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MessagePublié: 02 Sep 2015, 13:16 
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Les marchés immobiliers dans l'ancien durant les années 2000 : des dynamiques locales fortement différenciées.
CGEDD - Aout 2015

Citer:
Les évolutions de prix des logements anciens sont très variées en France métropolitaine. Elles répondent à des logiques de marchés locaux. Toutefois, ces différents marchés locaux peuvent être rassemblés en groupes cohérents, selon leurs niveaux et leurs évolutions de prix, tant pour les maisons que pour les appartements. L’analyse de ces groupes permet d’identifier plusieurs formes de tension des marchés immobiliers anciens.

Focus sur le groupe 5 :
Citer:
La tension peut être appréhendée par un niveau de prix élevé ou par une forte croissance des prix. Ces deux phénomènes ne se recoupent pas toujours au niveau local. Pour les maisons comme pour les appartements, le groupe 5 se distingue par des prix nettement plus élevés que pour les autres groupes.

Citer:
Cette catégorie de marchés locaux se caractérise par ailleurs par une part de vacance de logements plus faible que la moyenne, notamment pour les durées de vacance
les plus élevées, ainsi que par une croissance nettement moindre du taux de logements vacants

Donc effectivement en tension mais :
Citer:
La part des résidences secondaires dans le parc total du groupe 5 est près de deux fois plus élevée que la moyenne.
Moyenne pour les maisons : 9.4% sur le total du territoire contre 17.5% de résidences secondaires dans le groupe 5.
Moyenne pour les appartements : 11.3% sur le total du territoire contre 24.3% de résidences secondaires dans le groupe 5.

Citer:
Ces constats reflètent une certaine rareté de l’offre immobilière sur ces marchés, relativement à la demande, ce qui explique leur niveau élevé de prix.


Curieusement ce ne sont pas, en moyenne, les secteurs les plus chers/tendus qui ont le plus flambé :

Citer:
Les marchés du groupe 5 ne sont toutefois pas ceux qui, en moyenne, connaissent la croissance la plus forte de leur prix au cours de la période. Ainsi, entre 2000 et 2010, le taux de croissance moyenne est légèrement supérieur dans le groupe 3 des maisons et dans le groupe 4 des appartements. Ces différences se jouent essentiellement entre 2000 et 2006 : sur cette période, les prix augmentent de 105,3 % respectivement dans le premier cas et de 121,6 % dans le deuxième cas, contre respectivement 95,2 % et 110,8 % pour le groupe 5 (graphiques 1).


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Il y a malgré tout une certaine homogénéité dans l'explosion des prix.

Citer:
Les groupes des typologies (appartements et maisons) peuvent être cartographiés (cartes) afin de faire apparaître les logiques spatiales sous-jacentes à l’articulation des différentes formes de marchés locaux sur le territoire national. Les marchés les plus tendus sont ainsi très nettement concentrés. Pour les appartements comme pour les maisons, les grands pôles urbains sont assez surreprésentés au sein des groupes 4 et 5. Les communes hors influence des pôles ou autres multipolarisées sont quant à elles surreprésentées dans les groupes 1 et 3, à la fois pour les appartements et pour les maisons. Bien que présents dans ces derniers groupes, les grands pôles y sont sous représentés. En revanche, ils sont largement surreprésentés dans le groupe 2 des appartements


Image

La note complète certaines études précédentes ayant trait à la saisonnalité des prix :

Citer:
Ces typologies font apparaître des modèles différents de variations des prix immobiliers entre les grandes catégories de marchés locaux.
C’est notamment le cas pour les variations mensuelles moyennes sur la période 2000-2010 (graphiques 2). Celles-ci sont moins prononcées pour les marchés du groupe 5, semblant indiquer que la tension se ressent sur l’ensemble de l’année. Ces marchés, comme ceux du groupe 3, se singularisent néanmoins par l’existence d’un creux estival, non observé pour les groupes les moins tendus : les marchés de ces groupes correspondent pour une grande part aux zones touristiques, avec une proportion de résidences secondaires nettement plus élevée. Il est possible de voir l’effet d’une désynchronisation des marchés immobiliers et du pic estival des activités touristiques et de l’occupation des résidences secondaires. Les marchés du groupe 2 présentent une montée progressive des prix à partir du mois de mars, puis une décrue progressive, tant pour les maisons que pour les appartements. Les marchés du groupe 3 des appartements présentent une plus forte volatilité (prix moins élevés au début de l’année), les marchés du groupe 4 présentant quant à eux un comportement plus proche de ceux du groupe 1. Les fluctuations infra-annuelles de prix du groupe 3 des maisons sont toutefois encore plus prononcées que ceux du groupe 4.


