L’effet de levier par Vincent92

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Vincent92
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L’effet de levier par Vincent92

#1 Message par Vincent92 » 07 janv. 2016, 16:46

@lecriminel :

Vos raisonnements financiers sont faux (en général. Pas juste sur ce poste).

I – L’effet de levier

Pour reprendre vos propos, si vous empruntez 100% et que vous n’investissez rien, votre rendement n’est pas de 0.4% mais infini (division par 0).
Revenons au b.a-ba.

L’effet de levier, c’est quoi ? Ce servir de l’argent de quelqu’un d’autre pour améliorer son rendement.

Si un rendement immobilier est de 3% en cas d’un achat 100% cash, le rendement sera compris entre 3% et l’infini suivant la proportion de cash (et non pas 0,4%). Le levier n’écrase pas le rendement, c’est tout l’inverse !

Le seul cas où le rendement sera inférieur à 3%, c’est si jamais cout de l’emprunt > gain (ce qui n’est assurément pas le cas dans l’exemple plus haut). Ça s’appelle l’ « effet de massue ».

Le rendement se calcul sur ce que vous dépensez VOUS. Avec vous, c’est la double peine ! Non seulement le levier vous coutes de l'argent mais il ne vous sert à rien.

Il y a plusieurs calculs de rendement possibles mettant en jeu le levier du crédit. Le plus adapté à l’immobilier étant la rentabilité financière.

Rentabilité financière (ROE) = (Profits- Impôts–intérêts versés) / Capitaux propres

On pourrait aussi calculer la rentabilité économique ou ROA (Return on asset). Ca peut être intéressant pour une entreprise mais c’est inintéressant pour de l’immobilier :

Rentabilité économique= (Profits – impôts)/ Capitaux engagés

En tout cas, votre calcul de rendement n’existe pas. Et c’est normal car c’est un non sens économique de retirer des intérêts d’emprunt et de calculer sur les capitaux engagés.

Et encore, j’ai été sympa en essayant de donner du sens à votre 4% -2,5% d’intérêt -1% de travaux. Car en vérité vous calculez des choux avec des carottes:/.

Prenons un exemple (imaginaire et pas forcément immobilier) pour que vous compreniez :

Cout = 250k
Capital = 50k
Emprunt= 200k
Gain = 1k
Cout emprunt = 0.2k

Rendement financier = (1000 – 200)/50 000 ~ 16%
Et non pas : (1000 – 200)/ 250 000 ~3,2% comme vous semblez le pensez (encore une fois vous n’avez pas écrit ca. Ce que vous avez écrit a encore moins de sens).

II – L’immobilier dans les Haute Seine est il un placement rentable ?

Maintenant, prenons un exemple concret, puisque parler pour parler ne sert pas à grand-chose.

J’ai acheté au mois d’août un bien à côté de la gare de bécon les bruyères (pour me loger). Voici les chiffres :

Prix : 238k€
Frais divers : 20k€ (notaire + caution + déménagement)
Cash : 82k€ (~30%)
Prêt + assurance : 905€
Frais appartement : 130€ (copro) + 45€ (TF)
Cout logement : 1080€/mois
Loyer logement équivalent : ~1000€/mois

Alors oui, il y a une mobilisation des fonds, c’est indéniable. Maintenant, il y a aussi un remboursement de 600-900€/mois (dépend d’où on en est dans le crédit).

A ce rythme-là, on rembourse les frais divers en 3-4 ans (et non pas 26 ans. Vos chiffres sont délirants !).
Ce qui veut dire que si vous revendez au même prix au bout de 4 ans l'opération est nulle.
Biensur, vous êtes perdant vis à vis d'un locataire qui a placé son argent mais de pas grand chose. Surtout si le locataire utilise des supports sans risque (le « sans risque » c’est 1-2% net/an max en ce moment).

Que se passe t’il avec une baisse de 20% de l'immobilier sur le prix de 2016 (vous êtes un rêveur mais admettons) :

A - Au bout de 10 ans :

Vous avez remboursé 78 000€.

Il faut également voir que vous devez mettre 80€ de plus par mois. Je vais admettre que ca coûte 80*120=9600€. C’est considérer que 1 euros 2016 = 1 euro 2026.

Pour être tout à fait juste il faudrait plutôt calculer le TRI (Taux de rentabilité interne) mais je n'ai pas envie de vous embrouillez.

On a alors une dette de 98 000€
Un bien qui vaut 190 400€ (238 000*0,8)
Patrimoine = 190 400€ -98 000€ = 92 400€
Somme investie : 82000€ + ~9600€ = 91 600€.

Comme vous pouvez le voir il n'y a pas d'argent perdu même avec -20% en 10 ans sur l'immobilier en très proche banlieue parisienne (et ce n'est pourtant pas le plus rentable).

Au pire, quelque milliers d'euros si vous faites beaucoup de travaux (qui ne valorisent pas votre bien).
Mais certainement pas 2500€ de travaux par an pour un bien de 50 m2.
C'est délirant. Je ne sais pas d’où vient ce chiffre.
Pour information, une rénovation totale (électricité + plomberie compris), ca coute ~1000€/m2. Ca voudrait dire qu’il faut refaire entièrement l’appartement tous les 20 ans…. (2500*20/50 = 1000)

Évidemment, SI le votre prix chute de 20% en 10 ans, le rendement de votre placement étant proche de zéro, je ne vais pas dire que c’est un bon placement. Ceci étant, vous ne perdez pas d'argent. Ce n'est pas aussi catastrophique que vous semblez le croire/faire croire !

Mais, vous auriez pu mieux faire en plaçant cet argent autrement. C’est évident.

N.B. : J’ai considéré que les loyers restent constants sur 10 ans. Est-ce vraiment réaliste ? Je ne crois pas.

B – Au bout de 15 ans :

Maintenant si vous rester 15 ans dans votre bien avec une baisse de l'immobilier de 20%,

Il vous reste alors 45 000€ à rembourser.

Patrimoine : 190 400€ (prix initial-20%) – 45 000€ = 145 400€

En plaçant 82 000€ en 3% net/net pendant 15 ans, on arrive à un capital de ~128 500 (*), ce qui n’est pas mieux que l’achat immobilier avec une perte de valeur de 20%.

Et, plus la détention est longue et plus le rendement propriétaire est important et exponentiel (jusqu’au solde du crédit, le rendement chutant à partir de ce moment là (plus d’effet de levier).

Pour résumé, pour que le propriétaire soit perdant, il faudrait que :

1 - Le propriétaire se décide à revendre sur une période inférieur à 10-15 ans
2 - Les loyers n’augmentent pas sur longue période
3 - Le locataire fasse un placement de 3% net/net dans un contexte sans inflation (si les loyers n’augmente pas, c’est qu’il n’y a pas d’inflation à priori)
4 - Le propriétaire revende à perte (>20%)

Evidemment, si vous gagnez 6% net/an par an en bourse, je confesse que vous avez raison de rester locataire en Ile de France.

Pour conclure : Pourquoi ai-je investi cet été ? Je pense que l’immobilier est un placement intéressant et peu risqué pour peu qu’on y reste au moins 10 ans.

Biensur, l’érosion peut continuer (C’est loin d’être garantie) mais il n’y a plus vraiment d’espoir sur les taux. Même si l’immobilier perd un peu en valeur, rester locataire n’est pas nécessairement un bon calcul.
Je pense que le prix intrinsèque du logement est bon (devoir mettre 30% de cash pour faire une opération blanche sur 20 ans ne me semble pas délirant dans une zone très tendue et les loyers ne me semblent pas surévalués)

Evidemment, si vous pensez que l’immobilier va perdre plus de 20-30% dans les 10 prochaines années, je vous le déconseille.

P.S. : J’écris ce message depuis un téléphone mobile. Il est donc assez probable qu’il y ait beaucoup de fautes d’orthographes. Je m’en excuse par avance.

Par ailleurs, si vous souhaitez répondre à mon commentaire, merci de ne pas citer une phrase (ou phrase par phrase) mais de répondre sur le sens globale. On change souvent (volontairement ou non) le sens du poste de l’auteur en procédant ainsi. Remarquer que pour ma part j’ai répondu sans faire de citation.

(*) :http://www.getsmarteraboutmoney.ca/tool ... poses.aspx
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#2 Message par lecriminel » 07 janv. 2016, 20:06

Vincent 92 bienvenue,
je me permets
de te tutoyer, on n'a pas gardé les vaches ni les moutons ensemble, je sais, mais ne sommes tous pas frères après tout ?
de te feliciter et te remercier pour ton post.

Globalement, il me semble que tout ce que tu dis est correct.
Par exemple, je vois mon erreur de ne pas prendre en compte l'effet levier: un taux immo avec gros emprunt inférieur à un taux sans risque sur le seul apport a toutes les chances de rapporter plus au final.
Cependant, tu remarqueras que le taux de rendement (en divisant par le capital total et non le capital propre) soit 2.9% duquel j'ai retiré 2.5% de taux d'emprunt, soit 0.4%, je l'ai bien calculé sur la somme totale.

Dans tes calculs chiffrés, tu oublies les 1% d'entretien qui sont un chiffre longtemps débattu ici mais qui semble correct, d'ailleurs en faisant un cout au m2 ou en cessant tout entretien pendant longtemps (en 50 ans , il faudrait remettre la moitié de la valeur initiale), on retombe dessus. Les investisseurs institutionnels prévoient 2% d'entretien, mais c'était avant la bulle, c'est normal d'en enlever la moitié avec des prix au double. Là, on a la majeur partie de notre écart.
Je pense aussi (la donné n'est pas claire) que ce n'est pas 82k mais 102k (80+20 frais) qui sont placés dans l'hypothèse B.
En plus de tout cela, tes chiffres sont meilleurs qu'Arnaud car tu n'as que 8% de frais au lieu de 11%, et une TF particulièrement faible.

Enfin, comme tu es pointilleux, peut-on parler de rendement et d'investissement pour une dépense comme le logement ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#3 Message par Vincent92 » 08 janv. 2016, 10:51

@lecriminel : Nous pouvons effectivement nous tutoyer.

Concernant l’apport il s’agit bien de 82k tout compris (et non pas 102k).

L’achat a été fait avec 82k de cash + de l’emprunt à 2.08% sur 20 ans +12€/mois d’assurance.

Concernant les frais, ils sont identiques pour tous (pas 11% pour l’un et 8% pour l’autre) et la taxe foncière de arnaudlebonobo doit être sensiblement la même que la mienne.

Concernant les travaux, j’avais déjà répondu dessus. Je ne sais pas où vous en avez débattu sur ce forum mais tu ne peux pas parachuter un chiffre de 1% lorsque tu réponds sur un poste local (ici Asnières sur seine dans le bon côté. Prix au m2 compris entre 4500 et 6000).

A certains endroits, le prix du m2 est <1000m2, dans d’autres il est >10 000m2, la théorie des 1% est donc de dire que les travaux sont 10 fois plus chère dans certains endroits? Ça n’a pas de sens.

Si je prends ton chiffre de 2500€/an, cela veut dire que l’appartement est à refaire entièrement tous les 20 ans puisque tous les 20 ans tu as 1000/m2 de travaux à faire :
2500€*20/50 = 1000
Or, 1000/m2 ça correspond à une rénovation totale (électricité, chauffage et plomberie compris).
Ce qui n’est pas réaliste.

