Bulle Immobilière

Forum de discussion concernant l'immobilier
Nous sommes actuellement le 17 Juil 2018, 20:51

Le fuseau horaire est UTC+1 heure




Publier un nouveau sujet Répondre au sujet  [ 182 messages ]  Aller vers la page Précédent  1, 2, 3, 4  Suivant
Auteur Message
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 11 Jan 2016, 21:38 
En ligne
-++
-++
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 23 Déc 2010, 13:56
Message(s) : 4441
Et il a 112 m² actuellement (et souhaiterait au moins 120).


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 11 Jan 2016, 22:49 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
C'est connu, prix d'un appartement = prix du m2*taille apparement. C'est bien cela?
Donc un studio de 20m2 en moyenne c'est 120 000€ c'est bien ca?

Tout comme un appartement de petite taille à tendance à être plus chère au m2, un appartement de grande taille (100m2 c'est grand a Courbevoie), à tendance à être moins chère au m2.

Voici un exemple : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=12_s
Je précise que les prix de ventes sont négociable en général.
Alors peut être que cette appartement est nul. On ne peut rien dire sans visité. En tout cas en mettant >100m2 et <550 000 euros j'ai des résultats.

Et voici le résultat pour un appartement de >100m2 en location à Courbevoie :
http://www.leboncoin.fr/locations/offre ... ie%2092400

Non ce n'est pas une erreur de recherche ou de copie d'URL, il y en a 0. Et oui, zéro résultat.

Alors je ne connais pas son secteur de recherche et sa situation mais venir pourrir un poste avec un tel sarcasme et sans argumenter, c'est juste lourd...
Vos réponses n'apportent rien au débat de ce poste.

Si j'ai tord et qu'on me le prouve avec une réel argumentation, je suis près à écouter évident. Mais ce n'est pas ce que vous faites.

Vous passez sur chaque poste en mettant une ou deux phrases sans argumentation.
Ça ressemble à du troll.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 11 Jan 2016, 22:55 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
Vincent92 a écrit:
C'est connu, prix d'un appartement = prix du m2*taille apparement. C'est bien cela?
Donc un studio de 20m2 en moyenne c'est 120 000€ c'est bien ca?

Tout comme un appartement de petite taille à tendance à être plus chère au m2, un appartement de grande taille (100m2 c'est grand a Courbevoie), à tendance à être moins chère au m2.

Voici un exemple : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=12_s
Je précise que les prix de ventes sont négociable en général.

Et voici le résultat pour un appartement de >100m2 en location à Courbevoie :
http://www.leboncoin.fr/locations/offre ... ie%2092400

Non ce n'est pas une erreur de recherche ou de copie d'URL, il y en a 0. Et oui, zéro résultat.

Alors je ne connais pas son secteur de recherche et sa situation mais venir pourrir un poste avec un tel sarcasme et sans argumenter, c'est juste lourd...

Si j'ai tord et qu'on me le prouve avec une réel argumentation, je suis près à écouter évident. Mais ce n'est pas ce que vous faites.

Vous passez sur chaque poste en mettant une ou deux phrases sans argumentation.
Ça ressemble à du troll.


Pour la taille pas forcément.. a paris par ex le m2 est plus cher pour les grandes surface que les petites..

Apres sur tes posts y a pas grd chose a repondre..
Oui si tu restes plus de 10ans dans un appartements ca te coutera pas plus cher que de le louer meme si les prix baissent de 20%... normal vu les taux d intérêts actuels.
Oui l effet de levier apporte du rendement mais contrairement a ce que tu dis ca apporte aussi du risque....
Oui c est dur de trouver certaines loc donc ca pousse a l achat..

Bref tu veux qu on argumente sur quoi ?


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 08:38 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
Ce n'est pas qu'il y ait aucune location mais plutôt que 1700€ n'est pas du tout le prix du marché.
En tapant Courbevoie et appartement entre 100 et 120m2, je trouve ceci :
http://www.leboncoin.fr/locations/offre ... ie%2092400

Donc c'est plutôt minimum 2000€. Il n'a pas dit quel secteur il cherche mais c'est surement pareil.
Je ne doute pas du tout qu'il loue à 1700€ mais depuis combien de temps? À quel prix était les appartements en vente quand il a commencé à louer?

Parce qu'il faut comparer ce qui est comparable. Si c'est pour se retrouver bloquer dans sa location car le marché devient trop chere, c'est avoir les inconvénients de la location sans les avantages.

Concernant le fait qu'il n'y a rien à répondre, s'il n'y a pas d'élément constructif supplémentaire, il suffit d'apporter ta distribution sur d'autres postes ou ta contribution apportera de la valeur ajoutée.
Il y en a des centaines.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 09:13 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
Il parle peut etre hors charges !
Sur un 100m2 t es autour de 350e par mois mini..


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 10:49 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
Vous êtes curieux, donc je redonne mes chiffres:
Localisation: SG plein centre
Surface: 112m2
Caractéristiques: 5 pièces, 2 chambres (c'est là le défaut), ancien
Loyer HC: 1680€/mois
Loyer CC: 1710€/mois
Bail signé début janvier 2008.
J'ai vu passer récemment une annonce d'un bien équivalent, très rare, à 1670€/mois CC.
Mon problème est de trouver un logement avec au moins 3 chambres. Or cette catégorie est très demandée, et la surface demandée excède les capacités du marché au format appartement: il faut sauter en catégorie maison (je ne suis pas fan).
Ma femme est en (semi-)congé parental depuis 3 ans, donc nos revenus ont sérieusement baissé depuis 2008. Donc comme le dit justement vincent92, nous nous retrouvons effectivement hors marché. Nos concurrents ont tous 2 salaires à temps plein, et moins de 2 enfants.
Je travaille dans une filiale dont l'effectif a diminué de 99,7% depuis 2008. Augmentations symboliques. Je peux être muté du jour au lendemain, un peu n'importe où en banlieue ouest. De même ma femme n'aura pas de poste stable avant au moins 3 ans.
Un membre m'a répondu un jour que mon instabilité pro est rarissime. "Tout le monde" a un boulot stable sur 10 ans et donc peut acheter sans risque de MV, même à Paris, argumentait-il. Je n'ai jamais pu prouver ou infirmer sa position.
Une mutation un peu violente serait catastrophique car je ne pourrai pas resigner un bail du même niveau, alors que les loyers ont tendance à être très élevés (comme si les parisiens se réfugiaient chez nous depuis les attentats). Il faudrait au moins 2200€/mois, donc 6600€ de revenus. A l'achat, ces biens cotent dans les 700K€, donc ce n'est pas envisageable, même avec gros apport, en-dessous de 12K de salaires. On est largement au-delà des 1% les plus riches. Je les connais: ils sont à l'école :wink: .

Tout ça pour rappeler que les primo-parisiens-ben92-rantanplan du forum ont un biais social dans leur raisonnement pro-achat. Sans enfant, les besoins en surface sont limités et rendent l'opération possible même en début de carrière. Avec enfant, celui qui était trop jeune en l'an 2000 et a raté le TGV du parcours résidentiel est mort.

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 12:46 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@goinfrimmo : Merci. C’est plus clair. Dans votre situation, vous n’avez pas la possibilité d’acheter. La question ne se pose donc même pas.

Ceci étant combien coutaient ces biens à la vente en 2008 ? Aviez vous arbitré à ce moment là qu’il était plus intéressant de rester locataire ou bien est ce qu’il s’agissait d’une location "forcé" ?
Ne vous sentez vous pas en situation précaire ? (votre propriétaire pourrait avoir envie de récupérer son logement et vous êtes hors marché de la location). Si vous aviez eu la posibilité d'acheter en 2008, vous sentirez vous maintenant en situation précaire ?

Je vous demande tout cela car c’est précisément une des raisons qui fait que « Ben, Vincent92 & Co » achètent aujourd’hui.

Gagneront ils plus d’argent qu’un locataire à terme ? Peut être ou peut être pas. Le risque de perte me pourrait très limiter sur une détention de 10 ans comme décrit dans ce fil. Il y a toujours un risque comme une mutation ou autre évidement.

Mais, que le marché augmentent ou diminuent ils pourront acheter un bien de meilleur qualité dans le futur.

Si le prix augmente, ils auront un effort à faire mais pourront tout de même avoir mieux. Et ils n’ont plus à se soucier des augmentations de loyers. Au contraire, chaque moins, leurs charges diminuent et ils remboursent de plus en plus de capital.

Ils ne se retrouveront pas dans votre situation.

Si le marché s’effondre, lorsqu’ils revendront ils ne pourront pas acheter aussi bien que le locataire qui a su attendre l’effondrement. Ceci étant, pour un effort moindre, ils pourront acheter le bien qui leur fait envie.

Après, effectivement, tout le monde ne peut pas acheter. Ben ne dit pas le contraire. A chaqu'un de voir selon sa situation. Il a juste pensé qu’il n’avait pas d’intérêt à rester locataire.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 14:13 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
Ma date d'inscription est trompeuse. En réalité je suis la Bulle depuis mi-2006. En 2008, je connaissais donc parfaitement les théories de JMP entre autres. A l'époque, je me rappelle que le marché tournait déjà autour de 5000/5500€/m2. Même avec nos meilleurs revenus complets de l'époque, et sans aucun apport (j'étais propriétaire d'une RS en procédure d'indivision où j'ai perdu 75K), il était impossible d'acheter.

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 14:37 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
Oui oui, j'ai bien compris que ce n'était pas un choix de votre part.

Reconnaissez vous tout de même qu'il aurait été intéressant d'acheter en 2008? Et j’imagine que c’est encore pire si on part de 2006.

