Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
j'ai eu une fulgurance douteuse ce matin.
Étudier les flux d'argent plutôt que les capitaux placés dans le légendaire match "Achat VS Loc"
Je suis pas sur que mes calculs soit justes, mais surtout, en y réfléchissant, je me demande s'ils ont le moindre intérêt
En tous cas mes premiers résultats sont.... significatifs
http://www.megaupload.com/?d=QAOBFYF9
Étudier les flux d'argent plutôt que les capitaux placés dans le légendaire match "Achat VS Loc"
Je suis pas sur que mes calculs soit justes, mais surtout, en y réfléchissant, je me demande s'ils ont le moindre intérêt
En tous cas mes premiers résultats sont.... significatifs
http://www.megaupload.com/?d=QAOBFYF9
Modifié en dernier par coincoin le 02 juil. 2011, 01:18, modifié 4 fois.
Re: Utile ou non?
Il y avait un forumeur (dont j'ai oublié le pseudo ) qui avait tenté d'expliquer par les flux la vraie notion d'investissement.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.
Re: Utile ou non?
bon, finalement, ça à l'air de fonctionner.
Même si ça ne fait qu'enfoncer des portes ouvertes (importance de l'effort d'épargne, impact de la durée d'emprunt...), ça permet de saisir le problème sous un autre angle: celui du coût annuel du poste logement (intérêts d'emprunt VS loyers-intérêts d'épargne).
Avec mon loyer et ma capacité d'épargne, un emprunt de plus de 8 ans est une hérésie
Et en empruntant sur 8 ans..... j'achète pas grand chose
Autres remarques, à partir de la 14e années, les intérêts de mes placements compensent les loyers que je verse à mon proprio.... Mon budget logement est nul
Même si ça ne fait qu'enfoncer des portes ouvertes (importance de l'effort d'épargne, impact de la durée d'emprunt...), ça permet de saisir le problème sous un autre angle: celui du coût annuel du poste logement (intérêts d'emprunt VS loyers-intérêts d'épargne).
Avec mon loyer et ma capacité d'épargne, un emprunt de plus de 8 ans est une hérésie
Et en empruntant sur 8 ans..... j'achète pas grand chose
Autres remarques, à partir de la 14e années, les intérêts de mes placements compensent les loyers que je verse à mon proprio.... Mon budget logement est nul
Re: Utile ou non?
Je crois que je ne comprends pas bien la notion de flux d'argent. ( c'est la même chose qu'un flux de trésorerie ? )
Dans ton cas de location il y a 1500 en entrée hors charge ( qui est repartie entre location a 500 + epargne a 1000) mais coté achat tu as environ 740 de remboursement de crédit sans épargne.
Donc si je comprends bien, il y a 760 de charge par mois en tant que propriétaire donc 9000 par an. A quoi cela correspond ? En 15 ans cela fait qd même 135k soit plus que la valeur de la maison 15 ans plus tot. Je ne suis pas sur que pour un achat de 100k il y ait 9% de charge annuelle pour un résidence principale au moins.
Ou alors la bulle immo est justifié, ce qui n'est pas le but de la démonstration ( mais grosso modo il y a qd meme 10% d'augment par an dans certain secteur donc ca encouragerait l'achat du coup)
Je pense qu'il manque des éléments dans ton tableau, surtout coté achat pour que ton raisonnement soit valide.
Je n'invalide pas la méthode de flux d'argent mais avec ton tableau tu ne montres pas que tu l'utilises.
J'ai l'impression qu'il y a une zone d'ombre ( le bilan des charges qui n'est pas chiffré )
Dans ton cas de location il y a 1500 en entrée hors charge ( qui est repartie entre location a 500 + epargne a 1000) mais coté achat tu as environ 740 de remboursement de crédit sans épargne.
Donc si je comprends bien, il y a 760 de charge par mois en tant que propriétaire donc 9000 par an. A quoi cela correspond ? En 15 ans cela fait qd même 135k soit plus que la valeur de la maison 15 ans plus tot. Je ne suis pas sur que pour un achat de 100k il y ait 9% de charge annuelle pour un résidence principale au moins.
Ou alors la bulle immo est justifié, ce qui n'est pas le but de la démonstration ( mais grosso modo il y a qd meme 10% d'augment par an dans certain secteur donc ca encouragerait l'achat du coup)
Je pense qu'il manque des éléments dans ton tableau, surtout coté achat pour que ton raisonnement soit valide.
