Bonjour,
Comme vous le savez tous, la population française est en plein mutation, suite principalement au vieillissement de la génération née après guerre, de 1945 et 1975 (et qui ont donc aujourd’hui entre 40 et 70 ans), nettement plus nombreux que la génération précédente (née entre la crise des années 30 et la guerre).
Cette mutation entraine mécaniquement celle des besoins immobiliers tout comme celle de l’équilibre entre l’offre et la demande, que je vous propose d'étudier et quantifier à travers une petit fichier Excel fait ces dernières soirées (je précise bien que je suis particulier et ai fait cela seul, sur mon temps libre, et à titre gratuit).
La méthodologie est la suivante :
- L'INSEE publie la structure de la population par statut matrimonial (homme/femme seul, chef de famille monoparental, en couple) par année de naissance, à horizon 2030.
- L'INSEE publie la pyramide des âges à horizon 2060 ainsi que l'historique depuis 1901.
- De ces deux données, on en déduit le nombre de foyers d'ici 2030, avec le détail par statut matrimonial et âge du chef de ménage.
- J. Friggit (CGEDD) publie en page 98 de cette récente publication le nombre de logements achetés ou construits, ou vendus en % du nombre de ménages en fonction de l'âge du chef de ménage en 2006 :
- en page 103 du même document, J. Friggit publie le nombre de mutations de logements anciens à titre gratuit et onéreux en 2010 :
- De ces deux données, on en déduit le taux de mutation par type (achat/vente, leg/héritage) et par âge du chef de ménage, et on valide la méthode par intercomparaison des résultats obtenus (avec les hypothèses INSEE) avec ceux des deux années publiées (2006 et 2010) et issues d'enquêtes logements.
- en page 92 de la même présentationon récupère le statut d'occupation (propriétaire, locataire privé, locataire social, etc.) par âge du chef de ménage.
Ces données permettent d'obtenir des estimations à horizon 2030-2060 de l'évolution du ratio (vendeurs et légataire)/(acheteurs et héritiers), et cela en respectant les hypothèse de l'INSEE (démographie, statut matrimonial, statut d'occupation).
L'hypothèse forte de cette étude est le maintient du ratio et de l'âge médian des acheteurs/vendeurs identique à celui de 2006-2010 (graphiques présentés ci-dessus), mais l'auteur précise que ce taux reste très stable dans le temps. L'hypothèse semble valide au moins à moyen terme. Et de toute façon, le but n'est pas d'avoir une estimation précise du nombre réelle de vente mais d'identifier l'évolution du ratio acheteurs/vendeurs et celui des besoins/constructions.
Voici certains résultats relatifs à la comparaison de la situation 2013 avec celle de 2023 :
Ces 10 prochaines années (2014 à 2024) :
- la population française augmenterait de 3.1 millions d'habitants (+3.1%).
- le nombre d'habitants de plus de 56 ans augmenterait de 3.1 millions (+16%).
- le nombre d'habitants de moins de 56 ans resterait stable.
- l'augmentation de population sera donc liée en totalité à celle des personnes de plus de 56 ans.
Ces 20 prochaines années (2014 à 2034) :
- la population française augmenterait de 5.5 millions d'habitants.
- le nombre d'habitants de plus de 56 ans augmenterait de 5.4 millions (+29%).
- le nombre d'habitants de moins de 56 ans restera stable.
En 2024, la structure matrimonial serait le suivant :
Permettant d'estimer l'évolution du nombre de ménages :
Ce qui donne, en 2024, 29.7 millions de foyer, soit une augmentation de 2.3 millions, soit 8.6% par rapport à 2014. Le nombre d'habitants par logement se réduit très faiblement (-0.1hab/foyer, -3.5%).
Sans surprise, cette augmentation est liée en totalité à celle du nombre de foyers de personnes âgées, et plus précisément de la génération âgée aujourd'hui de 57 à 67 ans. Le nombre comme la structure des foyers dont l'age du chef de ménage est inférieur à 55 ans évolue quasiment pas.
En considérant une structure d'occupation stable par rapport à 2011 (graphique ci-dessus), l'occupation serait la suivante :
L'évolution est celle de la classe d'age âgée aujourd’hui de 57 à 67 ans : près des deux tiers par celle des propriétaires, le restant se partageant à part comparable entre locataires sociaux et locataires privés.
