Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

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Cox
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#51 Message par Cox » 06 oct. 2012, 20:23

A toi aussi. Je suis pas le seul.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#52 Message par Cox » 07 oct. 2012, 22:11

Lu dans ce fil mais je sais plus ou, il est possible de négocier une délégation d'assurance a posteriori après signature du prêt a condition que la future assurance couvre au moins aussi bien que la première?

Sur un autre forum on m'explique que même si la loi lagarde le permet c'est dans les faits impossible.

Des infos a donner sur ce sujet?

Merci

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#53 Message par toto78 » 05 févr. 2014, 20:03

Cox a écrit :Lu dans ce fil mais je sais plus ou, il est possible de négocier une délégation d'assurance a posteriori après signature du prêt a condition que la future assurance couvre au moins aussi bien que la première?

Sur un autre forum on m'explique que même si la loi lagarde le permet c'est dans les faits impossible.

Des infos a donner sur ce sujet?

Merci
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#54 Message par lumierecendree » 05 févr. 2014, 20:50

toto78 a écrit :
Cox a écrit :Lu dans ce fil mais je sais plus ou, il est possible de négocier une délégation d'assurance a posteriori après signature du prêt a condition que la future assurance couvre au moins aussi bien que la première?

Sur un autre forum on m'explique que même si la loi lagarde le permet c'est dans les faits impossible.

Des infos a donner sur ce sujet?

Merci
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#55 Message par toto78 » 05 févr. 2014, 21:22

Pas compris. Il ne faudrait pas espérer ?
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#56 Message par Suricate » 06 févr. 2014, 08:53

Dans les faits c'était (et c'est) toujours compliqué.

Mais il est prévu que ça change => Loi Hamon.

http://www.cbanque.com/actu/43354/credi ... souscrites
Le délai limité pour conclure l’offre de prêt est également en cause. Dans ce contexte, l’assurance de prêt apparaît bien secondaire à l’emprunteur. La loi Consommation de Benoît Hamon, qui veut instituer un délai d’un an pour permettre à l’emprunteur de changer son assurance de prêt (1), pourrait changer la donne de ce point de vue.
Les taux de crédit sont en effet accordés pour des durées très courtes, ce qui nécessite une mise en place rapide de la délégation d’assurance. « Avec la nouvelle loi [Hamon, NDLR], le banquier ne peut pas prélever de frais en cas de délégation et n’a pas le droit d’augmenter le taux du prêt », conclut Gérald Loobuyck. « Néanmoins, il est préférable que l’emprunteur n’indique pas qu’il compte prendre une délégation car il ne bénéficiera peut-être pas alors de la meilleure offre. Mieux vaut, une fois l’offre reçue, imposer la délégation d’assurance souscrite. » Reste à connaître la date de publication du décret d’application de la nouvelle loi et à savoir si elle permettra réellement une plus grande libéralisation du marché.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#57 Message par toto78 » 06 févr. 2014, 09:10

Merci. Donc si je comprends bie la loi Lagarde serait contournée par des frais. :evil:
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#58 Message par Suricate » 06 févr. 2014, 09:27

Par une absence de transparence (tout le monde ne sait pas que la délégation existe).
Par un manque de concurrence entre les banques/assureurs (le contrat de trucmuche ne couvre pas l'épidémie de galle en zone tropicale, les garanties n'étant pas les mêmes je ne peux pas vous prêter dans ces conditions).
Par des freins liés à la souscription des crédits (si vous ne prenez pas l’assurance en même temps que votre crédit, votre taux passe de 2.5% à 4%, alors, heureux ?).

Le but de la loi Hamon c'est de permettre de faire le fourbe© : souscrire l'emprunt, aux conditions de la banque, puis faire jouer la délégation d'assurance dans l'année qui suit.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#59 Message par toto78 » 06 févr. 2014, 09:30

Suricate a écrit :Par une absence de transparence (tout le monde ne sait pas que la délégation existe).
Par un manque de concurrence entre les banques/assureurs (le contrat de trucmuche ne couvre pas l'épidémie de galle en zone tropicale, les garanties n'étant pas les mêmes je ne peux pas vous prêter dans ces conditions).
Par des freins liés à la souscription des crédits (si vous ne prenez pas l’assurance en même temps que votre crédit, votre taux passe de 2.5% à 4%, alors, heureux ?).

Le but de la loi Hamon c'est de permettre de faire le fourbe© : souscrire l'emprunt, aux conditions de la banque, puis faire jouer la délégation d'assurance dans l'année qui suit.
Ah ? Dans l'année qui suit je croyais que c'était la loi Lagarde.
Et ma question était sur ce point qu'est-ce qui freine celui qui veut changer au bout d'un an ? Au-dessus qqun disait que c'était presque impossible en pratique. Je ne parviens pas à voir comment.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#60 Message par Suricate » 06 févr. 2014, 09:41

toto78 a écrit :Ah ? Dans l'année qui suit je croyais que c'était la loi Lagarde.
La loi Lagarde c'est la délégation d'assurance mais ça nécessite d'avoir une autre assurance que celle de la banque le jour de la souscription du crédit. Avec la loi Hamon tu pourras changer d'assurance jusqu'à 1 an après avoir souscrit (enfin c'est ce que j'ai compris).