Je n'invalide pas la méthode de flux d'argent mais avec ton tableau tu ne montres pas que tu l'utilises.
J'ai l'impression qu'il y a une zone d'ombre ( le bilan des charges qui n'est pas chiffré )
Re: Utile ou non?
Non, mais je conçois que je ne suis pas très clair, car je ne suis pas sûr que le raisonnement soit très clair dans mon esprit.squamata a écrit :Je crois que je ne comprends pas bien la notion de flux d'argent. ( c'est la même chose qu'un flux de trésorerie ? )
Dans ton cas de location il y a 1500 en entrée hors charge ( qui est repartie entre location a 500 + epargne a 1000) mais coté achat tu as environ 740 de remboursement de crédit sans épargne.
Donc si je comprends bien, il y a 760 de charge par mois en tant que propriétaire donc 9000 par an. A quoi cela correspond ? En 15 ans cela fait qd même 135k soit plus que la valeur de la maison 15 ans plus tot. Je ne suis pas sur que pour un achat de 100k il y ait 9% de charge annuelle pour un résidence principale au moins.
Ou alors la bulle immo est justifié, ce qui n'est pas le but de la démonstration ( mais grosso modo il y a qd meme 10% d'augment par an dans certain secteur donc ca encouragerait l'achat du coup)
Je pense qu'il manque des éléments dans ton tableau, surtout coté achat pour que ton raisonnement soit valide.
Je n'invalide pas la méthode de flux d'argent mais avec ton tableau tu ne montres pas que tu l'utilises.
J'ai l'impression qu'il y a une zone d'ombre ( le bilan des charges qui n'est pas chiffré )
Je ne veux pas m'occuper des capitaux, mais seulement des coûts liés au logement:
- Le coût du crédit dans le cas de l'achat (le capital restant acquis)
- Le coût des loyers dans le cas de la location, minoré des intérêts perçus par le capital placé
Je file
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Je reviens à la charge car ce calcul est finalement très utile pour moi, mais je voudrais bien que quelqu'un (slash? ) valide mes calculs car j'ai de gros doutes.
Je trouve mes simulations beaucoup trop avantageuses pour la loc...
Je trouve mes simulations beaucoup trop avantageuses pour la loc...
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
D'accord, j'essaierai de regarder cela en détail ce soir.
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
je pense qu'il faut pas regarder cela globalement...
ton calcul ne tient pas compte du lieu de ton achat, car ton pouvoir d'achat ne sera pas le meme a MONTFORT SUR RISLE au fin fond du departement de l'eure et a VERSAILLE...
si tu paye un loyer de 750 euro a versaille, en comptant tout, reste en location, par contre si tu paye un loyer de 750 € a MONTFORT SUR RISLE, achete tu paiera certainement moins en credit...et tu auras un capital plus ou moins garantie...
aprés tes calculs sont pas mauvais, mais ton flux d'argent est bizare...comme si tes revenu n'etait pas toujours consequent...
ton calcul ne tient pas compte du lieu de ton achat, car ton pouvoir d'achat ne sera pas le meme a MONTFORT SUR RISLE au fin fond du departement de l'eure et a VERSAILLE...
si tu paye un loyer de 750 euro a versaille, en comptant tout, reste en location, par contre si tu paye un loyer de 750 € a MONTFORT SUR RISLE, achete tu paiera certainement moins en credit...et tu auras un capital plus ou moins garantie...
aprés tes calculs sont pas mauvais, mais ton flux d'argent est bizare...comme si tes revenu n'etait pas toujours consequent...
LOCATAIRE, personne égoïste, assisté par l'état, ayant peur de laisser un héritage a ces enfants, a taxer au plus vite...
PROPRIÉTAIRE, personne responsable, payant une taxe foncière, loueur responsable, non protéger par l’état...
PROPRIÉTAIRE, personne responsable, payant une taxe foncière, loueur responsable, non protéger par l’état...
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Etait en rade hier. Donc partie remise à ce we.slash33 a écrit :D'accord, j'essaierai de regarder cela en détail ce soir.
