L’effet de levier par Vincent92

Les meilleures files d'information, réunies par les modérateurs pour plus de lisibilité
Message
Auteur
wiz79
~~+
~~+
Messages : 5595
Enregistré le : 30 juil. 2009, 10:59

Re: L’effet de levier par Vincent92

#101 Message par wiz79 » 30 mars 2016, 03:50

J'ai dit "beaucoup de gens", suricate, pas tout le monde. Ce que je remarque, c'est que les gens qui font un achat immobilier autour de moi n'ont que très rarement le sentiment de prendre un risque. Et ce risque est toujours minoré.

Pas du tout le même sentiment chez mes potes espagnols, par exemple.

Encore une fois, je trouve pas que ce soit négatif... ça a des conséquences, par contre.
Les gouvernements européens se font Marché dessus.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#102 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 19:27

@wiz79 : C'est une question de système :

- Crédit à taux constants (ni révisable, ni in fine)
- Relativement peu de chance de perdre son travail avec un CDI (vis à vis d'autres pays) ou alors ca coute cher à l'entreprise (s'il n'y a pas de raisons valables)
- 33% des revenus (on peut monter un peu plus avec un bon dossier) et sélection des dossiers
- Chômage pour 2 ans
- Facilité du refinancement
- Concentration de la population
- Assurances emprunteurs
- Sécurité sociale (santé)
- ...

Bref, le système francais est résilient dans les deux sens (si ca aura du mal à vraiment plonger, ca à aussi du mal à repartir). C'est donc pour le meilleur et pour le pire.

Mais effectivement, en France, si tu as 30% d'apport et que tu épargnes beaucoup, c'est franchement peu probable (vis à vis d'autres pays. Tout est relatif) que tu te retrouves dans l'impossibilité de rembourser ta dette et/ou en négative équity.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Bernard minet
-+
-+
Messages : 2027
Enregistré le : 16 mars 2015, 23:42

Re: L’effet de levier par Vincent92

#103 Message par Bernard minet » 30 mars 2016, 19:36

Vincent, parle de l'effet levier dans le cadre d'un investissement immo à 100 % de credit, qu'on rigole un peu.

Puis, on refait un tableur "ACHAT vs AV" à la suricate et on se gausse quelques minutes je crois.

Sérieusement, les dogmes du forums ne m’auront pas trop amoché, dieu préserve mon esprit critique !

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#104 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 19:39

@Bernard minet : Concernant l'achat avec 100% de levier, j'en ai dejà parler sur ce poste. Certains n'ont même pas compris qu'on pouvait avoir un rendement infini (notion de premiere S et encore) donc je vais passer mon tour cette fois. Je n'ai pas la patience d'un professeur de lycée.

Concernant la simulation, quel hypothèse je prend? -20% dans 9 ans pour la proche banlieue parisienne te parait il trop optiniste? Quel est ton scénario central (je vais probablement rigoler un peu à l'annonce du chiffre mais je te promet de la faire).
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 19:46, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Bernard minet
-+
-+
Messages : 2027
Enregistré le : 16 mars 2015, 23:42

Re: L’effet de levier par Vincent92

#105 Message par Bernard minet » 30 mars 2016, 19:46

Vincent92 a écrit :@Bernard minet : Quel hypothèse je prend sur cette simulation? -20% dans 9 ans pour l'IDF te parait il trop optiniste?
Pfff !

Prends ce que tu veux, perso sur mon dernier achat j'ai calculé avec -30% sur 10 ans, avec baisse équivalente des loyers, un taux de remplissage de 70%.

Bah j'ai dis : " BANCO !"

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#106 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 19:48

@Bernard minet : Etant donné qu'il s'agit d'un achat en RP, je vais prendre 100% de remplissage si tu me le permets et également des loyers stables (oui, je sais, je suis vraiment complétement fou. C'est la fin du monde. Il y a des cetaines de millions de chomeurs, l'Europe, les USAs, le QE, la BCE, etc etc...).

Ok pour les -30% en 10 ans. Je fais la simulation dès que j'ai le temps.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Pi-r2
Modérateur
Modérateur
Messages : 36010
Enregistré le : 08 juil. 2005, 19:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#107 Message par Pi-r2 » 30 mars 2016, 19:53

Vincent92 a écrit : Certains n'ont même pas compris qu'on pouvait avoir un rendement infini (notion de premiere S et encore)
:roll: :roll: as tu la moindre idée de mon niveau en maths ?
C'est incroyable ce que ceux qui n'ont pas la capacité de comprendre sont capables de mépriser les notions qu'ils ne dominent pas.
Donne moi un truc avec un rendement infini que j'y mette 0.01€ pour devenir le plus riche de la planète.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

Avatar du membre
Bernard minet
-+
-+
Messages : 2027
Enregistré le : 16 mars 2015, 23:42

Re: L’effet de levier par Vincent92

#108 Message par Bernard minet » 30 mars 2016, 19:56

Pi-r2 a écrit :
Vincent92 a écrit : Certains n'ont même pas compris qu'on pouvait avoir un rendement infini (notion de premiere S et encore)
:roll: :roll: as tu la moindre idée de mon niveau en maths ?
C'est incroyable ce que ceux qui n'ont pas la capacité de comprendre sont capables de mépriser les notions qu'ils ne dominent pas.
Donne moi un truc avec un rendement infini que j'y mette 0.01€ pour devenir le plus riche de la planète.

Oui, bon c'est une notion de limite mal exprimée effectivement...

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#109 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 20:01

@Pi-r2 : Je vais réecrire la même chose mais :

Si je mets 0€ et que ca me rapporte 100, le rendement est infini.
Si je mets 0.01€ et que je gagne 100€ le rendement n’est plus du tout infini mais de 10000%
Si je mets 0.0000000001€ et que je gagne 100€, le rendement sera de 1000000000000%. C’est un rendement énorme, certes. Mais je n’aurais gagné que 100€. Je ne serais pas du tout devenu riche. Bref, c’est dommage que tu ne le comprennes pas.

Et encore une fois, cette notion ne fait absolument pas débat en mathématique. Tout rendement qui peut avoir un chiffre qui tend vers 0 à son dénominateur peut avoir un rendement infini.

Si tu penses que c’est faux, écrit une thèse. Tu seras certainements récompensé.

@Bernard minet : La notion n'est absoluement pas mal exprimé et tous les bouquins qui parlent de rendement écriront la même chose. Ca ne fait pas débat!
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 20:04, modifié 2 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Bernard minet
-+
-+
Messages : 2027
Enregistré le : 16 mars 2015, 23:42

Re: L’effet de levier par Vincent92

#110 Message par Bernard minet » 30 mars 2016, 20:02

Vincent92 a écrit :@Bernard minet : Etant donné qu'il s'agit d'un achat en RP, je vais prendre 100% de remplissage si tu me le permets et également des loyers stables (oui, je sais, je suis vraiment complétement fou. C'est la fin du monde. Il y a des cetaines de millions de chomeurs, l'Europe, les USAs, le QE, la BCE, etc etc...).

