Est-on dans la phase "Return to normal", ou pas ?

[wizi]

Pensez-vous que l'on soit en période "Return to normal" ?



Après les fortes chutes des trimestres précédents (env 20% en province en 18 mois, du jamais vu depuis la WWII), sur les 2/3 derniers mois, on a pu remarquer IRL que les prix de présentation "stagnationnent" (des petites hausses, des petites baisses, à environ somme nulle), et les biens correctement placés en prix partent rapidement, avec des négociations faibles sur les prix.

Même dans les pays plus réactifs économiquement que la France (USA, UK, Espagne), la baisse des prix n'est que de env 30% depuis les plus hauts).

Depuis le sommet d'octobre 2008 (viewtopic.php?p=633141#p633141), le nombre d'annonces de ventes diminuent (viewtopic.php?f=28&t=24529&p=907747&hilit=028#p907747).

On a vu quelques habitués de ce forum, inscrits entre 2005 et 2007 acheter ces derniers mois. La fin de la crise économique est annoncée pour fin 2010/début 2011 (info, intox, wishfull thinking ?), ce qui fait que beaucoup de vendeurs sont attentistes, et ne veulent pas "brader" à -40% des prix de 2007.

En province, les rentabilités locatives brutes oscillent entre 5% et 7%, suivant les villes (http://www.lesechos.fr/medias/2009/1014//300382195.pdf) pour les apparts. Ces rentabilités sont trop faibles par rapport à la tendance LT, mais ne sont pas totalement ridicules par rapport aux taux des AV.

Le secteur est soutenu artificiellement (PTZ, déductions d'intérêts, Scelliers, essai de contrôle de l'offre sur le neuf par les professionnels, reportages TV bidonnés...).

Pour l'instant, ceux qui attendent depuis 2005 (http://www.bulle-immobiliere.org/study/fr/ch03s04.html), ont fait une erreur (viewtopic.php?f=3&t=25348&p=907451&hili ... is#p907451 cf la signature).

Le rapport psychologique avec l'immo de la majorité des personnes efface souvent toutes capacités de raisonnements logiques (même chez des personnes "intelligentes" dans d'autres domaines))

La majorité des primos considèrent qu'il est normal de s'endetter sur 20/25 ans. De commencer petit pour acheter plus grand plus tard (prendre le fameux train de l'immo).

Actuellement, on est encore loin du tunnel de Friggit observé dans les années 50/80 en terme de prix, mais ce n'est pas certain qu'on y revienne. Ce tunnel correspondant à une époque différente, de plus juste répartition économique (moins de chomâge, de dettes, de pressions sur les salaires, de lobby ; plus d'impôts pour les plus riches, de puissance de l'état par rapport aux banksters, de croissance réelle).

J'ai bien conscience que la disonnance cognitive induite par la fréquentation assidue de ce forum, et le décalage avec la situation IRL me ferait traiter de troll par les habitués, si je n'avais que 10 messages au compteur et une inscription en oct 2009. Alors que c'est juste la différence entre le ressenti de qqun qui fréquente depuis longtemps ce forum, par rapport à la situation réelle (viewtopic.php?f=3&t=58304&p=909320&hili ... it#p909320 , en exemple récent).

Va-t-on réellement vers la phase "despair", avec un krach rapide de 50% sur les prix, pour suivre la courbe, ou tout cela résulte-t-il simplement d'une sorte de masturbation collective ?

Je me permet une citation avisée en guise de conclusion : (viewtopic.php?f=3&t=59049&p=909461#p909461)

Apres on peut toujours esperer que le gens se mettent à reflechir mais c'est pas pour tout de suite suffit de discuter autour de soi,le mythe est toujours dans les esprits.

Bref on y est pas encore au grand plongeon inevitable.

[lj1982]

Perso, ça me parait difficile que les prix ne continue pas à chuter et ce pour plusieurs raisons :
- les aides gouvernementales vont bien devoir avoir une fin à un moment donné, et surtout, elle dope le marché de ce qui est petit, trop éloigné ou trop vieux, pas celui des biens de qualité.
- même si les gens veulent continuer à s'endetter sur 25 ans, ils ne pourront pas le faire indéfiniment : le jeune cadre qui s'est endetté sur 25 ans pour un studio, devrait avoir déjà payé en grande partie ce bien immo, et être en passe de le revendre pour acheter plus grand, or ce n'est pas le cas à cause du crédit sur 25 ans.

[Cpof]

Perso, ça me parait difficile que les prix ne continue pas à chuter et ce pour plusieurs raisons :
- les aides gouvernementales vont bien devoir avoir une fin à un moment donné, et surtout, elle dope le marché de ce qui est petit, trop éloigné ou trop vieux, pas celui des biens de qualité.
- même si les gens veulent continuer à s'endetter sur 25 ans, ils ne pourront pas le faire indéfiniment : le jeune cadre qui s'est endetté sur 25 ans pour un studio, devrait avoir déjà payé en grande partie ce bien immo, et être en passe de le revendre pour acheter plus grand, or ce n'est pas le cas à cause du crédit sur 25 ans.

Parfaitement.
Je rajoute un point qui est assez implacable:
- on a entre 5 et 6 millions de personnes sans emploi (Je compte aussi ce qui font de l'intérim une fois par mois: pas la catégorie A "pôle emploi"). Population active en France: 27 millions.
Taux de sans-emploi réél: environ 20%!

[YoppY]

- les banques ne prêtent plus qu'aux acheteurs solvables (le taux de solvabilité exigé aujourd'hui est revenu à celui de 2001)
- en province, les biens au dessus de 200K€ ne se vendent pas

Donc :
- les ventes continuent, vont continuer, et le nb de transactions arrête progressivement de chuter, ce qui donne un effet "reprise du marché".
Mais cette reprise est limité en volume (banque) et en prix (-200K€), ce qui fera baisser les biens plus haut de gamme à moyen terme, et donc rebaisser les bas de gamme.

- tant que les banques ne sont pas certaines d'une reprise de l'activité réelle, elle continueront à limiter le crédit, le risque de défauts de paiement étant trop élevé.

Le "return to normal" ne sera pas forcément visible dans un marché immo comme on peut le voir sur les marchés financiers, car l'immo est un marché très lent, très peu réactif.
Par contre on va voir des périodes d'engouement qui sembleront annoncer la reprise du marché, mais cet engouement sera limité en volume et très sectorisé en terme de type de biens.
A mon sens, pour voir une courbe immo avec un "return to normal", il faudrait que d'un seul coup les banques se remettent à prêter à n'importe qui, mais seulement sur une courte durée, ce qui ne semble pas être le cas.