Comme tu maintiens ton 0.4%, cela veut dire que tu n’as pas compris mon argumentation. Je vais donc essayer de te montrer autrement que ce chiffre de 0.4% est faux.

Voici les chiffres d’arnaudlebonobo :
Loyer : 860€ (760€+ 100€)
Bien : 215 k€
Frais (notaire + caution) : ~18k
Cout d’acquisition : 233k€
Cash : Aucun renseignement. Il a un bon revenu (3000€). Partons donc sur 50k€
Emprunt : 183k€
Remboursement de l’emprunt : Etant donné les renseignements, on peut partir sur un emprunt à 2,1% +12€ d’assurance, ce qui donne 941€/mois
Sur ces 941€, il y aura environs entre 0 et 320€ d’intérêt/mois (dépend d’où on en est dans le crédit).
Frais d’habitation : Aucun renseignement mais je pense qu’on peut partir sur les miennes.
130€ (copro) + 45 (TF)

Pour commencer, la rentabilité financière n’est pas de 3.96%. Non pas que ton calcul de rendement soit faux.
Mais parce que tu prends des loyers hors charge et tu ne prends pas en compte l’effet de levier. Ton calcul de rendement ne correspond pas du tout à la situation décrite. Le calcul qui colle le plus à la situation est certainement le ROE (rendement financier) :

ROE = (Profits- Impôts–intérêts versés) / Capitaux propres
Profits = 860 (Loyer) – 130 (Charge) – 60 (Travaux)
Intérêt versés = entre 0 et 320.
Impôts : 45 (TF). Pas d’autres impôts ici car il s’agit d’un RP.
J’ai pris 720€/an de travaux. Ce qui me semble plus réaliste (nous pouvons en discuter)
Capitaux propres = 50k€

ROE (à T=0) = (760 + 100 – 130 – 60 – 320 – 45)/50 000 ~ 6,1% => Cas le plus défavorable
ROE (à T=20 ans) = (760 +100 – 130 – 60 -45)/50 000 ~ 12,5% => Cas le plus favorable

Comme tu peux le voir le rendement de cette investissement est compris entre 6.1% et 12.5% (en partant du principe que rien n’évolue. Ni loyer ni taxe) et non pas 0.4%.

Ce placement a néanmoins des contraintes. La plus importante étant ses frais d’entrée (18k). Cela représente tout de même un ticket d’entrée à 40% (20 000/50 000).

Il faut donc plusieurs années de rendement uniquement pour revenir à une situation d’équilibre (où l’on ne perd rien en revendant en même prix).

---------------------------

Si tu n’es pas convaincu par ce calcul, je peux raisonner autrement pour te montrer que ton 0,4% n’est pas bon.
Pour des raisons de simplification, enlevons les travaux (sur lesquels nous nous ne sommes à priori pas d’accord). Je ne pense pas trahir ta pensée en disant que tu dirais que le rendement serait de 1.4% dans ces conditions.

Si jamais cela était vraiment le cas, cela voudrait dire que si je place 50 000 en banque et rajoutant 81€/mois (941 – 860), je devrais obtenir la même chose que d’arnaudlebonobo (en supposant que rien n’évolue. Ni loyer ni taxe).

Or si je procède ici, à la fin de la période j’obtiens : 114 573€ (*)
Alors qu’arnaudlebonobo aura un bien à 215 000 € (en supposant que son prix soit identique dans 20 ans)
Pour que le placement bancaire soit identique à celui de arnaudlebonobo, il faudrait que tu places ton argent à 5,35% (*).

Pourquoi on obtient 5,35% alors que j’ai dit avant que le rendement était compris entre 6.1% et 12.5% ? Tout simplement à cause des frais d’entrée important (40%).
D’ailleurs, plus l’acquéreur se retire tôt et moins le rendement est bon.

(*) http://www.getsmarteraboutmoney.ca/tool ... o-A0_nhCUk
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#4 Message par Pi-r2 » 08 janv. 2016, 12:42

et ça donne quoi le roe avec 0% d'apport ? :D
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#5 Message par Vincent92 » 08 janv. 2016, 12:54

@Pi-r2 : Ne pas mettre d'apport rien à dire qu'on a absolument rien investies.

Si tu n'investies rien mais que quelque chose te rapporte de l'argent, ton rendement est infini (+ l'infini)
Si tu n'investies rien mais que quelque chose te coûte de l'argent, ton rendement est infini aussi (- l'infini)

Ce qui est tout à fait logique puisque cela revient à gagner de l'argent sans argent.

Le tout est de savoir si (Profits- Impôts–intérêts versés) >0 ou pas. Ici c'est le cas.

J'avais d'ailleurs répondu à cette question de ton premier poste :

"Si un rendement immobilier est de 3% en cas d’un achat 100% cash, le rendement sera compris entre 3% et l’infini suivant la proportion de cash".
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#6 Message par Vincent92 » 08 janv. 2016, 14:55

@Pi-r2 : Avec 0 apport ça donne un rendement infini.

(Profits- Impôts–intérêts versés) > 0 (rendement = + l'infini)
(Profits- Impôts–intérêts versés) < 0 (rendement = - l'infini)

Mettre 0 apport, cela revient à dire que vous ne placez rien mais que vous gagnez tout de même de l'argent.

Or, sans levier, vous avez beau être le meilleur trader du monde, même avec une performance de 1000%, si vous placez 0, cela vous rapporte 0.

C'est d'ailleurs tout l’intérêt du levier encore une fois. Gagner de l'argent en investissant l'argent de quelqu'un d'autre.
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#7 Message par Gpzzzz » 08 janv. 2016, 15:58

Vincent92 a écrit :@Pi-r2 : Avec 0 apport ça donne un rendement infini.

(Profits- Impôts–intérêts versés) > 0 (rendement = + l'infini)
(Profits- Impôts–intérêts versés) < 0 (rendement = - l'infini)

Mettre 0 apport, cela revient à dire que vous ne placez rien mais que vous gagnez tout de même de l'argent.

Or, sans levier, vous avez beau être le meilleur trader du monde, même avec une performance de 1000%, si vous placez 0, cela vous rapporte 0.

C'est d'ailleurs tout l’intérêt du levier encore une fois. Gagner de l'argent en investissant l'argent de quelqu'un d'autre.
T'as pas fait l'exemple avec une chute des prix de 20% en 5ans..
Docn d'un coté ton achat et de l'autre un locataire qui acheterait dans 5ans 20% sous ton prix..
Tu calcules la différence sur 15ans ? :lol:

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#8 Message par Vincent92 » 08 janv. 2016, 16:59

@Gpzzzz : Pour moi, vous venez de résumer en une phrase tout le problème de ce forum.

Je suis en train d’expliquer à lecriminel quel est l’intérêt d’investir dans l’immobilier et quels sont les erreurs qui sont faites de manière général dans ces raisonnements (lecriminel n’est pas le seul à faire ces erreurs), et vous venez m’expliquer qu’il va y avoir un crash dans les 5 prochaines années.

Effectivement, s’il y a un crash dans les 5 prochaines années et que l’immobilier perd 20%, vous aurez eu raison d’attendre 5 ans. Et encore, pas autant que vous le pensez. Je vais vous faire le calcul.

La question qu’il va falloir vous posez à un moment donnée c’est combien d’argent m’a coûté cette posture d’attentisme (malheureusement vous ne le ferez jamais).
Ce que je peux vous dire c’est que depuis fin 2010 (date de votre inscription sur le forum) l’immobilier a augmenté de ~7% dans le 92 (peut être que ce n’est pas votre marché mais c’est ce qui concerne cette partie du forum). A cela s’additionne le rendement que vous avez perdu en restant locataire.

Concernant le calcul :

Situation 1 : J’achète maintenant. Dans 20 ans j’ai mon bien

Situation 2 : Je place mon argent 5 ans à 2% net/net (dans un horizon court terme, c’est dure d’être sûr de faire mieux) puis j’achète dans 5 ans à 80% de la valeur de 2016.

50 000€ auquel vienne s’ajouter chaque mois 81€ (941 – 860) placé à 2% sur 5 ans :

J’ai donc 60 308€ (**) et le bien vaut 172 000€ (215 000€*0.8) + ~15 000€ de frais

J’ai donc un prêt de 126 692€ sur 15 ans à 2,1% +14€ d’assurance (on peut raisonnablement penser que les taux auront légèrement augmentés si le marché perd 20% si vite)

Vous devrez donc payer ~835€ (***) assurance comprise contre 941€

Vous voilà donc avec un différentiel de 106€/mois supplémentaire (941€ - 835€).

S’il est placé en intérêt composé à disons 3% net/net pendant 15 ans, vous aurez un gain à la sortie de 23 981€ (**) + votre bien

En conclusion est en partant du principe que votre bien en 2036 vont le même prix qu’en 2016, si vous attendez et qu’un crash se produit (-20% en 5 ans) vous avez un gain de ~11,15% (23 981 / 215 000) max (le gain est encore moins important si vous vous séparez de votre bien avant la fin du crédit)

(*) : http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocP ... pardep.pdf
(**) : http://www.getsmarteraboutmoney.ca/tool ... o_VMvnhCUk
(***) : http://www.la-calculatrice.com/calculat ... ciere.html
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#9 Message par lecriminel » 08 janv. 2016, 18:14

Vincent, il y a tellement de différences dans les données (frais d'arnaud passant de 22.5 à 18k, taux passant de 2.9% à 2.1% + 12 euros d'assurance (je crois que c'est un bon plan qu'il faudrait faire partager)... et dans le mode de calcul,
du coup, c'est trop compliqué pour moi d'y retrouver mes petits, pourrais tu m'expliquer où est mon erreur en partant avec mes données (l'important étant le raisonnement) et ma façon de calculer ?
Outre le fait que je n'emploie pas les bons mots.....


en fait en me relisant, je vois que j'ai écrit "si tu achètes cash", soit 100% cash et j'estimais à 3% son rendement contre 2.9% celui de l'appartement, je pense donc ne pas m'etre trompé non plus là-dessus.

Les 0.4% ne sont pas un taux mais le résultat d'une mise en facteur: rendement net de l'appartement hors interet - intérêts payés = (2.9%x prix d'achat) - (2.5%x prix d'achat)= 0.4% x prix d'achat= rendement net de l'appartement intérêts compris. (je sais il ne faut pas dire rendement car on n'a rien mis au départ, je te laisse mettre le mot adéquat).


Parce que l'impression que j'ai c'est seulement des données différentes, tu comptes 0 d'entretien (et je sais que c'est faux et ça change beaucoup avec mon 1%), une assurance à 12 euros, et tu prédis que le grand écart alors meme qu'il a déjà commencé à se réduire, va continuer entre les revenus des gens et les loyers et les prix.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#10 Message par Pi-r2 » 08 janv. 2016, 18:37

Vincent92 a écrit : Si tu n'investies rien mais que quelque chose te rapporte de l'argent, ton rendement est infini (+ l'infini)
en effet, et un rendement infini, ça ne te choque pas plus que ça ? ça ne te fait pas penser que ce n'est pas tout à fait la bonne approche ?
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#11 Message par Vincent92 » 08 janv. 2016, 19:58

@ lecriminel :

Je compte les travaux (720€/an), je me cite :

ROE = (Profits- Impôts–intérêts versés) / Capitaux propres
Profits = 860 (Loyer) – 130 (Charge) – 60 (Travaux)
Intérêt versés = entre 0 et 320.
Impôts : 45 (TF). Pas d’autres impôts ici car il s’agit d’un RP.
J’ai pris 720€/an de travaux. Ce qui me semble plus réaliste (nous pouvons en discuter)
Capitaux propres = 50k€

Concernant ton calcul si l’achat se fait en cash, le raisonnement est bon. Mais, ce n’est pas très intéressant d’acheter cash de l’immobilier. Tout l’intérêt est le levier justement (surtout aux taux actuels).

