Solvabilité des ménages : FNAIM - Crédit Agricole - ADEF !

Message

asi77 · #1 Message par **asi77** » 05 avr. 2006, 14:06

Solvabilité des ménages selon le Crédit Agricole.

Source : Crédit Agricole > Direction des Etudes Economiques [Oct. 2005] (page 3)

vous avez noté "FNAIM" (au dessus)

Solvabilité des ménages selon l'ADEF (Association des études foncières).

Source : ADEF > Graphiques sur longue période actualisés [mars 2006] (page 2)

Solvabilité des ménages selon la FNAIM.

Source : FNAIM > Lettre de conjoncture n°44 – 1er trimestre 2006 [Avril 2006] (page 3)

A votre avis qui est le plus crédible ?

#2 Message par **mat49** » 05 avr. 2006, 14:08

ben, la fnaim!

le CA te prête bien au delà des 33%!

Gabe_ · #3 Message par **Gabe_** » 05 avr. 2006, 14:14

Bizarre, on dirait que la courbe du Crédit agricole est en train de reproduire la trajectoire de 91...

J'ai du mal à lire ces graphiques, que représentent concrétement les axes verticaux?

epluchure · #4 Message par **epluchure** » 05 avr. 2006, 14:17

Le CA ca doit etre la solvabilité de tous les ménages francais.

La FNAIM, ca doit etre la solvabilité des ménages francais qui achetent (donc les riches en ce moment)

e.bouill · #5 Message par **e.bouill** » 05 avr. 2006, 14:19

Le graphique de la Fnaim est purement et simplement risible

coincoin · #6 Message par **coincoin** » 05 avr. 2006, 14:20

Gabe_ a écrit :Bizarre, on dirait que la courbe du Crédit agricole est en train de reproduire la trajectoire de 91...

J'ai du mal à lire ces graphiques, que représentent concrétement les axes verticaux?

pareil j'y comprends rien a ces courbes

celle du CA, on a en abcysse un pourcentage décrementé
Celle de fnaim, on a un ....chiffre qui s'incremente.....

un statisticien pour m'eclairer siouplé?

lapaloche · #7 Message par **lapaloche** » 05 avr. 2006, 14:27

A votre avis qui est le plus crédible ?

Aucun !
L'atténuation de la baisse de solvabilité est en partie du à l'allongement de l'emprunt.
Si les ménages, comme en 91, ne pouvaient pas emprunter sur plus de 15 ans, la courbe serait tout autre.
On nous fait bien des courbes avec un ¤ constant, pourquoi ne pas les faire avec une durée de crédit constante ?

Rembourser 800¤ en 91 sur 15 ans n'est pas la meme chose que de rembourser 800¤ ajd sur 30 ans !!!

Gabe_ · #8 Message par **Gabe_** » 05 avr. 2006, 14:28

e.bouill a écrit :Le graphique de la Fnaim est purement et simplement risible

Surtout qu'en plus dans le papier PDF y'a même pas l'échelle... Et après ces gens se disent sérieux et professionels???!!

hereisthesun · #9 Message par **hereisthesun** » 05 avr. 2006, 14:34

Gabe_ a écrit :Bizarre, on dirait que la courbe du Crédit agricole est en train de reproduire la trajectoire de 91...

J'ai du mal à lire ces graphiques, que représentent concrétement les axes verticaux?

L'approche de la FNAIM se veut scientifique, du moins est-ce l'emballage que l'on nous présente, mais c'est du pipeau. Ils sont en train de nous "mentir à l'insu de notre plein gré" afin que le plus grand nombre encore passe à l'acte d'achat et que les ayant-droits récupèrent les doux profits de ces transactions.

Il n'y a rien à comprendre.

Si la courbe du Crédit Agricole reproduit la trajectoire de 1991, c'est peut-être la prise en compte, entre autres, de la baisse des prix qui interagit sur la reprise de la solvabilité des ménages.

David75 · #10 Message par **David75** » 05 avr. 2006, 14:43

Gabe_ a écrit :Bizarre, on dirait que la courbe du Crédit agricole est en train de reproduire la trajectoire de 91...

J'ai du mal à lire ces graphiques, que représentent concrétement les axes verticaux?

sur les abscisses pour le CA tu as le ratio entre le cout annuel du crédit et le revenu annuel.