Après, je suis d'accord que les résultats du passés ne disent rien sur les résultats futures. Si vous pensiez que c’était déjà en bulle en 2006, je n’ose même pas imaginer (normalement une bulle expose rapidement. Ca ne met pas 20 ans) ce que vous pensez en 2016.

Je veux juste vous faire remarquer que quelqu’un qui avait été en position d’acheter en 2008 et qui ne l’a pas fait peut se retrouver dans une situation délicate maintenant.

A l’inverse, quelqu’un qui eu acheté en 2006, même si le marché avait perdu, aurait pu revendre aujourd’hui pour acheter mieux.

Après, bulle ou pas bulle, le future nous le dira. Je dis juste que quelqu’un qui achète aujourd’hui en proche couronne (5k€/m2,loc 20€/m2), ne prend pas un gros risque s’il reste 10 ans. Il faudrait que le marché fasse une chute de plus de 20% au moment de la revente pour qu'il commence seulement à perdre un peu d'argent.

Pour rappelle, on est dans la banlieue plutôt chic et il faut aujourd’hui ~30% de cash pour avoir une opération blanche. Une chute de 20%, ca veut dire des loyers qui n’augmentent pas sur 10 ans + la possibilité pour des gens ayant les moyens (donc pouvant épargner facilement) de faire une opération blanche avec 10% de cash (à taux constant).

A vous de vous faire votre opinion, s’il est possible de faire moins bien. Je pense que vous connaissez mon avis.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 14:43 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 17821
goinfrimmo a écrit:
Caractéristiques: 5 pièces, 2 chambres (c'est là le défaut), ancien
une pièce dans laquelle tu mets un lit ne devient elle pas une chambre ?

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 14:46 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 17821
Vincent92 a écrit:
Reconnaissez vous tout de même qu'il aurait été intéressant d'acheter en 2008?

je ne comprends pas ton refus de comprendre (il l'a pourtant dit juste au-dessus),
ce qui est le principal argument baissier,
il ne pouvait pas acheter (déconnexion salaire-prix; tu peux travailler et vivre/acheter à un endroit....à condition de cramer un bel héritage)

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 14:57 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
J'ai bien compris qu'il ne pouvait pas. J'ai d'ailleurs commencer par écrire :

Citer:
Oui oui, j'ai bien compris que ce n'était pas un choix de votre part.

Je parlais en faisant abstraction de sa situation propre. Ce qui n'ont pas le choix n'ont pas le choix. Il n'y a pas de débat.
Je parle de ceux qui l'ont.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 15:00 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
Vincent92 a écrit:
Oui oui, j'ai bien compris que ce n'était pas un choix de votre part.

Reconnaissez vous tout de même qu'il aurait été intéressant d'acheter en 2008? Et j’imagine que c’est encore pire si on part de 2006.

Après, je suis d'accord que les résultats du passés ne disent rien sur les résultats futures. Si vous pensiez que c’était déjà en bulle en 2006, je n’ose même pas imaginer (normalement une bulle expose rapidement. Ca ne met pas 20 ans) ce que vous pensez en 2016.

Je veux juste vous faire remarquer que quelqu’un qui avait été en position d’acheter en 2008 et qui ne l’a pas fait peut se retrouver dans une situation délicate maintenant.

A l’inverse, quelqu’un qui eu acheté en 2006, même si le marché avait perdu, aurait pu revendre aujourd’hui pour acheter mieux.

Après, bulle ou pas bulle, le future nous le dira. Je dis juste que quelqu’un qui achète aujourd’hui en proche couronne (5k€/m2,loc 20€/m2), ne prend pas un gros risque s’il reste 10 ans. Il faudrait que le marché fasse une chute de plus de 20% au moment de la revente pour qu'il commence seulement à perdre un peu d'argent.

Pour rappelle, on est dans la banlieue plutôt chic et il faut aujourd’hui ~30% de cash pour avoir une opération blanche. Une chute de 20%, ca veut dire des loyers qui n’augmentent pas sur 10 ans + la possibilité pour des gens ayant les moyens (donc pouvant épargner facilement) de faire une opération blanche avec 10% de cash (à taux constant).

A vous de vous faire votre opinion, s’il est possible de faire moins bien. Je pense que vous connaissez mon avis.


Voila donc merci de préciser a chaque fois qu'il faut vivre dans son 45m2 de 30 a 42ans pour que ce soit rentable..
On est d'accord on peut fermer et fait une bise a tes enfants :lol:


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 15:01 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
Vincent92 a écrit:
J'ai bien compris qu'il ne pouvait pas. J'ai d'ailleurs commencer par écrire :

Citer:
Oui oui, j'ai bien compris que ce n'était pas un choix de votre part.

Je parlais en faisant abstraction de sa situation propre. Ce qui n'ont pas le choix n'ont pas le choix. Il n'y a pas de débat.
Je parle de ceux qui l'ont.


Meme toi non plus tu n'as pas eu le choix !!
Tu te dois de vivre de 31ans a 45ans dans un 48m2 pour amortir ton achat.. :roll:


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 15:02 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@Gpzzz : De 31 ans à 41 ans si jamais l'immobilier perd 20% pour ne pas prendre d'argent.

Et, je ne trouve pas avoir besoin de plus. Je pense que je vais me sentir très bien dans cet appartement jusque 41 ans. Je sors beaucoup, ma copine à 24 ans.
Comme je l'ai dit plus haut, je suis économe. Plutot fourmie que cigale.

Cette taille me va très bien. L'idéal, en faisant abstraction des réalités économiques, aurait été 60m2.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 12 Jan 2016, 15:05, édité 1 fois.

Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 15:05 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
Vincent92 a écrit:
@Gpzzz : De 31 ans à 41 ans si jamais l'immobilier perd 20% pour ne pas prendre d'argent.


Oui donc si l'immobilier perd 2% par an.. c'est moins que le rythme 2012 > 2015 alors meme que les taux ont perdus 200bp sur la période :mrgreen:
Mais je te souhaite de n'y rester que jusqu'a 38ans :mrgreen:


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 15:26 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@Gpzzzz : On n'achète pas pour 5 ans. C'est complètement ***. Si je pensais déménager dans 5 ans, je n’aurais jamais acheté vu les incertitudes du marché.
Je m'y sens très bien dans cet appartement. Je ne suis pas pressé de partir.

J’ai vécu 6 ans en location dans un studio de 20 m2 en plein centre de Paris (1ier arrondissement). Et je m’y sentais très bien également.

Le besoin d’espace est une notion relative et dépendante de chacun. Si on sort souvent, l’intérêt d’avoir un grand appartement est limité.

Dans ma situation, le temps que ma copine finisse ces études, mette un peu de coté pour un achat en commun, soit dans une situation stable, qu’on envisage de faire un bébé, que le bébé grandisse et qu’on se sente à l’étroit… J’ai vraiment le temps de voir venir…

J'ai l'impression que tu penses que ca me fait peur de vivre dans un 48m2 jusque 41 ans alors que pas du tout ^^.

A la lecture de ton dernier poste, je pense néanmoins qu’il y a une différence fondamentale entre toi et moi. J’ai l’impression que tu penses que plus ca baisse plus ca a de chance de baisser (tu confirmeras ou non), alors que je pense que plus ca baisse et mois ca a de chance de baisser.

Donc que ca ait beaucoup baissé ca va dans le sens de me rassurer au contraire. Je pense qu’on n’est pas très loin de la valeur intrinsèque (ca n’engage que moi).

Entre -2% de taux, +10% de salaire et +10% grâce à une baisse de prix (bon ici c'est dans ta tête, ca n'a pas baissé autant. Mais admettons), ca fait beaucoup de pouvoir d’achat en plus. Et ca nous éloigne de la valeur de tension max historique.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 12 Jan 2016, 15:44, édité 1 fois.

Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 15:43 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
Vincent92 a écrit:
@Gpzzzz : On n'achète pas pour 5 ans. C'est complètement ***. Si je pensais déménager dans 5 ans, je n’aurais jamais acheté vu les incertitudes du marché.


Merci de le préciser, car ce n'était pas indiqué dans tes précédents message..

Vincent92 a écrit:
J’ai vécu 6 ans en location dans un studio de 20 m2 en plein centre de Paris (1ier arrondissement). Et je m’y sentais très bien également.

Le besoin d’espace est une notion relative et dépendante de chacun. Si on sort souvent, l’intérêt d’avoir un grand appartement est limité. Surtout si on est économe comme moi.

Oui j'ai aussi vécue pendant 10ans dans 37m2 avec ma femme.. c'etait super, notre loyer représentait 6% de nos revenus charges comprises.. Oui on était tout le temps de sortie, en WE, ect...
Mais passer la trentaine, ca devenait compliqué, impossible de recevoir des gens correctement, pas d'espace personnel, une sensation de tourner en rond en fait.

Vincent92 a écrit:
Dans ma situation, le temps que ma copine finisse ces études, mette un peu de coté pour un achat en commun, soit dans une situation stable, qu’on envisage de faire un bébé, que le bébé grandisse et qu’on se sente à l’étroit… J’ai vraiment le temps de voir venir…

Tu verras qu'avec un bébé, au bout d'un an tu te sens a l'etroit.. meme au bout d'un mois..

Vincent92 a écrit:
J'ai l'impression que tu penses que ca me fait peur de vivre dans un 48m2 jusque 41 ans alors que pas du tout ^^.

Chacun fait ce qu'il veut, c'est juste que ce qui ne te fait peut etre pas peur aujourd'hui a 31ans, t'effraieras quand tu en auras 36ans avec 1 enfant.. Mais impossible de le savoir aujourd'hui !!

Vincent92 a écrit:
A la lecture de ton dernier poste, je pense néanmoins qu’il y a une différence fondamentale entre toi et moi. J’ai l’impression que tu penses que plus ca baisse plus ca a de chance de baisser (tu confirmeras ou non), alors que je pense que plus ca baisse et mois ca a de chance de baisser.