On est par contre certainement dans une période d'engouement non pas grâce aux banques mais grâce au PTZ qui permet au banques de prêter moins et donc de prendre moins de risques.
Dans tout ton argumentaire, je dirais que c'est principalement ce PTZ qui biaise vraiment le marché en offrant un apport aux ménages dont les banques auraient sans ça refusé le crédit.
Au final, je reste toujours sur la même idée : l'immo est un secteur qui dépend au moins à 75% du bon vouloir des banques, tant que celles ci ne reprendront pas leurs mauvaises habitudes en terme de crédit immo, les prix chuteront.

[Pi-r2]

jusqu'à ce que la baignoire soit vide, on peut croire qu'elle est encore pleine en mesurant le débit d'évacuation.
Je ne vois pas ce qui a changé dans les fondamentaux. L'immobilier est trop cher à l'achat.
Nous sommes bien dans la phase return to normal qui précède la phase despair dans laquelle il n'y a plus d'acheteurs (sauf les contrariants vrais qui acheteront quand tout le monde se détournera de l'immo)

[flipflip]

Si j'ai bien compris les volumes arrêtent de baisser ou baissent moins franchement... mais ils restent à un niveau très bas... ce qui veut bien dire qu'il faut encore baisser les prix pour mettre de l'huile dans les rouages...
Faut pas s'inquiéter... mais effectivement il semblerait que la chute tt attendue sur les prix n'est pas complètement lieu... ce qui n'est pas grave en soit, avec quelques pourcents de baisse annuelle c'est toujours plus rentable de louer....
finalement faut être pragmatique c'est ca qui compte...

[yazman]

Avant de se demander si les prix immo vont ré-augmenter, il faudrait qu'il y ait un début de preuve et pour l'instant à part du blabla des lobbies immo, il n'ya rien => on est toujours à -10% en baisse annuelle jusqu'à preuve du contraire. Selon moi, tant que l'on sera à inférieure à -5% en annuel, il ne faut pas bouger

Je rappelle que :

=>Indice Notaire T3-2008 = 209.4 équivaut environ au prix de 08/2008
=>Chute des prix = 9.1% entre aout 2008 et aout 2009,
donc Indice Aout-2009 = 209.4 * 0.909 = 190.3

=>En septembre l'indice va un peu chuter (selon la FNA** au mois de juin les prix ont baissé de 1% et juin FNA** = Septembre Notaire),
donc l'indice T3-2009 notaire serait autour de 189

Sachant que l'indice T2-2009=188.9, on peut conclure que les prix en IDF n'ont pas bougé entre T2 et T3 2009. La chute vertingineuse du T4-2008 et T1-2009 est stoppée mais les prix ne sont pas repartis à la hausse et la baisse annualisée est toujours de 9%. On peut nuancer en rappelant que le T3 est tradionnellement le meilleur Trimestre pour l'immobilier. La chute devrait reprendre modéremment son court au T4-2009 et surtout au T1-2010 et maintenir un rythme de baisse entre -8% et -12% annualisé sur toute la france

Yazman.

[epluchure]

Trois remarques :

1) On s'évertue à croire que ce sont les banques qui serrent le crédit à fond mais bcp de leurs communications officielles et officieuses semblent indiquer qu'ils ont du mal à trouver des acheteurs, du moins jusqu'à récemment.

Tout porte à croire donc que le facteur "attentisme" a été très fort fin 2008 début 2009.

Or, c'est un paramètre très volatile qui peut être "travaillé" par les pro bien plus facilement que la solvabilité par ex.
Il suffit de balancer à tout va dans la presse que le marché repart, et la cohorte des attentistes se lancent dans la faille.

2) ceux qui souffrent de la crise sont principalement les précaires qui n'avaient de tout manière pas accès au marché de l'accession. D'où l'apparente insensibilité des prix immo à la plus grande crise depuis la guerre. Quand la classe des acheteurs potentiels sera durablement touchée, cad nous, alors peut être que les prix baisseront pour de vrai, en même temps que nos revenus.

3) Les prix ne sont pas directement liés au revenu moyen d'une ville ou d'une région.
Chaque année, dans un marché immo donné, il y a des sortants (décès, mutations) et des entrants en nombre strictement identique (modulo les constructions) qui représentent une infime partie de la population totale. Les prix immo se calent sur la solvabilité des meilleurs entrants potentiels, donc une population encore plus infime forcément favorisée. Ce sont les conditions qu'offrent les banques à ces gens là qui sont importantes. Il suffit donc de quelques parigot qui descendent à marseille pour nous faire grimper les prix malgré la pauvreté d'un grand nombre de marseillais.

[theblackcarpet]

Principalement précaires bof... oui les précaires souffrent plus que les autres mais les stats de l'apec cette année sur l'emploi des cadres sont désastreuses. Sans compter le taux de chomage dans les promo de futurs "cadres" 2008,2009 et 2010 et les salaires à l'embauche en baisse

[tigermatt]

Pour moi le "bull trap" n'est pas vraiment une phase. C'est juste un point. Les phases sont denial puis directement return to normal...

Le return to normal est provoqué par une réaction du gouvernement face à la crise qui injecte une grosse quantité de liquidité pour enrayé la chute des prix. Ceci à pour conséquence une remonté mécanique des prix. Puis une fois que tout l'argent injecté par l'état est bouffé, on recommence à descendre normalement. Et tout ça parce que nos chères politiques ne croient pas vraiment en une bulle car les lobbyistes de l'immo dont ils sont proches les convainquent qu'il s'agit juste d'un manque de confiance de la part des gentils moutons qui n'attendent qu'une chose pour recommencer à consommer comme avant... Revoir la sacrosainte croissance repasser positive !

Mais leur grave erreur c'est que la cause de l'explosion de la bulle est tout autre, ce n'est pas que le peuple n'y crois plus! Non, c'est juste qu'il ne peut physiquement plus payer de tels prix car le peuple n'est tout simplement plus solvable!

Mais se serait sous-estimé nos politiques de croire qu'il se font simplement mené par le bout du nez inconsciemment. Non plus réalistement ils sont parfaitement conscient du problème mais leurs copains de l'immo ont été pris de cours par la crise de solvabilité et cette bulle d'air leur permet d'écouler leur stock sans trop de casse au niveau des prix. Une fois que le soufflet retombe ils prennent la caisse sous le bras, licencient à tour de bras attendent que tout les prix des matières premières qui ne se vendent plus car en surproduction rebaissent, que la main d'œuvre baisse également car elle crève de faim et ils repartent pour un tour ( ou d'autre prennent la relève pendant que les précédents se la coule douce aux bahamas ...)

Il y a un excellent post quelquepart sur le forum qui explique le destockage fasse à la crise qui correspond tout à fait au dégonflement d'une bulle.