Plus tu rembourse de crédit, plus ce pourcentage est élevé. Donc plus la part du crédit dans ton revenu est important... Tu est donc de moins en moins solvable.
J'imagine donc que c'est la moyenne des remboursements annuels par la moyenne des revenus

Comme qand ce ratio augmente c'est mauvais, ils ont inversé l'axe pour dire: Bas=Pas bon, Haut=Bon

C'est parfois long de tout lire, y penser, et ensuite bien assimiler

Gabe_ · #11 Message par **Gabe_** » 05 avr. 2006, 14:46

Ok, pour celui du CA... merci!

Reste celui de la FNA... Non laissez tomber, celui de l'ADEF est lisible, et vraiment plus interressant...

Frosty · #12 Message par **Frosty** » 05 avr. 2006, 14:48

Admirez aussi avec quelle grâce la courbe de la FNAIM "atterrit en douceur". En effet, les 5 derniers points correspondent à des trimestres et non à des années entières, ce changement d'échelle est à première vue particulièrement trompeur.

JMP a même mentionné cette "technique" dans son dossier ; ce n'est pas la première fois que la FNAIM y a recours.

Même chose pour l'hypothétique "effet revenu"...

Crédibilité zéro.

asi77 · #13 Message par **asi77** » 05 avr. 2006, 14:50

j'ai rajouté le graphique de l'ADEF ...

Y a pas un journaliste dans le coin pour demander des comptes à notre "chère" FNAIM ... ?

David75 · #14 Message par **David75** » 05 avr. 2006, 14:54

Sur le dernier graphe, on est cohérent avec l'ADEF jusque 2000 et après c'est du grand n'importe nawak avec en plus l'effet changement déchelle sur 2005...

là c'est vraiment de l'attrape pigeon.

Dans la pub, c'est l'effet visuel qui compte, car c'est celui qui rentre directement dans le cerveau (masculin). C'est ainsi.

En trafiquant correctement une courbe, on arrive a cet effet "direct au cerveau" qui permet de calmer la foule.

Si ce graph est diffusé massivement dans les média, c'est lui qui servira de référence "collective" et "implicite". D'autant que les gens ont du mal avec les chiffres et qu'ils ne les lisent pas... encore moins les indications...

@+

#15 Message par **slash33** » 05 avr. 2006, 14:56

asi77 a écrit :j'ai rajouté le graphique de l'ADEF...

Corrigé de l'inflation ou pas?

asi77 · #16 Message par **asi77** » 05 avr. 2006, 14:56

A noter que sur le graphique de l'ADEF :
- la province
- la France
ont atteint un niveau de solvabilité bien plus bas que le record de 1991 !

Mais à part cela ... tout va bien madame la marquise ...

hereisthesun · #17 Message par **hereisthesun** » 05 avr. 2006, 14:58

Frosty a écrit :Admirez aussi avec quelle grâce la courbe de la FNAIM "atterrit en douceur". En effet, les 5 derniers points correspondent à des trimestres et non à des années entières, ce changement d'échelle est à première vue particulièrement trompeur.

JMP a même mentionné cette "technique" dans son dossier ; ce n'est pas la première fois que la FNAIM y a recours.

Même chose pour l'hypothétique "effet revenu"...

Crédibilité zéro.

FANIE est effectivement une petite menteuse...mais qui le dira ?

David75 · #18 Message par **David75** » 05 avr. 2006, 15:02

slash33 a écrit :
asi77 a écrit :j'ai rajouté le graphique de l'ADEF...
Corrigé de l'inflation ou pas?

Titre du graphe :

Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménages au taux d'intérêt, net d'inflation

Quand je disais que le français ne lit pas tout

lolo69 · #19 Message par **lolo69** » 05 avr. 2006, 15:15

hereisthesun a écrit :
Gabe_ a écrit :Bizarre, on dirait que la courbe du Crédit agricole est en train de reproduire la trajectoire de 91...

J'ai du mal à lire ces graphiques, que représentent concrétement les axes verticaux?
L'approche de la FNAIM se veut scientifique, du moins est-ce l'emballage que l'on nous présente, mais c'est du pipeau. Ils sont en train de nous "mentir à l'insu de notre plein gré" afin que le plus grand nombre encore passe à l'acte d'achat et que les ayant-droits récupèrent les doux profits de ces transactions.

