il n’y a pas besoin de fort volume pour attester la baisse des cours.

Les cassures de support n’ont donc pas besoin d’être associé à de forts volumes pour être valide, signe d’une faible pression acheteuse pour supporter les cours.

Cela dit, il arrive souvent que ces cassures de support se produisent dans des volumes élevé particulièrement lorsque l’on assiste à une véritable panique baissière. L’augmentation de la volatilité accompagne alors généralement le mouvement.

c'est sur 550 000 ventes (cumul 12 derniers mois) en France en 1995 contre 800 000 au plus haut des ventes en 2007. Par contre les prix avaient bien baisses de 40% donc on va devoir se contenter de cette baisse sur 550 000 biens par an, c'est sur qu'il n'y a presque rien qui se vend.

frenchfred · #79 Message par **frenchfred** » 22 avr. 2009, 19:43

chris_max a écrit : non l'an prochain tu attendras l'année suivante. C'est un état d'esprit, si tu n'a pas pu acheter cette année, il n'y a pas de raison que tu achètes l'an prochain.

si la banque dira oui l'annee prochaine quand j'irai la voir pour acheter le meme bien qui vaudra 350 000 euros a la place de maintenant ou meme en negociant je ne peux l'avoir qu'a 450 000 euros

chris_max · #80 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 22:15

immodijon a écrit :
finalgrunt a écrit :
chris_max a écrit :Les crises se répètent ? Donc il ne reste plus que 6-7 ans à louer, courage les attentistes, mais rassurez-vous en contrepartie vous gagnerez 6-7 ans sur la durée de vos remboursements. Ou beaucoup plus, car l'immobilier baisse toujours, c'est bien connu !
Comme les taux bancaires. En tout cas ça laisse le temps aux proprios de compenser la baisse des plus-values par des rentrées de loyers.
Depuis quelques temps, je sens que vous-même vous n'y croyez plus à ce que vous dîtes ... c'est difficile à expliquer.
Il bosse dans la banque chrix_max? Il a des crédits à fourguer?
Il oublie juste que, sur les maison, l'an dernier, on payait plus d'intérêts les premières années que de loyer pour un bien équivalent. Donc, quitte à "perdre" le montant d'un loyer, autant rester libre.
Je rappelle également qu'une résidence principale est une dépense car il faut bien se loger. Ce n'est pas un placement en premier lieu. Ce n'est pas pareil pour du locatif mais, à ce qu'il me semble, les propos des membres du forum concernent plutôt leur résidence principale.

Tout à fait, c'est pourquoi on ne devrait normalement pas spéculer sur l'achat de sa résidence principale, et donner la moitié de son "loyer" à un banquier plutôt qu'à un propriétaire, qui ne vous rend rien à la fin.(normalement suite à ce type de remarque j'ai 5 ou 6 simulations dans la file de discussion)
Tout comme en période de bulle on achète par peur que demain ce soit trop cher et qu'on ne puisse plus acheter, à la baisse, on rêve de s'offrir le bien idéal pour 100.000 euros de moins qu'un bien actuellement standard. La baisse fait beaucoup plus spéculer que la hausse, mais elle finit par engendrer le blocage, car à un moment donné, passé les premières ventes forcées (divorces, successions, mutations qui alimentent le fonds de panier), les vendeurs se retirent et il n'y a généralement plus rien d'intéressant à acheter : les annonces sont toujours en vitrine, mais habitées par leurs propriétaire qui dégoutés, ne veulent plus baisser.

chris_max · #81 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 22:17

frenchfred a écrit :
chris_max a écrit : non l'an prochain tu attendras l'année suivante. C'est un état d'esprit, si tu n'a pas pu acheter cette année, il n'y a pas de raison que tu achètes l'an prochain.
si la banque dira oui l'annee prochaine quand j'irai la voir pour acheter le meme bien qui vaudra 350 000 euros a la place de maintenant ou meme en negociant je ne peux l'avoir qu'a 450 000 euros

t'inquiètes, si tu n'a pas d'apport, 100.000 euros peuvent être perdus dans les taux bancaires qui repartent à la hausse dans 2 ans. C'est rare que les taux restent sur le plat plus d'une année.