Ok pour les -30% en 10 ans. Je fais la simulation dès que j'ai le temps.
T'embêtes pas avec ça, il est évident pour beaucoup ici que le rendement est "infini" .

C'est bien dans ce cas que s'exprime le mieux l'effet levier en fait.

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 28631
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: L’effet de levier par Vincent92

#111 Message par lecriminel » 30 mars 2016, 20:07

Bernard minet a écrit :
Vincent92 a écrit :@Bernard minet : Quel hypothèse je prend sur cette simulation? -20% dans 9 ans pour l'IDF te parait il trop optiniste?
Pfff !

Prends ce que tu veux, perso sur mon dernier achat j'ai calculé avec -30% sur 10 ans, avec baisse équivalente des loyers, un taux de remplissage de 70%.

Bah j'ai dis : " BANCO !"
-30% sur les prix,
30% de vacance,
imposé,
tu as pris quel rendement ?????
je veux bien que la baisse des taux soit impressionnante, mais quand même.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’effet de levier par Vincent92

#112 Message par Suricate » 30 mars 2016, 20:09

Vincent92 a écrit :Ok pour les -30% en 10 ans.
Auxquels il ne faudra pas oublier de rajouter les frais d'entrée (DMTO et des frais d'agence).

Avatar du membre
Bernard minet
-+
-+
Messages : 2027
Enregistré le : 16 mars 2015, 23:42

Re: L’effet de levier par Vincent92

#113 Message par Bernard minet » 30 mars 2016, 20:13

lecriminel a écrit :
Bernard minet a écrit :
Vincent92 a écrit :@Bernard minet : Quel hypothèse je prend sur cette simulation? -20% dans 9 ans pour l'IDF te parait il trop optiniste?
Pfff !

Prends ce que tu veux, perso sur mon dernier achat j'ai calculé avec -30% sur 10 ans, avec baisse équivalente des loyers, un taux de remplissage de 70%.

Bah j'ai dis : " BANCO !"
-30% sur les prix,
30% de vacance,
imposé,
tu as pris quel rendement ?????
je veux bien que la baisse des taux soit impressionnante, mais quand même.
Achat de décembre 2011, donc j'ai du recul.
Rendement à l'achat de 9,7 % pour 100 % de remplissage.
J'avais ouvert un fil de discussion dessus, je le retrouverais peut-être.

EDIT : trouvé ! viewtopic.php?f=170&t=86687#p1786011

Bon, c'était naivement sarcastique, personne ne s'y était trompé.

Seulement aujourd'hui avec le recul, c'est priceless : oui la formule a marché, non je ne regrette rien ! 8)

Continuez de louer, j'en ai besoin ! :wink:
Modifié en dernier par Bernard minet le 30 mars 2016, 20:27, modifié 1 fois.

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’effet de levier par Vincent92

#114 Message par Suricate » 30 mars 2016, 20:25

Une opération qui était rentable à la base, avec un taux de remplissage au taquet et une stagnation des prix sur la période (en grande partie due à l'assouplissement des conditions de financement) aurait une rentabilité 5 ans plus tard que l'on pourrait qualifier de plus que correcte ?

C'est ouf... :shock:

Avatar du membre
Bernard minet
-+
-+
Messages : 2027
Enregistré le : 16 mars 2015, 23:42

Re: L’effet de levier par Vincent92

#115 Message par Bernard minet » 30 mars 2016, 20:30

Suricate a écrit :Une opération qui était rentable à la base, avec un taux de remplissage au taquet et une stagnation des prix sur la période (en grande partie due à l'assouplissement des conditions de financement) aurait une rentabilité 5 ans plus tard que l'on pourrait qualifier de plus que correcte ?

C'est ouf... :shock:
Peu importe, l'effet levier est le sujet, en fait même un taux de rentabilité de 3 % sur du locatif avec un remplissage de 70 % reste intéressant, pour peux que tu empruntes au taquet.

Mais ça tu le sais

Je te laisse faire un tableur. :wink:

Avatar du membre
Suricate
~~+
~~+
Messages : 18386
Enregistré le : 24 août 2011, 15:12
Localisation : Saumur (49)

Re: L’effet de levier par Vincent92

#116 Message par Suricate » 30 mars 2016, 20:36

Même si tu achètes pour revendre au bout de 6 mois ? Il faut un délai minimum pour que l'effet de levier ne se transforme pas en effet massue.

Mais ça tu le sais.

Je te laisse utiliser le tableur. :wink:

Avatar du membre
Bernard minet
-+
-+
Messages : 2027
Enregistré le : 16 mars 2015, 23:42

Re: L’effet de levier par Vincent92

#117 Message par Bernard minet » 30 mars 2016, 20:42

Suricate a écrit :Même si tu achètes pour revendre au bout de 6 mois ? Il faut un délai minimum pour que l'effet de levier ne se transforme pas en effet massue.

Mais ça tu le sais.

Je te laisse utiliser le tableur. :wink:
:mrgreen:

Pourquoi vendre du locatif au bout de six mois ?

Autant me poser une question du style : Penses-tu gagner de l'argent en brulant une liasse de billet ?

Je te laisse utiliser ton cerveau. :wink:

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#118 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 20:59

J'ai pris mon achat dans une zone peu rentable (première couronne de Paris) et un peu plus de 30% d’apport (pour prendre le moins de risque possible. Puisqu'apparement, c'est très inprudent d'acheter, je blinde pour ne pas me retrouver en négative équity). Toute autres régions donnera probablement de meilleurs résultats.
J'ai fait deux simulations :

1 - Simulation de l'achat en tant que tel
2 - Simulation de l'achat vs 2% de rendement (je sais que comme vous êtes tous des génies de la finance, vous ferez beaucoup mieux de manière 100% certaines. C'est aussi certains que le fait que le prix va perdre 30%/ Je vous laisse donc prendre le chiffre que vous voulez)

Je n'ai pas réussi à retirer 30% mais on peut le faire à la main (230*0.3=69k)

1 - Si l'immobilier perd 30% en 14 ans, l'opération est blanche (pas de perte mais pas de gain). Evidemment, il aurait mieux fallu faire autre chose de son argent.

Image


2 - ~21 ans pour faire mieux qu'une épargne à 2.5% si l'immobilier perd 30%.

Image

Je comprend donc tout à fait que vous attendiez étant donner que vous êtes absolument sûr que l'immobilier va perdre 30%.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 mars 2016, 01:30, modifié 2 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
FunamBulle
+
+
Messages : 2681
Enregistré le : 15 avr. 2009, 13:30
Localisation : pns ǝɹǝɥdsıɯǝɥ

Re: L’effet de levier par Vincent92

#119 Message par FunamBulle » 30 mars 2016, 21:02

hé hé le vincent avec son manque de maîtrise des notions de grandeur quotient et d'infini, c'est l'agneau qui montre les dents dans la fosse aux lions !