Il n'y a rien à comprendre.

Si la courbe du Crédit Agricole reproduit la trajectoire de 1991, c'est peut-être la prise en compte, entre autres, de la baisse des prix qui interagit sur la reprise de la solvabilité des ménages.

Je trouve l'approche de la FNAIM très scientifico-commercial, ils ont parfaitment compris comment manipuler des chiffres, peut on leur en vouloir? Ils font des stats, on ne peut plus juste, mais a leur sauce, en oubliant de préciser les ingrédients mis dedans.

cab · #20 Message par **cab** » 05 avr. 2006, 15:22

#21 Message par **slash33** » 05 avr. 2006, 15:25

lolo69 a écrit :Je trouve l'approche de la FNAIM très scientifico-commercial, ils ont parfaitement compris comment manipuler des chiffres, peut on leur en vouloir? Ils font des stats, on ne peut plus juste, mais a leur sauce, en oubliant de préciser les ingrédients mis dedans.

On est bien d'accord.

capuchon · #22 Message par **capuchon** » 05 avr. 2006, 16:28

Je ne savais pas que la fnaim avait sa propre base de données sur la solvabilité des ménages. Je comprends qu'elles puisse parler de chiffre quand il s'agit de prix ou de volumes dans l'immobilier mais parler de solvabilité ce n'est pas son corp de métier. Du grand n'importe quoi

lebouru · #23 Message par **lebouru** » 06 avr. 2006, 15:57

Le premier graphe demontre que cette fois toute la france est touche et qui crack ca fera bien plus mal d'autant plus que l'appauvrissement des particuliers aura des consequences directe sur l'economie bien plus visibles...le boom du hard discount multiplie par trois ou quatre et dans des domaines jusque la inconnus...

jmpoure · #24 Message par **jmpoure** » 06 avr. 2006, 16:14

Excellent. Post-it durant le temps qu'il faudra.

RV · #25 Message par RV » 06 avr. 2006, 16:33

Est-ce que la FNAIM prend bien en compte l'inflation dans ces calculs ?

C'est peut-être une piste d'explication. Mais cela n'empêche pas leur manque de "professionnalisme".

lolo69 · #26 Message par **lolo69** » 06 avr. 2006, 21:18

RV a écrit :Est-ce que la FNAIM prend bien en compte l'inflation dans ces calculs ?

C'est peut-être une piste d'explication. Mais cela n'empêche pas leur manque de "professionnalisme".

En fait, il se contente de prendre en charge la solvabilité des ménages achetant, les prix ayant fortement monté, seul les très solvable continue a acheté. Il ne mente donc pas, ils oublient juste de préciser le mode de calcul. C'est très connu en médecine, on prend 2 populations différentes et on fait n'importe quoi avec. Evidemment, si on compare un médicament anodin mais sur une population agés de 85 ans, et un potentielement dangereux, mais sur une population de 25 ans... Il est sur que l'on aura plus de décès dans le groupe 1 que dans le groupe 2. Et d'en conclure faussement que le médicament 2 est moins dangereux que le 1. C'est exactement ce qu'a fait la FNAIM, ils ont changé le référentiel. Ainsi demain m^me à 50 000 euros du m², si seul des milliardaire achète, on aura une population de plus en plus solvable.

youp12 · #27 Message par **youp12** » 17 avr. 2006, 21:28

lolo69 a écrit : En fait, il se contente de prendre en charge la solvabilité des ménages achetant, les prix ayant fortement monté, seul les très solvable continue a acheté. Il ne mente donc pas, ils oublient juste de préciser le mode de calcul. C'est très connu en médecine, on prend 2 populations différentes et on fait n'importe quoi avec. Evidemment, si on compare un médicament anodin mais sur une population agés de 85 ans, et un potentielement dangereux, mais sur une population de 25 ans... Il est sur que l'on aura plus de décès dans le groupe 1 que dans le groupe 2. Et d'en conclure faussement que le médicament 2 est moins dangereux que le 1. C'est exactement ce qu'a fait la FNAIM, ils ont changé le référentiel. Ainsi demain m^me à 50 000 euros du m², si seul des milliardaire achète, on aura une population de plus en plus solvable.