chris_max · #82 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 22:35

fabriceb a écrit : Bien bel optimisme ...
En supposant qu’il y ait 800 000 chomeurs de plus en un an (ce qui reste, hélas assez vraisemblable, si ce n’est optimiste), que le nombre de ménages soit de 27 Millions (chiffre de 2005 http://www.insee.fr/fr/ppp/bases-de-don ... ntiere.pdf), c’est donc environ 3% des ménages en age d’acheter qui seront directement touchés par le chomage ne serait ce que dans l’année.
Pour un niveau de transaction de 700 000, ce sont donc 21 000 transactions perdues directement. Certes, vous pouvez me répondre que le profil de ces chômeurs sont plutôt des précaires non qualifiés, donc plutôt des profils professionnels ayant peu tendance à l’achat, mais, à l’inverse, ce sont des gens en situation de vie active, donc qui sont sur le créneau d’âge ou, en principe, on achète. Il est donc difficile d’affirmer si le chiffre de 21000 est un majorant ou un minorant.

Ma remarque n'est pas de dire que le chômage n'a pas d'impact, mais de dire que ce n'est pas le facteur principal, ce ne sont pas 8000 (mon estimation par rapport au nombre usuel de transactions en France) à la vôtre (estimation de ménages "touchés" par le chomâge, c'est -à-dire au moins une personne composant le ménage, sachant qu'un ménage représente 2,28 habitants) de 21000, mais dans tous les cas, vous ne pouvez pas dire que la baisse (927.000 en 2007, le record, à 746400 en 2008 (*)) soit liée au chômage. Combien d'emprunteurs ont entre 18 et 25 ans ? entre 1 et 2 % seulement. Combien y-a-t-il de chômeurs dans cette tranche d'âge ? 25 % environ

D'autre part, le chômage est un état transitoire, des emplois se créent, des auto-entrepreneurs se lancent tous les mois, ce n'est pas une masse inerte.

Au delà de cette perte directe, il y a trois facteurs que vous ignorez (volontairement ou non) :
D’abord, vous avez la peur du chômage qui affecte, au delà de ceux qui sont réellement touchés, tous ceux qui pensent (à tord ou a raison) être susceptibles de l’être.

certainement, mais si l'on parle de peur dans l'avenir, là c'est un autre sujet, on rentre dans des facteurs irrationnels, qui peuvent entrainer des chutes et des hausses brutales (le pic de hausse a été atteint en 2003 puis 2004 avec +15 % glissant, soit très peu de temps après le point bas et la hausse s'est étirée de 10 % par an jusqu'en 2007

(*) http://www.notaires.fr/notaires/notaire ... GLOBAL.pdf

chris_max · #83 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 22:43

frenchfred a écrit :
c'est sur 550 000 ventes (cumul 12 derniers mois) en France en 1995 contre 800 000 au plus haut des ventes en 2007. Par contre les prix avaient bien baisses de 40% donc on va devoir se contenter de cette baisse sur 550 000 biens par an, c'est sur qu'il n'y a presque rien qui se vend.

en 2007, le record il y a eu plus de 900.000 ventes, dont effectivement 800.000 dans l'ancien (et tonton robien, alors , vous l'oubliez ?)
en 2008 750.000 (dont 650.000 dans l'ancien)
sur 2009, il est encore tôt mais les évaluations pessimistes partent sur 550.000 dans l'ancien bien évidemment à cause une plus forte chute du neuf, mais une certaine résistance de l'ancien.

les vrais chiffres
http://www.notaires.fr/notaires/notaire ... GLOBAL.pdf

chris_max · #84 Message par **chris_max** » 22 avr. 2009, 22:49

guams a écrit : Selon toi, tous les biens immobiliers de France ont étés achetés entre 2005 et 2008?

Non en fait le prix ne se forme pas seulement sur le prix d'achat, dans la tête des vendeurs, mais aussi sur l'espérance de gain avec les prix du voisinage (ou du prix moyen du quartier constaté dans diverses statistiques auxquelles il a accès)
ainsi, lorsque j'ai acheté mon bien en 2006, à des retraités qui l'avaient payé de mémoire sur l'acte de vente 400.000 FF dans les années 80, la négociation a été rude car ils s'étaient formés un prix à partir des estimations des dernières ventes dans le secteur que lui avait communiquées son notaire.
Et foncièrement, son bien étant de qualité, bien exposé, en bon état, personne ne voyait de raison que ces pauvres retraités qui avaient travaillé toute leur vie vendent leur bien moins cher que les voisins. J'ai donc négocié, mais quelques pourcents seulement, c'était le prix pour entrer sur le marché en 2006

DBabar · #85 Message par **DBabar** » 22 avr. 2009, 22:56

beuaarrr a écrit :Tu ne fatigues jamais ?