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#120 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 21:04

@FunamBulle : Plutot que faire le(s) malin(s), trouve moi une source qui nous dit qu'un rendement infini n'est pas possible. Jusqu'à preuve du contraire Pi-r2 n'a jamais fourni d'éléments sérieux qui prouve sa thèse (mise à part qu'il "a un niveau de ouf en maths").

Personnellement, je peux trouver des éléments scientifiques et des livres sans aucun mal.

Vous me faites vraiment rire. On dirait qu'ils n'y a que vous qui avaient fait des études scientifiques.

Pour info, j'ai aussi fait maths sup maths spé. J'avoue ne pas avoir fait des recherches mathématiques mais je pense tout de même maitriser ces bases d'un niveau lycée.

Aller, une question simple. Quel est l'efficacité d'un un système constitué par un panneau photovoltaïque? C'est concret ca donc tu (vous) devrais pouvoir répondre.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 21:23, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Pi-r2
Modérateur
Modérateur
Messages : 36010
Enregistré le : 08 juil. 2005, 19:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#121 Message par Pi-r2 » 30 mars 2016, 21:22

Vincent92 a écrit :@FunamBulle : Plutot que faire le(s) malin(s), trouve moi une source qui nous dit qu'un rendement infini n'est pas possible.
Je répète, si tu as un truc avec un rendement infini, j'investis immédiatement 1 centime dessus.
Ah mais là le rendement change, c'est juste que ton terme "rendement" est absolument non défini...
Vincent92 a écrit : Vous me faites vraiment rire.
Si tu savais...
Vincent92 a écrit :On dirait qu'ils n'y a que vous qui avaient fait des études scientifiques. .
en tous cas on visualise bien que tu n'as pas fait d'études littéraires (elle était facile, désolé, je n'ai pas pu m'en empêcher, c'est mal)
Vincent92 a écrit : Pour info, j'ai aussi fait maths sup maths spé. J'avoue ne pas avoir fait des recherches mathématiques mais je pense tout de même maitriser ces bases d'un niveau lycée.
eh bé... Il ne t'en reste pas grand chose.
Vincent92 a écrit :Aller, une question simple. Quel est l'efficacité d'un système passif? (par exemple, un système constitué par un panneau photovoltaïque).
Définit mieux les termes, tu verras si ta question a un sens.... :roll:
Vincent92 a écrit :Si cette question ne te plait pas, quel est le rendement d'une opération où tu donnes 0 et que obtient 100?
encore une fois l'erreur est l'utilisation du terme "rendement". Ce que tu calcules n'est pas un rendement, mais un simple quotient.
Alors oui, diviser par 0 est illégal et peut donner n'importe quel résultat. Nous voilà bien....
Pour te faire comprendre un peu, si tu donnes 0 et que tu obtiens 100, qu'est-ce qui peut bien t'empêcher de redonner 0 et d'obtenir 200 etc...

Donc tu possèdes toute la richesse de la terre ? Il me semble qu'il y a une faille quelque part, mais je vois pas où.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#122 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 21:24

@Pi-r2 : Quel est l'efficacité d'un un système constitué par un panneau photovoltaïque?

Je ne peux pas faire plus simple. Et c'est concret.
Pour te faire comprendre un peu, si tu donnes 0 et que tu obtiens 100, qu'est-ce qui peut bien t'empêcher de redonner 0 et d'obtenir 200 etc...
La limite est le risque (aucune garanti de faire 100 à partir de 0) et donc celui qui va financer.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 21:25, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 28631
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: L’effet de levier par Vincent92

#123 Message par lecriminel » 30 mars 2016, 21:24

Bernard minet a écrit :Rendement à l'achat de 9,7 % pour 100 % de remplissage.
le plus dur c'est de trouver ça.
Cela dit avec une hypothese de remplissage de 70% soit 6.8% de rendement brut,
rien qu'avec la csg ça tombe à 5.5% net (hors frais, IR et TF)
avec les taux de l'époque qui étaient à 4.25% + assurance http://www.meilleurtaux.com/credit-immo ... taux/2011/
on est bien moins large qu'indiqué.
En revanche, avec la baisse des taux, tu fais une très bonne affaire.
Ne confonds pas l'avantage d'une baisse des taux avec celui d'un effet levier. Si les taux étaient montés, (donc pas de renego, et des prix qui baissent plus vite) avec les chiffres que tu donnes, je ne suis pas certain que ton achat eut été très rentable.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

Avatar du membre
Pi-r2
Modérateur
Modérateur
Messages : 36010
Enregistré le : 08 juil. 2005, 19:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#124 Message par Pi-r2 » 30 mars 2016, 21:27

Vincent92 a écrit :@Pi-r2 : Quel est l'efficacité d'un un système constitué par un panneau photovoltaïque?

Je ne peux pas faire plus simple. Et c'est concret.
Ce n'est pas simple du tout. C'est même extrêmement compliqué. C'est quoi "efficacité" ? On peut regarder ce que produit le panneau, comparer à ce qu'il a couté à construire, cela a du sens. Mais parler "d'efficacité" ? On peut parler de rendement de conversion de l'énergie solaire. Ces ratios là ont un sens.
Ta question n'en a pas.
Tiens, comment on mesure la hauteur d'un building avec un baromètre ?
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#125 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 21:35

@Pi-r2 : L'efficacité (ou le rendement) énergénique est une notion connue. Tape sur google, je pense que tu vas facilement trouver la méthode de calcul :

C'est égale à : Quantité d’énergie utile X 100/ Quantité d’énergie consommée

Ou : La quantité d'energie produite X 100 / La quantité d'énergie consommée pour le système pour fonctionner

Mais, étant donnée que tu sais mieux que tout le monde, je pense que tu as ta propre idée sur la question. Je n'ai pas besoin de te donner de formule.

C'est bien pour cela que je t'ai présenté un énoncé simple que je vais une nouvelle fois formulée autrement (en espérant que ce soit intelligible pour toi).

Une fois que le panneau est construit, installé, fonctionne et qu'il y a du soleil, quel est l'efficacité d'un système constitué par un panneau photovoltaïque?

Si tu ne sais toujours pas répondre car ma question ne veut toujours rien dire pour toi, as tu des éléments qui confirme ta thèse (les rendements infinis n'existent pas)? Ou étés vous les deux génies du 21ieme siècle qui vont révolutionner les conventions mathématiques?

