Bulle Immobilière

franckyfranck a écrit :
Quand à ceux qui attendent depuis 2005 la baisse à Paris cela signifie qu'ils s'attendent à retrouver les prix de 2002 voir avant. Même si ca baissait de moitié ils ne les retrouveront pas. Ils ont donc raté le train en marche...

Et plus le temps passe, plus la baisse doit être forte pour contrebalancer les pertes.

JeTrace a écrit :

franckyfranck a écrit :
Quand à ceux qui attendent depuis 2005 la baisse à Paris cela signifie qu'ils s'attendent à retrouver les prix de 2002 voir avant. Même si ca baissait de moitié ils ne les retrouveront pas. Ils ont donc raté le train en marche...

Et plus le temps passe, plus la baisse doit être forte pour contrebalancer les pertes.

même pas.
Vous avez vraiment une tendance tenace à négliger les revenus des placements

Pi-r2 a écrit :

JeTrace a écrit :

franckyfranck a écrit :
Quand à ceux qui attendent depuis 2005 la baisse à Paris cela signifie qu'ils s'attendent à retrouver les prix de 2002 voir avant. Même si ca baissait de moitié ils ne les retrouveront pas. Ils ont donc raté le train en marche...

Et plus le temps passe, plus la baisse doit être forte pour contrebalancer les pertes.

même pas.
Vous avez vraiment une tendance tenace à négliger les revenus des placements

Déflate les placements du citoyen lambda si c'est du livret A je rigole. sinon oublis pas l'ir. Tu me diras les AV de 2005 ont 8 ans cette année, ça se fête !!!

JeTrace a écrit :

franckyfranck a écrit :
Quand à ceux qui attendent depuis 2005 la baisse à Paris cela signifie qu'ils s'attendent à retrouver les prix de 2002 voir avant. Même si ca baissait de moitié ils ne les retrouveront pas. Ils ont donc raté le train en marche...

Et plus le temps passe, plus la baisse doit être forte pour contrebalancer les pertes.

Vous ne vous lassez pas de parler d'un marché qui represente 3 a 4% des transactions (et encore moins si on ne compte que les acheteurs francais) pour faire oublier les 96% autres.
Et quand ca baisse a Paris comme maintenant, eh bien on parle de l'epoque quand Paris montait.

Si Paris baissait, vous parleriez du 8e arrondissement, et si le 8e baissait, vous parleriez des Champs Elysées, et si les Champs baissaient vous parleriez de l'epoque ou ils ont tellement monté.

Vous ne vous lassez pas de parler d'un marché qui represente 3 a 4% des transactions (et encore moins si on ne compte que les acheteurs francais) pour faire oublier les 96% autres.
Et quand ca baisse a Paris comme maintenant, eh bien on parle de l'epoque quand Paris montait.

A Paris IM ca baisse visiblement de 3 à 4% en moyenne avec des fluctuations selon les arrondissements. Celui qui a acheté en 2005 ou même en 2008 y est encore très largement gagnant. Celui qui a bien négocié en 2012 l'est également. Et la proche banlieue est également chère et protégée. L'Ile de France c'est 12 Millions de personnes. Et donc beaucoup plus que ces 3 à 4%. Il me semble que Bordeaux se tient aussi.

Pour répondre à Fluctuat effectivement les banques sont coupables mais si elle coupait leur financement et par exemple imposaient 20% d'apport perso cela amplifierait au contraire le phénomène puisque cela pénaliserait ceux qui ne parviennent pas à épargner. Les gens qui achétent à Paris intra-muros dans leur grande majorité n'ont pas de problème de liquidité et s'ils veulent ils pourront continuer à acheter. Les pavillons ouvriers achetés en zone périurbaine eux seront victime d'une abscence de financement, car même à 150 000 € ils ne trouveront personne capable d'épargner les quelques 25 000 € nécéssaires pour habiter la.

Mais bon je vais vous avouer un truc, je ne crois pas que les banques vont resserer leurs critères car elles n'y ont pas intérêt. Leur intérêt est de contenir la baisse quitte à la faire durer de sorte à ce que les emprunts soient remboursés. Leur intérêt c'est que le moins de gens possible en négative equity et que ceux qui le sont puissent s'en sortir quitte à prendre un crédit conso.

lecriminel a écrit :

JeTrace a écrit :

franckyfranck a écrit :
Quand à ceux qui attendent depuis 2005 la baisse à Paris cela signifie qu'ils s'attendent à retrouver les prix de 2002 voir avant. Même si ca baissait de moitié ils ne les retrouveront pas. Ils ont donc raté le train en marche...