Actuellement quand tu ne fais pas jouer la délégation d'assurance dès le début tu es coincé avec ton contrat qui est irrémédiablement attaché à ton prêt. Il faut l'accord du banquier pour changer d'assureur en cours de prêt et ça n'arrive quasiment jamais. De l'autre coté si tu fais jouer la délégation dès le début le banquier peut (même si c'est illégal) te facturer des frais de délégation ou revoir le taux de ton crédit à la hausse.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#61 Message par toto78 » 06 févr. 2014, 09:45

J'ai un autre son de cloche. Mon assureur m'a dit que je pouvais changer au bout d'un an, c'était grâce à la loi Lagarde (rien à voir avec le son de cloche).
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#62 Message par Suricate » 06 févr. 2014, 09:49

Tu as vu un assureur pour ton assurance ou bien directement un banquier ?

Si c'est un assureur c'est que tu as déjà envisagé la délégation non ?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#63 Message par toto78 » 06 févr. 2014, 09:51

Mon assurance se fera avec mon banquier.
Mon assureur me propose de venir les voir au bout d'un an... pour baisser mon TEG de 0.4% soit plus de 3 k€.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#64 Message par BS92_SAF » 26 févr. 2014, 21:45

Je comprend mieux pourquoi daans la dernière proposition la banque a baissé le coût de l'assurance et non pas le taux nominal alors....

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#65 Message par letempsdevivre » 08 août 2016, 15:23

Il faudrait mettre à jour le premier message au sujet des assurances, car la loi de consommation dite "loi Hamon" est passée le 26 juillet 2014. La délégation d'assurance est devenue possible dans l'année suivant la souscription de l'assurance emprunteur. Cette loi n'est pas rétroactive.

Il y a aussi la "fiche standard d'information" qui est devenue obligatoire (en 2015 ?) lors de la souscription d'assurance.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#66 Message par davivd » 15 sept. 2016, 14:03

Une question sur un cas perso.
J'ai vu ma banque, puis j'au l'appel d'un courtier que j'avais contacté.
Celui-ci me propose un taux d'intérêt en simulation divisée par 2 par rapport à ma banque sous réserve d'acceptation d'un "bon dossier" (et un taux d'assurance bien supérieure, mais c'est anecdotique).
J'ai rendez-vous avec le Credit Agricole la semaine prochaine, mais le courtier me dit d'annuler car le taux proposé c'est avec le CA et ça m’empêcherait de l'avoir si je vais les voir directement.
C'est juste de l'argumentation commercial ou je dois faire ce qu'il me demande?
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#67 Message par Vincent92 » 15 sept. 2016, 14:07

Je ne sais pas si tu es obligé mais c’est clair que ca va énerver l’actuaire du CA qui va travailler sur ton dossier et voir un nouveau dossier à ton nom sur le même projet arriver sur son bureau.
Peut être que tu peux faire les deux mais il me semble que c'est un peu plus qu'un argument commercial (il y a quand même des personnes qui travaillent sur ton dossier).

A ta place, je téléphonerais au CA et je leur demanderais un taux sans prendre rendez vous en expliquant bien ton dossier. Il devrait être capable de te donner un taux (plus ou moins définitif). Ensuite, tu compares au taux courtier.
Si tu as le taux courtier, tu peux même être transparent au téléphone en leur disant, j'ai ca si je passe par le courtier est ce que j'aurais mieux en passant en direct?
Modifié en dernier par Vincent92 le 15 sept. 2016, 14:11, modifié 1 fois.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#68 Message par davivd » 15 sept. 2016, 14:09

Oui, c'est vrai. C'est un dilemme, car celui qui nous reçoit au CA c'est le chef d'agence qui nous reçoit parce que très pote avec un collègue.
Je me dis qu'il devrait pouvoir faire mieux que le courtier pour la négo?
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#69 Message par Vincent92 » 15 sept. 2016, 14:13

Si tu as le taux demande le directement à directeur d'agence (au téléphone) en jouant la transparence.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#70 Message par davivd » 15 sept. 2016, 14:17

Ok merci, c'est ce que je vais faire.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#71 Message par breizhinvest » 06 avr. 2017, 14:03

Très clair merci.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#72 Message par darkyubi74 » 10 mars 2020, 16:49

Super intéressant merci beaucoup :)

Antho77
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#73 Message par Antho77 » 30 août 2020, 15:31

Merci beaucoup, cela permet d'avoir des billes face à son banquier :D

tomtom
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#74 Message par tomtom » 23 juin 2021, 15:18

Bonjour,

pour ceux qui ont suivi la file "mon propriétaire mets ma maison en vente", je suis en train de racheter la maison dont je suis locataire.
Sachant que je pourrait l'acheter cash, pour optimiser j'ai décidé de mettre 35% d'apport et d'emprunter le reste sur 15 ans avec des mensualités qui ne dépasseront pas 20% de nos revenus. Cadres sup de moins de 50 ans, tous les 2 en CDI, revenus >10K€ chacun, nous avons je pense un excellent dossier.

