L’évaluation du coût de maintenance des logements.

Les meilleures files d'information, réunies par les modérateurs pour plus de lisibilité
Message
Auteur
Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#1 Message par Suricate » 26 févr. 2014, 15:25

L’évaluation du coût de maintenance des logements.


Se loger est un coût… mais c’est aussi un investissement. Or pour que cet investissement conserve sa valeur dans le temps il convient de l’entretenir régulièrement.

La maintenance, terme générique qui comprend toutes les dépenses engagées dans le but de maintenir la valeur d’un immeuble, peut se définir en 3 grandes catégories (que j’emprunte à la littérature comptable sur le sujet ) :
- l’entretien courant (récupérable ou non auprès d’un éventuel locataire)
- le gros entretien (ou grandes révisions)
- le remplacement de composants.

L’entretien courant ce sont toutes les petites dépenses qu’on effectue au jour le jour, elles sont plutôt du domaine de l’habillage : peinture, sols, robinetterie...
Le gros entretien regroupe toutes les dépenses qui reviennent régulièrement afin de maintenir les biens en état : entretien de la toiture, des menuiseries, des équipements (chaudières, ascenseurs…), élagage, curage des égouts…
Les remplacements de composants en revanche touchent directement à la structure des biens. Ils “sont” l’immeuble.

I L’entretien courant
Ces dépenses, auxquelles on ne pense pas souvent, peuvent représenter des montants assez conséquents quand ils sont mis bout à bout. Il n’y a par ailleurs pas vraiment de “normes” sur le sujet si bien qu’un entretien courant juste passable pour certains sera admirable pour d’autres, le curseur est, du coup, assez difficile à établir.

II Le gros entretien
Ce poste intègre tous les travaux qui visent à maintenir le bien en l’état sans forcément toucher à la structure de l’immeuble. L’exemple typique c’est le ravalement sans amélioration (juste un coup de peinture sans refaire l'étanchéité), le remaniement de toiture, l’élagage ou bien encore les grandes révisions sur les ascenseurs (liste non exhaustive).

III Les composants
Le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) a établi une liste des principaux composants :
Image

Chaque composant a une durée de vie qui lui est propre, indicative mais basée sur des constatations in situ, tous les ans sa valeur se déprécie via un amortissement qui est "la constatation comptable d’un amoindrissement de la valeur d’un élément d’actif résultant de l’usage, du temps, du changement technique ou de tout autre cause dont les effets sont jugés irréversibles". Bien entendu on amortira pas de la même façon un immeuble en pierre de taille parisien et un pavillon phénix. De la même manière qu’on pourra estimer qu’un immeuble en bord de mer se dégradera plus vite (vent, sel, pluie…) que le même immeuble dans un petit village de provençal.

Pour reprendre le tableau ci dessus, au bout de 15 ans un chauffage individuel a une valeur nulle, le ravalement devra être refait, au bout de 25 ans l’électricité sera amortie (désuète ?) etc...
Quand chaque composant est amorti sa valeur “comptable” devient nulle, ce qui ne veut pas dire par ailleurs que sa valeur d’usage l’est, on ne compte plus les logements avec des installations électriques “dans leur jus”, pour autant, même si elles fonctionnent toujours, leur “valeur” est proche de néant et si on souhaite mettre aux normes l’installation il faut tenir compte de ce coût.

Prenons un exemple : un appartement acheté neuf pour 240 000€. La valeur de cet actif doit être décomposée, en premier lieu, entre la part du terrain (qui n’est pas amortissable vu qu’il ne se déprécie pas, lui) et celle du bâti. Par mesure de simplification on supposera que la valeur de ce terrain est de 40 000€.

On a donc d’un coté un terrain de 40 000€ et de l’autre un bien de 200 000€ qu’il faut “éclater” par composants, amortissables tous les ans, ce qui donne la répartition suivante :
Image

Comme vous pouvez le constater de prime abord, l’amortissement de l’immeuble est loin d’être neutre : plus de 5 000€ par an uniquement pour maintenir la valeur du bien. Si on ne se concentre que sur les composants isolés en dehors de la structure on arrive tout de même à 2104€/an soit 1% de la valeur du bien (hors terrain).

L’évolution de la valeur de notre appartement, sur les 25 premières années, est la suivante :
Image

Comme vous l’aurez compris au bout de 50 ans la valeur de notre appartement devrait se résumer à celle du terrain sur lequel il a été construit… Mais ça c’est uniquement si on ne fait aucun travaux entre le moment de l’acquisition et la fin de l’amortissement.

Si par exemple on change les menuiseries au bout de 17 ans (en estimant qu’on a eu un peu de rab) le composant ad hoc repart pour un tour, la valeur comptable de l’appartement est augmentée d’autant… mais quoi qu’il en soit ce remplacement des menuiseries coûte. Si on ne le fait pas on risque de voir la valeur de son bien réduite… enfin en théorie, elle devrait.

Outre le remplacement il est également possible de créer des composants pour les aménagements extérieurs et intérieurs mais là on est plus dans la maintenance à proprement parler puisqu’on augmente le niveau de qualité / confort de l’immeuble d’origine.

Comptablement ça nous donne une “idée” du coût en lien avec l’amortissement des biens et de la “perte de valeur” associée.



Tentative de cadrage n°1 : le compte du logement 2012.

Il y a, en France, à fin 2012, 34,2 millions de logements. Les dépenses de charges courantes d’un propriétaire occupant (accédant) s’élèvent à 1340€/an contre 790€/an pour un locataire du secteur libre, soit une différence de 550€/an (p46). A ces travaux courants il convient d’ajouter les gros travaux d’entretien et d’amélioration. Ces derniers s'élevaient à 47,4 milliards d’euros à fin 2012 (p75), soit 1386€ par logement, supportés par le propriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur. Au final le surcoût lié à la propriété s’élève, en moyenne, à 1386€ + 550€ = 1936€/an (le logement moyen a une taille de 91m² (p33).)
Image



Tentative de cadrage n°2 : une étude du BCG.

