Bulle Immobilière

Les cycles immobiliers, un mécanisme totalement méconnu ... du particulier !

Comme je l'ai indiqué dans un précédent post, sur la période 1970-2005, sur 18 pays de l'OCDE il y a eu en cumulé sur le marché :
50 phases de hausse
48 phases de baisse

[source : Perspectives de l'OCDE - version préliminaire http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf (page 30) ]

---- Pour les phases de hausse ----



---- Pour les phases de baisse (et oui ... c'est possible) ----



---- Les grands cycles immobiliers ----




Et comme d'habitude ... on va nous sortir que cette fois c'est différent ... et blablabla ... que çà ne baissera parce que et blablabla ....

... le mythe des divorcés, des étrangers, de la pénurie .... et blabla ...
... que les prix ralentissent ... mais qu'ils ne peuvent pas baisser .... et blabla ... .... et blabla ....... et blabla ....... et blabla ....... et blabla ....... et blabla ....... et blabla ....... et blabla ....... et blabla ....... et blabla ...


En bref : la duperie immobilière !

... et pendant ce temps là les jeunes ... continuent à achèter !
... et dans quelques années on trouvera ce type de lettre ouverte des victimes de la précédente crise : viewtopic.php?t=6185&highlight=lettre+ouverte

On peut remarquer qu'à une hausse de +XX% succède grosso merdo une baisse légèrement supérieure à XX%/2

donc pour la France, +74% -> ~30 à 40%

M. PAP avait du lire ces chiffres avant de faire son estimation

Attention, une baisse de 50% qui suit une hausse de 100% ramène les prix au même niveau...

jvlabas a écrit :On peut remarquer qu'à une hausse de +XX% succède grosso merdo une baisse légèrement supérieure à XX%/2

donc pour la France, +74% -> ~30 à 40%

M. PAP avait du lire ces chiffres avant de faire son estimation

Et...

ET46 a écrit :Attention, une baisse de 50% qui suit une hausse de 100% ramène les prix au même niveau...

Ben voilà

pour mémoire la hausse en France au T4 2005 était de +108% en moyenne sur toute la France selon l'INSEE (par rapport à 97).

A noter que par rapport au période de hausse connu en France ... cela ne s'est jamais vu au niveau national ... !!!!

çà mérite pas un post-it ?

asi77 : "alors FNAIM mon analyse sur les cycles immo"
FNAIM : "Tais toi asi77, tu vas faire chuter l'immo !
asi77 : "Heureusement sur bulle immo on n'est pas ...
FNAIM : suffit asi77 ! Laisse moi dans mon bateau ... c'est du solide
asi77 : "allez les jeunes n'acheter plus sinon vous allez aimer votre F2 à vie : !!

Ceci me rappelle ce qu'un député à l'assemblé nationale avait dit il y a quelques années : celui ci prétendait qu'il y avait plus de montée que de descentes dans son secteur et que du coup il aurait été normal que son secteur bénéficie de plus de subventions pour construire des routes.

C'est un peu la même chose pour l'immobilier pas de hausse sans baisse.

ET46 a écrit :Attention, une baisse de 50% qui suit une hausse de 100% ramène les prix au même niveau...

Pour etre 100% correct, apres une hausse de 100%, c'est une baisse de 33,333% qui ramene les prix au meme niveau. Une baisse de 50% ramene les prix a 75% du prix d'origine.

euh raf, t'es sûr de ton calcul ?

Indice de départ : 100

- Augmentation de 100 % : l'indice passe à 200
- Baisse de 50% : l'indice repasse à 100

L'indice de raf marche pour une hausse de 50% -> 33.333% de baisse pour revenir au prix précédent la hausse...

Gabe_ a écrit :L'indice de raf marche pour une hausse de 50% -> 33.333% de baisse pour revenir au prix précédent la hausse...

Effectivement, pour une hausse de 100% on multiplie par deux, pas par 1.5

ET46 a écrit :Attention, une baisse de 50% qui suit une hausse de 100% ramène les prix au même niveau...

Question ouverte à tous:

En partant du principe que les prix immobiliers évoluent selon des cycles réguliers et qu'à une hausse de X% correspond une baisse de X/2% ; qui remène au niveau initial de prix donc aucune fluctuation du prix nominal au cours des années, expliquer comment cela est compatible avec l'inflation constatée ?

