Vincent92 a écrit :@Jeffrey : Le but du fil est de présenter l’intérêt d’un investissement par effet de levier à l’aide de l’outil de calcul le plus simple : le ROE.
Je suis en train de te répondre que tu utilises un outil de calcul inapproprié pour décrire un principe qui ne s'applique pas dans le cas d'un achat de résidence principale. Tu m'aurais expliqué que tu calcules un ROE pour un achat locatif, j'aurais accepté la démarche, et j'aurais pu pinailler sur tel ou tel poste de dépense pour justifier d'une rentabilité éventuelle de la démarche. Mais quand bien même, le ROE reste un outil extrêmement grossier en la matière. Je redis que ton effet de levier n'existe pas pour une dépense in fine.
Vincent92 a écrit :
Ce n’est pas de refaire un énième poste sur ce qui se passe lorsque le marché perd 3,4,5 ou 10%.
C’est bien pour cela que tu ne retrouves pas ce que tu es venu chercher (un énième poste où tu pourras justifier l’inaction).
Le but est pourtant de décrire une situation et de présenter des scénarios de calcul. Si tu veux, je peux refaire pareil avec une risk optimization.
Personnellement, je ne retrouve rien du tout de ce que je serais hypothétiquement venu chercher, je suis propriétaire depuis plus de 10 ans, et j'ai acheté une résidence secondaire l'an dernier.
Pour moi, évaluer le moment opportun pour rentrer sur un marché ne relève pas de l'inaction.
Attendre c'est aussi agir. Je raisonne en scénarios : achat immédiat, projet différé d'un an (pas plus, parce que si je dispose du financement actuellement, je serai aussi dans cette situation l'an prochain), pour chacune des options, j'évalue deux ou trois scénarios, comme une hausse ou une baisse du marché de 2, 3 ou 5% par exemple, et j'examine l'impact financier global, ainsi que la durée d'engagement global.
Il te suffit donc de lire ma contribution en considérant qu'elle ne vise pas à justifier mon comportement attentiste ou pas.
Vincent92 a écrit :@
Je vais tout de même répondre de manière global (même si c’est hors sujet) et qu'il y aurait franchement à redire sur tes hypothèses (2,1% sur 20 ans pour un primo avec un bon salaire et un apport de plus de 20%... Une assurance à 0,2%.... Soit il est vieux soit il ne sait vraiment pas négocier.
Euh, je ne comprends pas, c'est assez précisément l'exemple que tu as pris en introduction avec un certain Arnaud, que je ne connais pas.
Mais cela ne me pose aucun problème, si tu veux me donner un cas d'école plus précis, n'hésite pas. Au fait, pour l'assurance, j'ai considéré que l'âge moyen d'acquisition est de l'ordre de 35 ans, je ne pense pas qu'un taux de 0.2% soit exhorbitant. Mais cela ne me parait pas du tout problématique de refaire un calcul avec d'autres données.
Vincent92 a écrit :
Par ailleurs, chaque année, le coût de l’assurance montera de manière non négligeable puisque tu vieillies à partir de 30-35 ans. Etc,…).
Non, pas en matière de prêt immobilier. Le taux d'assurance est fixe et court sur toute la durée du prêt. Quant aux différents taux appliqués en fonction de l'âge du demandeur, ils ne varient pas d'une année à l'autre, mais par tranches d'âge.
Vincent92 a écrit :
Après, on peut toujours essayer d’optimiser son moment d’entrée (ou ne jamais rentrer du tout). Il y a des dizaines voir des centaines de postes qui en parlent sur ce forum.
Bah oui, tout comme il y a des dizaines et des centaines de postes qui parlent de l'effet levier. Il y a un effet d'accumulation sur ce forum. Je pourrais effectivement retrouver des posts qui parlent de ce même sujet il y a trois ou quatre ans. Mais les gens qui lisent sont ceux qui sont actuellement de passage, et c'est peut être parce qu'ils sont dans une dynamique de recherche.
Quant à optimiser son moment d'entrée, oui, c'est toute la question. Sinon, il faut sérieusement se demander à quoi sert d'épargner 50K€ pour un salarié à 3K€/mois à l'âge de trente ans. C'est une immobilisation pour prévision de dépense. Cela veut dire que la décision d'achat est prise. A partir de là, logiquement, la question est quand et comment. Je n'ai pas la prétention de dissuader quiconque d'acheter un bien immo, tout au plus de donner quelques éléments financiers qui aident à la décision. Et comme je disais, le ROE est totalement inapproprié dans ce cas.