Ma question est donc pratico-pratique: comment approcher les banques ?

J'ai contacté la BnP, l'agence dans laquelle je suis depuis 35 ans; leur réponse est juste ridicule (taux >1%, assurance à + de 1%) etc..., c'est une vague chargée de clientèle qui a traité mon dossier. après 3 relances et 15 jours de délais Je ne connais pas le patron de l'agence qui de toutes façon tourne tous les 2 ans.

La banque (Bk Pop) de ma femme a fait une réponse correcte avec un taux à 0.75% et 0.14% d'assurance mais des frais de dossier débile (>5K€) et elle essaye de nous refourguer un credit InFine avec apport placé à1% sur Avie) pas adaptée à notre besoin à mon avis vu qu'on va revendre dans 10ans max et que je place à bien mieux que 1% heureusement!)

J'ai fait une simulation sur le site de Boursorama dont je suis également client qui m'annonce (en automatique je pense) un taux canon à 0.61% (hors assurance) cela cache-t-il quelques chose?

Dois-je aller physiquement visiter ou appeler des agences "en dur" de mon quartier société générale, crédit agricole crédit mutuel et présenter mon projet agence par agence en espérant tomber sur un conseiller pas trop neuneu ou ai-je plutôt intérêt à passer par meilleur taux ou empruntis? Faire les 2?

Pour ceux qui ont des expériences concrètes, qu'en pensez-vous?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#75 Message par Suricate » 23 juin 2021, 15:38

tomtom a écrit :
23 juin 2021, 15:18
Pour ceux qui ont des expériences concrètes, qu'en pensez-vous?
Faire ses banques historiques, celles dont on est client depuis des lustres mais qu'on ne sollicite jamais. Se voir proposer 6 produits dont on n'a pas besoin alors qu'on vient pour un crédit, passer 3 minutes à faire une simulation et 2 heures à écouter le laïus du commercial qui a des objectifs à remplir.

Rentrer chez soit, se dire que "ça valait bien le coup d'être fidèle pendant toutes ces années" puis faire le job avec des banques en ligne et des courtiers.

Finir par choisir Boursorama.

Au delà de la plaisanterie : les courtiers sont quasi incontournables tellement ils donnent une vision quasi exhaustive de ce que tu peux espérer. Même chose pour l'assurance : faire appel à un courtier. Mine de rien actuellement l'assurance est presque plus importante que le crédit, ça se négocie surtout que votre dossier est pas dégueux.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#76 Message par topido » 23 juin 2021, 16:15

On l'a fait par nous-même parce que ma femme voulait "apprendre le fonctionnement".
On a eu un taux canon par bourso (0.67% sur 25 ans pour 600000€ d'emprunt) et après on est allés voir les autres.
On a finalement pris au crédit agricole (0.79% sur 20 ans) car les caractéristiques du prêt étaient bcp plus flexibles (et qu'on a du mal à estimer notre reste à vivre).
Ensuite pour l'assurance je viens de tenter la délégation par April (passage de la mensualité de 291 à 130 pour plus de couvertures).
Pour pallier au risque de pbs pour prise en charge de remboursement en cas de sinistre (j'ai lu des témoignages sur le net), j'ai pris l'assistance juridique chez MAIF (22€ par mois). Elle couvrira aussi les potentiels pépins liés aux travaux dans la baraques faits par des pros.
Voilà :)
A peine 15 ans à attendre le Krach. Une broutille :mrgreen:

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#77 Message par Vincent92 » 24 juin 2021, 01:04