Donc que ca ait beaucoup baissé ca dans le sens de me rassurer au contraire. Je pense qu’on n’est pas très loin de la valeur intrinsèque (ca n’engage que moi).

Je fais pas de prédiction sur l'avenir, je comparais juste ta prévision pessimiste soit -20% en 10ans (soit 2% par an) qui te semblait deja énorme comme variation alors que le réel de ces 4 dernieres années montre que la chute a été supérieur a ce chiffre (on s accorde sur -10% en 4ans) malgré un effet taux largement favorable !!


Vincent92 a écrit:
Entre -2% de taux, +10% de salaire et +10% grâce à une baisse de prix, ca fait beaucoup de pouvoir d’achat en plus. Et ca nous éloigne de la valeur max historique.

Ce qui compte dans un ponzi c'est pas le pouvoir d'achat du haut de la pyramide, c'est celui des primos qui arrivent..


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 17:23 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
Vincent92 a écrit:
Oui oui, j'ai bien compris que ce n'était pas un choix de votre part.

Reconnaissez vous tout de même qu'il aurait été intéressant d'acheter en 2008? Et j’imagine que c’est encore pire si on part de 2006.
Gpzz et moi s'évertuons à vous opposer que la situation sociale de l'accédant est primordiale. On peut effectivement bâtir des plans d'investissement qui pourraient montrer que dans certaines conditions que la Bulle considère comme optimistes, oui, il est possible de ne pas perdre d'argent
En 2008, un primo célibataire aurait pu estimer qu'il pouvait prendre le risque d'acheter à 5500€/m2 car il n'avait besoin que de 45m2 (pendant 10 ans ?). Mais une famille déjà constituée, ou ayant un projet ambitieux de repeuplement (les fameux 2,1 enfants par femme...), et pas Rom, ne peut absolument pas imaginer s'entasser à 4 ou 5 dans 45 m2. A vous lire parfois, on se demande si vous avez déjà vu un bébé.
Une famille recherchant un logement familial devait déjà en 2008 financer au moins 550000€, soit par héritage, soit par les revenus. On vous épargnera les sempiternels tableaux de distribution des revenus montrant qu'en France, cela ne concerne qu'un minorité de gens, disons 1% pour ce que je vois.
Donc votre théorie ne s'applique pas en général.

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 17:35 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
lecriminel a écrit:
goinfrimmo a écrit:
Caractéristiques: 5 pièces, 2 chambres (c'est là le défaut), ancien
une pièce dans laquelle tu mets un lit ne devient elle pas une chambre ?
En effet, c'est l'option qu'avait choisie la précédente locataire. Sauf que je ne peux pas accepter de "sacrifier" le salon pour le transformer en chambre (de 25m2 ?). J'en ai besoin pour recevoir (et oui, question de standing :lol: ), et le home cinema/hifi.

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 17:37 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
Vincent92 a écrit:
Et, je ne trouve pas avoir besoin de plus. Je pense que je vais me sentir très bien dans cet appartement jusque 41 ans. Je sors beaucoup, ma copine à 24 ans.
En toute simplicité, pour compléter mon étude sociale, êtes-vous originaire de Paris ou de province, ou autre ?

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 17:46 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@goinfrimmo : Vous avez raison que cela ne représente peu de monde. Peut être que 1% des français les plus riche (à mon avis c'est plus mais bon peu importe).

Mais la vraie question est quel est le profil des couples qui achètent un 100m2 à SG?
C'est un biais de prendre l'ensemble des français quand vous parlez d'une ville très bourgeoise et de personnes parmi les plus riches de cette ville.

Ceci étant, je crois qu'on a donné chacun ces arguments. C'est l'essentiel.
Le débat s'épuise et risque de tourner en rond.

Ce que je comprend de votre point de vue est qu’il n’y aura bientôt plus assez de personnes qui auront assez d’argent pour acheter un 100m2 à SG au prix actuel (pyramide des âges ? Appauvrissement de la population ?)

Quand au point de vue de gpzzz : Il compare l’immobilier à un système de Ponzi. C’est un point de vue… Personnelement, dès que j'ai vu ce mot j'ai compris que répondre était une pure perte d'énergie.

Mon point de vue est, qu’au contraire, plus le temps passe et plus les gens auront d’argent à euro courant. Car :

- Les salaires augmentent même si le rythme est faible (chiffre INSEE)
- La population augmente en IDF et il est prévu qu’on soit 10% plus nombreux en 2025 qu’en 2007 (INSEE encore)
- L’accumulation de richesse de la classe moyenne est de plus en plus importante car elle arrive à épargner. Et cela de changera pas à part crise majeur type guerre (conviction personnelle)

Je ne dis pas que les prix ne baisseront pas mais je ne crois absolument pas à un -20% sur 10 ans en proche banlieue ou banlieue chic.

Pour être un peu provocateur je vous dirais même qu’il faudrait qu’il baisse un tout petit peu plus lorsque je regarde l’estimation meilleursagents (+1% depuis mon achat) ou la dernière note de conjoncture notaire.

Maintenant, on pourrait débattre des mois dessus, ca ne changerait rien. Seul l'avenir nous dira qui avait raison.

Mon point était de faire passé le message qu'une baisse de prix n'engendrait pas nécessairement que le locataire soit gagnant. Je crois qu'il est passé.

Citer:
En toute simplicité, pour compléter mon étude sociale, êtes-vous originaire de Paris ou de province, ou autre ?

Mes parents viennent du Mee sur Seine (ville adjacente à Melun dans le 77). Je suis à Paris depuis 2009.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 12 Jan 2016, 19:57 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 17821
Vincent92 a écrit:
Mais la vraie question est quel est le profil des couples qui achètent un 100m2 à SG?
C'est un biais de prendre l'ensemble des français quand vous parlez d'une ville très bourgeoise et de personnes parmi les plus riches de cette ville.

Mais c'est aussi un biais de prendre l'ensemble des Français au lieu des jeunes.
La différence est phénoménale.
D'ailleurs pour qu'ils se logent (achat trop cher) en province il faut investissements defiscalisés (jusqu'à 40% offerts par l'Etat) + investisseurs peu gourmands voire peu calculateurs (rendement pourri) + aide directe (APL), sinon l'offre et la demande ne se rencontrennt pas: appartements vides, jeunes chez leurs parents ou sous les ponts.
Ou l'ensemble des Français avec les non-proprétaires (primos)

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 09:35 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
Ca n'est pas un couple de jeune le profil des personnes qui achètent un 5 pièces de 100m2 à SG.

C'est un couple "riche" avec 3 enfants. Ce fait n'est pas nouveau. Même en 2000, ca n'était pas des trentenaires.

Après, "jeune" c'est relatif. Ca dépend évidemment de ce qu'on entend par jeune. Mais ce n'est pas 25-35 ans.

Généralement, quand on a fait des études et qu'on vit en région parisienne, on n'a pas fait 3 enfants à 30 ans.

C'est plutôt un couple qui a fait un première achat et, comme la famille c'est agrandi, vendent pour acheter plus grand.

A écouter certains, on aurait presque l'impression qu'en 2000 un célibataire pouvait s'acheter un 60m2 à coté du champ de mars. Il ne faut pas non plus exagérer.

Friggit dit d'ailleurs qu'on peut s'acheter le même bien qu’en 2000 en prenant un crédit sur 21 ans plutôt qu’un crédit sur 15 ans (ces chiffres sont intéressants. C'est plus ce qu'il en fait qui est discutable).

Sachant que 15 ans était standard en 2000 (car les taux étaient beaucoup plus élevé, rendant le crédit sur 20 ans inintéressant) et que maintenant c’est plutôt 20 le standard.

Alors, il faut relativiser car la région parisienne a dû plus augmenter que la moyenne mais n’exagéré pas.

Oui, ce budget a augmenté et d'autres choses ont diminué. Comme par exemple le budget nourriture.

Après, on peut penser que l'immobilier est une pyramide de Ponzi et donc qu'on ne veut pas y entrer. C'est une théorie. Il faudra juste pas venir pleurer à 40-50 ans si tout ne se passe pas comme prévu (vous aurez besoin de vous logez jusqu'à votre mort).

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 13 Jan 2016, 10:12, édité 1 fois.

Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 10:11 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
Vincent92 a écrit:
Je ne dis pas que les prix ne baisseront pas mais je ne crois absolument pas à un -20% sur 10 ans en proche banlieue ou banlieue chic.
Avez-vous déjà lu l'histoire de mes anciens voisins: viewtopic.php?f=168&t=89609&hilit=levallois&start=0#p1915221. J'ai compté 140K de pertes sur cette dernière opération.
Vincent92 a écrit:
Mes parents viennent du Mee sur Seine (ville adjacente à Melun dans le 77). Je suis à Paris depuis 2009.
Nous sommes originaires de Province, habitués depuis l'enfance à vivre dans des logements de 130 à 250m2. C'est pourquoi les standards parisiens nous dérangent plus que les natifs d'ici.

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 10:39 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@goinfrimmo : Je vois plusieurs problèmes à votre exemple. En voici 3 (on pourrait en trouver plein d’autre) :

1 - Vous prenez le chiffre MA brute. Le prix meilleursagents n’est pas le prix du marché pour plein de raisons. C’est le prix qu’on donne aux vendeurs pour vendre rapidement leur bien. Il est exprimé hors frais d’agence et une fois le prix négocié. C’est intéressant pour voir les variations. Ca s’arrête là.
Etant donner que vous êtes acheteur, je comprends que ca vous arrange de prendre la référence de prix la plus basse possible. Cependant, il va être difficile d’acheter en prenant cette référence.
Il aurait été plus intéressant de prendre la base Notaire-INSEE ou les transactions effectuées en 2013 sur impot.gouv (Il faut tout même rajouter les astuces pour payer moins de frais de notaire. Par exemple, si l’on considère que les meubles de cuisines restent et que cela représente 5k de meubles, on peut faire baisser les frais de notaire. C’est assez courant et le prix affiché sur impot.gouv sera celui de référence pour les frais de notaire et non le prix réel de la transaction. De même, je crois que les frais d’agence ne sont pas inclus dedans).