Il parle d'une usine qui en temps normal produit 100 et vends 100 (flux tendu).
la crise arrive. Mais ne l'ayant pas immédiatement vu venir ils ont continués pendant un temps de produire 100 alors qu'il ne vendaient plus que 70...
Bilan il se retrouve avec un stock sur les bras à écouler. a partir de se fait l'offre étant devenue supérieure à la demande
En parallèle ils réduisent leur production en licenciant un maximum de personnel.
Les premiers à partir sont les CDD et intérimaires.
Mais le seul Hic c'est que face à une grosse crise le volume qu'ils représentent en terme d'employé se retrouve insuffisant pour baisser suffisamment la production
la production est passé à 80
La première baisse des prix fini par faire baisser les prix de 10%
Idéalement celà fait remonter les volumes de vente à 80.
L'équilibre est retrouvé donc à 80 produit 80 vendus sauf que...
1 le prix de vente à baisser
2 le volume des ventes à baisser
3 seul les employés responsable de la production ont été licenciés
du coup les frais de structures ne se rentabilisent plus
et 2 ème effet kiss cool : les stocks sont toujours sur les bras !!

Que faire alors ? créer un bull trap
ré-injection de liquidité ressolvabilisant puissamment la demande
Les ventes remontent à 100
Et comme les production ne sont plus qu'à 80 le stock s'écoule enfin.
Et comme la demande redeviens supérieure à l'offre les prix recommencent à remonter
Sauf que chat échaudé craignant l'eau froide, les volumes de production ne remontent pas car inexorablement le prix repart dangereusement à la hausse jusqu'à.... Ce que l'argent réinjecté par l'état est été entièrement englouti.
Bilan : Chute brusque de la solvabilité qui recrée une chute de la demande...
on passe à l'étape : fear capitulation et despair

c'est aussi se que dans des posts de Discotonio on appel crise en L...
qui peut aussi se transformer en LLL en reproduisant le schéma en re réduisant la production à 60 avec re re injection d'argent puis à 40 etc ...

[wizi]

Perso, ça me parait difficile que les prix ne continue pas à chuter et ce pour plusieurs raisons :
- les aides gouvernementales vont bien devoir avoir une fin à un moment donné, et surtout, elle dope le marché de ce qui est petit, trop éloigné ou trop vieux, pas celui des biens de qualité.
- même si les gens veulent continuer à s'endetter sur 25 ans, ils ne pourront pas le faire indéfiniment : le jeune cadre qui s'est endetté sur 25 ans pour un studio, devrait avoir déjà payé en grande partie ce bien immo, et être en passe de le revendre pour acheter plus grand, or ce n'est pas le cas à cause du crédit sur 25 ans.

Parfaitement.
Je rajoute un point qui est assez implacable:
- on a entre 5 et 6 millions de personnes sans emploi (Je compte aussi ce qui font de l'intérim une fois par mois: pas la catégorie A "pôle emploi"). Population active en France: 27 millions.
Taux de sans-emploi réél: environ 20%!

Pour les aides gouvernementales, on en voit pas la fin, en France, pour l'instant. Le Scelliers a remplacé le Robien, et c'est comme cela depuis Perissol, au moins. Le lobby immo est assez fort pour quémander et obtenir des aides de l'état.

Pour le primo qui achète son studio sur 25 ans, c'est tendu, c'est clair, mais il est tout à fait possible qu'il soit "sauvé" par l'inflation des prix, suivi après coup par les salaires en monnaie courante. (d'ici 1 à 5 ans, il faudra bien diluer les dettes des états, ou c'est la faillite (moins probable, s'ils restent un minimum raisonnable, car la monnaie ne vaudrait plus rien comme résultante de la dernière tentative de sauvetage)

Pour les 20% de sans-emploi réél, oui. Mais cela ne semble pas aberrant sur la tendance LT que 20% de la population ne puisse pas accéder à la propriété...Cela a plus un effet sur les acheteurs potentiels qui sont refroidis par la peur de perdre leurs emplois, mais si le point haut du chômage est mi-2010, et que cela rebaisse après, les médias ne se gêneront pas pour communiquer la dessus.

Dans tout ton argumentaire, je dirais que c'est principalement ce PTZ qui biaise vraiment le marché en offrant un apport aux ménages dont les banques auraient sans ça refusé le crédit.

Oui, le PTZ biaise le marché, tout à fait. Il permet d'apporter un pseudo apport, et fait baisser le coût final de l'emprunt.

Mais pour le PTZ normal, il n'est pas question de l'annuler pour l'instant, il est même prévu de le tripler pour les constrctions "écologiques" .

De plus, il a un effet psychologique (l'affect compte autant que les chiffres dans l'immo...). Lorsque une personne/un couple est dans la dernière année où il/elle a le droit au PTZ (hausse des revenus l'année précèdente), il/elle a tendance à vouloir acheter tant qu'il/elle a droit au PTZ.
On a même vu cet effet avec des habitués de la bulle (Defrance69).

Mais tu as raison, le PTZ biaise le marché, et apparamment, il va continuer à le biaiser longtemps.

Au final, je reste toujours sur la même idée : l'immo est un secteur qui dépend au moins à 75% du bon vouloir des banques, tant que celles ci ne reprendront pas leurs mauvaises habitudes en terme de crédit immo, les prix chuteront.

Apparamment, comme dit plus haut, c'est plus un problème de demande de crédit que de banques frileuses. On a vu qq exemples récents où l'achat se faisait avec uniquement les FN en apport. De plus, les taux baissent continuellement pour l'instant, ce qui solvabilise la demande.

[wizi]

Pensez-vous que l'on soit en période "Return to normal" ?

Je pense personnellement qu'on vient de finir "Denial" et qu'on entame "Bull Trap".
La phase "Bull Trap" ne devrait pas être longue vu la conjoncture.

Je pense qu'en province (nord-est), on est dans la période "Return to normal", le "bull trap" est déjà passé (prix qui ont pratiquement tendance à légèrement remonter par rapport à il y a 3/6 mois).

Pour Paris, la baisse de l'immo a commencé plus tard, et est, pour l'instant, plus faible. Peut-être qu'à Paris, le "bull trap" arrive seulement (je ne connais pas ce marché autrement que par ce forum).

[Cpof]

Pour les 20% de sans-emploi réél, oui. Mais cela ne semble pas aberrant sur la tendance LT que 20% de la population ne puisse pas accéder à la propriété...Cela a plus un effet sur les acheteurs potentiels qui sont refroidis par la peur de perdre leurs emplois, mais si le point haut du chômage est mi-2010, et que cela rebaisse après, les médias ne se gêneront pas pour communiquer la dessus.