Concernant le loyer et le prix, je les considère constant sur toute la durée de la détention (ce qui n’est pas très optimiste. Au moins pour les loyers).

Ton erreur de raisonnement est que tu penses que si tu as un prêt à 2,5% (pour un cadre qui gagne 3000€ et qui apporte un peu de cash c’est beaucoup trop), cela diminue ton rendement (tu soustrais le taux d’intérêt à ton rendement). Alors qu’au contraire il l’augmente.
Il augmente car coût du crédit < gain que tu fais grâce à ce crédit.

Je pense t’avoir également bien montré la limite de ton raisonnement :
Si j’investi 100 000 euros à 3% net/net pendant 20 ans, j’obtiens ~180 000 euros à la fin.
Si arnaud met 100 000 euros dans son appartement (de 215 000€), il met moins de 20 ans à le payer tout en payant la même chose qu’un locataire.
Tu comprends bien qu’à partir de là, son rendement ne peut pas être de 0,4%.
Et tu vois bien qu’étant donné qu’arnaud fait mieux qu’un placement à 3% net/net sur 20 ans, le crédit contracté tire le rendement vers le haut. Il ne l’écrase pas.

Concernant l’assurance, je suis à la Générali (contrat 8001). Après le coût d’une assurance dépend aussi de l’âge, de la somme emprunté, de l’état de santé et du travail que tu fais. Je précise également que j’emprunte seul (ma moitié n’ayant pas encore fini ces études).

Voici une simulation faite en 3 minutes sur meilleurstaux :
http://hpics.li/9aca518

Et voilà mon cas en particulier (j’ai deux lignes de prêt. Une ligne sur 10 ans et une ligne sur 20 ans. Ce qui permet aussi de faire chuter un peu le cout. L’assurance coute 15€ les 10 premières années puis 10€ les 10 dernières) :
Prêt 1 :
http://hpics.li/ab2c2ba
Prêt 2 :
http://hpics.li/7f41b1e


@Pi-r2 :
A vrai dire non. Et cela ne devrait pas te choquer.

Si tu ne comprends pas qu’un investissement qui te coutes 0 et qui te rapportes de l’argent donne un rendement infini, je te conseille d’aller voir sur internet des cours sur l’effet de levier. Je ne suis pas forcément bon pédagogue.

C’est vraiment les basiques de l’analyse financière et c’est très accessible. N’importe qui avec un niveau bac scientifique peut comprendre ce genre de cours.
Voici un exemple :

https://books.google.fr/books?id=cqk9Aw ... ni&f=false

Par simple curiosité, pour toi, quel est le rendement d’un placement qui te coutes 0 et te rapportes 100 ?
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#12 Message par lecriminel » 08 janv. 2016, 20:17

Vincent92 a écrit : Mais, ce n’est pas très intéressant d’acheter cash de l’immobilier. Tout l’intérêt est le levier justement (surtout aux taux actuels).
le levier est la différence entre "rentabilité" de l'appartement
et le taux d'emprunt (ou le taux d'immobilisation)
Les taux sont bas mais les rendements aussi.

C'est meme là le problème, ils sont si bas que selon les cas, ils peuvent etre inférieurs au taux, ce que tu appelles effet massue.
et quand ils ne le sont pas, ils sont si proches que l'estimation (par exemple des travaux; mais aussi la future baisse des prix ou des loyers) peut te faire passer au-dessus ou en-dessous des taux d'emprunt, et quand ils sont au-dessus, l'écart est faible et cela met du temps à rembourser.
Bref, c'est loin d'etre aussi simple.
Si tu ne comprends pas qu’un investissement qui te coutes 0 et qui te rapportes de l’argent donne un rendement infini, je te conseille d’aller voir sur internet des cours sur l’effet de levier
je crois que PiR2 dit qu'il préfère gagner 5% de 100 que 1 de 0.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#13 Message par Vincent92 » 08 janv. 2016, 21:04

Quand tu parles de « rentabilité de l'appartement » je pense que tu parles de la rentabilité économique. Cela permet de voir si un investissement un bon dans l’absolue (sans prendre en compte l’endettement).
C’est intéressant pour une entreprise (ça permet de voir si elle est saine) mais ça n’est pas très intéressant de la calculer pour de l’immobilier (puisque ça n’est qu’une partie de l’équation).

Nous pouvons néanmoins le calculer pour Arnaud :

ROA = Résultat net/total active (tu noteras ici qu’un n’y a pas le cout d’emprunt)

Dans le cadre de l’investissement d’Arnaud :

860 (Loyer) – 130 (Charge) – 60 (Travaux) – 45 (TF) / 215 000 = 2.9%
Ce qui n’est pas si mal pour un ROA par les temps qui court.

Concernant ce que tu dis sur les rendements bas, je dirais qu’il faut juger au cas par cas. Il est probable qu’un investissement dans le centre de Paris puisse effectivement mal tourner.

Dans le cadre de l’investissement d’Arnaud, on n’est pas du tout dans un rendement qui frôle le levier. Il est beaucoup plus élevé.

Je t’en ai fait la démonstration. Même avec une baisse de l’immobilier de 20% et que le loyer reste constant :

On retrouve ces billes si on reste dedans 10 ans.
On fait mieux qu’un placement de 3% net/net si on reste dedans 15 ans.
On fait mieux qu’un placement de 5% net/net si on reste dedans 20 ans.

Et pourtant je n’ai pas utilisé le levier au maximum. J’ai mis un peu de cash pour se rassurer (ce qui diminue mécaniquement le rendement final).

En claire, même si le prix ET le loyer baisse, il suffit de rester 10-15 ans pour s’y retrouver. A part biensur si cela perd 50% ! J’ai franchement vu bien pire comme risque.
Maintenant, biensur. Etant donnée les frais d’entrée, si tu revends trop rapidement, tu peux perdre de l’argent. C’est le problème de l’immobilier (les droits d’entrée sont élevés).

Après, honnêtement, dès le début de la conversation je ne comptais pas te convaincre d’investir dans l’immobilier (cela fait au moins 10 ans que tu es dans une posture attentiste, c’est beaucoup trop difficile de te faire changer d’avis).

J’espère juste avoir mis en avant les faiblesses de ton raisonnement et que tu comprennes comment on calcul un rendement à effet de levier.

Concernant ce que tu dis PiR2, laissons le répondre tout seul.
Mais avec 100, si on m’a laissé la possibilité, je préfère gagnait 5% de 100 et 1 de 0. Ça me fera 6 plutôt que 5 ^^.
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#14 Message par lecriminel » 08 janv. 2016, 21:31

Vincent92 a écrit :cela fait au moins 10 ans que tu es dans une posture attentiste.
qu'en sais tu ?
d'ailleurs, je vais te donner un indice, tu te trompes.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#15 Message par Gpzzzz » 08 janv. 2016, 22:32

Vincent92 a écrit :@Gpzzzz : Pour moi, vous venez de résumer en une phrase tout le problème de ce forum.

Je suis en train d’expliquer à lecriminel quel est l’intérêt d’investir dans l’immobilier et quels sont les erreurs qui sont faites de manière général dans ces raisonnements (lecriminel n’est pas le seul à faire ces erreurs), et vous venez m’expliquer qu’il va y avoir un crash dans les 5 prochaines années.

Effectivement, s’il y a un crash dans les 5 prochaines années et que l’immobilier perd 20%, vous aurez eu raison d’attendre 5 ans. Et encore, pas autant que vous le pensez. Je vais vous faire le calcul.

La question qu’il va falloir vous posez à un moment donnée c’est combien d’argent m’a coûté cette posture d’attentisme (malheureusement vous ne le ferez jamais).
Ce que je peux vous dire c’est que depuis fin 2010 (date de votre inscription sur le forum) l’immobilier a augmenté de ~7% dans le 92 (peut être que ce n’est pas votre marché mais c’est ce qui concerne cette partie du forum). A cela s’additionne le rendement que vous avez perdu en restant locataire.

Concernant le calcul :

Situation 1 : J’achète maintenant. Dans 20 ans j’ai mon bien

Situation 2 : Je place mon argent 5 ans à 2% net/net (dans un horizon court terme, c’est dure d’être sûr de faire mieux) puis j’achète dans 5 ans à 80% de la valeur de 2016.

50 000€ auquel vienne s’ajouter chaque mois 81€ (941 – 860) placé à 2% sur 5 ans :

J’ai donc 60 308€ (**) et le bien vaut 172 000€ (215 000€*0.8) + ~15 000€ de frais

J’ai donc un prêt de 126 692€ sur 15 ans à 2,1% +14€ d’assurance (on peut raisonnablement penser que les taux auront légèrement augmentés si le marché perd 20% si vite)

Vous devrez donc payer ~835€ (***) assurance comprise contre 941€

Vous voilà donc avec un différentiel de 106€/mois supplémentaire (941€ - 835€).

S’il est placé en intérêt composé à disons 3% net/net pendant 15 ans, vous aurez un gain à la sortie de 23 981€ (**) + votre bien

En conclusion est en partant du principe que votre bien en 2036 vont le même prix qu’en 2016, si vous attendez et qu’un crash se produit (-20% en 5 ans) vous avez un gain de ~11,15% (23 981 / 215 000) max (le gain est encore moins important si vous vous séparez de votre bien avant la fin du crédit)

(*) : http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocP ... pardep.pdf
(**) : http://www.getsmarteraboutmoney.ca/tool ... o_VMvnhCUk
(***) : http://www.la-calculatrice.com/calculat ... ciere.html
+7% dans le 92 ?
C est depuis le 1er janvier 2010 ca alors !
Pas depuis Octobre 2010 :-)
Sinon 20% en 5ans c est loin d etre un crash.. c est moins de 5% de baisse par an..
Sinon en 2010 les taux n etaient pas a 2.1 sur 20ans..
Sinon t as oublié les 5 années de taxe foncière..

Donc oui si ca baisse de 20% en 5ans je gagnerai pas 20%.. ca doit plutot tourner autour des 15%.

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#16 Message par Vincent92 » 08 janv. 2016, 22:59

Gpzzzz : J'ai effectivement oublié la taxe foncière, ce qui vous fait un gain de 2837€ sur 5 ans (en partant du principe que tu les placer sur un support à 2% net/net).

Ces 2837€ sont loin de faire passer ton gain de 11 à 15%. Et je parlais de la période 2016=> 2021 et non 2010=> 2015. Puisque c'est quand même cela qui nous intéresse.

