L’immobilier, ça baisse comment ?

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paulitis21
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L’immobilier, ça baisse comment ?

#1 Message par paulitis21 » 10 nov. 2011, 21:47

Puisque même les lobbyistes les plus actifs se mettent à prédire la baisse de l’immobilier en France (avec de lourdes arrières pensées sur la conservation de leur « niche fiscale » de la taille d’un palais impérial) voici un focus sur le dégonflement actuel de notre énorme bulle mondiale et quelques éléments historiques et statistiques sur les baisses de l’immobilier dans le monde « développé » depuis 1970.

ATTENTION certains graphiques peuvent choquer les lobbyistes sensibles.

A ce jour la France, irréductible village gaulois de l’immobilier déconnecté des revenus, se démarque de certains pays de l’OCDE qui ont largement entamé la purge des excès de la bulle de crédit et de l’immobilier.
Même si cette bulle est une des plus énormes de l’histoire récente, les cycles immobiliers sont lents et les baisses de prix en immobilier se comptent généralement en années et les taux annuels de baisse sont généralement à un seul chiffre. C’est peut-être désespérant pour beaucoup de membres impatients de ce forum mais cette lenteur à la baisse est une réalité du marché immobilier.

Pour les frigitto-maniac (dont je fais partie) vous trouverez des éléments de comparaison de la courbe fétiche prix-revenus avec ce qui s’est passé dans les autres pays baissiers.

La baisse façon lente et inexorable agonie :

Rendons hommage au pionnier de l’éclatement de la bulle, le Japon, qui connait un dégonflement très lent mais très constant depuis plus de 20 ans des prix de l’immobilier résidentiel :
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Source: Japan Real Estate Institute - Urban land price index – Residential http://www.stat.go.jp/data/nenkan/zuhyou/y1712000.xls

Pour les lobbyistes de l’Ile de France qui l’auraient oublié, le Japon est un petit archipel avec une densité de population très élevée (3 fois celle de la France) et était la seconde puissance économique depuis des décennies avant de laisser sa place à la Chine il y a un an (Cf http://fr.wikipedia.org/wiki/Liste_des_ ... population)

Au seul vu de la démographie du Japon, ce pays n’est pas prêt de connaître une remontée des prix, c’est d’ailleurs essentiellement cet élément « fondamental » qui dirige les prix au Japon (à la baisse). Voir la courbe ci-dessous avec les estimations démographiques du ratio actifs/inactifs du japon : courbe en noire qui s’enfonce.
Image
Source : Hypostat rapport 2009 sur les crédits et marchés immobilier http://www.hypo.org/Content/Default.asp?pageId=524

Si on regarde le ratio prix-revenus il avait déjà atteint un plus bas de 35 ans en 2005 :
Courbe pointillé rouge = Price to income ratio Courbe noire = Price to rent ratio, rapport entre les prix de vente et les loyers (voir également le site de Marc Candelier pour son étude sur les prix et les loyers pour la France http://www.marc-candelier.com/article-i ... 71957.html)
Image
Source : rapport OCDE sur l’évolution des prix immobilier de 1970 à 2005
http://www.oecd.org/officialdocuments/p ... anguage=En

Les taux d’intérêt ont pourtant toujours été maintenus à des plus bas artificiels au prix d’un surendettement massif de l’état qui est maintenant de plus de 200% du PIB (cf http://fr.wikipedia.org/wiki/Liste_de_p ... e_publique), l’endettement des ménages restant à peu près stable (mais très élevé de l’ordre de 100% des revenus, (cf études de la Banque de France). Et pourtant on nous raconte régulièrement que le Japon va aider des pays comparativement moins endettés comme la Grèce :roll: .

La baisse façon Krach violent :

L’Irlande fait face à un véritable krach immobilier depuis septembre 2007 et a encaissé en moins de 4 ans la baisse que le Japon a mis 20 ans à réaliser, avec chaque année un taux actuariel de baisse exceptionnel à 2 chiffres (-13,5% par an sur la période)
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Source gouvernementale http://www.cso.ie/ (Institut national de la statistique en Irlande)

Ce krach suit une énorme bulle immobilière qui s’est nourrie en grande partie de la bulle de crédit et des hausses (plus modérées) des revenus.
Si on compare à notre Friggit national, le ratio prix nationaux en Irlande ramenés aux revenus s’était propulsé à des niveaux record assez proches des niveaux parisiens actuels. Mais cela n’a pas tenu…maintenant à Dublin on solde l’immo à moitié prix.
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Source : rapport OCDE sur l’évolution des prix immobilier de 1970 à 2005 http://www.oecd.org/officialdocuments/p ... anguage=En

La baisse sensible malgré les mauvaises politiques :

Au pays de la crise des « subprime » le prix des maisons baisse sensiblement et régulièrement malgré les différents plans monétaires irresponsables de Bullish Bubble (alias Ben Bernanke)
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Source gouvernementale : http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=87

Par rapport à notre Friggit national, les USA ont été finalement moins exubérants ; c’est du côté du surendettement cumulé (immobilier + consommation) et des taux qu’il faut chercher les principales causes de la bulle puis de la purge.