20% sans emploi, nous donne 80% avec un emploi (que nous nommerons A). Jusqu'ici tout va bien.
Par contre quelle est la proportion de A qui est solvable? -> Catégorie B.
Parmi B combien veulent accéder à la propriété (pour une première ou seconde fois) -> Catégorie C.
Parmi C combien ont la trouille de perdre leur boulot demain?
Il ne doit plus rester grand monde ou en tout cas pas assez pour réaliser les récits auto-prophétiques du lobby immo (remonter des prix et des volumes).

[tarbouif]

Pour les 20% de sans-emploi réél, oui. Mais cela ne semble pas aberrant sur la tendance LT que 20% de la population ne puisse pas accéder à la propriété...Cela a plus un effet sur les acheteurs potentiels qui sont refroidis par la peur de perdre leurs emplois, mais si le point haut du chômage est mi-2010, et que cela rebaisse après, les médias ne se gêneront pas pour communiquer la dessus.

20% sans emploi, nous donne 80% avec un emploi (que nous nommerons A). Jusqu'ici tout va bien.
Par contre quelle est la proportion de A qui est solvable? -> Catégorie B.
Parmi B combien veulent accéder à la propriété (pour une première ou seconde fois) -> Catégorie C.
Parmi C combien ont la trouille de perdre leur boulot demain?
Il ne doit plus rester grand monde ou en tout cas pas assez pour réaliser les récits auto-prophétiques du lobby immo (remonter des prix et des volumes).

La vraie bonne question, pas facile à résoudre je l'avoue, c'est de savoir quel est le niveau d'équilibre du marché.
Y a t'il aujourd'hui plus de ménages réellement solvables et désireux d'acheter (population A) que de ménages réellement désireux de vendre (population B).
De 2000 à 2007, clairement A était supérieur à B...d'où la flambée des prix.
Aujourd'hui je pense qu'en sortant quelques chomeurs (plus ceux qui en ont peur), plus quelques jeunes qui ne trouvent pas de boulot, plus quelques lucides qui comprennent ce qui se passe, plus ceux qui ne passent plus dans les critères des banques, plus ceux qui n'arrivent pas à vendre leur bien actuel....on a une baisse importante de la population A.
Je ne vois pas par contre pourquoi la B aurait baissé, bien au contraire.

On a donc plus de vrais vendeurs que de vrais acheteurs...les prix ne peuvent QUE baisser.
CQFD

[yazman]

Pour les 20% de sans-emploi réél, oui. Mais cela ne semble pas aberrant sur la tendance LT que 20% de la population ne puisse pas accéder à la propriété...Cela a plus un effet sur les acheteurs potentiels qui sont refroidis par la peur de perdre leurs emplois, mais si le point haut du chômage est mi-2010, et que cela rebaisse après, les médias ne se gêneront pas pour communiquer la dessus.

20% sans emploi, nous donne 80% avec un emploi (que nous nommerons A). Jusqu'ici tout va bien.
Par contre quelle est la proportion de A qui est solvable? -> Catégorie B.
Parmi B combien veulent accéder à la propriété (pour une première ou seconde fois) -> Catégorie C.
Parmi C combien ont la trouille de perdre leur boulot demain?
Il ne doit plus rester grand monde ou en tout cas pas assez pour réaliser les récits auto-prophétiques du lobby immo (remonter des prix et des volumes).

La vraie bonne question, pas facile à résoudre je l'avoue, c'est de savoir quel est le niveau d'équilibre du marché.
Y a t'il aujourd'hui plus de ménages réellement solvables et désireux d'acheter (population A) que de ménages réellement désireux de vendre (population B).
De 2000 à 2007, clairement A était supérieur à B...d'où la flambée des prix.
Aujourd'hui je pense qu'en sortant quelques chomeurs (plus ceux qui en ont peur), plus quelques jeunes qui ne trouvent pas de boulot, plus quelques lucides qui comprennent ce qui se passe, plus ceux qui ne passent plus dans les critères des banques, plus ceux qui n'arrivent pas à vendre leur bien actuel....on a une baisse importante de la population A.
Je ne vois pas par contre pourquoi la B aurait baissé, bien au contraire.

On a donc plus de vrais vendeurs que de vrais acheteurs...les prix ne peuvent QUE baisser.
CQFD

+1

+ des wagons de retraités depuis 2007 qui voient leur pouvoir d'achat diminuer (normal ils vont en retraite) qui sont remplacés par une génération moins nombreuse (moins de concurrence) qui arrive avec difficulté sur le marché du travail....(pas solvable)

PS : Mais ou avez-vous vu que les prix remontaient ??? Les seuls chiffres valables (ceux des notaires) indiquent clairement une stagnation entre T2-2009 et T3-2009 mais pas une hausse T3 étant le meilleur trimestre de l'immobilier, rien de surprenant. Je suis prêt à parier avec n'importe qui que les prix,au moment ou nous parlons, sont en baisse sensible partout en France.

yazman

[pijib]

Ce week-end, j'ai déjeuné avec un ami banquier (employé, pas directeur).

On s'était vu la dernière fois au réveillon, il trouvait ses responsables complètement fada d'avoir fixé pour l'année 2009 des objectifs supérieurs à 2008 (+ 25 %) en terme de crédits immobiliers à délivrer : la crise était là.

Eh bien, de janvier à mai, sa banque a fait un crédit par trimestre (il n'avait jamais vu ça).

Depuis juin, lui et ses collègues n'arrêtent pas : le matraquage médiatique et les aides gouvernementales fonctionnent à plein. Cela commence tout juste à se calmer depuis la fin octobre.

Si bien qu'il pense que les objectifs jugés totalement irréalistes en début d'année seront peut-être bien atteints.

Il y a encore beaucoup de pigeons solvables sur le marché.

[rentier]

Pour alimenter cette discussion, je vais donner quelques infos terrain par chez moi.

Travaillant dans un réseau bancaire, je constate effectivement une reprise de mes clients depuis juin 2009 pour l'accession à la propriété.

Pour ceux qui ont franchi le pas de l'achat, la plupart ont été influencé par les médias( baisse des taux, possibilité de négo avec vendeur), entourage + AI que c'était le moment.
Cela a suffit pour relancer des dossiers immo dans notre banque qui ne dépassent 200 000euros.

Pour ce qui est du nombre de dossier de prêt, nos chefs sont contents ( grâce en autres aux prets eco ptz qui a cartonné) par contre les encours ne sont pas là. En effet, nos encours de crédit chute de mois en mois avec nos prêts qui finissent par être remboursés.

Conclusion: On est loin d'une situation revenue à la normale au contraire.

[gagaches]

c'est bien ce qu'on dit "bull trap" + "return to normal" ...

on est en plein dedans !
mais la bourse commence à se poser des questions ...

[Madi94]

et pour atteindre le sommet de 'return to normal' et le début de 'fear', ça se compterait en semaines ou en mois?