Pour les 7% dans le 92, je t'avais mi le lien INSEE-Notaire. Je te le remet :

http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocP ... pardep.pdf
Prix T4 2010 : 4 900 €
Prix T2 2015 : 5 230 €
(5230 - 4900)/4900 = 6.7%. C'est pourquoi je t'ai dit ~7%

Concernant le fait que 20% n'est pas un krack, la crise la plus grave est celle de 91 où l'immobilier a perdu ~40% en 7 ans (soit environs -7%/an). Dire que -5%/an n'est pas un krack, ca n'engage que toi.

@lecriminel : Quand je disais posture attentiste, cela ne veut pas dire être propriétaire ou locataire (bien qu'en toute honnêteté, je ne pensais pas que tu n'étais pas propriétaire. Comme quoi, être propriétaire n'est pas juste une conviction financière. Sinon, pour rester cohérent avec ton discours, tu aurais déjà revendu). Cela veut dire estimer que cela ne vaut pas le coup de se positionner à l'achat.
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#17 Message par joeysax » 08 janv. 2016, 23:38

Le meilleur post que j'ai lu depuis longtemps! :P
lien favori:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... 044600&f=p

une trentaine de visites au compteur.
mais ne sait pas reconnaitre une maison phenix quand il en voit une...

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#18 Message par lecriminel » 09 janv. 2016, 00:13

Vincent92 a écrit : Après, honnêtement, dès le début de la conversation je ne comptais pas te convaincre d’investir dans l’immobilier (cela fait au moins 10 ans que tu es dans une posture attentiste, c’est beaucoup trop difficile de te faire changer d’avis).
je vais te dire ce qu'il a manqué:
-tu as commencé par dire que le calcul n'était pas bon, il eut fallu reprendre mon calcul et dire où et pourquoi c'était faux. Not checked.
- j'ai donc compris que c'étaient les données qui changeaient. Dans les tiennes où tiens tu compte qu'un trader achète 13m2 utiles à BB sur 20 ou 25 ans ? qu'un couple à 5.000 euros s'achète une maison de 90m2 à 1h de Paris.....uniquement grace à leur apport qui couvre 40% du prix ? Les taux directeurs à 0% ils apparaissent où ? L'endettement public ? L'endettement privé ? La hausse du chomage ? La montée du FN ? Trop compliqué, tu te dis que 20% de baisse c'est déjà énorme et que ça n'arrivera pas. Comme le premier à acheter son barril au-dessus de 100 USD. Comme cet acheteur américain dans House Hunter International qui s'achetait cette masse de ciment faisant office de maison de village à 60km d'Avignon (où etait-ce 50km de Nimes ?) franchement grande et franchement moche. Je me prosternerais devant lui s'il arrive à en récuperer 300k aujourd'hui.
Tu ne peux pas faire la meme démo en 2000 quand l'immo vient de se retourner à la hausse après 40% de baisse, un chomage en baisse, des prix plus bas qu'aujourd'hui, des déficits pas encore explosés et maintenant. Non?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#19 Message par Hippopotameuuu » 09 janv. 2016, 01:00

joeysax a écrit :Le meilleur post que j'ai lu depuis longtemps! :P
Pareil !
Merci Vincent de semer un peu le doute sur les calculs foireux des attentistes.

Et merci de justifier ma signature. :lol:
Mélenchon a écrit :«Vous allez cracher du sang avec Fillon, Macron ou Le Pen !! »

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#20 Message par Suricate » 09 janv. 2016, 01:24

Bof, il ne fait que redire que plus on reste longtemps dans un logement plus on a de chance que l'achat soit intéressant. Ce qui est d'autant plus vrai quand la période est baissière.

Quand on n'a plus besoin de bouger (cas du retraité, du fonctionnaire en fin de carrière, du pantouflard, de l'installé en règle générale) il vaut effectivement mieux acheter.

De l'art d'enfoncer les portes ouvertes.

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#21 Message par lecriminel » 09 janv. 2016, 02:24

peut-on dire que si on a acheté un appartement en 2010 dans le 92,
qu'en le vendant le lendemain (et gardant l'emprunt comme il est parait il possible, voir autre thread) on obtenait un meilleur ROE (de l'ordre de 93% supérieur) en plaçant à 4% à l'époque plutôt qu'en le revendant en 2016 et placer son argent à 2% ? Peut-on dire avec le recul (c'est plus facile après) que garder cet appartement était un erreur patrimoniale ?

peut on dire que si on achète un appartement à 300 loyers soit 4% brut, ce qui est très bon selon jobserve75,
qu'on retire 1% pour TF et entretien (j'ai mis de l'eau dans mon vin, difficile de trouver moins)
soit 3% net,
pour un emprunt à 2.5% assurance comprise,
il suffit d'une baisse supérieure à 0.5% pour etre victime de l'effet massue ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#22 Message par lecriminel » 09 janv. 2016, 02:29

Hippopotameuuu a écrit :Merci Vincent de semer un peu le doute sur les calculs foireux des attentistes.
la nouveauté par rapport aux discussions habituelles est qu'il souligne l'effet levier qui permet de se faire des c.... en or massif en cas de baisse des taux et hausses des prix pour les spéculateurs.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#23 Message par lecriminel » 09 janv. 2016, 02:58

en ne se préoccupant que de
ROE = (Profits- Impôts–intérêts versés) / Capitaux propres,


Si c'est un exercice prouvant la puissance de l'effet levier, très (très) bien
Si c'est pour une décision économique, n'est ce pas un peu léger ?
il y a abstraction totale de la variation des taux d'interet qui a une puissance tout aussi importante, voire plus, notamment sur la valeur du bien. Abstraction totale de la valeur de départ du bien. Abstraction totale de la concurrence des placements: il suffit de trouver un placement à 3% dans le monde (mauvais) pour faire aussi bien sans ou avec moins de risque grave de perte de capital. Abstraction totale que le pseudo gain n'est qu'une dépense moindre (que le loyer) et ne se justifie normalement que par un salaire...qui actuellement ne la justifie pas. Abstraction totale du mouvement de recul des prix qui a été pour l'instant et par endroits amorti par la baisse des taux....qui sont à 0%.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#24 Message par Vincent92 » 09 janv. 2016, 03:10

@lecriminel : Déjà que j'ai eu du mal à te convaincre de le rendement présenté ici n'est pas si mauvais, tu penses bien que je ne vais pas essayer de te convaincre que les prix ne sont pas si fou que tu le dis :).

Je vais quand même te dire ce que j'en pense puisque tu le demandes (même si pour le coup je n'ai vraiment aucun espoir de te convaincre). Ne comptes donc pas sûr moi pour avoir une conversation longue à ce sujet. Non seulement, je pense que c’est une perte d’énergie pour rien (Aucune chance de te convaincre et on verra bien qui a raison au final) mais surtout ce n’est pas l’objet de cette file.

Tes arguments macro sont intéressants. Rappelons-les :

- Le taux directeur à 0% :

C'est tout à fait vrai et ceci fait très clairement monter les prix. Mais pas juste les prix de l'immobilier, cela fait monter le prix de tous les investissements. Ce qui veut dire que le risque d'une remontée des taux n'est pas juste présent dans l'immobilier. Qu'il y ait un risque lié au crédit, c'est évident.
Maintenant tu as deux possibilités. Soit tu penses que c’est une bulle qui va exploser et tu mets tout sur des supports sans risque (type livret A). Soit tu ne penses que ce n’est pas prêt de changer. A ce moment-là, tu prends un peu plus de risque (actions ou immobilier. C’est pareil, les deux sont dopés par les taux bas) et chaque année qui passe sans crash te donne un peu plus d’argent que celui qui a choisi le 100% sûr.

Est-ce que je pense que c’est une bulle sur le point d'exploser? Non, je ne pense pas. Pourquoi? Aucun intérêt pour la BCE de monter son taux directeur quand que la croissance ne revient pas. L'objectif de Mario Draghi c’est d’avoir une croissance à ~2%. Or, une remontée des taux c’est mécaniquement moins de croissance.
Maintenant, qu'est-ce que ça changerait si les taux remontent de 2% et que le prix chutent de 15% (ce n'est pas si mathématique mais admettons) ?
Pour l'acheteur (qui achète majoritairement à crédit), il n'aura rien gagné. Il devra toujours rembourser la même somme tous les mois (à la place de donner son argent à un propriétaire, il le donnera à la banque). Il sera juste content car il aura l'impression d'avoir bien fait d'attendre. Mais cela s’arrêtera là.
Pour l’acheteur qui aura acheté à 2% mais 15% plus chère. Aucune différence non plus. Il payera aussi la même somme à la fin du mois. Il pourra juste avoir l’impression d’avoir perdu de l’argent puisque la valeur du bien aura chuté. Mais ça sera juste une impression (à part biensur s’il est obligé de revendre rapidement puisqu’il n’aura alors pas profité de son taux très longtemps)
Le seul qui va vraiment perdre dans cette configuration, c'est celui qui aura acheté avec beaucoup de cash.

- L’endettement public/privé :
C’est vrai mais Je ne préfère pas me prononcé sur le sujet. Je risquerais de dire des bêtises (trop complexe pour moi). En tout cas, l’endettement privé ne me semble pas dramatique (les banques françaises sont très prudente et la titrisation des crédits immobiliers assez faible en France)

- Le chômage :
C’est souvent repris. Voici les chiffres de l’INSEE :
http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=14
En 2003, on était à 8,5% et en 2015, on est à 10,5%.
Maintenant, regardons dans le détail tout de même. Pour l’Ile de France (puisque nous sommes dans la partie Ile de France du forum) :
http://www.insee.fr/fr/bases-de-donnees ... =001515843
On est à 8,8%. Je ne vais pas te dire que c’est un bon chiffre. Mais tu vois bien que ce n’est pas nouveau (cela fait bien 20 ans qu’on est entre 7% et 9%) et que ça n’a pas empêché l’immobilier de monter ou de baisser ces 20 dernières années.
La corrélation ne m’a pas l’air si évident.
Le taux d’emploi des 25-55 ans (c’est la population des acheteurs) me semble par exemple plus probant. Il me semble que, ce qui fait monter ou baisser les prix ce n’est pas tant le nombre de « pauvres » mais plutôt le nombre de personne dans une situation stable.
Je ne me suis pas vraiment documenté sur le sujet mais quand je vois ce genre de graphique, cela ne me semble pas si catastrophique (c’est assez constant et autour de 80%) :
http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.a ... page=graph

- La monté du FN :
Pas vraiment d’avis dessus. Je pense qu’on n’est pas près d’avoir un président de la république FN. Je me trompe peut être.

Maintenant, tu as donné des arguments mais tu ne vois que le verre à moitié vide à mon avis.
Je ne vais pas te faire la liste de tous les arguments haussiers (cela serait comme pisser dans un violon).

Je vais juste te citer une partie de l’analyse Frigitt pour janvier 2016 (véritable mascotte des baissiers. Je pense donc que tu vas aimer) :

« Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 21% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 peut être accordée par les prêteurs, ce qui n’était plus le cas depuis le début des années 2000. »(*)

Voilà, il a presque tout dit. En gros, on peut acheter pareil qu’en 2000 mais en s’endettant sur 21 ans à la place de 15 ans.
Je rajouterais (même si je pense objectivement que tu n’en tiendras pas compte, il s’agit juste de t’expliquer mon point de vue) que :
Comprendre que le prix d’achat ramené au revenu des ménages n’est pas suffisant et qu’il y a un cas d’autres paramètres (comme les conditions de financement) à prendre en compte, c’est un bon début.

