Poids trop important de l'immobilier dans le PIB français

[DKlogue]

L'achat d'immobilier ancien entre dans la constitution du PIB. Cette comptabilisation se fait dans l'agrégat de formation brute de capital fixe (FBCF). La FBCF comprend essentiellement l'acquisition des actifs destinés à être utilisés dans les processus de production des entreprises et des administration. L'INSEE y intègre aussi l'achat de logement des ménages : logements neufs, travaux d'amélioration et de gros entretien, transactions sur logement d'occasion nettes des cessions de ces mêmes logements, frais et taxes perçus à l'occasion de ces opérations, et composante foncière (les terrains).

En 2008, les acquisitions de logements d'occasion on représenté 106,7 milliards d'euros, et les cessions 104,9 milliards d'euros, soit un solde positif de FBCF de 1,8 milliards d'euros. Les frais et droits ont représenté 8,4 milliards. La FBCF en immobilier, dans son ensemble, a représenté 125,7 milliards d'euros en 2007 (source : Union Sociale pour l'Habitat, congrès de Strasbourg 2010), soit près de 45% du total des investissements des entreprises et des ménages réalisés en France en 2007 (source : Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière).

45% du total des investissements, c'est trop ! L'investissement en immobilier est de loin le plus important des postes d'investissements ! Mais il y a pire : depuis 2000, ces "investissements" en immobilier croissent beaucoup plus vite que les investissements dans l'industrie, dans les services, dans l'agriculture.

Quels sont les pays qui ont fait "mieux" que la France cette dernière décennie en matière de part prépondérante de l'immobilier dans la FBCF ? Je vous le donne dans le mille : l'Irlande et l'Espagne. Les pays européens où la bulle immobilière a bien éclaté. En la matière, l'Irlande et l'Espagne sont évidemment pires que la France : peu d'industrie (uniquement attirées par le dumping fiscal d'un IS à 12% en Eire, et industrie faiblement capitalisée en Espagne), peu d'agriculture en Irlande. Donc, toutes les conditions réunies pour un immense crach qui a lieu en ce moment même : parce que construire une croissance du PIB sur ce qui ne produit rien de neuf dans le futur, l'immobilier, cela mène droit dans le mur.


A ce stade, je pense que l'Etat français va faire n'importe quoi pour continuer à favoriser la hausse des prix de l'immobilier, coûte que coûte :
- Les défiscalisations diverses et les PTZ+ jettent de l'huile sur le feu. L'Etat y a intérêt parce que vu le poids démesuré de l'immobilier dans l'économie nationale, c'est devenu vital pour maintenir le PIB. Les collectivités aussi y ont intérêt pour maintenir leurs recettes fiscales (droits de mutation). Pour l'Etat, il n'y a plus d'autre choix que d'en rajouter pour maintenir le feu sous la marmite. Le facteur limitant (et heureusement), ce sont les déficits.
- La BCE, pour d'autres raisons, n'a actuellement pas d'autres choix que de chercher à "doper" l'économie avec des taux artificiellement bas. Mais cette politique de soutien aux Etats et aux banques ne fonctionne qu'au prix de quelques couacs, dont l'absence de reprise du financement des entreprises et l'émergence de bulle de liquidité sur certains actifs prétendument sécurisés, comme l'immobilier à Paris, en Idf et dans quelques grandes villes. Heureusement, les taux longs sont condamnés à remonter, même avec des taux BCE à 1%, sous l'effet des composantes risque de crédit (qu'on voit parfaitement sur les spreads de CDS souverains) et d'anticipation de l'inflation. Les rendements ridicules, et le décalage complet entre les capacités de financement réelles et les prix en Idf, vont apparaître si les taux remontent significativement.
- Enfin, il y a l'organisation de la rareté. Cette organisation est institutionnelle (logements vacants non taxés car TLV trop complexe et facilement contournable; blocage du foncier par les règles d'urbanisme; croissances des loyers du secteur privé par droit au maintien ad vitam dans les murs des locataires HLM ; grandes collectivités qui ne souhaitent pas concurrencer les particuliers sur le secteur du locatif privé, alors qu'en mettant 15 à 25% des logements HLM en baux locatifs privés, cela orienterait tout le marché à la baisse ; à Paris, politique dogmatique visant au 25% de logements sociaux qui s'accompagne de la préemption du foncier pour construire ces programmes). Cette rareté est également commerciale (technique classique de vente, faire peur pour déstabiliser et susciter l'acte de vente : "dépêchez-vous d'acheter, on a déjà plusieurs offres au prix (sic)", "dépêchez-vous d'acheter, les taux sont bas", "dépêchez-vous d'acheter, les taux remontent"). Elle est enfin liée à la hausse des prix, car plus les prix monteront, moins les gens mettent en vente (ils ne peuvent pas acheter plus grand).