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MessagePublié: 02 Sep 2015, 13:53 
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Inscrit(e) le : 21 Mai 2005, 12:37
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Pourquoi je ne peux m'empêcher de penser que les publications récentes du CGEDD ont un arrière goût de justification du "pourquoi ça ne s'est pas passé comme on avait dit"? :roll:

Merci pour la publication néanmoins.

Tu peux expliquer pourquoi le caractère tendu ne joue pas (significativement) sur l'amplitude mais seulement sur le niveau de base? J'avoue que la courbe me choque.

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Dernière édition par slash33 le 02 Sep 2015, 14:21, édité 1 fois.

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MessagePublié: 02 Sep 2015, 14:13 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
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slash33 a écrit:
Pourquoi je ne peux m'empêcher de penser que les publications récentes du CGEDD on un arrière goût de justification du "pourquoi ça ne s'est pas passé comme on avait dit"? :roll:


Oui c'est cela l'analyse..
C'est en cela que c'est interessant.. et surtout quand ca permet d'apporter des données nouvelles la situation.


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MessagePublié: 03 Sep 2015, 09:21 
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Inscrit(e) le : 07 Juin 2015, 15:59
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slash33 a écrit:
Pourquoi je ne peux m'empêcher de penser que les publications récentes du CGEDD ont un arrière goût de justification du "pourquoi ça ne s'est pas passé comme on avait dit"? :roll:
C'est effectivement l'impression que l'on peut avoir depuis la publication par J.Friggit de "Pourquoi le prix des logements a-t-il si peu baissé en France depuis 2008 ?" en avril 2015, mais il n'a rien publié depuis.
Cf. http://www.cgedd.developpement-durable. ... 7681d5.pdf

Ce document "Le point sur l'immobilier ancien dans les années 2000" ne porte pas la signature de JF, mais de Yoann Musiedlak et Benjamin Vignolles, du service de l'observation et des statistiques. Qui sont-ils ? (jeunes recrues ?)


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MessagePublié: 03 Sep 2015, 19:55 
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Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
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slash33 a écrit:
Pourquoi je ne peux m'empêcher de penser que les publications récentes du CGEDD ont un arrière goût de justification du "pourquoi ça ne s'est pas passé comme on avait dit"? :roll:

Si les taux n'avaient pas chuté comme ils l'ont fait au cours des dernières années la situation serait certainement différente.

Même avec des taux qui ne baissent plus on peut trouver quelques raisons qui conduiraient les prix à augmenter sur les prochaines années : nouvel allongement des durées, subventions, krach boursier avec effet valeur refuge...

Les scénarios prospectifs de Friggit (2011) faisaient état d'une préférence pour une correction marquée mais sans toutefois la vendre comme le seul scénario possible.
http://www.cgedd.developpement-durable. ... 551bd9.pdf

Image

Citer:
Restent donc les scénarios A et B de « retour vers le tunnel ». Ils encadrent de nombreux scénarios intermédiaires possibles. Le scénario A, rapide, correspond à une baisse de 35 % du prix des logements sur une durée comprise entre 5 et 8 ans. Le scénario B, lent, suppose que le prix des logements restera constant pendant 15 à 20 ans en monnaie nominale, le « tunnel » n’étant rejoint que sous le lent effet de la croissance du revenu par ménage. Au vu des évolutions passées, le scénario rapide apparaît plus probable que le scénario lent, mais ce dernier ne doit pas pour autant être négligé. L’ajustement pourrait être retardé par la faiblesse actuelle des taux d’intérêt, le temps que la « myopie » des décideurs inverse ses effets.


Manque de bol les taux ont continué à baisser, les investisseurs ont pu rester myopes sans trop y perdre.

Il n'en demeure pas moins que le pouvoir d'achat immobilier depuis s'est fortement apprécié du fait de la baisse des prix et des taux et qu'il reste sur une tendance très positive... pour ceux qui souhaitent avoir recours à l'emprunt.

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