La prochaine étape sera de s’interroger sur la pertinence de sa valeur "normal" de taux d’intérêt et s’interroger sur la pertinence de sa valeur d’étalonnage de prix (comparer à 1965, alors que la France est en pleine croissance et qu’il n’y a que peu d’accumulation de richesse de la classe moyenne est-il vraiment pertinent?). Je lui laisse quelques années pour y réfléchir ^^.

Après il devrait probablement intégrer que les mœurs changent. Par exemple, qu’emprunter sur 20 ans semble normal aujourd’hui (on vit plus longtemps qu’en 65 !). Et ainsi de suite.

Suis-je baissier ou haussier ? Je pense qu’on va stagner (entre -2% et +2%) pendant assez longtemps et que les taux ne baisseront plus (ou alors à la marge). Dans cette configuration, le locataire est perdant. Voilà pourquoi j’ai acheté cet été.

(*) : http://www.cgedd.developpement-durable. ... a2110.html

Concernant ton dernier message : Tu continues à penser qu'un placement de 3% avec un emprunt à 2,5% te donne 0,5%. Ce qui est faux. Un placement à 3% avec un emprunt à 2,5% te donne un rendement au dessus de 3%. Mais je ne vais pas essayer de te le reexpliquer. Je te conseil de bien relire le file à tête reposer. Sinon tant pis, j'aurais essayer :|
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#25 Message par Gpzzzz » 09 janv. 2016, 06:40

Vincent92 a écrit :Gpzzzz : J'ai effectivement oublié la taxe foncière, ce qui vous fait un gain de 2837€ sur 5 ans (en partant du principe que tu les placer sur un support à 2% net/net).

Ces 2837€ sont loin de faire passer ton gain de 11 à 15%. Et je parlais de la période 2016=> 2021 et non 2010=> 2015. Puisque c'est quand même cela qui nous intéresse.

Pour les 7% dans le 92, je t'avais mi le lien INSEE-Notaire. Je te le remet :

http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocP ... pardep.pdf
Prix T4 2010 : 4 900 €
Prix T2 2015 : 5 230 €
(5230 - 4900)/4900 = 6.7%. C'est pourquoi je t'ai dit ~7%

Concernant le fait que 20% n'est pas un krack, la crise la plus grave est celle de 91 où l'immobilier a perdu ~40% en 7 ans (soit environs -7%/an). Dire que -5%/an n'est pas un krack, ca n'engage que toi.

@lecriminel : Quand je disais posture attentiste, cela ne veut pas dire être propriétaire ou locataire (bien qu'en toute honnêteté, je ne pensais pas que tu n'étais pas propriétaire. Comme quoi, être propriétaire n'est pas juste une conviction financière. Sinon, pour rester cohérent avec ton discours, tu aurais déjà revendu). Cela veut dire estimer que cela ne vaut pas le coup de se positionner à l'achat.
J ai un ami sui habite de l autre côté de la seine a carriere sur seine. J ai deja expose son cas. Il a acheté fin 2010 justement. Il va vendre cette année car trop petit. Au vu des prix de vente des apparts dans sa residence fin 2015 il a perdu +10% c est pas un crash non plus mais c est courant meme en idf proche entre 2010 et 2016.

Bref on l a tjrs dit et Suri le rapelle si t achetes pour 20ans faut foncer. Par contre le calcul de Vincent tombe si l acheteur doit revendre au bout de 5ans ppur s agrandir (parcours residentiel)

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#26 Message par Hippopotameuuu » 09 janv. 2016, 07:18

Gpzzzz a écrit :Il a acheté fin 2010 justement. Il va vendre cette année car trop petit. Au vu des prix de vente des apparts dans sa residence fin 2015 il a perdu +10% c est pas un crash non plus mais c est courant meme en idf proche entre 2010 et 2016.

Bref on l a tjrs dit et Suri le rapelle si t achetes pour 20ans faut foncer. Par contre le calcul de Vincent tombe si l acheteur doit revendre au bout de 5ans ppur s agrandir (parcours residentiel)
Il va revendre avec -10%, mais il va racheter aussi à -10%. Il ne perdra que les frais d’acquisition ce qui reste valable qu'elle que soit les perspectives du marché ou le montant des taux d’intérêt.

Une chose demeure, il faudra bien qu'il se loge durant une soixantaine d'année, du coup la location sur 60 ans coûte trois fois plus cher que l'achat sur 20 ans.
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#27 Message par ignatius » 09 janv. 2016, 08:07

La location n'est bonne que :
- pour les durées courtes
- en cas de baisse réelle et durable
- en cas de prix hauts et de taux d'intérêt élevés

L'achat est préférable :
- pour les durées longues
- pour certains cas spécifiques (gros cash mais peu de revenus ou situation instable)
- lorsque la rémunération du cash est supérieure au taux d'emprunt, les prix potentiellement stables, et la durée d'installation correcte.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#28 Message par loulipo » 09 janv. 2016, 13:37

Hippopotameuuu a écrit :
joeysax a écrit :Le meilleur post que j'ai lu depuis longtemps! :P
Pareil !
Merci Vincent
+1 8)
Merci pour cette brillante et pédagogique explication de l’effet levier ! :idea:

Si un modérateur passe par ici, ce post mériterait une meilleure visibilité.

Comment justifier le mécanisme le passage vers la propriété des locataires, qui (très majoritairement) ne mettent que quelques sous de côté tous les mois :
  • Dans 20 ans (c'est élevé, mais c'est le nouveau paradigme des prêts chez les accédants), il aura un capital plus élevé avec 100 Euros (prêtés par le banquier) "placés en immobilier" à 1%, qu’avec 10 Euros (ses sous) placés à 10% (en AV, bourse ?).
    (après on peut ergoter sur le rendement de 1% qui serait plutôt 0,5%, ça ne change en rien la conclusion... mais en contre-point ergoter sur du 10% à faible risque...).
Le vrai axe de réflexion lié à la bulle :
c’est d'être prêt à attendre 3-4 ans (et une baisse de 20%, 30%,... ? des prix) avant de profiter de l’effet levier, puis obtenir le même patrimoine au bout de 15 ans d'emprunt (= durée d'emprunt pré-bulle de référence ).
Au final, ça ne fait pas beaucoup de différence sur l'échéance finale (et sous réserve que le scénario de baisse prononcée se produise !).

La psychologie du "passage à l'acte" dans le "réservoir de pigeons" peut aisément se comprendre.

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#29 Message par lecriminel » 09 janv. 2016, 14:23

Hippopotameuuu a écrit :Il va revendre avec -10%, mais il va racheter aussi à -10%. Il ne perdra que les frais d’acquisition.
il perdra aussi les intérêts. Admettons qu'ils soient à 3%. (exemple)
tu achetes 300k,
tu revends 300k 10 ans après.
tu dis que tu as perdu 7%x300k= 21k.

tu achetes la meme maison 100k
puis tu la revends 100k 10 ans apres.
tu calcules 7k de perdus.

En réalité entre les 2 situations il y a environ 80k euros d'écart.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#30 Message par lecriminel » 09 janv. 2016, 14:30

Tu continues à penser qu'un placement de 3% avec un emprunt à 2,5% te donne 0,5%
pas vraiment, je mets en facteur et ça éclaire bien (d'ailleurs j'aurais aimé que tu répondes à la question: il suffit d'une baisse supérieure à 0.5% pour etre victime de l'effet massue ?)

P=prix d'achat
gain sur le loyer= X= 3%P
intérêts sur l'emprunt= Y = 2.5% P
gain net de l'achat= X-Y = 0.5%P
rentabilité= effet levier x 0.5% P tu vois j'ai compris.

avec une baisse des prix B
gain net de l'achat tenant compte de la variation de la valeur du bien= X-Y-B= 0.5%P - B
le gain est nul avec B= 0.5%P
et l'effet levier passe en effet massue avec une baisse supérieure.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#31 Message par lecriminel » 09 janv. 2016, 14:56

Comprendre que le prix d’achat ramené au revenu des ménages n’est pas suffisant et qu’il y a un cas d’autres paramètres (comme les conditions de financement) à prendre en compte, c’est un bon début.
je dirais, hors speculation que c'est d'abord une situation personnelle. Si tu es cadre à Villeneuve sur Lot, foyer à 4 Smics, il n'y a aucune raison de ne pas acheter.
Si tu es stagiaire à Paris, la question ne se pose pas car tu ne peux pas.

Pour les cas intermédiaires, étant données les sommes en jeu, tu es obligé de spéculer: je ne crois pas que beaucoup de gens accepteraient d'acheter un bien s'ils savaient qu'il perdrait 30% en 10 ans.
On a vu en 2008 ce qu'un marché aidé faisait à ce niveau de prix: il pique du nez. Devant l'ampleur des dégâts, le marché n'est plus aidé mais drogué au remède de cheval. En plus de la baisse des taux on a doublé l'aide publique à l'immobilier, cette aide supplémentaire couvre 1/4 du déficit total. le résultat ? ça baisse tout doucement. les conséquences ? la valeur theorique des biens baisse encore plus avec cet endettement, ce qui fait que malgré la baisse, la valeur est plus bullesque.
Devant la valeur de l'achat et la grande incertitude quant aux prix futurs, aujourd'hui acheter c'est un peu jouer au casino. Pour se couvrir, le meilleur moyen est de ne pas dépasser 33% d'endettement sur 15 ans avec son seul salaire. Mais pour la majorité, avec ses conditions ils ne pourront s'acheter qu'un garage un ou grand WC. Ce qui confirme les soupçons de bulle.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#32 Message par Hippopotameuuu » 09 janv. 2016, 22:31

loulipo a écrit :Si un modérateur passe par ici, ce post mériterait une meilleure visibilité.
C'est une brillante idée, je vais m'en occuper, mais quand les postages s’apaiseront dans qq jours.

Pour le moment le découpage de ce sujet est des plus délicat, par entrelacement de deux discutions sans lien.

Un post-it sera même très utile. :wink:
Mélenchon a écrit :«Vous allez cracher du sang avec Fillon, Macron ou Le Pen !! »

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#33 Message par jobserve75 » 09 janv. 2016, 23:43

Bonjour vincent92,

Bienvenu sur le forum.

L'effet de levier est effectivement un puissant moyen de s'enrichir que ce soit dans l'immobilier ou dans la bourse. Mais attention à l'effet boomerang ou massue comme tu le dis.

Prenons un exemple très simple.

Investissement de 100

1er cas : achat cash
2ème cas : achat avec 20% d'apport et le reste en empruntant soit 80.

Si une baisse de 20% intervient dans les 5 ans ( que je ne crois pas non plus)
1er cas : la perte est de 20%
2ème cas : la perte est de 100%. Je revends 80 et peux juste rembourser mon prêt et ai perdu l'intégralité de mon apport initial.

Concernant l'arbitrage location/achat, au-delà de l'aspect financier, il y a l'aspect confort et bien-être. J'habite en location depuis 2013 en Guadeloupe et à l'époque j'avais hésité à acheter sachant que je resterai 4 ans. Au niveau financier, le match était quasi nul même avec une baisse de l'immo de 2%/an en raison d'une rentabilité locative d'environ 6-7% où j'habite.
Mais franchement mon proprio me loue une maison dans les normes du marché mais même si la salle de bains avait été refaite à mon entrée, c'est du cheap de cheap made in china.
J'ai une fuite sous mon évier dans ma cuisine non réparée
Le jardin (ici, ça pousse très vite) est remplie de mauvaises herbes. Il faudrait le refaire entièrement...
Etc...