Personnellement, j'ai fait un test chez un courtier. J'ai finalement choisi de démarcher aussi tout seul car il y avait trop de frais chez le courtier (1000€ frais de courtier évitable + 900€ de frais de dossier pour la banque) par rapport au montant du prêt et de la durée envisagée.
Par contre, j'ai pris la délégation d'assurance chez un courtier pour que cela soit plus facile et parce que c'était pas spécialement cher.
Vu le niveau des taux, faire attention à regarder aussi tous les "à côté" et pas juste le niveau des taux pour bien comparer : Frais bancaire si pas une banque en ligne, frais de dossier, contrepartie (genre assurance habitation ou autre), etc...
J'ai fait mon prêt très récemment et l'édition de prêt a mis du temps à aboutir (banque nationale). Donc, attention de ne pas trop perdre de temps dans la recherche initiale. Surtout que l'été approche (c'est sûrement moins réactif du 15 Juillet au 15 Aout).
tomtom a écrit :
23 juin 2021, 15:18
J'ai fait une simulation sur le site de Boursorama dont je suis également client qui m'annonce (en automatique je pense) un taux canon à 0.61% (hors assurance) cela cache-t-il quelques chose?
Pas nécessairement. Ce n'est pas non plus exceptionnel vu votre situation. C'est automatique mais il y a les deux éléments les plus importants pour eux (vos revenus et vos charges). Refaites une simulation avec moins de salaire (par exemple, 3k€ + 3k€) sur le simulateur Boursorama. Vous verrez des taux très différents.
J’ai eu 0.4% hors assurance sur 10 ans avec un profil bancaire beaucoup moins bon que le votre.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#78 Message par goinfrimmo » 27 juin 2021, 11:14

tomtom a écrit :
23 juin 2021, 15:18
Sachant que je pourrait l'acheter cash, pour optimiser j'ai décidé de mettre 35% d'apport et d'emprunter le reste sur 15 ans avec des mensualités qui ne dépasseront pas 20% de nos revenus.
Tu as réussi à négocier ta maison de 200m2 proche du centre-ville à moins de 1M€ :shock: ? Sans forme de jugement, entre "voisins", je crois qu'il y a au moins un loup. Maison de ville sans jardin ? Pas de cave ? Pas de comble ? Pas de parking ? Surface non-Carrez ? Mes recherches approfondies dans ton quartier m'annoncent au moins 1,3M€ notaire.
J'ai fait une simulation sur le site de Boursorama dont je suis également client qui m'annonce (en automatique je pense) un taux canon à 0.61% (hors assurance) cela cache-t-il quelques chose?
La calculette générique seloger me donnait 0,69% hors assurance. Je trouvais déjà ça incroyablement bas. Je suis allé faire une simulation sur Boursorama, qui prétend m'offrir... 0,46% sur 10 ans :shock: . En fait, les apparences sont trompeuses. Entre ces 2 taux, la différence de mensualité n'est que de 1%.

Il ne faut pas chercher beaucoup plus loin la réponse à la question: "mais d'où les acheteurs potentiels sortent tout ce fric ?".

Par contre, il se produit un effet "plafond de verre". Car même si les intérêts deviennent ridicules, il faut quand même rembourser le principal. Et de nos jours, convaincre une banque de passer son dossier semble devenir une épreuve plus difficile que de rembourser son crédit.

Acheter aujourd'hui, c'est probablement acheter au plus haut ever. Psychologiquement, c'est dur à avaler.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#79 Message par tomtom » 27 juin 2021, 13:36

Alors sur Boursorama, ils me proposent maintenant 0,54% sur 15 dans la simulation faire ce matin. Mais en commençant à remplir la demande de prêt, je me rend compte que leur assurance CNP semble ultra chère (250€/mois par emprunteur pour 100%).
Du cou pj'imagine que si je ne prends pas leurs assurance le taux sur l'emprunt va grimper...?
On va quand même passer par meilleur taux aussi pour faire une demande...

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#80 Message par Vincent92 » 27 juin 2021, 15:05

goinfrimmo a écrit :
27 juin 2021, 11:14
.
Acheter aujourd'hui, c'est probablement acheter au plus haut ever. Psychologiquement, c'est dur à avaler.
Surtout vrai pour les gens comme toi qui n’ont jamais acheté de leur vie car, depuis que tu regardes (15 ans? 20 ans?) « c’est trop cher. Cela ne peut que baisser ».

Pour un deuxième achat (ce qui est probablement majoritairement le cas pour des biens à plus de 1M€), on vend cher aussi (son immobilier ou n’importe quoi d’autre d’ailleurs). Donc on investit que la différence. Et on peut même se dire que, au global, cela ne coûtera pas si cher de se loger plus confortablement.
Et de nos jours, convaincre une banque de passer son dossier semble devenir une épreuve plus difficile que de rembourser son crédit.
Une épreuve… 1 000 000 d’achats dans l’ancien en 2020 quand même….
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#81 Message par goinfrimmo » 30 juin 2021, 08:00

Vincent92 a écrit :
27 juin 2021, 15:05
Pour un deuxième achat (ce qui est probablement majoritairement le cas pour des biens à plus de 1M€), on vend cher aussi (son immobilier ou n’importe quoi d’autre d’ailleurs). Donc on investit que la différence. Et on peut même se dire que, au global, cela ne coûtera pas si cher de se loger plus confortablement.
C'est vrai. Moi j'ai choisi l'investissement en Equity qui pour l'instant me rapporte beaucoup plus (>10 fois) que si j'avais acheté mes résidences principales plutôt que de les louer.
Mais j'admets humblement ne pas être le seul à avoir profité du système économique post-2010. Même avec un budget de 1,5M€, tomtom et moi sommes confrontés à une concurrence solide et une pénurie d'offre de qualitaÿ. Des héritiers parisiens essentiellement, d'après mes sondages.
Il est prudent d'attendre que l'hystérie immobilière post-Covid se calme un peu.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#82 Message par Vincent92 » 30 juin 2021, 08:28

goinfrimmo a écrit :
30 juin 2021, 08:00
Vincent92 a écrit :
27 juin 2021, 15:05
Pour un deuxième achat (ce qui est probablement majoritairement le cas pour des biens à plus de 1M€), on vend cher aussi (son immobilier ou n’importe quoi d’autre d’ailleurs). Donc on investit que la différence. Et on peut même se dire que, au global, cela ne coûtera pas si cher de se loger plus confortablement.
C'est vrai. Moi j'ai choisi l'investissement en Equity qui pour l'instant me rapporte beaucoup plus (>10 fois) que si j'avais acheté mes résidences principales plutôt que de les louer.
Mais j'admets humblement ne pas être le seul à avoir profité du système économique post-2010. Même avec un budget de 1,5M€, tomtom et moi sommes confrontés à une concurrence solide et une pénurie d'offre de qualitaÿ. Des héritiers parisiens essentiellement, d'après mes sondages.
Il est prudent d'attendre que l'hystérie immobilière post-Covid se calme un peu.
Je ne connais pas l'avenir mais les prix montaient avant la covid. Le mouvement c'est simplement poursuivi avec une accélération pour les maisons et une décélération/baisse pour les appartements au centre des agglos, dû notamment au TT négocié dans certaines entreprises. Ce qui permet éventuellement pour certains salariés de s'éloigner de leur travail pour acheter un bien plus confortable.
Donc, il est possible que cela ne soit pas transitoire comme tu le laisses entendre.
Ce n'est pas spécialement prudent d'attendre, à moins d'être sûr que les prix vont fortement baisser sur son marché.
Sur ce point, il est à signaler que tu penses cela depuis plus de 15 ans.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#83 Message par goinfrimmo » 30 juin 2021, 17:48

On n'est pas à Courbevoie. Sur les prix DVF des maisons dans le quartier de Rueil qui m'intéresse, j'observe une hausse d'environ 10% net d'inflation depuis 2016 (date de mon arrivée). Ce à quoi il convient de retirer presque 8% de DDM, plus TF, etc. Un acheteur en 2016 qui revend maintenant en PAP n'engendre qu'une PV négligeable. Et un AI à 4% de frais d'agence le met résolument en moins-value.
- Si l'acheteur de 2016 revend sa maison de Rueil pour racheter à Rueil, sa PV virtuelle sera absorbée par la hausse parallèle du prix de la nouvelle maison.
- S'il reste dans sa maison, sa PV est virtuelle; personne ne peut prédire quelle sera sa valeur lors de la future revente.

Le sujet s'est déplacé. Depuis 2003, les taux immo ont été divisés par 10 :shock: . Contrairement à moi, tomtom me semblait avoir les moyens d'acheter une maison familiale et sans chichi à 1M€ (normal quand on a 4 enfants jeunes) en 2016, voire avant. Pourquoi a-t'il continué de payer un loyer de presque 4000€ plutôt que de rembourser un emprunt ? Avec un taux de 1% en 2016, le premier mois, un emprunt de 720K ne lui aurait coûté que 600€ d'amortissement et 216€ d'assurance. Il aurait ainsi évité de "jeter plus de 3000€ par les fenêtres". L'attentisme du krack immobilier dévastateur ?

Aujourd'hui, mon point de vue est qu'il n'existe rien de raisonnable à louer, disons à moins de 7000€/mois. Donc on est "obligé" d'acheter. De plus, lecriminel ne cesse de le rabâcher, le coût du crédit "jeté par les fenêtres" est très bas (14% de la mensualité au taux de 0,69%+0,36%). Les FN sont amortis en 15 mois. Une baisse de 20% en monnaie courante, serait amortie dès la fin de l'année 3 (CRD=584.504,39€).
Modifié en dernier par goinfrimmo le 30 juin 2021, 18:15, modifié 1 fois.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#84 Message par Vincent92 » 30 juin 2021, 17:58

Marrant, alors que les prix ont augmenté soi disant de 10% (à mon avis c’est plus), le vendeur n’a rien gagné s’il vend aujourd’hui. Mais si on achète aujourd’hui, en 15 mois et sans augmentation de prix, c’est rentable.
Pour information, les taux étaient très bas aussi en 2016.
Par ailleurs, je ne comprends pas bien pourquoi l’acheteur d’une grande maison en 2016 revendrait aujourd’hui. Le plus probable est qu’il soit toujours propriétaire et que l’acheteur qui a attendu pour rien paie non seulement lui aussi des frais de notaire mais en plus sur une somme plus importante et avec un prix d’achat plus élevé. Donc, aucune perte de ce côté là pour l’acheteur de 2016.