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
JPL27 a écrit :je pense qu'il faut pas regarder cela globalement...
ton calcul ne tient pas compte du lieu de ton achat, car ton pouvoir d'achat ne sera pas le meme a MONTFORT SUR RISLE au fin fond du departement de l'eure et a VERSAILLE...
si tu paye un loyer de 750 euro a versaille, en comptant tout, reste en location, par contre si tu paye un loyer de 750 € a MONTFORT SUR RISLE, achete tu paiera certainement moins en credit...et tu auras un capital plus ou moins garantie...
aprés tes calculs sont pas mauvais, mais ton flux d'argent est bizare...comme si tes revenu n'etait pas toujours consequent...
Tu règles ces paramètres comme tu le souhaites dans les cases bleues.
L'idée, c'est simplement de ramener les coûts à une année
Facile pour l'emprunt, on prend le cout total et on le divise par le nombre d'année.
Pour les loyers, il faut leur retrancher les intérêts de l'épargne, épargne qui ne cesse de croitre mensuellement.
Je compare ces deux coûts sur le même nombre d'année, et je me rend vite compte qu'avec une capacité d'épargne mensuelle honorable (~50% du crédit mensuel), un emprunt de plus de 10 ans est une aberration.
Mais chaque cas est particulier
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Euuh il ne manque pas des intérêts d'épargne dans le scénaro emprunt ? Après tout tous les emprunts ne se font pas au taquet !
- lecriminel
- ~~+
- Messages : 28712
- Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Le raisonnement est bon: comparer les flux est la forme simplifiée du comparatif achat/loc (tu retires juste la part de rbt de la mensualité).
Par contre tes chiffres sont faux, je ne sais pas comment tu y arrives.
Le cout d'emprunt est juste, tu as lissé les interets.
Il manque le cout de proprieté: taxes + entretien qui est generalement estimé entre 1et 2% de la valeur du bien (donc on ne peut pas le negliger)
ton cout loc/an est faux
ton epargne est de 240/mois (740-500) soit sur 15 ans 43.200 euros
je calcule a 2.5% une rente moyenne d'environ 3.050 euros/an soit un cout annuel de location de 2.950 euros.
Avec tes données c'est l'achat qui est gagnant, largement.
En revanche, en integrant le cout de propriete, les FN, en mettant achat = 300 loyers au lieu de 200, et en placant le cash bien mieux* (renseignement sur la file Placement de ce forum), qui sont les hypotheses que je retiens, la loc est gagnante sans probleme.
Ce comparatif part du principe que les prix seront stables.
*ce chiffre est le plus important, car c'est lui qui te permet d'etre gagnant a tres long terme, quand les 15 ans de remboursements seront passés, il est alors a comparer avec le loyer.
Par contre tes chiffres sont faux, je ne sais pas comment tu y arrives.
Le cout d'emprunt est juste, tu as lissé les interets.
Il manque le cout de proprieté: taxes + entretien qui est generalement estimé entre 1et 2% de la valeur du bien (donc on ne peut pas le negliger)
ton cout loc/an est faux
ton epargne est de 240/mois (740-500) soit sur 15 ans 43.200 euros
je calcule a 2.5% une rente moyenne d'environ 3.050 euros/an soit un cout annuel de location de 2.950 euros.
Avec tes données c'est l'achat qui est gagnant, largement.
En revanche, en integrant le cout de propriete, les FN, en mettant achat = 300 loyers au lieu de 200, et en placant le cash bien mieux* (renseignement sur la file Placement de ce forum), qui sont les hypotheses que je retiens, la loc est gagnante sans probleme.
Ce comparatif part du principe que les prix seront stables.
*ce chiffre est le plus important, car c'est lui qui te permet d'etre gagnant a tres long terme, quand les 15 ans de remboursements seront passés, il est alors a comparer avec le loyer.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
bon effectivement, y'avait une erreur de calcul (mais peut-être en reste-t-il)
j'ai mis à jour le premier post
par contre, sur la philosophie, je crois que je tiens la route... enfin, je veux dire que je crois que je compare des coûts comparable
j'ai mis à jour le premier post
par contre, sur la philosophie, je crois que je tiens la route... enfin, je veux dire que je crois que je compare des coûts comparable
- lecriminel
- ~~+
- Messages : 28712
- Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
coincoin a écrit :bon effectivement, y'avait une erreur de calcul (mais peut-être en reste-t-il)
j'ai mis à jour le premier post
par contre, sur la philosophie, je crois que je tiens la route... enfin, je veux dire que je crois que je compare des coûts comparable
il n'y a pas de doute la-dessus: tu compares (tous frais achat-capitalisation de la maison) - (tous frais location (y compris deduction des interets generés par le capital placé)-capitalisation du cash généré par le loyer plus faible que la mensualité)
et comme tu pars du principe d'une capitalisation identique (d'ailleurs la case epargne mensuelle doit etre B7-E4 au lieu de 1000), l'equation est bonne.