Si j'étais chez moi, je serai mieux et pourrai faire les travaux que je veux.

Vivement mon retour sur Paris (j'avais vendu en 2013 croyant encore au krack)!!

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#34 Message par Gpzzzz » 10 janv. 2016, 02:22

jobserve75 a écrit :Bonjour vincent92,

Bienvenu sur le forum.

L'effet de levier est effectivement un puissant moyen de s'enrichir que ce soit dans l'immobilier ou dans la bourse. Mais attention à l'effet boomerang ou massue comme tu le dis.

Prenons un exemple très simple.

Investissement de 100

1er cas : achat cash
2ème cas : achat avec 20% d'apport et le reste en empruntant soit 80.

Si une baisse de 20% intervient dans les 5 ans ( que je ne crois pas non plus)
1er cas : la perte est de 20%
2ème cas : la perte est de 100%. Je revends 80 et peux juste rembourser mon prêt et ai perdu l'intégralité de mon apport initial.

Concernant l'arbitrage location/achat, au-delà de l'aspect financier, il y a l'aspect confort et bien-être. J'habite en location depuis 2013 en Guadeloupe et à l'époque j'avais hésité à acheter sachant que je resterai 4 ans. Au niveau financier, le match était quasi nul même avec une baisse de l'immo de 2%/an en raison d'une rentabilité locative d'environ 6-7% où j'habite.
Mais franchement mon proprio me loue une maison dans les normes du marché mais même si la salle de bains avait été refaite à mon entrée, c'est du cheap de cheap made in china.
J'ai une fuite sous mon évier dans ma cuisine non réparée
Le jardin (ici, ça pousse très vite) est remplie de mauvaises herbes. Il faudrait le refaire entièrement...
Etc...

Si j'étais chez moi, je serai mieux et pourrai faire les travaux que je veux.

Vivement mon retour sur Paris (j'avais vendu en 2013 croyant encore au krack)!!
2013 ? T as deja remboursé les frais de notaires dans certains arrondissements :-)

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#35 Message par Vincent92 » 10 janv. 2016, 10:43

@lecriminel : Je comprend ce que tu veux dire. Effectivement, si le rendement baisse jusqu'au ce que :

Loyer – Charge copropriété – Travaux – TF - Coût crédit - moins value < 0, le levier tire le rendement vers le bas.

Attention, même dans ces conditions, tu ne perds pas d'argent. Tu fais juste moins bien que le rendement économique (si tu avais acheté cash).

Il suffit de reprendre l'exemple plus haut. Même avec un rendement économique de 2,9% et une baisse de l'immobilier de 20%, nous finissons par nous enrichir à terme (>10 ans).

Ce qui veut dire qu'effectivement si tu achète à Paris (où le rendement est faible) et que ça perd 20% de la valeur, il est assez probable que tu perdes de l'argent.
Par contre si tu achètes en province, le rendement étant particulièrement éloigné de coût crédit, il faut vraiment que l’immobilier perde énormément pour que le levier tire ton rendement vers le bas et que tu commences à perdre de l'argent.

Pour l'IDF, je résumerais ainsi :

En partant du principe que tu gardes ton bien sur un horizon de 10 ans (plus tu reste et plus le risque est faible) :

Paris centre (>10 K€/m² à l’achat, 30€ en loc) => Extrêmement facile de basculer vers un effet massue voir même une perte sèche en cas de baisse importante
Paris faubourgs (8 K€/m² à l’achat, 26€ en loc) => Facile de basculer vers un effet massue. Une perte sèche est possible en cas de baisse importante
Proche banlieue (5 K€, 20€) => Difficile de basculer vers un effet de massue et quasiment impossible de faire une perte sèche en cas de baisse importante
Lointaine banlieue (3 K€, 15€) => Quasi impossible de basculer vers un effet de massue. Impossible de faire une perte sèche en cas de baisse importante (ou alors -50% en 10 ans)

@jobserve75 :
Je ne suis pas vraiment d'accord avec toi.
Si tu vends 80, dans les deux cas tu perds 20.

Certes dans un cas ces 20 représente 100% du cash investi et dans l'autre c'est 20%. Mais la perte est identique.

Ceci étant (si on me prend pas en compte le rendement mais uniquement la valeur), ce que tu décris est vrai. Si je prend un levier de 80% et que je perd 20%, je perd tout mon investissement.

Le danger n'est donc pas exactement comme tu l'as décrit. Je dirais plutôt :

Si l'investi 200 et que cela je perd 20%, j'ai 160 toujours (et non pas si j'investi 1000).
Si l'investi 200 et que je prend un levier pour avoir 800 et que cela perd 20%, j'ai 0.

Ceci étant, celui s'applique plutôt lorsque tu prends un levier en bourse (ce qui n'est pas possible pour tous les investissements en bourse) mais ne s'applique pas à l'immobilier.
En immobilier, les gens ne prennent pas un levier pour acheter un bien dix fois plus chère.

Ils prennent un levier pour acheter un bien de la même valeur. Ceci n'augmente donc pas le risque.

Je précise ici tout de même qu'une baisse de 20% ne veut pas dire une perte de 20%.
Comme décrit plus haut dans cette file, quelqu'un qui attend 5 ans pour se positionner avec un prix inférieur de 20% ne gagne que 11-12% sur un exemple au final.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#36 Message par jobserve75 » 10 janv. 2016, 11:30

En valeur absolue, tu perds 20 mais en valeur relative, dans le 1er cas, tu perds 20% et 100% dans le 2ème cas.

Ce sont donc les risques d'un effet de levier.

Beaucoup se sont enrichis en bourse ou dans l'immo quand le marché est ascendant en s'endettant au maximum.

Quand le marché se retourne, ils perdent de l'argent sur un patrimoine qu'il n'ont pas.

Les boursicoteurs qui osent le plus utilisent beaucoup le srd ( service de réglement différé) qui peut se retourner contre eux en cas de retournement.

En immobilier, beaucoup de gens prennent un effet de levier pour acheter un bien 10 fois plus cher. Quand ton apport est de 10%, c'est le cas. Ton effet de levier sera multiplié par 10. Si c'est 33%, ton effet de levier sera de 3 etc...

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#37 Message par guinioul » 10 janv. 2016, 12:43

jobserve75 a écrit : 2ème cas : la perte est de 100%. Je revends 80 et peux juste rembourser mon prêt et ai perdu l'intégralité de mon apport initial.
voila, tout est dit !

Et c'est justement cette réalité bien réelle à laquelle certains ménages endettés doivent faire face en cas de revente forcée pour X ou Y raisons . Et ça ben ça ne se voit pas dans les calculs de Vincent92 qui ne parlent qu'en pourcentage et en rendement mais négligent totalement les valeurs de coût total de crédit et de restant dû .

Au final dans le 2eme cas (ci dessus) il aurait été infiniment plus avantageux de rester en location (+ plus grand pour moins cher, apport pas perdu) . Il ne faut pas perdre de vue qu'en cas de revente sous délai de rétention court et en marché baissier (ou même stable) la revente du bien couvre à peine ce qu'il reste à rembourser au banquier, au final l’endetté à toujours autant besoin de se loger mais il n'a plus d'apport (voire doit toujours de l'argent à la banque) .

Faudrait voir à pas perdre de vue cet aspect qui est critique dans la prise de décision . On ne parle pas d'un portefeuille d'actions là, mais d'un besoin vital (se loger) .
Vincent92 a écrit : Je ne suis pas vraiment d'accord avec toi.
Si tu vends 80, dans les deux cas tu perds 20.

Certes dans un cas ces 20 représente 100% du cash investi et dans l'autre c'est 20%. Mais la perte est identique.

Ceci étant (si on me prend pas en compte le rendement mais uniquement la valeur), ce que tu décris est vrai. Si je prend un levier de 80% et que je perd 20%, je perd tout mon investissement.

Le danger n'est donc pas exactement comme tu l'as décrit. Je dirais plutôt :

Si l'investi 200 et que cela je perd 20%, j'ai 160 toujours (et non pas si j'investi 1000).
Si l'investi 200 et que je prend un levier pour avoir 800 et que cela perd 20%, j'ai 0.

Ceci étant, celui s'applique plutôt lorsque tu prends un levier en bourse (ce qui n'est pas possible pour tous les investissements en bourse) mais ne s'applique pas à l'immobilier.
En immobilier, les gens ne prennent pas un levier pour acheter un bien dix fois plus chère.

Ils prennent un levier pour acheter un bien de la même valeur. Ceci n'augmente donc pas le risque.

Je précise ici tout de même qu'une baisse de 20% ne veut pas dire une perte de 20%.
Comme décrit plus haut dans cette file, quelqu'un qui attend 5 ans pour se positionner avec un prix inférieur de 20% ne gagne que 11-12% sur un exemple au final.
Ce que tu ne comprends pas c'est que tu n'investis pas 200 comme tu dis mais 200+les intérêts dûs au banquier (mais pour un bien qui ne vaut que 200 sur le marché), or quand tu empruntes 200 sans apport (100% d'endettement) ben c'est pas 200 que tu dois mais au moins 300 (et là je suis encore gentil hein), donc en cas de revente forcée + baisse du marché alors l'effet de massue est clairement là si tu n'as pas encore remboursé les 100 d'écart que le banquier réclame (en gros tu lui dois encore des sous pour un truc que tu ne possèdes plus, on a connu situation plus confortable).

Refais tes calculs en intégrant ces données (valeurs totales, restant dû et tout le tralala, et non pourcentages) et tu verras que ça change beaucoup de choses sur le résultat final . Tes calculs ne sont pas faux dans l'absolu mais ils ne correspondent que de loin à la réalité (je dis ça sans animosité) .

c'est que dit j'observe 75 :
jobserve75 a écrit : En immobilier, beaucoup de gens prennent un effet de levier pour acheter un bien 10 fois plus cher. Quand ton apport est de 10%, c'est le cas. Ton effet de levier sera multiplié par 10. Si c'est 33%, ton effet de levier sera de 3 etc...
Bon sinon on est un peu en train de pourrir le topic de arnaudlebonobo là :mrgreen:

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#38 Message par Vincent92 » 10 janv. 2016, 13:10

Jobserve : Je crois que tu n'as pas compris ma remarque.
Effectivement, si on met 20% de cash et qu'on prend un levier de 80%, on prend tout sur 100.
A savoir, le rendement, la plus value et aussi la moins value.
Nous sommes d'accord là dessus.

Je répondais juste à ton poste où tu prenais 2 cas :
Premier cas : Achat à 100 en cash
Deuxième cas : Achat à 20 en cash et 80 par le levier

Sur ces deux cas le risque de perte est identique

Par contre si tu dis :
Premier cas : Achat à 100 en cash
Deuxième cas : achat a 100 en cash et 900 en levier

Oui, là ton exposition est dix fois plus forte.
Que ce soit en terme de rendement de plus value ou moins value.

En claire acheter le meme bien avec du levier ou en cash m'expose pas plus.
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#39 Message par lecriminel » 10 janv. 2016, 15:13

Vincent92 a écrit :Attention, même dans ces conditions, tu ne perds pas d'argent. Tu fais juste moins bien que le rendement économique (si tu avais acheté cash).