Il a très bien fait d’acheter en 2016 et l’opération est loin d’être nulle par rapport à celui qui a attendu.
Enfin bon, quand on commence à parler d’une hausse « net d’inflation », de taux qui n’ont pourtant pas tellement baissés, d’inventer des frais pour un sans comprendre que tout le monde les a, etc… on sait à quoi s’attendre.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#85 Message par goinfrimmo » 03 juil. 2021, 18:39

En attendant que tomtom revienne répondre aux questions que je lui ai posées, j'ai retrouvé ce vieux post de la file que j'avais ouverte à l'occasion de mon déménagement à Rueil mi-2016.

viewtopic.php?p=2134229#p2134229

1) Ça me conforte dans l'idée que les prix n'ont pas tellement augmenté depuis 2016 (cf. DVF)
2) J'étais vraiment un pauvre à l'époque, limite GiletJaune :lol:
3) Les taux étaient plus proches des 2% parce que j'aurais dû emprunter sur une durée plus longue, mais même à 0%, ça n'aurait rien changé
4) Les trolls me reprochaient mes exigences de surface trop élevées pour mes moyens, pourtant j'ai eu raison d'un point de vue opérationnel, et encore je ne pouvais pas prévoir le confinement !
6) Je n'avais réellement pas les moyens d'acheter l'appart que je loue actuellement.

Maintenant que je suis multimillionnaire, j'ai demandé à ma banque combien ils accepteraient de me prêter 8) .

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#86 Message par goinfrimmo » 10 juil. 2021, 15:00

Voici la 1ère simulation en ligne de ma banque (SG):
720K€ sur 15 ans
4450€/mois
Taux banque: 0,75%
Frais de dossier: 1000€
Frais de garantie (Caution Logement): 7400€
TAEG: 1,82% :?:
Ce n'est qu'une première étape pour obtenir un accord de principe, sans lequel on ne peut pas visiter les biens de qualitaÿ. Est-ce que je dois chercher ailleurs en parallèle ?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#87 Message par Vincent92 » 10 juil. 2021, 15:21

goinfrimmo a écrit :
10 juil. 2021, 15:00
Voici la 1ère simulation en ligne de ma banque (SG):
720K€ sur 15 ans
4450€/mois
Taux banque: 0,75%
Frais de dossier: 1000€
Frais de garantie (Caution Logement): 7400€
TAEG: 1,82% :?:
Ce n'est qu'une première étape pour obtenir un accord de principe, sans lequel on ne peut pas visiter les biens de qualitaÿ. Est-ce que je dois chercher ailleurs en parallèle ?
0.75% peut être un bon comme un mauvais taux sur 15 ans. Ca dépend complétement de votre situation financière (patrimoine, revenu et type de contrat professionnel).
Il faudrait donc avoir un peu plus d'informations.
Je suis très récemment passé par la SG qui m'a proposé 0.4% sur 10 ans. J'attire votre attention sur le fait que les démarches ont été (très) longues me concernant.
En plus, on voulait être en caution solidaire (avec moi comme seul emprunteur et Madame en achat 100% cash), ce qui avait été validé par principe. Mais, finalement, nous avons dû remonté le dossier en co-emprunteur.
Pas du tout la meilleure expérience de prêts que j'ai eu. Même si le taux est intéressant au vue de notre situation (qui est sûrement moins bonne que la votre puisqu'uniquement basé sur mon revenu. Certainement beaucoup moins important que le votre).
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#88 Message par zenzao » 14 juil. 2021, 14:00

En 2009 pour mon premier achat immobilier j'etais heureux d'obtenir un taux de 4,25% sur 25 ans ! Les temps ont bien change

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#89 Message par tomtom » 23 juil. 2021, 11:26

Bon ben j'ai fait la demande de prêt sur bourso.
La réponse de principe (géré par un algo je pense) me confirme les 0,54% sur 15 ans.
7400e de frais de garantie pour 735K€ de prêt.
L'assurance à 50% sur chaque tête est à 0,72% (je trouve ça cher) mais bon je pourrais toujours en trouver une autre sur un courtier après ka signture du pret.
et toujours frais de dossier et remb anticipé à 0.
On va attendre si l'étude des pièces du dossier confirme ce taux.
Même le gars de Meilleurs Taux que j'ai au tél était écœuré et me dit qu'il n'essaiera même pas de présenter mon dossier car aucune chance d'avoir mieux.
Les autres banques classiques sont à la rue, donc je pense ne faire un dossier qu'avec Bourso, ça m'évitera de transpirer pour rien surtout au mois d'aout pendant mes vacances.
Je me demande du coup s'il y a moyen de négocier avec Bourso vu que tout se passe en ligne?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#90 Message par goinfrimmo » 23 juil. 2021, 18:32

