L’effet de levier par Vincent92

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Vincent92
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#151 Message par Vincent92 » 31 mars 2016, 13:42

wiz79 a écrit :
Vincent92 a écrit : Il n'y a pas nécessairement besoin d'injecter de l’argent dans le présent ou dans le futur pour mon levier immobilier (d’ailleurs, le levier ne se limite pas à l’immobilier). Ca dépend du rendement économique de l’opération et du coût des intérets.

Si toutefois j’ai besoin d'injecter de l’argent dans l’opération (ce qui arrive tout de même souvent en France), mon rendement n’est alors plus infini puisque le dénominateur est non nul. Je n’ai jamais dit le contraire.
Dans les deux exemples que tu cites, il y a injection de capital dans le plan de financement. En amont et tout au long du projet. Ces deux projets sont en déficit de 80 euros par mois environ/minimum par rapport aux revenus bruts (loyers à soi versé). Tu ne tiens compte que du capital premier et pas du capital immobilisé par la suite, non couvert par ton chiffre d'affaires, mais couvert par ton salaire (apport en capital). Pour reprendre les termes de wasabi, ton plan de financement inclut des apports en capital réguliers, de l'investissement nouveau, chaque mois.

Dans le cas où le capital investi est nul in fine, ce que raconte la formule mathématique, ça n'est pas que ton rendement est infini, c'est plutôt que ça n'est plus un rendement et ne peut être calculé comme tel. On ne peut pas calculer le rendement d'un capital égal à zéro, voire négatif. Cela pose vraiment la question de la pertinence de la formule retenue.

N'étant pas moi même un heritier, je ne remets pas en cause les vertus du levier. Juste que ce mode de calcul dudit levier cloche, manifestement.
Prenons un exemple (imaginaire) pour expliciter :

Cout = 250k
Capital = 50k
Emprunt= 200k
Gain = 10k/an
Cout emprunt = 2k/an
Refinancement périodique = 1k/an
ROE (T=20) = (11000 -2000)/(50000 +1000*20) = 12.86%

Serais tu d’accord avec ce calcul ?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#152 Message par wiz79 » 31 mars 2016, 13:47

Mon calcul est faux. En fait le differentiel d'apport est bien superieur à 80 euros par mois.

Pour le calculer, il faut faire une simple différence :
Mensualités - profits mensuels. Cela donne le montant que tu injectes chaque mois dans ton crédit. Et qui, au début, est très important en raison de l'impact du coût du crédit.

En clair, pour une mensualité de 950 euros et un loyer de 850, l'injection en capital frais est de 500 euros par mois à peu près. Pris sur ton salaire. chaque mois qui passe la situation s'ameliore.

Du coup, je suppose que c'est plus simple de calculer à partir du coût final total du crédit pour avoir un genre de vision d'ensemble.

Ou annualiser pour se rendre compte que les premières années d'un credo sont le plus souvent des années "massues".
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#153 Message par wiz79 » 31 mars 2016, 13:50

Vincent92 a écrit :
wiz79 a écrit :
Vincent92 a écrit : Il n'y a pas nécessairement besoin d'injecter de l’argent dans le présent ou dans le futur pour mon levier immobilier (d’ailleurs, le levier ne se limite pas à l’immobilier). Ca dépend du rendement économique de l’opération et du coût des intérets.

Si toutefois j’ai besoin d'injecter de l’argent dans l’opération (ce qui arrive tout de même souvent en France), mon rendement n’est alors plus infini puisque le dénominateur est non nul. Je n’ai jamais dit le contraire.
Dans les deux exemples que tu cites, il y a injection de capital dans le plan de financement. En amont et tout au long du projet. Ces deux projets sont en déficit de 80 euros par mois environ/minimum par rapport aux revenus bruts (loyers à soi versé). Tu ne tiens compte que du capital premier et pas du capital immobilisé par la suite, non couvert par ton chiffre d'affaires, mais couvert par ton salaire (apport en capital). Pour reprendre les termes de wasabi, ton plan de financement inclut des apports en capital réguliers, de l'investissement nouveau, chaque mois.

Dans le cas où le capital investi est nul in fine, ce que raconte la formule mathématique, ça n'est pas que ton rendement est infini, c'est plutôt que ça n'est plus un rendement et ne peut être calculé comme tel. On ne peut pas calculer le rendement d'un capital égal à zéro, voire négatif. Cela pose vraiment la question de la pertinence de la formule retenue.

N'étant pas moi même un heritier, je ne remets pas en cause les vertus du levier. Juste que ce mode de calcul dudit levier cloche, manifestement.
Prenons un exemple (imaginaire) pour expliciter :

Cout = 250k
Capital = 50k
Emprunt= 200k
Gain = 10k/an
Cout emprunt = 2k/an
Refinancement périodique = 1k/an
ROE (T=20) = (11000 -2000)/(50000 +1000*20) = 12.86%

Serais tu d’accord avec ce calcul ?
À priori, oui. Sauf que le chiffre de refinancement me paraît fantaisiste et à condition d'émettre des doutes sur la nature du chiffre qu'on obtient. :)

Selon mes recalculs, je suis plutôt à 6k de recapitalisation la première année, somme dégressive année après année avec un plancher à 1k.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#154 Message par Vincent92 » 31 mars 2016, 14:22

wiz79 :

Si tu veux une situation réaliste d'un investissement en proche banlieue parisienne :

Coût de l’opération : 258 000€
Montant de l’apport : 82 000€
Mensualité (assurance comprise) : 889€
Charge : 130€
TF : 45€
Travaux : 80€
Loyer équivalent : 1000€
Cout crédit : 38 218€
Différentiel = 889 + 130 + 45 + 80 – 1000 = 144€/mois

ROE (T=20 ans) = ((1000 – 130 – 45 – 80)*240 – 38 218)/(144*240 + 82000)) ~ 120% (6%/an en moyenne) si on considère que rien n'évolue et qu'on conserve 20 ans.

Ou bien 150% si l’on ajoute 144*240 au numérateur. Mais, je ne suis pas sûr qu'il faille (ou non) le faire.

La vérité est que le ROE n'est pas fait pour prendre en compte les flux. Tu ne pourras pas avoir de calcul de ROE qui prend réellement en compte et de manière précise ce paramètre. Il faut calculer le TRI.

Chaque outil de modélisation a ces avantages et ces inconvénients. Il n'y a pas d'outil idéal.

La simplicité du ROE est à la fois un avantage (C'est assez simple à comprendre et c’est assez simple à calculer. Cela permet de pouvoir comparer plusieurs opérations. C'est plus précis qu'un calcul de rendement brut et cela permet de prendre en compte un levier) et un inconvénient (il y a des simplifications et c’est imprécis. Il ne met pas en avant le risque associé. Mais je n’ai jamais prétendu le contraire).

De toute facon, comme toujours, faire des calculs c'est bien. Au final, l'important c'est d'arbitrer. Bref, de le sentir et de ne pas avoir peur. Et ca c'est au delà d'équations.

Beaucoup de gens ne feront jamais d'investissements autre que du type PEL ou AV fond euros.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 mars 2016, 14:49, modifié 1 fois.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#155 Message par lecriminel » 31 mars 2016, 14:48

Pi-r2 a écrit :on est d'accord pour le risque. Et le gain lui ? c'est le loyer économisé. Il est inchangé aussi. Mais là tu raisonnes différemment...
le gain et le risque sont les mêmes avec levier;
la seule différence est que la limite de capital investi est plus élevée; ce qui est un plus si l'investissement est bon.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#156 Message par wiz79 » 31 mars 2016, 17:12

Oui, avec l'intégration du capital investi tout au long du plan de financement, le calcul me semble correct. Ton exemple montre bien l'interet toutes choses égales par ailleurs, des paramètres suivants :

- le niveau élevé du loyer à soi-versé
- la durée maximale de 20 ans
- les 30% d'apports.

