L’effet de levier par Vincent92
Posté : 07 janv. 2016, 16:46
@lecriminel :
Vos raisonnements financiers sont faux (en général. Pas juste sur ce poste).
I – L’effet de levier
Pour reprendre vos propos, si vous empruntez 100% et que vous n’investissez rien, votre rendement n’est pas de 0.4% mais infini (division par 0).
Revenons au b.a-ba.
L’effet de levier, c’est quoi ? Ce servir de l’argent de quelqu’un d’autre pour améliorer son rendement.
Si un rendement immobilier est de 3% en cas d’un achat 100% cash, le rendement sera compris entre 3% et l’infini suivant la proportion de cash (et non pas 0,4%). Le levier n’écrase pas le rendement, c’est tout l’inverse !
Le seul cas où le rendement sera inférieur à 3%, c’est si jamais cout de l’emprunt > gain (ce qui n’est assurément pas le cas dans l’exemple plus haut). Ça s’appelle l’ « effet de massue ».
Le rendement se calcul sur ce que vous dépensez VOUS. Avec vous, c’est la double peine ! Non seulement le levier vous coutes de l'argent mais il ne vous sert à rien.
Il y a plusieurs calculs de rendement possibles mettant en jeu le levier du crédit. Le plus adapté à l’immobilier étant la rentabilité financière.
Rentabilité financière (ROE) = (Profits- Impôts–intérêts versés) / Capitaux propres
On pourrait aussi calculer la rentabilité économique ou ROA (Return on asset). Ca peut être intéressant pour une entreprise mais c’est inintéressant pour de l’immobilier :
Rentabilité économique= (Profits – impôts)/ Capitaux engagés
En tout cas, votre calcul de rendement n’existe pas. Et c’est normal car c’est un non sens économique de retirer des intérêts d’emprunt et de calculer sur les capitaux engagés.
Et encore, j’ai été sympa en essayant de donner du sens à votre 4% -2,5% d’intérêt -1% de travaux. Car en vérité vous calculez des choux avec des carottes:/.
Prenons un exemple (imaginaire et pas forcément immobilier) pour que vous compreniez :
Cout = 250k
Capital = 50k
Emprunt= 200k
Gain = 1k
Cout emprunt = 0.2k
Rendement financier = (1000 – 200)/50 000 ~ 16%
Et non pas : (1000 – 200)/ 250 000 ~3,2% comme vous semblez le pensez (encore une fois vous n’avez pas écrit ca. Ce que vous avez écrit a encore moins de sens).
II – L’immobilier dans les Haute Seine est il un placement rentable ?
Maintenant, prenons un exemple concret, puisque parler pour parler ne sert pas à grand-chose.
J’ai acheté au mois d’août un bien à côté de la gare de bécon les bruyères (pour me loger). Voici les chiffres :
Prix : 238k€
Frais divers : 20k€ (notaire + caution + déménagement)
Cash : 82k€ (~30%)
Prêt + assurance : 905€
Frais appartement : 130€ (copro) + 45€ (TF)
Cout logement : 1080€/mois
Loyer logement équivalent : ~1000€/mois
Alors oui, il y a une mobilisation des fonds, c’est indéniable. Maintenant, il y a aussi un remboursement de 600-900€/mois (dépend d’où on en est dans le crédit).
A ce rythme-là, on rembourse les frais divers en 3-4 ans (et non pas 26 ans. Vos chiffres sont délirants !).
Ce qui veut dire que si vous revendez au même prix au bout de 4 ans l'opération est nulle.
Biensur, vous êtes perdant vis à vis d'un locataire qui a placé son argent mais de pas grand chose. Surtout si le locataire utilise des supports sans risque (le « sans risque » c’est 1-2% net/an max en ce moment).
Que se passe t’il avec une baisse de 20% de l'immobilier sur le prix de 2016 (vous êtes un rêveur mais admettons) :
A - Au bout de 10 ans :
Vous avez remboursé 78 000€.
Il faut également voir que vous devez mettre 80€ de plus par mois. Je vais admettre que ca coûte 80*120=9600€. C’est considérer que 1 euros 2016 = 1 euro 2026.