2 – Vous prenez le cas d’une personne qui fait un achat-revente en 2 ans.
Même si le marché était haussier, il aurait perdu de l’argent. Il aurait était plus intéressant de prendre une période plus longue. Votre cas par exemple (vous êtes dans votre bien depuis 8 ans).

3 – Vous faites prix d’achat + FDN – prix de vente pour en déduire une perte alors que ce propriétaire aura déjà remboursé un peu de son crédit.
Sur 20 ans, avec un taux à 2,2%, on rembourse entre 4% (la première année) et 6.2% (à la fin du crédit) de capital par an. Auquel il faudrait retirer un certains nombres d’autre frais
Encore une fois, c’est la raison qui fait que, même en cas de baisse le locataire n’est pas forcément gagnant.

Bref, ca ne me semble vraiment pas objectif comme raisonnement.

Concernant le fait que vous venez de province, je dirais que j’ai vécu dans une maison de 150m2 pendant 18 ans. Puis en colocation dans une maison pendant 5 ans (durant mes études).
Je dirais que si j’avais envie d’avoir une maison (ou un très grand appartement), je pourrais tout comme vous vous pouvez. Une maison de 100m2 à coté de la gare de Melun ca coute entre 200 000 et 300 000€.
Nous avons choisi de vivre dans des villes d’un meilleur standing et plus près de Paris. C'est un choix.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 13:45 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
1) Vous avez le droit de contester l'estimation MA, qui maintenant donne 5491€/m2 (entre 4941 et 6383€/m2) à cette adresse. Comme vous êtes propriétaire, pouvez-vous benchmarker MA en comparaison avec Patrim à votre adresse ? On pourrait en déduire, sous certaines conditions, un modèle de reconstruction des prix réels de marché à partir de la carte MA.
2) Bien sûr, ils ne pensaient pas une seule seconde, en 2011, partir en 2013. La décision a été prise à l'arrivée de leur 3ème enfant. L'appart était devenu trop petit (l'ayant visité, je suis d'accord). Personne ne peut prévoir l'avenir. Le forum prévient les primos que leur projet peut tomber à l'eau, et ruiner leur plan d'amortissement.
3) Après réflexion, je peine à cerner l'influence de l'amortissement du capital dans leur opération. Sert-il à éponger ses pertes ? Un peu comme un trader retourné cherche à baisser son PRU en moyennant à la baisse ? Si les experts veulent répondre...

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 14:55 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 17821
Vincent92 a écrit:

3 – Vous faites prix d’achat + FDN – prix de vente pour en déduire une perte alors que ce propriétaire aura déjà remboursé un peu de son crédit.
Sur 20 ans, avec un taux à 2,2%, on rembourse entre 4% (la première année) et 6.2% (à la fin du crédit) de capital par an. Auquel il faudrait retirer un certains nombres d’autre frais
Encore une fois, c’est la raison qui fait que, même en cas de baisse le locataire n’est pas forcément gagnant.


le calcul de goinfrimmo est correct si cout de propriété (taxes + intérêts + entretien)= loyers.....ce qui est le cas en RP aujourd'hui. En comptant très large, tu as maximum 1% de rendement (donc perte 2% du prix d'achat plus faible que l'estimation de goinfre)
Le peu que l'acheteur amortit c'est parce que chaque mois il débourse plus qu'un loyer.

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 15:20 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
Concernant la base Patrim, je peux vous en parlez en effet. Mon achat de 238 000€ c’est décomposé comme suit :

- Prix appartement : 225 000€
- Prix mobilier : 5 000€
- Frais d’agence : 8 000€

La somme retenu sur Patrim est 2250 000€ => Donc on a un décalage entre prix de vente et prix Patrim.

Concernant votre voisin, si son appartement est moyen, il aurait plutôt fallu un prix médian qu’un prix moyen. Ca aurait été plus juste.

Concernant MA, leur outil possède de TRES nombreuses lacunes. Si par exemple je précise que le bien est de « qualité très inférieur à la moyenne » ou de « qualité très supérieur à la moyenne », la différence de prix est ridicule (+1,5% dans mon cas par exemple). Ca ne tient pas la route.

Par ailleurs, pas la peine de faire une enquête très longue. Il suffit d’aller sur seloger et leboncoin pour le comprendre.
Si je prends le cas de Paris 9ieme (c’est vraiment au hasard, j’aurais pu prendre n’importe où. C’est juste qu’il y a beaucoup de biens en vente), d’après meilleursagents est de 8 386€. La norme a Paris c’est ~50m2.

50*8386= 419300. Aller, arrondissons à 420k€. Aller, on va être sympa, on va dire qu’on peut négocier 10% du prix (c’est irréaliste mais bon).
Ca fait 462k€ en gros.

Recherchons maintenant sur seloger (c’est des professionnels, ils n’ont pas que ca à faire de vendre des biens hors marché). Prenons donc minimum 48m2 et maximum 460k€. Voici l’ensemble de l’offre une fois qu’on a retiré les viagers :

http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Rez de chassez + métro poissonnière
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => 35m2 loi carrez
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Au première étage sur rue bruyante avec boutique au rez de chaussez + « à refaire ».
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => « haut du 9ieme ». Sous entendu, la moins bonne partie.
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Moins bonne partie du 9ieme
http://www.seloger.com/annonces/achat/l ... _LienAnn_1 => Rez de chaussez
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Aucune indication. Donc soit mauvais quartier (de grande chances) soit quartier moyen. Il faudrait peut être voir pour le visiter. Ca à l’air tout de même franchement mal agencé. On est tout de même déjà à 9000€/m2.
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Rez de chaussez
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Mauvaise partie du 9ieme

Donc, le seul bien que je vois et qui est pourrait correspondre à un bien moyen (en réalité, je suis persuadé que ca ne serait pas le cas. Vous aurez une désilusion juste en téléphonant et en demandant où c'est), c’est :

http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1

Il est affiché à 9000€/m2. Il faudrait donc une sacrée négociation pour le faire rencontrer de votre « prix moyen ».

Le prix affiché de tous les autres biens est > 460k€.

Ce que je veux vous montrez sur cet exemple, c’est que si vous pensez que le prix moyen est le prix indiqué par meilleursagents et qu'aucune correction n'est à faire pour obtenir le prix marché (au moins rajouter les frais d'agence à la valeur indiqué), vous vous plantez complètement et vous n’avez pas du faire beaucoup de visites...

Par ailleurs, la baisse de chaque ville d’un département est identique dans leur outil. Et ca pour tous les départements. Comment pouvez-vous y croire ? Êtes-vous naïf à son point ? A partir de ce moment là, comment pouvez vous croire à un prix correct à une adresse donnée ?

Pour connaitre le prix du marché, la carte notaire me semble déjà plus en adéquation avec la réalité :
http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/ ... e-des-prix (pour le 9ieme le prix médian est de 8630€. Ce qui semble plus en adéquation avec le marché).

Oui, vous n’aurez pas le prix à votre adresse. Mais au moins ca ne sera pas que du marketing…

La base Patrim étant biensur encore meilleurs MAIS il faut savoir que le prix affiché n’est pas le prix de vente (cf ce que j’ai dit avant).

Et concernant Saint germain, si savez très bien que j’ai raison. Voici le prix meilleursagents :

Min : 2 686€ Moyen : 4718€ Max : 6 695€

Citer:
A l'achat, ces biens cotent dans les 700K€


Oui, donc vous concernant, on est tout de même presque hors fourchette meilleursagents. Et on est dans des biens d'une grande surface (entre 100 et 120m2). Vous savez très bien que les petites se vendent plus chère au m2. Il faut rester cohérent.

2- Oui, il peut y avoir des cas de force majeur qui font que vous serez peut être obligé de revendre. Et oui, dans ces conditions vous serez probablement perdant. C’est évident. Ceci dit ce n’est pas la majorité. La durée moyenne d’un crédit c’est entre 8 et10 ans (sachant qu’il y a dans ce chiffre des renégociations de crédit sans forcément revente de bien).

3 – Ce que je dis c’est que leur perte n’est pas égale à : Prix d’achat + FDN – Prix de vente comme vous le présentez.
Il faut considérer tous les flux. J’ai d’ailleurs présenté dans ce fil un exemple où celui qui vend 10 ans après à 80% à :

Prix de vente à 80% du prix d’achat + ensemble des flux – Prix d’achat – Frais de notaire > 0.
Je vous reproche de ne considérer que le prix de vente et le prix d’achat sans considérer les « dividendes intermédiaire » (si on peut dire) perçus par le propriétaire.

Par exemple et pour caricaturer, si le loyer = ensemble des charges propriétaires. Si le propriétaire revend une fois le crédit soldé, il peut bien revendre à 20% du prix initial, il sera gagnant. Ce qui ne serait pas le cas si on ne considère pas les flux intermédiaire.

@lecriminel : Je ne sais pas exactement comment tu le dire mais j'ai déjà fait des calculs à de nombreuses reprises sur ce fil. Si tu gardes 10 ans un bien acheter 5k€/m2 et loyer 20€/m2, même avec une baisse de 20% (ce qui représente plus qu'une baisse de 2%/an), tu ne perds pas d'argent. Et non, le rendement n'est pas de 1% en proche banlieue, on est plutot à 3% charges propriétaires déduites (voir mon calcul sur le rendement économique).