Évidemment, le chiffrage est beaucoup moins sexy quand les investissements immobiliers se font :
- avec un prix decorelé du loyer
- sur 25 ans
- avec un apport faible

Mais ca ne se voit bien que si on intègre l'ensemble du capital investi dans le chiffrage. Sinon, on a l'impression que c'est à peu près pareil, voire qu'il faut toujours maximiser le crédit par rapport à l'apport, ce qui est faux.

D'ailleurs, il semble que les entreprises qui veulent tricher utilise le ROE pour cette raison en remplaçant les capitaux propres par de la dette pour booster artificiellement ce taux... et que nous venons de réinventer ensemble le ROCE (return on capital employed) qui évite cela.

Ce ROCE ne presage pas du risque reel, c'est un indicateur assez faible au fond, mais ca donne des éléments de comparaison, en effet.

Merci pour ces échanges. ;)
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#157 Message par lecriminel » 31 mars 2016, 18:03

Vincent92 a écrit : Beaucoup de gens ne feront jamais d'investissements autre que du type PEL ou AV fond euros.
Un investissement, c'est engager de l'argent pour en produire.
Une baraque est une dépense, si tu vois ça comme une opération financière, c'est plus de la spéculation que de l'investissement.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#158 Message par Bernard minet » 31 mars 2016, 23:25

Bonsoir,

Bon, dans un investissement immo, c'est pas la rentabilité sur les capitaux investis qui importe, mais la rentabilité sur les capitaux propres ( la fameuse ROE)

Or Vincent inclus l’endettement dans sa ROE en tant que capital investi :?: Sûrement dût aux joyeux loustiques qui ont lancé l'argument "frappé au coin du bon sens" que, une dette se rembourse, faut bien la payer... :mrgreen:

Pour mieux comprendre, sans vous embêtez avec trop de calculs fastidieux, prenons un exemple simpliste :

- Vous achetez avec un apport de 50 K€ un bien à 500 K€ qui rapporte 7 % net de charge (TF, entretient, etc..) => 2900 € de loyer net mensuel
- Vous empruntez donc 450 K€ sur 20 ans à 2.6 % assurance incluse => 2400 € de crédit net mensuel

Regarder maintenant la situation de l’extérieur, vous entrez dans la banque avec 50 K€ mais vous ressortez de celle ci 20 ans plus tard avec 500 K€ de bien immo + 120 K€ de cash flow.

Capital propre investi (CI) : 50 K€
Somme gagné (SG) : 570 K€ (500+120-50)
ROE f(SG,SI)= SG/CI = 11,4 <=> 1140 %

Oui, vous avez bien "transformé" 50 K€ en 570 K€.


Maintenant, trouvez la limite de la rentabilité lorsque la somme investie tend vers zéro.

Pir2, je te laisse nous donner la réponse, commence ta phrase par "limite de f(SG,CI) quand SI tend vers zéro est + l'inf..."
Tu auras le droit pour t'aider, d'exprimer SG en fonction de SI pour simplifier f(SG,CI) <=> f(CI).

En exercice complémentaire, tu nous donneras la ROE à 20 ans avec un bien immo qui rapporte 4 % annuel et sans capital propre initial. (donc oui, l'heureux investisseur sortira des sous-sous de sa po-poche chaque mois).

Bon allez je ne tiens pas => 107 % ...


Pour conclure, investir à 100 % en crédit, c'est investir de l'argent que l'on a pas, rembourser avec de l'argent qu'on aurait pas dût avoir et finir par posséder un bien dont on ne veut pas vraiment. Mais bon, ainsi les locataires sont heureux de lancer leur argent par mes fenêtres, tout en se gavant avec des AV redoutables les salauds... :?

Bisous.

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#159 Message par lecriminel » 01 avr. 2016, 00:34

Bernard minet a écrit : Mais bon, ainsi les locataires sont heureux de lancer leur argent par mes fenêtres, tout en se gavant avec des AV redoutables les salauds... :?
ça existe des gens qui louent des biens rapportant 10% (achat amorti en un an) ?
ou c'est l'état qui paye via les APL ?
en général, c'est déjà très bien quand tu es à 5% hors vacance, CSG, IR et entretien
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s, ne prends pas ton cas pour une généralité.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#160 Message par wiz79 » 01 avr. 2016, 01:24

@bernardminet.

Desolé, mais il a désormais été démontré sur cette file que la ROE était un mauvais outil qui ne "fonctionne" que lorsque la mensualité est inférieure aux revenus générés. Autrement dit, quasiment jamais dans le contexte actuel. Dans le contexte actuel, il faut comptabiliser tous les apports postérieurs, le capital réellement employé, qui n'est pas couvert par le profit généré.

Pour que tu puisses le comprendre, il te faut reprendre l'exemple simplifié sur lequel nous avons travaillé avec Vincent.

Parce que c'est impossible à voir à partir de ton exemple fantaisiste où le coût du crédit est intégralement supporté par les revenus.

Investir 100% à crédit, c'est investir de l'argent à soi qu'on a pas encore, en rembourser une partie avec de l'argent qu'on est pas sûr d'avoir et finir par posséder un bien ayant déjà 20 ans d'usure.
Il arrive que ce soit intéressant.

De rien.

Bisous
Modifié en dernier par wiz79 le 01 avr. 2016, 01:37, modifié 2 fois.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#161 Message par Jeffrey » 01 avr. 2016, 01:24

Bonsoir Vincent,
Excuse moi, mais je ne comprends absolument rien à ton calcul.
J'ai l'impression que cela ressemble à une mauvaise formule de compta qui mélange un peu tout.
Je te propose le calcul suivant :
Je reprends globalement l'exemple que tu cites, pas exactement à la virgule près, parce que j'ai mis cela dans mon tableur approximativement.
Donc voici :
projet 215 K€
apport 50K€
revenus 3K€/mois
Loyer équivalent 760 hors charges.

Je calcule l'achat à l'instant T=0
prix 215K€
Frais Notaires (7%) 15K€
----------
budget global 230K€
apport 50K€
reste à financer 183600€ (180*1.02 pour les frais de cautionnement, c'est un peu pareil que 18K€ de taxes diverses que tu calcules, mais je les compte plutôt en % de l'emprunt, pas du prix du bien)

prêt 2.1% sur 20 ans
remboursement 968 € (assurance comprise de 0.2%) (coût global du crédit 48750€)
nb 968/3000 ~ 30% d'endettement.

frais financiers = 48750+15000+500=64250€

Surcoût engagé pendant la première année : (968-760)*12 =2500€
Je pars du principe approximatif que les charges sont grosso modo équivalentes dans le cas de la loc et de l'achat.
J'ajoute 500€ de TF.
Bilan première année, en achetant, l'investisseur débourse environ 3000€ de plus que s'il était resté locataire (dont une partie finance son achat il est vrai).

Hypothèse de travail : le locataire réfléchit, et préfère attendre 1 an, en observant les prix du marché. Hypothèse de travail, les prix sont orientés à la baisse de 3% en un an (pas un krack hein, une simple variation qui pourrait repartir dans l'autre sens..).

Achat du même bien au bout d'un an sur cette hypothèse :

projet 208550€ (3% de baisse)
Frais Notaires (7%) 14,5€
apport 50K€ + 3000€ +1000€ d'intérêts à 2% = 54K€.
Pourquoi cet apport supplémentaire ? Parce que si le locataire était en mesure d'acheter, il aurait consacré ce supplément par rapport à son loyer actuel, je suppose donc qu'il est en mesure de le mettre de côté.
revenus 3K€/mois toujours


reste à financer 173500€ ( toujours avec un surcoût de 2% pour les frais de cautionnement)
La capacité de remboursement de l'acquérant étant identique, on détermine inversement la durée du prêt pour avoir le même montant de remboursement que dans le premier cas, soit :
remboursement 968€
taux 2.1%
durée nécessaire : 18 ans 6mois
coût du crédit = 42449€

frais financiers = 14500€+42449€+(760*12 loyer) = 66K€

perte estimée de l'ordre de 2000€
gain sur la durée globale avant désendettement définitif = 6 mois.