[farfounet]

et pour atteindre le sommet de 'return to normal' et le début de 'fear', ça se compterait en semaines ou en mois?

A mon avis, à l'automne prochain quand bilan fait de la saison immobilière, il s'avérera que les prix continuent de baisser.
Bah, oui c'est long mais la plupart ne sont pas des foudres.

[rentier]

Quand on en discute entre banquier, on remarque une nette reprise depuis le début de l'année des prêts travaux grâce aux aides fiscales ( éco ptz, réduction d'impots ). Les propriétaires au lieu de déménager pour une plus confortable habitation, préférent dans le contexte actuelle ne pas se retrouver en difficulté dans une revente et améliorer s'ils le peuvent leurs habitats.

donc des "secundo accédant" très rare.

Pour les "primos accédant" quelques achats mais sur des biens depuis longtemps en vente que personnes ne voulaient.

Malgré tout, j'ai remarqué comme vous que les biens que je suivais depuis un moment et qui commencait à m'intéresser ont été vendu.

Une vague d'acheteur solvable ayant un peu d'apport, une donation ou profitant d'une baisse des taux de crédit a franchi le pas. Certains n'y connaissent rien dans les cycles immobiliers ou d'autres étaient informés, mais le désir d'être proprio, de plus avoir de loyer à payer et se protéger au jour de la retraite a été le plus fort.

[gagaches]

et pour atteindre le sommet de 'return to normal' et le début de 'fear', ça se compterait en semaines ou en mois?

oh, déjà mars 2010 devrait être pas mal ...

entre le côté morose de l'hiver (même si c'est la fin) & l'absence de la fameuse croissance attendue, on aura tout ce qui faut pour un moral "dans les chaussettes".

[tigermatt]

au ça tombe bien y'a quelqu'un qui a fait remontez le topic dont je parlais...

Il explique bien mieux le problème de rebond technique que mon exemple à l'emporte pièce

viewtopic.php?f=3&t=56747

[flipflip]

La vraie bonne question, pas facile à résoudre je l'avoue, c'est de savoir quel est le niveau d'équilibre du marché.
Y a t'il aujourd'hui plus de ménages réellement solvables et désireux d'acheter (population A) que de ménages réellement désireux de vendre (population B).
De 2000 à 2007, clairement A était supérieur à B...d'où la flambée des prix.
Aujourd'hui je pense qu'en sortant quelques chomeurs (plus ceux qui en ont peur), plus quelques jeunes qui ne trouvent pas de boulot, plus quelques lucides qui comprennent ce qui se passe, plus ceux qui ne passent plus dans les critères des banques, plus ceux qui n'arrivent pas à vendre leur bien actuel....on a une baisse importante de la population A.
Je ne vois pas par contre pourquoi la B aurait baissé, bien au contraire.

On a donc plus de vrais vendeurs que de vrais acheteurs...les prix ne peuvent QUE baisser.
CQFD

J'ai l'impression que beaucoup de gens veulent "bien" vendre (on peut pas leur en vouloir) ceux qui peuvent se le permettre attendent (pas forcément très malin mais bon c'est à rapprocher du consensus "lobbiesque" qui dit que les choses iront mieux bientôt...)

Les ventes actuelles seraient plus des ventes forcées...l'issu reste le même...

[Pi-r2]

Ce sont toujours les ventes forcées qui font la baisse, évidemment. Assez peu de spéculateurs comme en bourse pour initier le mouvement.
Mais c'est une façon banale de dire que ce sont ceux qui veulent vendre qui rencontrent ceux qui veulent acheter.

[tarbouif]

La vraie bonne question, pas facile à résoudre je l'avoue, c'est de savoir quel est le niveau d'équilibre du marché.
Y a t'il aujourd'hui plus de ménages réellement solvables et désireux d'acheter (population A) que de ménages réellement désireux de vendre (population B).
De 2000 à 2007, clairement A était supérieur à B...d'où la flambée des prix.
Aujourd'hui je pense qu'en sortant quelques chomeurs (plus ceux qui en ont peur), plus quelques jeunes qui ne trouvent pas de boulot, plus quelques lucides qui comprennent ce qui se passe, plus ceux qui ne passent plus dans les critères des banques, plus ceux qui n'arrivent pas à vendre leur bien actuel....on a une baisse importante de la population A.
Je ne vois pas par contre pourquoi la B aurait baissé, bien au contraire.

On a donc plus de vrais vendeurs que de vrais acheteurs...les prix ne peuvent QUE baisser.
CQFD

J'ai l'impression que beaucoup de gens veulent "bien" vendre (on peut pas leur en vouloir) ceux qui peuvent se le permettre attendent (pas forcément très malin mais bon c'est à rapprocher du consensus "lobbiesque" qui dit que les choses iront mieux bientôt...)

Les ventes actuelles seraient plus des ventes forcées...l'issu reste le même...

J'avais bien précisé que la population de vendeurs à prendre en compte pour la formation des prix n'est pas celle de ceux qui aimeraient bien s'en foutre plein les poches si un pigeon passait par là, mais bien ceux qui doivent vendre...et qui vont réellement vendre. Cette transaction là détermine un prix de marché.
Les transactions fantasmées (les prix affichés) ne participent pas à la formation des prix.

[KALKHABAD]

Après la phase "denial"
Je pense que l'on est encore dans le "bull trap" : (ok c'est un point ,mais long )

On assiste actuellement à la chasse aux pigeons qui avais jusqu'ici évités les sirènes des lobbys
Tant que les taux sont bas on entendra les mêmes discours.
Cela aura pour effet de faire "regrimper" vers le point de "return to normal"
Dès remontée des taux+baisse de la demande solvable+augmentation du chômage , je pense que cela va faire basculer dans "Fear"

Ps : sur Friggit on voit clairement les bulles de par la forme des courbes.Pourquoi ces courbes ne sont-elles pas de la forme du shéma "mains stages in Bubble" ?

[lj1982]

Peut-etre pour cette raison :

Le "return to normal" ne sera pas forcément visible dans un marché immo comme on peut le voir sur les marchés financiers, car l'immo est un marché très lent, très peu réactif.

C'est vrai qu'à priori, on n'achète pas, où vends un bien immo comme on le fait avec des actions. Plus qu'un produit financier, les gens achètent d'abord un logement.

[cpicchio]

Je pense qu'en province (nord-est), on est dans la période "Return to normal", le "bull trap" est déjà passé (prix qui ont pratiquement tendance à légèrement remonter par rapport à il y a 3/6 mois).

Pour être dans cette phase, il faudrait déjà confirmer d'une manière certaine que les prix réaugmentent au niveau des transactions (et pas au niveau des prix de présentation). Et pour l'instant, rien ne permet de dire ceci.