Cette étude, qui vise à établir le coût global d’un logement social sur une durée de 50 ans, a déterminé que le coût de maintenance serait de l’ordre de 93€/mois pour un logement de 65m², soit 1562€/an pour notre logement moyen de 91m² version “compte du logement 2012”.
Image



Tentative de cadrage n°3 : l’enquête de la Fédération HLM.

Cette enquête, annuelle, vise à établir des projections de résultat sur les 5 ans à venir pour les sociétés gérant des logements sociaux. La dernière campagne portait sur 1.3 millions de logements (sans indication sur la surface) et indiquait un coût moyen de 1514€/an.
Image

En définitive, comme nous avons pu le voir, le coût de maintenance d’un logement semble compris entre 1500€ pour un standard “logement social” et 2000€ par an en moyenne nationale (ou, en valeur relative, entre 16 et 22€/m²/an).


Sources :
http://www.bulletin-officiel.developpem ... 230070.htm
http://www.anc.gouv.fr/sections/normes_ ... 7720638.53
http://www2.cndp.fr/archivage/valid/835 ... -16476.pdf

Avatar du membre
Magnas
Messages : 992
Enregistré le : 04 déc. 2006, 15:43
Localisation : Issy (92)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#2 Message par Magnas » 26 févr. 2014, 15:47

Calculs très intéressants.

Comment estimes-tu la proportion du foncier vs bâti, en particulier sur un lot en copropriété ?

Avatar du membre
YoppY
~~+
~~+
Messages : 11574
Enregistré le : 01 avr. 2009, 16:06

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#3 Message par YoppY » 26 févr. 2014, 15:56

Les remplacements de composants en revanche touchent directement à la structure des biens. Ils “sont” l’immeuble.
Pas bien capté le "structure et ouvrages assimilés". C'est quoi ? Les murs ? Vu qu'il est difficile de "refaire" la structure, ça reviendrait à dire que les immeubles et maisons des 70's seront considérés quasi morts au cours de la prochaine décennie ?

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#4 Message par Suricate » 26 févr. 2014, 16:05

Magnas a écrit :Comment estimes-tu la proportion du foncier vs bâti, en particulier sur un lot en copropriété ?
CGEDD - Le prix des terrains à bâtir en 2012 (2013)
En métropole, la part du terrain dans le coût total lié à l’acquisition d’une maison individuelle varie de 21 % pour le Limousin à 47 % pour l’Île-de-France et 48 % pour la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Sur du collectif les proportions que j'avais en tête (il faudrait que je recherche) étaient sensiblement les mêmes, en effet on élève plus haut (R+x) mais sur des terrains plus chers à la base (on ne fait que rarement du collectif en rase campagne).
NB : il n'y a qu'en comptabilité qu'on isole le terrain.
Yoppy a écrit :Pas bien capté le "structure et ouvrages assimilés". C'est quoi ? Les murs ?
Oui, c'est le bâti. Par définition tout ce qui n'est pas "classable" dans les autres composants (chauffage, électricité...).
Yoppy a écrit :ça reviendrait à dire que les immeubles et maisons des 70's seront considérés quasi morts au cours de la prochaine décennie
Morts non, ils auront toujours une valeur d'usage. C'est un peu comme une vieille bagnole qui roule encore mais dont la valeur d'échange est quasi nulle.

Avatar du membre
Pierrick
-+
-+
Messages : 2422
Enregistré le : 22 sept. 2012, 13:01

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#5 Message par Pierrick » 26 févr. 2014, 16:26

Très intéressant : merci Suricate !

Dans l'absolu, on pourrait même calculer une cote argus des logements... :lol: :arrow:
Ignorés : Gustave de Nancy, Savant cosinus, Hector et pimono...
Les messages que ces utilisateurs publient ne seront pas entièrement visibles. Et ça soulage !

Avatar du membre
Hourvari
~~+
~~+
Messages : 11713
Enregistré le : 09 mai 2012, 15:04

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#6 Message par Hourvari » 26 févr. 2014, 16:37

J'aurais dû dire à la maison du XV° s habitée autrefois que sa structure avait une durée de vie de 50 ans. :twisted:

Sinon, effort méritoire de Suri.

Il y a quand même la majorité des biens qui ne sont pas entretenus ainsi, et qui ne s'en sortent pas si mal.

A mon avis, le bâti récent, ça sera une autre affaire. :evil:

ET46
~~+
~~+
Messages : 11189
Enregistré le : 10 janv. 2006, 12:32

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#7 Message par ET46 » 26 févr. 2014, 16:43

Hourvari a écrit :J'aurais dû dire à la maison du XV° s habitée autrefois que sa structure avait une durée de vie de 50 ans. :twisted:
Il y a un biais dans ton raisonnement, sauras tu le détecter?
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
Nabu, à propos de Chavez

Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 22638
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#8 Message par Goldorak2 » 26 févr. 2014, 17:34

Merci suricate.
Alors à la brutale (pour simplifier...) le coût annuel de maintenance pour garder son bien en l'état est de 5212/200000=2.6% du cout d'achat hors terrain par an.
Posts préférés : Dossier immobilier et viewtopic.php?f=204&t=75765
Ignorés : F. Zabinsky, immodium, itrane2000

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#9 Message par Suricate » 26 févr. 2014, 20:18

A a brutale, oui, c'est le cas. Mais en fait personne n'injecte 2.6% du prix de son bien tous les ans en travaux. En revanche on "épargne" plus facilement cette somme pour, au bout de 50 ans, acheter un nouveau bien, l'ancien étant obsolète (certains composants tombant en ruine bien avant ça). On peut disserter longtemps sur les "50 ans", je me souviens d'ailleurs de discussions épiques (entre comptables, imaginez...) au sujet des immeubles en pierre de taille (dédicace à Hourvari) et autres maisons soumises à des conditions climatiques spéciales (gel, sel, façades exposées au nord...).