Si on refait le même calcul avec une baisse de 4%, la bascule s'équilibre :
emprunt nécessaire devient 171200
cout crédit 41400
frais financiers 14500+41400 +9100=65000

Bref, ma conclusion est que lorsqu'on dispose de 50K€ et d'un bon salaire, la question n'est pas de mettre en balance un achat immédiat ou de reporter la décision aux calendes grecques à + 5 ans , mais d'observer le marché et de voir si éventuellement il est dans une période ascendante ou stagnante.
Un changement de 5% en un an sur un marché précis est dans l'ordre des choses. A 4%, sur l'exemple considéré, le bilan est nul, à 5% il est en faveur de l'attente, mais ce sont des queues de cerise.

Par contre, je ne comprends strictement rien à ton "effet de levier ", je ne vois pas en quoi diviser des dépenses contraintes ou un différentiel de dépense entre un loyer et un remboursement par un capital épargné a le moindre sens pour un calcul de rentabilité. Tu ne payes même pas ton loyer avec ton épargne...
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#162 Message par wiz79 » 01 avr. 2016, 01:42

Jeffrey a écrit : Par contre, je ne comprends strictement rien à ton "effet de levier ", je ne vois pas en quoi diviser des dépenses contraintes ou un différentiel de dépense entre un loyer et un remboursement par un capital épargné a le moindre sens pour un calcul de rentabilité. Tu ne payes même pas ton loyer avec ton épargne...
En considérant que tu es schizophrène et qu'un Toi locataire paye un loyer au Toi propriétaire. Ce loyer à soi versé fait levier par opposition au loyer versé à un autre sur ton propre capital. Encore une fois, toutes choses égales par ailleurs...

Pour ce qui est du ratio, il s'agit moins d'un pourcentage de rendement que d'un taux de retour, ce qui apparaît bien en langue anglaise. Et plus vite ca "revient", plus le rendement croit, avec alors un plafond qui est la différence entre tes revenus et tes charges hors dettes. C'est pour ca que la formule ROE est inepte en tant que calcul du rendement. Et après, les loulous qui l'utilisent croit que leur rendement tend vers l'infini, alors que c'est le taux de retour seulement. Le rendement, lui, croit lentement tout au long de l'investissement avant de heurter son plafond. Toutes choses égales par ailleurs.

Je serai toujours surpris par la médiocrité logique des outils utilisés en finance. C'est comme s'il s'agissait de choisir l'outil qui dit ce que vous voulez voir plutôt que le bon outil.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#163 Message par Jeffrey » 01 avr. 2016, 01:56

wiz79 a écrit :
Jeffrey a écrit : Par contre, je ne comprends strictement rien à ton "effet de levier ", je ne vois pas en quoi diviser des dépenses contraintes ou un différentiel de dépense entre un loyer et un remboursement par un capital épargné a le moindre sens pour un calcul de rentabilité. Tu ne payes même pas ton loyer avec ton épargne...
En considérant que tu es schizophrène et qu'un Toi locataire paye un loyer au Toi propriétaire. Ce loyer à soi versé fait levier par opposition au loyer versé à un autre sur ton propre capital. Encore une fois, toutes choses égales par ailleurs...

Pour ce qui est du ratio, il s'agit moins d'un pourcentage de rendement que d'un taux de retour, ce qui apparaît bien en langue anglais. Et plus vite ca "revient", plus le rendement croit, avec un plafond qui est la différence entre tes revenus et tes charges hors dettes. C'est pour ca que la formule ROE est mauvaise.
je vais le dire autrement. Vous utilisez des outils de comptabilité d'entreprise dans un calcul budgétaire d'épargnant consommateur. Vous ne pouvez pas utilisez tel quel ces outils qui dégagent une marge de rentabilité comparée par type d'investissements. D'abord parce que la dépense est contrainte, et qu'en aucun cas vous n'affectez de poste au reliquat en terme d'utilité par unité monétaire.
EN d'autres termes, vous utilisez des indicateurs comptables totalement inappropriés à la situation, comme le résume le non sens : "se verser à soi même un loyer".
à reparcourir tes dernières interventions, je pense qu'on dit la même chose à cet égard.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#164 Message par wiz79 » 01 avr. 2016, 02:42

C'est pour ca que la formule ROE est mauvaise.
à reparcourir tes dernières interventions, je pense qu'on dit la même chose à cet égard.
Oui. :)

Disons qu'une formule en capital final employé permet au moins une comparaison des taux de retour du capital investi (et non des rendements!!). Et permet de voir qu'en ce moment, souvent, ce taux de retour est faible, c'est à dire lent.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#165 Message par Bernard minet » 01 avr. 2016, 09:06

wiz79 a écrit :
C'est pour ca que la formule ROE est mauvaise.
à reparcourir tes dernières interventions, je pense qu'on dit la même chose à cet égard.
Oui. :)

Disons qu'une formule en capital final employé permet au moins une comparaison des taux de retour du capital investi (et non des rendements!!). Et permet de voir qu'en ce moment, souvent, ce taux de retour est faible, c'est à dire lent.
Mais tout à fait, et tu noteras que c'est pour cette raison que je parlais de cet effet levier dans le cadre d'un investissement immo locatif.
Le capital final employé ne fait sens que si tu le payes effectivement, je maintient que ce qui importe c'est bien les sommes déboursées plus que les jeux d'écritures.

Ma simplification consistait à prendre le système en entré et en sortie, sans en regarder les mécanismes intrinsèques.
Alors dans ce cas, oui tu peux calculer un taux de retour si tu préfères.

Donc au final , tu as un cas à 50 K€ (premier exemple) qui abouti à un capital de 500 K€

Un second cas intéressant sans apport dans lequel les mensualités ne sont pas couvertes par le loyer. Dans ce cas l'investisseur complétera de sa poche 241 760 € soit à peu près la moitié du prix du bien.
Donc tu peux in fine, considérer ce cas comme une entré à 241 760 € et une sortie à 500 000 €

Tu auras bien payé 241 760 € pour récupérer 500 000 €. Nomme ce "rendement" taux de retour pour être plus rigoureux si tu veux, dans les faits tu as bien un gain de 107 %

Le gros avantage, c'est que ce gain de 107 % est sur la totalité des capitaux propres investis alors qu'ils ne sont injectés que graduellement tout au long du crédit.
C'est l' équivalence d'une AV sans droits d'entrée à 6,6 % annuel sur laquelle chaque mois vous déposez 1007 €, une AV à 4% sans droits d'entré ne rapportant sur la même période "que" 129 K€.
Et donc ce calcul de "rendement sur capitaux propres " (ou taux de retour ) sur les achats qui peuvent s'auto financer , tend ver + l'infini quand le capital investi tend vers 0.

Perso, le terme de rendement ne me choque pas si on se réfère au sens des mots, c'est dans ce cas une utilisation acceptable bien qu'informel, mais aisément compris de tous.

Finalement, la question de sémantique dépassée, nous nous comprenons. :wink:

Bisous bisous !

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#166 Message par Vincent92 » 01 avr. 2016, 09:21

@Jeffrey : Le but du fil est de présenter l’intérêt d’un investissement par effet de levier à l’aide de l’outil de calcul le plus simple : le ROE.

Ce n’est pas de refaire un énième poste sur ce qui se passe lorsque le marché perd 3,4,5 ou 10%.
C’est bien pour cela que tu ne retrouves pas ce que tu es venu chercher (un énième poste où tu pourras justifier l’inaction).

Je vais tout de même répondre de manière global (même si c’est hors sujet) et qu'il y aurait franchement à redire sur tes hypothèses (2,1% sur 20 ans pour un primo avec un bon salaire et un apport de plus de 20%... Une assurance à 0,2%.... Soit il est vieux soit il ne sait vraiment pas négocier. Par ailleurs, chaque année, le coût de l’assurance montera de manière non négligeable puisque tu vieillies à partir de 30-35 ans. Etc,…).

Après, on peut toujours essayer d’optimiser son moment d’entrée (ou ne jamais rentrer du tout). Il y a des dizaines voir des centaines de postes qui en parlent sur ce forum.

Je pense tout de même qu’il y a plusieurs problèmes à ce type de raisonnements intellectuels. Je t’en donne 3 :

- Il y a dans la vie des moments propices à l’achat et ces moments ne sont pas éternels (Par exemple : Attendre t’empêche de changer d’emploi car il faut une situation stable et présentable lorsqu’on fait un investissement immobilier et qu’on veut obtenir un crédit). La vie n'est pas un tableau excel.
- Aujourd’hui (encore plus qu’entre 2011 et 2015), il est extrêmement difficile d’anticiper le marché à 1 an. Et -3% n’est pas le scénario central des analyses même les plus pessimistes pour 2016 sur la France entière. Après, il faut voir marché par marché. Sur le marché particulier que j’ai pris en exemple, tous les indicateurs ont tendance à indiquer que le marché a déjà un petit peu remonté depuis mi 2015.
- Ce raisonnement sert d’excuse perpétuelle à des personnes qui cogitent depuis déjà 10 ans puisqu’il fait chaque année table rase de la situation d’avant et se concentre sur l’année suivante.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#167 Message par wasabi » 01 avr. 2016, 09:48

Jeffrey a écrit :
frais financiers = 48750+15000+500=64250€e côté.

[...]
frais financiers = 14500€+42449€+(760*12 loyer) = 66K€

perte estimée de l'ordre de 2000€
Si les 2000 € correspondent à la différence entre 66k et 64.25k, votre calcul est faux car il faut aussi intégrer la différence du principal. c'est à dire les 3% de 215k.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#168 Message par crispus » 01 avr. 2016, 09:51

Bernard minet a écrit :Tu auras bien payé 241 760 € pour récupérer 500 000 €.
Et encore, c'est sans compter la PV de malade qu'on peut récupérer àla revente d'un bien qui ne s'entretient jamais ! :lol:

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#169 Message par topido » 01 avr. 2016, 10:06

Vincent92 a écrit : De toute facon, comme toujours, faire des calculs c'est bien. Au final, l'important c'est d'arbitrer. Bref, de le sentir et de ne pas avoir peur. Et ca c'est au delà d'équations.
Voilà.
Il faut que cela reste au niveau des sensations.

Jle sens bien je fonce.

Moi je fais pareil en temps qu'entrepreneur. Pas de calculette, rien. Jle sens bien, je fonce.

Image

Plus sérieusement, si on raisonne comme ça, il faut prendre en compte le risque.
Le coût imposé est la stabilité dans la vie perso. Et cela ne se décrète pas. Si on a de la chance, ça le fait. Ça se force à la limite, mais quelle souffrance et quel temps perdu.
En 10 ans, j'ai eu 3 "grandes" histoires d'amour. Si j'avais du revendre à chaque fois, aie aie aie ;).
J'ai également déménagé 6 fois (dont 2 pour le boulot).

Au-delà du calcul, il y a effectivement son rapport à la vie. Moi, entre 25 et 35, j'ai été plutôt libre de ce côté là.


Je me permets de te citer:
Et je l'ai acheté tout seul et sans aide extérieur (j'ai 31 ans). Je reconnais que je suis économe. Ma compagne étant encore étudiante (nous ne voulons pas d'enfant à moyen terme). Je compte revendre dans 10 -15 ans suivant la conjoncture.
Si tu as une copine de 20 ans c'est good.
Si elle a 30, à moyen terme, ben elle pourra plus (pour rappel la fécondité féminine est divisée par 3 de 34 à 37 ans).
Modifié en dernier par topido le 01 avr. 2016, 10:15, modifié 1 fois.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#170 Message par Bernard minet » 01 avr. 2016, 10:12

crispus a écrit :
Bernard minet a écrit :Tu auras bien payé 241 760 € pour récupérer 500 000 €.
Et encore, c'est sans compter la PV de malade qu'on peut récupérer àla revente d'un bien qui ne s'entretient jamais ! :lol:
On parle d'un investissement, 4% net charges comprises donc entretient compris dans ce cas, c'est pas d'une rareté exceptionnel.

Tes sarcasmes sont ridicules, compte une moins-value si ça te chante, compte tant que tu veux, n'oublies pas de charger la mule à maxima dans les débits.

Avec des prévisionnels de déprimés, effectivement on peux vivre dans un monde où tout vas à vau l'eau, et pleurnicher sur une génération qui en spolie une autre.

Parfois, c'est l'immobilisme qui coûte.

Mais bon, je te fais confiance pour me prouver que les rentabilités net des bien immo ne peuvent dépassée 1 ou 2 % puis te gausser de ceux qui se croient malins avec leurs investissement immo.

Dans la réalité, c'est une situation que je connais, et je m'excuse d'avoir la chance incommensurable que ça se passe plutôt très bien.
Modifié en dernier par Bernard minet le 01 avr. 2016, 10:14, modifié 1 fois.

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#171 Message par Vincent92 » 01 avr. 2016, 10:13

@topido : Comment prendre un poste et le vider de son sens...

L'idée de cette phrase était plutot de dire qu'un investissement peut être bon mais que le point de vue de celui qui le regarde est tellement pessimiste/fantasiste qu'il peut sureprésenter le risque (-30% sur le prix, -30% sur le loyer, coût de travaux délirant, revente obligatoire et très rapidement) pour se convaincre qu'il est mauvais.

Et celui est vrai pour tout. Non pas juste pour de l'immobilier.

L'objectif de cette phrase n'était nullement de dire qu'il faille investir dans n'importe quoi à l'aveugle.

Après, vos illustrations de poulets ou de moutons, ca vous rassure peut être. Personnellement ca me fait rire. Donc continuer, ca ne me froise pas.
Modifié en dernier par Vincent92 le 01 avr. 2016, 10:16, modifié 1 fois.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#172 Message par topido » 01 avr. 2016, 10:16

Vincent92 a écrit :@topido : Comment prendre un poste et le vider de son sens...

L'idée de cette phrase était plutot de dire qu'un investissement peut être bon mais que le point de vue de celui qui le regarde est tellement pessimiste/fantasiste qu'il peut sureprésenter le risque (-30% sur le prix, -30% sur le loyer, coût de travaux délirant, revente obligatoire et très rapidement) pour se convaincre qu'il est mauvais.

Ce n'était nullement de dire qu'il faille investir dans n'importe quoi à l'aveugle.

Après, vos illustrations de poulets ou de moutons, ca vous rassure peut être. Personnellement ca me fait rire. Donc continuer, ca ne me froise pas.
Pour ne pas rester au niveau de ma plaisanterie j'ai complété entre-temps ;)
A peine 15 ans à attendre le Krach. Une broutille :mrgreen:

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#173 Message par Jeffrey » 01 avr. 2016, 10:29

Vincent92 a écrit :@Jeffrey : Le but du fil est de présenter l’intérêt d’un investissement par effet de levier à l’aide de l’outil de calcul le plus simple : le ROE.
Je suis en train de te répondre que tu utilises un outil de calcul inapproprié pour décrire un principe qui ne s'applique pas dans le cas d'un achat de résidence principale. Tu m'aurais expliqué que tu calcules un ROE pour un achat locatif, j'aurais accepté la démarche, et j'aurais pu pinailler sur tel ou tel poste de dépense pour justifier d'une rentabilité éventuelle de la démarche. Mais quand bien même, le ROE reste un outil extrêmement grossier en la matière. Je redis que ton effet de levier n'existe pas pour une dépense in fine.
Vincent92 a écrit : Ce n’est pas de refaire un énième poste sur ce qui se passe lorsque le marché perd 3,4,5 ou 10%.
C’est bien pour cela que tu ne retrouves pas ce que tu es venu chercher (un énième poste où tu pourras justifier l’inaction).
Le but est pourtant de décrire une situation et de présenter des scénarios de calcul. Si tu veux, je peux refaire pareil avec une risk optimization.
Personnellement, je ne retrouve rien du tout de ce que je serais hypothétiquement venu chercher, je suis propriétaire depuis plus de 10 ans, et j'ai acheté une résidence secondaire l'an dernier.
Pour moi, évaluer le moment opportun pour rentrer sur un marché ne relève pas de l'inaction.
Attendre c'est aussi agir. Je raisonne en scénarios : achat immédiat, projet différé d'un an (pas plus, parce que si je dispose du financement actuellement, je serai aussi dans cette situation l'an prochain), pour chacune des options, j'évalue deux ou trois scénarios, comme une hausse ou une baisse du marché de 2, 3 ou 5% par exemple, et j'examine l'impact financier global, ainsi que la durée d'engagement global.
Il te suffit donc de lire ma contribution en considérant qu'elle ne vise pas à justifier mon comportement attentiste ou pas.
Vincent92 a écrit :@
Je vais tout de même répondre de manière global (même si c’est hors sujet) et qu'il y aurait franchement à redire sur tes hypothèses (2,1% sur 20 ans pour un primo avec un bon salaire et un apport de plus de 20%... Une assurance à 0,2%.... Soit il est vieux soit il ne sait vraiment pas négocier.
Euh, je ne comprends pas, c'est assez précisément l'exemple que tu as pris en introduction avec un certain Arnaud, que je ne connais pas.
Mais cela ne me pose aucun problème, si tu veux me donner un cas d'école plus précis, n'hésite pas. Au fait, pour l'assurance, j'ai considéré que l'âge moyen d'acquisition est de l'ordre de 35 ans, je ne pense pas qu'un taux de 0.2% soit exhorbitant. Mais cela ne me parait pas du tout problématique de refaire un calcul avec d'autres données.
Vincent92 a écrit : Par ailleurs, chaque année, le coût de l’assurance montera de manière non négligeable puisque tu vieillies à partir de 30-35 ans. Etc,…).
Non, pas en matière de prêt immobilier. Le taux d'assurance est fixe et court sur toute la durée du prêt. Quant aux différents taux appliqués en fonction de l'âge du demandeur, ils ne varient pas d'une année à l'autre, mais par tranches d'âge.
Vincent92 a écrit : Après, on peut toujours essayer d’optimiser son moment d’entrée (ou ne jamais rentrer du tout). Il y a des dizaines voir des centaines de postes qui en parlent sur ce forum.
Bah oui, tout comme il y a des dizaines et des centaines de postes qui parlent de l'effet levier. Il y a un effet d'accumulation sur ce forum. Je pourrais effectivement retrouver des posts qui parlent de ce même sujet il y a trois ou quatre ans. Mais les gens qui lisent sont ceux qui sont actuellement de passage, et c'est peut être parce qu'ils sont dans une dynamique de recherche.
Quant à optimiser son moment d'entrée, oui, c'est toute la question. Sinon, il faut sérieusement se demander à quoi sert d'épargner 50K€ pour un salarié à 3K€/mois à l'âge de trente ans. C'est une immobilisation pour prévision de dépense. Cela veut dire que la décision d'achat est prise. A partir de là, logiquement, la question est quand et comment. Je n'ai pas la prétention de dissuader quiconque d'acheter un bien immo, tout au plus de donner quelques éléments financiers qui aident à la décision. Et comme je disais, le ROE est totalement inapproprié dans ce cas.
Vincent92 a écrit : Je pense tout de même qu’il y a plusieurs problèmes à ce type de raisonnements intellectuels. Je t’en donne 3 :

- Il y a dans la vie des moments propices à l’achat et ces moments ne sont pas éternels (Par exemple : Attendre t’empêche de changer d’emploi car il faut une situation stable et présentable lorsqu’on fait un investissement immobilier et qu’on veut obtenir un crédit). La vie n'est pas un tableau excel.
? comprends pas l'argument. Je pense a contrario qu'il est déraisonnable d'acheter une résidence principale si on n'a pas un emploi relativement stable pour quelques années au moins. Donc je dirais qu'acheter pour pouvoir changer d'emploi a quelque chose d'absurde dans la démarche. Mais cela n'a rien à voir avec un tableau de calcul.
Vincent92 a écrit : - Aujourd’hui (encore plus qu’entre 2011 et 2015), il est extrêmement difficile d’anticiper le marché à 1 an. Et -3% n’est pas le scénario central des analyses même les plus pessimistes pour 2016 sur la France entière.
Je ne vois pas ce qu'il y a de plus difficile à anticiper deux ou trois scénarios aujourd'hui par rapport à il y a 4 ans. Mais ce n'est pas ce que j'ai écrit. En optimisation financière (ou autres), cela ne marche pas comme cela. Tu prends deux ou trois scénarios, tu calcules leur rentabilité (ou leur coût global puisqu'il s'agit ici d'une dépense), et tu attribues à chaque scénario un poids de probabilité, et tu fais la moyenne. Techniquement, ça s'appelle une espérance sur une optimisation à deux niveaux.
Si les termes techniques te rebutent, je peux utiliser d'autres mots : tu échafaudes quatre cas : hausse de 2% du prix du marché, stagnation, baisse de 2% et baisse de 4% (ou tout ce que tu veux), tu leur attribue un pourcentage de chances, avec des indicateurs relatifs à la connaissance du marché que tu vises (constructions prévues dans ton quartier, installation d'une grosse boite à côté, nouvelle ligne de métro prévue à côté ou au contraire à l'autre bout de la ville, construction d'un hlm, mais aussi inflation et hausse ou baisse des taux d'intérêts...), puis tu fais la moyenne pondérée du coût d'attente.
Après tu prends ta décision. Attendre, ou franchir le pas.
On parle d'outil d'aide à la décision avec ton sujet sur l'effet de levier non ?
POur ce qui est des scénarios, je dirais que sur la France entière, cela n'a strictement aucune pertinence, parce que l'immobilier est toujours un marché local. Quant à savoir si 3% de hausse ou baisse dans ton secteur de recherche, je n'en sais strictement rien. A titre d'information, je viens de faire évaluer à deux ans d'écart une maison familiale par deux agents immobiliers dans l'Essonne (succession). Les deux évaluations ont perdu 10% en 2 ans. Mais je n'ai aucun doute qu'il existe des endroits en ile de France où on projette une hausse sur l'année à venir.
Vincent92 a écrit : Après, il faut voir marché par marché. Sur le marché particulier que j’ai pris en exemple, tous les indicateurs ont tendance à indiquer que le marché a déjà un petit peu remonté depuis mi 2015.
Ton fil n'est pas un fil conjoncturel sur une hausse ou sur une baisse de marché, mais un fil "technique" sur un calcul technique de rentabilité; je ne fais aucun commentaire sur les indicateurs immobiliers en particulier.
Vincent92 a écrit : - Ce raisonnement sert d’excuse perpétuelle à des personnes qui cogitent depuis déjà 10 ans puisqu’il fait chaque année table rase de la situation d’avant et se concentre sur l’année suivante.
C'est ton point de vue. Ce raisonnement a été le mien quand j'ai acheté ma résidence principale en 2003, notamment parce que tout scénario d'attente conduisait à une perte financière sèche importante (supérieure à deux années d'épargne par an). Ce raisonnement a été le mien quand je suis rentré sur le marché de la résidence secondaire l'an dernier, après avoir observé l'évolution du marché et des taux. Ce raisonnement sera le mien si je décide de franchir le pas de l'investissement locatif, ce que je n'ai pas encore fait, mais que je ferai avec une probabilité presque sûre d'ici à un horizon 5 ans. J'ajoute que dans l'approche que j'ai présentée, je n'ai pas du tout évoqué l'accroissement de la capacité d'épargne, qui est un élément essentiel pour optimiser le moment d'entrer sur un marché immobilier ou autre.
En résumé, je ne vends pas une conclusion, je n'en fais pas, je dis que l'approche est inadéquate, et que bien au contraire, l'outil utilisé a tendance à justifier un comportement déjà pris.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#174 Message par Jeffrey » 01 avr. 2016, 10:46

wasabi a écrit :
Jeffrey a écrit :
frais financiers = 48750+15000+500=64250€e côté.

[...]
frais financiers = 14500€+42449€+(760*12 loyer) = 66K€

perte estimée de l'ordre de 2000€
Si les 2000 € correspondent à la différence entre 66k et 64.25k, votre calcul est faux car il faut aussi intégrer la différence du principal. c'est à dire les 3% de 215k.
je parle des frais financier, pas d'intégration de la valorisation d'un bien d'usage. C'est à dire la somme finale que l'acheteur ne pourra pas consacrer à un autre poste de dépense (loisirs, alimentation, etc).
Je ne suis pas rentré dans les détails, mais cela n'a pas de sens en microéconomie de valoriser un bien en terme financier sans parler de sa fonction d'utilité. Et cela n'a pas de sens de réactualiser la valeur d'un bien sur une période de 20 ans non plus sans tenir compte de sa transformation en fonction d'utilité.
C'est la limite de l'exercice comptable; Pour une entreprise, le calcul présenté a un sens, pour un particulier, il n'en a pas, car il faut avoir à l'esprit qu'à chaque instant, et pour tout poste de dépense, il y a une équivalence en terme de fonction d'utilité du montant estimé. Si cette fonction d'utilité est bloquée (je possède un bien que je compte occuper pendant 10 ans, je ne me soucie plus de sa valeur sur le marché), on ne prend pas en compte sa réévaluation, (sauf si on sort du marché, comme vendre pour repasser en loc).
Enfin, mon calcul n'est pas faux, il a un certain degré d'approximation. L'idée sous jacente est que la valeur différentielle est faible, de l'ordre de quelques pourcents. Par contre, pour un budget contraint, et des situations d'arbitrage en matière budgétaire, il faut pouvoir en estimer la portée. J'explique donc la méthode, après c'est très simple d'améliorer les éléments de calcul.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#175 Message par wasabi » 01 avr. 2016, 11:30

Jeffrey a écrit : je parle des frais financier, pas d'intégration de la valorisation d'un bien d'usage. C'est à dire la somme finale que l'acheteur ne pourra pas consacrer à un autre poste de dépense (loisirs, alimentation, etc).
Je ne suis pas rentré dans les détails, mais cela n'a pas de sens en microéconomie de valoriser un bien en terme financier sans parler de sa fonction d'utilité.
Je ne parle pas de réévaluation du bien occupé mais du prix d'achat. Parce que le financement dépend certes des frais de financement, mais aussi du prix facial du bien, et là vous n'en tenez pas compte !
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#176 Message par Jeffrey » 01 avr. 2016, 11:38

wasabi a écrit :
Jeffrey a écrit : je parle des frais financier, pas d'intégration de la valorisation d'un bien d'usage. C'est à dire la somme finale que l'acheteur ne pourra pas consacrer à un autre poste de dépense (loisirs, alimentation, etc).
Je ne suis pas rentré dans les détails, mais cela n'a pas de sens en microéconomie de valoriser un bien en terme financier sans parler de sa fonction d'utilité.
Je ne parle pas de réévaluation du bien occupé mais du prix d'achat. Parce que le financement dépend certes des frais de financement, mais aussi du prix facial du bien, et là vous n'en tenez pas compte !
si, mais ce n'est pas un frais financier.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#177 Message par wasabi » 01 avr. 2016, 12:19

Jeffrey a écrit :
wasabi a écrit :
Jeffrey a écrit : je parle des frais financier, pas d'intégration de la valorisation d'un bien d'usage. C'est à dire la somme finale que l'acheteur ne pourra pas consacrer à un autre poste de dépense (loisirs, alimentation, etc).
Je ne suis pas rentré dans les détails, mais cela n'a pas de sens en microéconomie de valoriser un bien en terme financier sans parler de sa fonction d'utilité.
Je ne parle pas de réévaluation du bien occupé mais du prix d'achat. Parce que le financement dépend certes des frais de financement, mais aussi du prix facial du bien, et là vous n'en tenez pas compte !
si, mais ce n'est pas un frais financier.
Certes, mais ça c'est faux
Jeffrey a écrit :Un changement de 5% en un an sur un marché précis est dans l'ordre des choses. A 4%, sur l'exemple considéré, le bilan est nul, à 5% il est en faveur de l'attente, mais ce sont des queues de cerise.
Car à 3% on gagne
frais financiers = 48750+15000+500=64250€
frais financiers = 14500€+42449€+(760*12 loyer) = 66K€

66k-64.25k=1750€ de frais financiers avec l'achat un an plus tôt.

Mais on perd 3% du principal qui est plus cher à l'achat, or 3% de 215 000€=6450
Et 1750-6450<<0.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#178 Message par Jeffrey » 01 avr. 2016, 12:33

oui, c'est exact, je n'en ai pas parlé, le cout total de l'opération est encore plus avantageux en cas de baisse.
Maintenant, il faut savoir si on introduit ou pas la valeur de revente du bien. Si on n'introduit pas cette valeur, alors vous avez raison, on ne parle que de coût global pour l'utilisateur, et cette baisse du prix d'achat est à prendre en compte. Cette hypothèse cadre parfaitement avec l'approche de fonction d'usage d'un revenu disponible. IL vaut mieux effectivement acheter le même bien moins cher si on sait quoi faire d'autre avec son argent.

Si on part sur une autre hypothèse d'évaluation capitalistique en fin de remboursement, alors la baisse de valeur en un an n'intervient pas. On est plus dans une approche affectation de fonds disponibles.Dans cette seconde approche, vous payez un bien 6K€ moins cher, mais vous possédez un bien ayant une valeur inférieure de 6K€.
Evidemment, tout cela dépend du délai de revente...
En tout cas, on peut soit considérer uniquement les frais perdus (taxes, remboursements d'intérêts...) et constater que le calcul que je donne est correct, soit intégrer un différentiel de valeur d'achat du bien qui va dans le sens encore plus prononcé d'un examen attentif des conditions de marché.
j'ai choisi l'approche présentée parce que les calculs de Vincent sont essentiellement comptables.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#179 Message par wasabi » 02 avr. 2016, 12:12

Jeffrey a écrit :oui, c'est exact, je n'en ai pas parlé, le cout total de l'opération est encore plus avantageux en cas de baisse.
Maintenant, il faut savoir si on introduit ou pas la valeur de revente du bien. Si on n'introduit pas cette valeur, alors vous avez raison, on ne parle que de coût global pour l'utilisateur, et cette baisse du prix d'achat est à prendre en compte. Cette hypothèse cadre parfaitement avec l'approche de fonction d'usage d'un revenu disponible. IL vaut mieux effectivement acheter le même bien moins cher si on sait quoi faire d'autre avec son argent.