Courbe rouge= Prix immobiliers rapporté aux revenus (courbe noire= Price to rent ratio)
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Source : rapport OCDE sur l’évolution des prix immobilier de 1970 à 2005

En Espagne, pays qui s’entête à accorder des stimuli fiscaux :evil: au marché immobilier, la baisse est finalement très proche ce qui se passe aux Etats Unis.
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Source : Sociedad de Tasación http://web.st-tasacion.es/html/menu6.php

Si on compare à notre Friggit national, le ratio prix espagnols ramenés aux revenus s’était envolé à des niveaux comparable à ce que l’on connait en Ile de France, voir la courbe OCDE de 1970 à 2005.
Courbe rouge = Prix immo rapporté aux revenus
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En Grèce – le premier naufragé officiel de la zone Euro – l’immobilier baisse depuis moins longtemps mais il baisse lentement mais sûrement ce qui démontre encore une fois que l’immobilier n’est en rien une valeur « refuge » en cas de crise de l’endettement comme celle que nous connaissons.
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Source gouvernementale : Banque centrale de Grèce http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Sta ... fault.aspx

Les plans de rigueur successifs adoptés par la Grèce en 2010 et 2011 ne se feront sentir pleinement qu’en 2012 ce qui devrait accélérer la baisse de l’immobilier par déflation des revenus et de l’épargne pour quelques années.

Palmarès et Résumé

On peut résumer ces éléments en regardant la baisse cumulée des prix de l’immobilier depuis leur sommet dans chacun de ces pays (les chiffres de base sont issus des sources listées plus haut):
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En isolant les notions de durée de la baisse des prix, et vitesse moyenne de la baisse cela donne :
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NB : L’échelle des abscisses est bien en années…

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Le taux annualisé de baisse revient à lisser la baisse depuis le sommet de la bulle et donne la contre-performance ou « taux actuariel » de baisse annuelle d’un « placement » immobilier sur la durée de baisse jusqu’à aujourd’hui. A transmettre aux derniers investisseurs Scellier :wink: .

Pour les amateurs de plus-values immobilières (taxées ou pas…) on peut également remonter le temps pour savoir en quelle année les niveaux de prix étaient équivalents à ceux de juin 2011. Cela revient à savoir avant quelle année un vendeur de juin 2011 devait avoir acheté son bien pour retrouver sa mise et ne pas faire de moins-values sur ce bien (en monnaie courante…)
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Au Japon, 30 ans de moins values immobilières c’est du solide :!: . Et ce n’est rien à côté de l’immobilier commercial et de bureaux où les prix ont été divisés par 4 et sont revenus au même niveau qu’il y a 40 ans. Heureusement ils ont les moyens d’être patients, il parait que l’espérance de vie au Japon est une des plus élevées au monde….(cf http://fr.wikipedia.org/wiki/D%C3%A9mographie_du_Japon)

Et cela ne fait que commencer pour les nouveaux venus européens de ce palmarès des moins-values….

Quid des précédentes crises immobilières ?

L’OCDE a étudié les principaux cycles baissiers entre 1970 et 2005. Tout d’abord on constate une forte corrélation entre les cycles immobiliers et les cycles économiques depuis 1975 (sauf pour la bulle naissante de 2000-2005). La courbe en noire ce sont les prix immos agrégés ramené à leur tendance longue ce qui mesure les cycles immobiliers, la courbe en rouge ce sont les variations de l’agrégat des PIB en SPA et elle mesure les cycles économiques.
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Source Rapport OCDE sur les prix immobiliers de 1970 à 2005

et une forte simultanéité des boums immobiliers dans 17 pays de l’OCDE depuis 1975 sur une période de 5 ans
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Implicitement cela illustre l’absence d’exception française, on a juste parfois quelques années de décalage sur un cycle.

La corrélation entre la démographie et la hausse des prix (sur la période 1995-2004) est également illustrée en regardant la part de la population en âge d’acheter et les prix:
Image
Source : rapport OCDE

On constate que la démographie – élément fondamental - peut pousser les prix vers le haut en Espagne et surtout en Irlande (immigration de trentenaires actifs), et vers le bas au Japon et en Allemagne. Du point de vue du facteur démographique la France est très proche des Etats-Unis. Sur la période 1995-2004 l’évolution – à la hausse - des prix en France et aux Etats Unis a été comparable depuis on a réussi à faire pire :cry: ! Ensuite il faudrait pondérer cet effet démographique par le taux de propriétaires (effet de saturation en Espagne) mais là encore les Etats Unis et la France ont des taux comparables.

Plus c’est court plus c’est dur :

Intuitivement on peut penser que plus la baisse dure longtemps plus elle est faible annuellement, et plus la correction est courte plus elle est forte annuellement. Ce phénomène a déjà été observé de façon assez pertinente sur l’ensemble des précédentes crises immobilières. Si on se focalise sur les phases de fortes baisses qui suivent toujours les gros booms immobiliers (sauf dans le monde virtuel de Bullish Bubble) on retrouve indirectement la règle intuitive « plus ça baisse vite plus le temps est court ».

Pour chaque cycle baissier représenté par l’acronyme du pays et sa période (ex FRA91-97 pour la baisse en France de 1991 à 1997) l’OCDE a illustré la relation entre :
1. La durée de baisse des prix et le taux d’inflation (qui détermine le taux des emprunts)
2. Le taux annuel de baisse et le taux d’inflation (qui détermine le taux des emprunts)
Image
Source : rapport OCDE

On constate facilement que :
1. Plus les taux sont faibles plus la baisse est lente mais plus elle dure longtemps.
2. Plus les taux sont élevés plus la purge est rapide mais violente

On retrouve à peu près les mêmes constations sur le cycle de purge de la bulle actuelle dans l’OCDE.

Quel scénario pour la baisse en France ? Agonie – Chute – Krach ?

Seul l’avenir le dira.