[oli]

Sur un autre post, j'avais vu l'évolution du taux de crédit. Enfin ça revient à ce que vous dites sur l'injection de l'argent par l'état et le rôle des banques.

Le crédit redevient pas cher (autour de 3%) et les ventes repartent à la hausse. Quand ça baissait il y a un an, les crédits étaient bien remontés autour de 5%

Perso j'ai attendu depuis le début du forum (je suis un des premiers inscrits) et je me rappelle l'époque où je tapais désespérément "krach immo" dans google sans trouver personne parler de ce krach (bon c'était en 2004 ). Bah finalement je ne suis pas d'accord avec le constat évoqué au tout début, je ne pense pas que les gens du forum aient perdu leur temps si l'immo venait à se stabiliser. On peut actuellement négocier aux prix qu'on avait il y a 4 voire 5 ans. Avec pas mal d'économies faite pendant cette période. Et surtout on a plus de temps pour négocier, car à l'époque les biens partaient vraiment rapidement avec quasiment l'impossibilité de négocier. Aujourd'hui les gens savent que chaque proposition qu'on leur fera aura une certaine valeur et ils ne se prendront plus (moins) pour des gros riches qui détiennent un bien exeptionnel même si c'est un taudis qu'ils vendent. Et ça, à mon sens, c'est déjà un gros progrès.

Par contre je suis plus pessimistes sur les terrains qui risquent de ne pas trop bouger. Au revoir ma belle maison...

Mais je suis comme la plupart de gens du forum, faut-il acheter maintenant si on peut faire une belle négociation ? Je vais faire quelques visites et voire ce que je peux déjà obtenir.

Mes intérets me paieront quasiment mon loyer dans le pire des cas

[floflo]

Pour les 20% de sans-emploi réél, oui. Mais cela ne semble pas aberrant sur la tendance LT que 20% de la population ne puisse pas accéder à la propriété...Cela a plus un effet sur les acheteurs potentiels qui sont refroidis par la peur de perdre leurs emplois, mais si le point haut du chômage est mi-2010, et que cela rebaisse après, les médias ne se gêneront pas pour communiquer la dessus.

20% sans emploi, nous donne 80% avec un emploi (que nous nommerons A). Jusqu'ici tout va bien.
Par contre quelle est la proportion de A qui est solvable? -> Catégorie B.
Parmi B combien veulent accéder à la propriété (pour une première ou seconde fois) -> Catégorie C.
Parmi C combien ont la trouille de perdre leur boulot demain?
Il ne doit plus rester grand monde ou en tout cas pas assez pour réaliser les récits auto-prophétiques du lobby immo (remonter des prix et des volumes).

La vraie bonne question, pas facile à résoudre je l'avoue, c'est de savoir quel est le niveau d'équilibre du marché.
Y a t'il aujourd'hui plus de ménages réellement solvables et désireux d'acheter (population A) que de ménages réellement désireux de vendre (population B).
De 2000 à 2007, clairement A était supérieur à B...d'où la flambée des prix.
Aujourd'hui je pense qu'en sortant quelques chomeurs (plus ceux qui en ont peur), plus quelques jeunes qui ne trouvent pas de boulot, plus quelques lucides qui comprennent ce qui se passe, plus ceux qui ne passent plus dans les critères des banques, plus ceux qui n'arrivent pas à vendre leur bien actuel....on a une baisse importante de la population A.
Je ne vois pas par contre pourquoi la B aurait baissé, bien au contraire.

On a donc plus de vrais vendeurs que de vrais acheteurs...les prix ne peuvent QUE baisser.
CQFD

Quand tous ces gens qui ont été licenciés en masse (elle a bon dos la crise) vont retrouver un travail, quel va être leur salaire ?..

[tigermatt]

Quand tous ces gens qui ont été licenciés en masse (elle a bon dos la crise) vont retrouver un travail, quel va être leur salaire ?..

Attends on va leur rendre un immense service en leur permettant de se rendre à nouveau utile!
Et ils oseraient réclamer un salaire ?!
Non on va plutôt s'orienter vers une forte augmentation du bénévolat
Ainsi on aura réussi à ré-inventer l'esclavage !

[tarbouif]

Quand tous ces gens qui ont été licenciés en masse (elle a bon dos la crise) vont retrouver un travail, quel va être leur salaire ?..

Que sous entends tu ?
Que ces gens vont un jour revenir sur le marché pour relancer à fond la machine à bulle ?

Le nombre de chomeur n'est à la veille de baisser...
Par quelle magie pourrait-on créer des emplois par millions en France aujourd'hui ?

[floflo]

Quand tous ces gens qui ont été licenciés en masse (elle a bon dos la crise) vont retrouver un travail, quel va être leur salaire ?..

Que sous entends tu ?
Que ces gens vont un jour revenir sur le marché pour relancer à fond la machine à bulle ?

Le nombre de chomeur n'est à la veille de baisser...
Par quelle magie pourrait-on créer des emplois par millions en France aujourd'hui ?

Non justement, beaucoup repartiront à des salaires plus bas, perte d'ancienneté.. donc même s'ils reviennent sur le marché..

[tarbouif]

Quand tous ces gens qui ont été licenciés en masse (elle a bon dos la crise) vont retrouver un travail, quel va être leur salaire ?..

Que sous entends tu ?
Que ces gens vont un jour revenir sur le marché pour relancer à fond la machine à bulle ?

Le nombre de chomeur n'est à la veille de baisser...
Par quelle magie pourrait-on créer des emplois par millions en France aujourd'hui ?

Non justement, beaucoup repartiront à des salaires plus bas, perte d'ancienneté.. donc même s'ils reviennent sur le marché..

Effectivement
Mais je pense que beaucoup de ces emplois sont hélas définitivement perdus

[Savant cosinus]

La phase "despair" va durer un an.....Après, ça va être le gadin! Septembre 2010 faudra être attentif, parce que les retraités vont craquer! Ils sont bcp, donc bcp d'inertie.... 2009 et 2010 , on va faire -30% en moyenne.....Ma main à couper!

[wizi]

Je suis prêt à parier avec n'importe qui que les prix,au moment ou nous parlons (ndw : 03/11/09), sont en baisse sensible partout en France.

Si tu as parié, tu as perdu.



En tout cas, il semble long le bull-trap.

[lecriminel]

il semble long parce que tu l'as anticipé.
sur le friggit d'aujourd'hui, c'est le 1er trimestre de remontée, et elle est minime.

si tu as l'impression comme moi que ce qui se vend est un peu moins m***ique que ce qui se vendait encore recemment, on pourrait meme etre en realité encore en baisse; le fait que la qualité des biens n'entre pas en compte cacherait ce phenomene.
Bien sur, ce n'est qu'un ressenti.