Donc, soit mon calcul est faux (et il faut me dire où), soit il faut accepter que ton affirmation n'est pas bonne.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 13 Jan 2016, 16:38, édité 1 fois.

Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 16:20 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 14 Nov 2014, 23:00
Message(s) : 7399
Le raisonnement de Vincent est bon: l'achat immobilier est pour de nombreux ménages le seul moyen de se constituer une épargne. Même si celle-ci a un rendement négatif (baisse du prix du marché), le propriétaire se constitue un patrimoine qu'il n'aurait pu envisager en restant locataire.
Mais ce qu'enseigne la crise de 2008, c'est qu'il existe des situations où le ménage emprunteur peut-être retrouver avec un patrimoine négatif: baisse du marché immobilier couplé à une incapacité à rembourser l'emprunt dès les premières années de l'emprunt (perte d'emploi, hausse des taux pour les emprunts à taux variable).
Pour limiter les risques, on demande un apport substantiel et on limite la durée de l'emprunt pour que l'emprunteur amortisse quand même du capital sur les cinq à dix premières années.
Le ménage fait face à un autre arbitrage: le logement principal n'est pas seulement un patrimoine, c'est également un lieu où on vit donc très utile, si ce n'est vital. Dans le cas d'une décorrelation entre prix à l'achat et loyer, il se peut que l'on puisse louer une surface sensiblement plus grande que la surface que l'on peut acheter pour une mensualité identique au montant du loyer. Dans ce cas, c'est la qualité de vie qui importe.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 16:45 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
Vincent92 a écrit:
Concernant la base Patrim, je peux vous en parlez en effet. Mon achat de 238 000€ c’est décomposé comme suit :

- Prix appartement : 225 000€
- Prix mobilier : 5 000€
- Frais d’agence : 8 000€

La somme retenu sur Patrim est 2250 000€ => Donc on a un décalage entre prix de vente et prix Patrim.

Concernant votre voisin, si son appartement est moyen, il aurait plutôt fallu un prix médian qu’un prix moyen. Ca aurait été plus juste.

Concernant MA, leur outil possède de TRES nombreuses lacunes. Si par exemple je précise que le bien est de « qualité très inférieur à la moyenne » ou de « qualité très supérieur à la moyenne », la différence de prix est ridicule (+1,5% dans mon cas par exemple). Ca ne tient pas la route.

Par ailleurs, pas la peine de faire une enquête très longue. Il suffit d’aller sur seloger et leboncoin pour le comprendre.
Si je prends le cas de Paris 9ieme (c’est vraiment au hasard, j’aurais pu prendre n’importe où. C’est juste qu’il y a beaucoup de biens en vente), d’après meilleursagents est de 8 386€. La norme a Paris c’est ~50m2.

50*8386= 419300. Aller, arrondissons à 420k€. Aller, on va être sympa, on va dire qu’on peut négocier 10% du prix (c’est irréaliste mais bon).
Ca fait 462k€ en gros.

Recherchons maintenant sur seloger (c’est des professionnels, ils n’ont pas que ca à faire de vendre des biens hors marché). Prenons donc minimum 48m2 et maximum 460k€. Voici l’ensemble de l’offre une fois qu’on a retiré les viagers :

http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Rez de chassez + métro poissonnière
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => 35m2 loi carrez
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Au première étage sur rue bruyante avec boutique au rez de chaussez + « à refaire ».
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => « haut du 9ieme ». Sous entendu, la moins bonne partie.
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Moins bonne partie du 9ieme
http://www.seloger.com/annonces/achat/l ... _LienAnn_1 => Rez de chaussez
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Aucune indication. Donc soit mauvais quartier (de grande chances) soit quartier moyen. Il faudrait peut être voir pour le visiter. Ca à l’air tout de même franchement mal agencé. On est tout de même déjà à 9000€/m2.
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Rez de chaussez
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1 => Mauvaise partie du 9ieme

Donc, le seul bien que je vois et qui est pourrait correspondre à un bien moyen (en réalité, je suis persuadé que ca ne serait pas le cas. Vous aurez une désilusion juste en téléphonant et en demandant où c'est), c’est :

http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... _LienAnn_1

Il est affiché à 9000€/m2. Il faudrait donc une sacrée négociation pour le faire rencontrer de votre « prix moyen ».

Le prix affiché de tous les autres biens est > 460k€.

Ce que je veux vous montrez sur cet exemple, c’est que si vous pensez que le prix moyen est le prix indiqué par meilleursagents et qu'aucune correction n'est à faire pour obtenir le prix marché (au moins rajouter les frais d'agence à la valeur indiqué), vous vous plantez complètement et vous n’avez pas du faire beaucoup de visites...

Par ailleurs, la baisse de chaque ville d’un département est identique dans leur outil. Et ca pour tous les départements. Comment pouvez-vous y croire ? Êtes-vous naïf à son point ? A partir de ce moment là, comment pouvez vous croire à un prix correct à une adresse donnée ?

Pour connaitre le prix du marché, la carte notaire me semble déjà plus en adéquation avec la réalité :
http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/ ... e-des-prix (pour le 9ieme le prix médian est de 8630€. Ce qui semble plus en adéquation avec le marché).

Oui, vous n’aurez pas le prix à votre adresse. Mais au moins ca ne sera pas que du marketing…

La base Patrim étant biensur encore meilleurs MAIS il faut savoir que le prix affiché n’est pas le prix de vente (cf ce que j’ai dit avant).

Et concernant Saint germain, si savez très bien que j’ai raison. Voici le prix meilleursagents :

Min : 2 686€ Moyen : 4718€ Max : 6 695€

Citer:
A l'achat, ces biens cotent dans les 700K€


Oui, donc vous concernant, on est tout de même presque hors fourchette meilleursagents. Et on est dans des biens d'une grande surface (entre 100 et 120m2). Vous savez très bien que les petites se vendent plus chère au m2. Il faut rester cohérent.

2- Oui, il peut y avoir des cas de force majeur qui font que vous serez peut être obligé de revendre. Et oui, dans ces conditions vous serez probablement perdant. C’est évident. Ceci dit ce n’est pas la majorité. La durée moyenne d’un crédit c’est entre 8 et10 ans (sachant qu’il y a dans ce chiffre des renégociations de crédit sans forcément revente de bien).

3 – Ce que je dis c’est que leur perte n’est pas égale à : Prix d’achat + FDN – Prix de vente comme vous le présentez.
Il faut considérer tous les flux. J’ai d’ailleurs présenté dans ce fil un exemple où celui qui vend 10 ans après à 80% à :

Prix de vente à 80% du prix d’achat + ensemble des flux – Prix d’achat – Frais de notaire > 0.
Je vous reproche de ne considérer que le prix de vente et le prix d’achat sans considérer les « dividendes intermédiaire » (si on peut dire) perçus par le propriétaire.

Par exemple et pour caricaturer, si le loyer = ensemble des charges propriétaires. Si le propriétaire revend une fois le crédit soldé, il peut bien revendre à 20% du prix initial, il sera gagnant. Ce qui ne serait pas le cas si on ne considère pas les flux intermédiaire.

@lecriminel : Je ne sais pas exactement comment tu le dire mais j'ai déjà fait des calculs à de nombreuses reprises sur ce fil. Si tu gardes 10 ans un bien acheter 5k€/m2 et loyer 20€/m2, même avec une baisse de 20% (ce qui représente plus qu'une baisse de 2%/an), tu ne perds pas d'argent. Et non, le rendement n'est pas de 1% en proche banlieue, on est plutot à 3% charges propriétaires déduites (voir mon calcul sur le rendement économique).

Donc, soit mon calcul est faux (et il faut me dire où), soit il faut accepter que ton affirmation n'est pas bonne.


Perso je me suis arreté la... :lol:


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 17:01 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
Seloger.com me semble effectivement plus au marché que pap ou tout sites de particulier en général. C'est des annonces proffessionnels. Evidemment, certaines annonces sont trop chère.

Maintenant, si la plupart des annonces d'un proffesionnel sont trop chère, il ne va pas vendre grand chose et fermé boutique rapidement.

Evidemment, si tu as un meilleurs endroits pour trouver quel est le prix du marché (si c'est pour me sortir qu'il faut se faire un réseau pour être le premier et avoir un prix à -30%, ce n'est ni réaliste ni le débat étant donné que je cherche le prix du marché), je t'écoute.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 13 Jan 2016, 17:05, édité 1 fois.

Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 17:05 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
Vincent92 a écrit:
Seloger.com me semble effectivement plus au marché que pap ou tout site de particulier en général par exemple. C'est des annonces proffessionnels. Evidemment, certaines annonces sont trop chère.
Maintenant, si la plupart des annonces d'un proffesionnel sont trop chère, il ne va pas vendre grand chose et fermé boutique rapidement.

Evidemment, si tu as un meilleurs endroits pour trouver quel est le prix du marché (si c'est pour me sortir qu'il faut se faire un réseau pour être le premier est avoir un prix à -30%, ce n'est ni réaliste ni le débat), je t'écoute.


Tu critiques les 8386e de MA, mais les notaires indiquent 8630e soit seulement 3% de différence, on est loin des 9 ou 10k€ d'affichés sur Seloger..

Sinon oui le prix du marché je peux l'avoir, a peu pres, c'est Patrim.
Mais ca ne couvre pas toutes le ventes et surtout il faut connaitre la qualité de chacun des biens (donc avoir visiter ou au moins vu en photo le bien vendu)..


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 17:09 
En ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 08 Juil 2005, 19:31
Message(s) : 32041
@vincent 92, ça va les chevilles ? t'as pas trop l'impression de prendre les gens pour des cons, ça va ?
Citer:
As tu regardé sur internet comment calculer un rendement avec effet de levier ?