Par contre le passé récent des autres pays indique qu’on n’échappe pas à la baisse:
1. Qu’une politique monétaire « ultra laxiste et bullish » comme aux USA ne peut pas empêcher le dégonflement (à transmettre à Mario et à la BCE)
2. Que le maintien d’une politique fiscale « pro-immobilier » et le maquillage du bilan des banques comme en Espagne ne peut pas empêcher le dégonflement
3. Qu’un krach bancaire accompagne un krach immobilier comme en Irlande et que hausse record rime avec baisse record

Si on veut jouer « Nostradamus de l’immobilier » on peut regarder l’évolution des 5 paramètres fondamentaux – en simplifiant à l’extrême - qui contribuent chacun à la hausse/baisse annuelle des prix sur un cycle:
1. Evolution de la démographie
2. Evolution du revenu des ménages
3. Taux d’intérêts
4. Fiscalité
5. Psychologie des vendeurs et acheteurs

Pour la France seul le premier paramètre restera un peu inflationniste sur la décennie à venir, les autres sont déjà en phase de retournement plus ou moins forte, à l’exception de la psychologie mais elle suivra et amplifiera la baisse.

A suivre….
Se loger est un besoin trop essentiel pour le confier aux professionnels de l'immobilier et de la finance

eskapad

Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#2 Message par eskapad » 10 nov. 2011, 22:05

Beau travail. Merci !

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Raoul Duke
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#3 Message par Raoul Duke » 10 nov. 2011, 22:53

Je vote pour une baisse à l'irlandaise :mrgreen:
Merci pour ce super post.

chr$yoko

Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#4 Message par chr$yoko » 10 nov. 2011, 23:09

paulitis21 : :shock:
Chapeau bas pour le post !
Merci.

Pour les USA, je connais personnellement 2 cas à -50% et qui doivent aujourd'hui plus à leur banque que la valeur de revente actuelle de leur maison (base = dernière vente en 2011 d'un voisin ayant une maison identique).

Pour le Japon, le marché est très orienté vers le neuf compte tenu des normes sismiques qui réduisent la durée de vie des constructions à environ 40 années. Surtout qu'après le séisme de Mars ils risquent de renforcer encore les normes qui sont déjà les plus sévères au monde (par exemple en rendant obligatoire les ascenseurs capables de fonctionner pendant une coupure électrique, ils sont équipés de batteries et peuvent descendre jusqu'au palier inférieur pour libérer les passagers).
Tu peux aussi ajouter qu'il est possible d'emprunter sur 30 ans à un taux de 1%....ce qui n'a pas empêché la baisse des prix de se poursuivre...

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clairette2
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#5 Message par clairette2 » 10 nov. 2011, 23:31

Merci Paulitis. Je vote aussi pour une baisse à l'irlandaise (wishfull thinking, mais qui semble plausible vu ton analyse...)
« La moitié des hommes politiques sont des bons à rien. Les autres sont prêts à tout » Coluche

flipflip
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#6 Message par flipflip » 10 nov. 2011, 23:45

beau travail

Petite confidence, d'habitude je ne lis pas les posts trop longs, quand il a été "rate" par pas mal de monde je finis par m'y mettre.

sinon
chr$yoko a écrit : Tu peux aussi ajouter qu'il est possible d'emprunter sur 30 ans à un taux de 1%....ce qui n'a pas empêché la baisse des prix de se poursuivre...
Dit autrement en phase de baisse, il n'est pas nécessaire que la solvabilité des acheteurs soient "au taquet", bon à savoir, pour les défenseurs du "nouveau paradigme"
time is our friend

defrance69

Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#7 Message par defrance69 » 10 nov. 2011, 23:47

SUPERBE!!!!
Est-ce que l'auteur accepte que l'on présente son contenu sur la page d'accueil du site, comme on l'a fait pour le post de début d'année de bretzfox?

Gei
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#8 Message par Gei » 10 nov. 2011, 23:50

Je te rappelle que tu as renoncé au vert, à part ça c'est une bonne idée. Et si on peut le faire tout de suite, ça évitera un débat inepte qui ne conduirait qu'à transformer cet essai en une mêlée infâme...

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#9 Message par papoo49 » 11 nov. 2011, 00:09

remarquable travail de compilation et d'analyse, comme souvent Paulitis.
Merci
Un homme sage ne croit que la moitié de ce qu’il lit. Plus sage encore, il sait laquelle

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#10 Message par axel » 11 nov. 2011, 01:47

Merci pour cet excellent résumé! Si après ça fenotte est pas convaincue :wink:

Hector
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#11 Message par Hector » 11 nov. 2011, 10:36

C'est joli tous ces graphiques qui expliquent que le l'immo est un marché avec ses phases de hausse et de baisse. Si, vraiment.
Sophisme : Dans la Grèce antique, les sophistes dont le nom est à l'origine du terme sophisme, enseignaient l'éloquence et l'art de la persuasion. Et c'est pour démasquer leur rhétorique fallacieuse que les philosophes ont posé les bases de la logique.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#12 Message par twister » 11 nov. 2011, 11:24

Très bon article.
Personnellement, je vote pour une baisse lente due à nos aides sociales très importantes qui joueront encore leur rôle "d'amortisseur". La contrepartie, c'est qu'après la baisse ça redécollera 10 ans après tout le monde.
Ni locataire, ni propriétaire, mais H-E-U-R-E-U-X quand même !

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#13 Message par parisien » 11 nov. 2011, 12:50

Super travail !

Sinon, pour ce genre de post qui remonte le niveau du forum, ce serait pas mal de donner de la visibilité en le plaçant dans Revue de Presse ou le forum principal. Parce que le sous-forum best of n'est pas très actif. C'est le meilleur moyen de faire disparaître cet excellent post de la circulation dès que le nombre de message diminuera.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#14 Message par Nevermind » 11 nov. 2011, 13:00

Les trolls débarquent en masse !


Oh pardon, nous ne sommes plus habitués à rester sur le sujet :)
Bravo pour la synthèse.
Comparatif des banques en ligne | Le livre "Devenez Riche" (Contrairement aux apparences, c'est un livre sérieux!) :)

"La fortune est l’esclave d’un homme sage. Le maître d’un sot." Sénèque

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#15 Message par slash33 » 11 nov. 2011, 14:17

parisien a écrit :Super travail !