Si on part sur une autre hypothèse d'évaluation capitalistique en fin de remboursement, alors la baisse de valeur en un an n'intervient pas. On est plus dans une approche affectation de fonds disponibles.Dans cette seconde approche, vous payez un bien 6K€ moins cher, mais vous possédez un bien ayant une valeur inférieure de 6K€.
Evidemment, tout cela dépend du délai de revente...
En tout cas, on peut soit considérer uniquement les frais perdus (taxes, remboursements d'intérêts...) et constater que le calcul que je donne est correct, soit intégrer un différentiel de valeur d'achat du bien qui va dans le sens encore plus prononcé d'un examen attentif des conditions de marché.
j'ai choisi l'approche présentée parce que les calculs de Vincent sont essentiellement comptables.
La première approche n'a pas de sens ici car on n'est pas dans une situation théorique ou ce qui compte avant tout est la subjectivité selon laquelle on observe le phénomène. Là on a un point de vue objectif : laquelle des deux stratégies coûte le moins cher ? Dans la mesure où la seule inconnue est le prix de revente à l'échéance, mais qu'il ne dépendra pas de si on acheté un an plus tôt ou non vu qu'on considère le même bien, on est donc dans une approche complètement déterministe du calcul de la stratégie la plus rentable.
De plus cette méthode comptable de considérer la valeur d'un actif par rapport à son coût sur laquelle on rajoute des modificateurs globaux comme la vétusté, l'amortissement ou que sais je, est sûrement pertinente pour évaluer d'une façon comptable la valeur des immobilisations en particulier de biens dont l'évaluation "au prix du marché" est coûteuse, ou difficile car à marché pas assez liquide. Or un bien immobilier n'est pas dans ce cas là, certes la liquidité n'est pas extraordinaire et la substituabilité des biens est limitée car chacun est "sui generis", mais l'évaluation peut tout de même être faite dans une certaine mesure gratuitement par un pro avec une marge d'erreur certes importante en montant, mais pas en ordre de grandeur. De plus les particuliers ne sont pas tenus d'avoir de comptabilité personnelle. Autant des indicateurs comptables de contrôle / gestion je veux bien croire que ça peut être utile pour les particuliers pour ne pas naviguer à vue et rationaliser son train de vie, autant tout ce qui est obligation déclarative standardisée d'évaluation des actifs d'une comptabilité nationale pour éviter la fraude, je n'en vois pas l'utilité du point de vue du particulier. Donc ni obligation ni utilité d'une telle chose.

Ceci dit si vous tenez à tout prix à indiquer que vous vous placiez de ce point de vue là pour avoir raison :mrgreen:
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#180 Message par Jeffrey » 02 avr. 2016, 12:57

wasabi a écrit :
Jeffrey a écrit :oui, c'est exact, je n'en ai pas parlé, le cout total de l'opération est encore plus avantageux en cas de baisse.
Maintenant, il faut savoir si on introduit ou pas la valeur de revente du bien. Si on n'introduit pas cette valeur, alors vous avez raison, on ne parle que de coût global pour l'utilisateur, et cette baisse du prix d'achat est à prendre en compte. Cette hypothèse cadre parfaitement avec l'approche de fonction d'usage d'un revenu disponible. IL vaut mieux effectivement acheter le même bien moins cher si on sait quoi faire d'autre avec son argent.

Si on part sur une autre hypothèse d'évaluation capitalistique en fin de remboursement, alors la baisse de valeur en un an n'intervient pas. On est plus dans une approche affectation de fonds disponibles.Dans cette seconde approche, vous payez un bien 6K€ moins cher, mais vous possédez un bien ayant une valeur inférieure de 6K€.
Evidemment, tout cela dépend du délai de revente...
En tout cas, on peut soit considérer uniquement les frais perdus (taxes, remboursements d'intérêts...) et constater que le calcul que je donne est correct, soit intégrer un différentiel de valeur d'achat du bien qui va dans le sens encore plus prononcé d'un examen attentif des conditions de marché.
j'ai choisi l'approche présentée parce que les calculs de Vincent sont essentiellement comptables.
La première approche [Laquelle exactement ? on intègre le prix de l'appartement en valeur absolue ou l'autre ?, vous ne rédigez pas d'une manière claire ] n'a pas de sens ici car on n'est pas dans une situation théorique ou ce qui compte avant tout est la subjectivité selon laquelle on observe le phénomène.
Je pense qu'on pourrait s'arrêter là. Ce n'est absolument pas mon point de vue.
Je cherche à évaluer le montant des sommes perdues dans l'opération financière selon deux scénarios. A savoir les frais de notaire, le loyer pendant un an, les intérêts liés au prêt, et diverses bricoles mineures.
Je pars du principe que l'argent directement compté dans la valeur de l'appartement est un transfert de valeur; Du compte en banque vers un bien immobilier. A priori, si on rentre dans une évaluation comptable des actifs, on compte les avoirs : les comptes en banque + la valeur patrimoniale. Si vous payez 6K€ de plus un appart, vous avez 6K€ en moins sur votre compte, mais + et - font une somme constante.
Maintenant, si vous vous placez du point de vue de l'effort financier global que vous avez à accomplir, c'est évidemment différent. Mais si vous voulez ajouter la différence de valeur de l'appartement, ben il n'y a pas de problème, je ne pense pas que vous ayez besoin qu'on vous prenne par la main pour ajouter cette ligne de calcul. A vous de voir si vous considérez que présenter les deux approches est une erreur de calcul. Je ne cherche pas à prendre des décisions à votre place.
wasabi a écrit : Là on a un point de vue objectif : laquelle des deux stratégies coûte le moins cher ? Dans la mesure où la seule inconnue est le prix de revente à l'échéance, mais qu'il ne dépendra pas de si on acheté un an plus tôt ou non vu qu'on considère le même bien, on est donc dans une approche complètement déterministe du calcul de la stratégie la plus rentable.
Je pense que la notion de probabilité conditionnelle vous échappe. Vous n'avez pas l'air de vous rappeler que c'est un outil de décision entre deux scénarios qui ne sont pas réalisés à l'instant T=0...
Ca m'ennuie de partir par là, j'ai pas envie de vous expliquer en quoi c'est faux, je préfère que vous considériez bêtement les deux calculs possibles et que vous choisissiez en fonction de votre sensibilité et croyance. Ce sera déjà un énorme progrès par rapport à l'ineptie d'un calcul par ROE.
wasabi a écrit : De plus cette méthode comptable de considérer la valeur d'un actif par rapport à son coût sur laquelle on rajoute des modificateurs globaux comme la vétusté, l'amortissement ou que sais je, est sûrement pertinente pour évaluer d'une façon comptable la valeur des immobilisations en particulier de biens dont l'évaluation "au prix du marché" est coûteuse, ou difficile car à marché pas assez liquide. Or un bien immobilier n'est pas dans ce cas là, certes la liquidité n'est pas extraordinaire et la substituabilité des biens est limitée car chacun est "sui generis", mais l'évaluation peut tout de même être faite dans une certaine mesure gratuitement par un pro avec une marge d'erreur certes importante en montant, mais pas en ordre de grandeur. De plus les particuliers ne sont pas tenus d'avoir de comptabilité personnelle. Autant des indicateurs comptables de contrôle / gestion je veux bien croire que ça peut être utile pour les particuliers pour ne pas naviguer à vue et rationaliser son train de vie, autant tout ce qui est obligation déclarative standardisée d'évaluation des actifs d'une comptabilité nationale pour éviter la fraude, je n'en vois pas l'utilité du point de vue du particulier. Donc ni obligation ni utilité d'une telle chose.
Vous ignorez ou négligez sans doute que l'évaluation de votre patrimoine puisse être réalisée en de nombreuses circonstances lors d'une vie. Comme dans le cas d'une succession, d'un divorce, d'une donation, d'un calcul de l'ISF... Ou comme pour Cédric tous les ans pour réaliser de jolis camemberts... Quoi qu'il en soit, à vous de voir, si vous voulez ajouter la différence de valeur du bien en un an, c'est à la portée de pratiquement n'importe qui. Vous devriez donc y arriver sans peine.
wasabi a écrit :
Ceci dit si vous tenez à tout prix à indiquer que vous vous placiez de ce point de vue là pour avoir raison :mrgreen:
Comme je disais, je ne privilégie aucun des points de vue, je vous laisse faire les calculs, j'ai indiqué une démarche d'évaluation assez générale, c'est tout.
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Re: L’effet de levier par Vincent92