En revanche, ce qui est bien reel, c'est que les aides publiques allegent l'effort de l'acheteur, de meme que la baisse des taux (11 en un an si j'en crois Bulledog). Et ca, ca n'apparait pas dans les prix.

[Savant cosinus]

Une maison dans mon coin de 105 m2, initialement à 275 K€ il ya 24 mois descendue à 186 K€ et ne trouve pas preneur. Tjs pas.....Pas moche la maison, de jloies pièces, un tout petit salon, 2 salles de bain à refaire, petite terrain de 400m; Avec maison mitoyenne...Mais çà part pas...Et on sent que le couple vendeur est énervé....Et les AI qui craquent pârce qu ils sont aux nouilles depuis un an...Et les boites alentours qui préparent encore des centaines de licenciements. Ce coin de Normandie est super sinistré, faut voir les gens chez LIDL et le mutant...

Sûr que cette maison part à 150 K€, mais en plus, elle ne nous intéresse pas!

Je peux citer un autre exemple d'une maison à vomir dans le meme coin, dont les "proprios" veulent 186 000 alors que nous n y mettrions même pas 120.

Ou alors cette maison visitée récemment où le couple divorce, et qui sort à l'AI qu il leur a vendu trop chère....!

3 Exemples des 3 dernières visites où franchement seule la 1ère maison était "qualitative".

Les vendeurs craquent ici!!!!

[Riq66]

yazman a écrit:
Je suis prêt à parier avec n'importe qui que les prix,au moment ou nous parlons (ndw : 03/11/09), sont en baisse sensible partout en France.

Si tu as parié, tu as perdu.

Je ne suis pas d'accord avec toi, wizi ! Le bull-trap de Friggit représente des chiffres d'il y a quelques mois déjà. Je surrenchéris sur Yazman : en novembre, les prix étaient en baisse en France. Y a t'il toujours des villages gaulois ? Sûrement, Paris peut-être, des coins particuliers éventuellement.
Ici, grosse augmentation démographique en 10 ans, région attractive héliotrope, les prix flanchent à nouveau, en tout cas , c'est le sentiment que j'ai au regard des annonces.

[manormandie]

---

[hirondelle14]

Bonjour,

Concernant la hausse en basse normandie, je suis très septique, sur le pays d'auge et Lisieux les biens ne partent pas depuis un petit moment. Alors une hausse des prix, je me marre
Peut être sur Caen, mais là je ne connais pas le marché.

Attendons quelques mois et vous verrez que les discours vont bien changer. 2010 devrait marquer une baisse significative des prix immos dans le pays d'auge. Je ne vois pas comment il pourrait en être autrement vu que rien ne se vend.
Globalement l'immo va souffrir dans beaucoup de régions et on devrait être au début de la fin pour l'immobilier, enfin j'espère

[gdiniboud]

Pour les 20% de sans-emploi réél, oui. Mais cela ne semble pas aberrant sur la tendance LT que 20% de la population ne puisse pas accéder à la propriété...Cela a plus un effet sur les acheteurs potentiels qui sont refroidis par la peur de perdre leurs emplois, mais si le point haut du chômage est mi-2010, et que cela rebaisse après, les médias ne se gêneront pas pour communiquer la dessus.

20% sans emploi, nous donne 80% avec un emploi (que nous nommerons A). Jusqu'ici tout va bien.
Par contre quelle est la proportion de A qui est solvable? -> Catégorie B.
Parmi B combien veulent accéder à la propriété (pour une première ou seconde fois) -> Catégorie C.
Parmi C combien ont la trouille de perdre leur boulot demain?
Il ne doit plus rester grand monde ou en tout cas pas assez pour réaliser les récits auto-prophétiques du lobby immo (remonter des prix et des volumes).

La vraie bonne question, pas facile à résoudre je l'avoue, c'est de savoir quel est le niveau d'équilibre du marché.
Y a t'il aujourd'hui plus de ménages réellement solvables et désireux d'acheter (population A) que de ménages réellement désireux de vendre (population B).
De 2000 à 2007, clairement A était supérieur à B...d'où la flambée des prix.
Aujourd'hui je pense qu'en sortant quelques chomeurs (plus ceux qui en ont peur), plus quelques jeunes qui ne trouvent pas de boulot, plus quelques lucides qui comprennent ce qui se passe, plus ceux qui ne passent plus dans les critères des banques, plus ceux qui n'arrivent pas à vendre leur bien actuel....on a une baisse importante de la population A.
Je ne vois pas par contre pourquoi la B aurait baissé, bien au contraire.

On a donc plus de vrais vendeurs que de vrais acheteurs...les prix ne peuvent QUE baisser.
CQFD

Vous oubliez les investisseurs. Sur les petites surfaces, la plupart des acheteurs actuels sont des futurs bailleurs. La part des investisseurs sur le marché est devenue tout simplement énorme. Ce sont eux qui le soutiennent principalement. La ministre des Finances, au soir des élections régionales, l'a rappelé pour justifier le bouclier fiscal : c'est grâce aux moyens financiers des investisseurs que le marché de l'immobilier ne s'effondre pas, et c'est précisément le but recherché.

Lorsque j'ai tenté de revenir sur mon projet d'achat immo, il y a 2 mois, alors que j'étais dans l'idée de capituler complètement, et d'accepter de m'endetter au maximum, et que je croyais disposer ainsi d'un très bon budget pour ce que je recherche, les AI que j'ai rencontrés m'ont quasiment ri au nez, disant que TOUT était rafflé par les investisseurs pour partir dans le locatif.

Les primo accédant ne peuvent pas lutter contre cette concurrence.

Je commence d'ailleurs à croire que les niches fiscales ont été mises en place pour remplacer la demande des particuliers de base, devenue insolvable. Le marché est définitivement hors d'atteinte, y compris pour des gens qui a priori gagnent bien leur vie. Tant que les riches profiteront de tels avantages, faussant ainsi le marché, il n'y a AUCUNE raison que ça change.

[BulleDog]

D'autant plus qu'à cause du Scellier, les promoteurs font monter les prix du foncier.

[gdiniboud]

Un article récent du Monde (je ne retrouve pas la référence, désolé) dit que la part des investisseurs, dans l'achat de F2 en petite couronne, est de 70 %.

Que voulez-vous faire contre ça ?

Aujourd'hui, c'est le bas des classes moyennes qui est touché (des gens comme moi, à 2000 euros par mois). Mais il n'y a pas de limite : l'immobilier enrichit vraiment, via le locatif. On va vers une monopolisation. Petit à petit, tout tombera entre les mains d'investisseurs, exigeant un rendement locatif immédiat. Aujourd'hui les petites surfaces. Demain les grandes, et alors ce sera au tour des classes moyennes plus élevées de ne plus pouvoir accéder au marché.