Le CSTB qui s'y connait un peu en bâtiment a, pour sa part, indiqué que 50 ans semblait la durée de vie prévisionnelle des constructions actuelles (qui a dit "obsolescence programmée"). A l'origine cette technique d'amortissement comptable est dérivée des méthodes anglo-saxonnes, elle est censé représenter la "fair value" (la juste valeur) afin de pouvoir mieux comparer les sociétés (et leurs actifs) entre elles. Aux USA à titre d'exemple certains bâtiments ont une durée de vie prévisionnelle de 30 ans...

En fait le plus "important" et où je voulais en venir c'est que j'entends souvent dire sur ce forum qu'une maison ça ne coute pas grand chose à entretenir, la preuve en est que notre "simulateur" maison ne tient même pas compte de ces coûts de maintenance :shock:

C'est factuellement faux...

DIGOU
-+
-+
Messages : 2206
Enregistré le : 30 sept. 2013, 20:04

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#10 Message par DIGOU » 26 févr. 2014, 21:32

Très belle démonstration qu'un bien même neuf coûte en entretien, pas tout de suite, mais après.
En fait cela dépend quand même de plusieurs facteurs:
-la qualité de construction
-ce que l'on change souvent
-les frais cachés
-qui fait quoi.

Pour le premier point, il est évident que les pavillons des années 2000 parpaings placo, n'ont pas une grosse durée de vie.
D'un autre côté, cela est réparable facilement, c'est du carton platré.
Mes parents possèdent une maison de 1980, parpaing, isolant, brique plâtrière. Bien fait, c'est très solide, et quasi sans entretien pendant plus de 40 ans (hors déco). Mais quand on veut refaire à l'identique, c'est un peu plus cher.
Pour le second et troisième point, les propriétaires sont plus facilement enclin à changer de déco ou améliorer leurs constructions. Même si la déco ne rentre pas vraiment dans l'entretien, par mode ou envie de changement, on refait tout.
Ce sont les coûts cachés. Certains les supportent, mais ceux qui sont juste en emprunt, ne suivent pas, et le bien se dégrade.
Les fenêtres, la chaudière (le cas échéant), l'aspect général peuvent contribuer par expérience à réaliser de plus grosses dépenses. Tout dépend de la qualité de départ et du temps de jouissance du bien.
Pour ma part, j’entretiens régulièrement mon bien, et je sais que dans environ 5 ans, il sera en vente, après 18 ans de bons et loyaux services (pavillon neuf, payé en 10 ans).
Je n’ai pas envie par exemple de changer les 22 fenêtres ni la chaudière. Je m’efforce néanmoins de conserver tout cela en bon état de fonctionnement.
Et dernier point, je connais des gens qui font eux mêmes les travaux, souvent par obligation financière, et là, c'est une grosse économie quant à la dépense contrainte.

Ce qui est sûr, c'est que en étant propriétaire, on paye pour tout: l'achat, l'entretien (qui peut vite grimper suivant le cas), les aménagements... Mais comme pour les véhicules, chaque cas est à part, tout dépend de ses priorités. En ayant déjà possédé un bien, on a du recul en principe.

Pour finir, une dépense rarement évoquée, surtout par ceux qui n'ont jamais fait construire, c'est l’aménagement du terrain et abords (pour les maisons neuves).
Dans certains cas (pente, descente sous-sol, marais, sols instables...) c'est 30 à 40% du prix de la construction en plus.
J'en vois certains qui au bout de 10 ans, n'ont pu aller jusqu'au bout...
Mais le constructeur ne les avait prévenus bien sûr...

BS92_SAF
-+
-+
Messages : 1872
Enregistré le : 13 déc. 2011, 12:41

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#11 Message par BS92_SAF » 26 févr. 2014, 21:54

Très interessant. Il serait interessant de voir la difference des couts d'entretien et de la durée de vie des materiaux avant/apres toutes les normes energetiques.

Gpzzzz
~~+
~~+
Messages : 36102
Enregistré le : 31 oct. 2010, 22:00

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#12 Message par Gpzzzz » 26 févr. 2014, 22:04

merci Suri pour le taf :wink:

Avatar du membre
Hippopotameuuu
Modérateur
Modérateur
Messages : 10390
Enregistré le : 24 août 2011, 20:31

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#13 Message par Hippopotameuuu » 26 févr. 2014, 22:49

Suricate a écrit :L’évaluation du coût de maintenance des logements.
Félicitation !

Avatar du membre
Goldorak2
~~+
~~+
Messages : 22638
Enregistré le : 25 sept. 2008, 22:51
Localisation : Nantes

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#14 Message par Goldorak2 » 27 févr. 2014, 08:22

Suricate a écrit :En fait le plus "important" et où je voulais en venir c'est que j'entends souvent dire sur ce forum qu'une maison ça ne coute pas grand chose à entretenir, la preuve en est que notre "simulateur" maison ne tient même pas compte de ces coûts de maintenance :shock:

C'est factuellement faux...
On peut quand même laisser une maison individuelle 50 ans dans son jus. Le confort est spartiate mais c'est vivable. Je connais personnellement 2 cas où aucun entretien n'a été fait en 50 ans (pas même un changement de papier peint). Le seul entretien qu'on ne peut différer, c'est lorsque le toit fuit.
Posts préférés : Dossier immobilier et viewtopic.php?f=204&t=75765
Ignorés : F. Zabinsky, immodium, itrane2000

DIGOU
-+
-+
Messages : 2206
Enregistré le : 30 sept. 2013, 20:04

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#15 Message par DIGOU » 27 févr. 2014, 08:36

On peut quand même laisser une maison individuelle 50 ans dans son jus. Le confort est spartiate ..... Le seul entretien qu'on ne peut différer, c'est lorsque le toit fuit.
Tu oublies les problèmes de plomberie, électricité, chaudière. Sans parler des fenêtres moins étanches.
50 ans sans rien faire sur rien, ce n'est pas possible pour vivre dans de bonnes conditions.