Si c'est pour une nouvelle fois répondre en faisant celui qui ne comprend pas une question totalement idiote (avec un ton hautain) et que tu ne souhaites pas répondre à la question en rouge et en gras, laisse tomber.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 21:56, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
crispus
~~+
~~+
Messages : 11847
Enregistré le : 11 août 2007, 12:44

Re: L’effet de levier par Vincent92

#126 Message par crispus » 30 mars 2016, 21:55

Pour ta gouverne Vincent, Pir2 est X, donc évite de lui donner des leçons de maths. :roll:

Et pour revenir au sujet initial de la file, le levier : si tu appliques une force de zéro newton au bout de ton levier, tu ne vas pas déplacer grand chose... :lol:

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#127 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 21:58

Je n'en ai rien à faire de son école...
Qu'il me donne une source une bonne fois pour toute (un cours de maths de X?) à la place de faire le malin...

Concernant le levier, toi, tu ne donnes rien. L'organisme prêteur si.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 22:00, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Hippopotameuuu
Modérateur
Modérateur
Messages : 10390
Enregistré le : 24 août 2011, 20:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#128 Message par Hippopotameuuu » 30 mars 2016, 21:59

Comme j'y connais rien en matière de TRI ou de rendement infini (ne devrait on pas dire rendement indéterminé ?), je suis le candide parfait.

Suite a votre controverse très intrigante, j'ai fais une petite recherche. Il me semble que la démonstration de Vincent est conforme avec ce que l'on peut lire ici ou là. Avec un apport nul on se retrouve avec un rendement infini, c'est un concept largement diffusé, dans le sens ou un investisseur qui finance son investissement à crédit aura un meilleur rendement de l’argent qu’il sortira qu’un investisseur qui financera son bien en cash.

Par contre je ne comprends rien aux arguments de ses contradicteurs. :oops:

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#129 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 22:04

Peut être parce que jusqu'à présent il y en a pas... La seule chose que j'ai pu en tirer est que ce que je dis ne veut rien dire. Il n'y a aucun debut d'argument.

Le seul "argument" est qu'ils "sont fort en maths" et qu'il "a fait l'X"...
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 22:12, modifié 2 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Bernard minet
-+
-+
Messages : 2027
Enregistré le : 16 mars 2015, 23:42

Re: L’effet de levier par Vincent92

#130 Message par Bernard minet » 30 mars 2016, 22:05

lecriminel a écrit :
Bernard minet a écrit :Rendement à l'achat de 9,7 % pour 100 % de remplissage.
le plus dur c'est de trouver ça.
Cela dit avec une hypothese de remplissage de 70% soit 6.8% de rendement brut,
rien qu'avec la csg ça tombe à 5.5% net (hors frais, IR et TF)
avec les taux de l'époque qui étaient à 4.25% + assurance http://www.meilleurtaux.com/credit-immo ... taux/2011/
on est bien moins large qu'indiqué.
En revanche, avec la baisse des taux, tu fais une très bonne affaire.
Ne confonds pas l'avantage d'une baisse des taux avec celui d'un effet levier. Si les taux étaient montés, (donc pas de renego, et des prix qui baissent plus vite) avec les chiffres que tu donnes, je ne suis pas certain que ton achat eut été très rentable.
Depuis les loyers ont augmentés, le rendement était en net avant IR, la CSG c'est sur les résultats, le prêt était à 4,05 % assurance comprise.

Donc, non, même sans baisse des taux c'est bonnard.

Par contre on s'éloigne du sujet, l'effet levier lors d'un achat immo locatif.

Dans l'idée, même si le loyer ne couvre pas le crédit + taxes + frais, alors il te reste à mettre de ta poche. Mais, tu capitalises bien plus que les seules sommes qui sortent de ta poche.

Dans mon cas, l'achat a été fait avec un crédit à 100 %. J'ai pas sortis un radis et le bien se paye tout seul depuis 5 ans. Le capital restant dû est bien inférieur à la valeur du bien. Ok, c'est un cas particulier d'achat d'immeuble complet, le prix au m² en est particulièrement intéressant.

N'en reste pas moins que cet effet levier, si demain les banques prêtent à 2 % et que les AV sont à 4 %, beaucoup de forumeurs en feraient les louanges.
N'en reste pas moins que cet effet levier, si demain les banques prêtent à 2 % et que les AV sont à 10 %, beaucoup de forumeurs éjaculent fissa.

Mais ne rêvez pas, l'immo est un des rares placements pour lesquels le prêt est autorisé.

Avatar du membre
crispus
~~+
~~+
Messages : 11847
Enregistré le : 11 août 2007, 12:44

Re: L’effet de levier par Vincent92

#131 Message par crispus » 30 mars 2016, 22:23

Vincent92 a écrit :Concernant le levier, toi, tu ne donnes rien. L'organisme prêteur si.
Si, tu donnes une somme considérable d'argent... que tu auras plus tard. En faisant le pari que cet argent ne sortira pas de ta poche - Et donc encore moins de ton propre travail. :mrgreen:

De son côté, l'organisme prêteur ne "donne" rien: il se contente d'écrire une ligne négative sur ton compte, et attend tranquillement que tu lui ramènes l'argent promis, jusqu'à ramener un jour cette ligne à zéro.

Et si par malheur tu ne peux pas honorer tes engagements, tu découvriras que le propriétaire du bien était en fait la banque, et que toi tu n'étais propriétaire que de la dette. :mrgreen:
Mais en fait tu le sais déjà : je crois que tu appelles cela "prendre un risque" dans une autre file :wink:

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#132 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 22:38

Sans essayer de m'expliquer ce qu'est la monnaie scripturale, tu as raison.

Mais la banque prend bien un risque. A savoir ta faillite. Il prenne néanmoins soin de te faire prendre une caution.

Le risque n'est néanmoins pas nul comme tu le fais croire (cf Lehman Brother). D'où les lois type Bâle 1,2 ou 3...

Évidemment, comme tu le soulignes, lorsqu'on dit qu'on génère de l'argent en investissant 0, cela signifie qu'on ne sort rien de sa poche.

On ne peut pas savoir quel est le rendement si on ne connaît pas les flux financiers. Ça semble évident.

Un rendement final ne se calcul qu'à posteriori. On ne peut que simuler suivant des hypothèses.

Et évidement, tout investissement comporte son lot de risques. Le levier amplifie tout. Y compris le risque.

Pour le meilleur ou pour le pire.

Maintenant, si au final qui ne sort rien de ta poche et que tu as génère de l'argent, désolé mais X ou pas, je maintient que ton rendement est infini.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 22:46, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
crispus
~~+
~~+
Messages : 11847
Enregistré le : 11 août 2007, 12:44

Re: L’effet de levier par Vincent92

#133 Message par crispus » 30 mars 2016, 22:45

Vincent92 a écrit :Le levier amplifie tout. Y compris le risque.
Pour le meilleur ou pour le pire.
Mais alors en avançant zéro, tu prends un risque infini ? :shock:

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#134 Message par Vincent92 » 30 mars 2016, 22:52

Biensur que non.

