Les jeunes plus enclins à acheter pendant la hausse des prix
Posté : 02 sept. 2015, 13:38
Immobilier ancien dans les années 2000 : les jeunes plus enclins à acheter pendant la période de hausse des prix
L’augmentation des prix des logements dans les années 2000 n’a pas bouleversé la distribution des transactions entre particuliers dans l’immobilier ancien. Les particuliers vendent essentiellement au sein de leur génération et des générations plus jeunes. En outre, les moins de 45 ans achètent toujours plus qu’ils ne vendent contrairement aux plus de 45 ans.
Cependant, ce comportement d’achat des jeunes générations se renforce entre 2000 et 2006, période de forte augmentation des prix. Dans le même temps, les prix à l’achat comme à la vente varient selon les générations.
De 2000 à 2010, le prix des logements anciens a doublé. Dans le même temps, le nombre de transactions a légèrement augmenté de 2000 à 2006, passant de 562 000 à 582 000 logements (hors indivisions familiales et transactions impliquant une personne morale). Il a ensuite fortement diminué pendant la crise de 2008 (- 21 % par rapport à 2006) puis remonté en 2010. Parallèlement, les conditions de crédit se sont assouplies sous l’effet conjugué de la baisse des taux et de l’augmentation de la durée d’emprunt. Le volume global de l’encours de crédit à l’habitat des ménages a donc fortement augmenté. Ces fluctuations ont affecté différemment les générations, aussi bien en termes de nombre d’achats et de ventes qu’en termes de hausse de prix.
Durant les années 2000, indépendamment de la hausse des prix et de la crise de 2008, les acheteurs et les vendeurs de tous âges ont échangé sur le marché immobilier de l’ancien. Les plus jeunes, en particulier les 30-39 ans, très nombreux parmi les acheteurs, achètent à des vendeurs de tous âges ; mais de façon générale, l’âge du vendeur est plutôt proche de celui de l’acheteur. Ainsi, les échanges sont plus nombreux entre les vendeurs d’une tranche d’âge et les acheteurs de la même tranche et de celle plus jeune (tableau 1).
Le cycle de vie explique en partie ces transferts. En effet, les besoins en logement d’un acheteur sont plus proches des besoins de sa tranche d’âge et de celle immédiatement plus âgée que de ceux des tranches d’âge plus éloignées ou plus jeunes. La distribution des montants échangés entre tranches d’âge est très proche de celle du nombre de transactions de logements.
Malgré les évolutions du marché de l’ancien dans les années 2000, le profil par âge des achats et des ventes rapporté au nombre de ménages évolue peu entre 2000 et 2010. Le pic des achats se situe toujours vers 28 ans pour la personne de référence du ménage (graphique 1). Les achats décroissent ensuite tout au long de la vie. De même, le pic des ventes reste à environ 61 ans pour la personne de référence du ménage. Cela tient au fait que les facteurs incitant à l’accession à la propriété sont plus prégnants à certaines périodes de la vie. Les jeunes ménages sont incités à acheter, lors de l’arrivée du premier enfant par exemple. L’âge auquel on devient vendeur net (définitions) fluctue peu, il passe de 48 ans en 2000 à 47 ans en 2010.
La propension des ménages jeunes, dont la personne de référence a entre 25 et 35 ans, augmente fortement entre 2000 et 2006, pour revenir en 2010 à son niveau initial de 2000. En 2006, ces ménages achètent des appartements plus petits avec moins de pièces qu’en 2000, plus localisés dans l’aire urbaine parisienne et moins dans les très grandes aires urbaines. Ils acquièrent des maisons de surface équivalente à celle de 2000, moins de pavillons et plus de maisons de ville ou de village, restant dans les mêmes tranches d’aires urbaines, majoritairement les très grosses aires urbaines. Cette tendance peut s’expliquer par des réactions d’anticipation des jeunes ménages face aux fortes hausses de prix immobiliers qui ont marqué le début des années 2000 : ceux-ci auraient avancé leur date d’achat pour se prémunir contre de potentielles hausses futures. La baisse des taux des emprunts immobiliers ainsi que l’allongement des durées moyennes des crédits ont facilité le recours à l’emprunt
Les générations les plus jeunes, nées entre 1970 et 1979, vendent en 2010 l’appartement de référence au prix le plus cher au mètre carré (3 440 euros/m2). Ce phénomène pourrait s’expliquer par la vente à plus de 40 % à leur génération ou à la génération 1980-1989 massivement demandeuse d’appartements. Par ailleurs, les prix d’achat de cette génération ont augmenté de 141 % pour les appartements et 90 % pour les maisons entre 2000 et 2010, soit les plus fortes hausses sur la période. Le dispositif du NPTZ dans l’ancien, qui concerne la primoaccession, pourrait en partie expliquer la hausse de la demande, et donc des prix d’achat, de cette génération.
Les générations nées entre 1950 et 1969 sont celles qui, avec la génération 1940-1949, achètent en 2010 des appartements et des maisons aux prix les plus chers : la demande de logements de ces générations issues du baby-boom est relativement abondante. De plus, les dispositifs d’aide à l’investissement locatif dans l’ancien (Besson-ancien, Borloo dans l’ancien) peuvent avoir renforcé la demande en appartements anciens de ces générations intermédiaires, en âge d’investir pour louer (entre 40 et 60 ans en 2010). En revanche, elles vendent, en 2010, les appartements aux prix les moins chers car leur offre est moins ciblée sur les générations 1980-1989, acheteuses nettes d’appartements.
Les générations les plus anciennes, nées de 1920 à 1939, achètent des appartements et maisons, aux prix les moins élevés ; de même, dans une moindre mesure, les générations les plus récentes, nées entre 1970 et 1979. On ne peut exclure que ces générations âgées et jeunes achètent des logements de moindre qualité, donc moins chers