Et plus le temps passe, plus la baisse doit être forte pour contrebalancer les pertes.

Vous ne vous lassez pas de parler d'un marché qui represente 3 a 4% des transactions (et encore moins si on ne compte que les acheteurs francais) pour faire oublier les 96% autres.
Et quand ca baisse a Paris comme maintenant, eh bien on parle de l'epoque quand Paris montait.

Si Paris baissait, vous parleriez du 8e arrondissement, et si le 8e baissait, vous parleriez des Champs Elysées, et si les Champs baissaient vous parleriez de l'epoque ou ils ont tellement monté.

Tout est dit dans le poste précédant le miens.

Mais n’oublies pas une chose, étant dans la phase acheteur net, mon intérêt est comme pour toi une baisse de l'immo.

Seulement un peu de réalisme ne nuit pas. Le scénario de baisse lente par érosion lié à l'inflation, agrémenté de quelque fluctuations n'est pas à jeter aux orties. C'est quand même le scénario qui préserve l'intérêt des banques, des investisseurs, et de ces "diables" de BB. D'ailleurs si les prix finissent par être plutôt stables sur une dizaine d'années, ce qui avec une inflation de 1.5% correspondrais en déflaté à une baisse de 14% déjà. Et une inflation moyenne de 2% te donnerais une baisse de 18%. La masse aurais l'impression de ne rien avoir perdu.. Elle aurais d'ailleurs raison face à une location.

Alors à la question initiale du poste, "L’immobilier, ça baisse comment ?" , je répondrais :

-Principalement par l'inflation mon cher, principalement par l'inflation...

franckyfranck a écrit : Pour répondre à Fluctuat effectivement les banques sont coupables mais si elle coupait leur financement et par exemple imposaient 20% d'apport perso cela amplifierait au contraire le phénomène puisque cela pénaliserait ceux qui ne parviennent pas à épargner.

Ou les jeunes qui actuellement achètent presque avec leur premier cdi des studios pour prendre "le train de l'immobilier" sans aucun recul. Je note que vous ne tenez aucun compte des autres raisons

Mais bon je vais vous avouer un truc, je ne crois pas que les banques vont resserer leurs critères car elles n'y ont pas intérêt.[/quote] Anecdote: un ami qui a des liquidités sympathiques et qui me disait qu'il pouvait payer cash la moitié de l'appart parisien qu'il vise s'est entendu dire par son agent commercial bancaire -qui connaît sa situation patrimonial et professionnelle- que de toute façon il fallait actuellement 10% de la somme en apport pour envisager un prêt. De la même source -agence du 7 ème parisien, il y a des prêts, mais moins que l'an dernier. Le dernier point contredit les autres sources que nous avons sur le forum, possible que ce soit sectoriel.
Dernier point: quand cela baisse de l'autre côté du périphérique, et c'est le cas actuellement certains-pas tous nous sommes bien d'accord- font une croix sur la ville lumière à coup de " On est sur une ligne de métro/ à Châtelet en 15 mn"...Capillarité, toussa

Quel beau travail!

Mes retours du terrain pour l'instant sont les suivants: je contacte les AI et ils me montrent des biens .. sous la main même avec des contrats d'exclusivité !

Ils ne veulent pas mettre les biens à ces prix sur le net puisqu'ils ont honte de la descente des prix.
Je ne peux donc que confirmer:il faut aller voir les agences et dire ouvertement ce que l'on cherche; les AI ont des stocks incroyables et ce qu'ils mettent sur le net ne sont pas les biens qu'ils vendent!

Le bien qui m'intéresse actuellement est trois fois inférieur le prix des biens à vendre ouvertement sur le net.
Je connais toutes les annonces dans le coin (par coeur..) et il n'y a jamais eu un tel bien à ce prix sur le net.

Soloulou a écrit :Quel beau travail!

Mes retours du terrain pour l'instant sont les suivants: je contacte les AI et ils me montrent des biens .. sous la main même avec des contrats d'exclusivité !

Ils ne veulent pas mettre les biens à ces prix sur le net puisqu'ils ont honte de la descente des prix.
Je ne peux donc que confirmer:il faut aller voir les agences et dire ouvertement ce que l'on cherche; les AI ont des stocks incroyables et ce qu'ils mettent sur le net ne sont pas les biens qu'ils vendent!

Le bien qui m'intéresse actuellement est trois fois inférieur le prix des biens à vendre ouvertement sur le net.
Je connais toutes les annonces dans le coin (par coeur..) et il n'y a jamais eu un tel bien à ce prix sur le net.

Très intéressant, je pars en visite début mai, je tâcherai de tâter le terrain en ce sens. Je dois voir deux AI mais je vais, au fil des balades, en visiter d'autres. Je ferai le point en rentrant.

Si tu cherches un terrain: vas toujours à la mairie pour te renseigner. C'est important puisque les agents ne se renseignent pas bien sur le COS applicable dans la zone...
Des fois, les femmes au cadastre sont gentilles et bavardes et savent même où on vend quelque chose. Elles ont pas le droit mais ..
Joues aussi le courieux et vas-vois les agents placés au centre du village même s'ils ont rien à proposer, ils connaissent les histoires de l'endroit et te racontent volontiers ce qu'ils pensent du coin ou des politiques (important pour le permis!). Dis aux agents que tu vas voir d'autres. Montres que tu connais le marché Si l'agent a quelque chose à te proposer de vraiment intéressant, cela viendra de soi... Il va essayer de te proposer n'importe quoi au début et au fur et au mesure, il va comprendre que tu n'es pas un pigeon
Fais des recherches avec les critères sur chaque bien, on trouve des vieilles annonces pour les biens et on découvre depuis quand ils sont vraiment en vente..

Moi pour la baisse je dirais du 15% par an.

Ce chiffre s'appuierait sur la baisse observée par Friggit fin 2008 : 10% de baisse en 6 mois... Nous y serions peut être déjà sans l'abaissement des taux, attendons leur stagnation, on aura une meilleure idée...

15% de baisse au niveau national avec les montagnes de crédit qui se déversent en ce moment ?

Je veux pas trop casser les mythes sinon on va me taxer de lobby de la hausse mais : le père noël n'existe pas. Vrai de vrai.

Suricate a écrit :15% de baisse au niveau national avec les montagnes de crédit qui se déversent en ce moment ?

-50% dans le Creuse et le Calvados, -5% à Paris IM. Le compte est bon.

Le crédit c'est bien beau, mais on ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif. Pourquoi emprunter même à 0%, pour un bien qui perdra 5% dans l'année ?
Pour ma part je pense qu'on est revenu à la situation de début 2009, à la différence que le rebond de 2010 n'a qu'une infime chance de se reproduire. Les mois qui viennent s'annoncent passionnants...

On se la remet... ça date de 2009.

Immobilier : c'est le moment de ne pas acheter !

par Archi Schmock

paulitis21 a écrit : Si on veut jouer « Nostradamus de l’immobilier » on peut regarder l’évolution des 5 paramètres fondamentaux – en simplifiant à l’extrême - qui contribuent chacun à la hausse/baisse annuelle des prix sur un cycle:
1. Evolution de la démographie
2. Evolution du revenu des ménages
3. Taux d’intérêts
4. Fiscalité
5. Psychologie des vendeurs et acheteurs

Cette note date de 2011, on en est où depuis ?
1) Démographie... le chômage augmente, les célibataires sont de plus en plus nombreux !
2) Revenu... la croissance c'est fini, la concurrence toujours là et l'importation massive de produits et pétrole continue
3) Les taux d'intérêts ? il peuvent devenir négatifs ::-)
4) Fiscalité, on parle de baisse de certaines aides, les impôts ne devraient pas baisser..
5) Le climat est plutôt d'attendre lorsque ça baisse...

A priori pas beaucoup d'indices à la hausse...

peut être pas beaucoup d'indices à la hausse...

mais les cycles de l'immobilier sont tellement longs que les prix peuvent rester hors de portée dans certaines zones pour les 20 ans à venir...

je suis sur le forum depuis 2008 , j 'en ai lu des prévisions de baisse dans paris, la première couronne, la deuxième, la moitié de la première...

bref: que s'est il passé? y a t il eu un effondrement ou une baisse?
ceux qui n'ont pas acheté en 2006, 2007 ou 2008 prétextant l'imminence de l'éclatement de la bulle ont-ils eu raison?

je vous laisse répondre vous mêmes...

maxicris a écrit :peut être pas beaucoup d'indices à la hausse...

si quand même :

"l’immobilier neuf a décidément le vent en poupe. Retour sur un succès avec le baromètre LPI-SeLoger."
http://edito.selogerneuf.com/actualites ... -5704.html



Moi aussi j'ai le vent en poupe

pimono a écrit :"l’immobilier neuf a décidément le vent en poupe. Retour sur un succès avec le baromètre LPI-SeLoger." [/i]
http://edito.selogerneuf.com/actualites ... -5704.html

L'article oublie de préciser que cette recrudescence des ventes est presque exclusivement due à la défisc Pinel. Les plus aisés de nos compatriotes font construire pour loger leurs proches en loc à prix d'or avec nos impôts.

L'article oublie également de préciser que cela se fait dans de petits volumes. La reprise sera là quand les volumes et les prix seront à la hausse.

maxicris a écrit :ceux qui n'ont pas acheté en 2006, 2007 ou 2008 prétextant l'imminence de l'éclatement de la bulle ont-ils eu raison?

ceux qui n'ont pas vendu à Paris en 2006-2008, persuadés que les prix continueraient de prendre 10%/an ont-ils eu raison de ne pas vendre ?
A l'époque, ils gagnaient une rente de 1.000.000 x 5%= 50.000 euros/an
ceux qui vendent aujourd'hui gagnent un rente de 1.150.000 x 2%= 23.000 euros/an.
Dans leur tête, ils sont gagnants, c'est l'essentiel.

lecriminel a écrit :

maxicris a écrit :ceux qui n'ont pas acheté en 2006, 2007 ou 2008 prétextant l'imminence de l'éclatement de la bulle ont-ils eu raison?

ceux qui n'ont pas vendu à Paris en 2006-2008, persuadés que les prix continueraient de prendre 10%/an ont-ils eu raison de ne pas vendre ?
A l'époque, ils gagnaient une rente de 1.000.000 x 5%= 50.000 euros/an
ceux qui vendent aujourd'hui gagnent un rente de 1.150.000 x 2%= 23.000 euros/an.
Dans leur tête, ils sont gagnants, c'est l'essentiel.

S'ils ont vendu en 2011, bien sûr que oui ! +40% ils se sont bien gavés !
Ces deux années de reprise folle ont tout gâché...

pimono le 13 Nov 2011, 03:26 a écrit :C'est beau tout cela, mais c'est quand que ça va baisser ???

les années passent et force est de constater, que les prix restent beaucoup trop élevés et les gens continuent de vivre comme des lapins les uns sur les autres !!!

up !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!


nous sommes presque en 2016 !!!
les prix sont et restent abusifs en idf.

optimus maximus a écrit :S'ils ont vendu en 2011, bien sûr que oui ! +40% ils se sont bien gavés !
Ces deux années de reprise folle ont tout gâché...

Pour ceux qui revendraient aujourd'hui,
si on considère que le capital de la vente n'a pas vocation à etre intégralement dépensé immédiatement, mais à etre placé pour générer un rendement; la perte est importante pour ceux qui n'ont pas vendu à temps.

lecriminel a écrit :

maxicris a écrit :ceux qui n'ont pas acheté en 2006, 2007 ou 2008 prétextant l'imminence de l'éclatement de la bulle ont-ils eu raison?

ceux qui n'ont pas vendu à Paris en 2006-2008, persuadés que les prix continueraient de prendre 10%/an ont-ils eu raison de ne pas vendre ?
A l'époque, ils gagnaient une rente de 1.000.000 x 5%= 50.000 euros/an
ceux qui vendent aujourd'hui gagnent un rente de 1.150.000 x 2%= 23.000 euros/an.
Dans leur tête, ils sont gagnants, c'est l'essentiel.

Pour la rp, il faut prendre en compte les économies de loyer sur ces années là également soit qqchose comme 3000€ de loyer pour un bien à 1.000.000€. Bref c'est bien simplifié dans le sens que tu voulais...

lecriminel a écrit :

optimus maximus a écrit :S'ils ont vendu en 2011, bien sûr que oui ! +40% ils se sont bien gavés !
Ces deux années de reprise folle ont tout gâché...

Pour ceux qui revendraient aujourd'hui,
si on considère que le capital de la vente n'a pas vocation à etre intégralement dépensé immédiatement, mais à etre placé pour générer un rendement; la perte est importante pour ceux qui n'ont pas vendu à temps.

D'accord sur ce point. Mais vendre en août 2011, c'était la super bonne affaire puisque la bourse était redescendu à 3000 points. Aujourd'hui, ce serait pas le cas.

defyinside a écrit : Pour la rp, il faut prendre en compte les économies de loyer sur ces années là également soit qqchose comme 3000€ de loyer pour un bien à 1.000.000€. Bref c'est bien simplifié dans le sens que tu voulais...

evidemment que c'est simplifié, on n'a pas de données fiables, je ne vais pas me casser la tete.
alors c'est sur que je ne vais pas rajouter le rendement net qui doit etre proche du niveau de l'inflation.
j'ai utilisé des chiffres en pensant que ce serait plus parlant que de dire
la baisse réduite, voire la hausse des prix est due à la baisse des taux qui a le meme effet qu'une baisse des prix. On pourrait parler de baisse cachée.
Ceux qui ont vendu en 2011 et mis le tout en bourse, comme le suggère optimus, ont su prendre le train à temps. Les autres son encore sur le quai.

lecriminel a écrit : Ceux qui ont vendu en 2011 et mis le tout en bourse, comme le suggère optimus, ont su prendre le train à temps. Les autres son encore sur le quai.

Ceux qui ont su prendre le train à temps, ils sont aujourd'hui à quai comme les autres, et depuis 2011, j'espère que la plus value à la vente a été conséquente autant que les gains hypothétiques à la bourse continuent de l'être pour payer tous ces mois de loyers passés et qui restent à payer pour vivre chez l'autre !!!

Beaucoup de nouvelles mesures ( le taux à zéro et les conditions avantageuses qui s'appliqueront dès janvier 2016 ,) prouvent que les vendeurs qui ont pris le bon train au bon moment, se sont plantés, car les prix vont rester élevés encore très longtemps.

Bonjour,

J'ai une question

Quid de la future crise du logement sur Nantes ?

J'ai 2 sons de cloches
-D'un côté les pros de l'immo qui tiennent un discours similaire. Soit une baisse en continue de la valeur immo (Sale temps pour les vendeurs )
-De l'autre, des bruits de couloirs (fiables ?) sur une augmentation de la population nantaise (Best city to live ) qui justifierait une hausse de la valeur immo.

Laquelle de ces prévisions est probable ?

Cela me laisse perplexe...

axel a écrit : l'inverse est tout à fait logique dans l'autre sens!

j'en suis toute retournée

Lydiaa a écrit :Bonjour,

J'ai une question

Quid de la future crise du logement sur Nantes ?

J'ai 2 sons de cloches
-D'un côté les pros de l'immo qui tiennent un discours similaire. Soit une baisse en continue de la valeur immo (Sale temps pour les vendeurs )
-De l'autre, des bruits de couloirs (fiables ?) sur une augmentation de la population nantaise (Best city to live ) qui justifierait une hausse de la valeur immo.

Laquelle de ces prévisions est probable ?

Cela me laisse perplexe...

Ca dépend à qui ils s'adressent.
Au vendeur, les AI veulent obtenir un prix acceptable. Ils disent : attention, les acheteurs sont prudents. C'est difficile de vendre.
A l'acheteur, ils disent : attention, le TGV arrive ! Les parisiens viennent s'installer en massent. Dépêchez vous ! De toute façon, vous ne trouverez pas mieux à ce prix là.

Qu'on soit acheteur ou vendeur, le mieux est de ne rien écouter du discours et s'en remettre à ce qui s'est vendu récemment (Patrim en augmentant le prix trouvé des FAI et de l'optimisation fiscale notemment).
C'est, par exemple, ce que j'ai fait avec le jeu concours du Figaro et mes valeurs sont bonnes (je pensais juste qu'il demandait le prix de vente mais finalement ils demandent le prix notaire).
Biensur, il faut connaître le marché (d'une rue à l'autre ca peut changer) et ne pas être dans le cas d'un bien atypique (plus dur à expertiser).

Ne sachant pas trop où mettre cette hypothèse, je la pose ici :
https://twitter.com/ThomasGrjebine/stat ... 73697?s=20