#181 Message par wasabi » 02 avr. 2016, 19:27

Jeffrey a écrit : Je pars du principe que l'argent directement compté dans la valeur de l'appartement est un transfert de valeur; Du compte en banque vers un bien immobilier. A priori, si on rentre dans une évaluation comptable des actifs, on compte les avoirs : les comptes en banque + la valeur patrimoniale. Si vous payez 6K€ de plus un appart, vous avez 6K€ en moins sur votre compte, mais + et - font une somme constante.
Donc votre principe est qu'un bien vaut le montant qu'on l'a payé. Mon principe est que la valeur d'un bien est le montant moyen du marché sur une période à définir en fonction de la nature du bien.
Je ne comprends pas le domaine de validité de votre principe, en dehors bien sûr comme je l'ai dit, des besoins comptables pour qui y est assujetti.
Exemple : J'ai une paire de chaussure à 100€ dans le magasin A, et dans le magasin B la même paire est en promo à -20% par rapport au "prix recommandé" de 100€ par le fabriquant. Moi j'affirme que la paire une fois en ma possession aura exactement la même valeur quel que soit le magasin dans lequel je l'achète.
Jeffrey a écrit : Je pense que la notion de probabilité conditionnelle vous échappe. Vous n'avez pas l'air de vous rappeler que c'est un outil de décision entre deux scénarios qui ne sont pas réalisés à l'instant T=0...
Ca m'ennuie de partir par là, j'ai pas envie de vous expliquer en quoi c'est faux,
Dans le débat ici on ne parle pas de probabilités conditionnelles, parce qu'on se place d’emblée dans l'un ou l'autre des scénarios de baisse et on compare l'achat direct avec l'achat au bout d'un an. Pour introduire des probabilités conditionnelles il faudrait ne pas considérer un scénario d'évolution et envisager les différents cas possibles d'évolution entre dans un an et le futur et les pondérer par le probabilité de réalisation de ce scénario à un an. Et sommer le tout pour toutes les situations possibles. Sauf que la probabilité de baisse de X% du marché à un an elle est inconnue. Donc je ne vois pas trop à quoi ça rime. Après si vous ne vous référez pas à ça, envoyez moi un MP explicatif.

Jeffrey a écrit : Vous ignorez ou négligez sans doute que l'évaluation de votre patrimoine puisse être réalisée en de nombreuses circonstances lors d'une vie. Comme dans le cas d'une succession, d'un divorce, d'une donation, d'un calcul de l'ISF... Ou comme pour Cédric tous les ans pour réaliser de jolis camemberts... Quoi qu'il en soit, à vous de voir, si vous voulez ajouter la différence de valeur du bien en un an, c'est à la portée de pratiquement n'importe qui. Vous devriez donc y arriver sans peine.
-l'évaluation du patrimoine ISF ne se fait pas sur la base du prix d'achat corrigé mais du prix du marché avec des déductions possibles pour manque de liquidité (comme l'occupation par soi ou un locataire, la détention par une SCI...). Je le sais j'en ai déjà rédigé, mais pas pour moi
-l'évaluation d'une donation anticipée immobilière se fait avec beaucoup de liberté dans le cadre du marché, le notaire n'est pas du tout maître de fixer le prix, de toute manière l'administration fiscale peut redresser. Je le sais je l'ai déjà fait.
-dans le cas d'un divorce il faut de toutes manières accord entre deux parties
-dans le cadre d'une succession je m'imagine que ça marche pareil que dans le cadre d'une donation anticipée.
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: L’effet de levier par Vincent92

#182 Message par Jeffrey » 03 avr. 2016, 00:16

Je vous réponds parce que la dernière fois que j'ai laissé tomber en constatant que vous étiez buté à vouloir tordre l'explication simple que je vous donnais, vous m'avez ressorti un an plus tard sur un autre sujet que mes positions n'étaient dues qu'à une sorte de braquage contre vous. Donc j'investis pour l'avenir ici meme. :mrgreen:

Sur le sujet même, je ne vais pas me fatiguer à détailler.
Point 1:
Votre exemple de chaussures est complètement débile. Totalement inapproprié à l'exemple en question. Vous confondez acheter deux paires de chaussures identiques dans deux magasins différents avec acheter deux paires de chaussures identiques dans deux magasins à un an d'intervalle, et revendre une paire de chaussures au bout d'un an comme si c'était un appartement pour lequel il y a une demande et un prix donné comme hypothèse de travail... on va pas aller trrrès loin.

Point 2 : vous ne parlez pas de probabilités conditionnelles, mais moi justement je vous dis qu'il y a des probabilités conditionnelles derrière. Si vous considérez la valeur probable d'un bien au bout de 10 ans, vous n'obtiendrez pas la même loi que si vous considérez la valeur probable du même bien au bout de dix ans, sachant que vous avez fait l'hypothèse d'une baisse de 3% pendant la première année. ça s'appelle une probabilité conditionnelle, mais ce n'est pas une formule de probabilités totales. Pas le temps de vous expliquer en détail.

point 3 : vous parlez par esprit de contradiction. vos remarques ne vont pas réellement à l'encontre de ce que j'énonce et qui se résume simplement à "on peut en tant qu'individu être amené à évaluer le montant global de son patrimoine".
bonne nuit
wasabi a écrit :
Jeffrey a écrit : Je pars du principe que l'argent directement compté dans la valeur de l'appartement est un transfert de valeur; Du compte en banque vers un bien immobilier. A priori, si on rentre dans une évaluation comptable des actifs, on compte les avoirs : les comptes en banque + la valeur patrimoniale. Si vous payez 6K€ de plus un appart, vous avez 6K€ en moins sur votre compte, mais + et - font une somme constante.
Donc votre principe est qu'un bien vaut le montant qu'on l'a payé. Mon principe est que la valeur d'un bien est le montant moyen du marché sur une période à définir en fonction de la nature du bien.
Je ne comprends pas le domaine de validité de votre principe, en dehors bien sûr comme je l'ai dit, des besoins comptables pour qui y est assujetti.
Exemple : J'ai une paire de chaussure à 100€ dans le magasin A, et dans le magasin B la même paire est en promo à -20% par rapport au "prix recommandé" de 100€ par le fabriquant. Moi j'affirme que la paire une fois en ma possession aura exactement la même valeur quel que soit le magasin dans lequel je l'achète.
Jeffrey a écrit : Je pense que la notion de probabilité conditionnelle vous échappe. Vous n'avez pas l'air de vous rappeler que c'est un outil de décision entre deux scénarios qui ne sont pas réalisés à l'instant T=0...
Ca m'ennuie de partir par là, j'ai pas envie de vous expliquer en quoi c'est faux,
Dans le débat ici on ne parle pas de probabilités conditionnelles, parce qu'on se place d’emblée dans l'un ou l'autre des scénarios de baisse et on compare l'achat direct avec l'achat au bout d'un an. Pour introduire des probabilités conditionnelles il faudrait ne pas considérer un scénario d'évolution et envisager les différents cas possibles d'évolution entre dans un an et le futur et les pondérer par le probabilité de réalisation de ce scénario à un an. Et sommer le tout pour toutes les situations possibles. Sauf que la probabilité de baisse de X% du marché à un an elle est inconnue. Donc je ne vois pas trop à quoi ça rime. Après si vous ne vous référez pas à ça, envoyez moi un MP explicatif.

Jeffrey a écrit : Vous ignorez ou négligez sans doute que l'évaluation de votre patrimoine puisse être réalisée en de nombreuses circonstances lors d'une vie. Comme dans le cas d'une succession, d'un divorce, d'une donation, d'un calcul de l'ISF... Ou comme pour Cédric tous les ans pour réaliser de jolis camemberts... Quoi qu'il en soit, à vous de voir, si vous voulez ajouter la différence de valeur du bien en un an, c'est à la portée de pratiquement n'importe qui. Vous devriez donc y arriver sans peine.
-l'évaluation du patrimoine ISF ne se fait pas sur la base du prix d'achat corrigé mais du prix du marché avec des déductions possibles pour manque de liquidité (comme l'occupation par soi ou un locataire, la détention par une SCI...). Je le sais j'en ai déjà rédigé, mais pas pour moi
-l'évaluation d'une donation anticipée immobilière se fait avec beaucoup de liberté dans le cadre du marché, le notaire n'est pas du tout maître de fixer le prix, de toute manière l'administration fiscale peut redresser. Je le sais je l'ai déjà fait.
-dans le cas d'un divorce il faut de toutes manières accord entre deux parties
-dans le cadre d'une succession je m'imagine que ça marche pareil que dans le cadre d'une donation anticipée.
Quis custodiet ipsos custodes?

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