Sinon, pour ce genre de post qui remonte le niveau du forum, ce serait pas mal de donner de la visibilité en le plaçant dans Revue de Presse ou le forum principal. Parce que le sous-forum best of n'est pas très actif. C'est le meilleur moyen de faire disparaître cet excellent post de la circulation dès que le nombre de message diminuera.
Le but est de ne pas perdre la contribution après une semaine de passage en revue de presse par exemple. Un sujet traité avec qualité n'implique pas nécessairement une participation forte, elle lui est même en général néfaste. La multiplication des post-it n'est pas envisageable non plus. Donc les sujets sont déplacés dans cette rubrique qui agit comme un réceptacle à post-it.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#16 Message par paulitis21 » 11 nov. 2011, 18:41

Merci pour ces réactions sympathiques et les compléments d'infos.
Ce post peut être utilisé par le forum et tous ses membres sans aucune restriction: copie, extrait partiel ou total, réactions, améliorations, critiques constructives...
Se loger est un besoin trop essentiel pour le confier aux professionnels de l'immobilier et de la finance

axel
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#17 Message par axel » 11 nov. 2011, 18:52

twister a écrit :je vote pour une baisse lente due à nos aides sociales très importantes qui joueront encore leur rôle "d'amortisseur".
Ok sauf que là on a plus du tout les moyens de nos envies donc les prestations sociales vont en prendre un coup rapidement. Et l'immo aussi.
C'est plus la baisse de l'immo qui va jouer comme "amortisseur social": elle peut même éviter les émeutes lorsqu'ils couperont les robinets (soyons optimistes!)
e serait pas mal de donner de la visibilité en le plaçant dans Revue de Presse ou le forum principal. Parce que le sous-forum best of n'est pas très actif
euh moi je n'utilise que le bouton "voir les sujets actifs"... je ne navigue jamais par rubrique, vous si?

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#18 Message par slash33 » 11 nov. 2011, 22:57

axel a écrit :euh moi je n'utilise que le bouton "voir les sujets actifs"... je ne navigue jamais par rubrique, vous si?
Il y a plusieurs façons de consulter le forum. Par ailleurs, par visibilité, j'entends l'accès à une information ancienne par un nouvel inscrit ou pour la recherche d'information sur un sujet donné.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#19 Message par MoB » 13 nov. 2011, 00:49

Beau boulot !

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#20 Message par pimono » 13 nov. 2011, 02:26

C'est beau tout cela, mais c'est quand que ça va baisser ???

les années passent et force est de constater, que les prix restent beaucoup trop élevés et les gens continuent de vivre comme des lapins les uns sur les autres !!!

manormandie
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#21 Message par manormandie » 13 nov. 2011, 22:57

---
Modifié en dernier par manormandie le 11 août 2012, 19:22, modifié 1 fois.

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Keron
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#22 Message par Keron » 14 nov. 2011, 00:07

Quand on compare la qualité de ce post avec les productions journalistiques habituelles... No comment !

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#23 Message par nausicaa » 14 nov. 2011, 13:10

Félicitations, étude claire, nette, concise (relativement à l ampleur du sujet)

Pour avoir vécu la bulle précédente (1986/1990) et
le krach précédent (1991/1997) en France, et avoir déjà comparé avec les autres pays concernés dans les 90's (USA, GB, Allemagne, Japon...), je peux juste vous confirmer que la particularité française est son "retard" sur les autres en cas de retournement de marché. Retard encore aggravé les dernières années par la dilapidation d'argent public emprunté pour éviter le krach à tout prix.

Ayant souvent des débats privés ou professionnels avec des "haussiers" sur le sujet, je rétorque fréquemment que je comprendrais bien tous leurs arguments si le reste du monde n'avait jeté l'éponge avant nous, que ce soit il y a 20ans (Japon, Allemagne) ou il y a 3 à 6 ans (USA, Europe ...)

En dernier lieu, prévoir une baisse de 40 à 50% en France vu l ampleur et la durée de la bulle, comme dans certains commentaires, me semble bien un minimum, vu comment les prix ont baissé de 45% à pas mal d'endroits dans les 90's, alors que la situation économique globale était quand même bien plus porteuse.

Je vote donc pour le scénario irlandais ... qui d'après les derniers chiffres connus, correspond à une baisse légèrement supérieure à celle des graphiques s'arrêtant à juillet 2011.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#24 Message par immobeurk » 14 nov. 2011, 13:13

Une baisse à l'irlandaise des prix de vente et des loyers libèrerait l'économie du pays, en redonnant une véritable possibilité de mobilité aux populations.
*** DANGER BULLE IMMOBILIERE ->>> Acheteurs, négociez très fermement : -40%, -50% ...
N’oubliez jamais que vous négociez des années de votre travail, quand le vendeur profite d’une bulle spéculative ou d’un effet d’aubaine.

Mini50
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#25 Message par Mini50 » 15 nov. 2011, 17:35

Super post merci !

Cependant serait t'il possible d'avoir des courbes uniques incluant l'avant et le post-bulle ?
Là les courbes de montées de bulles, s’arrêtent au plus haut, et celles de baisse commencent aussi au plus haut. Du coup il est un peu difficile d'avoir une idée sur le parcours long terme des prix.