Que des millions de personnes fassent des erreurs ça ne me pose pas de problème... Un calcul qui diverge est un calcul qui diverge. C'est l'utilisation du mot "rendement" qui est abusive et que je critique. (au même titre que lorsqu'on parle de rendement de chaudières à condensation > 100% par exemple).
Ce qui est calculé n'est pas un "rendement" , mais il faut ne pas être obtu et réellement survoler la question pour comprendre pourquoi.

D'ailleurs cet infini là n'a rien à voir avec l'infini de ton exemple de lancer de dé.

Citer:
tu n’es pas capable de me dire quel est le rendement si j’investie 0 et que ca me rapporte 100.

J'en suis capable et je te l'ai dit. La notion de rendement ne s'applique pas dans ce cas. Un rendement infini, ça n'existe pas, sinon tout le monde y investirait 0.01 € et deviendrait milliardaire. C'est juste une question de bon sens. Que l'on veuille présenter l'investissement immobilier qu'au regard de la somme initiale qu'on y met est juste une présentation biaisée visant à tromper les gens (puisque le "rendement" en question diminue avec le temps)
Citer:
donc tu n’inclus pas le "coût du crédit" dans ton calcul de "frais de propriétaire"

Oui, c'est bien ça, tu prends effectivement les gens pour plus cons que toi.

Pour revenir à l'effet de levier, il ne peut se calculer que lorsqu'un investissement minimal est exigé (droit d'entrée en gros). Dans ce cas, ça a du sens de représenter par rapport à cette condition nécessaire. Sinon, autant prendre le "rendement infini" (ie acheter sans apport)

Citer:
Cela devrait t'alerté sur les lacunes de ton calcul de rendement
je n'ai aucune lacune, merci.

En fait , tous tes calculs sont juste une comparaison entre le cout du crédit et le rendement alternatif des autres types de placements...

Je t'invite à regarder ce que ça donne en prenant d'autres hypothèses, par exemple un rendement de base de l'opération de 4% , un cout du crédit à 2% et des placements financiers à 8%

_________________
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 17:31 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
Concernant la différence entre les prix notaires (8020€) et meilleursagents (7707€), ca fait tout de même une différence de 4%.
Ce qui est encore environs cohérents si on corrige le prix MA des frais d'agence. Ce que je reprocher à goinfrimmo était qu'il prenait le prix MA sans aucune correction.

Maintenant, si on peut trouver une cohérence entre MA et les notaires pour Paris, cela s'arrête là. Et s'ils sont cohérent c'est qu'il bidouille sans arrêt leurs chiffres à postériori pour avoir des chiffres un peu près cohérent aux chiffres notaires (rappelles toi de la correction de leur outil il y a 1 an et demi).

Pour rappel, le résultat MA pour paris :

2009 : -2 à -3% => Je vais être sympa est prendre -2% : 100*0.98 = 98
2010 : +20% 98*1.2= 117.6
2011 : +4,7% 117.6*1.047=123,13
2012 : +0,5% 123,13*1.005=123.74
2013 : -3.8% 123.74*0.962=119.04
2014 : -2.8% 119.04*0.972 = 115,70
2015 : -1.9% 115,70*0.981 = 113,50

J’en déduis que le prix de 2009 devrait être le prix d’aujourd’hui (7707€)/113,5= 6790€.

Voici un extrait du baromètre de janvier 2009 :

« La troisième édition de notre baromètre MeilleursAgents.com indique que le prix moyen du m2 à Parisressort à 6.478 euros en décembre 2008 contre 6.486 euros pour le mois de novembre 2008, affichant une baisse de 0,12% en un mois. La baisse des prix dans la capitale se confirme donc, mais semble marquer une pause. »

Bref, on voit prend pour des jambons (ou plutôt on essaie d’effrayer les vendeurs) en bidouillant les chiffres.
Mais comme ca va dans votre sens, vous fermez les yeux.

Pour SG, d’après ce qui est écrit sur meilleursagents :
Min : 2 686€ Moyen : 4718€ Max : 6 695€

Moi, je veux bien mais quand je lis :

Citer:
A l'achat, ces biens cotent dans les 700K€

Soit la personne qui écrit ne connait pas les prix de Saint Germains, soit la fourchette meilleursagents semble douteux (quand bien même il s’agit de l’immeuble le meilleurs de la ville, on parle d’un bien de 100 à 120m2. On ne peut pas être tout en haut de la fourchette.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 17:49 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@Pi-r2 : Je ne suis même pas sûr que tu es fait l'effort d'aller sur internet.

Le problème n’est pas que des millions de personnes fassent cette erreur (il y a beaucoup de croyances fausses), c’est que n’importe qui de bon qui a fait des mathématiques dans l’enseignement supérieur, calcul comme ca.
Ce calcul/terme ne fait absolument pas débat parmi la communauté scientifique.

Si tu peux prouver que c’est faux (voir même, juste que le terme est impropre), je te conseil d’écrire une thèse dessus. Tu bouleverserais ainsi toutes les croyances modernes. Et, étant donné le champs d’action de cette formule, tu ne serais pas à l’abri d’une médaille fields.

Je vais quand même te répondre la dessus :

Citer:
J'en suis capable et je te l'ai dit. La notion de rendement ne s'applique pas dans ce cas. Un rendement infini, ça n'existe pas, sinon tout le monde y investirait 0.01 € et deviendrait milliardaire. C'est juste une question de bon sens. Que l'on veuille présenter l'investissement immobilier qu'au regard de la somme initiale qu'on y met est juste une présentation biaisée visant à tromper les gens (puisque le "rendement" en question diminue avec le temps)

Si tu investis 0.01€, le rendement n’est précisément plus infini.
Reprend la formule :

Rentabilité financière (ROE) = (Profits- Impôts–intérêts versés) / Capitaux propres

Maintenant, remplace capitaux propres par 0,01€, tu n’auras pas l’infini…

Et il est conseiller à toutes entreprise qui à un rendement économique élevé de prendre le maximum de levier (la limite étant en général le banquier qui demande un minimum de capitaux propres)

Le rendement est infini uniquement lorsque tu investis 0 et que tu gagnes de l’argent.
En effet même avec un rendement de 100000000000000%, on ne fait pas passer une somme investi de 0 à un gain de 100. Ca fait toujours 0. C’est pour ca qu’il s’agit de l’infini.

Et si, c'est la même notion que pour les dés. Ton incompréhension est identique.
Maintenant si j'investis 0.01€ et que je gagne 100, mon rendement est de 10000%. Néanmoins, j'ai gagné 99,99€, ca ne fait donc pas de moi un milliardaire.


Et plus tu investis de l’argent plus le rendement tend vers le rendement économique.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 13 Jan 2016, 18:08, édité 2 fois.

Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 18:02 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 17821
Vincent92 a écrit:
@lecriminel : Je ne sais pas exactement comment tu le dire mais j'ai déjà fait des calculs à de nombreuses reprises sur ce fil.

oui, avec les données qui t'arrangent.

Comment veux tu que dans l'exemple de goinfre (achat 590k + FN = 630k) avec des taux à l'époque de 4.3% sur 20 ans http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersmarche/taux-de-credit-en-octobre-2011.htm, il y en a pour 2.260 euros d'interet.
C'est déjà largement plus que les loyers (4 locs sur LBC entre 80 et 90m2, moy 86m2, moy 1.600 euros/mois).
J'ai l'impression que tu pars du principe que l'achat est toujours gagnant et pour y arriver, tu changes ou oublies les données qui ne vont pas dans ton sens.

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 18:08 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
lecriminel a écrit:
Vincent92 a écrit:
@lecriminel : Je ne sais pas exactement comment tu le dire mais j'ai déjà fait des calculs à de nombreuses reprises sur ce fil.

oui, avec les données qui t'arrangent.

Comment veux tu que dans l'exemple de goinfre (achat 590k + FN = 630k) avec des taux à l'époque de 4.3% sur 20 ans http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersmarche/taux-de-credit-en-octobre-2011.htm, il y en a pour 2.260 euros d'interet.
C'est déjà largement plus que les loyers (4 locs sur LBC entre 80 et 90m2, moy 86m2, moy 1.600 euros/mois).
J'ai l'impression que tu pars du principe que l'achat est toujours gagnant et pour y arriver, tu changes ou oublies les données qui ne vont pas dans ton sens.

C est le cas de tous les jeunes acquereurs remarque...
C est une façon de se rassurer..

Il y en a un paquet qui sont passés ici avec leur achat en 2011... ils ont fanfaronné 6mois lorsque les prix parisiens ont touché des plus haut.. puis c est retombé.. 2012, 2013, 2014, 2015... on ne les voit plus trainer par ici.. ils ont du payer un ravallement qui représentait +6mois de loyers ca a du les calmer.. :-)


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 13 Jan 2016, 18:14 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@lecriminel : 5k€,20€ de loc c'est les chiffres pour Asnières du bon côté (du mauvais côté, les chiffres sont encore meilleurs)
C'est le titre du fil, Asnières. C'est pour cela que j'ai pris ce cas particulier.

C'est parfois encore plus intéressant (lointaine banlieue 3k€/m2,15€ de loc) et parfois moins intéressant (Paris).

Si SG c'est pareil que Paris c'est assurément moins intéressant que le cas présenter ici. Il faudrait donc refaire le calcul avec des données différentes.

Concernant le taux, j'ai pris le taux d'aujourd'hui car c'est avec ce taux qu'on investi aujourd'hui.

Pourquoi voulez vous prendre des chiffres de 2011? C'est un peu comme si je prenais le prix de 98. Cela n'a aucun sens.
Pourquoi ne parlez vous du passé?