Quand je dis que tu amplifies ton risque cela signifie que tu prend un risque sur une somme plus importante (qu'en général tu n'as pas et que tu n'es pas sur de pouvoir rembourser).

Mais que tu pais cash un bien qui vaut 100 ou que tu emprunte 100, le risque de perte est inchangé. La différence est que tu dois payer un peu d'intérêt d'emprunt en plus.

Par contre, ce qui est vrai c'est, qu'en général, si tu n'avais pas emprunté que t'aurais pas fait un investissement plus conséquent.

Tu aurais investi 10 et non 100 par exemple.

Pour contre, sur un investissement donné, la perte est plus ou moins la même (aux intérêts près). Levier ou non.
Il y a biensur un risque de négative équité que tu n'as pas dans un investissement cash.

Evidemment dans un levier, la perte peut être très importante en %tage. Je parle de chiffre absolu.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 mars 2016, 22:59, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 28631
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: L’effet de levier par Vincent92

#135 Message par lecriminel » 30 mars 2016, 22:58

Bernard minet a écrit : le rendement était en net avant IR, la CSG c'est sur les résultats, le prêt était à 4,05 % assurance comprise.

Donc, non, même sans baisse des taux c'est bonnard.

Par contre on s'éloigne du sujet, l'effet levier lors d'un achat immo locatif.
et pour cause,
tu trouves le meilleur rapport immo de France et de Navarre
et tu soutiens que c'est grace à l'effet levier que tu t'enrichis.
Fais le calcul avec un bon rapport net de tout de 3% sur ton tableur,
tu verras ce que te dit l'effet levier.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

wiz79
~~+
~~+
Messages : 5595
Enregistré le : 30 juil. 2009, 10:59

Re: L’effet de levier par Vincent92

#136 Message par wiz79 » 31 mars 2016, 02:47

Euh... il me semblait avoir pointé du doigt le fait que la formule ROE utilisée en préambule était fausse.

Le capital investi n'est pas de zéro mais de (la somme de capital propre investie in fine). Il faut donc émettre une hypothèse quant à ce chiffre dont le montant définitif ne sera connu qu'à la fin.

Bon Dieu sait que moi, je suis pas X mais la philosophie apprend la logique et ne s'autorise pas les résultats aberrants de type rendement infini.
Les gouvernements européens se font Marché dessus.

Avatar du membre
Pi-r2
Modérateur
Modérateur
Messages : 36010
Enregistré le : 08 juil. 2005, 19:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#137 Message par Pi-r2 » 31 mars 2016, 04:25

Vincent92 a écrit :Je n'en ai rien à faire de son école....
et tu as bien raison, ça ne veut rien dire, en effet.
Vincent92 a écrit :Qu'il me donne une source une bonne fois pour toute.
Les gens qui ont besoin de sources sont ceux qui ne sont pas capables de raisonner. Arrêtez avec vos "sources", ça fait vraiment littéraire.
Purée, vous avez donc tous besoin de béquilles ??? :shock:
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

Avatar du membre
Pi-r2
Modérateur
Modérateur
Messages : 36010
Enregistré le : 08 juil. 2005, 19:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#138 Message par Pi-r2 » 31 mars 2016, 04:38

Vincent92 a écrit : Tape sur google, je pense que tu vas facilement trouver la méthode de calcul
Mais rien ne me permet de savoir que c'est bien ce que tu avais en tête. Or pour communiquer il faut (hélas) deux cerveaux.
Vincent92 a écrit : C'est égale à : Quantité d’énergie utile X 100/ Quantité d’énergie consommée

Ou : La quantité d'energie produite X 100 / La quantité d'énergie consommée pour le système pour fonctionner
Avec ça je peux en effet trouver le rendement énergétique d'un panneau solaire. MAis je ne trouverai pas ton rendement infini. Le rendement est de 46% pour les meilleurs panneaux solaires et je peux même te filer des sources qui t'apprendront comment on calcule un rendement de panneau solaire. Mais je comprends mieux ton erreur. Tu veux faire dire que, une fois le truc construit (genre si j'en hérite), il produit quasi "gratuitement" de l'électricité sans que MOI je n'aie à en fournir. Ben avec ça, tu n'as pas le droit de définir un "rendement", c'est tout.
Vincent92 a écrit :
Mais, étant donnée que tu sais mieux que tout le monde
J'ai dit ça moi ? Juste parce ce que j'explique d'un rendement infini ça n'existe pas ?
Vincent92 a écrit : je pense que tu as ta propre idée sur la question. Je n'ai pas besoin de te donner de formule.

L'avantage d'une formule et des maths en général c'est justement que l'on peut donner des définitions précises que l'on est obligés de comprendre de la même manière. Le problème ici est la pluralité de sens du mot rendement auquel tu donne un sens biaisé (et pas que toi, mais le fait que des millions de gens fassent une erreur ne retire rien à l'erreur, des millions de gens fument)
Vincent92 a écrit :
Une fois que le panneau est construit, installé, fonctionne et qu'il y a du soleil, quel est l'efficacité d'un système constitué par un panneau photovoltaïque?.

tiens une source : https://fr.wikipedia.org/wiki/Panneau_solaire
Vincent92 a écrit : as tu des éléments qui confirme ta thèse (les rendements infinis n'existent pas)? Ou étés vous les deux génies du 21ieme siècle qui vont révolutionner les conventions mathématiques?

Juste un contre exemple suffit. Donne moi 1 truc , n'importe quoi à rendement infini. Même un panneau solaire et je deviens riche à milliards, rien à foutre de révolutionner les maths (lol). Ton panneau solaire que tu crois à efficacité infinie, tu m'expliques pourquoi on dit que l'électricité qu'il produit a un cout ?

Vincent92 a écrit :Si c'est pour une nouvelle fois répondre en faisant celui qui ne comprend pas une question totalement idiote (avec un ton hautain) et que tu ne souhaites pas répondre à la question en rouge et en gras, laisse tomber.
tu ne comprends pas mon attitude. Tu connait l'histoire du baromètre ?

tiens une source:
https://fr.wikipedia.org/wiki/Barom%C3%A8tre_de_Bohr
tu vas voir, c'est juste une gentille histoire.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

Avatar du membre
Pi-r2
Modérateur
Modérateur
Messages : 36010
Enregistré le : 08 juil. 2005, 19:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#139 Message par Pi-r2 » 31 mars 2016, 04:39

wiz79 a écrit : Bon Dieu sait que moi, je suis pas X mais la philosophie apprend la logique et ne s'autorise pas les résultats aberrants de type rendement infini.
Je ne sais pas ce qu'il faut pour expliquer.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

Avatar du membre
Pi-r2
Modérateur
Modérateur
Messages : 36010
Enregistré le : 08 juil. 2005, 19:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#140 Message par Pi-r2 » 31 mars 2016, 04:43