On peut par contre rester 50 ans avec les mêmes peintures ou papier. Cela n'affecte pas le fonctionnement de la maison.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#16 Message par Suricate » 27 févr. 2014, 09:00

Tout est possible, tout est envisageable. Dans les moyennes on trouve des logements dans leur jus et des biens entretenus correctement... faut il pour autant faire une généralité des premiers et oublier les seconds ?
Goldorak2 a écrit :Le seul entretien qu'on ne peut différer, c'est lorsque le toit fuit.
Même ça on peut le différer : une bâche en plastique, 4 parpaings. Pour 20€ chez Brico-Dépot j'en connais qui font des miracles. :mrgreen:
C'est comme pour les traces de moisissure sur les murs. Un coup de blanc et hop : plus de traces... même pas besoin de traiter la cause.

Les fourchettes indiquées sont des moyennes. Dans les 1500€ du logement social (BCG, ESH) ce sont des travaux réalisés par des professionnels avec néanmoins des matériaux à tarifs négociés compte tenu des volumes. Masse salariale élevé / matériaux moins chers qu'en GSB. Fut un temps où on avait un contributeur (Léo), professionnel du bâtiment qui insistait régulièrement sur le fait que le recours à un pro fait qu'on le paye, certes plus cher, mais qu'il bénéficie de tarifs plus compétitifs pour les matériaux, qu'il est bien équipé niveau matériel et que le travail sera fait rapidement et dans les règles de l'art (en règle générale, on trouvera évidemment des contre exemple, hors norme). Il prêchait un peu pour sa paroisse mais n'avait pas complètement tort sur le fond.

Quand on fait une simulation achat vs location chacun est libre de tenir compte, dans les coûts de maintenance, du montant qu'il souhaite en fonction de ses capacités : faire les travaux soi même, les faire faire par un pro, au black, avec des matériaux de GSB, de dépôt, au tarif négocié... il y a une multitude de possibilité faisant varier le coût final.
Modifié en dernier par Suricate le 27 févr. 2014, 09:44, modifié 1 fois.

Avatar du membre
quietus
Messages : 1221
Enregistré le : 17 janv. 2011, 11:58
Localisation : Orléans

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#17 Message par quietus » 27 févr. 2014, 09:36

Et puis si on sort un instant du pur calcul rationnel, il y a l'aspect plaisir. Plaisir d'aménager un lieu à son goût, d'en améliorer le confort etc.

Entre celui qui va acheter neuf son scénic (25 k€) et celui qui se contente d'un scénic d'occasion (~ 8k€) il y a 17 k€ à mettre, par exemple, dans son logement.

La vie est une dépense, tout est question d'arbitrage (en fonction de ses moyens).
Modifié en dernier par quietus le 27 févr. 2014, 10:41, modifié 1 fois.

DIGOU
-+
-+
Messages : 2206
Enregistré le : 30 sept. 2013, 20:04

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#18 Message par DIGOU » 27 févr. 2014, 10:40

Entre celui qui va acheter neuf son scénic (25 k€) et celui qui se contente d'un scénic d'occasion (~ 8k€) il y a 17 k€ à mettre, par exemple, dans son logement.

La vie est un dépense, tout est question d'arbitrage (en fonction de ses moyens).
Enfin! Tout arrive à point à qui sait attendre.
Tu prêches un converti.

Avatar du membre
Hourvari
~~+
~~+
Messages : 11713
Enregistré le : 09 mai 2012, 15:04

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#19 Message par Hourvari » 27 févr. 2014, 10:55

ET46 a écrit :
Hourvari a écrit :J'aurais dû dire à la maison du XV° s habitée autrefois que sa structure avait une durée de vie de 50 ans. :twisted:
Il y a un biais dans ton raisonnement, sauras tu le détecter?
Je sais qu'il s'agit en fait d’amortissements, contrairement au titre, mais un particulier ne raisonne pas ainsi et sait que le gros œuvre peut durer bien plus de 50 ans sans dépenses. Et pour lui, si on titre "L’évaluation du coût de maintenance des logements", ben c'est faux.
:arrow: Le reproche devait être fait à Suri.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#20 Message par Suricate » 27 févr. 2014, 11:24

Je pense que ce n'est pas de ce biais que parle ET46. Sur 100 maisons du 15ème, combien sont encore debout ? 100 ? 10 ? 1 ?

Sinon je suis désolé d'insister mais le but de la démonstration n'était pas de "valider" ces 50 ans. Le CSTB l'a fait bien avant avec toutes les réserves adéquates liées notamment à la durée de vie prévisionnelle des constructions actuelles.

Vous noterez que, dans la conclusion et les cadrages, je ne reprend pas cette dépréciation du bâti mais uniquement celle des composants identifiés qui, eux, ont des durées de vie plus facilement déterminables (même si un toit en lauze ne s'amortira pas sur la même durée qu'un toit équipé de tuiles mécaniques... mais le toit en lauze est il encore la "norme"... pas sûr).