En gros des choses un peu comme ça mais actualisé :
http://fr.wikipedia.org/wiki/Fichier:Bu ... _japon.jpg
J'ai besoin d'une fille dont le nom ne se termine pas par .jpg

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#26 Message par paulitis21 » 17 nov. 2011, 22:04

Mini50 a écrit : Cependant serait t'il possible d'avoir des courbes uniques incluant l'avant et le post-bulle ?
Pas si facile que cela.
J'ai eu un peu de mal à trouver des séries longues et je privilégie les sources "indépendantes"qui publient l'intégralité de leurs chiffres et de leur méthode de calcul. Dans certains pays les administrations ou les banques centrales ne faisaient même pas de stats sur l'immo avant la crise des subprime par ex. Quant à coller bout à bout des chiffres de sources différents (ex OCDE avec banque centrale) cela demande beaucoup + de travail d'alignement des données, chacun ayant ses manies: monnaie courante/constante, correction des variations saisonnières.

Mais bon j'essaierais de le faire pour la prochaine mise à jour du palmarès, c'est à dire pas avant 6 mois tout de même.
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#27 Message par lottà » 20 nov. 2011, 15:21

immobeurk a écrit :Une baisse à l'irlandaise des prix de vente et des loyers libèrerait l'économie du pays, en redonnant une véritable possibilité de mobilité aux populations.
avant tout ça permettrait à ceux qui bossent d'arrêter de financer l'héritage de ceux qui profitent
et ça serait déjà pas mal...
la mobilité c'est autre chose et n'est pas forcément nécessaire à l'amélioration des choses

en tous cas merci pour le post
quand je pense que pendant ce temps on laisse rantanplan baver sa bêtise sur le forum principal :?
Le travail use la force nerveuse dans des proportions extraordinaires, et la soustrait à la réflexion, à la méditation, aux rêves, aux soucis, à l'amour et à la haine.

"Seul on va plus vite, ensemble on va plus loin"

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#28 Message par lasius7 » 30 nov. 2011, 12:21

axel a écrit :euh moi je n'utilise que le bouton "voir les sujets actifs"... je ne navigue jamais par rubrique, vous si?
je fais pareil :oops:

paulitis21
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#29 Message par paulitis21 » 23 mai 2012, 21:52

Petit ajout sur la chronologie des évènements en immobilier sur un cycle baissier.

La baisse des transactions construit la baisse des prix

En général on a la séquence suivante :
1 - Baisse du nombre d’acheteurs alors que les prix continuent de monter
2 - Baisse du montant cumulé des transactions/crédits alors que les prix se stabilisent
3 – Baisse des prix

A l’étape 1 les acheteurs modestes (en termes d’apports et/ou de revenus) et les primos sont exclus du marché car les prix sont devenus insupportables. Les acheteurs plus aisés et les secundos restent ou reviennent sur le marché ce qui pousse le volume total vers les plus hauts malgré la baisse du nombre de transactions
A l’étape 2 le déficit d’acheteurs produit enfin ses effets, les volumes s’effondrent car les vendeurs n’ont pas changé de psychologie et s’accrochent à leur prix fantasmé
A l’étape 3 la psychologie des vendeurs se retourne et les prix baissent

A quelle vitesse se suivent les étapes ?

Si on regarde quelques uns des pays entrés en cycle baissier, la baisse du nombre de transactions (étape initiale) précède la baisse des prix (étape finale) d’une à deux années selon la violence de la baisse :

Max. de transactions / Max. des prix
USA 2005 / 2006
Grèce 2005 / 2008
Espagne 2006 / 2007
Irlande 2005-2006 / 2006

Source: données Hypostat rapport 2011 pour la période 1999-2010 http://www.hypo.org/Content/Default.asp?pageId=524 (il faut s’enregistrer et c’est gratuit mais ensuite vous risquez de recevoir du spam sur des offres de Scellier….)
A noter que la baisse du nombre de transactions est beaucoup plus violente et rapide que celle des prix :
% de Baisse cumulée en 2010 par rapport au maximum atteint entre 2005 et 2008 selon les pays
Image

L’effondrement des prêts prépare l’éclatement/dégonflement de la bulle

Faisons maintenant un zoom sur l’Irlande et l’Espagne qui étaient les 2 plus grosses bulles immos et de crédit en Europe et qui connaissent soit un crack comme en Irlande soit une baisse sensible comme ne Espagne. Intéressons nous cette fois à l’évolution des prêts immobiliers
Image
Source : LOAN APPROVALS -BANKS AND BUILDING SOCIETIES, total number, total value in Millions €, Houses price 1970-DATE. Les chiffres ont été recalés en base 100 en année de référence 1999. http://www.environ.ie/en/Publications/S ... 295,en.XLS
En Irlande on retrouve les étapes 1, 2, 3 qui se suivent à UN an d’intervalle environ. A noter l’extrême violence du cycle bulle/crack pour le montant total des prêts : le montant a quadruplé entre 1999 et 2006 pour ensuite être divisé par 8.

De même en Espagne cela donne sur 2003-2010:
Image
Sources :
Instituto Nacional de Estadística (équivalent de l’INSEE espagnol) pour les prêts immos (Hipotecas por meses, provincias, naturaleza de la finca y número e importe) , Cumul mensuel du nombre et montant sur 12 mois glissants http://www.ine.es/jaxi/menu.do?type=pca ... nebase&L=0
Rapport Hypostat 2011 pour l’indice annuel des prix immos

Là encore les pics nombre d’acheteurs/Volume des transactions se suivent à UN an d’intervalle environ. Un an c’est long pour beaucoup sur ce forum mais un an c’est court pour un cycle immobilier. Ensuite les prix se sont mis à baisser quasi simultanément avec la baisse des volumes voilà qui peut rassurer les impatients.
On voit également que la baisse des prix est moins violente que celle des volumes mais elle va durer plus longtemps avant de rejoindre un niveau en rapport avec les volumes, le nombre d’acheteurs et leurs revenus.

Et en France ?