Cette augmentation "du besoin" se monterait à 237 000 logements/an (soit 100 000 de moins que le volume de construction annuel actuel). Dans l'hypothèse d'un volume de construction de 330 000 logement par an (valeur 2013), il y aurait alors près d'un million de logement en trop par rapport au besoin.
Plus intéressant encore, en supposant un profil de mutation par âge comparable à celui de ces dernières années (hypothèse valable selon J.Friggit, caractérisant ce taux de "très stable dans le temps"), le volume de mutation serait le suivant :
Soit, en comparant à 2014, l'évolution suivante :
L'augmentation de la population étant celle de la génération "1958-1968", génération en départ à la retraite, sans enfant à charge, et fortement vendeuse, le nombre de "vendeurs nets" augmente très fortement. Le schéma type est celui d'un couple de sexagénaires vendant leur résidence principale trop grande proche de leur ancien travail pour déménager définitivement dans leur maison de campagne ou en achetant un appartement plus petit et mieux équipés/localisé.
Cette évolution est confirmée par les enquêtes logements car très visible dans les deux graphiques de J.Friggit, et présentés en début de ce post : comparez dans les graphiques de Friggit présentés ci-dessus les courbes de vendeurs (en rouge). Entre 2006 et 2010 apparait une forte bosse de vendeurs de 67/75 ans : il s'agit des premiers babyboomeurs vendant leur maison, et le début d'une énorme vague de ventes qui ne fait que commencer.
En 10 ans, le nombre de légataire (typiquement décès) augmente de 104 000 légataires à descendant (parents à enfant) et de 30 000 légataire à conjoint. Par rapport à 2014, y aurait 43 000 décès par an en plus. A noter cependant que ces données sont moins fiables que celles du nombre de vendeurs, en raison des fortes incertitudes relatives aux personnes très âgées (>90 ans), et liées au faibles volumes à ces classes d'âge.
La stabilité du volume d'acheteurs (d'un âge moyen de 43 ans) et surtout de celui de primo accédants (âge moyen de 34 ans), déplace fortement l'équilibre acheteurs/vendeur en faveur des acheteur, le nombre d'acheteur et héritiers par rapport aux vendeurs et légataire de près de 10 % en seulement 10 ans.
Ce ratio s'accélèrera ensuite, pour exploser à horizon 2040 suite au décès des baby-boomeurs.
Pour terminer je vous rappelle qu'il y aura toujours à chaque moment autant d'acheteurs que de vendeurs, et que ces graphique représentent davantage les souhaits d'achats et de vente que les ventes réelles.
Je vous laisse faire par vous mêmes vos calculs et vous faire votre avis sur l'impact en terme de prix...
... et attend avec impatience vos avis, retours, ou propositions d'améliorations!
Ce fichier Excel est disponible à cette adresse.
Quelques détails :
- Seul l'onglet "Graphs" n'a d’intérêt si vous ne voulez pas les détails d'hypothèses et de calcul.
- Modifiez les cases en jaunes, et en particuliers les cases C2 et E2 qui vous permettent de comparer les deux années comparées.
- Les données très anciennes (<1980) ou à très long terme (>2030) sont hautement incertaines, et sont uniquement indicative.
- Je vous conseille d'accepter les macros, afin de pouvoir modifier la seconde année par la petite barre de défilement. [Les macros ne présentent aucun risque et il n'y a rien d'autre que cette simple ligne de code. Que les informaticiens du forum confirment cela si certains ont des doutes]
- Dans les onglets de calcul, les données en rouge sont de simples extrapolations linéaires permettant de "boucher" les trous de données.
- Ce fichier est libre de tous droit. Diffusez le et faites en ce que vous voulez! Copie, modification, publication totalement libre.
- Si vous voyez une quelconque erreur ou si vous voulez l'améliorer, ne vous privez pas ... mais tenez moi au courant et faites en profiter tout le monde !
Edit : Adresse fichier mit à jour
).
il serait tout aussi pertinent de parler en surface de biens aux exigences actuelles que de nombre de biens (et répartis par zones).
Un crépuscule inextricable... 