Avatar du membre
Nof
-+
-+
Messages : 2304
Enregistré le : 06 févr. 2009, 18:35
Localisation : Grenoble

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#21 Message par Nof » 27 févr. 2014, 11:48

Beau travail.
Le terrain (qui représente 20% environ du cout d'achat) prendra une part plus importante au moment de la vente à cause de la dépréciation du reste.

Maintenant on peu se poser plusieurs question.
Est-ce qu'il faut vraiment entretenir son logement, ou le laisser se déprécier ?
Et en période de hausse de l'immo ?
Et en période de baisse ?
Et en période d'inflation ?
Déflation ?
Est-ce qu'il vaut mieux acheter un bien déprécier ou remis à neuf ?

J'ai pas de réponse et il n'en existe pas de toute faite, mais est-ce que ton analyse peut nous permettre d'y répondre en partie ?

Avatar du membre
Hourvari
~~+
~~+
Messages : 11713
Enregistré le : 09 mai 2012, 15:04

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#22 Message par Hourvari » 27 févr. 2014, 11:57

Suricate a écrit :Je pense que ce n'est pas de ce biais que parle ET46. Sur 100 maisons du 15ème, combien sont encore debout ? 100 ? 10 ? 1 ?
Elle a été préservée à cause de sa beauté, certes, mais avec ses matériaux du plus modeste aurait aussi bien tenu.
Elle a même survécu à l'onde créée par l'explosion d'un dépôt de munitions en 14-18.

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 47805
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#23 Message par slash33 » 27 févr. 2014, 23:21

Essentiel, pas essentiel :?:

PACA
~~+
~~+
Messages : 8358
Enregistré le : 26 déc. 2011, 12:31

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#24 Message par PACA » 28 févr. 2014, 07:20

Suricate a écrit :
Yoppy a écrit :ça reviendrait à dire que les immeubles et maisons des 70's seront considérés quasi morts au cours de la prochaine décennie
Morts non, ils auront toujours une valeur d'usage. C'est un peu comme une vieille bagnole qui roule encore mais dont la valeur d'échange est quasi nulle.
"comme une vieille bagnole, même en très bon état de marche" Oui, très juste .... :
Je ne suis pas un spécialiste de la question mais sans pouvoir quantifier, intuitivement je relève trois points :

1 -L’évolution fait que la partie l’habillage technologique prend une part de plus en plus importante, cette partie devient plus rapidement obsolète et dépassée un peu comme l’électroménager ou l’automobile. .

2 – Indépendamment de l’usure, le facteur « tendance » imposé par le marketing devient déterminent, par exemple :
- les carrelages au sol et faïences : couleurs et gabarits.
- même les plans de travail de cuisine en granit deviennent démodés, un peu comme le cuir par rapport au simili pour les vêtements …. le tout en marbre fait fuir les jeunes.
- les cuisines ouvertes sur séjour ou non
- la nécessité de disposer d’une douche à l’italienne, le bidet a tendance a donner un look dépassé… ect.

3 – Pour limiter l’impact des effets de mode dans le temps il faut du très haut de gamme ou s’adresser à une clientèle fortunée qui achète un emplacement, une adresse et n’hésite pas à tout rénover. Pour les adresses renommées la valeur physique est négligeable par rapport à la valeur de l’adresse.
Une vue panoramique à 180° de renommée internationale ne peut prendre que de la valeur, peu importe l’appartement, on fera un RAZ pour ne garder que les murs maîtres.
Globalement c’est ce qui peut expliquer en partie les spécificités de certains marchés dans Paris, l’appartement ne vaut pas grand chose, on achète l’adresse qui est rénovée régulièrement au goût du jour par un architecte.
A l’inverse si l’adresse et l’emplacement n’ont aucune valeur initiale au bout de 50 ans l’appartement ne vaudra que la valeur de l’emplacement => aucune si le contexte l'emplacement n'a pas évolué.

Ps : j’ai deux salles de bain avec baignoires et un bidet archaïque, mais sacrilège sans une douche à l’italienne, et un plan de travail en granit …. bref on est dépassé, on vit très mal, presque des malheureux selon les pubs !
J’ai une petite expérience de la pression du marketing.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#25 Message par Suricate » 28 févr. 2014, 08:55

A l’inverse si l’adresse et l’emplacement n’ont aucune valeur initiale au bout de 50 ans l’appartement ne vaudra que la valeur de l’emplacement => aucune si le contexte l'emplacement n'a pas évolué.
Le foncier ne s'amortit pas (cf premier message) en conséquence il ne perd, comptablement, pas de valeur à l'actif du bilan. En revanche il n'en gagne pas non plus : il n'est pas réévalué (sauf conditions très particulières). Les biens inscrits à l'actif du bilan gardent leur valeur brute historique, c'est à dire la valeur de leur jour d'entrée dans les comptes.

Au bout de 50 ans notre appartement témoin ne vaut pas 0, il vaut, a minima, la valeur du foncier à la date d'entrée à l'actif si tous les composants ont été amortis. Si on le vend on dégage une plus-value qui est égale à : [prix de vente - valeur du terrain - (valeur de la construction au jour d'acquisition + composants remplacés - amortissements)].