Voici une simulation rapide de capacité d'emprunt frais de notaires déduits sur immobilier-danger en fonction du taux (4500€/mois sur 15 ans):
0,54%+0,36%: 703565€ (Bourso sur 1 tête)
0,54%+0,72%: 685190€ (Bourso à 50% sur 2 têtes: comment l'éviter dans ton cas ?)
0,75%+0,92%: 665048€ (SG sur 1 tête).
Pour emprunter 703000€, le client SG doit rajouter 250€/mois sur sa mensualité. Soit un peu plus de 1% de tes revenus par exemple.
Cependant, on ne peut pas prédire si ces 2 banques accepteront nos conditions respectives. Je veux dire qu'au risque de planter le compromis, on est bien obligé d'accepter la proposition qui existe, même si elle est plus chère. Ou dit autrement "les taux sont tellement bas que les gains qu'on peut espérer en optimisant à mort sont marginaux".
Dans mon cas, j'ignore encore si la SG acceptera de s'aligner sur Bourso parce que ma société y a son compte. Le conseillé de la partie Particuliers n'en a jamais évoqué l'idée. En effet, à moins d'être assimilé profession libérale, il est impossible d'ouvrir un compte pro chez Bourso, donc il ne voit pas le risque de perdre un client.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#91 Message par tomtom » 13 août 2021, 09:14

Alors, offre de prêt confirmée par Boursorama à... 0,39% sur 15 ans!
C'est soumis à l'obligation de passer par leur assurance (CNP) dont j'attends le retour définitif avant d'accepter l'offre de prêt.
Le TAEG est de 1,32 (garantie à 7300€) et assurance à 50% sur chacune des têtes un peu chère. (je ferais jouer la concurrence dans quelques semaines pour optimiser tout ça.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#92 Message par ProfGrincheux » 13 août 2021, 10:26

Le taux est très impressionnant. Je suis interessé de voir comment ça se passe avec l’assurance.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#93 Message par goinfrimmo » 13 août 2021, 17:44

Magnifique. Est-ce que tu as négocié âprement avec un conseillé Boursorama, ou est-ce que leur ordinateur t'a spontanément réduit le taux après la transmission de données financières plus détaillées ? Je m'interroge parce que tu es en vacances à l'étranger et que les banques sont plus ou moins fermées pour congés annuels.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#94 Message par tomtom » 13 août 2021, 23:33

goinfrimmo a écrit :
13 août 2021, 17:44
Magnifique. Est-ce que tu as négocié âprement avec un conseillé Boursorama, ou est-ce que leur ordinateur t'a spontanément réduit le taux après la transmission de données financières plus détaillées ? Je m'interroge parce que tu es en vacances à l'étranger et que les banques sont plus ou moins fermées pour congés annuels.
C'est ça le plus fou. Je n'ai rien négocié. C'est le taux qui est sorti après transmission de mes données. Puis confirmé une semaine après par l'envoi de l'offre de prêt. Mois d'août ou pas, ils sont tout de même super réactifs chez Bourso.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#95 Message par kamoulox » 14 août 2021, 07:37

tomtom a écrit :
13 août 2021, 09:14
Alors, offre de prêt confirmée par Boursorama à... 0,39% sur 15 ans!
C'est soumis à l'obligation de passer par leur assurance (CNP) dont j'attends le retour définitif avant d'accepter l'offre de prêt.
Le TAEG est de 1,32 (garantie à 7300€) et assurance à 50% sur chacune des têtes un peu chère. (je ferais jouer la concurrence dans quelques semaines pour optimiser tout ça.
La vache ! Bravo

J’ai réussi à avoir un taeg à 1,8, mais bon sans revenus
Toujours beaucoup moins que mon crédit de 2014 à taeg quasi 4%
(Achat solo)
J’ai augmenté un peu ma mensualité de 10% environs mais j’ai gagne 4 ans quasi de remboursements
Plus que 15