Pour être tout à fait juste il faudrait plutôt calculer le TRI (Taux de rentabilité interne) mais je n'ai pas envie de vous embrouillez.
On a alors une dette de 98 000€
Un bien qui vaut 190 400€ (238 000*0,8)
Patrimoine = 190 400€ -98 000€ = 92 400€
Somme investie : 82000€ + ~9600€ = 91 600€.
Comme vous pouvez le voir il n'y a pas d'argent perdu même avec -20% en 10 ans sur l'immobilier en très proche banlieue parisienne (et ce n'est pourtant pas le plus rentable).
Au pire, quelque milliers d'euros si vous faites beaucoup de travaux (qui ne valorisent pas votre bien).
Mais certainement pas 2500€ de travaux par an pour un bien de 50 m2.
C'est délirant. Je ne sais pas d’où vient ce chiffre.
Pour information, une rénovation totale (électricité + plomberie compris), ca coute ~1000€/m2. Ca voudrait dire qu’il faut refaire entièrement l’appartement tous les 20 ans…. (2500*20/50 = 1000)
Évidemment, SI le votre prix chute de 20% en 10 ans, le rendement de votre placement étant proche de zéro, je ne vais pas dire que c’est un bon placement. Ceci étant, vous ne perdez pas d'argent. Ce n'est pas aussi catastrophique que vous semblez le croire/faire croire !
Mais, vous auriez pu mieux faire en plaçant cet argent autrement. C’est évident.
N.B. : J’ai considéré que les loyers restent constants sur 10 ans. Est-ce vraiment réaliste ? Je ne crois pas.
B – Au bout de 15 ans :
Maintenant si vous rester 15 ans dans votre bien avec une baisse de l'immobilier de 20%,
Il vous reste alors 45 000€ à rembourser.
Patrimoine : 190 400€ (prix initial-20%) – 45 000€ = 145 400€
En plaçant 82 000€ en 3% net/net pendant 15 ans, on arrive à un capital de ~128 500 (*), ce qui n’est pas mieux que l’achat immobilier avec une perte de valeur de 20%.
Et, plus la détention est longue et plus le rendement propriétaire est important et exponentiel (jusqu’au solde du crédit, le rendement chutant à partir de ce moment là (plus d’effet de levier).
Pour résumé, pour que le propriétaire soit perdant, il faudrait que :
1 - Le propriétaire se décide à revendre sur une période inférieur à 10-15 ans
2 - Les loyers n’augmentent pas sur longue période
3 - Le locataire fasse un placement de 3% net/net dans un contexte sans inflation (si les loyers n’augmente pas, c’est qu’il n’y a pas d’inflation à priori)
4 - Le propriétaire revende à perte (>20%)
Evidemment, si vous gagnez 6% net/an par an en bourse, je confesse que vous avez raison de rester locataire en Ile de France.
Pour conclure : Pourquoi ai-je investi cet été ? Je pense que l’immobilier est un placement intéressant et peu risqué pour peu qu’on y reste au moins 10 ans.
Biensur, l’érosion peut continuer (C’est loin d’être garantie) mais il n’y a plus vraiment d’espoir sur les taux. Même si l’immobilier perd un peu en valeur, rester locataire n’est pas nécessairement un bon calcul.
Je pense que le prix intrinsèque du logement est bon (devoir mettre 30% de cash pour faire une opération blanche sur 20 ans ne me semble pas délirant dans une zone très tendue et les loyers ne me semblent pas surévalués)
Evidemment, si vous pensez que l’immobilier va perdre plus de 20-30% dans les 10 prochaines années, je vous le déconseille.
P.S. : J’écris ce message depuis un téléphone mobile. Il est donc assez probable qu’il y ait beaucoup de fautes d’orthographes. Je m’en excuse par avance.
Par ailleurs, si vous souhaitez répondre à mon commentaire, merci de ne pas citer une phrase (ou phrase par phrase) mais de répondre sur le sens globale. On change souvent (volontairement ou non) le sens du poste de l’auteur en procédant ainsi. Remarquer que pour ma part j’ai répondu sans faire de citation.