Crispus a écrit :Mais alors en avançant zéro, tu prends un risque infini ? :shock:
Vincent92 a écrit :Biensur que non.
ah on avance. Une source pour le "bien sur" ?
Vincent92 a écrit : Mais que tu pais cash un bien qui vaut 100 ou que tu emprunte 100, le risque de perte est inchangé. La différence est que tu dois payer un peu d'intérêt d'emprunt en plus.
on est d'accord pour le risque. Et le gain lui ? c'est le loyer économisé. Il est inchangé aussi. Mais là tu raisonnes différemment...
Vincent92 a écrit :Pour contre, sur un investissement donné, la perte est plus ou moins la même (aux intérêts près). Levier ou non.
Il y a biensur un risque de négative équité que tu n'as pas dans un investissement cash.
et le gain aussi....
Vincent92 a écrit :Evidemment dans un levier, la perte peut être très importante en %tage. Je parle de chiffre absolu.
en % elle peut être infinie comme ton rendement, aucune raison de faire une différence. D'où la question de crispus.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#141 Message par Vincent92 » 31 mars 2016, 08:40

wiz79 : Ce que tu dis n'est pas révolutionnaire.

Pour le "in fine", comme tu ne sembles pas avoir lu les 3 pages, voici ce qui est écrit page 2 :
Vincent92 a écrit :Points faibles :
Ne tient pas compte du risque,
Limité à un exercice.
Critère soumis à l’effet de levier : une hausse judicieuse de l’endettement accroit le plus souvent le ROE (l’accroissement du risque compensant celui de la rentabilité).
Effectivement, si on veut prendre en compte les flux il faudra plutôt calculer un TRI. Cet outil n'est pas fait pour calculer des flux intermédiaires (il est donc simpliste puisqu'il ne prend par exemple pas en compte le "coût de l'argent" qui est changeant dans le temps. Ce n'est pas un outil fait pour des professionels financiers. Il reste néanmoins assez rebuste et simple pour être utilisé par des investisseurs qui n'ont pas un niveau extraordinaire en mathématique. Le modèle reste tout de même assez proche de la réalité).

Et si l'investisseur utilise 100% de levier mais est obligé de rajouter de sa poche à un moment donné de son investissement, les capitaux propres ne seront pas nuls (personne n'a dit le contraire).

Ceci étant, concernant les capitaux propres investis, ils peuvent très bien être nuls voir négatifs si l'on dégage un cash flow positif (typiquement un investissement locatif à >6% net avec des taux actuels).
Et c'est bien de ce cas là dont on parle et sur lequel nous ne semblons pas d'accord.

Me concernant, tu n'as rien mi de nouveau en avant.

Pi-r2 : Lorsque tu dis que le rendement est de 46%, tu parles de l'énergie solaire convertie en électricité. Ce qui veut dire que tu te places du point de vue de la lumière.
En clair, tu calcules ce qu'on peut assimiler au rendement économique (ROA).

Je te demandais de te placer du point de vue de l'utilisateur du panneau pour calculer le rendement (car c'est cela qui nous intersse).

Au final, j'en retiens que tu refuses de changer de point de vue (que ne veut pas de placer du point de vue de l'investisseur. (Si je fais une analogie avec la lumière, tu te places du point de vue du banquier).
Le seul rendement qui a un sens selon toi est le rendement économique.

J'ai finalement l'impression que tu ne remets pas en cause le calcul du ROE mais que selon toi ce n'est pas un "rendement" (c'est finalement plus un problème sémantique que mathématique).

Est ce bien cela? Si j'appelle cela ROE sans parler de rendement, es tu d'accord avec le calcul?


Concernant le risque qui n'est pas infini, ce qu'on peut dire est que le risque est égale aux capitaux nécessaires + intérêts. Donc, il n'est pas infini. Et je ne vois pas comment je pourrais calculer un rendement sur ce risque (qu'est ce que je mettrais au dénominateur?)

Ceci étant, j'arrive tout de même à moduliser certaines actions présentant un risque infini. Par exemple, le risque d'un "short" d'action(s) (étant donné que l'action peut potentiellement tendre vers l'infini) est infini.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 mars 2016, 09:31, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

wiz79
~~+
~~+
Messages : 5595
Enregistré le : 30 juil. 2009, 10:59

Re: L’effet de levier par Vincent92

#142 Message par wiz79 » 31 mars 2016, 09:31

Te concernant, ça fait un différentiel d'environ 30000 euros sur le calcul du capital investi. D'après tes chiffres. Hypothèse optimiste. ;)

Pas révolutionnaire, certes, mais plus exact.

Actuellement, en raison du niveau des prix immobiliers, je ne connais personne qui ait un investissement à levier reposant uniquement sur les revenus générés par l'opération. Il faut ajouter au pot chaque mois, comme tu le fais.

Dans un contexte de taux d'intérêts réels qui n'est pas à notre avantage.

Tout le monde utilise vraiment cette formule fausse de ROE ? Je comprends mieux l'état de la finance mondiale. :)
Les gouvernements européens se font Marché dessus.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#143 Message par Vincent92 » 31 mars 2016, 09:52

@wiz79 : Heureusement que les professionnels financiers n'utilisent pas le ROE. Ils utilisent des outils plus compliqués et variés (suivant ce qu’ils ont besoin de modéliser) mais je ne vois pas l’intérêt de présenter ce genre d’outils ici.

Mise à part dire : « Regarder, je vous présente des outils mathématiques qu’à peine 50 personnes sur ce forum vont comprendre. Je suis trop balèze non ? »

Les investissements comportent leurs lots de risques (si vous pensez qu’un support est sans risque c’est certainement que vous ne les voyez pas) plus ou moins élevés.

Maintenant, à chaque fois qu’on fait un investissement, il faut faire des hypothèses qui sont par nature incertaines et les confronter à un modèle, qui comporte lui-même ces défauts, pour arbitrer.

Le but de ce fil était d’expliquer le levier et en quoi le fait de faire un investissement par levier pouvait permettre d’augmenter le rendement d’un placement (potentiellement, vous vous enrichissez plus vite qu’en investissant 100% en cash).

Biensur, il y a une contrepartie. Pour vous enrichir plus vite, vous augmentez votre risque (ce n'est pas magique).

Après, si tu veux présenter des outils plus sophistiqués (par exemple le TRI), n'hésite pas. Du moment que le fil n'est pas trop élitiste (aucun intéret si seul ceux qui connaissent te comprennent).

Mais pour ma culture personnelle, comment es tu arrivé à ce 3000€ de différence ? Peux-tu détailler ton calcul ?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

wiz79
~~+
~~+
Messages : 5595
Enregistré le : 30 juil. 2009, 10:59

Re: L’effet de levier par Vincent92

#144 Message par wiz79 » 31 mars 2016, 10:04

J'ai expliqué le mode de calcul des 30000 euros (28000 et des brouettes de mémoire ) dans mon précédent post. C'est tout simplement le montant total de capital que tu ajoutes au pot tous les mois pour couvrir le déficit de l'opération. ;)

D'ailleurs, tu l'expliques correctement au début de ton post, avant de choisir une formule fausse, ne considérant comme capitaux propres que la somme investie au départ. Or c'est loin d'être le cas puisque tu rajoutes au pot, chaque mois.