+1

Bravo Lolo, j'avais lu ça aussi!

raffarinou · #28 Message par **raffarinou** » 19 avr. 2006, 08:06

Voici l'avis d'un journaliste sur l'indicateur de solvabilité des ménages de la FNAIM

http://www.echos-judiciaires.com/immobi ... a3688.html

Fracture sociale

La solvabilité des ménages qui achètent, calculée par la Fnaim, a d'ailleurs continué de progresser en 2005, notamment en Ile-de-France où le ralentissement des prix est plus marqué.
Ainsi, du point de vue des agents immobiliers, tout irait toujours pour le mieux. Un examen approfondi de leur clientèle fait cependant apparaître une grave fracture sociale.

La Fédération reconnaît ainsi depuis 2001 une «transformation de la structure de la clientèle». Ainsi, d'après l'Observatoire du Financement du logement, «les cadres et les professions libérales représentent aujour-d'hui un tiers du marché, contre à peu près un quart en 2001». 42,5% des ménages qui achètent disposent de revenus mensuels équivalant au moins à quatre SMIC.
Ils n'étaient que 30% en 2000. Alors que les revenus des Français ont tendance à stagner, ceux des personnes qui réalisent des opérations immobilières « sont proportionnellement plus élevés aujourd'hui qu'au début des années 2000 », assure la Fédération... Les autres ne font plus partie de la clientèle des agents immobiliers.

#29 Message par **slash33** » 22 avr. 2006, 10:52

Je pense que tout le monde ici a bien compris le choix de modélisation fait par la FNAIM pour son indicateur de solvabilité des acquéreurs. D'ailleurs, son indicateur s'appelle bien "solvabilité de la demande". Par contre, qu'est-ce que la demande ? S'agit il des clients qui se présentent dans les agences ou seulement ceux qui réalisent une transaction immobilière en agence ??

La FNAIM ne peut travailler qu'à partir de données qu'elle connait; c'est à dire les revenus des acquéreurs voir des personnes qui se présentent en agence. Elle n'a aucune compétence ni mandat pour l'étude des faits économiques et sociétaux ; rôles dédiés à l'INSEE et à d'autres organismes mandatés.

La différence d'approche est fondamentale et ne pas la comprendre c'est risquer de se tromper dans sa compréhension de l'état du marché.

Quel enseignement tirer de cet indicateur ? Pour moi cet indicateur n'a aucune validité et ne présente aucun intérêt car il montre une évolution chronologique sur la base d'un échantillon qui varie au cours du temps.

De plus, l'évolution du nombre d'acquéreurs personne physique ou morale, information pourtant pertinente, n'est jamais communiquée. La raison pourrait être stratégique : à disposer du nombre d'acquéreurs et du nombre de transactions, on peut calculer un ratio représentatif à la fois du caractère spéculatif, des variations de la durée de détention (information devant subir une analyse spécifique à partir d'un recueil de données fiables et représentatives) et mettre en lumière les inégalités - ce qui ne manquerait pas de faire de cet indicateur un sujet très sensible.

Il faut donc bien faire attention à ce qu'on lit et comprendre ce que ça veut dire.

Gool · #30 Message par **Gool** » 10 mai 2006, 11:22

asi77 a écrit :A noter que sur le graphique de l'ADEF :
- la province
- la France
ont atteint un niveau de solvabilité bien plus bas que le record de 1991 !

Mais à part cela ... tout va bien madame la marquise ...

est-ce que cela ne veut pas dire qu'en 1990 la bulle etait principalement centrée sur la RP et qu'aujourd'hui elle est située sur l'ensemble du territoire ? (ou alors, que les parisiens etait plus betes que le reste des francais, mais bon je m'egare =D )

cela pourrait expliquer pourquoi la bulle met du temps a percer. en 1990, les autres regions etant moins touchée par la bulle, les parisiens ont pu se rendre compte de leurs erreurs. aujourd'hui, la hausse etant globale, les francais ont moins de points de comparaison et sont encore plus entrainé par l'effet de masse (jmp parlerait de moutons...)

neron · #31 Message par **neron** » 10 mai 2006, 16:53

slash33 a écrit :Quel enseignement tirer de cet indicateur ?

Je vois rien sauf qu'en 2005, une stagnation du niveau de l'endettement des ménages malgré une hausse des prix (sup. 10%) et des volumes

Un drole de marché. Explication possible: La hausse des revenus des acheteurs (sup. 7 % )