(*) :http://www.getsmarteraboutmoney.ca/tool ... poses.aspx
Vos raisonnements financiers sont faux (en général. Pas juste sur ce poste).
I – L’effet de levier
Pour reprendre vos propos, si vous empruntez 100% et que vous n’investissez rien, votre rendement n’est pas de 0.4% mais infini (division par 0).
Revenons au b.a-ba.
L’effet de levier, c’est quoi ? Ce servir de l’argent de quelqu’un d’autre pour améliorer son rendement.
Si un rendement immobilier est de 3% en cas d’un achat 100% cash, le rendement sera compris entre 3% et l’infini suivant la proportion de cash (et non pas 0,4%). Le levier n’écrase pas le rendement, c’est tout l’inverse !
Le seul cas où le rendement sera inférieur à 3%, c’est si jamais cout de l’emprunt > gain (ce qui n’est assurément pas le cas dans l’exemple plus haut). Ça s’appelle l’ « effet de massue ».
Le rendement se calcul sur ce que vous dépensez VOUS. Avec vous, c’est la double peine ! Non seulement le levier vous coutes de l'argent mais il ne vous sert à rien.
Il y a plusieurs calculs de rendement possibles mettant en jeu le levier du crédit. Le plus adapté à l’immobilier étant la rentabilité financière.
Rentabilité financière (ROE) = (Profits- Impôts–intérêts versés) / Capitaux propres
On pourrait aussi calculer la rentabilité économique ou ROA (Return on asset). Ca peut être intéressant pour une entreprise mais c’est inintéressant pour de l’immobilier :
Rentabilité économique= (Profits – impôts)/ Capitaux engagés
En tout cas, votre calcul de rendement n’existe pas. Et c’est normal car c’est un non sens économique de retirer des intérêts d’emprunt et de calculer sur les capitaux engagés.
Et encore, j’ai été sympa en essayant de donner du sens à votre 4% -2,5% d’intérêt -1% de travaux. Car en vérité vous calculez des choux avec des carottes:/.
Prenons un exemple (imaginaire et pas forcément immobilier) pour que vous compreniez :
Cout = 250k
Capital = 50k
Emprunt= 200k
Gain = 1k
Cout emprunt = 0.2k
Rendement financier = (1000 – 200)/50 000 ~ 16%
Et non pas : (1000 – 200)/ 250 000 ~3,2% comme vous semblez le pensez (encore une fois vous n’avez pas écrit ca. Ce que vous avez écrit a encore moins de sens).
II – L’immobilier dans les Haute Seine est il un placement rentable ?
Maintenant, prenons un exemple concret, puisque parler pour parler ne sert pas à grand-chose.
J’ai acheté au mois d’août un bien à côté de la gare de bécon les bruyères (pour me loger). Voici les chiffres :
Prix : 238k€
Frais divers : 20k€ (notaire + caution + déménagement)
Cash : 82k€ (~30%)
Prêt + assurance : 905€
Frais appartement : 130€ (copro) + 45€ (TF)
Cout logement : 1080€/mois
Loyer logement équivalent : ~1000€/mois
Alors oui, il y a une mobilisation des fonds, c’est indéniable. Maintenant, il y a aussi un remboursement de 600-900€/mois (dépend d’où on en est dans le crédit).
A ce rythme-là, on rembourse les frais divers en 3-4 ans (et non pas 26 ans. Vos chiffres sont délirants !).
Ce qui veut dire que si vous revendez au même prix au bout de 4 ans l'opération est nulle.
Biensur, vous êtes perdant vis à vis d'un locataire qui a placé son argent mais de pas grand chose. Surtout si le locataire utilise des supports sans risque (le « sans risque » c’est 1-2% net/an max en ce moment).
Que se passe t’il avec une baisse de 20% de l'immobilier sur le prix de 2016 (vous êtes un rêveur mais admettons) :
A - Au bout de 10 ans :
Vous avez remboursé 78 000€.
Il faut également voir que vous devez mettre 80€ de plus par mois. Je vais admettre que ca coûte 80*120=9600€. C’est considérer que 1 euros 2016 = 1 euro 2026.