Je confesse que j'ai voulu calculer quelque chose en rapport avec le sujet du fil (la ville d’Asnières) et aux taux actuels.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 14 Jan 2016, 14:19 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
J'essaye de reconstituer cette affaire vieille de 2 ans. J'ai retrouvé ce post: viewtopic.php?f=168&t=87555&p=1822057&hilit=parent#p1829473, dans lequel le proprio annonce avoir refusé une offre à -8%. Je fais l'hypothèse optimiste que la vente finale s'est faite là.
Achat: juin 2011 86m2*6860€/m2=590K€
FAI=590K*6%=35K
FN=590K*7%=41K
Apport: 300K (revente du 2P de Levallois)
Emprunt: 590+35+41-300=366K
Taux: 3,7% sur 20 ans (http://www.guideducredit.com/HTMcorps/F ... n-2010.htm)
Effort: 2270€/mois (ça colle avec le profil pro), dont 1128€/mois d'intérêts

Vente: début 2014 (?) 590K*(1-0,08))= 542K
Dépenses d'intérêts: environ 366*3,7%*2,5 ans= 33K
Perte nette: 590+35+41+33-542=157K€.
Amortissement: 1142*12*2,5=34K.
Restant dû: 366-34=332K (+ les pénalités éventuellement).
Patrimoine restant: 542-332=210K

Ca fait longtemps que j'ai calculé des plans immo. Merci de me corriger.

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 14 Jan 2016, 14:39 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 13 Avr 2011, 14:10
Message(s) : 887
Vincent92 a écrit:
@Pi-r2 : Je ne suis même pas sûr que tu es fait l'effort d'aller sur internet.

Le problème n’est pas que des millions de personnes fassent cette erreur (il y a beaucoup de croyances fausses), c’est que n’importe qui de bon qui a fait des mathématiques dans l’enseignement supérieur, calcul comme ca.
Ce calcul/terme ne fait absolument pas débat parmi la communauté scientifique.

répéter un mensonge à corps et à cris n'en fait pas une vérité .

Dans un "investissement" immobilier il n'est absolument pas idiot de prendre en compte le coût du crédit et le restant dû à la banque . Parler en valeur a plus de sens qu'en pourcentages (qui veulent tout et rien dire) dans ce cas .

Quand on voit que les théories économiques prennent pour base le postulat que la production est assurée par le capital + le travail on ne peut que douter de la pertinence des conclusions ...


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 14 Jan 2016, 16:59 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@guinioul : Je crois que vous faites exprès. Vous me balancez une phrase complètement sortie du contexte puis vous rebondissez dessus. Alors, encore une fois voici les différentes possibilités pour calculer un rendement. On peut calculer :

1 – Le ROE (Return on Equity ou, en français, rendement des capitaux propres). Il est également à :

ROE = (Profits- Impôts–intérêts versés) / Capitaux propres
Profits = Loyer – Charges – Travaux- TF - Intérêts versés
Capitaux propres = Somme versé par VOUS

Point fort :
Concept simple (donc facile de l'expliquer sur un forum à faible culture financière comme celui ci. Du moins c'est ce que je croyais ^^)
Il prend en compte l'effet de levier

Points faibles :
Ne tient pas compte du risque,
Limité à un exercice.
Critère soumis à l’effet de levier : une hausse judicieuse de l’endettement accroit le plus souvent le ROE (l’accroissement du risque compensant celui de la rentabilité).

2 - Le rendement économique ou ROA :

Calcul :

Résultat net/Total actif
Résultat net = Loyer – Charge – TF - Travaux (ICI ON NE PREND PAS LES INTERETS VERSES)
Total actif = Somme total investie (vous + la banque)

Point fort :
Permet de se rendre compte si un investissement est saint

Point faible :
Ne tient pas compte de l’éventuel levier de crédit (on ne prend en compte que d’une partie de l’équation)
Limité à un exercice.

3 – Le taux de rentabilité interne (TRI)

Calcul :

TRI = (MD / MI) ^(1/t) - 1
MI = Montant d’Investissement (flux entrant)
MD = Montant de Désinvestissement (flux sortant)
t = la durée de l’investissement, en nombre d’années.

Point fort :
Calcul le plus juste pour arbitrer car il prend en compte beaucoup d’aspect de l’investissement (effet de levier, la valeur changeante de l’argent,..)
N’est pas limité à un exercice (on peut définir le nombre d’année)

Point faible :
Difficile à expliquer et à calculer
Plus difficile d’arbitrer
S'adresse plutot à un publique proffessionnel (financier) car demande un bagage scientifique

4 - Le rendement brut

Calcul :

Taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12)/ Prix d’acquisition du bien

Point fort :
Facile à calculer et à conceptualisé
Permet de donner une idée rapide de l’intérêt ou non d’un investissement

Point faible :

Ne permet pas d’arbitrer sur la qualité réel ou non d’un investissement
Limité à un exercice.
Ne tient pas compte de l’éventuel levier de crédit

5- Ce dont vous parlez et qui n’existe nulle part (à part de votre tête) :

« Rendement (à défaut d’appeler ca autrement)» = (Loyers – Ensemble des charges propriétaire incluant les intérets de crédit)/ Somme total investie (vous + la banque)

Point fort :
Aucun

Point faible :
Ne correspond à rien du tout. Vous mélangez tout. Le crédit vous coutes à la fois de l'argent et ne vous rapporte absolument rien.

6 - Autres (EBIT, EBITDA, ROIC, RAROC, TRIM,...)

--------------------------

Pour répondre à votre affirmation (puisque c'est cela qu'il était question de votre citation).
Pour faire gagner 100 à partir de 0, encore une fois même avec un rendement de 9999999999999999999999999999999999999999%, c'est insufissant. Ca fait toujours 0. C'est pour ca qu'il faut nécessairement un rendement infini.

Prendre 0.0000000001€ et gagner 100€, vous donnera un rendement très elevé (10^12%) mais un gain de ~100€ au final (100€-0.0000000001€)

Et celui n'a rien à voir avec ma facon de calculer un rendement. C'est vraiment une question simple.

Car oui, on peut gagner de l'argent sans rien investir. C'est possible (mais souvent risqué). Cette situation existe.

@goinfrimmo : Je ne suis pas en train de vous dire que jamais personne n'a perdu d'argent avec de l'immobilier. Ce que vous décrivez est peut etre vrai (c'est difficile de gagner de l'argent en restant 2 ans dans un bien. Quand bien même on est dans un cycle haussier). Mais je ne vois pas l'intéret d'écrire cela ici. C'est un peu comme si je vous parlez de quelqu'un qui a investi à 98 et revendu début 2011 à Paris. Et qui ici à multiplier son investissement par xxx%. Il n'y a aucun intéret.

Ce qui importe c'est l'investissement aujourd'hui et les risques associés. Et non pas celui qui est devenu millionaire ou qui a perdu de l'argent par le passé grace à l'immobilier.
Si j'avais penssé qu'il était judicieux d'investir en 2011, je l'aurais fait en 2011... et non pas cet été

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 14 Jan 2016, 18:00 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5654
Localisation : 92 O
Dans mon cas, c'était juste pour préciser aux lecteurs le cas exposé. Ce matin, il y avait un débat sur le prix de vente, que je basais de mémoire sur MA, et dont vous insistiez sur l'écart-type (oui, les prix varient du simple au triple à SG).
A chaque lecteur candidat à l'achat/rachat de faire son calcul de plus ou moins-value potentielle en appliquant sa propre estimation de variation de prix à l'horizon de placement.
Pour l'instant, j'applique bêtement la pente mesurée depuis 2011, soit 5%/an, sans tenir compte de la BCE. Seul l'avenir nous la révèlera.
De toute façon, il m'est impossible d'acheter, vu que je suis muté en mars (à Ru-Ma), avec un horizon de... 3 mois, comme ma femme.
D'ailleurs, je devine que vous êtes informaticien dans une banque à la Défense. J'ai 2 amis de la sorte (SG&CA). Ce sont peut-être vos collègues :? .

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 14 Jan 2016, 18:58 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
@goinfrimmo : Belle analyse mais je n'en dirais pas plus :mrgreen:. C'est secret défense 8)

Cela dit, comme on dit il y a deux types d'investisseurs :
L'amateur : Il suit. Quand ça monte,j'achète. Quand ça descend, je vend
Le professionnel : Il calcule et arbitre suivant sa situation et ses projections. La tendance n'est que secondaire pour lui.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
 Sujet du message: Re: Achat 3P 50 m² Asnières
MessagePublié: 14 Jan 2016, 21:19 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24759
on a un simulateur mis a jour par Suricate qui permet de se projeter d'année en année en fonction de différents parametre..
c'est l'essentiel, tout tes calculs ne sont d'aucun interet pour l'achat d'une RP


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 26 Mars 2016, 16:09 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 30 Juil 2009, 10:59
Message(s) : 5595
J'ai lu cette file rapidement mais il me semble que la plus grosse erreur de raisonnement que commet l'auteur, c'est de partir de principe que le remboursement du crédit sera honoré.

En effet, contrairement à ce qui est dit, grâce à l'effet de levier du crédit, on n'investit pas vraiment l'argent d'un autre. C'est une dette : on investit son propre argent du futur. L'autre investit sur nous et c'est bien nous qui investissons dans l'immo.

L'intérêt du crédit, c'est qu'on génère un CA par anticipation, et donc, en théorie, des revenus permettant de couvrir tout ou partie du crédit. C'est la viabilité de ces revenus par rapport au crédit qui raconte le bien-fondé d'une telle prise de risque, indépendamment de l'évolution du marché immobilier.

Pour moi c'est la clé du problème, au delà des réflexions sur les variations de prix, le contexte macroéconomique peut mettre en péril le remboursement du credit, que ce soit un loyer dû ou un loyer à soi versé.