Moi j'dis y'a du betti style inside ... pour ceux qui était là au début du forum ...
Une vraie plaie ( et c'est l'ex modérateur qui dit ça ... )

#86 Message par **tataille** » 23 avr. 2009, 00:12

chris_max c'est un peu le JMP du mouvement Haussier! Il devrait faire des publi reportages en caméra cachée sur la hausse!

OK.

#87 Message par **fabriceb** » 23 avr. 2009, 06:01

certainement, mais si l'on parle de peur dans l'avenir, là c'est un autre sujet, on rentre dans des facteurs irrationne

Non; là encore, erreur de raisonnement : ce n'est pas parce qu'un risque ne se réalise pas qu'il n'existe pas et que sa prise en compte est "irrationnelle".

D'autre part, le chômage est un état transitoire, des emplois se créent, des auto-entrepreneurs se lancent tous les mois, ce n'est pas une masse inerte.

Le chiffre du chomage est un solde : même en situation de crise, des emplois se créent tous les jours, je suis d'accord ... mais si le chomage augmente, c'est que le nombre de ceux qui sont détruits est supérieur.
D'autre part, dans la vie, tout est toujours transitoire, dans l'absolu (le fait d'avoir un métier est aussi transitoire); je ne sais donc pas très bien ce que vous prétendez en déduire : le chomage est un état trransitoire qui vous empêche transitoirement, pour une durée indeterminée, d'acquérir un bien immobilier.

koozia · #88 Message par **koozia** » 23 avr. 2009, 06:16

Finalement, il est très en forme, je retire ce que je disais. Moi, je ne me bats plus, c'est un cas désespéré qui vit dans un monde bisounours et qui va se réveiller avec une bonne gueule de bois. Ce forum essaye de faire réfléchir les gens sur les décisions qu'ils prennent pour éviter qu'ils ne regrettent leurs actes faute de compréhension du marché. On explique que dans un marché libre, chaque intervenant défend ses propres intérêts et que par conséquent, quand le lobby ou les pouvoirs publics nous pousse à l'achat, c'est moins pour notre petits bonheur de oui-oui que pour s'en foutre plein les poches. On a là un spécimen qui vous répond "non, ne les écoutez pas, faites ce qu'on vous a toujours dit de faire, on vous veut du bien (moi le premier qui vous ferai gagner de l'argent avec la plus-value que je ferai sur votre dos : c'est pour votre bien)". Dans son petit manège de tentative de manipulation de l'opinion, notre cher troll ici-présent, non content d'affirmer haut et fort des contre-vérités, passe son temps à soigneusement éviter de répondre à tout ce qui gêne ou met terme à sa démonstration, à commencer par une question très simple : Quelle est sa motivation à intervenir ici (il n'y répondra toujours pas je suppose), puisque :

chris_max a écrit :on va dire que ormis le forum cela me prend une heure par semaine (52 h/an) et je suis large. Donc sur 20 ans je ne connais pas de boulot qui rémunèrent à 1700 euros/heure.

Quel manque à gagner de passer des heures à essayer de nous convaincre, alors même que nous sommes ceux qui lui remplissons les poches à l'oeil !

chris_max a écrit :quelqu'un m'ayant attribué certainement à tort une idée de posséder un patrimoine de 1,7 m d'euros. Si c'était le cas je ne passerais pas mon temps avec des guignols.

De 2 choses l'une, ou bien sa chaine de ponzi est très efficace, et il ne devrait pas être ici (dixit lui-même), ou bien s'il est là, c'est que ça marche pas comme il l'avait prévu et qu'il cherche à comprendre pourquoi. J'aime beaucoup son postulat actuel concernant le point bas

Chris_max, court vite acheter des appart à la pelle, ne rate pas le coche, c'est maintenant ou jamais !

Que fais-tu avec nous, bande de guignols ? T'es tellement riche à rien foutre, que tu t'ennuies ?

koozia · #89 Message par **koozia** » 23 avr. 2009, 06:36

Je reprends un document posté dans une autre file :

Titre : France : la mer se retire - Perspectives 2009-2010 pour l’économie française
Lien : http://www.ofce.sciences-po.fr/pdf/docu ... ce2009.pdf
Source : OFCE
Date : Avril 2009