Pour le suivi détaillé des volumes de prêts et de transactions immos les posts de Yoppi, Yazman, hamster sont très intéressants: viewtopic.php?f=171&t=74115&start=50#p1530179
viewtopic.php?f=168&t=79950

Attention à l’année 2011 en France car en 2011 on est passé de 3 mois à 1 mois pour l’intégration dans les stats des données de transactions des notaires. Si on prenait les données brutes de 2011 sans correction cela reviendrait à avoir une année immo en 2011 avec 14 mois d’activité au lieu de 12 et cela gonflerait artificiellement les stats 2011 de volumes, PIB, etc…. D’ailleurs Friggit a reporté son suivi du volume des transactions à juin 2012 le temps de pouvoir corriger cet effet de méthode statistique.

En attendant mieux vaut suivre les stats sur les prêts immobiliers selon la banque de France.

Quant au discours récent du lobby de la bulle « crédimmo » du genre « les volumes baissent beaucoup mais les prix se tiennent dans un marché qui se bloque» cela revient à dire « nous sommes passés à l’étape 2 » : le toboggan des prix se met en place.

A suivre….. 8)
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#30 Message par Typhoid » 23 mai 2012, 22:02

Très Très intéressant et excellent travail. félicitations

Mais le passage entre l'étape 2 et la 3 (celle qui nous intéresse :) ) peut varier de 1 an (irlande) à 1 mois (espagne)

Comment expliquer un tel écart?

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#31 Message par YoppY » 23 mai 2012, 22:02

Merci beaucoup. Très bon point, comme toujours.
paulitis21 a écrit :En attendant mieux vaut suivre les stats sur les prêts immobiliers selon la banque de France.
Le dernier est ici et il est franchement baissier : viewtopic.php?p=1537701#p1537701
Les nouveaux prêts à l’habitat ont en effet totalisé 6,8 milliards d’euros, contre 7,3 milliards d’euros en février, soit une baisse de 7%.
Il s’agit d’un repli qui s’élève ainsi à 53% par rapport au mois de mars 2011.
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#32 Message par hydronium92 » 23 mai 2012, 22:27

merci bcp pour les explications

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#33 Message par lecriminel » 23 mai 2012, 22:32

Pour la suite, concernant l'Espagne: baisse de decembre 2011 à mars 2012 de 3.4% selon idealista, apres -8.2% en 2011.
Ces chiffres semblent tres modestes comparés aux baisses de valeur prévues de l'immobilier des banques espagnoles dans leur bilan.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#34 Message par crispus » 23 mai 2012, 22:43

Typhoid a écrit :Très Très intéressant et excellent travail. félicitations

Mais le passage entre l'étape 2 et la 3 (celle qui nous intéresse :) ) peut varier de 1 an (irlande) à 1 mois (espagne)

Comment expliquer un tel écart?
La méthode de collecte des données ? Quand on voit les techniques utilisées au fil du temps pour masquer les baisses (cf 2008-2009)... :roll:

Le plus important est ce qui se passe sur le terrain, où le décalage peut augmenter rapidement entre le prix affiché (qui baissera peu) et le prix réel de transaction. :twisted:

Dans les années 90, il était courant de conclure à la moitié du prix demandé, voire moins. :wink:

A noter tout de même que dans de nombreux coins de province la baisse est continue depuis 2008...

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#35 Message par Sceptique » 23 mai 2012, 23:25

Enorme travail ! Félicitations ! Il faudrait que ça reste en première page et qu'on puisse y avoir accès facilement.

Je n'ai pas tout lu mais je me pose une question :

Quelle est l'influence d'une politique baissière menée par l'Etat (disparition du PTZ, encadrement des loyers, réforme de la taxation des plus-value...) sur la rapidité de la baisse ?

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#36 Message par pimono » 24 mai 2012, 23:53

Sceptique a écrit :
Quelle est l'influence d'une politique baissière menée par l'Etat (disparition du PTZ, encadrement des loyers, réforme de la taxation des plus-value...) sur la rapidité de la baisse ?

faut pas poser ce genre de question.
"le toboggan des prix qui se met en place", s'est mis en place depuis ~2006.


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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#37 Message par paulitis21 » 29 mai 2012, 20:59

Typhoid a écrit : Mais le passage entre l'étape 2 et la 3 (celle qui nous intéresse :) ) peut varier de 1 an (irlande) à 1 mois (espagne)
Comment expliquer un tel écart?
Le passage de l'étape 2 à 3 est très lié au retournement de psychologie des vendeurs, très hasardeux de trouver une explication rationnelle ou irrationnelle.
Ce qui est plus simple à constater c'est que quasi systématiquement la transition dure entre 0 et 2 ans.
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#38 Message par paulitis21 » 29 mai 2012, 21:06

Sceptique a écrit : Je n'ai pas tout lu mais je me pose une question :
Quelle est l'influence d'une politique baissière menée par l'Etat (disparition du PTZ, encadrement des loyers, réforme de la taxation des plus-value...) sur la rapidité de la baisse ?
On a eu des annonces mais pas encore de textes précis, comme le diable est dans les détails j'attends pour juger de la qualité de la nouvelle politique du logement. On en reparlera à ce moment là si vous passez par ce forum...
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#39 Message par paulitis21 » 29 mai 2012, 21:16

pimono a écrit : "le toboggan des prix qui se met en place", s'est mis en place depuis ~2006.

On attends juste les premiers clients.
Pas 2006 mais plutôt 2008-2009.
En 2006 il ne s'est pas passé grand chose sur le front des volumes de transactions et de leur valeur cumulée.
Par contre en 2008-2009 on a eu le cycle moins d'acheteurs puis effondrement de la valeur cumulée des crédits puis baisse des prix. Mais l'intervention massive de l'état a tordu le toboggan.
En 2012 on ne reverra certainement pas de nouveau un festival d'incitations au crédit et à la défiscalisation comme en 2009-2010.