Pour être tout à fait juste il faudrait plutôt calculer le TRI (Taux de rentabilité interne) mais je n'ai pas envie de vous embrouillez.
On a alors une dette de 98 000€
Un bien qui vaut 190 400€ (238 000*0,8)
Patrimoine = 190 400€ -98 000€ = 92 400€
Somme investie : 82000€ + ~9600€ = 91 600€.
Comme vous pouvez le voir il n'y a pas d'argent perdu même avec -20% en 10 ans sur l'immobilier en très proche banlieue parisienne (et ce n'est pourtant pas le plus rentable).
Au pire, quelque milliers d'euros si vous faites beaucoup de travaux (qui ne valorisent pas votre bien).
Mais certainement pas 2500€ de travaux par an pour un bien de 50 m2.
C'est délirant. Je ne sais pas d’où vient ce chiffre.
Pour information, une rénovation totale (électricité + plomberie compris), ca coute ~1000€/m2. Ca voudrait dire qu’il faut refaire entièrement l’appartement tous les 20 ans…. (2500*20/50 = 1000)
Évidemment, SI le votre prix chute de 20% en 10 ans, le rendement de votre placement étant proche de zéro, je ne vais pas dire que c’est un bon placement. Ceci étant, vous ne perdez pas d'argent. Ce n'est pas aussi catastrophique que vous semblez le croire/faire croire !
Mais, vous auriez pu mieux faire en plaçant cet argent autrement. C’est évident.
N.B. : J’ai considéré que les loyers restent constants sur 10 ans. Est-ce vraiment réaliste ? Je ne crois pas.
B – Au bout de 15 ans :
Maintenant si vous rester 15 ans dans votre bien avec une baisse de l'immobilier de 20%,
Il vous reste alors 45 000€ à rembourser.
Patrimoine : 190 400€ (prix initial-20%) – 45 000€ = 145 400€
En plaçant 82 000€ en 3% net/net pendant 15 ans, on arrive à un capital de ~128 500 (*), ce qui n’est pas mieux que l’achat immobilier avec une perte de valeur de 20%.
Et, plus la détention est longue et plus le rendement propriétaire est important et exponentiel (jusqu’au solde du crédit, le rendement chutant à partir de ce moment là (plus d’effet de levier).
Pour résumé, pour que le propriétaire soit perdant, il faudrait que :
1 - Le propriétaire se décide à revendre sur une période inférieur à 10-15 ans
2 - Les loyers n’augmentent pas sur longue période
3 - Le locataire fasse un placement de 3% net/net dans un contexte sans inflation (si les loyers n’augmente pas, c’est qu’il n’y a pas d’inflation à priori)
4 - Le propriétaire revende à perte (>20%)
Evidemment, si vous gagnez 6% net/an par an en bourse, je confesse que vous avez raison de rester locataire en Ile de France.
Pour conclure : Pourquoi ai-je investi cet été ? Je pense que l’immobilier est un placement intéressant et peu risqué pour peu qu’on y reste au moins 10 ans.
Biensur, l’érosion peut continuer (C’est loin d’être garantie) mais il n’y a plus vraiment d’espoir sur les taux. Même si l’immobilier perd un peu en valeur, rester locataire n’est pas nécessairement un bon calcul.
Je pense que le prix intrinsèque du logement est bon (devoir mettre 30% de cash pour faire une opération blanche sur 20 ans ne me semble pas délirant dans une zone très tendue et les loyers ne me semblent pas surévalués)
Evidemment, si vous pensez que l’immobilier va perdre plus de 20-30% dans les 10 prochaines années, je vous le déconseille.
P.S. : J’écris ce message depuis un téléphone mobile. Il est donc assez probable qu’il y ait beaucoup de fautes d’orthographes. Je m’en excuse par avance.
Par ailleurs, si vous souhaitez répondre à mon commentaire, merci de ne pas citer une phrase (ou phrase par phrase) mais de répondre sur le sens globale. On change souvent (volontairement ou non) le sens du poste de l’auteur en procédant ainsi. Remarquer que pour ma part j’ai répondu sans faire de citation.
(*) :http://www.getsmarteraboutmoney.ca/tool ... poses.aspx