Il suffit de reprendre l'exemple plus haut. Même avec un rendement économique de 2,9% et une baisse de l'immobilier de 20%, nous finissons par nous enrichir à terme (>10 ans).

....
Pour l'IDF, je résumerais ainsi :

En partant du principe que tu gardes ton bien sur un horizon de 10 ans (plus tu reste et plus le risque est faible) :

Paris centre (>10 K€/m² à l’achat, 30€ en loc) => Extrêmement facile de basculer vers un effet massue voir même une perte sèche en cas de baisse importante
Paris faubourgs (8 K€/m² à l’achat, 26€ en loc) => Facile de basculer vers un effet massue. Une perte sèche est possible en cas de baisse importante
Proche banlieue (5 K€, 20€) => Difficile de basculer vers un effet de massue et quasiment impossible de faire une perte sèche en cas de baisse importante
Lointaine banlieue (3 K€, 15€) => Quasi impossible de basculer vers un effet de massue. Impossible de faire une perte sèche en cas de baisse importante (ou alors -50% en 10 ans)
On est d'accord en gros.
Je rajouterais cependant ces détails:
- Si tu as plus d'euros 10 ans après, tu ne t'es enrichi que si tu as gagné plus que l'inflation, tu peux aussi etre plus pauvre. L'inflation est basse mais avec de telles sommes et une durée longue, on ne peut pas encore la négliger.
- Cependant ta remarque est juste, la comparaison se fait non pas dans l'absolu mais avec un autre placement si achat cash (et avec le taux d'emprunt si emprunt, là tu perds forcément si tu fais moins bien)
- je voudrais rajouter qu'il est plus probable que ça corrige à Paris centre (>10 K€/m² à l’achat, 30€ en loc) qu'en lointaine banlieue (3 K€, 15€).....justement parce que les taux sont plus mauvais.
-Quand le rapport prix/loyer est bon, l'achat est (presque) forcément meilleur: il faudrait une improbable baisse rapide très sensible des prix et/ou des loyers ou une durée si courte qu'elle n'amortit pas FN et FAI. A vrai dire, en campagne profonde, on n'est plus en bulle (60k une maison où le salaire minimum est au-dessus de 1k, c'est correct), c'est la situation économique ( 0 emploi) qui freine l'achat.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#40 Message par Vincent92 » 11 janv. 2016, 11:38

@guinioul :
Ce que tu ne comprends pas c'est que tu n'investis pas 200 comme tu dis mais 200+les intérêts dûs au banquier (mais pour un bien qui ne vaut que 200 sur le marché), or quand tu empruntes 200 sans apport (100% d'endettement) ben c'est pas 200 que tu dois mais au moins 300 (et là je suis encore gentil hein), donc en cas de revente forcée + baisse du marché alors l'effet de massue est clairement là si tu n'as pas encore remboursé les 100 d'écart que le banquier réclame (en gros tu lui dois encore des sous pour un truc que tu ne possèdes plus, on a connu situation plus confortable).

Refais tes calculs en intégrant ces données (valeurs totales, restant dû et tout le tralala, et non pourcentages) et tu verras que ça change beaucoup de choses sur le résultat final . Tes calculs ne sont pas faux dans l'absolu mais ils ne correspondent que de loin à la réalité (je dis ça sans animosité) .
En partant du principe que tu revends une fois la totalité du crédit remboursé, 200 000€ emprunté à 2,2% assurance comprise coute 47 396,80 €.

Il faudrait emprunter à 4.36% assurance comprise et revendre à la fin du crédit pour payer 100 000€ de cout d’emprunt.

Donc non, tu n’es pas "gentil" mais au contraire très en dehors de la réalité. Même pour un très mauvais dossier.

Et si l’on rembourse par anticipation (puisque c’est ca dont il est question dans ton poste), ca ne nous coutes pas 47 397€ mais beaucoup moins. A savoir, la somme des intérêts déjà remboursé au fil des mois + 6 mois d’intérêts (au pire et si on a mal négocié son crédit. C’est assez commun de ne pas avoir de frais de remboursement anticipé aujourd’hui).

Par ailleurs, je t’invite à relire le fil en entier. Je n’ai pas raisonné qu’en pourcentage mais j’ai également pris des exemples concrets et chiffrés. Ce que tu me demandes de faire a déjà été fait.

J’ai pris un exemple en cas de revente au bout de 10 ans dans un contexte où le marché avait perdu 20% en proche banlieue parisienne (ce n’est pas là où le rapport location/prix est le meilleur).

Le résultat final est positif. Je dis cela sans animosité également. Je cherche à débattre. Si toutefois j'ai tord, il ne faut pas hésiter à me corriger. Bien au contraire!



@lecriminel : Tu as raison sur l'inflation. Mais il est difficile de penser que l'immobilier puisse baisser dans un contexte inflationiste.
Au contraire, plus l'inflation est forte et plus le prix risque d'être élevé. Le nombre de biens à vendre en proche banlieue parisienne étant fini (il n'y a pas presque plus de foncier), plus la population a d'argent et plus l'immobilier est chère.

C'est donc difficile d'imaginer l'immobilier qui baisse de 20% dans un contexte où l'inflation fort. Je veux bien imaginer tous les scénarii mais celui-ci me semble vraiment peu probable.

Au contraire, historiquement l'immobilier semble une valeur assez résiliante à l'inflation. Ce qui n'est pas le cas de tous les placements.
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#41 Message par Pi-r2 » 11 janv. 2016, 12:23

Vincent92 a écrit : Par simple curiosité, pour toi, quel est le rendement d’un placement qui te coutes 0 et te rapportes 100 ?
C'est très simple, c'est une notion qui n'est pas définie, ie , ce n'est pas la bonne façon d'aborder le problème, c'est une erreur de parler de rendement dans ce cas, bien évidemment.
Le seul "rendement" qui a un sens "physique" dans le cas de l'immobilier c'est (loyer-frais propriétaire)/prix d'achat. C'est le rendement "brut" de l'opération.
Note que tu peux faire le même calcul avec des actions. Selon toi, il est donc nettement plus intéressant d'acheter des actions à crédit plutôt qu'au comptant , puisque tu as aussi l'effet levier. Pourquoi tu ne le fais pas ? parce que dans le cas des actions, le risque est nettement plus évident à tes yeux. En fait, quand tu raisonnes avec effet de levier, tu sous estime grandement le risque de l'immobilier.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#42 Message par Pi-r2 » 11 janv. 2016, 12:30

ignatius a écrit :La location n'est bonne que :
- pour les durées courtes
- en cas de baisse réelle et durable
- en cas de prix hauts et de taux d'intérêt élevés

L'achat est préférable :
- pour les durées longues
- pour certains cas spécifiques (gros cash mais peu de revenus ou situation instable)
- lorsque la rémunération du cash est supérieure au taux d'emprunt, les prix potentiellement stables, et la durée d'installation correcte.
et surtout, sous condition du prix d'achat. Si le prix d'achat est vraiment trop élevé, l'achat n'est jamais bon.
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#43 Message par Vincent92 » 11 janv. 2016, 16:43

@Pi-r2 :

Concernant les risques de l’effet de levier, je les connais. Pour un même produit, que ce soit sur un support action ou immobilier, une forte moins value est accentuée par l’effet de levier.

Concernant l’infini. Ce n’est pas moi qui dit cela mais toutes les personnes qui ont fait ne seraient ce que quelques heures d’analyse financière dans leur vie. As tu regardé sur internet comment calculer un rendement avec effet de levier ? Je n’ai pas invité ce calcul.

---------------------------
Par ailleurs, « croyances » et mathématiques ne font pas forcément bon ménage. C’est drôle que tu ne parles de cette notion d’infini parce que mon cousin (à sa décharge, il est encore très jeune) m’a fait exactement la même réflexion ce week end sur un autre exercice.

Sa théorie était que si je lance 6 fois un dé de 6 faces, j’étais sûr de faire un 6.

C’est biensur totalement faux. J’ai eu beau utilisé toute la pédagogie du monde, je n’ai pas réussi à le convaincre qu’il pouvait bien jeter 10 000 fois son dé, il n’était pas sûr de faire un 6. Et que s’il le jeté 6 fois il n’avait que 2 chances sur 3 de faire au moins un 6.

Ceux à quoi il m’a répondu : « Mais alors, combien de fois faut il le jeté d’après toi ? »

Je lui ai répondu un nombre infini de fois. Que plus il jetait le dé plus les chances de faire au moins un fois 6 était grande qu’il n’avait jamais 100% de chance de faire 6.

Il a répondu la même chose que toi : « Mais tu vois bien que ta théorie est fausse ?»
Désespéré, j’ai fini par abandonner et faire un exercice empirique : « Ecoute, on va faire plusieurs séries où on va lancer 6 fois le dé et tu vas voir que dans certaines séries, on ne va pas faire 6 ».
Avec cet exercice, il a compris que sa théorie ne pouvait pas être bonne. C’est déjà ca ^^.
------------------------------

Pour en revenir au sujet, tu n’es pas capable de me dire quel est le rendement si j’investie 0 et que ca me rapporte 100.

Cela n’a pas l’air de te gêner. Pourtant, cela devrait car c’est une question simple et centrale qui n’a rien à voir avec mes calculs.

Que tu ne sois pas capable d’expliquer pourquoi quelqu’un qui n’investie rien (ou 0) puisse gagner de l’argent en immobilier devrait te faire comprendre que quelque chose t’échappes et que le rendement économique est insuffisant.

J’espère au moins que tu calcules bien le rendement économique et donc tu n’inclus pas le "coût du crédit" dans ton calcul de "frais de propriétaire". Sinon c’est pire que ce que je pense puisque tu ne calcules même pas le rendement économique mais un rendement qui n’a aucun sens (voir le début du fil). A ce moment là, je te conseil de passer une demi journée sur internet pour bien comprendre comment on calcule un rendement avec un levier.

En cherchant quelque minutes, je suis tombé la dessus : http://www.infofi2000.com/blog/edl

Ca me semble assez pédagogique.

Malheureusement, comme mon cousin, je pense qu’il est inutile de faire plus de théorie. Les arguments scientifiques ne marcheront pas.

Voici néanmoins 3 exemples pratiques en espérant que ca t’aide (baisse faible, baisse forte et crash délirant) :


1ier cas :
Cout opération : 100k
Loyer – cout propriétaire : 3k/an => 250€/mois
Cash : 51k (donc 49% de levier)
Montant crédit : 49k
Cout emprunt (sur 20 ans à 2,2%) : ~250€/mois
Loyer – cout global = 0

Au bout de 10 ans, il reste 27 182 € à rembourser

2ieme cas :
Cout opération : 100k
Loyer – cout propriétaire : 3k/an => 250€/mois
Cash : 100k (pas de levier)
Loyer – cout global = 250€
Si on place ces 250€/mois à 3% net/net, on obtient : 34 862 €

1 – En partant du principe que la valeur du placement perd 5% en 10 ans :

1ier cas : Patrimoine : 95 000€ - 27 182 € = 62 181€
Gain du placement : 67 181€ - 51 000€ (mise de départ) = 16 181€
Rendement placement : 16 181€/51 000€ ~ 32% (en 10 ans)

2ieme cas : Patrimoine : 95 000€ + 34 862 = 129 862€
Gain du placement : 129 862€ - 100 000€ = 29 862€
Rendement placement : 29 862€/100 000€ ~ 30% (sur 10 ans)

32% > 30% => Effet de levier.