Avatar du membre
Hourvari
~~+
~~+
Messages : 11713
Enregistré le : 09 mai 2012, 15:04

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#26 Message par Hourvari » 28 févr. 2014, 10:42

Le bidet, c'est irrémédiable, ça. :twisted:

Avatar du membre
papoo49
Messages : 1092
Enregistré le : 20 avr. 2008, 21:46
Localisation : comme vous, devant l'écran

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#27 Message par papoo49 » 28 févr. 2014, 11:17

Excellente file de Suri l'initiateur
et excellent post de PACA

à suivre
Un homme sage ne croit que la moitié de ce qu’il lit. Plus sage encore, il sait laquelle

Avatar du membre
immopaul
~~+
~~+
Messages : 12865
Enregistré le : 09 oct. 2006, 12:25

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#28 Message par immopaul » 24 juin 2014, 12:49

Encore une file intéressante que j'avais manqué...
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#29 Message par Suricate » 24 juin 2014, 13:09

Quand on dit que l'information est mal organisée sur le forum c'est pas sans raison :wink:

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 28631
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#30 Message par lecriminel » 24 juin 2014, 13:46

Prenons un exemple : un appartement acheté neuf pour 240 000€. La valeur de cet actif doit être décomposée, en premier lieu, entre la part du terrain (qui n’est pas amortissable vu qu’il ne se déprécie pas, lui) et celle du bâti. Par mesure de simplification on supposera que la valeur de ce terrain est de 40 000€.
Ca n'aurait pas été aussi simple, et dans des proportions plus proches de la réalité, de dire que le terrain valait 140.000 ?
Tentative de cadrage n°2 : une étude du BCG.
Comment peut-on est un pro de l'immobilier et ne pas comprendre le B-A-ba du capitalisme ? Les gars ne comptent pas les frais financiers du capital immobilisé (on ne leur en voudra pas, aux prix de bulle c'est seulement de l'ordre de 500 à 800 euros/mois....jusqu'à la vente)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#31 Message par Suricate » 24 juin 2014, 13:58

lecriminel a écrit :
Prenons un exemple : un appartement acheté neuf pour 240 000€. La valeur de cet actif doit être décomposée, en premier lieu, entre la part du terrain (qui n’est pas amortissable vu qu’il ne se déprécie pas, lui) et celle du bâti. Par mesure de simplification on supposera que la valeur de ce terrain est de 40 000€.
Ca n'aurait pas été aussi simple, et dans des proportions plus proches de la réalité, de dire que le terrain valait 140.000 ?
Comme tu veux. La logique est la même... l'immeuble conservera alors une valeur nette comptable plus importante et se dépréciera moins vite.
A mon avis ce n'était pas le but recherché par ta remarque :mrgreen:
lecriminel a écrit :
Tentative de cadrage n°2 : une étude du BCG.
Comment peut-on est un pro de l'immobilier et ne pas comprendre le B-A-ba du capitalisme ? Les gars ne comptent pas les frais financiers du capital immobilisé (on ne leur en voudra pas, aux prix de bulle c'est seulement de l'ordre de 500 à 800 euros/mois....jusqu'à la vente)
Il y a un truc que tu ne comprends pas dans "frais financiers" (15%) ?
Coût de la dette et du capital pour le terrain et la construction
• 75% du coût financé par prêt CDC PLUS
• 13% capitaux propres
• 12% de subventions

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 28631
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#32 Message par lecriminel » 24 juin 2014, 14:03

Suricate a écrit : Comme tu veux. La logique est la même... l'immeuble conservera alors une valeur nette comptable plus importante et se dépréciera moins vite.
A mon avis ce n'était pas le but recherché par ta remarque :mrgreen:
je pointe un manque de rigueur et nous sommes d'accord, ce sont des chiffres sortis du chapeau

Suricate a écrit :Il y a un truc que tu ne comprends pas dans "frais financiers" (15%) ?

ce que je ne comprends pas, c'est que ces frais disparaissent dans la 2e etape.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#33 Message par Suricate » 24 juin 2014, 14:12

lecriminel a écrit :
Suricate a écrit : Comme tu veux. La logique est la même... l'immeuble conservera alors une valeur nette comptable plus importante et se dépréciera moins vite.
A mon avis ce n'était pas le but recherché par ta remarque :mrgreen:
je pointe un manque de rigueur et nous sommes d'accord, ce sont des chiffres sortis du chapeau
Il faut lire tous les mots :
Prenons un exemple
lecriminel a écrit :
Suricate a écrit :Il y a un truc que tu ne comprends pas dans "frais financiers" (15%) ?

ce que je ne comprends pas, c'est que ces frais disparaissent dans la 2e etape.
Quelle 2ème étape ? Là on parle du coût de maintenance...
Tu colles des frais financiers sur les coûts de maintenance annuelle toi ? Quand tu vas faire tes courses, pour calculer la note définitive, tu tiens compte de frais liés à l'immobilisation de tes yaourts dans ton frigo ?

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 28631
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#34 Message par lecriminel » 24 juin 2014, 15:26

Suricate a écrit :Quelle 2ème étape ? Là on parle du coût de maintenance...
je me suis emmelé les pinceaux....
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

moinsdewatt
~~+
~~+
Messages : 14274
Enregistré le : 14 avr. 2013, 19:41

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#35 Message par moinsdewatt » 24 juin 2014, 17:34

Je viens d' avoir çà changer ma serrure de boite à lettre en copro. (province). J' ai pris un serrurier.

120 € ! Dont 40 € de déplacement.

La serrure était bloquée.
Bon, elle aura fait 25 ans de loyaux services (appart construit en 1989)

blabla
Messages : 67
Enregistré le : 28 sept. 2011, 16:21

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#36 Message par blabla » 09 juil. 2014, 08:49

La plupart des propriétaires n'entretient effectivement pas son logement comme il le fait pour sa voiture.

Mais ce que je ne comprends pas, c'est que le marché de l'immobilier n'en tienne pas plus compte : en effet une voiture qui a 10 ans coûte 5 à 10 fois moins qu'une voiture neuve ... une maison qui a 25 ans coûte entre 20 et 50% moins cher qu'une maison neuve ...

L'écart à mon sens devrait être bien supérieur ...