Durée moyenne de phase de hausse = 23.7 trimestres (env. 5.9 ans)
Durée moyenne de phase de baisse = 21.4 trimestres (env 5.4 ans)

Le dernière hausse de 75-100% en France a pris 8 ans (1998-2005) donc on pourrait s'attendre à une baisse de 40% en 7 ans en euros constants ou 30% en euros courants si on se base sur une inflation de 2% sur la période 2006-2013.(l'hiver de Kondratieff pourrait même nous mettre sur une déflation de -1/-2%). Donc rendez-vous en 2013.

ET46 a écrit :Attention, une baisse de 50% qui suit une hausse de 100% ramène les prix au même niveau...

Ce n'est pas trop cela qui compte, l'évaluation n'est pas en euros (ou franc constant). Début des année 80, l'immobilier continuait a monter de 10% par an (a peu près comme aujourd'hui), oui mais l'inflation, avec les salaires qui suivainet était de 15%, donc on était en fait en recul immobilier.
De même entre 91 et 97, la perte est plutôt de 45% ramené en euros constant. Or seul compte le constant.

lolo69 a écrit :Ce n'est pas trop cela qui compte, l'évaluation n'est pas en euros (ou franc constant). Début des année 80, l'immobilier continuait a monter de 10% par an (a peu près comme aujourd'hui), oui mais l'inflation, avec les salaires qui suivainet était de 15%, donc on était en fait en recul immobilier.

Non, dés le début des années 80, il y a eu décrochage entre inflation et salaire. Cette indexation était vraie dans les années 70, c'est ce qui a permis aux gens qui ont acheté à cette époque de rembourser en "monnaie de singe".

La modération salariale en France depuis le début des années 1980

Une moindre indexation des salaires aux prix ?
Les conclusions des travaux effectués à partir
des différentes équations de salaires convergent
sur l’existence d’une rupture dans l’indexation
des salaires sur les prix. Cette rupture, que l’on
peut dater au début des années 1980, peut
s’expliquer par des choix de politique économique

ph75 a écrit : Cette indexation était vraie dans les années 70, c'est ce qui a permis aux gens qui ont acheté à cette époque de rembourser en "monnaie de singe".

Vrai en partie. Les salaires augmentaient de l'inflation + 1 ou 2% (mérite).
L'inflation a fluctué de + 7% environ à + 14 ou 15 % .
Mais ne pas oublier que les taux des prêts étaient compris entre 11 et 15 % TEG en 1970 et plus vers les années 1974/1976.

Stewin

Allez, les calculs :

jrz@pelle.jardinage.dom: ~ $>bc -l
180000*1.36*.82
200736.0000
=> montée de 36% puis baisse de 18% : le prix à monté de 20 000¤

180000*2*.5
180000.0
=> montée de 100% puis baisse de 50% : on revient au départ

180000*2*0.67
241200.00
=> montée de 100% puis baisse de 33% : le prix a monté de 61 000¤

1/1.36
.73529411764705882352
=> pour contrer une hausse de 36%, il faut une baisse de 27%

180000*1.36*0.74
181152.0000
=> montée de 36% puis baisse de 26% : on revient quasiment au départ

Sous l'hypothèse d'avoir acheté au début de la hausse !
Car avoir acheté il y a peu ou acheter aujourd'hui rend vraisemblable de connaître un cycle de hausse (très) partiel mais un cycle de baisse complet (à moins de vendre au milieu).
Evidemment, on peut toujours attendre le cycle de hausse suivant.
S'il y a en a un !

Les baisses sont elles mesurées en termes rées ou nominaux?

réponse : en monnaie constante

des remarques
-les baisses et hausses ne sont pas constantes, ( en 94 pour mon premier achat la baisse n'était pas sensible-connu à Marne La Vallée )
-nous avont quitté les 30 glorieuses, l'économie occidentale, le marché du travail ne sont plus les mêmes
-l'information circule plus vite
-l'inflation forte peut revenir malgré le discours officiel et malgré ces moyens d'action, l'argument étant : planche à billets = inflation ( non pas argument mais causalité )

up

Bonjour Asi77, je n'arrive plus à retrouver ton post sur ton graph du nombre d'annonces sur PaP, pour te signaler que depuis quelques jours je n'arrive plus à accéder à ce graphique, ni à ton site d'ailleurs, est ce que ça fonctionne toujours ?

Merci !

Kara a écrit :Bonjour Asi77, je n'arrive plus à retrouver ton post sur ton graph du nombre d'annonces sur PaP, pour te signaler que depuis quelques jours je n'arrive plus à accéder à ce graphique, ni à ton site d'ailleurs, est ce que ça fonctionne toujours ?

Merci !

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