Rendement financier = Rendement économique + Effet de levier
Comme effet de levier >0, Rendement financier > Rendement économique

Malgré une baisse légère de l’immobilier, toute proportion gardée, la personne qui a utilisé un effet de levier a gagné plus d’argent.

=> Cela devrait t'alerté sur les lacunes de ton calcul de rendement puisque pour un même placement, toute proportion garder, celui qui a utilisé un effet de levier gagne plus que celui qui n'en a pas fait.

Evidemment, avec une valeur plus haute (ne serait ce qu’un prix constant sur 10 ans ou tout simplement un placement plus rentable), le levier explose le rendement.


2 – En partant du principe que la valeur du placement perd 20% en 10 ans :


1ier cas : Patrimoine : 80 000€ - 27 182 € = 52 818€
Gain du placement : 52 818€ - 51 000€ = 1 818€
Rendement placement : 1 818€/51 000€ ~ 4% (en 10 ans)

2ieme cas : Patrimoine : 80 000€ + 34 862 = 114 862€
Gain du placement : 114 862€ - 100 000€ = 14 862€
Rendement placement : 14 862€/100 000€ ~ 15% (sur 10 ans)

4<15 => Effet de massue. Mais, les deux investisseurs ont gagné de l’argent.

Rendement financier = Rendement économique + Effet de levier

Comme Effet de levier<0, Rendement financier<Rendement économique

Mais comme :

Rendement économique > Effet de levier Rendement financier > 0. Je gagne toujours de l'argent.

3 – En partant du principe que la valeur du placement perd 50% en 10 ans :

1ier cas : Patrimoine : 50 000€ - 27 182 € = 22 818€
Gain du placement : 22 818€- 51 000€ = -28 182€
Rendement placement : -28 182€/51 000€ ~ -56% (en 10 ans)

2ieme cas : Patrimoine : 50 000€ + 34 862 = 84 862€
Gain du placement : 84 862€ - 100 000€ = -15 138€
Rendement placement : -15 138€/100 000€ ~ -15% (sur 10 ans)

-56%<-15% => Effet de massue + perte de valeur (dans les deux cas).

Effet de levier < 0 et
- Effet de levier > - Rendement économique donc :

Rendement financier < 0 => Je perd de l'argent et j'en perd plus que si je n'avais pas pri de levier
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#44 Message par goinfrimmo » 11 janv. 2016, 18:01

Je suis impressionné par votre maîtrise des calculs financiers en immobilier, ou autres. C'est la première fois que je lis un nouveau écrire de la sorte.
J'habite aussi dans un endroit à 6K/m2, en négociant durement. Je serais ravi d'utiliser un effet de levier de 5 (ou 10 ?) pour acheter un logement familial.
Non parce que 41m2 (238K€/5,7K€/m2 à Bécon), c'est un tout petit peu juste pour loger à 5. Je ne peux pas imaginer vivre dans moins de 100m2 sans me suicider à terme (et l'assurance ne payera pas le restant dû). Louant déjà 112m2 (à 1700€/mois), il faudrait minimum 120m2 pour profiter confortablement.
Voudriez-vous me calculer le plan de financement optimal dans ce cas ?

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#45 Message par Vincent92 » 11 janv. 2016, 19:17

@goinfrimmo : J'ai acheté 48 m2 pour 238k€ et non 41 m2 (l'immeuble est beau et je suis au 4ieme étage. Je précise cela pour pas que vous imaginiez que j'ai acheté une cave ou un rez de chaussez dans un immeuble des années 70).

Et je l'ai acheté tout seul et sans aide extérieur (j'ai 31 ans). Je reconnais que je suis économe. Ma compagne étant encore étudiante (nous ne voulons pas d'enfant à moyen terme). Je compte revendre dans 10 -15 ans suivant la conjoncture.

1700€/mois, cela fait 330 000€ à 2,2%. Si on part du principe que vous avez 20% d'apport (si vous n'êtes pas capable d'épargner en étant locataire, l'achat sera impossible de toute manière. Il ne faut pas rêver), cela fait ~400 000€.

Si vous voulez acheter un bien de 100m2, il faut que vous alliez dans une zone à 4000€/m2. L'équation est donc effectivement impossible.

Ceci étant, (le but ici n'est pas d'être désagréable mais de replacer les choses dans leur contexte) vous êtes en dessous de la moyenne des salaires de votre zone géographique si avec 1700€ vous êtes au taquet. Le salaire moyen d'un couple avec 2 enfants étant de 5 442 € nets/ mois dans les hautes seine (locataires et propriétaires confondus) : https://www.salairemoyen.com/departemen ... Seine.html

Je peux néanmoins le comprendre à tout fait. Etre propriétaire n'est pas obligatoire. Vous pouvez décidez de vivre en cigale. C'est un choix de vie.

Concernant l'endroit, vous vivez donc au dessus de vos moyens. Sachant qu'il est bien évident que seul les personnes (très) au dessus de la moyenne peuvent devenir propriétaire dans une zone géographique très tendu.

Si vous voulez vivre avec des propriétaires ayant vos revenus, il faut s'éloigner un peu (pas non plus énormément) ou vivre dans un quartier un peu moins bon.
Modifié en dernier par Vincent92 le 11 janv. 2016, 19:25, modifié 1 fois.
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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#46 Message par Hippopotameuuu » 11 janv. 2016, 19:24

goinfrimmo a écrit :Je suis impressionné par votre maîtrise des calculs financiers en immobilier, ou autres.
Impressionné c'est le mot juste.
Je savais bien, par des moyens empiriques (comme les coups de dé pour faire un 6), que j'avais fais de très bonnes affaires immobilières. Mais j'étais incapable d'expliquer pourquoi.
Maintenant je comprend mieux.

Mon plus jolie coup restera une chambre sans travaux, achetée avec un levier de 100% (0 d'apport sur 10 ans) et revendu avec plusieurs culbutes, a un prix incandescent au bout de 7 ans.
Ce fut une opération blanche dès le premier mois, le loyer HC couvrait intégralement la mensualité.

J'ai dans l'idée que ce n'est même plus un levier, mais un hold-up légal. :oops:
Mélenchon a écrit :«Vous allez cracher du sang avec Fillon, Macron ou Le Pen !! »

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#47 Message par Gpzzzz » 11 janv. 2016, 20:08

Vincent92 a écrit :@goinfrimmo : J'ai acheté 48 m2 pour 238k€ et non 41 m2 (l'immeuble est beau et je suis au 4ieme étage. Je précise cela pour pas que vous imaginiez que j'ai acheté une cave ou un rez de chaussez dans un immeuble des années 70).

Et je l'ai acheté tout seul et sans aide extérieur (j'ai 31 ans). Je reconnais que je suis économe. Ma compagne étant encore étudiante (nous ne voulons pas d'enfant à moyen terme). Je compte revendre dans 10 -15 ans suivant la conjoncture.

1700€/mois, cela fait 330 000€ à 2,2%. Si on part du principe que vous avez 20% d'apport (si vous n'êtes pas capable d'épargner en étant locataire, l'achat sera impossible de toute manière. Il ne faut pas rêver), cela fait ~400 000€.

Si vous voulez acheter un bien de 100m2, il faut que vous alliez dans une zone à 4000€/m2. L'équation est donc effectivement impossible.

Ceci étant, (le but ici n'est pas d'être désagréable mais de replacer les choses dans leur contexte) vous êtes en dessous de la moyenne des salaires de votre zone géographique si avec 1700€ vous êtes au taquet. Le salaire moyen d'un couple avec 2 enfants étant de 5 442 € nets/ mois dans les hautes seine (locataires et propriétaires confondus) : https://www.salairemoyen.com/departemen ... Seine.html

Je peux néanmoins le comprendre à tout fait. Etre propriétaire n'est pas obligatoire. Vous pouvez décidez de vivre en cigale. C'est un choix de vie.

Concernant l'endroit, vous vivez donc au dessus de vos moyens. Sachant qu'il est bien évident que seul les personnes (très) au dessus de la moyenne peuvent devenir propriétaire dans une zone géographique très tendu.

Si vous voulez vivre avec des propriétaires ayant vos revenus, il faut s'éloigner un peu (pas non plus énormément) ou vivre dans un quartier un peu moins bon.
Ou t as vu les revenus de goinfrimmo dans son post ? Goinfrimmo paye 1700e de loyer car ce sont les prix du marché..
Donc t as conclusion est à jeter.
Ce qu il a voulu te montrer c est qu il devrait payer 3400e de mensualité pour avoir le même bien qu il a actuellement à 1700e.
Modifié en dernier par Gpzzzz le 11 janv. 2016, 20:21, modifié 1 fois.

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#48 Message par Gpzzzz » 11 janv. 2016, 20:21

Hippopotameuuu a écrit :
goinfrimmo a écrit :Je suis impressionné par votre maîtrise des calculs financiers en immobilier, ou autres.
Impressionné c'est le mot juste.
Je savais bien, par des moyens empiriques (comme les coups de dé pour faire un 6), que j'avais fais de très bonnes affaires immobilières. Mais j'étais incapable d'expliquer pourquoi.
Maintenant je comprend mieux.

Mon plus jolie coup restera une chambre sans travaux, achetée avec un levier de 100% (0 d'apport sur 10 ans) et revendu avec plusieurs culbutes, a un prix incandescent au bout de 7 ans.
Ce fut une opération blanche dès le premier mois, le loyer HC couvrait intégralement la mensualité.

J'ai dans l'idée que ce n'est même plus un levier, mais un hold-up légal. :oops:
Defoncage de porte.
T as besoin de 10 poste de 300 lignes pour comprendre qu un effet de levier dans un marché favorable sur une période de 10 ans permet plus de rendement qu un achat cash ou un non achat ?

Si Vincent est prêt à vivre jusqu'à 41 ou 46ans dans un 48m2 effectivement son choix d achat est le bon.

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Re: Achat 3P 50 m² Asnières

#49 Message par Vincent92 » 11 janv. 2016, 20:55

@Gpzzzz : J'ai surtout compris que son poste était plein de sarcasmes et de condescendances. Je ne suis pas complètement abruti.
Quand vous aurez compris ça, vous comprendrez ma réponse. Un 100m2 à courbevoie, cela se trouve à partir de 500 000 euros.

Soit, si on part du principe qu'on met 30% de cash, un emprunt de 350 000€. Soit une mensualité de 1787.21€ => Son loyer.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."

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#50 Message par Gpzzzz » 11 janv. 2016, 21:16

Vincent92 a écrit :@Gpzzzz : J'ai surtout compris que son poste était plein de sarcasmes et de condescendances. Je ne suis pas complètement abruti.
Quand vous aurez compris ça, vous comprendrez ma réponse. Un 100m2 à courbevoie, cela se trouve à partir de 500 000 euros.

Soit, si on part du principe qu'on met 30% de cash, un emprunt de 350 000€. Soit une mensualité de 1787.21€ => Son loyer.
Ça va j ai eu peur sur le coup !
Si c était 5ke le m2 pt être qu il achèterait. Lui pense que c est 6ke. Les notaires donnent une moyenne à 5.5

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