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#96 Message par goinfrimmo » 14 août 2021, 08:33

tomtom a écrit :
13 août 2021, 23:33
C'est ça le plus fou. Je n'ai rien négocié. C'est le taux qui est sorti après transmission de mes données. Puis confirmé une semaine après par l'envoi de l'offre de prêt. Mois d'août ou pas, ils sont tout de même super réactifs chez Bourso.
A combien estimes-tu la probabilité que Bourso accepte une délégation d'assurance de l'April ? J'ai l'impression qu'ils réduisent au minimum le taux bancaire pour attirer de nouveaux clients, mais qu'ils se rattrapent sur l'assurance en faisant des difficultés pour accepter la délégation. Car d'après ce que j'ai lu sur le net, une banque a le droit d'être excessivement pointilleuse sur les garanties données par l'assureur alternatif, au point d'annuler l'offre de prêt.
Sinon tout le monde prendrait un emprunt chez Bourso ?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#97 Message par tomtom » 14 août 2021, 09:55

goinfrimmo a écrit :
14 août 2021, 08:33
tomtom a écrit :
13 août 2021, 23:33
C'est ça le plus fou. Je n'ai rien négocié. C'est le taux qui est sorti après transmission de mes données. Puis confirmé une semaine après par l'envoi de l'offre de prêt. Mois d'août ou pas, ils sont tout de même super réactifs chez Bourso.
A combien estimes-tu la probabilité que Bourso accepte une délégation d'assurance de l'April ? J'ai l'impression qu'ils réduisent au minimum le taux bancaire pour attirer de nouveaux clients, mais qu'ils se rattrapent sur l'assurance en faisant des difficultés pour accepter la délégation. Car d'après ce que j'ai lu sur le net, une banque a le droit d'être excessivement pointilleuse sur les garanties données par l'assureur alternatif, au point d'annuler l'offre de prêt.
Sinon tout le monde prendrait un emprunt chez Bourso ?
On verra après. Je vais prendre l'assurance bourso (cnp) pour commencer. J'ai un an pour changer à tout moment. Même s'ils font des difficultés, il ne peuvent pas mettre de clauses illégales, donc il y aura quand même moyen d'optimiser.
Je pense que la stratégie commerciale de Bourso, c'est de faire du volume sur des dossiers simples et peu risqués.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#98 Message par tomtom » 14 août 2021, 09:56

goinfrimmo a écrit :
14 août 2021, 08:33
tomtom a écrit :
13 août 2021, 23:33
C'est ça le plus fou. Je n'ai rien négocié. C'est le taux qui est sorti après transmission de mes données. Puis confirmé une semaine après par l'envoi de l'offre de prêt. Mois d'août ou pas, ils sont tout de même super réactifs chez Bourso.
A combien estimes-tu la probabilité que Bourso accepte une délégation d'assurance de l'April ? J'ai l'impression qu'ils réduisent au minimum le taux bancaire pour attirer de nouveaux clients, mais qu'ils se rattrapent sur l'assurance en faisant des difficultés pour accepter la délégation. Car d'après ce que j'ai lu sur le net, une banque a le droit d'être excessivement pointilleuse sur les garanties données par l'assureur alternatif, au point d'annuler l'offre de prêt.
Sinon tout le monde prendrait un emprunt chez Bourso ?
On verra après. Je vais prendre l'assurance bourso (cnp) pour commencer et ne pas prendre le risque de remettre en cause le prêt.J'ai un an pour changer à tout moment. Même s'ils font des difficultés, il ne peuvent pas mettre de clauses illégales, donc il y aura quand même moyen d'optimiser.
Je pense que la stratégie commerciale de Bourso, c'est de faire du volume sur des dossiers simples et peu risqués.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#99 Message par Vincent92 » 14 août 2021, 13:51

goinfrimmo a écrit :
14 août 2021, 08:33
tomtom a écrit :
13 août 2021, 23:33
C'est ça le plus fou. Je n'ai rien négocié. C'est le taux qui est sorti après transmission de mes données. Puis confirmé une semaine après par l'envoi de l'offre de prêt. Mois d'août ou pas, ils sont tout de même super réactifs chez Bourso.
A combien estimes-tu la probabilité que Bourso accepte une délégation d'assurance de l'April ? J'ai l'impression qu'ils réduisent au minimum le taux bancaire pour attirer de nouveaux clients, mais qu'ils se rattrapent sur l'assurance en faisant des difficultés pour accepter la délégation. Car d'après ce que j'ai lu sur le net, une banque a le droit d'être excessivement pointilleuse sur les garanties données par l'assureur alternatif, au point d'annuler l'offre de prêt.
Sinon tout le monde prendrait un emprunt chez Bourso ?
Le taux Boursorama n’est pas intéressant pour tous les types de profil. Il suffit de rentrer d’autres chiffres pour s’en rendre compte.
On ne peut pas empêcher un particulier de changer d’assurance déléguée.
Si on n’a pas de particularité (vieux, maladie, etc…), il suffit au pire de passer par un courrier pour la délégation. Ils savent d’avance ce qui sera accepté ou non par la banque.
Le plus simple reste évidement de demande la délégation au montage du dossier.
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Coralie72
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#100 Message par Coralie72 » 25 nov. 2022, 11:02

Merci pour votre post que j'ai trouvé très intéressant et plein de bons conseils