Avatar du membre
quietus
Messages : 1221
Enregistré le : 17 janv. 2011, 11:58
Localisation : Orléans

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#37 Message par quietus » 09 juil. 2014, 09:22

blabla a écrit :Mais ce que je ne comprends pas, c'est que le marché de l'immobilier n'en tienne pas plus compte : en effet une voiture qui a 10 ans coûte 5 à 10 fois moins qu'une voiture neuve ... une maison qui a 25 ans coûte entre 20 et 50% moins cher qu'une maison neuve ...

L'écart à mon sens devrait être bien supérieur ...
A vue de nez je dirais que l'entretien d'une voiture coûte proportionnellement plus cher que celui d'un bien immobilier.

Avatar du membre
cashisking
~~+
~~+
Messages : 14135
Enregistré le : 20 mai 2005, 20:42
Localisation : Ile de France Ouest

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#38 Message par cashisking » 09 juil. 2014, 09:24

blabla a écrit :La plupart des propriétaires n'entretient effectivement pas son logement comme il le fait pour sa voiture.

Mais ce que je ne comprends pas, c'est que le marché de l'immobilier n'en tienne pas plus compte : en effet une voiture qui a 10 ans coûte 5 à 10 fois moins qu'une voiture neuve ... une maison qui a 25 ans coûte entre 20 et 50% moins cher qu'une maison neuve ...

L'écart à mon sens devrait être bien supérieur ...
Non, le terrain reste dans le même état.

Avatar du membre
locataireheureux
Messages : 1209
Enregistré le : 11 avr. 2006, 11:51
Localisation : Cote d'Azur

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#39 Message par locataireheureux » 10 juil. 2014, 13:24

Merci du deterrage de cette file fort interessante que j'avais manquée.

Selon une perspective purement comptable on a effectivement:
- un bati qui doit s'amortir, meme si il ne s'ecroule pas il va demander des travaux lourds pour rester a un niveau gérable, et si on garde les murs en Europe cela va rencherir les travaux d'entretien pour les amener au niveau d'une reconstruction (par exemple travaux d'etanchéité, gestion de problemes de fissures ou etancheité etc...). Les Nord-americains eux preferent souvent raser et reconstruire.
- un terrain qui ne change pas de valeur

Si l'on adopte un point de vue plus financier, pour un terrain placé dans une zone en croissance demographique, il va en fait prendre de la valeur, du fait d'une demande accrue qui va souvent faire qu'il sera plus pres des centres d'activité qu'un terrain vierge disponible, ou devenir eligible a un COS plus important (densification). Donc dans ce cas la valorisation du terrain va augmenter et compenser la devalorisation du bati. C'est l'arbitrage ancien bien placé contre neuf moins bien placé ou plus dense que l'on rencontre souvent sur le marché.
Pour les résidences secondaires ou d'agrément une phenomène similaire joue sur la valeur du terrain mais plus basé sur la demande sociologique que la pure demande demographique (example lieu a la mode montant en gamme, type Ile de Ré etc...)

Tout ceci ne fonctionne evidemment pas si le logement est dans une zone pour laquelle la demande est amorphe ou va en decroissant. La l'effet de devalorisation du bati va jouer a plein.

Pour resumer:
Il est prudent en tant que proprietaire de faire son budget en sachant qu'il va falloir investir pour conserver son bati a une valeur d'usage correcte.
La demographie est un parametre clé pour apprehender la pertinence de l'immobilier en tant que support d'investissement.
Le choix de l'emplacement est donc capital, comme le souligne l'adage.

Avatar du membre
fluctuat et mergitur
-++
-++
Messages : 3770
Enregistré le : 05 janv. 2012, 19:28
Localisation : Paname

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#40 Message par fluctuat et mergitur » 10 juil. 2014, 22:24

Moi aussi je l'avais ratée, apparemment l'une des plus intéressantes depuis longtemps.
Merci Suricate.

Il faudrait permettre au simulateur achat-location de proposer des frais calibrés selon la durée et quelques paramètres simples. :wink:
Plus ça peut buller, plus ça peut craquer.

Avatar du membre
immopaul
~~+
~~+
Messages : 12865
Enregistré le : 09 oct. 2006, 12:25

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#41 Message par immopaul » 19 juil. 2014, 12:04

Suricate a écrit :
Yoppy a écrit :ça reviendrait à dire que les immeubles et maisons des 70's seront considérés quasi morts au cours de la prochaine décennie
Morts non, ils auront toujours une valeur d'usage. C'est un peu comme une vieille bagnole qui roule encore mais dont la valeur d'échange est quasi nulle.
La valeur d'échange nulle, c'est tres théorique.
La grande majorité des logements en France sont largement antérieurs aux années 70, et pourtant ils se vendent encore à des prix bullesques.

Maisons construites avant 1948 : 40% du parc.
Maisons construites entre 1948 et 1974 : 24% du parc.
Maisons construites après 1974 : 36% du parc.

Immeubles collectifs construits avant 1948 : 28% du parc.
Immeubles collectifs construits entre 1948 et 1974 : 42% du parc.
Immeubles collectifs construits après 1974 : 30% du parc.