Moyennant l’hypothèse d’un recul des loyers de 0,4 % en 2009 et de 0,8 % en 2010 en termes réels, la remontée du rendement de l’immobilier au rythme de 0,6 point par an chacune des deux années nécessiterait un recul des prix de 12,1 % en 2009 et de 10,8 % en 2010, soit au total 27 % depuis le point haut du premier trimestre 2008. Une telle baisse ramènerait les prix à leur niveau du troisième trimestre 2003, soit encore 80 % de plus-values par rapport au point bas de 1998
[...]
La situation de solvabilité héritée du début des années 2000 ne constitue toutefois pas une référence en soi, ni même une barrière à la baisse. L’ajustement de la solvabilité pourrait ainsi aller au-delà si l’on répercute les projections précédentes (-12,1 % en 2009 et -10,8 % en 2010), poussant les prix sous leurs fondamentaux, tout comme les excès à la hausse avaient poussé les prix dans l’autre sens au cours de la période d’exubérance. Mais un recul marqué des prix est bien la condition d’un redémarrage ultérieur du marché, une fois purgés les déséquilibres inhérents à toute phase haussière.

M3rde ! Cela voudrait-il dire que les loyers risqueraient de baisser à l'avenir ? Et on n'est pas encore au point bas ? Mon petit doigt me dis que des bras vont tomber

immodijon · #90 Message par **immodijon** » 23 avr. 2009, 07:20

chris_max a écrit : Non en fait le prix ne se forme pas seulement sur le prix d'achat, dans la tête des vendeurs, mais aussi sur l'espérance de gain avec les prix du voisinage (ou du prix moyen du quartier constaté dans diverses statistiques auxquelles il a accès)

Je crois que ceci est fondamental. Quand on aura eu 20% de baisse en deux ans, tout le monde croira que l'immo, c'est has-been. Ceci entretiendra temporairement la baisse car, à court terme, il n'y aura pas de possibilité de plus value. N'achèteront que les gens qui veulent se loger pour longtemps. Ca ralentira le marché.
Mais ne croyons pas tout de même ce que dit Chris_max sur le fait qu'il n'y aura plus de marché. Les propriétaires se verront proposer moins d'argent pour leur bien mais achèteront aussi moins cher; ils y gagneront dans un sens. Le marché tournera à la baisse, plus lentement, mais c'est tout.
Le risque est la remontée des taux d'intérêts. Ce sera un facteur de blocage bien plus important que la baisse des prix car:
- les primos ne peuvent plus emprunter
- ceux qui ont un prêt restent scotchés dans leur bien: impossible de se refinancer
En fait, le prix de l'immo n'est un problème que pour ceux qui veulent rentrer dans le marché (primos) ou ceux qui veulent récupérer du cash. Ceux qui sont propriétaires (attention, de vrais propriétaires, avec un crédit remboursé!) s'en moquent, à la hausse comme à la baisse.

koozia · #91 Message par **koozia** » 23 avr. 2009, 08:12

Tu oublies aussi que 95% des propriétaires ont acheté hors bulle, l'idée qu'ils devraient vendre "à pertes" (ça veut rien dire mais bon) est une vue de l'esprit. Quelqu'un qui a acheté en 98 peut vendre avec 60% de baisse, il fera toujours sa plus-value.

mister_do · #92 Message par **mister_do** » 23 avr. 2009, 08:42

DBabar a écrit :
beuaarrr a écrit :Tu ne fatigues jamais ?
Moi j'dis y'a du betti style inside ... pour ceux qui était là au début du forum ...
Une vraie plaie ( et c'est l'ex modérateur qui dit ça ... )

Les trolls ne sont pas bannis ?

#93 Message par **tarbouif** » 23 avr. 2009, 09:16

mister_do a écrit :
DBabar a écrit :
beuaarrr a écrit :Tu ne fatigues jamais ?
Moi j'dis y'a du betti style inside ... pour ceux qui était là au début du forum ...
Une vraie plaie ( et c'est l'ex modérateur qui dit ça ... )
Les trolls ne sont pas bannis ?

On dirait qu'il y a une sorte de consensus pour garder celui-ci en vie.
J'avoue que souvent il me porte sur les nerfs, mais il est tout de même assez fascinant.
Dans ma vie je n'ai rencontré qu'une seule personne à ce point obstinée et fermée à tout argument, c'était un témoin de Jéova. Des heures de dicussion à argumenter, à démonter une par une toutes ses "superstitions". Tu crois l'avoir convaincu au moins sur un petit point et puis d'un seul coup, sans trop comprendre comment, il se produit comme un reset du cerveau et il revient au point de départ, avec les mêmes mots, les mêmes arguments, comme si la discussion n'avait pas eu lieu.
Fascinant...vraiment !

totore75 · #94 Message par **totore75** » 23 avr. 2009, 09:23

mister_do a écrit :
DBabar a écrit :
beuaarrr a écrit :Tu ne fatigues jamais ?
Moi j'dis y'a du betti style inside ... pour ceux qui était là au début du forum ...
Une vraie plaie ( et c'est l'ex modérateur qui dit ça ... )
Les trolls ne sont pas bannis ?