Vincent92 a écrit :
Je pense tout de même qu’il y a plusieurs problèmes à ce type de raisonnements intellectuels. Je t’en donne 3 :
- Il y a dans la vie des moments propices à l’achat et ces moments ne sont pas éternels (Par exemple : Attendre t’empêche de changer d’emploi car il faut une situation stable et présentable lorsqu’on fait un investissement immobilier et qu’on veut obtenir un crédit). La vie n'est pas un tableau excel.
? comprends pas l'argument. Je pense a contrario qu'il est déraisonnable d'acheter une résidence principale si on n'a pas un emploi relativement stable pour quelques années au moins. Donc je dirais qu'acheter pour pouvoir changer d'emploi a quelque chose d'absurde dans la démarche. Mais cela n'a rien à voir avec un tableau de calcul.
Vincent92 a écrit :
- Aujourd’hui (encore plus qu’entre 2011 et 2015), il est extrêmement difficile d’anticiper le marché à 1 an. Et -3% n’est pas le scénario central des analyses même les plus pessimistes pour 2016 sur la France entière.
Je ne vois pas ce qu'il y a de plus difficile à anticiper deux ou trois scénarios aujourd'hui par rapport à il y a 4 ans. Mais ce n'est pas ce que j'ai écrit. En optimisation financière (ou autres), cela ne marche pas comme cela. Tu prends deux ou trois scénarios, tu calcules leur rentabilité (ou leur coût global puisqu'il s'agit ici d'une dépense), et tu attribues à chaque scénario un poids de probabilité, et tu fais la moyenne. Techniquement, ça s'appelle une espérance sur une optimisation à deux niveaux.
Si les termes techniques te rebutent, je peux utiliser d'autres mots : tu échafaudes quatre cas : hausse de 2% du prix du marché, stagnation, baisse de 2% et baisse de 4% (ou tout ce que tu veux), tu leur attribue un pourcentage de chances, avec des indicateurs relatifs à la connaissance du marché que tu vises (constructions prévues dans ton quartier, installation d'une grosse boite à côté, nouvelle ligne de métro prévue à côté ou au contraire à l'autre bout de la ville, construction d'un hlm, mais aussi inflation et hausse ou baisse des taux d'intérêts...), puis tu fais la moyenne pondérée du coût d'attente.
Après tu prends ta décision. Attendre, ou franchir le pas.
On parle d'outil d'aide à la décision avec ton sujet sur l'effet de levier non ?
POur ce qui est des scénarios, je dirais que sur la France entière, cela n'a strictement aucune pertinence, parce que l'immobilier est toujours un marché local. Quant à savoir si 3% de hausse ou baisse dans ton secteur de recherche, je n'en sais strictement rien. A titre d'information, je viens de faire évaluer à deux ans d'écart une maison familiale par deux agents immobiliers dans l'Essonne (succession). Les deux évaluations ont perdu 10% en 2 ans. Mais je n'ai aucun doute qu'il existe des endroits en ile de France où on projette une hausse sur l'année à venir.
Vincent92 a écrit :
Après, il faut voir marché par marché. Sur le marché particulier que j’ai pris en exemple, tous les indicateurs ont tendance à indiquer que le marché a déjà un petit peu remonté depuis mi 2015.
Ton fil n'est pas un fil conjoncturel sur une hausse ou sur une baisse de marché, mais un fil "technique" sur un calcul technique de rentabilité; je ne fais aucun commentaire sur les indicateurs immobiliers en particulier.
Vincent92 a écrit :
- Ce raisonnement sert d’excuse perpétuelle à des personnes qui cogitent depuis déjà 10 ans puisqu’il fait chaque année table rase de la situation d’avant et se concentre sur l’année suivante.
C'est ton point de vue. Ce raisonnement a été le mien quand j'ai acheté ma résidence principale en 2003, notamment parce que tout scénario d'attente conduisait à une perte financière sèche importante (supérieure à deux années d'épargne par an). Ce raisonnement a été le mien quand je suis rentré sur le marché de la résidence secondaire l'an dernier, après avoir observé l'évolution du marché et des taux. Ce raisonnement sera le mien si je décide de franchir le pas de l'investissement locatif, ce que je n'ai pas encore fait, mais que je ferai avec une probabilité presque sûre d'ici à un horizon 5 ans. J'ajoute que dans l'approche que j'ai présentée, je n'ai pas du tout évoqué l'accroissement de la capacité d'épargne, qui est un élément essentiel pour optimiser le moment d'entrer sur un marché immobilier ou autre.
En résumé, je ne vends pas une conclusion, je n'en fais pas, je dis que l'approche est inadéquate, et que bien au contraire, l'outil utilisé a tendance à justifier un comportement déjà pris.