Si vous étiez client et avez acheté votre billet de toboggan en 2006, gardez le précieusement pour 2012 :wink: le toboggan part de plus haut maintenant... :cry:
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#40 Message par pimono » 30 mai 2012, 04:01

paulitis21 a écrit :

En 2012 on ne reverra certainement pas de nouveau un festival d'incitations au crédit et à la défiscalisation comme en 2009-2010.

Si vous étiez client et avez acheté votre billet de toboggan en 2006, gardez le précieusement pour 2012 :wink: le toboggan part de plus haut maintenant... :cry:
alors ça, c'est génial, "le toboggan part de plus haut maintenant" et on oublie toutes les affirmations passées comme si jamais rien n'avait été dit. Des gens doivent s'en mordre les doigts... des années de loc à engraisser des cochons pour un "service" !

Et si en 2013 ca sera encore plus haut ? parce que vos courbes, me font bien rire mais j'ai bien peur qu'il reste encore du chemin vers le ciel comme l'explique ce graphique ou nous voyons bien qu'il reste de la marge avant une hypothétique chute :

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#41 Message par waveski » 30 mai 2012, 07:54

pimono a écrit :
paulitis21 a écrit :

En 2012 on ne reverra certainement pas de nouveau un festival d'incitations au crédit et à la défiscalisation comme en 2009-2010.

Si vous étiez client et avez acheté votre billet de toboggan en 2006, gardez le précieusement pour 2012 :wink: le toboggan part de plus haut maintenant... :cry:
alors ça, c'est génial, "le toboggan part de plus haut maintenant" et on oublie toutes les affirmations passées comme si jamais rien n'avait été dit. Des gens doivent s'en mordre les doigts... des années de loc à engraisser des cochons pour un "service" !

Et si en 2013 ca sera encore plus haut ? parce que vos courbes, me font bien rire mais j'ai bien peur qu'il reste encore du chemin vers le ciel comme l'explique ce graphique ou nous voyons bien qu'il reste de la m
Je suis en loc depuis 4 ans dans une ville coté proche de Bx, le prix des maisons aux alentours a baissé de 80 K euros en moyenne, mais il n'y a pas de crise de l'immobilier. 80 K€, je ne les économise pas en 4 ans, toi oui, mais tu es parisien.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#42 Message par pimono » 30 mai 2012, 23:50

waveski a écrit :
Je suis en loc depuis 4 ans dans une ville coté proche de Bx, le prix des maisons aux alentours a baissé de 80 K euros en moyenne, mais il n'y a pas de crise de l'immobilier. 80 K€, je ne les économise pas en 4 ans, toi oui, mais tu es parisien.

tu es en loc, ou tu es une loque ? c'est pas la même chose !

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#43 Message par McClane » 31 mai 2012, 09:15

paulitis21 a écrit : Si on veut jouer « Nostradamus de l’immobilier » on peut regarder l’évolution des 5 paramètres fondamentaux – en simplifiant à l’extrême - qui contribuent chacun à la hausse/baisse annuelle des prix sur un cycle:
1. Evolution de la démographie
2. Evolution du revenu des ménages
3. Taux d’intérêts
4. Fiscalité
5. Psychologie des vendeurs et acheteurs
Pour le premier point ("1. Evolution de la démographie"), il y a des vidéos youtube d'Harry Dent (un économiste qui prédit une chute de l'immo).

Il se base beaucoup sur la démographie et le vieillissement de la génération baby boom pour expliquer un ralentissement de la consommation. En gros, il explique que cette génération de BB passe d'une dynamique d'achat (qui influe la hausse des prix) à une dynamique de vente (favorable à la baisse quand tout le monde s'y met) pour bien vivre sa retraite (et plus d'enfant à loger et tout et tout).

Je les poste et les reposte pour ceux qui seraient passer à côté.
"Etrange génération que celle de Mai 68, qui a endetté ses enfants, qui a eu tous les pouvoirs dans sa vie active, et qui veut tous les patrimoines dans sa retraite"source
Toyota, 1er constructeur a avoir le label: Origine France Garantie liste
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#44 Message par paulitis21 » 31 mai 2012, 21:12

pimono a écrit : Et si en 2013 ca sera encore plus haut ? parce que vos courbes, me font bien rire mais j'ai bien peur qu'il reste encore du chemin vers le ciel comme l'explique ce graphique ou nous voyons bien qu'il reste de la marge avant une hypothétique chute :
Image
Jolis sommets, moi aussi j’adore les randos en montagne; dans le massif européen de l’immobilier les chiffres réels montrent qu’il faut passer le col du nombre d’acheteurs, puis le col du montant total des transactions avant d’atteindre enfin le col des prix.
Pour le trek en France et son toit de l’Europe je vous propose de refaire un bilan d’étape dans 6 mois pour compter les cols franchis et mesurer l’altitude.
En attendant je continue de regarder les graphiques faits par Yoppi, Friggit,… les jeux d’arcade ce n’est plus mon truc depuis longtemps.
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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#45 Message par neorural01 » 03 sept. 2013, 15:43

15 mois après, la baisse ressentie par certains ne s'affiche toujours pas au grand bonheur des "professionnels" de l'immo.
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#46 Message par lecriminel » 03 sept. 2013, 15:55

neorural01 a écrit :15 mois après, la baisse ressentie par certains ne s'affiche toujours pas au grand bonheur des "professionnels" de l'immo.
dans les graphiques, non ou si peu.
dans la realité, il ne doit pas y avoir beaucoup de maisons qui se vendent aujourd'hui plus cher qu'il y a 15 mois.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#47 Message par jutaber » 03 sept. 2013, 17:46

On est pas encore proche de la chute tant annoncée, çà va se faire par résignation, ceux qui sont obligés de vendre et non pas les ventes de conforts ou ceux qui peuvent se jouer du temps...
Pour les gens qui attendent depuis 2005 çà doit faire rager d'attendre une décennie voir plus pour pouvoir espérer se loger à un prix correct ...
Perso je n'y crois plus du tout à cette chute rapide ! après avoir visité des dizaines de biens sur-évalués et entendu des discours d'anciens persuadés du bien fondé du prix demandé... perte de temps pure à vouloir négocier "puisqu'on vous dit que c'est le juste prix !"