Faudrait pas le bannir, moi je trouve qu'il est rigolo, quand même.
Du moment qu'on ne rentre pas dans ses discussions sans fin, ses arguments bizarres sont quand même marrants.

Nuwanda · #95 Message par **Nuwanda** » 23 avr. 2009, 09:29

totore75 a écrit : Faudrait pas le bannir, moi je trouve qu'il est rigolo, quand même.
Du moment qu'on ne rentre pas dans ses discussions sans fin, ses arguments bizarres sont quand même marrants.

Je suis bien d'accord. J'ai un peu la nostalgie du temps où on entretenait un petit élevage de pigeons ici-même : merlin, gachou et d'autres dont je ne me souviens plus. Gardons-le, ça me rappelle ma jeunesse.

flopimmo · #96 Message par **flopimmo** » 23 avr. 2009, 10:45

Moi ce que je vois c'est qu'une file qui a le pouvoir de convaincre beaucoup de monde à reussi a être totalement dérivée... troll ou pas .

#97 Message par **fabriceb** » 23 avr. 2009, 10:50

Oui, il faudrait mettre ce rappel interessant dans les études du site, même si ce n'en est pas vraiment une, parce que la file est désormais complétement déviée pour les gens qui, comme moi en général, ne lisent que les 10 derniers messages.
Un modo peut faire ca ?

mister_do · #98 Message par **mister_do** » 23 avr. 2009, 10:51

totore75 a écrit :
mister_do a écrit :
DBabar a écrit : Moi j'dis y'a du betti style inside ... pour ceux qui était là au début du forum ...
Une vraie plaie ( et c'est l'ex modérateur qui dit ça ... )
Les trolls ne sont pas bannis ?
Faudrait pas le bannir, moi je trouve qu'il est rigolo, quand même.
Du moment qu'on ne rentre pas dans ses discussions sans fin, ses arguments bizarres sont quand même marrants.

Ben justement, c'est sans fin, on boucle sur "vous allez attendre toute votre vie en location...pourquoi attendre 7 ans avant d'acheter...pourquoi attendre le point bas...pourquoi ca reviendrait dans le tunnel..."

chris_max · #99 Message par **chris_max** » 23 avr. 2009, 10:58

fabriceb a écrit : Le chiffre du chomage est un solde : même en situation de crise, des emplois se créent tous les jours, je suis d'accord ... mais si le chomage augmente, c'est que le nombre de ceux qui sont détruits est supérieur.
D'autre part, dans la vie, tout est toujours transitoire, dans l'absolu (le fait d'avoir un métier est aussi transitoire); je ne sais donc pas très bien ce que vous prétendez en déduire : le chomage est un état trransitoire qui vous empêche transitoirement, pour une durée indeterminée, d'acquérir un bien immobilier.

Le risque de "tomber au chômage sur les 20 prochaines années" est toujours constant, car dans cette durée on intègre forcément un cycle de quasi plein emploi et une période de récession. En 2006, le chômage était au plus haut de la période passée depuis 2000 et le risque de passer 1 an ou 2 au chômage était certainement identique d'un point de vue probabilité.
Au contraire en période de bulle, l'employé Renault à qui on demande de produire chaque année 10 % de voiture par an devrait se poser des questions. Pourtant il achète sa maison plutôt en période de surproduction, même si les prix de l'immobilier sont haut. Personne ne pense au risque "chomage" à ce moment là mais plutôt insécurité ou pouvoir d'achat.

frenchfred · #100 Message par **frenchfred** » 23 avr. 2009, 10:59

chris_max a écrit : t'inquiètes, si tu n'a pas d'apport, 100.000 euros peuvent être perdus dans les taux bancaires qui repartent à la hausse dans 2 ans. C'est rare que les taux restent sur le plat plus d'une année.

J'ai déjà un bon apport (100 000 euros) et en un an mon épouse et moi pouvons rajouter un autre 15-20 keuros et vu le contexte économique je ne pense pas que les taux remontent énormément même si je prévois effectivement une petite remontée (je fais mes calculs avec un 5.5% avec assurance l'année prochaine donc ça me laisse de la marge).