Bon je suppose que la prochaine fois, tu partiras du principe qu'il vaut mieux expliquer quelque chose de compliqué mais juste, plutôt que simplifié mais incorrect. D'autant qu'il y a beaucoup d'intelligence collective sur ce forum, parmi un flot de connerie, certes. Et en se mettant en reseau, notre capacité de calcul est bien superieure à celle d'un individu, pris isolement, y compris la tienne.

Bonne chance dans ton opération levier. ;)
Modifié en dernier par wiz79 le 31 mars 2016, 10:34, modifié 1 fois.
Les gouvernements européens se font Marché dessus.

Avatar du membre
FunamBulle
+
+
Messages : 2681
Enregistré le : 15 avr. 2009, 13:30
Localisation : pns ǝɹǝɥdsıɯǝɥ

Re: L’effet de levier par Vincent92

#145 Message par FunamBulle » 31 mars 2016, 10:30


Pour vincent92 j'ai trouvé une vidéo pour te montrer le cerveau de Pi-R2 quand il fait une division par 0.
C'est pour cela qu'il te reprend. L'infini c'est comme le hasard, c'est inaccessible à la compréhension pour une machine classique :mrgreen:

Avatar du membre
Pi-r2
Modérateur
Modérateur
Messages : 36010
Enregistré le : 08 juil. 2005, 19:31

Re: L’effet de levier par Vincent92

#146 Message par Pi-r2 » 31 mars 2016, 11:01

Vincent92 a écrit : Pi-r2 : Lorsque tu dis que le rendement est de 46%, tu parles de l'énergie solaire convertie en électricité. Ce qui veut dire que tu te places du point de vue de la lumière.
En clair, tu calcules ce qu'on peut assimiler au rendement économique (ROA).
Oui, c'est même plutôt le rendement physique.
Vincent92 a écrit : Je te demandais de te placer du point de vue de l'utilisateur du panneau pour calculer le rendement (car c'est cela qui nous intersse)..
J'avais compris et j'en ai parlé

Vincent92 a écrit : Au final, j'en retiens que tu refuses de changer de point de vue (que ne veut pas de placer du point de vue de l'investisseur. (Si je fais une analogie avec la lumière, tu te places du point de vue du banquier).
non
Vincent92 a écrit : Le seul rendement qui a un sens selon toi est le rendement économique..
oui c'est le seul "rendement" au sens où je peux surenchérir dessus.
Vincent92 a écrit : J'ai finalement l'impression que tu ne remets pas en cause le calcul du ROE mais que selon toi ce n'est pas un "rendement" (c'est finalement plus un problème sémantique que mathématique).
Oui et non, c'est clairement un problème de sémantique au sens où pour moi si un truc a un rendement de 10% ça veut dire que si je mets 100 € j'en récupère 10. Donc si un truc a un rendement infini si je mets 100€ il n'y a pas assez de richesses dans l'univers pour me payer mon du. J'en déduits que le calcul que tu fais est faux, comme te le souligne wiz79. En fait tu "oublies" qu'on réinjecte de l'argent parce ce que tu fais comme tous ces gens qui ne réalisent pas que l'argent est en fait toujours à toi (futur ou présent).
Vincent92 a écrit :Est ce bien cela? Si j'appelle cela ROE sans parler de rendement, es tu d'accord avec le calcul?
avec le calcul, oui, avec l'interprétation faite en terme de rendement, non.

Vincent92 a écrit : Ceci étant, j'arrive tout de même à moduliser certaines actions présentant un risque infini. Par exemple, le risque d'un "short" d'action(s) (étant donné que l'action peut potentiellement tendre vers l'infini) est infini.
Alors avec ta martingale immobilière, je vais te présenter un scénario. Imaginons que je dispose de 1m€ en cash et de revenus de 10k€/mois. Une banque va sans problème me prêter pas mal pour des investissements locatifs. Prenons un cas favorable sur le papier: rendement brut 5% , taux des prêts 2%
Ton calcul de rendement permet immédiatement de voir que l'opération est positive avec en plus un auto financement à 100%.
Si je peux emprunter 10 m€, je fais la méga culbute. Alors pourquoi finalement ça se fait peu et on trouve encore ce genre d'investissement locatif à 5% (et plus) de rendement brut ? Il n'y a pas là un truc qui te chiffonne ? (du genre quand c'est trop beau pour être vrai...)
Quel est le risque ? le marché l'évalue à la différence justement entre le taux de cet investissement et les trucs "sans risque"...
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

Avatar du membre
wasabi
~~+
~~+
Messages : 31335
Enregistré le : 27 janv. 2008, 12:32

Re: L’effet de levier par Vincent92

#147 Message par wasabi » 31 mars 2016, 12:18

Pi-r2 a écrit :
wiz79 a écrit : Bon Dieu sait que moi, je suis pas X mais la philosophie apprend la logique et ne s'autorise pas les résultats aberrants de type rendement infini.
Je ne sais pas ce qu'il faut pour expliquer.
Simple suffit de séparer la partie investissement -ie on injecte des capitaux- de la partie financement -ie on collecte les capitaux-. L'effet de levier intervient au niveau du financement, pas de l'investissement, et le rendement pour ne pas avoir de termes infinis intervient entre les fruits de l'investissement et les capitaux investis lors de la phase d'investissement.
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: L’effet de levier par Vincent92

#148 Message par Vincent92 » 31 mars 2016, 12:20

Pi-r2 a écrit :Oui et non, c'est clairement un problème de sémantique au sens où pour moi si un truc a un rendement de 10% ça veut dire que si je mets 100 € j'en récupère 10. Donc si un truc a un rendement infini si je mets 100€ il n'y a pas assez de richesses dans l'univers pour me payer mon du. J'en déduits que le calcul que tu fais est faux, comme te le souligne wiz79. En fait tu "oublies" qu'on réinjecte de l'argent parce ce que tu fais comme tous ces gens qui ne réalisent pas que l'argent est en fait toujours à toi (futur ou présent).
Il n'y a pas nécessairement besoin d'injecter de l’argent dans le présent ou dans le futur pour mon levier immobilier (d’ailleurs, le levier ne se limite pas à l’immobilier). Ca dépend du rendement économique de l’opération et du coût des intérets.

Si toutefois j’ai besoin d'injecter de l’argent dans l’opération (ce qui arrive tout de même souvent en France), mon rendement n’est alors plus infini puisque le dénominateur est non nul. Je n’ai jamais dit le contraire.