[BulleDog]

Le système Suisse en quelques sorte..mais il faudra faire mourir les 57% de français qui sont déjà propriétaires dont seulement 23% en pleine propriété c.à.d qu'ils ont remboursé la totalité de leur crédit.

[lecriminel]

Mais il n'y a pas de limite : l'immobilier enrichit vraiment, via le locatif.

pas exactement, c'est le capital qui enrichit; l'immo etant sur LT parmi les capitaux moins rentables.
L'immobilier n'enrichit les professionnels de l'immobilier, mais il est genereux avec eux. c'est une des raisons de la basse rentabilite immobiliere.

[jattendspouracheter]

Un article récent du Monde (je ne retrouve pas la référence, désolé) dit que la part des investisseurs, dans l'achat de F2 en petite couronne, est de 70 %.
Que voulez-vous faire contre ça ?

Louer? S'il y a un tel raz-de-marée d'investisseurs, il y aura bien un afflux de logements à louer, non? Donc des prix en baisse, et plus de facilité pour mettre de côté...
En plus, ce raz-de-marée fait qu'il y aura moins d'investisseurs dans 1, 2 ou 3 ans, quand une partie du soutien fiscal aura été abandonnée, ou recentrée sur le BBC, et donc moins d'acheteurs à ce moment-là... donc des prix en baisse, mais à la vente cette fois-ci.
Personnellement j'ai fait quelques visites l'an dernier, mais je constate en effet le bull trap (du moins dans le centre-ville chez moi, car à seulement 10 km c'est du -25 ou -30% par rapport aux plus hauts de la bulle. Donc c'est terminé pour un moment, je passe à autre chose et je ne regarde même plus d'annonces. Le mieux à faire en ce moment est d'attendre, de garder la tête froide et de ne pas "capituler" (comme tu dis dans ton précédent message).

[Pi-r2]

Le mieux à faire en ce moment est d'attendre, de garder la tête froide et de ne pas "capituler" (comme tu dis dans ton précédent message).

En effet, en bourse, après un fort mouvement dans un sens il faut une phase de capitulation (c'est à dire une accélération ultime du mouvement, une sorte de bouquet final) avant le retournement de tendance. Dans un tel cas le retournement de tendance est brutal puis durable.

[BulleDog]

Return to normal ?
Difficile de répondre vu les aides au secteur immobilier faites par l'état français et par la BCE via les taux d'intérêt.
Ne sachant pas de quoi le futur sera fait, je n'ai que des orientations en fonction des hypothèses actuelles !

Les prix varient selon les principes suivants :

- si la variation de l'offre de logements est moins rapide que la variation de la demande (les acheteurs), les prix s'élèvent.
- si la variation de l'offre est plus rapide que la variation de la demande (les acheteurs), les prix baissent et les constructeurs arrêtent de construire.

Tout est dans la perception de la variation de la demande.
La construction immobilière ayant une forte inertie, elle réagit avec un important retard (un retard de 2 à 3 ans).
Toute demande détectée à t est satisfaite à t+2 ans ou t+3 ans dans le logement neuf.
Le logement neuf ne pouvant s'adapter rapidement, la pression sur le marché se transfére aux logements à la revente.

C'est ce qui arrive en ce moment :

On note une variation importante de la demande regonflée par les conditions bancaires actuelles qui accroîssent la capacité d'achat, cette demande chargée en crédit débarque sur le marché immobilier, alors que pendant la crise de 2008/2009, les promoteurs ont annulé des programmes et relâché des terrains.
Le marché du neuf ne peut s'adapter immédiatement, le marché de l'ancien prend le relai.
Sauf que dans 2 ou 3 ans, des logements neufs commandés sur plans en ce moment seront livrés, quand dans le même temps, la demande freinée par une remontée des taux d'intérêt verra sa capacité d'achat diminuée.
D'où une future correction par ajustement de la capacité d'achat et augmentation de l'offre. même si cette future correction va être mineure car en France (contrairement à l'Espagne et aux US) les gens achètent surtout pour se loger et pas pour spéculer.

Et si le marché se retrouve avec trop de logements, les prix baissent et de nouveaux acheteurs apparaissent, sauf en temps de crise quand l'attentisme déflationiste fait que les acheteurs attendent que les prix baissent pour acheter, le nombre de logements achetés pour faire gonfler les prix et réapparaissant lorsque le marché sera au plus haut sera minime.

Les crises sont des facteurs de baisse des marchés immobiliers car en général elles sont imprévisibles alors que le marché de la construction a atteint un rythme de croisière voire un rythme de sur-construction (la demande s'effrite ou disparaît totalement quand l'offre continue de croître).

Hausses et baissent se succèdent car le marché de la construction fonctionne par à-coups. L'inertie de la construction ne permet pas de réagir rapidement.
Néanmoins, l'amplitude dans la variation des prix est liée aux conditions bancaires assouplies (prêts sans apport initial) et aux capacités d'emprunts démesurées contractées sur de longues années.
L'effet de levier du crédit permet de démultiplier la capacité d'emprunt.
Mais en sens inverse, lors d'une revente à perte, la perte est proportionnelle à l'endettement surtout si une faible partie du capital seulement a été amortie, ce qui est le cas les premières années. Plus l'endettement est lourd, plus la perte est importante.

Une chose est sûre malgré la crise économique actuelle qui voit le nombre de chômeurs augmenter, nous ne sommes pas dans la situation de 1991-1995.
Car aujourd'hui, les banques imposent aux constructeurs un taux de réservation minimum pour financer une tranche de programme.
On n'est plus dans les années 90, où les constructeurs fabriquaient des logements à blanc, c'est à dire sans réservation initiale.
Nous n'avons pas à l'heure actuelle 65000 logements neufs construits et vides ne trouvant pas d'acheteurs......comme en 1994.

Plutôt que de laisser les prix s'effondrer entraînant le marasme du secteur, l'état a préféré soutenir le marché du neuf car le BTP soutient l'activité économique et freine la récession.

Ce qui est assez remarquable c'est qu'avec la plus grave crise bancaire et financière depuis 1929, avec la faillite d'une banque d'affaire importante et l'impact sur des banques européennes, malgré le plus gros freinage économique de l'histoire (destockages, réduction de postes intérimaires, chômage partiel, réduction des coûts), il faut considérer qu'en France l'immobilier a plutôt bien résisté comparé à la situation de l'Angleterre qui construit peu de logements neufs ou des US et de l'Espagne qui en construisent beaucoup et qui étaient en bulle spéculative sur l'immobilier.

Il existe donc un certaine résilience de l'immobilier français vis à vis des crises économiques.