Au bout d'un moment - quand ? - cette croissance du FBCF immobilier trop décolérée des fondamentaux économiques va éclater. Car cette croissance ne tient que par les subventions publiques, la bulle de liquidité et la peur :
- Il y a un scénario "noir", avec une chute des prix, comme en Irlande : il y a tellement d'éléments exogènes actuellement qu'on peut tout à fait vivre cela - une perte du triple A par exemple. Cependant, à chaque nouvelle crise, il y a un afflux nouveau de liquidité qui vient se "sécuriser" sur l'immobilier et fait monter les prix.
- Il y a un scénario soft, un blocage progressif du marché - qu'on observe déjà dans certains arrondissements parisiens, où ça ne se vend plus à la hausse et où les particuliers vraiment trop gourmands baissent petit à petit leurs prétentions astronomiques pour revenir au "prix du marché" (lui-même surévalué de 20 à 45% par rapport aux fondamentaux économiques d'un investissement).
- Il y a un scénario souhaitable, par une reprise de l'inflation (remontée progressive des taux) qui va permettre un rattrapage des prix, c'est-à-dire une diminution progressive de l'effet richesse lié à l'immobilier (qui n'est pas une valeur refuge) et une resolvabilisation réelle (via les revenus, et non plus via le crédit) des acquéreurs.

[un utilisateur]

En dehors des chiffres précis, le simple "etat d'esprit" collectif où pour sécuriser leur avenir les gens prèfèrent "investir" dans des pierres sur un terrain que dans une entreprise productive et éventuellement exportatrice en dit long sur les perspectives d'avenir du pays.

[chr$yoko]

- Il y a un scénario souhaitable, par une reprise de l'inflation (remontée progressive des taux) qui va permettre un rattrapage des prix, c'est-à-dire une diminution progressive de l'effet richesse lié à l'immobilier (qui n'est pas une valeur refuge) et une resolvabilisation réelle (via les revenus, et non plus via le crédit) des acquéreurs.

Merci DK, bon résumé !
Par contre je ne partage pas cet avis. L'inflation n'est pas souhaitable, ni "décrétable" dans un monde ouvert.
La remontée des taux va certainement bloquer le marché à la vente pendant un premier temps en empêchant les acheteurs de payer le prix demandé par les vendeurs. Certainement pas faire augmenter les prix.
L'état Français est en quasi faillite au vu de ses pertes annuelles. Une augmentation des taxes est inéluctable. Quelle vienne de la droite ou de la gauche...après 2012.

Et puis, si rien n'est fait pour rendre le logement plus abordable dans ce pays, des vagues de départ vers d'autres pays mieux administrés et gérés reste possibles ... (cf Irlande en ce moment dont c'est la tradition)

[eaudevian]

excessivement intéressant ce post ...

En cas de baisse de l'immo en 2011 peut on estimer son effet sur l'indice de croissance ?

le sursaut de la croissance au dernier trimestre 2010 (prévision de +1.5% à un "gros +1.6%") peut il être attribué à retour en force de l'immo ?

[papoo49]

Bonjour


merci pour cette analyse: tous les discours, idéologies ou schémas basés sur la valeur du pib et sa prétendue croissance
le tout appuyé sur de la dette publique et privée depuis 35 ans... comment dire...

[Bouquineroli]

La première moitié de cet excellent post me semble essentielle à répéter. Je m'emploi d'ailleurs à diffuser cette information sur la part du PIB générée par l'immo et dont l'augmentation renseigne sur la nature réelle de la croissance. Le fait que nous soyons nombreux à être bloqués par le problème du logement n'est qu'un effet de bord d'un phénomène dont il nous appartient de savoir où il mène. Dans l'ouvrage immobilier par excellence ? "droit dans le mur". Et tant qu'on y est au volant d'une bagnole ? C'est probable. Que peut-on imaginer d'autre ?

[odeinat]

Merci DKlogue pour ce post très intéressant et plus généralement pour vos interventions très claires et documentées. Je n'y connais rien en économie et vous m'apprenez beaucoup. Il serait intéressant d'essayer d'estimer jusqu'à quel point l'épargne française peut se retrouver dans l'immobilier parisien. Je sais que la France est connue pour avoir un taux d'épargne très élevé, ce n'est pas de très bonne augure. Par contre, j'ai du mal à comprendre pourquoi il y a un décalage enter le début de la crise des subprimes et la flambée de l'immo. Il y a bien eu une phase où l'immobilier a baissé significativement juste après la chute de Lehmann Brothers. Pourquoi, à cette époque, l'immo n'était pas encore vu comme un placement refuge ? pourquoi le marché parisien a-t-il baissé à cette époque ?
Une autre question, comment se prémunir de l'inflation quand on a un gros matelas de cash ??