si tu remplaces epargne mensuelle par 1018.68, tu te retrouves avec un capital de 209.800 qui correspond bien a 10 fois (3224-2244) de plus par rapport au capital de 200.000 que tu as avec ta maison.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Je laisse l'épargne libre car elle n'est pas soumise à la règle des 33% contrairement à l'endettement. Mais je devrais peut-être, comme l'as déjà dit qqun, tenir compte d'un delta d'épargne lors de l'achat, qui compenserai légèrement l'argent livrée au banquier.lecriminel a écrit :coincoin a écrit :bon effectivement, y'avait une erreur de calcul (mais peut-être en reste-t-il)
j'ai mis à jour le premier post
par contre, sur la philosophie, je crois que je tiens la route... enfin, je veux dire que je crois que je compare des coûts comparable
il n'y a pas de doute la-dessus: tu compares (tous frais achat-capitalisation de la maison) - (tous frais location (y compris deduction des interets generés par le capital placé)-capitalisation du cash généré par le loyer plus faible que la mensualité)
et comme tu pars du principe d'une capitalisation identique (d'ailleurs la case epargne mensuelle doit etre B7-E4 au lieu de 1000), l'equation est bonne.
si tu remplaces epargne mensuelle par 1018.68, tu te retrouves avec un capital de 209.800 qui correspond bien a 10 fois (3224-2244) de plus par rapport au capital de 200.000 que tu as avec ta maison.
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
A la base, c'est toujours un calcul de valeurs actuelles nettes de deux options et leur comparaison..
http://fr.m.wikipedia.org/wiki/Valeur_actuelle_nette
http://fr.m.wikipedia.org/wiki/Valeur_actuelle_nette
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
1) Un emprunt sur 10 ans, et durée de détention jusqu'à la fin de l'emprunt, avec lissage des intérêts sur 10 ans. C'est trop favorable à l'achat (en cas de revente avant les 10 ans).
2) Hypothèse que les loyers n'augmentent pas (en € courant...) pendant 10 ans.
3) Hypothèse que les prix immo ne baissent ou n'augmentent pas (en € courant...) au final des dix ans.
4) Un rapport de 400 loyers à l'achat.
J'ai juste changé uniquement ce paramètre, en mettant un rapport plus réaliste de 200.
Coût emprunt /an 3224,12 cout location /an 8244,16
Le locataire devient perdant de 5k€ / an.
5) cela ne prend pas en compte les frais supplémentaires de proprio comme certaines charges et la TF
2) Hypothèse que les loyers n'augmentent pas (en € courant...) pendant 10 ans.
3) Hypothèse que les prix immo ne baissent ou n'augmentent pas (en € courant...) au final des dix ans.
4) Un rapport de 400 loyers à l'achat.
J'ai juste changé uniquement ce paramètre, en mettant un rapport plus réaliste de 200.
Coût emprunt /an 3224,12 cout location /an 8244,16
Le locataire devient perdant de 5k€ / an.
5) cela ne prend pas en compte les frais supplémentaires de proprio comme certaines charges et la TF
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...
Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.
Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Je n'ai pas installé Open Office donc le fichier joint m'est illisible. Par contre, si vous énoncez les hypothèses par écrit, je peux faire quelque chose.
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Fais gaffe, tu va chopper plein de méchants virus sans pare feuslash33 a écrit :Je n'ai pas installé Open Office donc le fichier joint m'est illisible.
T'es malade ?
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.
- Raoul Duke
- Messages : 1389
- Enregistré le : 25 janv. 2009, 19:32
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
C'est réaliste ça ????wizi a écrit : J'ai juste changé uniquement ce paramètre, en mettant un rapport plus réaliste de 200.
- VertPamplemousse
- -++
- Messages : 4893
- Enregistré le : 15 déc. 2009, 09:10
- Localisation : @Caroline77 -> je ne suis pas E.T. pour de vrai
Re: Comparatif Cout annuel emprunt VS Cout annuel loyer
Je pense que parler de 300 loyers est plus proche de la norme actuelle.Raoul Duke a écrit :C'est réaliste ça ????wizi a écrit : J'ai juste changé uniquement ce paramètre, en mettant un rapport plus réaliste de 200.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !