Reflex immo : les BAISSES les plus SPECTACULAIRES.

Message

Kisuisje · #1 Message par **Kisuisje** » 02 juin 2005, 07:18

D'abord, pour info je suis le "devalez" du forum Boursorama qui au passage est devenu bien moins rigolo !
Sur ce dernier forum justement, j'avais posté un message ou j'indiquais avoir effectué quelques sondages dans les Reflex-Immo de ces derniers temps. Avec le numero 100 qui vient de sortir, j'ai vraiment vu cette fois les choses s'accelerer. Record de baisse : 73.000 euros. Promis, je tente de faire des scans de tout cela. Mes comparaisons vont des numéros 95 à 100 et le nombre d'annonces qui sont au même prix ou carrement en baisse a vraiment connu un boom lors de ce dernier numéro.
Les baisses qui étaient surtout sur les prix hauts commencent à descendre sur des prix moyens. J'attends le numéro 101 avec impatience !

Je suis également sur le site de seloger, la vente des programmes neufs à Paris. Il y en a 23 exactement et si il y a quelques temps tout les programmes annoncaient les prix des appartements mis en vente, aujourd'hui il faut "les contacter". Sont ils négociables ? De plus le nombre de biens restant à vendre sur le nombre total est affiché, je note donc si les ventes progresses au fur et à mesure du temps qui passe. Je viens de commencer, je suis l'évolution une fois la semaine, je vous tiendrai au courant....

oli · #2 Message par **oli** » 02 juin 2005, 10:18

De mon côté je n'ai pas vu plus de baisses sur le dernier Mag-immo du 95 (Val d'oise) que la fois précédente (au contraire). Par contre, de nombreux bien n'ont visiblement pas été vendus.

Kisuisje · #3 Message par **Kisuisje** » 02 juin 2005, 12:36

Le titre ne me dérange pas, même si il fait un peu trop tape à l'oeil. Il faut être sur que l'on va "assurer" par la suite !

raffarinou · #4 Message par **raffarinou** » 02 juin 2005, 17:04

Salut,

Attendant depuis quelques mois le dégonflement de la bulle immobilière, je me jette sur tous les magazines d'annonces immobiloières de mon secteur (je suis également 95) ... pour l'instant je me contente de collectionner tous les relfex, logicimmo, magimmo et bidules en espérant déceler des indices de baisse des prix qui m'incitiraient à passer à une recherche active ...

Pourtant, malgré ma conviction d'une baisse future des prix, je n'ai pas encore de peuvres tangibles d'un tel phénomène à l'heure acutelle ... au contraire, certains prix annoncés continuent à croître. Seuls des biens invendables reviennent régulièrement souvent dans plusieurs agences différents.

Je pense que cette période de l'année est propice aux mutations et donc beacoup de ménages en profitent pour mettre leur bien en vente.

JCM31 · #5 Message par **JCM31** » 02 juin 2005, 17:15

Attention Raffarinou
ce ne sont pas les prix affichés qu'il faut analyser mais les "taux de négociation" .... pour cela il faut visiter, visiter, visiter .... pour se faire une idée de la psychologie du vendeur.
Ex: Angleterre: les prix demandés grimpent mais les prix des transactions baissent
Ps: Bravo pour le pseudo !

gougnette · #6 Message par **gougnette** » 02 juin 2005, 17:18

Bonjour,
Je suis dans le 94 et moi aussi j'épluche le Reflex local. Si vous voulez des baisses en voici. Je me suis concentrée sur les annonces avec photo et références afin d'être totalement ultra certaine de ne pas me tromper.
Reflex n° 137 du 11/04 au 2/05: Sucy en brie, maison de ville réf 81812 prix= 560000E. Reflex n° 139 du 23/05 au 13/06 même maison proposée à 498750E.
Reflex n°137, Saint maur, 2 pièces + parking Réf 326 194000E.
Reflex n° 139, même appart à 180 671 E.
Reflex n° 138 du 02/05 au 23/05, Charenton, appart unique 170m2 + terrasse, 1.280000E
Reflex n°139, le même à 1.250000E
Reflex n°137, grand 3 pièces à Fontenay sous bois Réf 2789 504000E
Reflex n° 138, le même à 469000E. Toujours présent au même prix sur le n° 139.
Ceci n'est qu'une infime portion de ce que j'ai trouvé, si j'ai le temps je ferai un tableau et tout et tout après la parution du prochain. Ce ne sont que des exemples, certaines autres baisses sont moins importantes, d'autres plus spectaculaires encore. Il me semble que pour quelque chose qui se vend comme des petits pains, la boulangère fait de sacrés réducs!

#7 Message par **slash33** » 02 juin 2005, 17:44

Baisses oui mais sur des biens déja hors de prix!

Fredd · #8 Message par **Fredd** » 02 juin 2005, 17:46

C'est vrai que ce qui est intéressant ce sont les prix réels de transaction, et les baisses en pourcentage, pas en valeur. Comme expliqué par un agent dans un article du Figaro immobilier :

[i]"Nous constatons en effet trois sortes de mises en vente: des cessions « test » tout d'abord dont le nombre augmente. Ce sont des vendeurs qui mettent leur bien sur le marché pour profiter des prix élevés mais qui ne sont prêts à céder leur bien que si le prix demandé -en général 10 à 20% au-dessus du prix du marché- est atteint. De ce fait, ces ventes sont plus aléatoires car le bien ne trouve pas toujours preneur, les délais de commercialisation longs, l'opération souvent complexe car assortie de conditions. En tout état de cause, ces ventes ne sont pas le reflet du marché."[/i]
Suite sur :
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050 ... tml?122305

En gros il y a maintenant beaucoup de gens qui tentent le jackpot et faussent le marché. C'est ce genre de comportement qui peut tout bloquer et déclencher la baisse...

gougnette · #9 Message par **gougnette** » 02 juin 2005, 17:59

Je ne pense pas que ceux qui tentent le jackpot faussent grand chose puisque
1) ils ne veulent pas baisser
2) s'ils ne baissent pas leurs prix délirants, ils ne vendent pas et donc ne rentreront jamais dans les statistiques.
Ceux qui acceptent de baisser de façon importante, VEULENT VENDRE et il y en a encore.

jmerrick · #10 Message par **jmerrick** » 02 juin 2005, 18:42

Il me semble que le 101 de reflex immo est sorti; Je l'ai epluché et il est permis de flipper. J'ai un -100 000 e sur un bien tres cher mais quand meme.
J'ai des pages et des pages de baisses. de -6000 a -15000 sur des biens de 200000 environ ce qui fait pas mal. Bien a vous.

Fredd · #11 Message par **Fredd** » 02 juin 2005, 19:17

Gougnette, le problème c'est que le gens regardent les annonces pour se faire une idée du marché, pas les ventes. On le voit bien ici tous les PAP, Reflex Immo...etc ce ne sont que des offres, et les délirantes sont mélangées aux raisonables, ce qui fausse la vision qu'on a du marché. Les "vraies" statistiques des notaires sont publiées avec des mois de décalage, et pas pertinentes pour ceux qui cherchent à acheter maintenant.

gougnette · #12 Message par **gougnette** » 02 juin 2005, 20:48

Fredd, vous avez raison mais devant l'inertie, la lenteur et le retard des notaires, je fais ce que je peux pour me faire une idée du marché actuel.
Pour moi, un bien qui est à vendre depuis six à huit semaines et qui a déjà baissé au moins deux fois est un bien qui est réellement à vendre et qui ne trouve pas preneur. Il n'y a pas si longtemps, tout partait à une vitesse incroyable et croyez-moi, les Reflex et autres Logic machin n'avaient pas le temps de publier une deuxième fois une annonce.
Ce qui est outrageusement surévalué ne devrait pas baisser puisqu'à priori les vendeurs tentent de faire un "coup" et si le mouton ne vient pas, ils ne vendent plus.

krachimmo · #13 Message par **krachimmo** » 02 juin 2005, 20:52

Bonsoir tout le monde, bonsoir Gougnette. Je confirme ce que vous dites : en regardant de près certaines annonces, il me semble que les vendeurs qui veulent vraiment vendre ne surévaluent plus systématiquement leur bien. Mais même pas suréavalué, un bien cher trouve difficilement preneur en ce moment. En tous cas pour mon quartier de Paris.

#14 Message par **slash33** » 03 juin 2005, 08:14

Fredd a écrit :Gougnette, le problème c'est que le gens regardent les annonces pour se faire une idée du marché, pas les ventes. On le voit bien ici tous les PAP, Reflex Immo...etc ce ne sont que des offres, et les délirantes sont mélangées aux raisonables, ce qui fausse la vision qu'on a du marché. Les "vraies" statistiques des notaires sont publiées avec des mois de décalage, et pas pertinentes pour ceux qui cherchent à acheter maintenant.

Intéressant j'ai constaté cela dans mon environnement proche: biens présentés à la vente entre 100 et 150 k€, montant moyen des transactions annoncés par les notaires ... 75 k€. Il vient d'où ce fossé?

raffarinou · #15 Message par **raffarinou** » 03 juin 2005, 08:40

Si on peut affirmer que ces magazines d'annonces gratuites ne reflètent en rien la situation réelle du marché immobilier, il ne faut pas sous-estimer l'impact réel en terme psychologique sur l'acquéreur ou le vendeur potentiel lambda ...

En effet, il n'existe pas d'indicateur réellement pertinent pour décrire la situation réelle de marché ... il y a certes les chiffres fournis par les notaires mais ceux-ci donnent une image faussée de l'évolution des prix en raison d'un décalage périodique ... le prix de vente final d'un bien immobilier est en général celui qui a été négocié au moment de la promesse de vente ... On entre celle-ci et la signature chez le notaire, il peut s'écouler plusieurs semaines ou plusieurs mois ...

Pour le commun des mortels, les magazines d'annonces ou les vitrines des agences consituent donc l'indicateur numéro un de la situation actuelle du marché ... lorsque le pigeon lambda cherche à acquérir ou vendre un vendre un bien, la première chose qu'il va accomplir c'est de consulter ces annonces pour établir sa fourchette de prix ... d'autres individus disposant de plus de neurones vont peut-être tenter d'acquérir plus d'informations pour cerner la conjoncture et déterminer le bien fondé des prix ... hélas s'agit d'une minorité.

cygneD · #16 Message par **cygneD** » 07 juin 2005, 19:02

Fredd a écrit :C'est vrai que ce qui est intéressant ce sont les prix réels de transaction, et les baisses en pourcentage, pas en valeur. Comme expliqué par un agent dans un article du Figaro immobilier :

"Nous constatons en effet trois sortes de mises en vente: des cessions « test » tout d'abord dont le nombre augmente. Ce sont des vendeurs qui mettent leur bien sur le marché pour profiter des prix élevés mais qui ne sont prêts à céder leur bien que si le prix demandé -en général 10 à 20% au-dessus du prix du marché- est atteint. De ce fait, ces ventes sont plus aléatoires car le bien ne trouve pas toujours preneur, les délais de commercialisation longs, l'opération souvent complexe car assortie de conditions. En tout état de cause, ces ventes ne sont pas le reflet du marché."
Suite sur :
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050 ... tml?122305

En gros il y a maintenant beaucoup de gens qui tentent le jackpot et faussent le marché. C'est ce genre de comportement qui peut tout bloquer et déclencher la baisse...

Totalement d'accord ! Beaucoup de vendeurs ont un comportement spéculatif : ils tentent le jackpot comme tu dis et faussent le marché.

En effet : ils ne vendent pas et perdurent à laisser leur bien à un prix honteusement haut ! Or, un bien au prix du marché doit partir au bout de 10 visites maximum, à mon avis. Au-delà, c'est qu'il y a un problème.

Ces gens-là vont bientôt s'en mordre les doigts (si ce n'est pas déjà fait !). Ils vont forcer le marché à se corriger encore plus fortement !