Or, en raison de la bulle, il y a peu de crédits équilibrés possibles meme si la baisse des taux soulage l'equation. La plupart du temps, on est obligé d'investir chaque mois une part de salaire pour compléter les loyers reçus ou à soi versé.

Il faut donc ajouter cette somme aux capitaux propres dans une analyse ROE à partir d'une hypothèse mensuelle réaliste pour que l'equation tienne la route. Ne prendre que le capital de départ revient à faire une équation fausse et tronquée.

Dans l'equation 1, ce montant se calcule par l'equation suivante : coûts mensuels totaux - loyer équivalent à soi versé et coûts locataires par soi payés. Soit environ credit+travaux+charges+TF. Disons 120 euros de differentiel en comptant une moyenne de 40 euros de travaux par mois et le differentiel de 80 euros proposés. Avec ce choix de calcul très optimiste, il faut donc intégrer au minimum 120x12x20= 28800 euros de capitaux propres dans le calcul ROE pour tomber sur un xhiffre signifiant. Sachant bien que le chiffre reel ne peut etre connu qu'en fin de remboursement du credit.

La clé de l'hypothèse est donc qu'il faut être sûr de le gagner, cet argent futur, sous peine de devoir sortir de son placement avant terme et y laisser alors des plumes.

Pourquoi les gens confondent-ils toujours argent et dette, et ne voit pas qu'une dette ce n'est pas que le capital de quelqu'un d'autre mais c'est surtout le sien, en valeur negative. C'est tellement différent !

PS: je parle en ayant moi même pris un risque de levier a l'epoque, sur mon achat immobilier mais en intégrant une hypothèse de baisse des prix régulières et de façon à ne jamais être en négative equity. A condition d'honorer mes remboursements ;) évidemment, le fait que le marché tarde à baisser m'a bien arrangé à réduire mon niveau d'exposition aux risques pour ceux qui s'inquieteraient. :)

_________________
Les gouvernements européens se font Marché dessus.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 29 Mars 2016, 12:35 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 5659
wiz79 a écrit:
J'ai lu cette file rapidement mais il me semble que la plus grosse erreur de raisonnement que commet l'auteur, c'est de partir de principe que le remboursement du crédit sera honoré.

En effet, contrairement à ce qui est dit, grâce à l'effet de levier du crédit, on n'investit pas vraiment l'argent d'un autre. C'est une dette : on investit son propre argent du futur. L'autre investit sur nous et c'est bien nous qui investissons dans l'immo.

L'intérêt du crédit, c'est qu'on génère un CA par anticipation, et donc, en théorie, des revenus permettant de couvrir tout ou partie du crédit. C'est la viabilité de ces revenus par rapport au crédit qui raconte le bien-fondé d'une telle prise de risque, indépendamment de l'évolution du marché immobilier.

Pour moi c'est la clé du problème, au delà des réflexions sur les variations de prix, le contexte macroéconomique peut mettre en péril le remboursement du credit, que ce soit un loyer dû ou un loyer à soi versé.

Or, en raison de la bulle, il y a peu de crédits équilibrés possibles meme si la baisse des taux soulage l'equation. La plupart du temps, on est obligé d'investir chaque mois une part de salaire pour compléter les loyers reçus ou à soi versé.

Il faut donc ajouter cette somme aux capitaux propres dans une analyse ROE à partir d'une hypothèse mensuelle réaliste pour que l'equation tienne la route. Ne prendre que le capital de départ revient à faire une équation fausse et tronquée.

Dans l'equation 1, ce montant se calcule par l'equation suivante : coûts mensuels totaux - loyer équivalent à soi versé et coûts locataires par soi payés. Soit environ credit+travaux+charges+TF. Disons 120 euros de differentiel en comptant une moyenne de 40 euros de travaux par mois et le differentiel de 80 euros proposés. Avec ce choix de calcul très optimiste, il faut donc intégrer au minimum 120x12x20= 28800 euros de capitaux propres dans le calcul ROE pour tomber sur un xhiffre signifiant. Sachant bien que le chiffre reel ne peut etre connu qu'en fin de remboursement du credit.

La clé de l'hypothèse est donc qu'il faut être sûr de le gagner, cet argent futur, sous peine de devoir sortir de son placement avant terme et y laisser alors des plumes.

Pourquoi les gens confondent-ils toujours argent et dette, et ne voit pas qu'une dette ce n'est pas que le capital de quelqu'un d'autre mais c'est surtout le sien, en valeur negative. C'est tellement différent !

PS: je parle en ayant moi même pris un risque de levier a l'epoque, sur mon achat immobilier mais en intégrant une hypothèse de baisse des prix régulières et de façon à ne jamais être en négative equity. A condition d'honorer mes remboursements ;) évidemment, le fait que le marché tarde à baisser m'a bien arrangé à réduire mon niveau d'exposition aux risques pour ceux qui s'inquieteraient. :)

Ca me fait penser à ce que disait Coluche :
Citer:
Plus on pédale moins fort, moins on avance plus vite

Plus sérieusement et pour résumer :

1 - Quand on a une dette c'est bien qu'on s'est servi de l'argent que quelqu'un d'autre. Evidemment, toute dette vous engage.
2 - Si toutefois on n'a plus d'argent pour rembourser en étant propriétaire, on peut obtenir un report (très facile d'obtenir 12 mois) et carrément de refinancer la dette (baisse des mensualités). Par contre, si vous n'avez pas d'argent pour payer votre loyer, vous vous faites dégager (il n'y a pas de les propriétaires qui ont des engagements).
3 - La vente pour cause de non remboursement de dette est marginal sur la masse. Si toutefois vous avez peur de cela, il suffit de prendre une assurance emprunteur qui couvre la perte d'emploi...

Le négative équity est évidemment le risque du levier. C'est effectivement tout le problème du calcul du ROE. Il ne modélise pas ce risque. L'idée était de présenter un calcul de rendement simple.
Après il existe d'autres outils qui calculent autement le rendement (ROIC, EBIT, EBITDA, RAROC, TRI, TRIM, ROA,...). Ils ont tous leurs avantages et inconvénients. Je suis allé vers le plus basique qui donne une bonne idée de l'intéret d'un levier (et vu le débat qui a suivi, j'ai bien fait de ne pas faire plus compliqué).

Maintenant, avec 30% de fond propre au départ, on est assez immusé. Surtout lorsqu'on ne fini pas avec 0€ à la fin du mois.

J'ai aujourd'hui ~172k€ de dette (la dette diminue ~600€/mois dès le début) et un actif qui vaut ~240k€. Par ailleurs, j'épargne de mon coté (je pense avoir de quoi rembourser entièrement le crédit dans moins de 10 ans alors que le remboursement est prévu sur 20 ans).

Il faut tout de même une sacré baisse pour que j'ai une négative équity (je rembourse plus de 3% par an des 240k€ dès la première année, j'épargne environs 5% de 240k€ par an et je part de +28%).

Concernant les coûts des travaux, ils ont été pris en compte (je vous invite à lire complétement ou juste de faire une recherche avec le mot clé "travaux").

Je ferais des retours (achat vs location) au fur et à mesure de l'investissement si cela vous intéresse.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 29 Mars 2016, 14:21 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 30 Juil 2009, 10:59
Message(s) : 5595
Oui, comme beaucoup de gens en France, pays très bien protégé, tu ne ressens plus le risque à force de compter tous les filets de sécurité qui existent.

Note que je trouve ça bien. ;)

Et c'est sans doute une bonne explication à la relative tenue du marché immobilier ici.

_________________
Les gouvernements européens se font Marché dessus.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 29 Mars 2016, 17:02 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12402
wiz79 a écrit:
Oui, comme beaucoup de gens en France, pays très bien protégé, tu ne ressens plus le risque à force de compter tous les filets de sécurité qui existent.


Je te file ma place quand tu veux. Tu vas voir si tu ne ressens pas le risque.

(NB : il est certainement bien moins présent que dans d'autres pays développés mais dire qu'on ne le ressent plus est un poil caricatural).

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 29 Mars 2016, 17:11 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 17821
Suricate a écrit:
le risque est certainement bien moins présent que dans d'autres pays développés mais dire qu'on ne le ressent plus est un poil caricatural.

euh, quand tu lis sur le forum "bulle immobilière" - à priori prudentes-, plusieurs personnes qui prennent pour hypothèse extrême une baisse de la valeur de leur bien de 5% en 10 ans (avec des taux directeurs à 0% et un niveau de prix au double de sa tendance longue), c'est difficile à nier.
Conséquence de dizaines d'années de baisse des taux (= je place au-dessus de l'inflation (car sa baisse n'a pas été anticipée dans les taux) et la valeur de mon patrimoine augmente plus que l'inflation (effet baisse des taux)).

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
Afficher les messages publiés depuis :  Trier par  
Publier un nouveau sujet Répondre au sujet  [ 182 messages ]  Aller vers la page Précédent  1, 2, 3, 4  Suivant

Le fuseau horaire est UTC+1 heure


Qui est en ligne ?

Utilisateur(s) parcourant ce forum : Aucun utilisateur inscrit et 5 invité(s)


Vous ne pouvez pas publier de nouveaux sujets dans ce forum
Vous ne pouvez pas répondre aux sujets dans ce forum
Vous ne pouvez pas éditer vos messages dans ce forum
Vous ne pouvez pas supprimer vos messages dans ce forum

Recherche de:
Aller vers :  
Powered by phpBB® Forum Software © phpBB Group
Ne pas nous contacter à cette adresse, il s'agit d'un piège pour spammeurs: piege-a-pourriel-ne-pas-utiliser@poure.com
Traduit par Maël Soucaze et Elglobo © phpBB.fr
Piège à pourriel, ne pas suivre.