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#48 Message par franckyfranck » 03 sept. 2013, 18:15

Raisoner par Pays a de moins en moins de sens. Le marché de Paris n'a RIEN A VOIR avec celui de Béziers.

De même aux USA, ou même en Californie, Malibu n'a pas baissé comme l'Inland Empire. Malibu a été relativement épargné par la baisse, l'Inland Empire a été massacré.

On parle de pays comme si c'était des entités homogénes mais c'est totalement faux. La France n'est pas homogéne, une partie du pays va très bien contrairement à ce que disent les médias (allez à Paris, sentez vous la crise ?) et une autre partie va très mal. Or pendant la hausse c'est monté très fort y compris dans des zones ou aucune activité ne le justifiait. Pire puisque je suis un immigré à Paris venant de province, je peux certifier (et pourtant je ne viens pas de la ville la plus sinistrée de France) que parmi la famille, parmis les jeunes (cousins compris) tous ceux qui ont réussi ont quitté la ville moyenne en question. Ceux qui sont "restés" ont majoritairement de petits salaires. Du temps de nos parents, il y avait des opportunités dans cette ville pour quelqu'un avec un diplome d'ingénieur ou de hautes études de commerce. Il n'y en a plus. Il reste bien quelques PME et la fonction publique... Tous ne sont pas parti à Paris mais tous sont parti dans des grandes villes (Marseille, Grenoble, Lyon, ...). Avec la concentration de tous les emplois CSP+ dans si peu de territoire il ne s'agit pas réelement d'une bulle au sens de friggit mais bel et bien d'un déplacement de population. Alors que les classes moyennes ne peuvent plus payer les loyers du centre et fuient vers le périurbain, les classes favorisées squattent les espaces centraux autrefois dévolus aux classes populaires. Des villes comme Ivry sur Seine voient ainsi leur population complétement changer. Naguère populaire, Ivry accueille tous les ans de nouveaux cadres. Les ouvriers et classes moyennes quittent la ville massivement. Quand on parle de hausse des prix à Ivry on ne parles pas de la même ville.

De même pour certaines villes moyenne qui autrefois offraient des opportunités et aujourd'hui n'en offrent plus aucune.

Toutes les analyses de Friggit ne prennent pas ces déplacements en considération. Elles manquent l'essentiel du phénomène à l'oeuvre.

Quand à ceux qui attendent depuis 2005 la baisse à Paris cela signifie qu'ils s'attendent à retrouver les prix de 2002 voir avant. Même si ca baissait de moitié ils ne les retrouveront pas. Ils ont donc raté le train en marche...

Le fait que Tokyo soit une grande métropole n'y change rien. La crise japonaise est du à de nombreux facteurs et pas seulement à l'immobilier :
- Concurrence de la Chine et Taiwan sur les produits électroniques (et oui début 1990 Shenzen se développait déjà très vite).
- Fin du modèle de croissance basé sur l'industrie et impossibilité de trouver un remplacement du à une structure sociale trop conservatrice et hiérarchique.

Cette crise aurait pu être un coup d'arrêt bref suivi d'une reprise. Mais aujourd'hui dans la société japonaise votre patron vous juge toujours non pas à votre productivité mais à vos heures de travail. Les promotions sont toujours liées à l'ancienneté et au respect de la hiérarchie. La plupart des entreprises japonaises ont accumulé beaucoup de savoir faire mais sont très inefficaces.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#49 Message par Fluctuat » 03 sept. 2013, 18:30

franckyfranck a écrit :R
Toutes les analyses de Friggit ne prennent pas ces déplacements en considération. Elles manquent l'essentiel du phénomène à l'oeuvre.
Possible, la vôtre -d'analyse- prend-elle en considération le rôle des banques dans le renchérissement des prix ? Considérez-vous que les prix se maintiendront si
- les banques demandent à nouveau un véritable apport -mettons, pour rire, 20% ?
- les taux remontent ?
Et les autres facteurs ? Que se passe-t-il si
- le discours médiatique n'est plus "l'immobilier monte toujours" ?
-la fiscalité évolue vers une taxation de la revente des RP ou d'une augmentation de celle des revenus locatifs, couplée à des conditions défavorables aux bailleurs ?

Cela fait beaucoup de si, me direz-vous. En effet: je viens de dresser le tableau négatif de toutes les conditions qui ont permis la "stratophérisation" des prix. Cela fait beaucoup de conditions n'est-ce pas ? Alors oui, je pense comme vous que le m2 à Paris vaudra encore longtemps bien plus cher que celui de Lyon, qui vaudra plus cher que celui de Montauban ou de n'importe quel lieu éloigné d'une activité économique importante ou d'une côte ensoleillée/ d'un nid à retraités. Mais je ne suis pas du tout aussi catégorique quant à son évolution à la baisse.

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Re: L’immobilier, ça baisse comment ?

#50 Message par axel » 03 sept. 2013, 20:03

ah non désolé Francky mais vazy quoi c'est bon. Le vieux truc du ça baisse d'un côté de la rue mais pas de l'autre franchement ça ne tient pas la route une seconde.
si Ivry s'est modifiée à cause de la hausse des prix, l'inverse est tout à fait logique dans l'autre sens!

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