Kisuisje · #17 Message par **Kisuisje** » 08 juin 2005, 07:13

Cas extreme vu dans Logic.immo no98 comparé au no96. Bon c'est un cas exagéré mais je le note surtout pour montrer la gourmandise de certains plus que la baisse tant espérée. A Saint Maur une tres grande maison (12 pieces, quand meme) est passée de 1.990.000 à 1.590.000.
400.000 euros c'est pas mal (20%) ! Et cette annonce existait au moins au no94...

tcas_88 · #18 Message par **tcas_88** » 08 juin 2005, 07:25

A part ces baisses exagérées, pourquoi ne croyez vous pas simplement à une stabilisation des prix pendant quelques années tant que les taux sont bas et d'envisager meme une fin petit à petit d'une crise economique avec une revalorisation (enfin) des salaires et du pouvoir d'achat ?....

Kisuisje · #19 Message par **Kisuisje** » 08 juin 2005, 07:57

Car même une stabilisation des prix est utopique. On peut pas acheter ! Un argument toutefois en faveur de la stagnation : L'Etat a trop besoin de fric pour vouloir que les prix baissent...Ou alors si ils baissent attendons nous à voir les droits de mutations grimper d'autant....

milkalechat · #20 Message par **milkalechat** » 08 juin 2005, 09:46

cygneD a écrit :
Fredd a écrit :C'est vrai que ce qui est intéressant ce sont les prix réels de transaction, et les baisses en pourcentage, pas en valeur. Comme expliqué par un agent dans un article du Figaro immobilier :

"Nous constatons en effet trois sortes de mises en vente: des cessions « test » tout d'abord dont le nombre augmente. Ce sont des vendeurs qui mettent leur bien sur le marché pour profiter des prix élevés mais qui ne sont prêts à céder leur bien que si le prix demandé -en général 10 à 20% au-dessus du prix du marché- est atteint. De ce fait, ces ventes sont plus aléatoires car le bien ne trouve pas toujours preneur, les délais de commercialisation longs, l'opération souvent complexe car assortie de conditions. En tout état de cause, ces ventes ne sont pas le reflet du marché."
Suite sur :
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050 ... tml?122305

En gros il y a maintenant beaucoup de gens qui tentent le jackpot et faussent le marché. C'est ce genre de comportement qui peut tout bloquer et déclencher la baisse...
Totalement d'accord ! Beaucoup de vendeurs ont un comportement spéculatif : ils tentent le jackpot comme tu dis et faussent le marché.

En effet : ils ne vendent pas et perdurent à laisser leur bien à un prix honteusement haut ! Or, un bien au prix du marché doit partir au bout de 10 visites maximum, à mon avis. Au-delà, c'est qu'il y a un problème.

Ces gens-là vont bientôt s'en mordre les doigts (si ce n'est pas déjà fait !). Ils vont forcer le marché à se corriger encore plus fortement !

+1

J'ai le cas dans ma famille :

un decès -> une maison en héritage.
Le notaire l'estime à 100k€.

réflexe de ma famille : "c'est un menteur !"
Ils veulent en tirer au minimum 150k€.

sachant qu'ils n'y connaissent rien en immo bien sûr, que la plomberie est d'origine (1930), l'électricité n'est pas aux normes ... etc. bref ... ils parlent eux-même de chercher à toucher le jakcpot.

Et ils me ressortent les chiffres FNAIM :
"- ça a pris 14% en 1 an !
- nan, mais c'est un an glissant, c'est pas représentatif des trois dernier mois...
- et alors ? il faut vendre au prix fort !"

Bref, peine perdue, ils ne se rendent pas compte du tort qu'ils causent aux primos qui essaient de démarrer dans la vie. J'ai essayé de leur dire, mais non, y'a que le blé qui compte pour eux.
Moi ça me ... bref, vivement le retournement du marché, avant qu'ils ne trouvent un pigeon pour acheter leur baraque !

Bulle Immobilière

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Rien de flamboyant dans le Reflex 95

Mr Kisuisje