[ET46]

Merci DKlogue pour ce post très intéressant et plus généralement pour vos interventions très claires et documentées. Je n'y connais rien en économie et vous m'apprenez beaucoup. Il serait intéressant d'essayer d'estimer jusqu'à quel point l'épargne française peut se retrouver dans l'immobilier parisien. Je sais que la France est connue pour avoir un taux d'épargne très élevé, ce n'est pas de très bonne augure. Par contre, j'ai du mal à comprendre pourquoi il y a un décalage enter le début de la crise des subprimes et la flambée de l'immo. Il y a bien eu une phase où l'immobilier a baissé significativement juste après la chute de Lehmann Brothers. Pourquoi, à cette époque, l'immo n'était pas encore vu comme un placement refuge ? pourquoi le marché parisien a-t-il baissé à cette époque ?
Une autre question, comment se prémunir de l'inflation quand on a un gros matelas de cash ??

En 2008, marché interbancaire bloqué, renforcement des conditions d'octroi de prêt immo par les agences bancaires, taux qui monte, prix qui baisse.

[odeinat]

En 2008, marché interbancaire bloqué, renforcement des conditions d'octroi de prêt immo par les agences bancaires, taux qui monte, prix qui baisse.

OK, dans ce cas, une remontée des taux va effectivement conduire à une baisse des prix. Mais le transfert d'actif vers l'immo parisien se fait à partir d'autres actifs et donc les achats se font cash. C'est la raison pour laquelle certains émettent des doutes sur l'effet de la hausse de taux sur les prix...

[ET46]

En 2008, marché interbancaire bloqué, renforcement des conditions d'octroi de prêt immo par les agences bancaires, taux qui monte, prix qui baisse.

OK, dans ce cas, une remontée des taux va effectivement conduire à une baisse des prix. Mais le transfert d'actif vers l'immo parisien se fait à partir d'autres actifs et donc les achats se font cash. C'est la raison pour laquelle certains émettent des doutes sur l'effet de la hausse de taux sur les prix...

Friggit n'a, pour l'instant, pas observé de corrélation entre taux d'intérêt et prix du logement.
Entre 1965 et 2000, c'est peut être vrai. Mais je suis persuadé que la bulle actuelle est la conjonction de deux facteurs:
- la peur pour sa retraite
- des taux d'intérêt au plancher.
Il me parait difficile d'occulter le rôle du taux d'intérêt dans la formation du prix depuis 2000. Car c'est cela qui a solvabilisé un grand nombre d'acheteurs.
Et donc il me parait inévitable qu'une hausse de ce taux amènerait inévitablement à amorcer une descente.

[clairette2]

Bonjour


merci pour cette analyse: tous les discours, idéologies ou schémas basés sur la valeur du pib et sa prétendue croissance
le tout appuyé sur de la dette publique et privée depuis 35 ans... comment dire...

+1

[papoo49]

En dehors des chiffres précis, le simple "etat d'esprit" collectif où pour sécuriser leur avenir les gens prèfèrent "investir" dans des pierres sur un terrain que dans une entreprise productive et éventuellement exportatrice en dit long sur les perspectives d'avenir du pays.

Quand mes moyens (finances, corones)et ma situation familiale le permettront, je souhaite investir dans une entreprise: productive, locale et surtout bénéfique pour la société (agriculture, habitat, énergie, lien social). D'autres me diront que je n'ai qu'à la créer... pourquoi pas. Cette prise de risque fait beaucoup plus rêver que l'achat d'un studio "pour ma retraite"!

[DKlogue]

Il est certain que les seules personnes qui font réellement fortune sont les fondateurs et développeurs d'entreprise.
Mieux vaut investir dans un Intermarché, augmenter son chiffre d'affaires et le revendre, ou créer un réseau de franchisés, ou développer une marque, ou etc. qu'investir dans un 50m2 pour se loger.

[papoo49]

Il est certain que les seules personnes qui font réellement fortune sont les fondateurs et développeurs d'entreprise.
Mieux vaut investir dans un Intermarché, augmenter son chiffre d'affaires et le revendre, ou créer un réseau de franchisés, ou développer une marque, ou etc. qu'investir dans un 50m2 pour se loger.

nb: dans mon exemple, gagner de l'argent serait un plus, conserver le capital = plus que souhaitable, en perdre = un risque à prendre...

encore mieux j'aimerais disposer de mon temps pour l'investir à bon escient