C'est toi qui a pris le cas où l'investisseur ne sortait pas d'argent de sa poche durant toute l'opération (le cas existe bien sur certaines opérations).

Note également quand toutes les sommes sont comptées quand on calcule un ROE (qu'elles soient injectées au départ ou après). La simplification est qu'on considére que la valeur de l'argent est constante alors que ce n'est pas le cas (un euro aujourd'hui n'a pas la même valeur que dans 10 ans).

On ne peut pas faire autrement car le ROE est une "photographie" de l'investissement (ce n'est pas dynamique)
Pi-r2 a écrit :Alors avec ta martingale immobilière, je vais te présenter un scénario. Imaginons que je dispose de 1m€ en cash et de revenus de 10k€/mois. Une banque va sans problème me prêter pas mal pour des investissements locatifs. Prenons un cas favorable sur le papier: rendement brut 5% , taux des prêts 2%
Ton calcul de rendement permet immédiatement de voir que l'opération est positive avec en plus un auto financement à 100%.
Si je peux emprunter 10 m€, je fais la méga culbute. Alors pourquoi finalement ça se fait peu et on trouve encore ce genre d'investissement locatif à 5% (et plus) de rendement brut ? Il n'y a pas là un truc qui te chiffonne ? (du genre quand c'est trop beau pour être vrai...)
Quel est le risque ? le marché l'évalue à la différence justement entre le taux de cet investissement et les trucs "sans risque"...
Ton cas n’est pas favorable mais plutôt commun. Mais bon, là n’est pas vraiment la question.
D’un point de vue de l’investisseur dont tu parles (celui qui veut vivre de ces investissements immobiliers), 5% brut est médiocre puisque le cash flow est négatif (s’il s'enrichie tout les mois, il doit tout de même injecter de l’argent).

Il est commun de dire qu’il faut environs 10% brut ou 6% net (avec les taux que tu as indiqué) pour que le bien s’autofinance totalement et qu'il n'y ai pas besoin d’injecter d’argent ni au départ ni in fine (le fameux « rendement » infini).
Ceci étant, ces rendements existent également (achat d’un immeuble dans une ville non urbaine).

Pourquoi ces rendements existent ils?

1 – Comme dit précédemment, tout investissement comporte un risque plus ou moins élevé qui est à fortiori amplifié par le levier.
Voici quelques quelque uns des risques :
- Le risque sur le loyer (montant et vacance locative)
- Les imprévus (par exemple, des travaux)
- Le prix en cas de revente (bien que cette donnée soit secondaire pour quelqu’un qui veut devenir rentier en immobilier).
Le risque de vacance locative est d’autant plus grand qu’on trouve ces rendements (10% brut) dans des villes qui n’ont généralement pas une très forte demande locative.

2 – En général, les gens n’aiment pas le risque. Ainsi, l’évolution du risque est souvent surpayer (sinon, il n’y aurait pas d’assurance par exemple. Ca ne serait pas rentable)
3 – La plupart des gens sont feignants et ont des pensées limitantes.
4 – Si certains « aspirants rentiers » n’ont pas forcément conscience des risques pris dans leurs investissements, les banques en ont conscience. Ce qui limite les opérations (en général, à partir de 3-4 opérations très rapide, vous aurez du mal à trouver une banque pour financer. Elles préféreront attendre un peu que vous limitiez votre risque pour vous refinancer)
5 – Il existe plein d’autres supports et l’immobilier physique n’est pas forcément le plus facile à gérer. Au bout d’un moment, ca devient même un « métier » puisque cela vous demandera beaucoup de temps.
-...

Pour conclure, je n’ai jamais dit que le risque était nul et équivalent à un placement type livret A, PEL,... Bien au contraire. Et, je ne suis pas en train d’essayer de vendre une martingale pour devenir millionnaire.

Je présentais juste l’intérêt d’un levier financier. Et j’ai utilisé l’outil le plus facile d’accès (qui présente aussi ces défauts, je n’ai jamais dit le contraire) pour l’illustrer.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

wiz79
~~+
~~+
Messages : 5595
Enregistré le : 30 juil. 2009, 10:59

Re: L’effet de levier par Vincent92

#149 Message par wiz79 » 31 mars 2016, 13:09

Vincent92 a écrit : Il n'y a pas nécessairement besoin d'injecter de l’argent dans le présent ou dans le futur pour mon levier immobilier (d’ailleurs, le levier ne se limite pas à l’immobilier). Ca dépend du rendement économique de l’opération et du coût des intérets.

Si toutefois j’ai besoin d'injecter de l’argent dans l’opération (ce qui arrive tout de même souvent en France), mon rendement n’est alors plus infini puisque le dénominateur est non nul. Je n’ai jamais dit le contraire.
Dans les deux exemples que tu cites, il y a injection de capital dans le plan de financement. En amont et tout au long du projet. Ces deux projets sont en déficit de 80 euros par mois environ/minimum par rapport aux revenus bruts (loyers à soi versé). Tu ne tiens compte que du capital premier et pas du capital immobilisé par la suite, non couvert par ton chiffre d'affaires, mais couvert par ton salaire (apport en capital). Pour reprendre les termes de wasabi, ton plan de financement inclut des apports en capital réguliers, de l'investissement nouveau, chaque mois.

Dans le cas où le capital investi est nul in fine, ce que raconte la formule mathématique, ça n'est pas que ton rendement est infini, c'est plutôt que ça n'est plus un rendement et ne peut être calculé comme tel. On ne peut pas calculer le rendement d'un capital égal à zéro, voire négatif. Cela pose vraiment la question de la pertinence de la formule retenue.

N'étant pas moi même un heritier, je ne remets pas en cause les vertus du levier. Juste que ce mode de calcul dudit levier cloche, manifestement.
Modifié en dernier par wiz79 le 31 mars 2016, 13:24, modifié 6 fois.
Les gouvernements européens se font Marché dessus.

wiz79
~~+
~~+
Messages : 5595
Enregistré le : 30 juil. 2009, 10:59

Re: L’effet de levier par Vincent92

#150 Message par wiz79 » 31 mars 2016, 13:12

wasabi a écrit :
Pi-r2 a écrit :
wiz79 a écrit : Bon Dieu sait que moi, je suis pas X mais la philosophie apprend la logique et ne s'autorise pas les résultats aberrants de type rendement infini.
Je ne sais pas ce qu'il faut pour expliquer.
Simple suffit de séparer la partie investissement -ie on injecte des capitaux- de la partie financement -ie on collecte les capitaux-. L'effet de levier intervient au niveau du financement, pas de l'investissement, et le rendement pour ne pas avoir de termes infinis intervient entre les fruits de l'investissement et les capitaux investis lors de la phase d'investissement.
Je suis pas sûr de te comprendre. Peux-tu nous donner un cas pratique? Merci.
Les gouvernements européens se font Marché dessus.

Répondre