Chiffres INSEE.
Page 44 et 67 :
http://www.effilogis.fr/userfiles/file/ ... 012-09.pdf
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#42 Message par Suricate » 19 juil. 2014, 13:25

immopaul a écrit :La valeur d'échange nulle, c'est tres théorique.
La grande majorité des logements en France sont largement antérieurs aux années 70, et pourtant ils se vendent encore à des prix bullesques.
Effectivement. Deux raisons :
- le foncier ne perd pas de valeur
- les biens concernés sont, malgré tout, entretenus régulièrement (ne serait ce que chauffés)

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 28631
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#43 Message par lecriminel » 19 juil. 2014, 14:04

Suricate a écrit : les biens concernés sont, malgré tout, entretenus régulièrement (ne serait ce que chauffés)
je ne crois pas: j'ai l'habitude de regarder les maisons à moins de 100k sur LBC (l'enorme majorité est presentée a plus de 50k), je vois du premier coup d'œil les nombreux viagers qui s'invitent dans cette categorie. La raison ? ils sont entretenus.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#44 Message par Suricate » 19 juil. 2014, 14:43

Je ne vois pas où tu veux en venir...

C'est normal qu'un viager ait un coût moindre sur LBC : le prix indiqué ne mentionne que le bouquet et pas la rente.

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 28631
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#45 Message par lecriminel » 19 juil. 2014, 16:31

Je veux dire que les ruines qu'on voit à 80k (et non sa valeur theorique foncier dans un coin paumé un peu au-dessus de 0 + batiment en lambeaux, valeur theorique negative, pour un total theorique environ nul) sur LBC sont non entretenues.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#46 Message par Suricate » 19 juil. 2014, 16:37

Il y aurait une Bulle sur l'immobilier en France ? :mrgreen:

Avatar du membre
immopaul
~~+
~~+
Messages : 12865
Enregistré le : 09 oct. 2006, 12:25

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#47 Message par immopaul » 19 juil. 2014, 16:38

Suricate a écrit :
immopaul a écrit :La valeur d'échange nulle, c'est tres théorique.
La grande majorité des logements en France sont largement antérieurs aux années 70, et pourtant ils se vendent encore à des prix bullesques.
Effectivement. Deux raisons :
- le foncier ne perd pas de valeur
- les biens concernés sont, malgré tout, entretenus régulièrement (ne serait ce que chauffés)
Oui mais le CSTB a l'air de penser que la structure (le bâti) a une durée de vie de 50 ans (plus ou moins 20%), malgré l'entretien (j'ai l'impression que cet entretien est pris en compte via le "plus ou moins 20%").
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#48 Message par Suricate » 19 juil. 2014, 16:41

Tout à fait, le CSTB indique qu'au bout de 50 ans le bâti ne vaudra plus rien (si on ne fait rien).

Pour qu'il conserve une valeur il faudrait le "réviser" régulièrement.

Avatar du membre
immopaul
~~+
~~+
Messages : 12865
Enregistré le : 09 oct. 2006, 12:25

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#49 Message par immopaul » 19 juil. 2014, 16:43

Suricate a écrit :Tout à fait, le CSTB indique qu'au bout de 50 ans le bâti ne vaudra plus rien (si on ne fait rien).

Pour qu'il conserve une valeur il faudrait le "réviser" régulièrement.
Ca se répare, un bâti ?
Je n'ose même pas imaginer le prix.
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

Avatar du membre
nausicaa
Messages : 1554
Enregistré le : 21 avr. 2008, 18:42

Re: L’évaluation du coût de maintenance des logements.

#50 Message par nausicaa » 19 juil. 2014, 16:52

file intéressante que j avais aussi manquée

je résume souvent en disant que les frais de portage d un bien sont de 2% de sa valeur ce qui revient à peu près à l exemple pris au début

et disons 1% si le bien est acquis 2X trop cher en période bulle :wink:

on sait que le fisc ne fait pas de cadeau, et qu il admet u n amortissement de 2%par an, partant du principe que sans entretien au bout de 50ans le bâti ne vaut quasi plus rien

alors vous me direz "oui mais il y a des immeubles sans charges" eh bien non, simplement des gens essayent d acheter et de revendre sans payer leur part entre les deux dates

je suis dans une copro très bien construite à la fin des années 60 dans Paris, sur 2 ou 3 ans nous avons eu un ravalement, des colonnes descendantes à changer, une chaudière à changer, et quelques autres bricoles, ce qui a fait que disons pendant 3 ans il fallait payer en travaux l equivalent d un loyer... en clair les papyboomers bailleurs n ont pas vu un centime des loyers pendant des années... moi j ai repris l appart pour l occuper, et je savais les frais à venir, sauf que j ai acheté avant la bulle donc pas de problème (le prix tenait compte de l age de l immeuble)... mais voilà entre 2002 et 2011 le prix avait triplé, alors que les travaux n étaient pas faits et que certains devenaient urgents. Alors ne me demandez pas pourquoi des gens ont acheté 13000 le M2 ce que j ai payé 4500 en 2002 (c est retombé depuis à 9000) alors qu on a fait disons 15 ou 20% du prix de mon acquisition en gros travaux depuis...

ya pas de logique :roll: (humour)

pour ce qui est de mes actuelles prospections pour investir dans des appartements ailleurs dans le sud de la France, il semblerait que depuis peu, le non entretien des immeubles des années 70 commence à peser sur la possibilité de les vendre (du moins au prix de quasi bulle). à un prix tenant compte des travaux, ils seraient vendus depuis longtemps. C est pourquoi je n ai pas acheté les dernières années , et qu un nombre important des biens visités sont ... toujours à vendre.

en plus il y a un moment où l absence de travaux devient vraiment visible (maladie du béton, arbres qui poussent entre les carrelages des terrasses etc) alors que c est parfaitement rattrapable, c est le moment que j affectionne, pour acheter pas cher

si ça continue à se combiner au début de krach et aux difficultés de financement que j observe, ça devrait le faire bientot...

dernière remarque qui explique surement la défection des investisseurs : les rendements bruts sont tellement bas que quand vous faites le business plan incluant les travaux, on se retrouve avec des rentas nulles ou négatives pour plusieurs années... après on s étonne qu il n y ait plus d acheteurs !

Répondre